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房地產營銷論文:房地產營銷中市場細分概述
一、細分市場有助于實現人力、物力的集中
從全國范圍來看,人們的購房需求從來都沒有減弱,相對應的房地產企業也遍布全國。然而由于地理環境、經濟發展、人均購買力等因素存在,相當多的地產企業并不是一帆風順的。對于房地產企業,可以通過市場細分將資源、人力進行合理分配,避免資源浪費,這也有助于自身集中各種資源,并制定出適合市場規律的營銷組合策略,從而達到增加盈利、擴大企業規模的目的。
二、在房地產營銷中如何對市場進行細分
市場細分依據:進行市場的細分是根據市場與消費者的性質所決定的:其一,市場是商品交換關系的總和,它本身是可以細分的;其二,對于某種商品消費者的需求具有相似性,也略帶有細微差別;另外,市場細分也與企業自身的發展特點有關。市場細分分類:市場細分的依據不同,對應著不同的市場分類,如按國家、地區、氣候等,可進行地理細分;按年齡、性別、民族等可進行人口細分;按生活方式、個性等可進行心理細分;按質量、價格、品味等可進行受益細分。下面我們將對幾種細分變量進行簡要分析。
(一)環境變量
環境變量產生的原因是因為房地產自身存在的固定性以及區域性的特點,環境變量主要分為三個因素:(1)自然地理環境。主要包括建造房地產當地的地形情況、地貌以及當地氣候條件。(2)經濟地理環境。從經濟地理環境來看,主要包含的是房屋和當地城市中心之間的距離、交通是否方便等方面。(3)人文環境。人文環境主要指的是消費者自身的素質、以及文化教育程度等等。
(二)消費者變量
有需求就有買賣,一直以來消費者的房產消費占據著各種消費總和的大部分比重,不論其消費水平如何,均是如此。所以筆者認為消費者變量是進行市場細分的基本要點。具體來說,進行市場細分的消費者變量可以分為很多種。其中,重點是按消費水平或年均收入進行的市場細分,消費水平(年均收入)高,那么消費者自然會選擇購買地段好、戶型好、舒適度高的房產;消費水平(年均收入)低,那么他便會選擇購買戶型小的房產。其次,消費者年齡也是進行細分的因素,這是由于消費者或其父母身體狀況的原因,環境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣,進行市場細分后地產商便可以對目標市場進行確定,并制定出與之相適應的營銷策略對不同群體銷售房產。
(三)心理變量
心理變量作為細分市場的重要依據,心理變量主要指的是消費者在生活方式、購買房屋的目的以及消費的性格等方面的心理特征,并將這些作為對消費者進行劃分的前提。對于不同心理需求的消費者,他們的生活方式也不相同,對于節約型的消費者來說,他們追求的是經濟實惠的房屋,而部分消費者更追求的是現代化生活方式,喜歡住高級的公寓。另外,消費者購買房屋的動機也有很大的區別。對于一些適婚年紀的年青人,他們買房的目的不外乎結婚;還有部分消費者是為了將自身多余的資金用于房地產投資保值。
(四)行為變量
行為變量指的是消費者在使用房屋過程中的態度或者是反映,主要從待購階段、經濟利益這兩個方面進行考慮的。待購階段的涵義指的是消費者正處于購買過程的不同階段,一些消費者對自身購買的房屋大致情況不了解,但是還有部分消費者對房屋了解清楚。不同的消費者在購買住宅時追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價格,有的注重周圍環境,有的注重是否增值快,有的追求完善的物業管理系統等等。
三、總結
從我國的消費主體和消費觀念看,地產消費一直處于一個較高的水平,由于國際環境因素、國內經濟發展模式等影響,地產市場既存在巨額盈利,又受各種變數的制約。在這個競爭激烈的社會中,地產商只有經過合理的市場細分,確定目標市場,找到符合自身的發展模式,才能盈利生存,才能在這場無形的戰場中走到。
房地產營銷論文:房地產營銷進入網絡時代
二一世紀前一0至二0年中，我國房地產發展將有著極大的機遇，跟著時期發展，信息技術在房地產市場中的作用，將扭轉整個產業的營銷模式。中國房地產界曾經評出具立異的營銷概念，前3名分別是：ε概念、寬頻多媒體、網絡化數字化社區，這3個概念都與數字技術有關，說明數字技術的運用在房地產營銷中的作用愈來愈首要，房地產營銷正在走入網絡時期，網上購房正成為消費新時尚。
IT營銷順應“大盤時期”
地產界風云人物萬科老總王石曾經提出“大盤時期”的概念，就是說房產公司會愈來愈大，范圍效應會愈來愈顯明。在北京、廣州、深圳、上海有多個樓盤的萬科房產已經經著手重建他們的房產營銷管理系統，以適應團體化運作的需求。而在上海，以中星、世茂、復地、城開、萬泰等為代表的大型房產團體也率先進入房產IT營銷的時期，信息化成為地產“大腕”們不可或者缺的競爭手腕。
在上海市浦東雪野家園售樓處，幾臺電腦觸摸屏1字排開，看房者35成群地圍在1起查看。不管是小區環境仍是項目概況，房型圖仍是房控圖，貸款計算仍是合同條款，凡是與購房相干的信息，在觸摸屏上均1目了然。而在大廳另外一側的簽約處，售樓人員正緊張地操作著電腦，將定房信息以及合同信息輸入中星團體的營銷管理系統。鎮守2樓的銷售經理則應用系統提供的銷售預警功能，按規劃將部份保存房源推出銷售，并適時調劑房價，這些信息適時傳遞到遠在浦西人民路的中星團體營銷總部，營銷部IT主管將監測到的樓盤銷售信息及時向營銷經理匯報。中星團體董事長此時正在北京開會，回到酒店，他1打開筆記本電腦上網，很快就掌握了雪野家園以及其他一0多個樓盤的銷售事跡以及資金回籠狀態。
所有這1切的實現，都是由于中星團體勝利地施行了面向房產團體的第3代房產營銷系統。
房地產的發展方向是范圍化、團體化，在資源日趨集中的情況下，即時的信息常常會成為制勝的癥結之1。像中星這樣的大團體，同時在銷的樓盤有二0多處，依照以往的做法，銷售的周報表以及月報表報至團體營銷總部1般要延遲數天，二0多個樓盤的報表匯集在1起就是厚厚的1疊，而且所有合同以及資金都要在團體過1遍，營銷部的一0來個人忙患上喘無非氣來。
現在中星團體的報表基本上都是依據每24小時輸入的數據自動生成的，而且在總部也能夠及時看到這些信息，發現問題就能夠直接通知分公司，因為是Web方式，老總在任何處所均可以看到二0多個樓盤的銷售狀態以及資金回籠情況，看到銷售日報表、周報表、月報表，還有成交密集表，看哪些房型受歡迎，訂的人至多，哪些銷售人員的事跡是比較好的，這些都是他首要的決策根據。
資金的及時回籠對于開發商是很首要的，上千萬元的資金如果不及時存入銀行就會損失大筆利息。如果1個售后服務人員管五0個合同，每一個合同都是五0萬元，就是二五00萬元，如果晚辦理1天，對于公司的資金影響就無比大?，F在這些情況在系統老是1清2楚的，為公司領導層掌握財務以及現金流的狀態提供了有益的根據。
房地產銷售的1場全新的革命
信息通暢是房產市場營銷的基礎，現代信息技術的發展，增進了房地產市場營銷技術的根本扭轉。計算機的使用，使房地產咨詢、估價中往往觸及到的大量數據處理工作變患上容易，使房地產信息的查詢、配對于變患上迅捷利便。電腦的普及以及INTERNET本錢的降低，信息產品進入家庭的步伐加快，物業買賣信息將成為信息產業的主要承載內容，網絡將為入網的各中介行業樓宇信息提供最便捷的途徑。
買方不但可以透過網絡尋覓中意的樓盤，而且可以在網上看到物業實景、圖片等資料，乃至還可以進行物業比較，從而使房地產交易信息的展現變患上有板有眼。網絡技術的推行，將給房地產信息的溝通、傳布、展現帶來全新的理念。在網絡經濟前提下，網上直播、電子商務、房產超市等新興事物的呈現對于傳統營銷渠道提出了挑戰。
網絡技術的發展同時也增進了房地產營銷管理的數字化、網絡化過程，愈來愈多房地產商在公司內部與網絡樹立了自己的營銷數據庫，在這方面也有了1些勝利的利用。
數據庫營銷給人帶來的益處是雙向的，其1，地產商可以通過網上直接進行有針對于性的市場調研，了解消費者的需乞降心態，便于進行分析以及定位，掌控營銷策動的方向。通過各種手腕搜集的網民數據庫自身也是的準客戶檔案。其2，有益于為客戶提供個性化的售前售后服務。數據庫營銷應用網絡的交互 式運作，為供需之間展開雙向交換提供了便利。其3，可以實現遠程售樓管理，有益于總部與分部的即時溝通。在促銷展現數字化方面，部份房地產企業開始通過先進的數字技術展現樓盤，豐厚樓盤廣告的表現情勢。
與大型房地產公司的網上直銷不同的是，1些中斗室地產公司則借助網上中介機構進行網絡營銷。網上中介機構置身于市場信息海洋，瓜葛網廣，擁有很強的推銷優勢。專業網站不但具有數量可觀的走訪群，而且擁有房地產專業知識以及豐厚的營銷經營，能夠很好的完成營銷策動。這類間接渠道策略合用于中小型房地產公司。房地產市場營銷技術不但可以推進現實交易的達成，還能促使1些潛伏顧客認知到某種需求，進而轉化為現實購買，包含：房地產開發商的網絡促銷，主要是借助1些著名網站來推銷自己。全新的網上產品廣告模式，多媒體信息技術的發展完整解決普通消費者對于網上房地產營銷最耽心看不到什物的問題，多媒體技術可以營建1種身臨其境的感性氛圍，可以有選擇性地向用戶提供多層次的信息內容，還能夠隨時依據市場情況以及新產品情況進行調劑。
房地產營銷論文:論房地產營銷中的市場細分
摘要: 本文在分析當前房地產市場營銷存在的主要問題的基礎上,對房地產市場細分理論及其作用、依據進行了闡述,通過實例進一步說明了市場細分理論有利于房地產業的發展,提高企業競爭力.
關鍵詞: 市場細分;房地產
0 引言
市場細分是指根據消費者購買行為的差異性把一個總體市場劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程,它是美國市場學家溫德爾·史密斯于20世紀50年代中期提出來的。具有近13億人口的中國市場是當今世界上最有潛力的市場,隨著生活水平的日益提高,人們產生了各種各樣不同的需要,形成了消費者購買心理和行為上的差異。房地產企業以住宅作為產品具有地域性的特點,更是決定它只能以滿足某特定區域、特定客戶的需求、特定的細分市場為自己的目標。因此,的確定自己的市場對房地產營銷具有重要的理論和實踐價值。
1 當前房地產營銷中存在的主要的問題
房地產企業,是國民經濟的支柱產業,它發展的好壞直接影響著整個國民經濟發展水平的高低。當前房地產營銷存在的主要的問題有:
1.1 重視后期銷售,不重視前期的市場細分定位策略 雖然不少房地產開發商深知營銷在房地產開發中的重要性,但他們并不真正知道什么是營銷,什么是營銷組合戰略,不知道造什么樣的房子比如何賣房子更重要。例如,有的消費者購房是改變自身的居住條件,有的是用來做投資,有的是用來度假,有的是為父母購買、有的是為子女購買。這就需要開發商從購買動機上對市場進行細分并開發相應產品。
1.2 不重視樓盤差異化營銷,沒有把產品的特性和目標市場的需求聯系起來 房地產產品的固定性、地區性、復雜性、稀缺性等特性造成房地產市場的需求具有明顯的地域性特征,每個城市和每個城市的不同區域,因為經濟、文化、及收入水平方面的差異,造成老百姓的購房需求有很大的不同。
1.3 不去分析細分客戶的需求,而熱衷于概念炒作 在產品同質化嚴重的今天,挖掘產品概念,通過概念來拓展細分市場,已經成為產品成功的一根救命稻草。萬科的“城市花園”、紫薇的“田園都市”等等,無不是通過一個新概念成功的打開市場。不少開發商缺乏誠信意識,不去分析細分客戶的需求,在炒作“概念”時夸大其詞,廣告宣傳不實事求是,不僅損害了消費者的利益,而且也影響了開發商的企業形象。
2 房地產市場細分的作用
房地產市場細分是指在營銷觀念的指導下,依據一定的細分參數,將房地產市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產消費群,其中每個消費群即為一細分市場。其作用體現在:
2.1 有利于房地產企業發現新的市場機會 房地產市場是一個配套服務性強、需求多樣化的市場,在由賣方市場轉變為買方市場、房產空置率較高的情況下,通過細分市場企業能夠了解并且分析每個消費者細分市場的需求滿足狀況和房地產競爭狀況,尋找市場空缺,避免過度競爭,不斷發現和抓住新的市機會,使企業在市場中“左右逢源”,呈現新的商機。
2.2 有利于中小房地產企業開發市場 中小房地產企業的人力、財力、物力和信息資源有限,在整體房地產市場和較大的分市場競爭中缺乏優勢。如果這類中小企業善于發現消費者未被滿足的需求,細分出一個與本企業的實力和優勢相適應的小市場,推出相應的房地產產品或服務,往往能獲得較好的經濟效益。
2.3 有利于房地產企業集中使用資源,制定適當的營銷組合策略 通過市場細分,企業就能找到最適合自己的一項或幾項經營業務,從而把自己的人、財、物資源相對集中投人到這些業務中,針對目標市場制訂適當的營銷組合策略,以取得較大經濟效益。
3 房地產市場細分依據
市場細分的依據是客觀存在的需求差異性。要科學地進行市場細分,首先必須確定市場細分依據。目前房產市場的細分依據可概括為以下四類:
3.1 地理變量 由于房地產的不可移動性和區域性,地理變量考慮三個因素:一是自然地理環境,如地形、地貌以及氣候條件;二是經濟地理環境,如距離市中心的遠近、交通便利程度等;三是人文環境,如居民素質、社會風氣、文化教育等。人們對房地產的需求愛好,實際上是對房地產及周圍環境進行綜合評價和選擇的結果。
3.2 消費者變量 房地產市場細分的消費者變量包括:消費者的年齡、收人、家庭規模和生命周期等。不同年齡、不同收人水平、不同的家庭規模和處于不同家庭生命周期階段的消費者,對房地產的需求是截然不一樣的。這就要求房地產企業從消費者的相關方面入手尤其從收人水平入手進行綜合評價和細分,找出相應的細分市場。例如這幾年流行的復式小戶型,就是就是針對單身者或丁克一族經濟有限、追求時尚,對小戶型關注所開發出來的。
3.3 心理變量 心理變量是以消費者的生活方式、購買住宅的動機及消費個性等心理特征,作為劃分消費群體的基礎。不同的消費者,其生活方式存在很大差異,有的喜歡經濟實惠廉價房,有的喜歡高級公寓。消費者購買住宅的動機是多種多樣的,有為了滿足居住、經營需要,也有是為了投資保值或是增值的需要。消費者的消費個性也是多種多樣的,這種個性主要表現在他們對住宅的式樣、裝修、室內平面布局、鄰里關系等方面的心理偏好。
3.4 行為變量 行為變量是人們對住宅產品的使用態度或反應,主要包括“待購階段”和“追求利益”兩方面。待購階段是指消費者處于購買過程中的不同 階段。有的消費者對住宅商品尚不知道,有的己經是很熟悉,有的己有購買欲望,有的正準備購買。不同的消費者在購買住宅時追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價格,有的注重周圍環境,有的注重是否增值快,有的追求完善的物業管理系統等等。房地產企業應從使用時機、追求利益等方向吸引不同的消費者群。隨著房地產商競爭的日益激烈,房地產商只有通過市場細分,發現和利用市場機會,才能提高企業競爭力取得較大經濟效益,更好地滿足社會需要。
房地產營銷論文:淺談房地產營銷策略
[論文關鍵詞]房地產營銷 產品 定價 渠道 促銷
[論文摘要]房地產營銷對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益都起著重要的作用，文章主要根據4Ps市場營銷組合理論，闡述了房地產市場營銷的產品策略、定價策略、渠道策略以及促銷策略。
一、房地產營銷產品策略（Product）
在制定房地產產品策略時，需要從以下幾個方面進行考慮：
（一）位置條件。房地產產品的位置條件是打造核心產品的首要條件，位置條件的優劣直接影響著房地產企業獲得利潤的多少，一般而言，應選擇拆遷補償費用低、交通方便、服務設施較為齊全的地段進行開發。就商業房地產開發而言，開發項目應處在交通便利區、人流量集中區，把握好交通及客流“兩大動線”，商鋪投資的回報率才可能實現。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發達的地方自然能帶來更多人氣，例如，北京老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優勢。另外要注意的是，商業的位置一定不要在交通主干道旁，因為這相當于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業體內部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經過商業房地產項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。曾有這樣的例子，很多大商家對一個商業項目的外部環境非常滿意，但一進到商場內部就馬上放棄了進駐的想法，往往只因為電梯數量不夠。因此，從客流動線這個角度講，商業房地產項目的內部的合理設計能夠讓消費者在商業體中逗留更長的時間，從而產生更多消費，更多的利潤。 就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環境安靜、服務設施齊全等方面的條件。
（二）產品設計：為了滿足消費者需要，對設計者而言，應放下專業人士的架子去聽一聽你設計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業知識的學習，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關鍵是整合設計的產品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的結合點。設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協作，根據目標客戶的特性分析，作出房產項目的規劃設計、建筑設計、環境設計、戶型設計、配套設計、物業服務等。
（三）品牌設計：我國目前房地產品牌策略以副品牌為主導，即將現有品牌與一個新品牌相結合，從而為產品冠牌的方法。如萬科開發的萬科-星園、萬科-青青家園等樓盤，既可以從整體上對公司品牌的聯想和價值加以利用，又可以創造具體的品牌信念，幫助消費者更形象地了解新產品。
建立產品品牌之后，更要注重品牌關系，樹立良好的品牌關系，首先就是保障房屋質量，實現品牌保障，這是基本的要求。其次，提供附加產品，這是消費者購房時所得到的附加服務和附加利益。，實施客戶關系管理（CRM），通過網絡、市場調查等手段收集信息建立數據庫，對客戶信息進行長期跟蹤管理。
二、房地產價格策略（Price）
一種是成本+競爭定價策略，即首先計算出項目總成本，再根據競爭對手的價格情況，加上預期利潤，從而得出本樓盤價格。這種典型的“產品主導型”定價策略蘊含著定價過高產品滯銷的風險和定價過低較難贏取超高額利潤的風險。
另外一種是消費者需求加競爭定價策略，它的較大好處就是以消費者的潛在心理接受價格為出發點，以競爭對手為參照，無論規劃、設計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，并時刻注意區別或跟隨競爭對手，因而實現高額利潤或快速回籠資金的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態，能使開發效率達到較高。
三、房地產營銷渠道策略 (Place)
目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為直接銷售、委托推銷、網絡營銷以及其他近幾年興起的新型渠道策略。
直接銷售，最常見的形式就是派出房地產銷售人員，在一個固定的場所主要是現場售房處，來為需要買房的顧客和準顧客提供服務。雖然這種渠道模式可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委托推銷的費用（相當于售價的1.5%~3.0%），但銷售經驗的不足和銷售網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。
委托，相對于直接銷售策略，分散了企業開發房地產的風險，而且中介機構由于工作的范圍、特性，以及對于市場趨勢的了解，對于目標市場的掌握以及對于消費心理的研究比開發商深入得多，更容易把握市場機會，能更快銷售房產。
許多房地產商也利用因特網資源，打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文并茂，可以多方位地展示房地產產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。
伴隨著房地產行業的發展，在保持既有的模式下，一些新的渠道開始出現，我國的房地產營銷渠道也呈現出多方位、多樣化的局面。
四、房地產營銷促銷策略 (Promotion)
房地產促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷兩大類：
人員促銷是一種傳統的推銷方法，一方面是靠外聘的工作人員在人流量大的鬧市區或新樓盤集中區域向潛在消費者發放其房地產宣傳資料，成本低同時還起到廣而告之的作用；另一方面是通過專業的銷售公司的銷售顧問向客戶詳細介紹其房地產的情況，促成買賣成交的活動。
非人員推銷又有廣告、營業推廣和公共關系等多種形式。在實際促銷過程中，這些方式綜合起來構成促銷組合策略。
（一）房地產廣告
房地產廣告可供選擇的形式主要有以下幾種類型：（1）印刷廣告。主要載體有報刊、雜志、有關專業書籍以及開發商或其商自行印刷的宣傳材料等；（2）視聽廣告。如電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式；（3）戶外廣告。房地產推出時機確定后，在施工現場豎立的現場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發項目情況，預告房地產即將推出，誘導消費者購屋欲望。（4）布置精致樣板房。房地產企業通過設計樣板房，表現格局和完善生活機能，并加強裝修與施工，讓消費者產生具體的臨場感。
（二）營業推廣
開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，或者舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企業的知名度，有助于提高銷售量。
（三）公共關系
房地產公共關系促銷活動包括人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告以及建立與各方面的良好關系，比如與地方政府、金融機構、其它社會組織的合作以及開發商之間的合作。
目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷已然成為房地產開發的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產營銷策略，這對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產行業而言也具有重要的現實意義。
房地產營銷論文:如何樹立房地產營銷品牌
摘要:品牌競爭已成為企業占領市場,提高利潤率的重要手段。房地產市場的競爭越來越激烈,已從質量競爭,價格競爭階段過渡到了品牌競爭階段。本文對于房地產企業如何樹立營銷品牌的研究主要從三個方面展開。及時,闡述房地產品牌的概念和特征;第二,分析房地產企業營銷品牌的現狀;第三,介紹樹立房地產營銷品牌的策略。
關鍵詞:房地產;營銷品牌;房地產品牌
一、房地產品牌的概念
1.房地產的概念。一般來說,房地產是房產與地產的總稱,是房屋與土地在經濟方面的商品體現。所以我們認為,房產是房屋及其權利的總稱,地產是土地及其權利的總稱。房地產是由土地、隨著在土地上餓各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。
2.品牌的概念。國際營銷界最的機構——美國市場營銷學會所給的定義為:品牌是一種名稱、術語、標記、符號或設計,或是它們的組合運用。其目的是借以辨認某個銷售者、或某群銷售者的產品及服務,并使之與競爭對手的產品和服務區別開來。美國Amazon公司總裁JeffBezos先生認為,“品牌就是指你與客戶間的關系,說到底,起作用的不是你在廣告或其他宣傳中向他們許諾了什么,而是他們反饋了什么以及你又如何做出反應。對我們來說,口碑極其重要。簡而言之,品牌就是人們私下里對你的評價?！睆倪@個角度來看,品牌是企業與顧客雙向互動的過程。如果沒有客戶的信賴和支持,品牌就會失去價值和意義。
3.房地產營銷品牌的概念。房地產營銷品牌就是房地產企業在營銷過程中使自己的產品在市場競爭中能獲得市場,以及在消費者中獲得的知名度。品牌是企業與顧客雙向互動的過程。如果沒有客戶的信賴和支持,品牌就會失去價值和意義。
二、房地產企業營銷品牌的現狀及原因
1.房地產企業營銷品牌現狀。盡管品牌早已被認為是參與市場競爭點石成金的利器,近些年來房地產界“打造品牌”的呼聲也風起云涌。然而,我國今天的房地產業品牌現狀卻不容樂觀。我國房地產業經歷了地段競爭的初級階段,現階段是規劃競爭、概念競爭、品牌競爭并存。目前,大部分房地產公司都屬于以規劃競爭、概念競爭為主導戰略的企業,而真正的品牌驅動型企業鳳毛麟角。2004年,由世界品牌價值評估機構“世界品牌實驗室(WBL)”的《中國500具價值品牌》,海爾以612.37億元名列榜首,而房地產業“及時品牌”的萬科僅以173.56億元排在第30位。前200位排名中,也只有萬科等三家地產品牌入圍。
對于動輒大手筆的房地產業來說,這樣的結果確實令人汗顏。忽視品牌建設的結果是,大多數房地產企業難以積累和借助品牌的信譽資源,迅速提升產品價值銷量,實現企業規模的擴張。美國較大的房地產公司Pulte Homes占美國國內的房地產市場份額達4%左右,而我國房地產老大萬科僅占我國房地產市場份額不足1%。
2.導致房地產營銷品牌現狀的原因。(1)缺乏對品牌管理精髓的深入理解很少有中國房地產企業的高層與品牌負責人理解品牌管理的精髓,他們基本上不明白“品牌價值的源泉來自消費者大腦中對品牌的獨特聯想,品牌管理的本質是在消費者大腦中留下個性化的聯想”。因此,具體的營銷傳播沒有圍繞品牌管理的終極目標而展開也就再正常不過了。(2)沒有確定品牌的核心價值。品牌是企業的最重要的財富,在房地產市場激烈的競爭中,確定自身品牌的價值對在企業發展和市場占有率上所起到的作用是不可估量的。但是一些房地產企業卻是難以做到這點,把品牌核心價值與個性相違背的營銷傳播策略所迷惑,未能識別出這些策略與品牌戰略定位的矛盾。從而使品牌形象受損消費者不信任而失去市場份額。
三、地產營銷品牌的策略
1.房地產品牌定位要正確。要建立強有力的房地產品牌,精準的定位是走向成功的關鍵。品牌定位應該清晰明確,是普通住宅還是商業地產,是中產階級住所還是豪華公寓,是“運動、健康”的個性還是“家庭辦公一族”的特點等等。成功的房地產品牌都有自己明確的定位。
2.品牌策略應當持之以恒。品牌策略一旦確立,應當持之以恒,不可半途而廢。如果品牌形象、定位朝令夕改,將模糊自己的品牌個性,破壞了品牌精神氣脈的貫穿,最終使消費者霧里看花,難以建立強勢品牌。萬科“建筑無限生活”的價值主張貫穿其各個項目開發之中,奧林匹克花園“運動,健康”的理念一直在其不同項目上得以體現,這都是持之以恒的表現。
3.提高品牌延伸能力。品牌延伸是企業借助消費者對原品牌已有的聯想,將其用于與成名產品不同的新的產品上,以縮短新產品被消費者接受的時間,減少開辟新市場的費用,提高新產品的市場成功幾率。它是企業培養顧客忠誠度、創造名牌、尋求增長和發展的重要策略。
房地產營銷論文:房地產營銷策略的論文
一、引言
1.房地產的概念。在我國所謂房地產,是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益(權利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此,房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動,通常又被稱為不動產。
房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結構、裝修、設備等;權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益、收益(如使用權、所有權、抵押權等)。在我國,就房地產開發經營來說,附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利,如抵押權、典當權等;房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說,一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下:
房地產概念圖
2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物,市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮,還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實,使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略,辨別外界環境的發展變化,通過系統分析及時改變營銷策略。
房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。
房地產開發商和經營商,首先要對市場變化和需求等做出預先反映,并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系,作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員,不但要熟悉市場環境等市場經濟知識,還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識,以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言,為了達到獲取利潤的目的,公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。
房地產營銷策略論文
二、房地產營銷策略的發展史
市場營銷理論于20世紀初誕生于美國,菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父,他提出了最早的營銷4C理論,是現代營銷的基石,4C包括產品、價格、促銷、渠道,從這四點出發,衍生出新的營銷方法。
在市場營銷過程中,目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場,將其劃分為較小的細分市場,選擇最有開發價值的細分市場,并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素(4C)所組成的市場營銷組合。為找到和實施好的營銷組合,企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動,企業觀察并應變于市場營銷環境。
營銷簡單的說就是用科學的方法,分析市場上的需求,并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。
房地產市場競爭日益激烈的今天,房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。
1.建設觀念階段——標準規劃。計劃經濟時代,只有簡單的“房地產”概念,很長一段時間,我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式,而且住宅的建設標準由政府統一制定,造成所有的設計全按標準圖進行建設,形成千樓一面的現象。
2.樓盤觀念階段——
銷售策劃。在這個階段,房地產剛剛走向市場化,大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代,策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論,而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識,開發的項目充滿了主觀臆斷。 3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實,使開發商認為消費者缺乏理性,有一種購買惰性或者抗衡心理,必須主動推銷和積極促銷。在1997年~1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已,策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征,向消費者加以強調和宣傳,使消費者對樓盤建立起概念認識,引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中,比較容易選擇自己偏好的樓盤,以達到促銷目的。
4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高,消費者對居住條件的需求層次日益明顯,房地產市場供應量的增加,導致需求相對減弱及消費者理性購買,為有效的滿足用戶的各種需要,適應賣方市場和消費者理性選擇,開發商認為必須以用戶為中心。因此,策劃人把眾樓盤之長集于一身,極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等,雖然提升了樓盤品質,但使得開發商成本高于售價。
5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷,并沒有使供需緩和、樓盤空置減少,開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望,并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身,轉而關注市場需求。
6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益,各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來,企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務,企業的營銷活動成為企業各部門的工作。
房地產營銷策略論文
三、房地產營銷策略的現狀
目前,我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。
1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客,顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式,委托銷售降低了開發商的風險,通過商的服務性質,更易于把握市場機會,能更快地銷售房產。
3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段,實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比,網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本,可以實現零距離和全天候的服務,更方便地和消費者溝通,可以樹立房地產企業意識經驗豐富、服務、信息完備的良好形象,有利于增加房地產企業的無形資產,有利于消除銷售的地域性等優勢
房地產營銷策略論文
當前,我國房地產市場營銷策略主要有以下特點:
品牌領導形象震撼——確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費群;
把握時機高昂入市——抓住有利時機,高姿態低價格進入市場,迅速掌握市場主動權;
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售,步步為營,組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆,帶動價格走高,達到持續熱賣效果;
進度跟進高潮迭起——緊跟工程進度(奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售高潮,實現階段性銷售目標;
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓
物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無后顧之憂,達到促銷效果。
房地產營銷策略論文
四、房地產營銷策略的創新
在新形勢下,隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題,我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰,這就要求房地產企業積極思考,探索營銷策略的創新。
在房地產營銷策略的創新中,需要注意幾個關鍵的因素。及時,項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二,強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性,要求房產設計上要符合消費者的喜好,建筑材料選擇要合理,物業管理信譽要好,已解決業主的后顧之憂。第三,突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異,可以提高房地產產品的價值,形成競爭優勢,其中產品差異是最基礎的,也是要首先考慮的。第四,合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力,同時要根據項目本身的開發目的確定。第五,積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下,開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。
目前,全國各地的房地產發展都處于高潮期,人們對房地產的需求較大,對于各大房地產商,這無疑是利好消息;但是,由于房地產市場通過近幾年的發展,已經開始轉向買方市場,所以,根據目前的市場狀況,各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新,這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前,房地產市場競爭日趨激烈,房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識,更是寶貴的無形資產,能強化企業在市場和行業中的地位,并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用,從而為企業創造更加良好的經營效益。
要建立良好的品牌,必須要以優良的品質,適合的價格提高品牌美譽度;同時,兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力,以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象,推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中,由于資金的周轉,市場的激烈競爭等問題,導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累,往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終,不是個別的,而是整體的。只有這樣,才能使得品牌成為企業的競爭優勢;另外,企業往往將品牌理解成為案名,只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分,品牌應該注意“內外兼修”,即要有好的案名,更要有好的質量及服務,做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌,才是真正的品牌,才是能促進商品房銷售的品牌,才是人們信賴的品牌。
2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的,為顧客創造良好的環境,體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分,深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上?！邦櫩途褪巧系邸?對于現在正處
于買方市場的房地產企業,應該更加注意與顧客建立良好的關系,與顧客形成互動,展示企業形象的同時,更讓顧客感受到關懷,在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供較大便利上。所以,從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則,是提升銷售量的重要手段之一。 3.知識營銷。目前,對于大多數消費者而言,他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念,而想了解,又苦于沒有途徑。因此,房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會,在宣講會前可以進行問卷調查,了解消費者在此方面的困惑,在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹,然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題,總結以上的內容,達到讓消費者獲得知識的目的。可見,宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時,又宣傳了企業的品牌,提高大眾的認知度,增加購買欲望;同時,對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求, 促使房地產開發商運用新技術,創造新工藝,推動市場的前進。
4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素,于是,開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是,企業紛紛提出以環境保護為營銷理念, 以綠色文化為價值觀, 以綠色營銷為核心的營銷戰略。
在綠色營銷上,對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念,同樣要運用到綠色營銷中,增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高,但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”,綠色節能住宅的發展將成為趨勢,也將成為賣點。
5.合作營銷。和其他商品一樣,對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。
首先,應該積極與下游供應商進行聯系,由于長期的合作,可以給開發商帶來一定的折扣,減少成本;同時,消費者購買商品房之后進行裝潢,開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料,既為房主提供了優惠,同時會給供應商帶來不少的收益。第二,開發商積極與金融信貸部門進行聯合,前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式,向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作,利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中,與金融部門溝通,為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三,與其他開發商進行聯合造勢,形成雙贏的格局。
6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段,首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對所感興趣的樓盤有多方位地了解,從而有了初步的認知和傾向;售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶,并協助他們辦理相關手續;在現實中,消費者往往能獲得前兩個層次的服務,但是,房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理,導致產生糾紛,這對企業的聲譽影響是很大的。因此,開發商應當注意商品房產品的售后服務,對業主提出的問題給予及時地反饋與維修;并自己成立物業公司或委托第三方物業管理, 為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境,這是時展的必然,同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。
7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續發展觀念提出來的,主張企業提供的產品和服務,不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望,而且要符合消費者的長期利益,不忽視社會利益。注意到企業發展中的社會效益,對于企業提升其形象是十分重要的。企業的形象提高了,銷售量和利潤也自然得到提高。
五、結語
總而言之,房地產營銷的出發點應是以人為本和誠信經營,這是需求導向型經濟的客觀要求。從根本上說,沒有一個營銷策略優于另外一種渠道,因此房地產開發商在營銷過程中應不拘泥于一種銷售渠道,而應根據各自的實際情況,針對不同的市場形勢、消費者情況和政策,采用多種營銷組合,充分發揮各種營銷策略的優點。
房地產營銷論文:房地產營銷證券金融
一、物業管理概念
物業管理概念是我國房地產業較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產開發鏈上的一個重要環節，某一個項目物業管理水準的高低是影響業主作出購買選擇的重要因素。因為業主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和品質樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業管理”之類的旗號。
為適應房地產業的發展需要，我國物業管理機構應該建立自己的經營管理服務理念，探索先進的物業管理服務模式和嶄新的物管企業運營機制，充分發掘企業文化和社區文化，著眼于打造物業管理品牌，才能在房地產營銷中保持主動。
二、綠色生態概念
房地產業內綠色生態概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業營銷活動應該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調企業的營銷活動要保護環境，有利于維護生態平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產品和消費。
這股綠色生態概念之風自然很快吹向房地產業。企業在房產營銷中打出了環保、綠色、生態的口號，在營銷全過程力圖體現“綠色”關懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態營造方面，則普遍強調小區景觀的配套和環境的綠化，強調居住環境的舒適性、無害化以及生態環境的和諧性。這些都成為樓盤中的usp，成為吸引顧客的“賣點”。
三、歐式概念
歐式概念幾乎是全國房地產市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產業起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內陸城市，歐式概念之風一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區環境的布局，力圖體現歐式建筑的古典美、現代美。在很多城市，稍有實力的開發商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發商，甚至將整個小區“歐化”。
四、品位概念
追求品位，是現代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。
有一句幾乎成為經典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角度看，它恰恰體現了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭較大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。
五、人文概念
現代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業安家，與高尚人士為鄰，受文化環境熏陶，修身養性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。
于是，在房地產營銷的概念演進中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內涵和品質。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。
六、旅游休閑概念
現代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調節心情，放松精神。休閑將成為現代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結合部開發的項目，特別是別墅項目區，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業贈送小型花圃或農莊（可代為打理），還有的項目干脆建在遠郊的旅游度假區。
最近，著名經濟學家厲以寧公開發表一種觀點——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關注。他所說的另一套房主要被用作周末和節假日度假之用。可見，學者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產開發的一種重要趨勢，難怪開發商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。
七、會所概念
從字面意思上講，會所就是項目業主或小區內居民聚會之所。顧客在接受房地產廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數是期房或半期房，所以盡管很多發展商在樓書和規劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”，但更多的發展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務，由誰經營和如何經營等細節問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的保障。
然而，深入考察一下，可以發現，會所概念在實際中存在著這樣的問題：
一是會所的功能定位問題。一般大型社區或比較成熟的物業，均配備有專門的物業管理機構。那么，會所為入住的業主提供的服務如何同物業管理區別開來，避免重復或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認為，會所應該定位于人際溝通和社區文化交流，應該成為社區居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區教育等，面向社區大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務，則應該由物業管理部門承擔。
二是會所經營權和經營方式問題。即會所應該由誰經營，如何經營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會所普遍由開發商經營。由于開發商的主業不在于此，如果開發商經營上出現問題，這就容易造成與業主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業機構來經營，以提高經營水平和服務水準。在如何經營的問題，有開放式經營、封閉式經營和半開放式經營三種觀點。因服務的對象范圍大小不同，經營方式和對業主的影響也就有不同。更多的業主希望會所實行封閉式經營，以享受優越的服務，但這也會增加經營成本，提高會所消費代價。
八、親水概念
水也是21世紀最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風行房地產界。不少開發商把項目用地由原來地段因素轉向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項目開發一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項目的名稱，便可以看到與水的關系：藍灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。
九、智能e化概念
智能e化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產文章和大量的房地產廣告中，“智能”、“e化”概念的熱炒，似乎標志著入住的業主能一夜跨入智能社會、數字時代。然而，對大多數市民和購房者來說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認為，上網、寬帶、可視對講、紅外線監控、遠程抄表就是“智能e化”，也有些開發商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙”人。
其實，真正意義上的“智能化”應該由下列體系構成：一是安全防范系統：包括防盜報警、周界報警、出入口管理、火災和天然氣報警、求助呼叫、訪客對講、指紋識別等；二是信息管理系統：這包括三表（電表、水表、氣表）甚至多表遠抄、設備監控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂、有線電視和電話等；三是信息網絡系統：要求寬帶接入，建立起小區共享的現代信息網絡系統，具體包括構建小區信息服務平臺，小區電子商務系統（網上超市、商品報價系統、電子付款），和小區綜合信息管理（安全管理、人口管理、車輛管理等）。
房地產營銷的概念之戰，有其必然。隨著人們生活水平的提高，人們對住房需求也呈現多樣化的趨勢。房地產營銷中，差異化營銷也就成為必然。而實施差異化，就需要進行深入的市場細分。概念營造是成功的市場細分的表現，一方面有利于引領行業發展，另一方面也便于顧客作出自己的選擇。無論是開發商，還是為開發商服務的企劃人，均需要在細分中尋找自己項目的相對優勢，并在廣告宣傳中借助于某一個簡潔的概念加以歸納，并據以廣泛傳播。所以，房地產營銷中，概念之戰對于推動房地產業進步，對于提升房地產營銷水準，無疑是有積極作用的。而我們應該反對的是那些不切實際地生造概念，夸大其辭，甚至用虛假概念來哄人的做法。
房地產營銷論文:房地產營銷文化
在一個競爭日益加劇,商品運作模式日新月異的時代,房地產行業硝煙彌漫,你方唱罷我登場。但即使方案新穎,創意頻頻,有些房地產的銷售卻不盡人意?，F代社會經濟的發展,人們對居住環境提出了更高的要求,隨著中國傳統文化的復蘇,把建筑風水文化理念滲入到房地產營銷策略中,為眾多百姓尋求一個事業順遂、財源廣進、家庭和睦、身體健康的吉祥場所,將日漸引起從事房地產業及其銷售行業人士和普通老百姓的廣泛關注。
一、風水文化理論的基本宗旨
風水文化是一種傳統文化現象,一種廣泛流傳的民俗,一種擇吉避兇的術數,一種有關環境與人的學問,是人們長期實踐經驗的積淀。從現代科學(教學案例，試卷，課件，教案)理論來看,風水文化理論是地理(教學案例，試卷，課件，教案)學、地質學、氣象學、景觀學、建筑學、生態學以及人體生命信息學等多種學科綜合一體的一門自然科學(教學案例，試卷，課件，教案)。其宗旨是審慎周密地考察、了解自然環境,順應自然,有節制地利用和改造自然,選擇和創造適合人的身心健康及行為需求的居住與生存環境,贏得的天時地利與人和,達到天人合一的至善境界——“人與自然和諧相處”(總書記關于和諧社會理論表述的一句)。
二、風水文化理論的基本原則
為追求天時地利與人和,達到天人合一的至善境界。風水文化理論在實踐中遵循以下原則:(1)整體原則。整體原則的基本思想是把環境作為一個整體系統,這個系統以人為中心,包括天地萬物。環境中的每一個子系統都是相互聯系、相互制約、相互依存、相互對立、相互轉化的要素。風水文化的功能就是要宏觀地把握協調各系統之間的關系優化結構,尋求組合。(2)因地制宜原則。因地制宜,即根據環境的客觀性,采取適宜于自然的生活方式。根據實際情況,采取切實有效的方法,使人與建筑適宜于自然,回歸自然,返樸歸真,天人合一,這正是風水文化理論的真諦所在。(3)依山傍水原則。建筑環境要山清水秀,風調雨順。因為有山便有“骨”,有水便能“活”,山水相匹,相得益彰,能給人一種幽雅舒適、心曠神怡的感覺。成為人們修心養性、休養生息的理想場所。(4)地質檢驗原則。風水思想認為地質決定人的體質。土壤中含有的微量元素在光合作用下放射到空氣中直接影響人的健康;潮濕或臭爛的地質,會導致關節炎、風濕性心臟病、皮膚病等,不宜建宅;地球磁場時刻對人發生著作用,風水師常說巨石和尖角對門窗不吉利,實際是擔心巨石或尖角放射出的強磁對住戶健康的損害;如果在住宅地面3米以下有地下河流,或者有雙層交叉的河流,或者有坑洞,或者有復雜的地質結構,都可能放射出長振波或污染輻射線或粒子流,導致人頭痛、旋暈、內分泌失調等癥狀。(5)水質分析原則。不同地域的水分中含有不同的微量元素及化學(教學案例，試卷，課件，教案)物質,有些可以致病,有些可以治病。風水文化理論主張考察水的來龍去脈,辨析水質,掌握水的流量,優化水環境。(6)坐北朝南原則。風水文化理論強調城市與建筑的“面南朝陽”,這即有其深厚的文化背景,又有著非常合理的科學(教學案例，試卷，課件，教案)依據。(7)適中原則。適中原則要求突出中心,布局整齊。適中的另一層意思是居中,洛陽之所以成為九朝故都,原因在于它位居天下之中,級差地租價就是根據居中的程度而定,銀行和商場只有在鬧市中心才能獲得較大的效益。(8)順乘生氣原則。風水文化理論提倡在有生氣的地方修建城鎮房屋,這叫做乘生氣。只有得到生氣的滋潤,植物才會欣欣向榮,人類才會健康長壽。
三、滲入風水文化原則的現代建筑對營銷的促進作用(以南昌市豐和新城樓盤為例)
當代社會的發展,是以城市建設為中心的。但眾多的城市卻沒有山巒,或缺少河流,似乎與傳統風水理論原則中強調的依山傍水距離甚遠。由此,現代化的風水文化理論要適應當代城市建設、房地產開發的高速發展。在考察城市中的風水狀況時,可以略加變通,將一座座的樓房看作是重重迭迭的山峰巒頭,將縱橫交錯、四通八達的道路,看作是一條條的河流溪水,依然可以找到符合傳統風水寶地的范例。因為對于城市、民居建筑而言,自然環境即山岳河流等要素的影響,遠不及毗鄰宅周的其它屋宇、墻垣及道路等影響更為直接和密切。而滲入了風水文化原則的現代建筑,因注入了文化附加值,對房產的營銷起著很大的促進作用。南昌市一樓盤豐和新城,受到消費者的狂熱追捧,消費者幾天幾夜地排隊等著拿號購房。
豐和新城位于紅谷灘中心區、鳳凰洲及老城區的銜接點上(新城區與老城區契合處),豐和北大道與廬山南大道的交匯處,交通四面八達,與八一橋自然過渡,2分鐘實現新老城區的生活機能切換,享受周邊豐裕配套。通過恰到好處的位置與距離,為居者制造出進退自如的生活時間表。西北緊鄰鳳凰花園、東方海德堡等樓盤,南望滔滔贛江,與江南名樓滕王閣隔江相望。與廬山南大道、豐和北大道成45度夾角,避開正喧囂,同時使所有建筑均擁有較大角度的江景視線。
豐和新城依據原始地貌,而師法自然,每個組團均有屬于自己的獨特景觀主題,各組團之間互為補充,相得益彰。社區主入口設于東北角,園林景觀的主軸線南北貫穿,通過軸線式層層遞進的園林景觀作為串聯整個社區的帶狀連接,使社區的統一性、完整性得以保障。
總體戶型設計坐北朝南,盡量減少東西向住宅,力求小進深、大開間,確保每個單位的通透開敞,同時注重與南昌獨特氣候條件相適應,為讓每戶窗前有景,樓宇之間相互錯列,地塊四周高而中間低,恰似鮮花的花瓣包裹著花,這樣既減少高層的壓抑感,又增加建筑空間的通透性,整體布局和諧統一,呈現變化豐富的天際線。通風采光極佳,擁有極好的景觀,滿足住戶對戶型美觀而舒適的雙重需求。
滲入了風水文化原則的豐和新城,達到天時地利與人和,天人合一的至善境界,符合傳統風水寶地的范例。該樓盤一開盤即售空告罄,也就不足為怪了。
四、結束語
在樓市營銷中,充分認清我國傳統風水文化對消費者選擇樓盤、朝向、戶型等的影響,真正把握好樓市的脈搏,將廣告策劃和廣告設計內容與風水文化結合,使得樓盤的銷售在低靡的市場中異軍突起。
房地產營銷論文:房地產營銷
一,房地產市場營銷的概念
(一)房地產市場營銷的概念
房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創造性的活動,同別的個人和集體交換產品和價值,以實現其經營目的的一種社會過程.可見,房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點,企業通過有效地提供住宅,辦公樓,商業樓宇,廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產或生活,物質和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動.與一般商品市場營銷相比,房地產市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產市場營銷的客體是房地產物質實體和依托物質實體上的權益等,因此,房地產市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產領域得到很好的運用.
現代市場營銷已經從商品交換過程發展到以商品交換為核心的各項相關活動中,涵蓋了企業生產經營的各個環節.市場營銷作為一門獨立的學科,在經濟發達的國家是從20世紀50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀80年代中期以后才在不少行業中得到廣泛的推廣和應用.
(二)房地產市場的特征
由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務和管理活動,因此,必須充分認識房地產市場的特點,以便為有效管理和組織市場營銷活動服務.作為整個市場體系的組成部分,房地產市場具有以下主要特點.
1.房地產市場是權益交易市場.由于房地產的不可移動性,因此房地產市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產實物上的權益.交易的對象可以是房地產的所有權(包括占有權,使用權,收益權和處分權),也可以是部分所有權.不同權益的交易,形成市場上不同性質的交易行為.
2.房地產市場是區域性市場.由于房地產的不可移動性,房地產生產和消費都只能在特定的地點進行,從而使得房地產市場具有區域性的特征.這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均需以房地產所在地市場為主.例如市場調查,目標市場,產品定位,銷售策略的確定等都應結合房地產所在地市場進行.
3.房地產市場是不競爭市場.房地產的異質性使房地產市場中的商品具有差異性,如果考慮房地產的區位因素,則各項房地產商品各不相同,但不同房地產之間又不是不能替代的,所以,房地產市場是一種不競爭特征明顯的市場.
二,房地產市場營銷觀念
企業的市場營銷觀念直接影響企業市場營銷活動的組織和管理,在商品經濟發展過程中,市場營銷的觀念經歷了三種不同的指導思想.
(一)生產觀點
20世紀20年代以前,資本主義經濟雖然得到了高度發展,但社會生產的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產品供應不足,產品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業生產出來的產品不愁賣不出去,因此,企業整個的著眼點就放在生產上面,"我能生產什么,就能夠賣什么",企業的普遍思想是"生產觀點".
(二)推銷觀點
20世紀20年代以后,經過及時次世界大戰后的復蘇,資本主義經濟由于大批軍品生產設備和技術運用于民品,社會生產得到迅速發展,市場商品數量,品種開始增加,部分商品出現供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業逐漸采用"推銷觀點"指導企業的經營活動.其基本特征是"我賣什么,人們就買什么".這一時期企業經營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種"以產定銷"的觀念,即"我生產了什么,就推銷什么".
(三)市場營銷觀點
第二次世界大戰以后,特別是20世紀50年代以后,商品經濟進一步發展,廣大消費者的生活方式發生了極大的變化,市場商品進一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉變為買方市場,許多企業家開始認識到,能不能使自己的產品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關系到企業的生死存亡,因此,許多企業逐漸用"市場營銷觀點"代替"推銷觀點".
用市場營銷的觀點組織房地產企業的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產品,定價,銷售渠道,促銷和服務等方法來滿足消費者的需要,房地產開發和經營商應本著顧客需要的宗旨去開發和經營房地產,才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現企業的經營目標,做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.
我國房地產業雖然起步晚,但發展速度快,房地產企業之間競爭加劇,部分房地產出現了供過于求的現象,因此,我國房地產企業必須運用市場營銷觀點組織房地產營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.
三,房地產市場營銷的內容
現代房地產市場營銷已不再是單純的推銷工作,而是企業以滿足市場需求為中心的整體經營活動,要從研究市場人手組織房地產投資開發經營活動,因此,房地產市場營銷涵蓋面廣,包含豐富的內容.概括起來,包括以下方面.
(一)房地產市場研究分析
1.市場需求分析.通過對房地產市場調查和預測,了解房地產市場近期或未來需求是什么.
2.房地產市場環境分析.分析房地產企業經營活動面臨哪些宏觀環境的影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產是不可移動的高價值財產,受環境的影響大,因此,環境分析是房地產經營活動中的重要內容.
(二)確定房地產投資經營目標
在研究和分析市場的基礎上,作出經營決策,包括選擇和確定房地產投資規模,投資方向,投資地區和地點以及投資方式.
在進行上述決策之前,必須選定適當的顧客群.任何企業都不可能面向所有的市場,滿足所有顧客的需求.而房地產企業所開發的商品房在一定時期內所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業必須明確"我為哪一類用戶開發房地產商品及提供相應的服務"
企業在進行投資決策時,首先必須解決這個問題,從現代市場營銷的角度而言,即目標市場選擇――我是準備面向普通老百姓開發經濟適用的住宅,還是高級別墅,或者是品質酒店.
確定目標市場時,至少需要考慮兩個基本問題:一是這個顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個顧客群中,供應的競爭對手,特別是具有較強競爭力的對手要盡量少.
(三)項目決策
項目決策是在項目經營目標確定的基礎上,根據選定的地段和項目,決定能夠滿足市場需要的開發經營策略.具體包括以下幾種.
1.產品策略.確定和開發滿足市場需求的房地產商品.適當的產品是同適當的顧客群相聯系的.當目標市場選定以后,必須設計和開發建設可以滿足顧客群的適銷對路的房地產商品或相應的服務.
2.價格策略.根據房地產市場需求分析的情況,制定房地產價格,受國家調控的房地產價格的確定應符合國家規定.
3.銷售渠道選擇.選擇房地產租售的基本方式和途徑,房地產開發商自行租售與委托房地產中介機構進行房地產租售各有特點,要進一步結合項目情況決定經營方式.
(四)促進銷售
確定和使用有效的信息傳遞促進銷售的手段,如房地產廣告,房地產交易會等,提供售前咨詢服務,吸引租客或買家,促成房地產交易.
(五)信息反饋和物業管理
提供售后服務和良好的物業管理,并搜集反饋信息,擴大顧客群.
以上幾個方面,是現代市場營銷的主要內容.在上述市場經營過程中,每個環節又有更多的策略性選擇.
四,房地產市場營銷的基本過程
根據上述房地產市場營銷的內容和現代市場營銷的觀念,結合房地產開發經營的基本過程,房地產市場營銷的基本過程可以概括如下.
1.分析市場機會.
2.研究和選擇目標市場.結合市場情況和企業自身的優勢,通過可行性研究分析,作出投資決策.
3.制定營銷戰略,包括產品定位,建筑設計.
4.制定市場營銷策略,包括定價,銷售渠道選擇,促銷的策劃和計劃.
5.執行和控制市場營銷工作.
房地產營銷論文:房地產營銷形象
論文關鍵詞：形象房地產房地產企業營銷形象
論文摘要：房地產企業營銷形象是相關公眾對房地產企業由營銷理念指導的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產企業整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調查房地產企業營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。
一、問題的提出
著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。
二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題
本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：
1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為較高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的保障而失信于人。
3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。
在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。
三、房地產企業營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。
（2）協調組合各種營銷手段
開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。
3、提高營銷資產價值
（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。
（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。
（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。
房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。
4、提高營銷人員的素質和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。
5、提升房地產企業營銷產品形象
對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保障樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。
房地產營銷論文:房地產營銷策略
摘要房地產是一種特殊的商品，房地產營銷是房地產經營中的一個重要的環節。從房地產商品的特點出發并結合目前房地產行業的一些現狀和發展趨勢，按照營銷學中傳統的4P理論對房地產的營銷策略做了粗略的探討。
關鍵詞房地產產品策略價格策略促銷策略渠道策略
改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產業作為一個獨立的經濟產業在我國迅速發展起來。我國房地產市場已經逐漸呈現從“賣方市場”向“買方市場”的轉變，這就要求房地產行業要與市場營銷策略相結合。
1房地產商品的特點
房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產。其特征與土地特征密切相關。它既屬于生產要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產這一特殊商品而言，它具有以下特點：
（1）固定性。也稱不可移動性，房地產項目一旦落成，其位置、結構便固定下來，難作大的改動。
（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產項目都包括房產與地產、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產既有使用價值又有投資價值，隨著發展，房地產商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。
（3）差異性。在房地產市場上沒有相同的兩件產品，因為它不僅受到開發商、物業類型、建筑設計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產的交通、日照、周邊環境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。
（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產具有保值增值的特性。
（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗費資金大。房地產售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業的質量、價格、配套設施、小區環境等許多方面都要進行細致的比較。
2房地產營銷策略的應用
房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。
2.1產品策略（product）
隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發商通過對產品的名稱、物業、文化、自然環境等方面進行精心設計來體現其差異性，做到“人無我有、人有我優、人優我奇”，從而贏得更多的消費者。
（1）名稱。給房地產商品取一個好聽的名字不僅能給人好的及時印象而且還能引發美好的遐想。比如，金馬公司開發的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。
（2）物業。提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。
（3）文化。房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（4）借助自然環境。開發商一般只注重對小區環境進行人為的建設，而忽略了借助自然環境，比如借助天然的河流、現有的綠地等，既能使小區環境更具特色和自然性，而且還能在經濟上節省人為造勢的費用。
另外還要注意產品創新。產品創新主要包括產品開發、更新速度及產品質量和水平，可劃分為高科技型、綠色環保型、社會保障型、設計綜合型。
2.2價格策略（price）
房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節?？茖W合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。
（2）定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
2.3促銷策略（promotion）
房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：
（1）人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
（2）廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、環境優勢、教育優勢、交通優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到好的宣傳、銷售效果。
（3）公共關系。房地產公關是指房地產開發商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
（4）營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。
2.4渠道策略（place）
目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、經紀以及近幾年興起的網絡營銷。
（1）直銷。它是指房地產開發商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產品的行為。直銷的優勢在于可以節省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經驗、素質要求很高。
（2）委托推銷。它是指房地產開發商委托房地產推銷商來推銷其房產的行為。委托商可以是企業商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機構，后者是指中介的個人，即經紀人。
（3）網絡營銷。這是房地產業借助網絡進行有效營銷的一種手段。利用互聯網可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網絡營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。
3結語
綜上所述，結合房地產商品本身的特點，房地產營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段，房地產營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產行業而言有著很重要的現實意義。
房地產營銷論文:房地產營銷管理
一、物業管理概念
物業管理概念是我國房地產業較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產開發鏈上的一個重要環節，某一個項目物業管理水準的高低是影響業主作出購買選擇的重要因素。因為業主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和品質樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業管理”之類的旗號。
為適應房地產業的發展需要，我國物業管理機構應該建立自己的經營管理服務理念，探索先進的物業管理服務模式和嶄新的物管企業運營機制，充分發掘企業文化和社區文化，著眼于打造物業管理品牌，才能在房地產營銷中保持主動。
二、綠色生態概念
房地產業內綠色生態概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業營銷活動應該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調企業的營銷活動要保護環境，有利于維護生態平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產品和消費。
這股綠色生態概念之風自然很快吹向房地產業。企業在房產營銷中打出了環保、綠色、生態的口號，在營銷全過程力圖體現“綠色”關懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態營造方面，則普遍強調小區景觀的配套和環境的綠化，強調居住環境的舒適性、無害化以及生態環境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點”。
三、歐式概念
歐式概念幾乎是全國房地產市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產業起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內陸城市，歐式概念之風一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區環境的布局，力圖體現歐式建筑的古典美、現代美。在很多城市，稍有實力的開發商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發商，甚至將整個小區“歐化”。
四、品位概念
追求品位，是現代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。
有一句幾乎成為經典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角度看，它恰恰體現了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭較大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。
五、人文概念
現代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業安家，與高尚人士為鄰，受文化環境熏陶，修身養性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。
于是，在房地產營銷的概念演進中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內涵和品質。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。
六、旅游休閑概念
現代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調節心情，放松精神。休閑將成為現代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結合部開發的項目，特別是別墅項目區，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業贈送小型花圃或農莊（可代為打理），還有的項目干脆建在遠郊的旅游度假區。
最近，著名經濟學家厲以寧公開發表一種觀點——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關注。他所說的另一套房主要被用作周末和節假日度假之用?？梢?，學者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產開發的一種重要趨勢，難怪開發商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。
七、會所概念
從字面意思上講，會所就是項目業主或小區內居民聚會之所。顧客在接受房地產廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數是期房或半期房，所以盡管很多發展商在樓書和規劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”，但更多的發展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務，由誰經營和如何經營等細節問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的保障。
然而，深入考察一下，可以發現，會所概念在實際中存在著這樣的問題：
一是會所的功能定位問題。一般大型社區或比較成熟的物業，均配備有專門的物業管理機構。那么，會所為入住的業主提供的服務如何同物業管理區別開來，避免重復或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認為，會所應該定位于人際溝通和社區文化交流，應該成為社區居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區教育等，面向社區大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務，則應該由物業管理部門承擔。
二是會所經營權和經營方式問題。即會所應該由誰經營，如何經營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會所普遍由開發商經營。由于開發商的主業不在于此，如果開發商經營上出現問題，這就容易造成與業主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業機構來經營，以提高經營水平和服務水準。在如何經營的問題，有開放式經營、封閉式經營和半開放式經營三種觀點。因服務的對象范圍大小不同，經營方式和對業主的影響也就有不同。更多的業主希望會所實行封閉式經營，以享受優越的服務，但這也會增加經營成本，提高會所消費代價。
八、親水概念
水也是21世紀最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風行房地產界。不少開發商把項目用地由原來地段因素轉向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項目開發一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項目的名稱，便可以看到與水的關系：藍灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。
九、智能E化概念
智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產文章和大量的房地產廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標志著入住的業主能一夜跨入智能社會、數字時代。然而，對大多數市民和購房者來說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認為，上網、寬帶、可視對講、紅外線監控、遠程抄表就是“智能E化”，也有些開發商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙”人。
其實，真正意義上的“智能化”應該由下列體系構成：一是安全防范系統：包括防盜報警、周界報警、出入口管理、火災和天然氣報警、求助呼叫、訪客對講、指紋識別等；二是信息管理系統：這包括三表（電表、水表、氣表）甚至多表遠抄、設備監控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂、有線電視和電話等；三是信息網絡系統：要求寬帶接入，建立起小區共享的現代信息網絡系統，具體包括構建小區信息服務平臺，小區電子商務系統（網上超市、商品報價系統、電子付款），和小區綜合信息管理（安全管理、人口管理、車輛管理等）。
房地產營銷的概念之戰，有其必然。隨著人們生活水平的提高，人們對住房需求也呈現多樣化的趨勢。房地產營銷中，差異化營銷也就成為必然。而實施差異化，就需要進行深入的市場細分。概念營造是成功的市場細分的表現，一方面有利于引領行業發展，另一方面也便于顧客作出自己的選擇。無論是開發商，還是為開發商服務的企劃人，均需要在細分中尋找自己項目的相對優勢，并在廣告宣傳中借助于某一個簡潔的概念加以歸納，并據以廣泛傳播。所以，房地產營銷中，概念之戰對于推動房地產業進步，對于提升房地產營銷水準，無疑是有積極作用的。而我們應該反對的是那些不切實際地生造概念，夸大其辭，甚至用虛假概念來哄人的做法。
房地產營銷論文:房地產營銷管理研究
一、房地產業與關系營銷
1.房地產業與關系營銷房地產產品與其他產品相比，有很大的不同，具有獨特的性質。如價格的昂貴性、區位的固定性、使用的耐久性、質量的差異性、使用的限制性等。房地產市場作為市場體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內商品交換活動的固定場所及交換關系的總和，反映了商品的價值規律、供求規律及市場競爭規律的相互作用。同時還具有供求關系特殊性，銀行和中介機構參與性，權利主導性、不競爭性等特殊性。通常通過分析一般性的市場營銷與市場關系營銷的異同點可以明確房地產關系營銷。
二、我國房地產業市場運作當前面臨的現狀
1.市場定位觀念不夠明確
眾所周知，房地產具有許多特殊性質，是一個重點發展的產業。如果房地產開發商在進行產品定位時市場定位觀念不夠明確，往往會出現定位過高或定位過低的現象，很容易使顧客對企業的定位印象產生誤解，導致顧客一味地只注重某一特定的產品，忽視了對其他產品的重視，這樣容易促使失去購買欲，大量的潛在顧客將會流失，不利于企業的發展。
2.實施客戶戰略不夠完善
在實施客戶戰略的過程中，有些房地產開發商為了挖掘新客戶，而忽略了對老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產開發商只注重售前和售中的管理模式，對售后服務沒有引起高度重視，使得有些問題無法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶。表面看來，房地產開發商即使在一周內流失了100個客戶，又可以于接到100個新客戶，這兩者之間的銷售業績似乎沒有任何變化，然而，事實相反，吸引新客戶所花費的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多，在激烈的市場競爭中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地。
3.企業內部關系處理不當
企業內部關系主要包括企業與內部員工之間的相互關系。企業加強市場關系營銷的主要目的在于協調好企業與內部所有員工之間的關系。市場關系營銷管理是指股東關系管理、部門關系管理及員工關系管理。由于長期受到“官本位”觀念的深刻影響，企業內部等級分明現象嚴重。而房地產開發商認為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內部員工關系的處理，對員工的要求甚嚴，很少主動關注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創造性大大降低。
三、房地產業關系營銷管理
1.房地產銷售人員關系營銷
顧客是房地產企業關系營銷的核心，要迎合市場需求，必須提供個性化服務。生產、設計出迎合不同消費者的心理需求的產品，將潛在的顧客轉化為現實的購房者。同時要完善房地產的售后服務，確?？蛻艟裆系挠鋹偢?，居住上的舒適感。銷售人員應該采取積極的銷售手段來促進樓盤銷售，使顧客感受到購買房屋的樂趣。具體措施可如下文內容:1.直接降價;2.免費送禮;3.內部員工價;4.組織團購;5.保障無理由退房;6.減首付;7.保價計劃;8.先租后賣。
2.開發商對入住糾紛的提早預防措施
應加強與顧客的交流溝通。根據美國營銷協會的研究，只有三分之一的顧客是會因產品出現問題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意。由此可見，重視與客戶之間的交流溝通是增強客戶滿意感的重要途徑。一個不滿意的客戶意味著公司將流失無形的資產，而一個滿意的客戶意味著公司將會增加無形的資產。因此，有見識的房地產公司，加強與顧客溝通，主動出擊，為顧客排憂解難無形資產，他們盡力鼓勵顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來。為了使房子能在交付時達到使用和綠化完成等要求，現在，部分開發商采用了以下兩種方式:一是將原來的倉促入住改為預留出入住準備期，以便能提早發現問題、解決問題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購房人進行賠償，也不愿引發糾紛。謹慎保障，降低客戶預期值，客戶的滿意度就會更高。
四、房地產關系營銷策略分析
1.市場定位策略
從關系營銷角度看，產品市場定位的實質是房地產開發商與特定顧客群體的關系定位，即明確與誰打交道。這種關系定位，即包括了房地產開發商與消費產品的顧客之間的關系定位，也包括了市場環境條件下的其他客戶關系的定位。在明確市場定位的的時候，優先考慮所處的市場環境、開發商綜合實力、歷史形成條件、自身優勢與特色，也就是確立房地產開發商的競爭優勢。競爭優勢源于開發商可以向客戶所創造的價值，同時該價值應比開發商自身所創造該價值時耗費的成本要大。其次，選出若干適用優勢。在對競爭優勢進行評價時，開發商至少應考慮自身的產品質量、開發成本、技術水平及售后服務水平等因素。與此同時，還應與競爭者的相應因素相比較。從而發現自身的不足與優勢所在并進行改進與強化。此外，應向市場有效地明確企業定位觀念，即地產開發商應擴充服務人員，同時加以培訓，而后宣傳其服務優勢與能力。
2.實行客戶關系的管理策略
顧客就是上帝，因而開發商進行客戶維系有以下幾種方略:及時、實施實行會員制。該營銷方法的突出優勢就是把硬性廣告宣傳變成為會員之間軟性宣傳，同時銷售的產品其質量及價格要優勝于市面上那些同一類別的產品。通過會務活動拉近商家、消費者、業主及企業自身的距離，同時增強彼此之間溝通與信任，這樣借助會員優惠與文化增值途徑，刺激會員消費市場，進而帶動樓盤銷售。第二、強化個人聯系。也就是利用樓盤營銷人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情，增強關系。比如常常邀請顧客的主管經理參與各類娛樂活動，逐步密切雙方關系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日，同時與生日時送上禮品、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養花的客戶送上優良花種與花肥;抑或通過自己的一些社會關系來幫助客戶解決其子女入托、升學及就業等問題。利用個人聯系進行關系營銷也有一定的弊端:容易導致企業對長期接觸客戶的營銷人員有過分依賴，加大了管理難度。所以在運用這一策略時應該注意適當地把將企業聯系建于個人聯系之上，利用長期個人聯系來提高企業親密度，進而形成企業之間的的戰略伙伴關系。
3.于競爭中合作，實現雙贏
松散性結盟通常是開發商之間運用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創出區域品牌，在收益方面實現雙贏。如自2000年10月起，于成都市的羊西線兩側進行樓盤開發的二十多家房地產商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營銷宣傳中共創區域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯的營銷效果。而在2001年4月28日進行開盤的廣州星河灣因的設計規劃、施工質量及園林景觀，迫使其他的發展商調整設計方案及競爭戰略，不得不對對原先的設計進行重新修改，增加了投入，還對其他發展商進行了有效刺激，有利于提高華南版塊發展商的綜合素質，這也是合作雙贏的一個體現。實際上，競爭者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業共同開發某一種新的產品;或組建企業集團，利用合作來得到強大聯合優勢，抑或優勢互補，促進合作各方得到比合作之前的更多競爭優勢與利益。武漢地區在城區建設推廣武漢都市星座聯盟系統工程時就為我們提供了一個雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個強化”戰略。即:(1)強化品牌合力。以樹立武漢都市新空間為構建理念，以都市星座為聯盟商標，通過契約方式將老城區的小地塊樓盤連接在一起，促進小地塊聯盟整體的競爭實力，提升品牌戰力。(2)強化統一使用技術資源、策劃資源、營造競爭策略環境。(3)強化產品制造及研發。以強大的專業資源及聯盟體的服務機構為支撐點，為聯盟體成員創造客戶需求的產品提供了條件，為研制適銷對路的成套產品提升了市場競爭實力。(4)強化決策管理。即科學地利用社會決策資源與專業資源，提升投資商的價值，打造競爭策略平臺(5)強化銷售平臺。結合所用聯盟體創造一手樓新型網絡銷售平臺，推出3A立體化營銷策略，構建的低成本高效益的營銷模式。各大房地產公司應本著尊重契約、統一行動的觀念，共同創造以小變大的競爭形式。以契約的形式為行動指南，營造企業自己專有的策劃、營銷、服務機制，創建的都市星座母品牌與子品牌系統，為贏取市場份額奠定堅實的基礎。
4.協調好企業與政府和媒體的關系，創造良好的營銷環境
企業是社會的重要組成部分，企業的活動會直接受到政府及相關法律法規的制約。因此，在協調企業與政府之間的關系時，應以積極的態度，自覺遵守國家的法律法規，幫助解決國家所面臨的各種難題。現代關系營銷理論認為:如果能夠加強企業與政府之間的配合，樹立共存共榮的意識，那么國家就可能會制定出對營銷活動調節合理化、避免相互矛盾、幫助營銷人員創造和分配價值的政策。現代營銷的內容豐富多樣，其他相關團體與內部員工之間的關系也是關系營銷的一個重要環節。只有正確處理好這些關系，創造良好的營銷環境，是實現企業目標的前提條件。
5.正確處理企業與內部員工關系，創造發展的動力
企業內部營銷最關鍵的一步，便是把握企業內部關系的結構性質與特征。企業內部結構主要可以分為三個層面，即由股東構成的影響層、提供有關支持的輔助層、從事基本活動的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度，同時直接關系到企業市場競爭能力。正確處理好企業與內部員工關系，從“以人為本”的角度出發，是現代關系營銷理念的核心，這種人為核心的理念強調的重點在于激發人潛在能動性和創造性，為企業創造有利的價值。
6.完善客戶退出管理模式
客戶退出管理模式是根據客戶退出企業產品或服務的購買模式，認真分析原因，吸取經驗，通過改進產品和服務等一系列的方式來避免客戶的流失。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:及時，預測客戶流失率。預測顧客流失率的公式為(期初顧客人數－期末顧客人數)/期初顧客人數*。
房地產營銷論文:房地產營銷策略創新方法
摘要：自中國住房制度改革以來，房地產業得到飛速發展，取得了日新月異的輝煌成就。房地產業的長足發展，不僅提高改善了城鎮環境和居民住房條件，還成為中國經濟發展的支柱型產業，為中國的和平穩定崛起做出了巨大貢獻。然而，當前中國房地產市場投資過熱，造成大部分地區空置率過高，甚至出現空城、死城的局面，這些情況不利于中國房地產業長期穩定發展，在國家宏觀調控作用下，房地產企業面臨土地銀根收縮、消費者回歸理性等新局面。因此，提高企業營銷策略水平，提高競爭力，勢在必行。本文重點闡述了新形勢下房地產營銷現狀存在的問題，并提出了具備可行的營銷策略創新方案，為我國房地產業可持續發展提供科學依據。
關鍵詞：房地產；營銷策略；創新
一、新形勢下的房地產營銷問題
(一)產品定位不合理
一些企業對產品的前期市場調研作用不重視，調研結果不夠細致，往往在產品成型銷售時才發現，自己開發的樓盤或多或少存在美中不足的地方，縱然在銷售過程中采取眾多優惠措施，仍難以抓住消費者購買欲望，致使產品消化速度變慢。房地產開發者在產品設計之初，忽略每個房地產項目的布局、景觀、樓層等消費者關心的因素，片面追求樓盤的形象、概念，致使產品定位脫離消費者需求，產品不是定位虛高就是房屋面積大而不當，不能滿足消費者的購房需要，無法與其他企業產品展開競爭。尤其是在近年來房價飆升的情況下，市民購房回歸理性，這種產品銷售不出去，將最終導致空置房的問題產生，不利于房地產市場的穩定發展。
(二)品牌意識不強
伴隨房地產市場的逐步成熟，消費者購房更加理性，品牌對一個產品的影響就顯得更加重要，品牌能賦予一個產品“精神價值”，讓消費者在購房過程中產生對產品的認同感，愿意為產品買單。然而在中國房地產企業中，有近90%的只做產品，10%的在做企業，只有1%的企業在做品牌。一些房地產企業不能保障品牌價值的核心競爭力，即企業在打造一個成功項目后，依托前者的品牌效應，盲目加推產品數量，忽略產品質量，最終失去消費者的信任，使得“品牌效應”迅速衰落，曇花一現。
(三)營銷模式落后
目前，我國房地產企業采用的營銷模式過于傳統、落后。大部分房地產企業進行廣告轟炸，其目的是想通過大力宣傳達到快速營銷?？涩F實恰恰相反，不僅沒有達到預期的營銷效果，反而，降低市場競爭力。甚至，有部分房地產企業為了營銷加大廣告成分，摻雜一些不實或違法成分，造成消費者實地考察時眼鏡大跌，令消費者產生一種厭煩心理。房地產企業在營銷過程中，對消費者定位含糊不清，所制定出來的營銷策略與現實大相徑庭，滿足不了消費者的真正需求，導致消費者失去興趣，降低成交率。在新形勢下，營銷模式的落后是阻礙房地產企業營銷的主要原因，不利于房地產企業實現可持續發展。因此，營銷模式一定要打破傳統，推陳出新。
二、房地產營銷策略創新方法
(一)注重市場定位
從市場營銷過程中可以看出，一個企業如果忽略前期市場調研，那么這個企業就必須在銷售過程中投入大量精力來彌補前期的失誤，這不僅造成了資源的極大浪費，還影響產品的銷售情況。做好前期市場定位則能避免這種情況發生，所謂不打無把握之仗便是這個道理。做好前期市場調研，瞄準產品市場定位，從消費者實際需求出發，了解消費者對產品的戶型、大小、價格等實際需求，以市場需求來做產品策劃，最終達到消費者歡迎，實現暢銷、熱銷的目的。
(二)加大品牌建設
品牌代表了一個產品的品質，而品牌的認知程度代表了消費者對產品質量的肯定，把一個品牌做大做強，將大大增強企業的市場競爭能力。把品牌做大做強，從長遠發展角度來看，符合企業的利益追求。因此，企業要保持品牌策略發展的持續性，培養消費者對品牌的認同感，企業既要有廣告推廣、促銷活動等方式讓消費者熟知品牌，又要用產品的質量讓消費者認可品牌。通過品牌建設，讓消費者體會到企業對產品的嚴謹態度，對消費者的誠意，從而提高企業競爭力。
(三)創新營銷模式
傳統的營銷模式是廣告宣傳、產品推廣和直銷，這些模式已無法適應房地產企業的發展。據研究發現，當今社會是一個信息大爆炸的新時代，計算機技術、信息技術和網絡技術飛速發展為房地產企業營銷創造了有利條件。房地產企業進行營銷時，利用互聯網開創房地產營銷新“舞臺”。通過網絡營銷可以加強產品的宣傳和推廣，也可以改變傳統營銷模式中的一些弊端。消費者在網絡“舞臺”可以進行更多資料的查找，解決在各大樓盤來回顛簸的困擾。網絡營銷既能有效的鎖定消費者，也可以通過網絡“舞臺”更好的摸清客戶需求，制定的方案，提高營銷成效?？傊?，在房地產市場競爭日益激烈的環境下，靈活運用多種營銷手段，來應對消費者的多元化，創新化，發揮營銷的更大價值，推動房地產企業健康、穩定發展。
三、結論
綜上所述，在我國房地產調控成為一種常態，在這充滿機遇與挑戰的新形式下，營銷策略創新將要首當其沖。因此，房地產企業要從市場定位、品牌意識和營銷模式等方面著手，不斷探索出更多科學、合理、有效的營銷策略途徑，為房地產事業的可持續發展注入新的活力，為房地產事業的發展開拓更廣闊的空間。
房地產營銷論文:房地產營銷與策劃課程標準研究
一、課程標準原則
基于房地產營銷師職業標準，以崗位職業能力為切入點構筑課程教學體系與教學內容，著重培養學生懂理論、重應用，力求達到“理論夠用、技能過硬”的目的。通過房地產樓盤項目營銷流程（工作過程），把房地產營銷與策劃課程的理論與實踐內容融合為一體。按典型工作任務設計營銷項目，項目導向、任務驅動組織教學，工學結合、學做合一。注重發展學生房地產營銷認知能力、歸納分析能力和遷移能力。
二、課程目標
1.課程總目標
使學生掌握房地產營銷與策劃的一些基本概念、基本理論和方法，并能結合具體樓盤情況進行房地產營銷與策劃實踐。
2.具體目標
在知識與技能目標上，使學生系統掌握房地產營銷與策劃的基本理論、原則與方法，學會營銷方案策劃；在過程與方法目標上，突出學生主體，培養自主學習能力，養成及時完成階段性工作任務的習慣；在情感態度與價值觀目標上，激發學生樓盤營銷熱情和有投入有回報的價值觀等。
三、課程內容
1.課程內容框架
直接教學范圍是傳播“在真實房地產樓盤項目背景下實施房地產營銷與策劃的全過程”所需要的理論知識與實踐技能?；诠ぷ鳎潜P項目營銷）過程的課程內容框架，見圖1。
2.課程內容描述
課程教學項目可以由1~3個樓盤構成，其中1個樓盤為主題教學項目，具有典型房地產營銷流程。要按主題項目教學內容實施樓盤營銷全程策劃，使學生具備一定的房地產營銷策劃與銷售能力。
四、課程實施要求
1.教學方式與考核方法
采用模擬房地產營銷公司做實際樓盤項目營銷策劃的教學方式，學生在項目營銷策劃過程中學習。建議教學課時為88學時，其中課堂教學（講授、研討）48學時，課程實訓40學時（2周）。考核方法注重考察學生的學習狀況，過程評價與結果評價相結合，定性與定量相結合，課程考核和實際操作技能考核各占50%，實際操作成績中過程考核占60%，結果考核占40%。
2.教案編寫與更新
需要有課程整體教學設計、課程學習項目及知識技能模塊，對每一模塊的教學內容按每一教學單元進行教學方案設計，包括對本模塊學習目標，工作任務，能力要求及教學內容分解到本教學單元中的具體授課內容，課堂活動教學的組織方式與教學要求，課時建議等。課程標準要求全部教案按年度版本進行管理，教案必須根據當年教學實踐及學生學習條件的變化，進行一次修改完善，形成當年更新版本用于下一年度的課程教學。以上課程標準的內容，是高職高專、應用本科“房地產營銷與策劃”課程進行教學設計、教材編寫以及技能大賽的重要依據。
作者：陳林杰 張佳穎 單位：南京工業職業技術學院
房地產營銷論文:房地產營銷策略應用
摘要房地產是一種特殊的商品，房地產營銷是房地產經營中的一個重要的環節。從房地產商品的特點出發并結合目前房地產行業的一些現狀和發展趨勢，按照營銷學中傳統的4P理論對房地產的營銷策略做了粗略的探討。
關鍵詞房地產產品策略價格策略促銷策略渠道策略
改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產業作為一個獨立的經濟產業在我國迅速發展起來。我國房地產市場已經逐漸呈現從“賣方市場”向“買方市場”的轉變，這就要求房地產行業要與市場營銷策略相結合。
1房地產商品的特點
房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產。其特征與土地特征密切相關。它既屬于生產要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產這一特殊商品而言，它具有以下特點：
（1）固定性。也稱不可移動性，房地產項目一旦落成，其位置、結構便固定下來，難作大的改動。
（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產項目都包括房產與地產、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產既有使用價值又有投資價值，隨著發展，房地產商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。
（3）差異性。在房地產市場上沒有相同的兩件產品，因為它不僅受到開發商、物業類型、建筑設計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產的交通、日照、周邊環境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。
（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產具有保值增值的特性。
（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗費資金大。房地產售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業的質量、價格、配套設施、小區環境等許多方面都要進行細致的比較。
2房地產營銷策略的應用
房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。
2.1產品策略（product）
隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發商通過對產品的名稱、物業、文化、自然環境等方面進行精心設計來體現其差異性，做到“人無我有、人有我優、人優我奇”，從而贏得更多的消費者。
（1）名稱。給房地產商品取一個好聽的名字不僅能給人好的及時印象而且還能引發美好的遐想。比如，金馬公司開發的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。
（2）物業。提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。
（3）文化。房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（4）借助自然環境。開發商一般只注重對小區環境進行人為的建設，而忽略了借助自然環境，比如借助天然的河流、現有的綠地等，既能使小區環境更具特色和自然性，而且還能在經濟上節省人為造勢的費用。
另外還要注意產品創新。產品創新主要包括產品開發、更新速度及產品質量和水平，可劃分為高科技型、綠色環保型、社會保障型、設計綜合型。
2.2價格策略（price）
房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節?？茖W合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。
（2）定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
2.3促銷策略（promotion）
房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：
（1）人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
（2）廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、環境優勢、教育優勢、交通優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到好的宣傳、銷售效果。
（3）公共關系。房地產公關是指房地產開發商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
（4）營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。
2.4渠道策略（place）
目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、經紀以及近幾年興起的網絡營銷。
（1）直銷。它是指房地產開發商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產品的行為。直銷的優勢在于可以節省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經驗、素質要求很高。
（2）委托推銷。它是指房地產開發商委托房地產推銷商來推銷其房產的行為。委托商可以是企業商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機構，后者是指中介的個人，即經紀人。
（3）網絡營銷。這是房地產業借助網絡進行有效營銷的一種手段。利用互聯網可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網絡營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。
3結語
綜上所述，結合房地產商品本身的特點，房地產營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段，房地產營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產行業而言有著很重要的現實意義。
房地產營銷論文:海南房地產營銷模式研究
2015年中央政府工作報告首次提出“互聯網+”行動計劃。正是在這樣的網絡環境下，O2O商業模式逐漸興起，從一開始的餐飲、旅游、票務等行業向各個行業蔓延，開展網上銷售業務的企業數量、銷售規模增長迅速。房地產業作為海南省的重點發展產業，營銷狀況直接影響著其發展態勢。然而，互聯網對房地產行業來說是一個全新的領域，需要密切結合房地產行業的特點，探索互聯網環境下全新的房地產營銷模式。從目前的發展情況看，房地產企業關于新型營銷模式的嘗試顯然還僅僅處于起步階段，如何將互聯網與房地產進行有效結合，是海南房地產行業面臨的難題。
一、O2O營銷模式的概念
O2O即OnlineToOffline。它是一種新型的電子商務，是以電子技術和商務理論為基礎的新型商務模式［1］。簡言之，O2O就是始終圍繞著“營銷、交易、消費體驗”這三個基本商務行為的一種新的營銷模式，將線下銷售與互聯網結合在一起，讓互聯網成為線下交易的前臺，這樣線下的商品和服務就可以通過線上渠道來吸引顧客，并提供給消費者在線篩選商品和服務的機會，用線上營銷和線上購買帶動線下經營和線下消費。
二、海南房地產O2O營銷模式的構建思路
由于O2O營銷模式的媒介基礎是互聯網，因此，網絡消費者是房地產開發商的營銷對象?？梢詮木W絡消費者的消費行為出發，構建一個相對應的房地產開發商的O2O營銷模式。網絡消費者的消費行為如圖1所示，相對應的房地產開發商的O2O營銷模式如圖2所示。圖2房地產商O2O營銷模式
三、海南房地產O2O營銷模式的構建方案
構建房地產O2O營銷模式需要從房地產市場調研入手，通過互聯網平臺調研信息，可以保障調研群體的廣度和調研的信息量。在房產信息推廣階段，可以通過現有的平臺，如在鏈家網、易房、微信微博等有一定用戶基礎的第三方平臺房產信息。同時也可以通過公司的自有平臺，如通過微信微博公眾號、官方網站、APP等平臺房產信息，讓有購房意愿的網民在線很容易收集房產信息。O2O營銷模式最為重要的模塊，即如何體現市場競爭力，如何在消費者比較之后選擇房地產商品。由于通過網絡平臺推廣的費用比實際媒體戶外等線下推廣節省了不少成本，房地產商可以給予在線消費者提供一定的優惠;同時憑借互聯網技術和計算機技術、三維技術等的發展，可以實現在線的三維展示，讓期房購買者可以直觀看到房子具體的情況。此外，由于互聯網的超前性，可以實現高級客戶的私人訂制服務，給予客戶最滿意的房子。更為重要的是，通過傳統線下資源的整合，提升現場購房體驗，包括實地拓客中心、活動中心，交流互動中心等，注重與線上的銜接，為顧客提供品質的線下服務。房地產商還可以通過線上線下不定時的優惠福利發放，保持良好的客戶關系。在顧客具有購房意愿后，就需要解決在線交易的安全問題。房地產商可以通過現有金融安全技術，為資金的交易提供安全保障，也可以通過與更為成熟的第三方金融機構合作，為資金的交易提供安全保障。O2O平臺是一個中間人，連接著置業者、房地產商和第三方金融機構。最重要的是線下服務與反饋信息的收集。房地產較大的特點是房子是不動產，在互聯網世界里蓋不出房子。因此，在房地產O2O營銷體系的一定要落地，落地指的就是服務［2］。當客戶從非常精準的渠道來訪時，他們必須要線下(如到售樓處)感知服務、感知產品，所以服務是整個房地產O2O營銷體系的基石。而線下服務主要是要整合現有的線下資源，將房產云數據、看房團、品鑒團、客服、售樓顧問等線下資源整合在一起，給客戶一個滿意的服務體驗。與線下服務并行的就是反饋信息的收集，房地產商可以通過第三方平臺的評論功能了解客戶反饋信息，也可以通過對客戶來到實體售樓處的服務滿意程度做詢問調查。對感知度很好的置業者，可以建立客戶關系庫?？蛻舻年P系管理是企業實現持續經營的重要措施，想與消費者建立及維持關系，傳播是不可或缺的要素［3］。企業和消費者經由各種雙向傳播的方式彼此熟悉以后，企業需要根據客戶需求有更加針對性、個性化的對待。建立客戶關系庫，以實現維護客戶關系、提供增值服務和處理客戶投訴三種功能。構建模式如圖3所示。(一)信息推廣。1．創建獨有域名推廣。一個絕佳的官網域名有利于品牌推廣，也讓消費者印象深刻。海花島以www．oceanfloweris-land．com作為其官網，可以說迎合了產品國際化的定位。項目官網可能是意向購房者最直接也是及時次瀏覽的平臺。在網站上建立人性化的導航模塊，使得購房者可以簡單找到自己需求的產品，增強用戶體驗。同時也可以在此模塊要求客戶填一些簡單信息，以便人性化地推薦合適的產品。另外產品的分類對購房者選擇合適自己的房型至關重要。的產品分類可以更高效地服務于購房者，也讓消費者對整個項目有一個直觀的認識。2．創立公眾號推廣。如今微博、微信等平臺的普及使得公眾號的廣告效益日漸提升，創建一個同期的公共號收益頗多，既可以在公眾號宣傳信息，同時也可以通過公眾號與消費者進行交流和信息收集。一方面可以通過微信公眾號等平臺，建立電子樓書、產品介紹和導航，實現與項目官網和各宣傳視頻的鏈接等，充分利用移動設備的便捷性服務于產品銷售;另一方面可以通過公眾號的宣傳效應推廣產品的配套APP。3．平臺APP推廣。隨著移動互聯網的發展，APP越來越貼近人們的生活，各式各樣功能不同的應用程序服務于人們的生活。房地產銷售也可以有配套的APP以便更直接地服務于購房者?；贠2O營銷模式的推廣工作，可以通過各大APP或者自有APP等進行推廣，讓客戶詳細了解銷售流程和銷售機制。恒大推出“恒房通”，碧桂園也有售樓展示系統APP，在全國統一自己品牌的房產信息，實現輕松售房。(二)安全支付平臺推廣。一個新的支付平臺，或者一個新的支付模式，對網絡消費者來說，都是陌生且信任度偏低的?？紤]到房地產商品的價值較大，涉及到的資金較多，支付平臺的推廣難度更大，安全性是消費者更為關心的問題，如何提高消費者的信任度和支付平臺的使用率就成為重中之中。房地產O2O營銷模式的支付平臺可以借鑒支付寶剛推出時的推廣策略，把用銀行網銀支付的用戶變成支付寶的用戶，利用支付寶的便捷性，以及和淘寶一體化的優惠吸引消費者。一方面，房地產商可以借助其品牌效應來推廣其支付平臺，這樣會更容易讓消費者接受;另一方面，房地產商還可以和第三方金融機構合作，利用第三方金融機構的信用度和影響力來推廣安全支付平臺。在此基礎上，再從營銷角度推廣，如使用支付平臺在線支付的客戶，可以享受前一百名額外福利，以及享受購房優惠等營銷策略來吸引消費者，將房地產品牌或者項目的關注人群轉化為支付平臺的關注者和使用者。(三)線下服務推廣。線下服務通過互聯網與線上的客戶相連，對于新客戶來說在線上通過互聯網這一媒介并不能實際體驗和感知到線下服務的情況。一套完善的線下服務如何讓消費者親身體驗到，并讓消費者對線下服務作出品質的評價，這就涉及到線下服務和配套設施的推廣。房地產商可以整合線上的客戶數據，向客戶推廣線下服務的模式信息，并組織有意愿體驗線下服務的客戶，組成看房團到線下的實體項目進行考察和體驗。對于一些不愿意親身到線下體驗或因為客觀原因想來但是不能親身去體驗的客戶，房地產商可以通過邀請業內的專業人士組成品鑒團，對房地產項目和線下服務作品鑒，并給出客觀的評價在網絡上供客戶參考。另外，利用互聯網不受空間限制這一特性，對于大型的房產公司來說，全國各地的項目都可以供參觀和體驗，這樣以來，一個想到外地置業的購房者，可以就近參觀意向房地產開發商的項目，體驗其房子和服務質量。置業者可以以此作為外地購置房產的參考，而房地產公司可以以此推廣線下的品質服務，吸引置業者。
作者:許達昌 單位:?？谑姓顿Y項目管理中心
房地產營銷論文:論房地產營銷策略創新
摘要：隨著我國城市化建設進程的快速發展，我國房地產行業的發展取得了非常大的成績，在房地產行業如火如荼的發展當中房地產行業的競爭也越來越激烈。因此房地產企業如何通過有效的營銷手段和策略來保障房地產企業的生存和發展就顯得十分重要，因為房地產企業的營銷手段和策略與房地產企業市場核心競爭力有著直接的關系。基于此，文章就房地產企業在營銷當中存在的問題以及目前的營銷現狀進行了分析，通過分析提出了切實可行的營銷創新策略，以期為我國房地產企業更好的發展提供有價值參考。
關鍵詞：新形勢；房地產營銷；策略創新
1房地產市場營銷概述
房地產是一種財產和權力，從物質形態上來講指的是土地和房屋，房地產不僅屬于客觀存在的一種物質形態，其財產和權力也在法律范疇。房地產業還是一種獨立的產業兼具生產和服務的功能，涵蓋開發、建設、經營、租賃以及和房地產有關的中介等服務內容。房地產業的開發宗旨是創造經濟價值為目的的，其經濟活動領域也較為廣泛包括土地開發利用、地產經營、房屋開發建設、房屋經營、房地產中介服務、房屋物業管理、房地產金融以及在此基礎上形成的房地產市場。雖然房地產是一種商品，但是房地產這種較為特殊的商品是以土地為基礎的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動性、差別性以及不可滅性。營銷戰略是為房地產企業實現特定的營銷目標、保障企業健康穩定發展而設計的行動綱領和總體的目標規劃。通過戰略規劃，合理配置企業資源，使企業的營銷活動在可接受的風險限度內，與市場營銷環境所提供的各種機會取得動態平衡。隨著房地產行業與市場營銷的充分結合，房地產市場營銷在商品經濟發展的推動下逐漸成為了引領房地產經濟發展的必然導向。從房地產市場營銷的定義來講，房地產市場營銷過程實際上就是房地產企業實現經營目標和獲取經濟利益的過程。房地產企業在進行市場營銷時主要是根據消費者的實際需求和潛在意愿，來向消費者提供辦公、居住場所以及與場所有關的服務的。房地產市場營銷并不是簡單的推銷而是一種全程營銷其營銷活動將會貫穿整個房地產的開發過程。另外房地產營銷的目的是完成銷售任務其活動中心是實現商品的最終交換。
2新形勢下的房地產營銷問題
2.1產品定位不合理
房地產企業在銷售過程當中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優惠政策，但是產品消化速度仍不盡如人意，并沒有激起廣大消費者的購買熱情。造成這一問題的主要原因是房地產企業在產品市場營銷進行前并沒有充分的對市場進行摸底和考察，導致產品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場需求的變化，從而造成了樓盤銷售滯后的情況。以產品定位例；開發商在產品設計階段，并沒有對消費關心的項目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強調樓盤的形象和理念，較高的產品定位不僅沒有契合消費者的需求反而導致了房屋定位的虛高和面積的大而不實，因此虛高的產品定位也就造成了房地產企業在市場競爭當中很難穩固自身的地位和位置。特別是隨著房價的日高不下，人們在購房上更加的理性，如果產品長時間的積壓得不到釋放，勢必會對空置房帶來很大的影響，進而阻礙房地產企業在市場當中健康長遠的發展。
2.2品牌意識不強
隨著房地產市場的日益成熟和廣大消費者的理性消費意識的增強，提升產品品牌競爭力也就成為了房地產企業在發展當中必須要考慮的問題。品牌不僅是產品“精神價值”的體現，而且還能讓消費者在購房當中對產品產生認同感，從而主動去為產品買單。但是在我國房地產市場當中真正在做品牌的企業卻很少僅僅只占到1%。很多企業并不能保障企業的品牌價值有足夠的核心競爭力，而是依托前期成功項目的品牌優勢，大肆的推加產品的數量，并沒有把產品的質量搞上去，進而造成了消費者的流失和產品的失信。
2.3營銷模式落后
我國房地產企業營銷模式較為傳統其營銷模式并沒有緊跟時展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營銷策略不僅不能達到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業在市場當中的競爭力。一些房地產企業為了在市場上擴大營銷不惜在廣告上花費巨額的投入甚至是打政策的擦邊球，雖然提高了消費者的關注度但是消費者考察后并不買賬，定位虛高的廣告營銷手段甚至還引起了消費者強烈的不滿情緒。造成這種現象的主要原因是房地產企業在營銷前并沒有對市場進行充分的考察，其制定的營銷策略不僅不能夠與消費者和市場形成有效的需求關系，同時也阻礙了消費者產生購買的意愿，進而造成產品的成交量出現嚴重下降。所以，房地產企業只有打破傳統營銷模式的束縛，不斷優化營銷模式才能占據市場的主導地位才能得到健康長遠的發展。
3房地產企業營銷創新策略
3.1注重市場定位
市場調研是房地產企業的營銷活動順利進行的保障。如果房地產企業不注重營銷前的市場調研工作，企業在市場銷售過程當中就得需要耗費大量的精力來填補這項空白，進而影響企業在銷售當中效果和目標。所以，房地產企業做好市場營銷前的市場調研工作十分重要，房地產企業只有做好營銷前的市場調研工作企業才能在市場營銷當中占據主導地位，才能提升企業的知名度和品牌影響力。
3.2創新營銷理念
房地產營銷和其他企業的產品營銷有著本質上的不同，因為房屋建筑與人們的人身財產安全息息相關，所以在房地產營銷當中房屋建筑的質量問題才是廣大業主關心的重點。對此，房地產企業在制定創新營銷策略時，一定要嚴格把控房產的質量，確保房產質量符合規范標準和要求。傳統房地產營銷模式之所以沒能取得實質性進展，主要是房產企業管理層在營銷過程當中太過注重價格，并沒有按照市場發展規律充分考慮業主的真實需求和想法，這種過于注重價格的營銷模式雖然可以短時間內獲取一定的利益但是很難實現利益的長遠。所以房地產企業的決策層應從傳統營銷理念當中解放出來，轉變思維，通過對營銷策略的創新，把價格營銷轉變為質量營銷，契合廣大消費者的實際需求，從而用高質量、高品質的產品來滿足消費者的意愿和獲取更廣闊的市場。
3.3樹立品牌意識
房地產企業在制定營銷方案時除了要以市場為導向外還要充分結合市場的實際需求。因為，營銷的落地點是在市場上，所以房地產企業的相關營銷人員在方案制定前一定要對房地產市場的供需結構進行深入的分析和研究，避免房地產企業在市場營銷當中出現方向模糊和目標不明確的問題。首先，是要對市場的基礎情況進行考察，以便于為后續建設各類房屋提供重要依據；其次，方案制定應以客戶需求為基準。只有了解和掌握了客戶的實際需求房屋的規劃和建設才能讓客戶滿意才能得到客戶的認可。所以，作為房地產企業的決策層，企業在制定市場營銷方案時應以企業的品牌效益為重，按照市場供需關系和周期變化，科學合理的制定出短期、中期、長期的營銷計劃，通過營銷方案的合理規劃為房地產企業打造出一個品牌過硬，形象良好的知名企業。
3.4創新營銷模式
雖然我國房地產行業的發展已經取得非常大的成績，但和發達國家相比我國房地產行業仍舊存在很多的問題，尤其是在營銷模式的創新方面，我國房地產的營銷模式仍舊很單一和過于傳統，單一和傳統的營銷模式不僅嚴重的制約了我國房地產市場的發展同時也影響了我國房地產企業在市場當中的創新能力。在傳統營銷模式當中房地產企業的社會知名度和市場影響力主要是通過產品宣傳、推廣和直銷的形式取得的。但是傳統營銷模式的單一性和落后性導致大部分房地產企業不僅沒有實現預期的目標而且還造成了企業市場競爭力的下降，嚴重威脅到了房地產企業的生存和發展。隨著我國經濟的快速發展和科學技術的不斷進步，計算機技術、信息技術已經網絡技術的應用不僅為我國房地產企業營銷策略的制定提供了重要的技術支持，而且通過互聯網平臺的還能進一步擴大和加強房地產在產品宣傳上的范圍和力度，為房地產企業營銷創新打下了堅實的基礎。另外，在信息技術的支持下房地產企業還可以自行開發企業的專屬網站，這樣企業就可以利用自己的專業化的操作平臺，定期的將房產信息到企業的網站上，客戶通過網站進行選房、購房等一系列活動不僅節約了時間也提高了房地產交易的效率，企業也從中獲得知名度和影響力?？傊?，隨著互聯網、信息時代的到來我國房地產企業在制定營銷策略的理念上一定要與時俱進，緊跟時代腳步，不斷優化營銷手段，在滿足企業發展和創新需求的同時，通過營銷創新為企業帶來更多的經濟效益和社會效益。
4結束語
綜上所述，隨著我國房地產產業調控的常態化，房地產企業要想在機會和挑戰面前獲取更多的發展空間，就必須要把企業的營銷策劃創新放在企業發展的首位。營銷策略有利于使房地產企業營銷活動有整體的規劃和統一的安排，有利于提高房地產企業對資源的利用效率，能夠增強企業營銷活動及其他活動的穩定性，既是房地產企業參與市場競爭的有力武器，也是企業職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營銷策略，是房地產企業制勝的重要法寶，對于企業的發展意義重大。
作者:方芳 單位:中冶寶鋼技術服務有限公司
