引論：我們為您整理了1篇 集體土地流轉論文范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。
集體土地流轉論文:關于集體土地流轉中的法律問題的調查研究
1997年11月，《集體土地流轉中的法律問題研究》課題組在有關土地管理部門的支持下，就集體土地流轉的現狀、流轉中出現的新情況、新問題、新思路等進行了調查研究。集體土地流轉（交易）的現實是客觀存在的，并且不斷發展，其方式主要包括轉包、出租、入股、出讓和征用等。我們認為這種現象的出現是農村市場經濟發展的必然，政府應因勢利導，加強管理規范，促使其健康良性發展，視而不見或一味采取堵的辦法都是不合時宜的。
一、集體土地的農用流轉
我省地少人多，且中低產地占80％以上，人均占有耕地僅1 畝多一占，低于全國的平均水平，這就意昧著絕大多數農民很難單一地靠種田致富。實行家庭聯產承包責任制以后，大量剩余勞動力需要向非農產業轉移。由于我省鄉鎮企業相對落后于沿海省份，自身吸納離土不離鄉勞力的能力有限，離土離鄉的勞力（有的甚至是勞力帶全家）外出務工、經商的較多，有的到沿海地區或地廣人稀的地區去租種地、開發種養殖業或從事其它行業。農村勞力向外轉移，勢必引起承包的流轉問題。歷史的經驗教訓使農民深深地懂得，國家之本在農業，農民之本在土地，土地是農民的命根子。又因承包期長，30年不變，農民更是對承包地的轉移極其謹慎，憐愛有加。調查中我們了解到，有不少農民外出干得很成功，有了很大的發展，有些甚至舉家在外多年，承包地也不愿意或不放心交回集體經濟組織。承包地進入流轉的并不多，各地估計約占承包地總數的20％—30％。承包地流轉的主要原因是：①全家外出打工經商，自己不能耕種的；②家庭主要勞力外出，自家無力全部耕種的；③家庭無勞力自己不能耕種的；④家庭其他經營搞得比較好，認為種田相對效益低而自己不愿耕種的。流轉方式的確定主要是雙方口頭協商，多半在親友之間進行，不改變用途，時間不長。具體做法：①在種田效益比較好的地方，由轉入者承擔地上的負擔，每年還平價或無償給轉出者一定數量的糧食；②在種田效益一般的地方，由轉出者承擔地上的負擔，轉出者什么也不問，什么也不要；③在地多人少種田效益差的地方，因集體不準土地拋荒，轉出者還要倒貼。在這些地方，承包戶把地交回集體，集體不接收，所以，因轉移不了而拋荒的也有一部分。我們認為，以上幾種流轉方式具有互助性質，目的都不是為了盈利，所以，不宜稱其為交易。據此，有理由認為目前農用土地的交易市場并未形成。只有個別地方出現有利用承包地轉包謀利的。有一部分承包戶將耕地短期出租給鄉鎮企業或個體戶用于沙石加工和晾曬、堆放磚瓦，也有租給鄉鎮企業或個人辦預制廠、燒磚瓦和建廠房的，租期有的長達10年至30年。租金一般為800—1000元/年畝，也有給實物租金的，一般為600 斤小麥／年畝加300斤黃豆／年畝，農業稅和提留款均由承包戶承擔。 這種做法不僅到處都有，而且雙方都滿意，承包戶認為比自己種合算，用地者也認為省錢省事，用時租，不用時歸還農戶耕種，靈活方便。調查中還沒有發現將自己種不了或不愿種的承包地向種植大戶和種田能手轉移，形成集約規模經營的例子，這是農業生產經營水平不高和農業生產經營機制尚缺乏活力的表現。
目前，對集體農用土地不改變用途流轉的管理，由農經部門負責，土地管理部門基本上不過問。但土地管理部門對集體農用土地的流轉問題都很關注，而對這種流轉要不要管以及怎么管的問題，又存不同認識。其一，維持現狀，土管部門應超脫一些，瀟灑一些，不管為好。其二，土管部門應對轉移使用的承包地進行登記管理。其三，土地管理部門應對轉移后改變農業用途的進行管理，否則，就不能保持耕地動態平衡。持及時種觀點的理由是，現行法律、法規沒有明確規定土地管理部門管理承包土地農用流轉的權限。持第二、第三種觀點的理由是土地管理法第5條的規定， 各級人民政府土地管理部門主管本行政區域內的土地的統一管理工作。還有一種觀點，對轉包、出租謀利的，土地管理部門不僅要管，還應收取一定的費用，以便于管理控制。土地的所有者集體也應得到部分收益，因為這部分收入包含承包戶非投入所得，即土地本身的使用價值。而對于改變用途時間較長（如10年以上）復耕困難較大的，應按鄉鎮企業用地的規定辦理征用手續。
二、集體土地的非農用流轉
1、農村居民的建房用地
根據憲法和土地管理法及有關法規、規章的規定，農村居民宅基地不論是建房的還是沒有建房的均屬集體所有。而現在有少數農村居民把宅基地視為私有財產，公開出租、買賣或變相買賣，地處小集鎮和公路兩旁的村莊尤為突出。有的把房子租給或賣給別人（有當地的，也有外地的）開商店、飯店，作倉庫、停車場，獲取較高的收益；有的批到宅基地后由別人（多為外地人）來建房，蓋好后對半分成；還有的居民將自己的小草房、破舊房出賣，別人買后重新翻蓋新房。對以上實際上是出租、出賣宅基地的行為，土地部門如何進行處理感到為難。依據原土地管理法第38條第3款“出賣、出租住房后再申請宅基地的， 不予批準”的規定，農村居民住房可以出賣和出租，制止出賣、出租則違法。但我省原有的宅基地戶均都在1畝以上，比較富裕， 且住房使用期限比較長，房子多次倒賣或出租可獲取不薄的收入，對后來按規定標準建房的居民來說是顯失公平的。另外還有少批多占的問題。按現行規定對多占部分可以罰款，強行拆除建筑物，以至沒收，但因房屋是不動產以及法律賦于土地管理部門強制執行權的局限性，實際中執行起來難度甚大。解決的出路，除所得稅調節外，還應建立宅基地有償使用制度，對超標使用部分加倍收取使用費；或對買主中的非本地農村居民按城鎮非農業居民申請使用宅基地的標準收取費用。
2、小型農田水利和鄉村道路建設用地
現在小型農田水利和鄉村道路基本建設多數由鄉鎮政府規劃并組織實施，本身是好事，但缺乏必要的控制，占地過多。存在的問題是：①興辦農田水利設施和修路所占用的土地（主要是耕地）所有權不變，但用途改變了，土地部門不參與不利于控制；②被征用的土地沒有按規定給予補償，失去承包地的農戶生活發生困難，為此上訪的較多。農村興修水利和修建道路用地，土地部門不但要參與制定規劃，還應參
與設計論證。不上收審批權，浪費土地的現象得不到遏制。
3、村鎮建設用地和公益事業建設用地
改革開放以來，農村發展勢頭良好，經濟繁榮，村鎮建設和公益事業也有了較大發展，但在用地方面同樣存在一些問題：①建設無統一規劃或不按規劃進行，占用土地不好控制。②以低補償從農民集體征來的土地，有時是以較少租金從農民手中租來的地，加價出讓或轉讓給開發商建房或以地作價入股建房，分成后高價出售，嚴重侵犯了農民的利益。③耕地被征用、租用后，地上負擔不能減少，分攤到農民頭上，農民負擔加重，甚至有時連補償費、租金都被鄉（鎮）村占用，農民很難得到。而土地部門往往對村鎮建設和公益事業建設用地中出現的種種不良行為感到束手無策，因為它們多數是經鄉鎮政府甚至縣（市）政府批準決定的。
4、鄉（鎮）村辦企業建設用地
鄉（鎮）村辦企業（以下簡稱鄉鎮企業）建設用地，普遍反映異?；靵y，極不規范，沒有按規定辦理手續的占90 ％以上， 有的地方達到95％，換句話說，就是目前90—95％的鄉鎮企業都是違法用地。土地管理部門強烈要求國家和省里對鄉鎮企業建設用地制定切合實際，便于操作的法律、法規、規章，以真正做到有法可依。
調研中，不少人認為鄉鎮企業用地采取租賃形式，簡便實用，符合國情、省情，是一種創造，不應限制，而應該運用法律法規加以規范。其思路是：①由鄉鎮企業與農民集體經濟組織簽訂協議，不能與承包戶簽訂協議；②統一規定協議主要條款；③規定租金上下限，并從用地租金中提留一定比例的復耕基金；④租地協議經土地部門鑒證、登記后才能生效。
5、國家建設征用土地
國家建設征用土地規定明確，執行情況總的比較好。座談討論中也提出了一些建設性的意見。及時，國家公益事業用地，如修機場、鐵路、公路、建學校、醫院用地等，其與商業性用地，征地費用應有較大差別。如房地產開發用地，當地政府按國家規定的平價從集體農民手中征地，然后以高出原價幾倍、十幾倍的價格拍賣給開發商，明顯侵犯集體農民的利益。第二，國家征用土地的費用標準是根據10多年前的情況制定的，現在情況有了很大變化，集體已無土地調劑，農轉非沒有了吸引力，安置就業（進工廠）也不可能了，征用1 畝地的費用其年息不夠養活1個人，應相應提高費用或用征地的錢為失去土地的農民買保險， 以保障他們的生活，去卻其后顧之憂。第三，鄉（鎮）政府建辦公樓、住房大多數都沒有按規定辦理征地手續，無償占用或象征性給一點被償而占用集體土地。有些地方二輪承包時按5 ％留出的土地（群眾戲稱為“鬼子田”）大都由鄉（鎮）政府控制，這更為他們自批自用土地提供了條件。
三、需要研討的幾個問題
1、發展鄉鎮企業與保護耕地的關系
發展鄉鎮企業不可避免地要占用一部分耕地，其與貫徹落實“十分珍惜和利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策在某種程度上產生了矛盾。然而鄉鎮企業不僅在農村就是在全國經濟中也有著舉足輕重的作用。鄉鎮企業的發展為開展科學種田，提高耕作效益提供技術和物質的幫助，以工業的發展帶動和促進農業的發展。 調查中不少干部提到，1997年中央11號文件規定包括鄉鎮企業在內暫停批準占用耕地1年， 作為一項剎住亂占耕地的臨時性措施是必要的，若把其精神變為土地管理法修改條款固定下來就要慎重考慮，暫停1年的措施， 對鄉鎮企業發達的沿海省份影響甚微，而對中西部地區則影響較大。沿海地區發展鄉鎮企業起步早，已完成了以土地作為資本投資的原始積累過程，在那里鄉鎮企業已進入上檔次向質量要效益的階段。而中西部地區的鄉鎮企業大多數處于數量發展時期，一概而論采取一刀切的政策有失公允。不準占用耕地燒磚瓦在山區和丘陵地區能夠行之有效，而在一馬平川的平原地區則很難行得通，在新的建筑材料取代粘土磚之前，要徹底毀掉磚瓦窯，干群有抵觸。有的同志形象地說，城市、農村居民建房有一個面積標準，鄉鎮企業占地也應有一個適當的比例，可采取區別對待的政策，對未達到比例的應允許占用?？傊l展鄉鎮企業與保護耕地是對立統一、相輔相成的關系。將二者對立起來的想法和做法均不足取，這種關系應當在有關發展鄉鎮企業和保護耕地的法律、法規、規章中得到正確的體現。
2、關于集體土地所有權主體
集體土地所有權主體是一個既清楚又模糊的概念。說它清楚是指土地管理法等有關法律、法規中，根據“三級所有，隊為基礎”的模式，確定“集體所有的土地依照法律屬村農民集體所有，由村農業生產合作社，村農業集體經濟組織或村民委員會經營管理。已經屬于鄉（鎮）農民集體經濟組織所有的，可屬于鄉（鎮）農民集體所有”。即鄉（鎮）、村、村民組三級所有。時期就有人講“三級所有，兩級空”，即只有生產隊（現有的村民組）這一級才是實的。說它模糊是指當前多數地方農業合作社或農業集體經濟組織不存在，村級所有的土地是所屬村民組所有的土地相加之和，鄉（鎮）所有土地是所屬村級所有土地之和。土地承包到戶，村委會是發包方，承包戶的土地實際上依據村民組（原生產隊）所占有的耕地的多少決定的，在一個村委會中，不同村民組的農民平均承包的耕地面積有明顯的區別?，F在的問題是除主要執行鄉（鎮）政府決策并為其服務的村民委員會實際存在外，鄉（鎮）、村民組農業集體經濟組織都是虛置的，幾乎沒有哪一個地方能說清楚，他們那里的土地是屬于哪一級所有。有的地方提出農村集體土地全部明確為村級所有，由村委會行使所有權，這是缺乏足夠的法律依據的。我省在土地確權發證時，集體土地所有權證發給村委會有些地方農民有意見，農民不承認村委會是集體土地所有權的主體。調查中很多人都指出，土地方面有相當多的一部分問題都是由主體不清引發出來的。如鄉（鎮）政府自批自用土地，征用土地單位直接與承包戶簽訂協議，農民視承包使用權為所有權，私自轉讓承包地，在承包地上建房等，因此，從實際出發進一步界定集體土地所有權主體非常重要和緊迫。
3、關于鄉鎮企業用地的所有權
鄉鎮企業占用村民組和村級集體經濟組織的土地，按現行規定辦理征用手續后所有權提高一個層級-歸鄉鎮集體經濟所有，這仍是過去所有制層級越高就越公做法的反映，而實際上對絕大多數地方而言是空設一級集體經濟組織。若鄉鎮企業用地參照國家建設用地辦法征用后為鄉（鎮）政府（即國家）所有，在目前的條件下農民和企業均難以接收，且會留下不少后遺癥。若如前面所說，鄉鎮企業用地采取由農業集體經濟組織與企業簽訂租用協議，土地的所有權不變，其他問題就能迎刃而解。對于鄉鎮企業建設用地，如何在法律、法規、規章中作出相應的規范，是一個亟待解決的理論問題和實踐問題。
4、關于農戶對承包地的經營權
因村民組和村級農業集體經濟組織沒有實體代表，所以許多承包戶視這種承包經營權為所有權，如在承包地上建房，自行改變土地的農業用途，出租甚至私下買賣。現行有關法律、法規、規章將使用權與經營權加以區別，明確規定使用權可以轉讓、出租、抵押，即可以
自己使用，也可轉讓給他人使用，而經營權則不能轉讓、出租、抵押，只能自己使用。隨著企業制度改革的深入，現在通常把企業經營管理權規定為使用權（如公司法第4條第2款），而土地法規仍刻守經營權非使用權是否合適？值得考慮。調查中了解到，不僅承包戶，就是基層干部甚至土地部門的干部，都認為經營權與使用權無區別。在強化管理的前提下允許承包地轉包、出租（從承租人處取得租金）是大勢所趨，市場經濟發展的必然。從民法理論上講，農戶對集體土地的經營權是一種處于自物權與他物權之間的權利，即使按他物權對待也可有條件轉讓。而現在的問題是，不論承包合同是否規定可以轉包，一是承包戶暫時不種的承包地不愿交回集體，實際上是怕失去土地；二是不少地方集體對交回的地也無法再發包出去，又要求不準拋荒，在此種情形下，允許承包戶在承包期內按承包合同的要求轉包，肯定是利多弊少。
肖方揚 吳興國
集體土地流轉論文:關注農村集體土地使用權流轉
關注農村集體土地使用權流轉
農村集體土地使用權流轉僅限于農用地之間的流轉，原來是用于農用地，流轉給他人使用以后也必須是農業用途，不得用于建設用地等用途
在城市群發展過程中，農村集體土地的用地政策對于促進農村人口向城市轉移，加快城市化進程有著極其重要的作用。如何正確統籌城鄉一體化發展，就必須重視農村集體土地使用權流轉政策，在不減少農村的基本農田、耕地和農用地的情況下，保護農民的根本利益，在農民的家庭聯產責任承包制的基礎上，提高農民的收入，這對于加快城市群的發展有著重要的作用。
應該說，農村集體土地使用權的流轉，目前在許多城市的郊區農村都已普遍展開。追溯歷史，城市化進程比較快的地區如上海等地在20世紀80年代就已經開始了。農村集體土地使用權流轉僅限于農用地之間的流轉，也就是說，原來是用于農用地，流轉給他人使用以后也必須是農業用途，不得用于建設用地等用途。
概括起來，土地流轉的方式主要有五種類型，一是土地轉包，即承包農戶將部分或全部土地的使用權，以一定條件自發轉讓給第三方經營，一般從事種植業生產。二是土地轉讓，即承包農戶將部分或全部土地使用權轉讓給發包方或本集體經濟組織其他成員經營，已在非農產業就業并有比較穩定收入的農戶自愿放棄承包地，一般采用這種轉讓方式，養殖業一般也通過這種方式獲取土地。三是土地置換，即各農戶為方便耕種相互調劑承包的地塊。四是土地入股，即承包農戶將土地使用權折成股權，農戶憑股權入股組成合作社或股份公司，農民按股分紅，園藝場或大棚蔬菜種植的設施大都通過這種方式獲得土地。五是土地租賃，即承包戶將部分或全部土地的使用權出租給本集體經濟組織以外的法人或個人經營農業，承租人向承包方繳納租金。
從目前長三角一些城市土地流轉的補償情況來看，農用地之間流轉的補償方式主要有兩種形式：一是以糧食等實物形式給予補償，如農用地之間土地流轉采取土地轉包方式，一般給予每位勞動力每年幾百斤稻谷補貼；二是以貨幣形式給予補貼，通常從事糧油作物種植的土地一般每年每畝補貼300-600元，種植蔬菜等經濟作物為400-800元，農業園區租賃土地為600-800元。同時也有部分郊區對放棄耕種的承包地采取回收方式，不予補償。
在目前農用地流轉中主要存在兩個方面的問題：一是流轉程序不規范。在農用地流轉過程中，沒有充分發揮土地承包戶在土地流轉中的主導作用。二是補償標準偏低。農用地之間土地流轉后從事種植業、養殖業，每年每畝地給予農戶的補償都較低。這個標準仍然不能讓純農戶擺脫貧困狀態。
對此，在城市群發展中，我們要充分認識到，農村實施土地流轉的重要意義就在于穩定和完善農村土地承包關系，按照“條件、自愿、有償、規范、有序”的原則，實施農村生產關系的變革中不斷提高土地收益，加強農民向城鎮集中、工業向園區集中、農田向規模經營集中，更好地解決“三農問題”，實現農村地區的工業化、城鎮化和農業現代化。這對于城市群發展有著重要的積極意義。
集體土地流轉論文:論我國農村集體土地使用權的流轉
論我國農村集體土地使用權的流轉
【關鍵詞】土地使用權土地流轉原因規模經營
1978年，發生在安徽鳳陽的“小崗試驗”，點燃了中國農村改革的導火索，一種嶄新的經濟制度——農村土地承包制正式浮出水面。此后20多年的改革歷程已經證明，農村土地承包制的推行，從根本上改變了中國農村的面貌和中國農民的命運。隨后農村家庭聯產承包寫進了《憲法》。從上世紀80年代后期開始，農村集體土地使用權流轉在全國悄然興起，很大程度上又鞏固和促進了家庭聯產承包制，加快了農村經濟的發展。現在國家把農村集體土地使用權的流轉寫進多部有關法律，確立了我國農村土地流轉的法律地位。因此，有人把土地流轉比作又是一次土地革命――中國第三次土地革命。
一、土地流轉的原因
我國農用土地的流轉開始于1985年，先是沿海一些發達地區悄悄萌芽了承包土地經營權的自發性流傳，進而向內地蔓延，從自發流轉發展到有順流轉，至今已有18年歷史。農村土地流轉的真正原因是農村生產力發展的結果。從農村實行聯產承包責任制后，農村勞動生產率有了很大的提高，出現了大量的富余勞動力，農村勞動力轉移人數逐年增加，同時農業比較效益低，農民棄田打工；從另一方面看，農業發展一定的程度需要土地規模經營。土地承包中遇到了一些新的問題。在這種背景下，為了適應農村生產力的發展，土地流轉在一些地方悄悄興起。它是我國農村在家庭承包制度的基礎上的一項重大制度創新。具體的原因如下：
1、為解決農村的實際問題而發生土地流轉。農村承包土地經營權之所以發生大規模的流轉，在很大程度上與中國農村的現實危機有關。農產品價格持續低迷，而用在種子、化肥、農藥和灌溉用水等生產成本有增無減，農業稅費卻居高不下，使得種田效益十分低下，一些地區承包土地甚至成了“虧本買賣”。在城市和沿海勞動力市場開放的情況下，農民紛紛外出打工。打工收入比種田收入高得多，如安徽一個同等勞力在家種地的純收入只有外出打工（約4000元）的1/4～1/3。打工收入已成為家庭收入的主要來源，一定程度上弱化了農民對土地的依賴程度。如此情形之下，承包地被不少農民視為“負擔”，他們不愿再種田，有的農民全家踏上進城打工、經商謀生道路，大量土地因此撂荒。正是在這種背景下，讓土地流轉到愿意種田的人手中，就成了解決土地撂荒危機的必然選擇，在不少農村地區，這是促成承包土地經營權流轉的原始動機。
此外，非農產業和農業生產結構調整，要求土地連片集中高效；工商企業、“三資”企業介入農業開發，要求有專業化、成規模的原料生產基地與之配套，以改變有效的技術服務不足的問題；等等；這些問題的解決導致了農村土地流轉的發生。正是解決我國農村際問題，土地流轉在我國許多地方興起。
2、為土地適度規模經營，提高土地效率而發生土地流轉。土地小規模的家庭經營必然導致農業的兼業化，兼業化必然導致土地利用率低，農業固定資產利用率低，工作效率低，農業生產成本高，同時小規模經營也使產、供、銷的成本大幅度增加。為了提高土地效率，必須走土地適度規模經營之路，要求土地適當集中，土地集中必須通過市場行為，即通過土地使用權合理流轉使土地相對集中。世界銀行一份研究報告指出：當人均gdp低于500美元時，農民以分散的自給自足土地經營為主，當人均gdp大于1000美元之后，土地的商業運用和市場價值才能顯現出來，表現在土地擁有者有轉讓土地的愿望，土地經營者有擴張規模的需求，二者的共同作用形成了土地的集中效應。以此為標準，我國大部分地區，特別是東南沿海地區，人均gdp都超過了1000美元。從國家的政策來看，國家在穩定農民長期承包土地權利的基礎上，積極倡導土地要向部分高效農副產品經營行業集中。一些地區，特別是發達地區或勞動力轉移較多的地區，把土地適當集中，包給種田能手經營，取得了較多的經濟效益。可以說農業適度規模經營是近年來土地發生流轉的重要原因之一，也是未來現代化農業發展的方向。
3、國家的政策、法律促進了農村土地流轉。我國農地使用權流轉政策是十分慎重的，逐步放開的，土地流轉是逐步發展起來的。農村集體土地使用權流轉從自發到合理有序流轉、從少到多，是國家從我國農村生產關系和生產力發展要求出發，先后出臺了允許土地流轉的政策和法律、法規，使土地流轉這一新生事物在廣大農村發展起來，特別是農村勞動力轉移較多地區和發達地區。1984年中央1號文件規定：“自留地、承包地均不準買賣，不準出租、不準轉作宅基地和其它非農用地”。又規定：“鼓勵土地逐步向種田能手集中，社員在承包期內，因無力耕地或轉自他業而要求不包或少包土地的，可以將土地交給集體統一安排，也可以經集體同意由社員自找對象，協商轉包，但不能擅自改變向集體承包的內容。轉包的條件可以根據當地情況由雙方商定”。1988年4月七屆人大一次會議通過的憲法修訂案對總綱第十條增加“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。同年12月七屆人大常委會五次會議通過的土地管理法修正案也相應地在第二條增加了第三款：“國有土地集體土地使用權可以依法轉讓”。后來的《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》第31條指出“在堅持土地集體所有制的前提下，延長耕地承包期，允許繼承開發性生產項目的承包經營權。允許土地使用權依法有償轉讓，少數經濟比較發達的地方，本著群眾自愿的原則，可以采取轉包、入股等多種形式發展適度的規模經營，提高農業勞動生產率和土地利用率”。1998年修訂的土地管理法更簡潔地規定：“土地使用權可以依法轉讓”。1998年10月黨的十五屆三中全會決定指出：“土地使用權的合理流轉，要堅持自主、有償的原則依法進行，不得以任何理由強制農戶轉讓，少數確實具備條件的地方，可以在提高農業集約化程度和群眾自愿的基礎上，發展多種形式的土地適度規模經營。”20__年12月，中央又專門出臺了《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》來引導和規范農村土地流轉。新出臺的《土地承包法》第二章第五節也規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉……”。這些法律和政策為農村集體土地流轉提供了依據，在一定程度上引導、規范、支持和推進了農村土地流轉。
二、我國土地流轉現狀及形式
據有關部門 統計，截止20__年底，全國以各種形式流轉經營權的耕地已占承包耕地總面積的6％—8％，發達地區流轉的耕地占承包地的比例較高縣市達到20～30％，一般超過10％，內地流轉的耕地占承包地的比例較高縣市達到10～20％左右，一般在5％左右。如到20__年底，浙江省流轉耕地占全省耕地總面積的13.5％；福建省為10.7％；而青海省僅4％，安徽約5％。總的來看我國農村土地流轉呈現五大特點：一是土地流轉的形式較多，有的形式處探索試點階段，以自由流轉形式為主。二是大多數土地流轉期限短，一般在3～5年為多。三是土地流轉大多有償。四是發達地區農村土地流轉面積占總耕地面積的比例高于欠發達地區。如廣東、福建、浙江流轉的土地占總的承包土地比例都在10％以上，而內地省份平均都在5％左右。五是參與土地流轉的主體呈多元化，除農戶外，城鎮居民、工商企業(包括外商企業)、科研機構、機關事業單位等也下鄉租地、包地開發農業。
目前我國農地流轉形式有以下幾種：
1自由流轉。它是在農戶家庭間出現的自愿的流轉現象，表現為三種形式：一是互換調節承包地。它解決部分農戶生產作業區相對分散、不便管理的問題，通常由村干部作為協調中間人。二是代耕、代種、代收。代耕代種是指暫時無力或不愿經營承包地的農戶，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。這種形式因為簡單明了、手續簡便，成為當前農村土地流轉中最為普遍的一種形式。解決了農村青壯年臨時外出打工、家中無勞動力從事農業生產的問題。三是轉包和轉讓，一些農戶將家庭的生產經營轉向從事第二、三產業或家庭重要勞動力外出打工抓收入，便把承包地的經營權轉包或者轉讓給別人。轉包和轉讓的對象多是親朋好友或本地的種田能手。他們一般不講究從承包地上再獲得多少收入和糧食，只求自己的承包地不拋荒。這種形式通常由村干部、村組織作為見證人和協調人。轉讓建設用地使用權在發達地區較常見，占有較大比重。
2租賃倒包。這種形式出現于上世紀90年代中后期。農村中富裕后有頭腦的農民和城市中下崗人員及單位不景氣人員將投資轉向農村發展。他們向鄉、村集體租賃土地、荒山經營權，有規模地成片地開發土地、荒山資源，從事各項開發項目。經營方式主要有兩種，一是租賃后請勞工生產，自己管理，自己經營。二是把租賃得到經營權后的耕地又倒包給本地的農民按規定的開發項目生產，自己給農民提供生產所需資金、技術和派住技術人員指導農民生產，生產出產品后按原訂合同價格進行收購、銷售。
3股份合作制。在一些經濟發達、市場化程度較高的地方，出現了一些企業集團作為投資主體，興辦規?；霓r業區，農戶以土地承包權入股，按股分紅。這種形式不再拘泥于承包的簡單轉讓、農戶一次性獲得資金，而是通常由政府引導，按照現代經營方式將土地承包經營權折股與其他生產要素結合，農民以股東身份與其他投資者共享收益、共擔風險，以實現區域化和專業化生產。
4、抵押、托管、拍賣。集體建設用地使用者將土地使用權作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權抵押的情形。這主要存在于民營經濟較為發達的東南沿海一帶，由于開辦企業或經商的資金不足，企業或個人大多以所取得的土地使用權進行抵押。托管是承包方承包地委托農業服務組織或農戶代為經營管理，托管雙方簽訂協議，委托方向受托方支付一定的費用。托管期間原承包合同規定的權利義務可以由承包方履行，也可以在協議中明確由托管方履行。拍賣是經村民討論同意，可將尚未承包到戶的荒灘、荒水、荒地等資源，以競標方式公開拍賣經營權，實行開發經營。
三、我國土地流轉存在的問題
農村土地流轉作為家庭承包經營制度的一種行之有效的實現形式，從整體上看發展方向是正確的，基本做法是符合中央精神的，實踐也證明了它有效地提高了土地的經濟效益，促進了農村生產力的發展，是我國農業向現代化和規?；l展的必然趨勢。但是，農村土地流轉是一種新事物，在實際運作中還存在著一些問題。
1、存在土地強制流轉損害農民利益的現象。近年來，隨著農業產業化經營的興起和農村勞動力轉移的推進，土地使用權流轉從幕后走向前臺，并且速度明顯加快，但存在不少違背農民意愿、損害農民利益的問題。如有的隨便改變土地承包關系，有的把土地使用權流轉作為增加鄉村財政或集體收入的措施；有的用行政手段將農戶的承包地轉租給企業經營，嚴重影響了農民正常的生產和生活；有的為了降低開發成本，更多地招商引資，借土地流轉之名，隨意改變土地的農業用途，并強迫農民長時間、低價出讓土地經營權。這些問題如不加以糾正，將引發許多矛盾，甚至動搖農村基本經濟制度。
2、土地流轉機制不健全。目前的土地流轉大多處于自發和無序狀態。往往相互之間的轉包、轉讓以口頭協議的形式進行，口頭合同穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，不便于管理，而且也為以后產生不必要的糾紛留下了隱患?？陬^協議的隨意性造成接包方缺乏長期經營的打算，舍不得增加投入，積極性不高。
3、農民缺乏社會保障制約著土地流轉。在農村，土地具有社會保障和就業功能，而當前農村社會保障機制尚未形成，決定了農民不能輕易離開土地，農民把土地作為命根子來看待。認為有了土地生活就有退路，即使外出打工賺不到錢了還可以回來種田，心理踏實。在目前二元社會結構下，農民在城市打工，無論是多長時間，都很難取得城市戶口的，無法融入城市生活，城市的社會保障始終把他們排除在外的。因此，農民始終是惦戀土地，將來還依靠土地養老。也有少數農民對土地私有化心存幻想，認為承包期延長30年以后，到那時政策變了，土地就成為自己的了，而那時自己如果還沒有由農民變成真正的市民，現在又不爭取承包地，等于斷了子孫財路，將來就后悔莫及。正因為將來的后顧之憂，相當一部分農民都把土地看得十分重要，農民在從事非農產業經營后，仍然把承包地看成是“活命田”和就業“保險田”，寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。
4、土地流轉價格低廉制約著土地流轉。當前雖然政策允許土地有償流轉，但是土地流轉的價格極低。許多地方不僅出現了土地自然生產、 撂田拋荒，甚至出現了農民為了甩掉土地，倒貼一定的費用的現象（也稱“倒帖皮”）。當前承包土地根本無價可談，因為送給別人都不要，又如何能夠有償流轉。造成這種現象的原因是：一是農民種地不合算，一個勞動力種地獲得收入的遠遠低于打工的收入。二是土地流動渠道不暢，范圍窄。一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地流轉市場，土地流轉沒有展開，土地使用權流轉僅局限在村內，不能跨區域流動，流轉范圍小，交易量小，成交的可能小。如果由農戶漫無目的尋找轉讓對象來完成交易過程，勢必因效率低下而影響土地的流轉速度。急于流轉土地的農民在沒有辦法的情況下，只能以低價，甚至采到倒貼的方式把土地轉給別人耕種。三是沒有完善的中介機構為之服務。由于土地交易與普通商品交易又有很大的區別，其運作程序相當復雜，特別是土地使用權流動涉及到多個主體，即所有權主體、承包權主體、使用權主體的經濟利益，而交易主體的素質參差不齊，無法通曉如此復雜的轉讓程序，這就要求有完善的中介服務機構為之服務，如資產評估機構、委托機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地融資機構和土地保險機構等。交易中心缺乏嚴重地制約了土地市場的發育。四是農民土地使用權流轉價格淡薄。我國農村土地長期以來都是實行實物管理，土地流轉價格不象普通商品價格一樣容易確定，土地產權價格無衡量標準，根本沒有完整的價格體系。由于土地在歷史上沒有可供參照的價格，且目前又沒有完整的價格體系，從而導致農民價格意識淡薄。
四、促進農村集體土地使用權合理流轉的對策措施
在穩定家庭承包經營制度的基礎上，允許土地使用權的合理流轉，是農業的客觀要求，也是符合黨的一貫政策。要按照《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》要求，落實《農村土地承包法》，積極引導和規范土地流轉，不斷探索創新，促進其健康發展。
1、在繼續穩定家庭承包經營責任制的基礎上，促進農村土地的合理流轉。十一屆三中全會以來的實踐證明，家庭承包經營責任制是適合國情的有中國特色的農業發展模式，必須繼續穩定并使之進一步發展完善。具體思路是：強化集體所有權，較大限度地放活承包權和經營權。不可像有些人說的土地流轉就要搞土地私有化。要將土地的使用權作為商品價格化，按照價值規律實現土地的合理配置。在外流勞力較多、二三產業發展較快的地方，要改變農戶分散承包土地的經營格局，允許集體將土地調整集中連片，向社會公開發包，實現土地規模經營。
2、土地流轉必須堅持“自愿、有償、依法、規范”的基本原則。首先，是群眾自愿的原則。土地是否流轉，以哪種形式流轉，應由農戶自主決定。即使鄉村操作的土地流轉，也要尊重農民意愿，不能靠行政手段強行流轉。其次，是平等協商、有償流轉的原則。土地流轉的轉包費、租金等應由農戶與受讓方或承租方平等協商確定，鄉鎮不得干預。其流轉收益應歸農戶所有，鄉鎮不得擅自截留。第三，是依法有序的原則。土地流轉必須嚴格遵守國家法律、法規，認真執行中央的路線方針政策。在土地流轉中，不得改變土地所有權權屬關系，不得隨意改變土地承包關系，不得擅自改變農業用途，流轉的期限不得超過承包剩余期限。第四，是規范操作的原則。農村土地使用權流轉涉及多方面的利益關系，必須健全制度，嚴格程序。經管部門要組織流轉雙方簽訂土地流轉合同書，建立土地流轉臺帳，當好流轉雙方的“中間人”，讓土地流轉合法、規范。加強土地承包流轉合同資料的檔案管理，保障不受損壞，做到專人、專柜保管。
3、逐步建立農村社會保障制度，弱化農村土地社會保障功能。由于土地依然是大部分農民就業、生存保障和社會福利的依靠，因此承包土地無法向利潤較大化方向流動。所以，進行農地使用權流轉機制創新，就要積極而穩定地推進農村社會保障制度改革，逐步將農村的社會保障由依靠承包地轉為依靠社會和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多樣，農民自愿”的原則，多渠道、多層次、多方式地興辦養老、醫療、生育、傷殘等保險。途徑是先通過建立“承包地 個人帳戶”的雙重社會保障制度，積累社會保障基金，在積累一定的資金后，承包地的保障體制逐步退出，即將“承包地 個人帳戶”的雙重保障體制向單純的“個人帳戶”式的社會保障制度轉化，弱化土地的社會政治穩定功能，還土地以正常的生產要素性質，盡可能地發揮土地的經濟功能。
對于外出打工的農民，國家要制定統一的、非歧視的勞動就業制度，把農民工納入全社會的社會保障體系。農民工和雇主簽定勞動合同時，國家應強制規定就業單位在支付工資報酬之外，還要為這些流動性極高的勞動者繳納社會保險統籌費。讓打工農民擺脫依戀土地的心理，促進土地流轉。也可以用土地進行流轉來解決打工農民工的社會保障問題。具體辦法是，可探索成立專門針對進城民工的社會保障體系，由這種社會保障體系對進城農民在原社區所擁有的農地經營權集中托管。托管者將這部分農民的土地經營權集中起來，以招標的方式出租、出讓給規模經營者。托管者以所取得和租金收入、紅利收入、轉讓收入，支付進城農民的社會保障費用。
4、減少土地承包的稅費，建立土地流轉市場，促進農村土地正常流轉。當前土地交易價格低，最關鍵的就是農民對承包土地的擁有成本太高了，也就是土地所有權索取比較多。農民拿著土地不能賺錢，反而還要倒貼一定的費用，種田還要虧損，沒有人愿意要土地，土地價格低廉應在情理之中。因此，應弱化所有權。弱化所有權不是取消所有權，而是減少甚至降低土地的統籌提留，即降低土地的稅費。只有這樣，農民的土地預期才會真正提高，土地也才會吸引更多的社會投資者進行長期投資，才能促進土地流轉。另外，要建立土地使用權市場，為土地流動提供載體。建立土地流轉市場后，土地流轉不僅僅局限在本村、本鄉范圍內，還能讓外鄉、外縣甚至是外省的人來投資土地，從而打破土地流轉的地域的限制，促進農村經濟蓬勃發展。土地使用權市場是一個極其復雜而又敏感的要素市場，必須發展與規范并重，建立一個開放、競爭、公平、有序、有度、規范化的土地使用權市場。再次，要發展土地使用權交易中介組織，規范交易行為，減少土地流轉成本。土地使用交易是一項比較復雜的交易過程，涉及交易主體各方，這就要求相應的中介服務組織為之服務。要建立土地使用權市場信息、咨詢、預測和評估等服務系統，使服務專業化、社會化。，增強土地承包使用權的價格意識，土地流轉時合理計算價格。對土地承包、流轉不僅有實物指標，而且需要價值量指標。
集體土地流轉論文:集體土地產權制度建設與非農建設用地流轉探討
隨著我國社會主義市場經濟的發展，企業制度、住房制度、金融制度和土地使用制度等各項改革的深化，土地已進入經濟活動的中心，人們對維護自身土地權益的意識日益提高。雖然集體土地產權制度建設還不盡完善，集體非農建設用地流轉在法律上還不完備，但在市場經濟實踐中，對集體土地產權的流轉，權能的實現，維護農民合法權益的呼聲越來越高。事實上，受各種因素的影響，目前農村集體非農建設用地使用權私下、變相的轉讓大量存在，不僅嚴重損害了國家、集體利益，導致了土地利用的混亂，影響了土地市場的正常秩序，而且造成了土地產權關系不清，交易的不安全，給農村的穩定帶來了隱患。為此，研究和完善集體土地產權制度建設，規范集體非農建設用地流轉機制已成為新形勢下我國土地管理事業的又一重要課題。本文旨在通過集體土地產權制度建設的現狀分析和探討，對集體土地產權制度建設和非農建設用地的流轉管理談點粗淺認識。
一、產權制度建設是規范集體建設用地流轉的基礎
集體非農建設用地流轉是圍繞集體土地產權這個核心內容展開的。土地產權關系明晰、權能明確是集體建設用地使用權流轉有序進行的前提條件。
綜觀我國國有土地使用制度改革，始終是圍繞土地產權制度建設進行的。我國1982年《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。在法律上明確了土地所有權的國家所有制和集體所有制，同時規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。此后，隨著中國經濟體制的改革，土地的經濟價值得到重新認識。在市場機制的作用下，土地使用者迫切需要更多的權利以促進土地的流動，對此，1988年《憲法》確定了：“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”，使土地使用權和所有權分離，明確了可交易的產權內容。1990年5月19日國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定“依法取得的城鎮國有土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護?！边M一步明確了土地使用權是一項獨立的經濟權利。新《土地管理法》又明確了國務院是國有土地的代表。
從我國國有土地產權制度建設過程中可以看到，它是對土地產權邊界的劃分，是對土地產權權束中不同權利的重新界定的過程。土地產權制度的不斷完善是土地使用制度改革的前提，是土地市場健康發育的基礎，而土地市場的不斷發展反過來又促進土地產權制度的逐步建立和完善。
二、集體非農建設用地產權管理現狀和存在問題
我國有關集體土地權利的規定，也散見于不同的法律法規和政策性文件中?，F行《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。《民法通則》規定：“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業生產合作社等村農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。已經屬于鄉（鎮）農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉（鎮）農民集體所有”?！锻恋毓芾矸ā返?0條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”，對集體土地所有權主體作了規定。該法第11條規定：“農民集體所有的土地依法用于非農建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權”，第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外”，第62條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準”。第63條明確“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”等等，對集體土地所有權及其派生出來的集體土地使用權和他項權利作出了一些規定。但這些規定對于集體土地產權關系的明確界定，仍有相當的難度，特別在實際操作中，各項權能難以界定，以至出現了對集體建設用地流轉難以規范的具體問題。
（一）集體土地所有權主體的模糊問題
雖然法律規定了集體土地所有權的主體是村農民集體、村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體和鄉（鎮）農民集體，3個主體所有的土地可以由村集體經濟組織或村民委員會、村內各該農村集體經濟組織或者村民小組及鄉（鎮）農村集體經濟組織“經營、管理”，但由于農民集體與農村集體經濟組織的內涵不清，土地所有權和經營、管理權的界定不力，在實際工作中集體土地所有權主體很難確定，加之常常以行政權代替土地資產經營權，帶來集體土地流轉過程中各主體的土地產權“邊界糾紛”。
（二）集體建設用地使用權主體的特定性問題
集體所有的土地，目前一般只能由本集體及其所屬成員享有建設用地使用權，而不允許其他單位、個人擁有，除了農村集體經濟組織使用鄉鎮土地利用總體規劃確定的建設用地與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業，經過批準，使人股、聯營企業獲得集體土地使用權。還有因企業破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移而取得以外。但目前對具體形式、轉移的接受主體以及流轉后土地產權關系的調整等尚無具體規定。
（三）集體土地產權權能不清問題
根據《民法通則》“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。”但對集體土地所有權來講，并不是通常意義的物權或充分物權，《土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外”。對農民集體土地所有權的權能作了限制，其土地產權具有一定的不完整性。而對集體建設用地使用權來講，權利主體也并不具備完整的處分權、收益權，與國有土地使用權相比，其產權流轉也受到很多限制，明顯處于不平等地位。這不完整和不平等某種程度上導致了大量集體建設用地的私下流轉，特別是城鄉結合部，在利益機制的驅使下，致使不同主體以各種形式參與集體建設用地在隱形市場流轉。
（四）集體建設用地使用權抵押問題
《擔保 法》明確規定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，”“鄉鎮、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押?！薄案?、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。”房屋所有權與宅基地使用權在抵押上的錯位，使得農民利用農村房地產進行融資的愿望難以實現。如何尋找突破，為農民發展效益農業，提前實現農業、農村現代化服務，有待研究和規范。
三、加強土地產權制度建設，規范集體建設用地流轉
為切實保障農民合法權益，促進土地資源的集約、高效、合理利用，加快農村經濟發展，需要我們以現有法律法規為基礎，按照江總書記“創新、創新、再創新”的要求，探索集體土地產權制度建設，研究集體建設用地流轉問題，以構筑與市場經濟相適應的農村財產制度。
（一）進一步明確集體土地所有權主體
依法合理界定集體土地所有權主體，是規范集體建設用地流轉的基礎。
確定集體土地所有權主體應以現有法律為基礎，從農村實際出發，在穩定農村大局的前提下，進一步明確集體土地所有權主體。一是已屬于村農民集體所有的土地，包括已打破村民小組界限和雖未打破村民小組界限但已由村農民集體實際使用的土地，宜承認現狀，明確為村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理。二是已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的土地，應依法確認為鄉（鎮）農民集體所有，由鄉（鎮）集體經濟組織經營、管理；沒有鄉（鎮）集體經濟組織的，可由鄉（鎮）政府代為經營、管理。三是村內有兩個以上的農村集體經濟組織或村民小組，各集體經濟組織或村民小組之間仍然保持著過去生產隊時期的土地權屬界線，并在各自的范圍內具有占有、使用、收益、處分的權利的，應確認各該農村集體經濟組織或村民小組為相應的集體土地所有權主體。如村民小組在組織形式上已不健全，可以由村委會監管，實行“組有村管”。
（二）合理界定集體非農建設用地的權能
在明確集體土地所有權主體的前提下，實現集體土地使用權和所有權分離。明晰集體建設用地使用權權能，是實現集體非農建設用地有序流轉的前提。
集體非農建設用地主要包括鄉村企事業用地和宅基地。目前鄉村企事業用地的土地使用權主要通過批準撥用、入股、聯營等方式取得，還有因兼并、破產等情形轉移取得；農村宅基地土地使用權通常是本集體經濟組織成員在規定的使用面積范圍內通過合法審批程序經批準后劃撥使用或通過繼承等取得。隨著農村社會經濟的發展，鄉鎮企業結構的調整，客觀上要求對集體建設用地產權權能進行重新設定，在強化土地利用規劃控制的前提下，允許集體建設用地使用權依法有償流轉，以實現集體土地財產權利。一是從集體土地所有權上直接派生的集體土地使用權可比照國有土地使用權，可通過出讓、租賃、作價出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設用地使用權的權利人，在土地使用年期內，可將集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押，對批準撥用的集體土地使用權制定出相應的流轉管理辦法。從而，賦予集體土地產權更為豐富的內容。所以，應盡早出臺相關法律、法規，以盡快完善集體土地產權制度。
（三）加強土地登記工作，明晰土地產權
明晰土地產權是入市的前提。為規范集體建設用地流轉，應加強土地登記工作，依法確定集體土地的權屬范圍，明晰土地產權主體，保障交易的安全性。在具體登記過程中，一要加強土地登記的規范化建設，特別是對“一戶多宅”和超過法定面積的處理上，要依法進行，保持集體建設用地使用權在不同主體間的公平和公正。二要強化集體土地變更登記工作，依法改變土地權屬或土地用途的，應及時憑有關批準文件及有關申請資料，辦理集體土地使用權變更登記手續，以加強對集體土地產權流轉的檢查監督，及時發現和制止違法行為，切實保障土地權利人的合法權益，保障地籍資料的現勢性，為集體建設用地流轉創造良好的市場環境。
（四）促進集體土地產權的合理流轉
雖然集體非農建設用地流轉在法律上尚有諸多問題，但理順集體土地產權體系，構筑集體土地流轉機制，實現農村集體土地財產權已大勢所趨。為此，應通過試點，不斷探索集體土地產權制度建設，促進集體建設用地的合理流轉。在制定具體政策中，一是要規范集體建設用地流轉的條件，集體非農建設用地入市必須是經依法登記或權屬界定的，并符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，不擅自改變用途等；二是明確集體土地使用權流轉的形式；三是規范流轉程序；四是合理分配集體建設用地流轉中的土地收益，促進集體建設用地流轉能合理、有序進行。
集體土地流轉論文:農村集體土地使用權合理、規范流轉的途徑探討
在當前市場經濟條件下，土地資源作為一種特殊商品，必然受到市場機制的調節，如城鎮國有土地使用權以有償使用的方式進入市場流轉后，在社會經濟活動中發揮了巨大的作用。但作為與城鎮國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，其在使用制度上如何改革，進入市場流轉，是當前需要從法律上、政策和制度上加以研究、探討的問題。這個問題解決好了，對今后農村經濟乃至于整個市場經濟都將產生深遠的影響。
一、現實中農村集體土地使用權的流轉已普遍存在
近幾年，隨著城鎮國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規劃區內的農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越顯現，交易活動越來越頻繁，具體表現在：（1）農村集體組織以集體土地使用權作價入股、聯營的方式興辦鄉鎮企業；（2）鄉鎮企業間的兼并、合并、重組和股份制改革而發生使用權人變化；（3）因農業結構調整，致使農村土地承包經營權發生轉移；（4）近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發生變動。現實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。
現行的土地法律和政策對于農村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，行政干預也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經濟的發展不利。在當前市場經濟發展日趨成熟的條件下，正視農民集體土地所有權，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農村集體土地使用權合理、規范的流轉途徑已迫在眉睫，需要在法律法規和政策制度方面予以創新。
二、集體土地使用權“流轉”中存在的問題
現行的法律制度在確定農村集體土地所有權的權力內容的行使上有明顯的不性。如在集體土地使用權方面，規定集體土地只能用于農業生產或農民宅基地建設、光辦鄉鎮企業或者鄉（鎮）村公共設施、公益事業，而對能產生巨大經濟效益的房地產開發經營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規定：“農村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外?！痹斐蓪嶋H操作性差。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經營活動，如房地產開發，使得農村集體組織喪失了這部分土地收益，農村集體經濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位。
高新區處于城市規劃區范圍，其外環生態圈以北區域處于城郊，具有良好的基礎設施和投資環境區位優勢，是高新區鄉鎮企業主要分布區域，也是集體土地建設用地產生流轉的主要區域。分析高新區集體土地使用權“流轉”現狀，存在以下問題：及時、產權關系不明晰，使用權“流轉”難以規范。表現為農村集體經濟組織內部的產權關系不明晰，村民小組與村民委員會法律關系不明確，權力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農民集體組織將土地租賃給企業使用，地面建筑物、構筑物由企業自建或與本村集體組織聯合修建。這就造成在產權關系上由多個法人實體共有，一旦發生經濟糾紛或因企業倒閉破產，各方利益難以得到保障。這也是農村集體土地建設用地使用權不能合理規范流轉的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區是在老區基礎建設新區，所以對原有鄉鎮企業用地難以從源頭上做到統一規劃、合理布局。對新增的鄉鎮企業用地雖然明確規定到規劃的鄉鎮企業工業園中發展，但由于種種利益關系難以做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉鎮企業一旦經營不善，停產倒閉后，因債權債務關系使本集體經濟組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時出租等，造成建設用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農村集體經濟發展受到制約。隨著高新區城市化進程的加快，致使規劃區內農村集體經濟和鄉鎮企業的發展受到限制，被拆遷的鄉鎮企業難以新“占地”進行發展，造成農村集體經濟組織經濟總量的減少。由于受到市場機制的調節和政府征地資金的限制，對農民的就業安置以及對農村集體經濟組織的財產補償難以從根本上解決農民失去土地后的經濟來源和基本生活保障。
此外，由于現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊，“農民集體”沒有明確的法人代表，在行使具體權力時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，使一些村、組干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數農民的利益。上述現象的存在已嚴重阻礙了農村集體土地使用制度的深化改革。
三、對農村集體土地使用權流轉的思考
1、在法律和制度方面進行創新。農村集體土地所有權的不性從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發展的。因此，在當前社會主義市場經濟條件下，應在法律上重新確立集體土地在各項權力上的內容和賦予更完善權力行使能力，在倡導國家在土地市場占主導地位的同時，將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規范、政策制度方面進行創新。
2、科學的界定農村集體土地所有權主體，在此基礎上建立嚴謹的組織結構和明晰具體的產權形態、完善的收益分配制度，這是推行農村集體土地“資產化、產業化”政策的前提，是農村集體土地有償使用、合理流轉的前提。
3、對農村集體土地推行“資產化、產業化”制度，實行“公司化、企業化”管理模式。壯大農村集體經濟實力，對集體土地實行資產化、企業化，有利于農村經濟的總體發展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農民的現實利益和長遠利益有保障。從而，從根本上給農村經濟組織和廣大農民相對穩定的出路。
4、在農村集體土地使用權進入有形市場流轉的具體方式上可以借鑒和引用城鎮國有土地使用權有償使用的模式，即實行所有權與使用權分離，構建農村集體土地使用權有償、有限期、可抵押、可流動的法律制度和政策制度，并規范程序。
具體做法是：（1）根據土地利用總體規劃，嚴格控制土地用途、用地規劃，并建立報批，逐項審查的“流轉”程序；（2）顯化集體土地資產價值，對加入“流轉”的特別是城市規劃區內的農村集體土地非農建設用地應權屬清楚、四至明確，并進行土地評估，制定出參考地價標準；（3）允許農村集體經濟組織以企業公司或股份公司的形式，以土地資本入股的方式投入國家基礎設施建設，如高速 公路建設，與舊城改造相關的房地產開發等按所占股分的份額，享受收益分配和其它權益；（4）在城市化進程中國家對集體土地具有優先購買權。即政府對農村集體土地不再實行“征用”，改為“購買”，對農民不再進行人員安置，只轉變戶口。具體的安置由壯大后的農村經濟組織進行；（5）對農村集體土地作稅制上的調整，增大稅收力度。
集體土地流轉論文:試析集體土地流轉問題研究
論文摘要 集體土地流轉，是指集體土地所有權主體轉變為國家所有以及土地使用權利人的更迭。現有法律對集體土地所有權轉變為國有規定較為明確，而對集體土地使用權即土地承包經營權流轉和宅基地使用權制度則鮮有涉及，且多為限制性規定，很有研究的必要。
論文關鍵詞 土地承包經營權 宅基地使用權 流轉
在我國，土地所有權分國家所有與集體所有兩種，根據《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規之規定，城市的土地歸國家所有，農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有，土地的所有權只能由集體所有轉變為國家所有，而不能逆向行之?，F階段，農村集體土地主要經沒收、征收、征用、征購、轉戶、遷移等原因轉為國有土地或者限制在本集體經濟組織內部成員之間進行使用權轉讓，在市場經濟蓬勃發展的今天，這已嚴重阻礙了土地價值的真正實現。探索新的集體土地流轉模式，不僅有助于我們合理開發和利用稀缺的土地資源，而且對于我國經濟發展的整體規劃也大有裨益，極有研究價值。
一、集體土地流轉問題概述
資本主義國家實行較為嚴格的土地私有制，自英國“圈地運動”之后，工業經濟和城鎮化飛速發展，土地流轉制度也歷經幾百年發展，幾經陣痛，業已建立起一套完整的法律程序，對于私人土地的征收、征用、征購以及土地買賣、交換、贈與、轉讓、出租、抵押等問題都有明確規定，雖然我國實行土地國有和集體所有制，不存在土地買賣問題，法律僅規定了集體土地可以經過被沒收、征收、征用、征購、轉戶、遷移等原因單向不可逆地轉變為國家所有，但國外的很多有益經驗仍然值得我們借鑒。
在現階段城鄉統籌背景下，社會主義市場經濟與城鄉二元社會體制均發生了深刻變化，城市土地正經歷著新一輪的洗牌，農村土地使用權的權利效能也產生了深刻變化，隨著改革的深入，集體土地流轉出現了諸如流轉不規范、交易糾紛多、產權意識混亂、流轉比例低等一系列問題。對此，我們要充分發揮市場驅動力，完善農村土地承包經營權流轉制度和宅基地使用權制度，明確界定宅基地使用權流轉范圍，逐步放開宅基地的入市流轉，相關部門更要盡快出臺相關政策措施，引導和規范農村土地使用權流轉行為，保障集體土地實現有序流轉。
三、宅基地使用權制度的弊病及對策
宅基地使用權是農村集體經濟組織的成員有權占有、使用集體所有的土地，并在該土地上建造住房及其他附著物的權利。宅基地位用權是農村村民個人重要的財產權利，關系到農民的切身利益。伴隨農村特別是一些城郊村房地產市場的不斷活躍，農村宅基地使用權由簡單地農民自己享受居住的權利轉變為農民轉讓自己的宅基地或將宅基地上所建房屋出租、出售與他人的方式實現財產利益的一種權利，由此所涉及的權屬、流轉糾紛也越來越多。
（一）對宅基地使用權流轉的限制
1.關于農村宅基地的轉讓
《土地管理法》第62條規定了“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”、“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”該法出臺后，國務院為加強農村土地的管理，已明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。因此，《物權法》又明確規定：“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照規定轉讓宅基地使用權的不得再申請宅基地?！?
可見，宅基地的轉讓被嚴格限制在本集體內成員之間協議轉讓，但須經鄉、鎮政府批準，且轉讓方不得牟利。盡管農村的宅基地使用權擁有比國有土地使用權更長的使用期限、更鮮明的財產屬性，但農村宅基地仍不能設置抵押權，不能與外部進行合資。
2.宅基地使用權的流轉難題
現存的主要問題有：
（1）產權意識混亂，流轉比例低。我國農民的土地產權觀念淡漠，甚至相當部分農民沒有產權概念，而農村勞動力的轉移遠快于農村宅基地流轉增長，兩者發展比例不協調，是加劇農村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流轉不規范，交易糾紛多。據有關調查顯示，大部分宅基地交易都未經集體同意而直接在私下進行，收益歸于個人。因缺乏法律明確的規范和指引，一些農村的宅基地無法實現有效管理，盡管農戶的自發流轉行為和結果受到法律保護，但是流轉的方式、范圍、收益以及土地產權關系調整等方面缺乏法律約束和保障，極易產生矛盾和糾紛，從而危害農村社會的穩定。
（二）完善宅基地使用權制度的對策
1.完善農村宅基地所有權制度
當前，要從農村土地集體所有的前提下確立農民土地產權的主體地位，從政策層面轉到法律層面給予有力、保障，改革更應在符合土地利用規劃和用途管理的前提下，允許宅基地在盡可能大的范圍內流轉，而不是毫無限制地進入市場。在實現有序、適度流轉的同時，使農民切實參與到宅基地收益的分配中來，一同分享社會進步所帶來的好處。
2.界定宅基地使用權流轉范圍
宅基地和農用地相比具有更大的收益，因此，為避免人為擴張宅基地導致農用地減少的情況，必須限制流轉的條件：依法辦理土地登記而獲得土地權屬證書、土地界限清楚且權屬無爭議；符合國家和地方的土地利用總體規劃及城鎮建設規劃，保障耕地不被占用；規范宅基地使用權出讓過程中的主客體范圍、各方權利義務以及農民戶口遷移等特殊情況下的具體處理措施，避免不必要的糾紛和土地資源流失。
3.允許宅基地入市流轉
宅基地使用權本身是農民的一項財產權利，屬于農民的物權。農民作為市場經濟的主體之一，對自己的住宅應當有自由轉讓的權利。為了實現農村宅基地流轉的市場化，真正實現土地的市場價值，宅基地上市轉讓應當向購買對象放開、放開購買價格并放開購買區域，保障農民分享土地流轉的增值收益，保障其在經濟上實現自己的土地權益。
四、解決集體土地流轉問題對我國經濟發展的意義
集體土地流轉論文:集體土地產權制度建設與非農建設用地流轉探討
隨著我國社會主義市場經濟的發展，企業制度、住房制度、金融制度和土地使用制度等各項改革的深化，土地已進入經濟活動的中心，人們對維護自身土地權益的意識日益提高。雖然集體土地產權制度建設還不盡完善，集體非農建設用地流轉在法律上還不完備，但在市場經濟實踐中，對集體土地產權的流轉，權能的實現，維護農民合法權益的呼聲越來越高。事實上，受各種因素的影響，目前農村集體非農建設用地使用權私下、變相的轉讓大量存在，不僅嚴重損害了國家、集體利益，導致了土地利用的混亂，影響了土地市場的正常秩序，而且造成了土地產權關系不清，交易的不安全，給農村的穩定帶來了隱患。為此，研究和完善集體土地產權制度建設，規范集體非農建設用地流轉機制已成為新形勢下我國土地管理事業的又一重要課題。本文旨在通過集體土地產權制度建設的現狀分析和探討，對集體土地產權制度建設和非農建設用地的流轉管理談點粗淺認識。
一、產權制度建設是規范集體建設用地流轉的基礎
集體非農建設用地流轉是圍繞集體土地產權這個核心內容展開的。土地產權關系明晰、權能明確是集體建設用地使用權流轉有序進行的前提條件。
綜觀我國國有土地使用制度改革，始終是圍繞土地產權制度建設進行的。我國1982年《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。在法律上明確了土地所有權的國家所有制和集體所有制，同時規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。此后，隨著
農民利用農村房地產進行融資的愿望難以實現。如何尋找突破，為農民發展效益農業，提前實現農業、農村現代化服務，有待研究和規范。
三、加強土地產權制度建設，規范集體建設用地流轉
為切實保障農民合法權益，促進土地資源的集約、高效、合理利用，加快農村經濟發展，需要我們以現有法律法規為基礎，按照江總書記“創新、創新、再創新”的要求，探索集體土地產權制度建設，研究集體建設用地流轉問題，以構筑與市場經濟相適應的農村財產制度。
（一）進一步明確集體土地所有權主體
依法合理界定集體土地所有權主體，是規范集體建設用地流轉的基礎。
確定集體土地所有權主體應以現有法律為基礎，從農村實際出發，在穩定農村大局的前提下，進一步明確集體土地所有權主體。一是已屬于村農民集體所有的土地，包括已打破村民小組界限和雖未打破村民小組界限但已由村農民集體實際使用的土地，宜承認現狀，明確為村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理。二是已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的土地，應依法確認為鄉（鎮）農民集體所有，由鄉（鎮）集體經濟組織經營、管理；沒有鄉（鎮）集體經濟組織的，可由鄉（鎮）政府代為經營、管理。三是村內有兩個以上的農村集體經濟組織或村民小組，各集體經濟組織或村民小組之間仍然保持著過去生產隊時期的土地權屬界線，并在各自的范圍內具有占有、使用、收益、處分的權利的，應確認各該農村集體經濟組織或村民小組為相應的集體土地所有權主體。如村民小組在組織形式上已不健全，可以由村委會監管，實行“組有村管”。
（二）合理界定集體非農建設用地的權能
在明確集體土地所有權主體的前提下，實現集體土地使用權和所有權分離。明晰集體建設用地使用權權能，是實現集體非農建設用地有序流轉的前提。
集體非農建設用地主要包括鄉村企事業用地和宅基地。目前鄉村企事業用地的土地使用權主要通過批準撥用、入股、聯營等方式取得，還有因兼并、破產等情形轉移取得；農村宅基地土地使用權通常是本集體經濟組織成員在規定的使用面積范圍內通過合法審批程序經批準后劃撥使用或通過繼承等取得。隨著農村社會經濟的發展，鄉鎮企業結構的調整，客觀上要求對集體建設用地產權權能進行重新設定，在強化土地利用規劃控制的前提下，允許集體建設用地使用權依法有償流轉，以實現集體土地財產權利。一是從集體土地所有權上直接派生的集體土地使用權可比照國有土地使用權，可通過出讓、租賃、作價出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設用地使用權的權利人，在土地使用年期內，可將集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押，對批準撥用的集體土地使用權制定出相應的流轉管理辦法。從而，賦予集體土地產權更為豐富的內容。所以，應盡早出臺相關法律、法規，以盡快完善集體土地產權制度。
（三）加強土地登記工作，明晰土地產權
明晰土地產權是入市的前提。為規范集體建設用地流轉，應加強土地登記工作，依法確定集體土地的權屬范圍，明晰土地產權主體，保障交易的安全性。在具體登記過程中，一要加強土地登記的規范化建設，特別是對“一戶多宅”和超過法定面積的處理上，要依法進行，保持集體建設用地使用權在不同主體間的公平和公正。二要強化集體土地變更登記工作，依法改變土地權屬或土地用途的，應及時憑有關批準文件及有關申請資料，辦理集體土地使用權變更登記手續，以加強對集體土地產權流轉的檢查監督，及時發現和制止違法行為，切實保障土地權利人的合法權益，保障地籍資料的現勢性，為集體建設用地流轉創造良好的市場環境。
（四）促進集體土地產權的合理流轉
雖然集體非農建設用地流轉在法律上尚有諸多問題，但理順集體土地產權體系，構筑集體土地流轉機制，實現農村集體土地財產權已大勢所趨。為此，應通過試點，不斷探索集體土地產權制度建設，促進集體建設用地的合理流轉。在制定具體政策中，一是要規范集體建設用地流轉的條件，集體非農建設用地入市必須是經依法登記或權屬界定的，并符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，不擅自改變用途等；二是明確集體土地使用權流轉的形式；三是規范流轉程序；四是合理分配集體建設用地流轉中的土地收益，促進集體建設用地流轉能合理、有序進行。
集體土地流轉論文:新時期我國農村集體土地流轉的法律保障機制研究
摘要:我國農村土地流轉所涉及的法律問題,一是集體所有權成員資格問題;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建設用地。關于農村集體、村內兩個以上集體、鄉鎮集體三個農民集體經濟組織的集體土地所有權,在土地流轉過程中也出現集體成員資格的歸屬問題,不僅是用益物權的歸屬。不同級別和范圍的集體成員的用益物權的使用,其法律地位是相同的。但是,明顯的不符合法律邏輯概念。農民集體所有權土地的歸屬及其用益物權的分配、使用等應從法律地位等方面進一步完善,對土地流轉的年限規定,也應當做出更科學的調整。
關鍵詞:集體土地所有制;土地流轉;法律保障機制
一、新時期農村集體土地流轉的政策依據
根據黨的十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干重大問題決定》的基本精神提出,建設有
我國的土地所有權分為兩種,國家所有和農村集體所有。所以,農民和城市居民使用的任何土地,從法律上講,均為使用權,而非所有權。使用權的獲得,必須經過法律程序。即對國有土地,須經國家相關法律程序批準,對農村集體的所有的土地,必須經過集體所有土地的集體成員通過并報上級批準。這一結論,是從法律概念作出的。《土地法》第9條①、第10條②分別作出了具體規定。從規定可以看出,農村土地流轉,是指農村集體所有的土地使用權的流轉?！段餀喾ā穼Υ俗鞒隽烁用鞔_的解釋和規定,《物權法》第59條規定:“農民集體所有的不動產和動產,屬于本集體成員所有?！睆姆梢幎ㄖ锌梢岳斫鉃?集體所有制的所有權為集體成員平等占有,不記年齡、性別、地位、財產、階級以及加入本集體時間的長短,貢獻大小等等。而僅有的,也是必須的條件,就是戶籍的地域狀況,一個人只要出生在農村某一自然村的農戶家庭,又與該農戶具有直接的血緣關系,就自然取得了其父母所在地域的農村集體所有制的集體成員資格。但是,本集體以外的成員,想加入本集體,從而享有該集體成員的所有權的平均權利,就必須經過相應的法律程序,如婚娶、收養關系,以及其他法律程序等等。
我國農村土地流轉所涉及的法律問題,一是集體所有權成員資格問題;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建設用地。這兩條是基本原則。流轉涉及本集體成員以外的人員欲承包或承租集體的土地,《土地法》中規定必須經村委會會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。
四、目前我國農村集體土地流轉過程中存在的法律問題及其解決路徑
從當前相關法律框架下的土地流轉現狀可以發現,土地承包責任制的承包期的長短,直接關系到農村社會的穩定發展。30年不變,甚至70年或長期不變(這里講的是用益物權而非所有權),土地的所有權與用益物權有本質上的區別,所有權是主權,即擁有該物的主管物權,是該物的歸屬,所有權的性質與社會經濟體制有關。
農村土地流轉,是集體所有制的土地的用益物權的改變,從根本上不會損害該集體所有權的集體成員的利益,而集體成員資格的取得是以自然的地域條件為基礎的時限性所決定的,而取得其用益物權的資格與所有權集體成員資格相同。但是,與所有權不同的是用益物權可以經過2/3以上村民或村民代表的同意,即有償的獲得以轉包、轉租等方式的該土地的用益物權,使用年限為該承包期以內,如果承包期無限制延長,即屬于長期性,那么,該土地用益物權即為長期性的屬于非本集體成員所有。實質上,該土地轉包、轉租或受讓者即成為該土地集體成員。隨著工業化、城鎮化和農村現代化的快速發展,將有一半甚至更多的原農村人口轉入城市,就可能發生大量的土地流轉,該集體所有權土地的集體成員也將發生變化,甚至可能成為某幾個或僅一家一戶所有,是否仍為原集體成員已無法預定。因為土地的現代化設施以及標準化生產模式的建設,長期性的或長期性的占有、經營、收益是相關設施投資的基礎。土地用益物權的長期性、長期性,將有利于現代農業的發展,也是城鎮一體化經濟建設的需要。
集體所有土地用益物權的獲得者,在土地承包期無限制的延長之后,其用益物權也隨之延長。只有出現下列情況下,在自愿的基礎上,才能喪失長期性的用益物權。一是死亡;二是轉讓。
轉讓非轉包、轉租、合作入股等性質,轉讓是土地承包經營權的轉讓,是承包人、發包人的土地承包關系的終止。轉讓者也不再享有該土地承包經營權,實質上該集體土地所有權的集體成員資格也隨之消失。所以轉讓者應具備以下條件,才能夠通過法律程序。
1.轉讓人具有穩定的非農業職業收入;2.自愿;3.合法[2]260。
非農業職業收入穩定,是指其收入來源非農業基本穩定,如公務員身份等狀態下。才可以具備轉讓土地承包權的條件,這正是為保障農民生活的基本利益出發。即承包人失去生活保障之后,能夠保障其生活來源。因此,必須取得發包方的批準,才能解除原承包人的土地承包關系的資格。由此可以看出,《物權法》第128條規定:“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定,有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準,不得將承包地用于非農建設?！闭歉鶕艘幎?轉包出租等不發生權利主體的更換,原有的土地發包承包關系不發生變化,即承包人仍享有原來的土地承包經營權。所以,在法律上規定,轉讓所承包的土地經營權,必須有變更登記過程。
由于城鄉經濟社會一體化體制建設,農民轉入城鎮后,并具備了相對穩定的非農業職業的經濟收入,身份與城市居民同等,當其對原有土地的用益物權進行流轉時,毫無疑問的取得一份該土地用益物權流轉產生的經濟利益,這一過程是法定的合法程序。但是,與原來的城鎮居民包括工人等非農業人口相比,具有明顯不同,與留在農村仍以農業為生活來源的農民相比,也具有明顯的優勢。維護用益物權的同時,卻出現了不平等而合法的現象。
2/3以上村民或2/3以上村民代表同意由非本集體成員承包等方式獲取農村承包經營權,有可能在城鎮化、工業化、農業現代化進程中導致集體成員資格的集體喪失,最終使該集體所有的土地,被一位或幾位承包者占有全部的用益物權。當承包期無限制延長時,造成該土地占有、收益的高度集中。從而導致土地資源被少數人控制的現象而使更多的農民失去基本生活保障,增加社會的負擔。
尤其抵押權的使用,也使農村集體所有制土地的使用權發生復雜的歸屬變化,因為抵押權仍為有諸多不確定因素。[2]349
關于農村集體、村內兩個以上集體、鄉鎮集體三個農民集體經濟組織的集體土地所有權,在土地流轉過程中也出現集體成員資格的歸屬問題,不僅是用益物權的歸屬。對這種集體所有權的土地歸屬有兩種情況,一種是在國家實施農村土地承包制,承包到戶的時期,村民集體所有制的土地按村民人口平均分配,然后以戶人口數為計算標準,將全村土地全部承包到戶,在本屆承包完成之后,各戶人口數的變動,不再受承包土地計算的影響,即承包程序過程規定的時間為計算人口的截止日期,過此日期,各戶均遵守“增人不增地,減人不減地”的原則,直至本屆承包期30年期滿,再行承包計算人口與土地。所以,鄉鎮、村、村內兩個以上集體經濟組織,除了集體所有制的鄉鎮、村、村內該集體經濟組織所辦企業之外,無集體耕地。這種承包的現象比較少,其原因是,當十一屆三中全會廢除、生產大隊、生產隊三級核算時,改為鄉鎮,生產大隊改為村,生產隊改為村民小組。為了解決農民的基本生活,而承包到戶的土地是這三種集體所有權的一種方式,正如《土地法》中規定的,農民集體所有的土地依法屬于村民集體所有,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村經濟組織所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理;已屬于鄉鎮集體所有的,由鄉鎮集體經濟組織經營管理。除了已經承包到戶部分耕地之外,還有一部分是原于以上三種不同形式的集體用益物權,并未承包到戶,這一部分的土地使用權(用益物權)為集體所有。即由該集體的代表村委會、鄉鎮該集體經濟組織負責人及村民小組長掌控。這是第二種情況,這一部分用益物權的流轉方式,由依法代行用益物權的方式由村民各級領導進行,接受村民監督。
可見,以上三種不同級別和范圍的集體成員的用益物權的使用,其法律地位是相同的。但是,明顯的不符合法律邏輯概念。所以,這三種農民集體所有權土地的歸屬及其用益物權的分配、使用等從法律地位等方面,尚需進一步完善,對土地流轉的年限規定,也應當作出更科學的調整,從而保障農民最基本的生活,即對土地的用益物權的穩定。
集體土地流轉論文:集體土地流轉的缺陷研討
摘要：農村土地資源作為一種“特殊商品”，在城鎮化發展中發揮了不可替代的作用。現如今集體土地的產權主體不明晰、土地流轉的規定過于原則、農地征用制度不合理等問題突出，改革勢在必行，應從法律上、政策上和制度上加以研究、探討。
關鍵詞：集體土地；集體土地流轉；相關問題；探討
當前市場經濟條件下，土地資源作為一種“特殊商品”，必然要受到市場經濟機制的調節，如國有土地使用權以有償使用的方式進入市場后，在社會經濟活動中發揮了巨大的作用。但作為與國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，在流轉過程中一直處于比較尷尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何進入市場流轉，如何在流轉過程中充分體現其市場價值以及維護好農民集體利益是當前需要從法律上、政策上和制度上加以研究、探討的問題。
一、我國集體土地流轉的現狀
我國現行的國有與集體“兩種產權”制度形成了兩個分割的土地市場。現行《土地管理法》明確規定禁止農村集體所有土地使用權流轉用于非農業建設。但早在20世紀80年代，我國經濟發達地區就普遍以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地，集體建設用地的隱形市場實際上早就客觀存在。[1]現在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區、縣城、中心集鎮，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現象與現行集體建設用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。對于該問題如何解決，2005年《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》對集體建設用地使用權的相關問題進行了規定。該《辦法》在全國及時次對集體建設用地的流轉范圍、用途、流轉的程序和流轉后的收益及法律責任等問題都作出了具體明確的規定。[2]但在全國范圍內適用的法律法規至今仍未出臺，使得該類問題仍然無法解決，農村集體土地的流轉一直處于比較尷尬的地位。
二、集體土地流轉存在的問題
（一）集體土地所有權的歸屬不明
在與土地集體所有權相關的法律制度框架中，集體土地的產權主體并不明晰。中國農村的土地歸農民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農業法》等重要法律中都有明確的規定。但是，集體到底指的是哪一級組織，法律規定中卻沒有予以明確的指出。《憲法》中，集體土地產權被籠統地界定為集體所有?！睹穹ㄍ▌t》第74條第2款規定：“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村民合作社等集體經濟組織或村民委員會經營管理。已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉鎮農民集體所有。在《農業法》中則被界定為鄉（鎮）、村兩級所有。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”由此可見，集體土地所有權的主體有三種形式：鄉鎮農民集體經濟組織、村民集體經濟組織、村內農業集體經濟組織，可以簡稱為“鄉鎮、村、組”三級。
（二）法律對農村集體土地流轉的規定嚴重滯后
對于集體土地流轉，目前沒有專門的法律法規，惟一涉及土地分類、用途、規劃等相關的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第63條明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?！睋?，農民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能出讓。這意味著，農民實際上并沒有對集體土地的處分權，當然也就沒有土地財產權，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條及時款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第二款規定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地?！边@些法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權，也就是說，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。[3]而現實中，大量集體土地通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用的情況比比皆是。尤其是近幾年來，各地通過集體土地流轉用于工業園區建設和城鎮建設，已成為當地經濟發展和城市建設的重要組成部分，經濟發展和用地矛盾十分突出。
（三）當前我國的農地征用制度不合理
國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權并非私法意義上的權利，而是公法意義上的權力，是依據國家主權或行政管理權行使的。[4]在市場經濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應由社會或市場主體（包括國有企業）來完成的事業，利用自己手中的公權力，隨意低價征用農地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至官商勾結中飽私囊，而失地農民卻得不到應得的補償或補償很少，引發了諸多矛盾。
三、對集體土地流轉進行改革的幾點思考
（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場
土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節和配置。一是按照土地效益較大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發揮農村集體土地的資產效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。
（二）切實保障農民的土地財產權，賦予集體土地與國有土地同等權利
保留農村集體土地所有權，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現集體土地和國有土地同等權利，建立統一、規范、有序的城鄉一體化的土地市場體系，為推行集體土地流轉并將之納入規范化、制度化軌道奠定法律基礎。
（三）集約節約利用土地，加強總量控制與用途管制，規范農村集體建設用地的流轉
集約節約利用土地資源是國家指導土地開發利用的基本方針，也是集體土地流轉必須遵循的基本原則。要通過經濟、行政、規劃等手段和措施，改變農村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應的總量控制以及土地利用總體規劃和城市總體規劃，并將集體土地供應指標納入年度供應計劃等手段來規范。
（四）完善集體土地流轉的相關法律法規，確保國家土地政策的更好銜接
首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權在所有制基礎上是相同的——均為公有制。既然國家土地所有權上可以設定建設用地使用權，且建設用地使用權可以依法流轉；邏輯上的推論應是集體土地所有權上亦可設定集體建設用地使用權，且集體建設用地使用權亦可依法流轉。[5]
其次，建議修改《土地管理法》，制定規范農村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設用地出租、轉讓的條款已滯后于農村土地市場的現實，這一滯后不僅降低了法律的性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。[6]在這個問題上廣東省已經給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。
再次，充分保障農民獲得集體土地流轉的土地權利。集體土地進入市場的立法宗旨就是讓農民分享土地級差收益的成果。集體土地應在堅持規劃和用途管制的前提下，充分保障農民集體獲得土地級差收益的權利，包括讓集體土地直接進入工業用地市場。嘗試集體土地進入經營性開發，突破農民宅基地的限制，推進宅基地的商品化，讓農民分享城市化進程的房租收入。[7]
綜上所述，目前我國農村集體土地的使用權進入市場參與資源分配已是大勢所趨，無論是理論上還是現實需要上都要求加快農地使用權的合理流轉。國家應當正視當前的土地流轉現狀，盡快明晰集體土地的產權關系，制定相關法律規章，建立起完善合理的集體土地使用權流轉機制。通過合理規范的集體土地流轉來促進土地資源的合理利用，維護廣大農民的正當權益，從而加快社會主義新農村的建設步伐，推動我國經濟的、協調、可持續發展。
集體土地流轉論文:推進農村集體土地流轉的關鍵問題探討
摘要：近些年，農村土地流轉得到越來越多的關注，文章分析了在新的背景下加速農地流轉的關鍵問題：一是積極探索新的流轉方式；二是要建立穩定長效的流轉機制。只有這樣才能真正推進農地的快速穩定流轉，充分挖掘農地的生產潛力，促進農村經濟的發展。
關鍵詞：農地；流轉方式；流轉機制
一、農村集體土地流轉的必要性
隨著二、三產業的快速發展，農村外出務工經商人員大幅度增加和上一輪農村土地承包經營權未調整，不同程度地造成了土地經營分散、閑置、流動性差，甚至出現拋荒現象，嚴重影響農業生產發展，成為制約農業規模化經營的主要障礙。
在這樣的背景下農村土地流轉運應而生，它是當下市場經濟發展的產物，給農村帶來了不少新變化。農民通過土地流轉，不僅從繁重的體力勞動中解脫出來，還可以獲得穩定的收入。首先，農村土地流轉后，一些有“頭腦”的農民擺脫了土地束縛，專門從事二、三等產業，既增加了收入，又繁榮了城鄉經濟。其次，流轉土地的農民不再承擔收入風險，可以穩定獲取土地租金收入，并能從中獲取勞務收入。再次，土地向能種地，會種地的方向集中，實現土地的適度規模集中，很大程度上提高了土地的生產潛力，某種程度上了改變了農村的生活環境。
二、新形勢下推進農村集體土地流轉的關鍵問題探討
（一）除了以往普通的轉包，轉讓，互換等傳統流轉方式以外還應該積極探索新的流轉方式
1. “土地托管”
所謂“土地托管”，就是在依法，自愿，有償，同時不改變農民土地承包權的前提下，由縣級供銷合作社牽頭，與鄉鎮政府、基層社、村委會、企業集團共同以合同的形式，把農民手中分散的土地集中起來交給專業合作社進行托管。實際上是一個在農業發展方式、農業的組織方式、農業的要素組合方式都發生重大變化的一種新的經營形式。常見土地托管的模式有四種：半托、全托、土地承租型、土地入股。
目前，我國已經有一部分地方開始嘗試采用這種方式，他們愿意將自家的地托給合作社，理由很簡單：夏收和秋收的時候不用跟廠里請假。但是，土地托管尚處在起步階段，土地托管模式在推廣中基本沒有受到太大阻力，很受農民歡迎，但是還沒有大面積鋪開，是因為有實力的農機合作社還是太少。因此國家應該大力鼓勵發展農村集體經濟，積極發展農村農機合作社。
2. “合作社+產業+農戶”的土地流轉新模式
主要方法是：一、土地互換。在自愿，協調的情況下，將農戶經營的零星地塊相互交換經營權，使土地“化零為整”，促進了產業的集中布局和成片規模經營。二、反租倒包。在群眾自愿的基礎上，由合作社出面與土地承包戶各自簽訂協議，將土地承包經營權收歸合作社，再經過協商，召開會議表決，租給新的承包大戶，促進土地向種養大戶和農業龍頭企業流轉。
這種模式也是專家一致推崇的產業鏈模式，主要是以發展特色產業為主題，農戶共同組建合作社，合作社以產業為載體，充分發揮示范帶動作用，引導農民以土地承包經營權入股，調動更多農民把土地拿出來流轉。最終達到提高農戶收入、提升產業化水平、提高土地產出使用率、增加社員效益的目的。這種模式流轉的主要前提條件是充分利用地方資源發展一些龍頭企業，通過企業，產業帶動土地流轉。例如云南臨滄市臨翔區，大力發展咖啡產業，以龍頭企業凌豐公司為龍頭，租賃農戶的土地形成咖啡產業基地，反包給農民管理的土地流轉方式進行土地流轉，形成土地規模經營，推進農村土地流轉。
3. “土地信用合作社” 的土地流轉新模式
在不改變土地用途的前提下，農民自愿把自己的耕地存入合作社，由合作社向存地農民支付“存地費”，合作社再把土地“貸”給經營大戶或企業，并收取“貸地費”。例如寧夏平羅縣小店子村曾近就采取過這樣的方式進行土地流轉。這種大膽的嘗試打破了很長時間的限制，某種程度上提高了土地的生產潛力，增加了農民的收入，改善了農村的生活環境。
4. “土地合作社”+“專業合作社”的雙合作社設計的土地流轉方式
將擬進行信托的集體土地經營權確權到村民個人，再由村民以其土地經營權入股“土地合作社”，“土地合作社”作為委托人以土地經營權在信托公司設立財產權信托。信托公司可根據需要為專業合作社提供資金支持。例如2013年11月，北京信托在江蘇無錫推出及時單土地流轉信托。
當然，還有很多的農村集體土地流轉的新模式等著我們去探索創新。
（二）建立穩定的農地流轉機制
新的土地流轉方式要能夠長時間生存發展下去，建立穩定的土地流轉機制也是很有必要的。
1. 積極鼓勵引導建立農業合作社，家庭農場，農業發展公司等土地流入方
對于帶頭組建土地托管公司的農技人員，農資經營人員，村干部等國家政府應該首先從經濟上給與幫助，例如可以通過長期無息，低息貸款支持農業規模經營；對于農地中溝、渠、路等基礎設施要給與資助。其次農業產品價格提高，或者鼓勵農產品直接轉型出售。再者鼓勵農業相關專業的大學生從事農業技術指導工作，提高他們的待遇。
2. 積極提高農民拿出自己土地長期流轉的積極性
加大宣傳和鼓勵土地流轉力度。農村中現在很多農民的土地觀念還是相當的保守落后，對土地流轉還在觀望甚至不愿與拿出自己家的土地流轉。這也就說明了農民對國家政策還是很不了解，某種程度上影響了大伙的積極性。
極大提高土地流轉的收益。我國農村很多地方已經開始實施將分散的土地集中起來出租，但是每一畝地每年的收益不超過1000元。明顯農民每一年自己種植，收益也不低于1000元，況且農地不僅不納稅，還能獲得政府補貼。這也很大程度上削弱降低農民拿出土地的積極性。
縮小城鎮與農村之間的差距。盡管我國正在逐步取消城鄉二元結構，提高農民生活水平，但是目前城鎮與農村還是有很大的差距，農民的待遇明顯比居民低，社保的替代率低。這就使得農民對承包地不敢輕易流轉或選擇短期暫時流轉，這也是影響農民拿出農地長期流轉的積極性。
3. 政府積極建立發展農村土地長期流轉需要的中介力量
政府應該積極探討規范土地流轉市場，以立法的形式保障流入方，流出方的根本利益，例如可以建立土地流轉保障金制度，預防農村土地在流轉過程中出現的承包方改變土地用途而損害地質、中途退出等傷害農戶利益的現象；大力招商引資，發展鄉鎮企業，建立農業基地，把農民吸引到企業基地上班；完善農村農地金融，大力推進農地取得資金融通，農地改良資金融通，農地經營資金融通，為農村集體土地長期流轉創造條件。
三、結語
我國十八屆三中全會的召開，明確確定穩定農戶承包權、放活土地經營權，鼓勵和支持土地向專業大戶、家庭農場、農民合作社流轉，發展多種形式的適度規模經營，推動農業集約化經營的程度不斷提高。
農村集體土地確權工作結束后，預計會有更多利好土地流轉的政策出現，土地流轉模式也將會發生很大的變化，積極鼓勵探索新的土地流轉方式，巨大程度提高農村經濟發展，這也是我國目前農村土地制度改革的核心內容之一。
（作者單位：湖北國土資源職業學院）
集體土地流轉論文:論農村集體土地使用權流轉新機制的建立與維護
摘 要：隨著我國社會經濟的迅速發展與城市化進程的不斷加速，實現農村集體土地資本化運作，建立農村土地流轉機制已經成為我國當前土地使用制度的又一次革命。對此，建立健全的農村集體土地使用權流轉機制，創新機制，加強集體土地產權管理工作，保護農民切身利益，才能有效統一、有序的開展集體土地使用流轉工作。該文首先探討了農村集體土地使用權流轉的內涵，從而提出了流轉新機制的建立與維護。
關鍵字：農村集體土地使用權 流轉機制 建立與維護 農民
當前我國經濟發展與現代化建設的根本問題在于農業、農村、農民這“三農”問題，堅持黨在農村的基本政策對確保農業基礎地位具有重要的指導意義，隨著城市化建設的不斷加快，對于農村土地的需求日趨強烈，而土地一直以來都是農民賴以生存的最基本生產要素，如何解決人地矛盾，規范農村土地使用權流轉，維護農民權益就成為了當前政府關注的重中之重。因此，必須健全與完善農村集體流轉機制，以我國土地政策法律研究為基礎，讓農村集體土地流轉起來，才能為解決“三農”問題創造條件。
1 農村集體土地使用權流轉內涵
土地權利的流轉在我國一般表現為土地使用權的流轉，如政府要征用的土地，會將農民集體所有的土地轉為國有土地。農村集體土地使用權流轉是指農民把自己承包的土地自愿轉讓給非農建設用地或其他單位個人的流轉。農村集體土地使用權流轉一方面加快了農業產業結構調整的現實需要，另一方面加快了城鎮化步伐的有效途徑。集體土地使用權流轉后，農業經營主體發生變化，向著專業大戶、農業專業合作集中，從低效益轉向高效益生產，促進了農業產業結構的調整。同時，還在很大程度上提升了農業科技水平的發展，促進農業規模經營的客觀需要，加速了農村勞動力轉移。但是從目前看來，我國現行土地法規定非農建設用地進入市場流轉是不合法的，而是具有土地承包經營權的農戶將承包經營權轉給其他主體，因此，必須具有概念上與法律上的區分。
2 建立與維護農村集體土地使用權流轉新機制
2.1 健全農村集體土地使用權流轉市場體系
土地是特殊的市場商品，因此，土地的交易應通過市場機制進行調節。必須合理配置土地資源，實行土地效益較大化利用，推進集體建設用地的使用制度改革，建立統一、規范的城鄉一體化土地市場體系。由于我國與土地產權流轉相關的法律法規還不完善，特別是在集體土地使用權的流轉上還是一頁白紙，而流轉權利隨著市場的發展變得越來越普遍，因此，對于這方面的法律制度及政策的研究勢在必行，必須健全相關政策，確保集體土地流程公開、公平、公正，為依法建立新的農村集體土地使用權流轉市場提供政策依據與法律保護，切實保障國家土地政策可以得到更好的銜接。
2.2 完善土地使用權流轉市場
土地的交易是當前市場特殊商品的交易，必須通過符合實際的市場機制進行合理配置與調節，才能確保土地使用效益較大化。加強農村集體土地使用權流轉市場范圍的拓展，從市場機制中實現土地的價值與價格認可，充分發揮農村集體土地資產效益，對土地資源市場配置機制的形成起到加速推動作用。此外，還應加強市場中介組織的建設，大力培育土地流轉中介組織，可以設立土地承包經營權流轉中介組織，信息、收集、咨詢、租賃委托等事項，也可以利用廣播、網絡、電視等媒體進行信息供求，從而為土地流轉提供服務與平臺，讓土地使用權流轉向社會化與專業化發展。
2.3 加強農用地產產權管理
加強土地流轉管理機構的建立，加強土地流轉的引導與指導，從法律上明確產權主體的界定，依法行使集體土地所有權，將土地產權與管理權之間的關系理清、理順，還要將所有權、使用權、經營權等土地產權內部關系理順。同時，還應加強土地登記工作的執行與監督，由于一切土地產權流轉都必須先進行土地登記，因此，土地產權的登記工作是確保土地產權人權利的重中之重，不僅要做好基礎工作，還應提高登記效率，避免在工作中存在滯后、管理不到位等現象。
2.4 強化農村土地承包經營權
穩定土地承包關系，保障農民土地使用權，并建立有效的土地的流轉機制是確保農村土地承包制度的根本性措施。對此，必須堅持穩定土地承包關系，避免頻繁調整土地，并嚴格執行增人不增地、減人不減地的政策，明確保護農戶承包期內的土地使用權，保障農民土地權利不受侵犯，只有這樣才能提高農地資源配置，確保土地流轉機制有序建立與長期得到維護，農民也不會因為土地流轉而失去土地。
2.5 切實保障農民權益
土地流轉應以農民為主體，必須充分尊重農民意愿，不得強迫命令，必須考慮農民切身利益。以自愿協商，積極引導為原則，切實保障農民的土地財產權。此外，為了達到互利互惠，可以在經濟較為發達的地區實行農地股份合作制試點，將土地作為一種商品，合理流轉土地使用權，允許土地使用權入股，實現農地適度規模經營，推行農村，穩定農地關系，從而推動我國“三農”問題的解決與現代化發展。
3 結語
綜合上述，為了加大對非農建設用地的需求，農村發展人地矛盾日益突出。農村集體土地使用權流轉則加快了農業結構調整與城市化步伐，不僅對農業科技水平有了很大的提升，同時對于農業經濟發展起到了一定的促進作用，推動了土地規模經營。但是，在農村集體土地使用權流轉中也出現了一些不可避免的問題，如機制不健全、流轉不規范、農民權益遭到侵犯等。對此，政府必須做好集體土地產權管理工作，加強建立流轉新機制，實現農村土地資源配置，對流轉土地給予合理補償，切實保護農民權益，才能引導農村集體土地市場健康發展。
集體土地流轉論文:探析當前土地資源屬性及其對集體土地流轉制度的影響
摘 要：土地資源是人們賴以生存的基礎資源，它不僅是國家、人民的寶貴財富，更是推動國家經濟發展的重要動力。隨著我國經濟社會的不斷發展，土地資源越來越稀缺，因此導致對土地資源有效利用的要求越來越高。政府對土地資源的管理雖然在不斷加大，但仍然存在許多問題，尤其是土地在流轉過程中存在著大量的問題。該文通過對當前土地資源資源屬性對集體土地流轉制度的影響進行探析，旨在能更好地促進我國土地制度的發展。
關鍵詞：土地資源 資源屬性 土地流轉制度 影響
土地資源作為人類最重要的資源之一，對于推動人們生產生活和社會經濟發展具有不可替代的重要作用。對于我國而言，我國的土地資源與其他世界各國相比有兩個顯著不同的特點：其一是我國國土面積大，但人口眾多，耕地較少，土地人均占有率少；其二是我國資源分配嚴重不合理且土地污染較為嚴重。在加上由于我國政府對土地長期采取租放經營的模式，使得規模較小的農地不能有效集中在一起，這樣嚴重加劇了我國土地資源的浪費。因此，政府必須加快完善集體土地流轉制度，認真貫徹落實“三農”政策，增強對土地資源的保護力度。下面我們就來探析土地資源屬性對集體土地流轉制度的影響。
1 土地的資源屬性介紹
土地的屬性主要包括資源屬性和財產屬性兩種，其中土地的財產屬性主要追求的是土地的經濟效率，而土地的資源屬性是土地主要作用的表現，我們這里著重介紹土地的資源屬性。
生產性。土地資源具有生產力，也就是指土地資源可以生產出人們所需要的某種動植物產品。土地生產力又可以分為自然生產力和勞動生產力，前面的是自然形成的，而后者則是人工影響而產生的。值得注意的是，土地一旦失去生產力，這就不可以稱其為資源。
稀缺性。土地不是取之不盡用之不竭，它不會隨著人們需求的增加而增加。隨著人們對土地需求的不斷增加，這種稀缺性表現越來越明顯。因此，我們只能通過提高土地利用率的方式來改造土地，從而增加土地的產能，滿足人們的需求。
不可替代性。土地是其他生產資料所不可替代的，其本身具有獨特的性質。即使科技在不斷發展和進步，但目前為止，人們仍然還沒有能夠找到其他生產資料來替代土地。除了剛才所說的其他生產資料吧不可替代之外，不同用途的土地資源之間也不可相互替代。例如農用土地就不能和建設用地之間相互替代，不能隨意更改它們的用途。因此，在土地流轉過程中我們不能隨意更改土地本身的用途，要保護農用土地。
土地的可選擇性。土地的可選擇性是指在土地資源的多種用途當中人們可以選擇其中擁有較大化效益的用途，已到達優化土地資源配置的目的，做到地盡其用。這種可選擇性可以使得人們運用現代科學技術去探測研究土地的用途，以實現土地利用效率的較大化，減少土地資源的浪費。
社會公益性。土地保障人們生產生活的基本資源，為人類發展提供有力的社會保障，同時也推動著社會經濟的進步。隨著科學技術和人們生活水平的不斷提高，人們也越來越意識到保護環境的重要性，而土地在其中就是扮演著重要角色。土地在維持生物多樣性和生態平衡等多方面具有極強的生態功能和社會效益，同時土地所具有的環境及美觀等作用也發揮著巨大的社會效益。
2 土地資源屬性對集體土地流轉制度的影響
2.1 對環境的影響
人們為了自身利益對土地資源不加限制的利用，使得許多具有重要生態地位的土地不斷被淪陷，再加上我國集體土地流轉制度的不完，導致更多的土地資源嚴重受到侵害。例如為了發展經濟，人們對土地不斷肆意開墾利用，侵占大量農用耕地用以作為經濟建設用地，不僅造成大量浪費而且使得許多土地受到嚴重污染，帶來了巨大的環境危機，嚴重破壞了生態環境。因此，我國制定的集體土地流轉制度中要求堅持土地用途不變原則，堅決保護耕地，這也是從土地利用方向出發來保護土地資源的可持續發展能力。
2.2 促進國家加強對集體土地流轉制度的監管
要想維護好土地的資源屬性，就要求國家必須加強對集體土地流轉制度的監管。我國目前土地制度還不夠完善，仍然存在很多問題，因此，國家要建立健全完善的土體管理法律法規，在集體土地流轉主體、方式、對象以及程序等制度上要進行進一步具體細致的規劃。尤其是對于極其容易出現問題的集體土地征收問題上政府要轉變職能，加快完善土地征收制度，盡早解決農民與政府的矛盾。
2.3 促進公平利益分配
土地資源屬性決定了土地公平和效率雙重價值，因此，政府在完善土地立法時要更加關注土地分配的公平與土地的可持續性利用問題。由于我國人口眾多，人均占有土地量較少，因此，在進行土地分配時要做到公平公正。但是我國的土地制度還不夠完善，在集體土地流轉過程中尤其是集體土地征收制度當中“公共利益”的定義不明確，由此導致了大量的非法征收，嚴重危害了土地市場秩序。因而，為了保障土地資源的公平和效率雙重價值，我國政府要不斷完善集體土地流轉制度，要保障人民土地利益分配的公平性，促進土地資源的可持續發展。
2.4 加強土地用途管制
土地的可選擇性促進我們尋求的方法來科學合理的利用土地，因而也推進了政府對土地用途管制的加強。但由于農村集體建設用地點多面廣，大大增大了土地管理部門的管理難度，因而造成多占、亂占、占而不用等現象的頻繁發生。所以在集體土地流轉制度中加大對土地用途的管制是我們需要解決的首要問題。這就需要政府土地管理部門在搞好產權發證工作的同時，必須強化土地利用規劃的作用和地位，發揮規劃在管理中的基礎性作用。在科學規劃的引導下，配合用途管制制度的實施，嚴格控制農用地轉非農建設的數量和速度，確保耕地保護工作的落實。
3 結語
總而言之，我們要確切掌握土地資源屬性，根據土地資源的屬性促進我國集體土地流轉制度的完善，從而促進土地管理制度的發展，使之符合環境資源發展的要求。最終實現土地資源的優化配置，推動我國經濟的可持續發展。
集體土地流轉論文:集體土地承包權不得流轉落實三權分置
新聞鏈接
@經濟參考報 首部針對農村產權流轉交易市場的全國性指導文件日前正式印發。這份名為《國務院辦公廳關于引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》的文件，對現階段能進場的農村產權交易品種作出明確規定：以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主，且不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權。專家表示，由于農村土地的產權權屬關系復雜，適用的規則也不同，《意見》在農村土地所有權、承包權和經營權上進行了分類指導，旨在落實決策層提出的“三權分置”理論，防止農民因流轉而失地。
專家聲音
@張云華（國務院發展研究中心農村經濟研究部研究員） 一塊土地從物質上看不出來產權所屬，只有在權利系統里明確產權界定，才能保護農戶和集體的利益。集體土地所有權不能流轉保護了集體所有的權利，而家庭承包方式承包的集體土地承包權亦不能流轉則是保護了個體承包方的權利。
@鄭風田（中國人民大學農業與農村發展學院副院長） 改革開放至今，除了所有權以外，農村土地承包權和經營權大部分時間是合二為一的，統稱土地承包經營權。三權分置以后，農民可以放心地把自己的承包地轉讓經營，獲得租金，同時又不用擔憂失去對土地的承包關系，為土地在更大范圍內優化流動配置和發揮作用拓展了巨大空間，也為形成多元化的農地經營模式創造了必要條件。
新形勢下農村集體土地經營權流轉制約因素的探析和對策
[摘 要] 本文通過對河北省承德縣在農村集體土地承包經營權流轉過程中存在的問題及原因進行分析，提出了新形勢下加快農村集體土地承包經營權流轉的對策和建議，以期能夠為有關地區集體承包經營權流轉提供參考。
[關鍵詞] 農村集體土地承包經營權 流轉 對策
[中圖分類號] F321.1 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650 （2015）02-0048-01
1 承德縣農村集體土地承包經營權流轉現狀
隨著近年來農村經濟結構一步步完善和農村剩余勞動力的轉移方向，承德縣的農村集體土地承包經營權流轉得到了快速發展，截至2014年12月底，全縣農村土地流轉面積9.51萬畝，占家庭承包經營總面積的19%，比2013年提高1個百分點，其中20畝以上規模流轉面積6.53萬畝，占總流轉面積的69%;土地流轉涉及農戶2.38萬戶，占農戶總數的 20.9%;簽訂土地流轉合同17520 份，合同簽訂率為82.3%，是承德市土地流轉推進好的縣區。
2 承德縣農村土地承包經營權流轉存在的制約因素
2.1 農民思想觀念落后。農民祖祖輩輩耕田，土地是農民也是最基本的保障，至少在目前還發揮著農村社會保障的重要作用。除非極端情況，農民都不愿放棄土地和土地經營權。甚至在非農產業高速發展、就業機會增加、農民從事農業的成本增大的今天，他們把土地作為命根子來看待，把承包地看成是“活命田”和就業“保險田”，認為有了土地生活就有退路。
2.2 非農產業吸納農村剩余勞動力就業能力不足。承德縣二三產業相對落后，農民其它選擇很少、非農就業比較難，而所擁有的承包地又是其主要收入來源。在沒有龍頭企業進行流轉、本地無其他就業機會的情況下，知識和技能理解、運用能力不足，在農村剩余勞動力在外地打工做一些搬磚扛木的重體力活，要想適應現在的非農職業技術化的的要求，不是件容易的事。“不愿種地，又不得不種”的無奈，限制了土地流轉的頻率和規模。
2.3 農業龍頭企業數量少，發展相對緩慢。承德縣經濟發展相對落后、市場規模較小，有實力的農業龍頭企業少，培育龍頭企業有一定的困難，靠招商引資引進農業龍頭企業又非常有限，同時，從整個社會投資大環境看，土地生產的比較效益顯著低于其他產業，一次投入大、見效慢、利潤低，資本雄厚的企業不愿投資農業。這些因素在相當大的程度上影響著土地的快速流轉。
2.4 流轉市場不成熟，流轉機制也制定不。依據本縣最近幾年的情況，由于相關機制不完善使得土地流轉信息流轉不暢，鼓勵土地流轉機制不健全也沒有相應的配套政策措施。再加上鄉、村兩級領導、服務不到位使得部分鄉鎮、農村承包管理部門對土地流轉的監督、管理方面不到位。另外土地流轉的市場體制建立的比較落后，土地流轉的各種機制還沒有做到真正的完成，比如說土地流轉的服務機制、政策引導機制等，是這些因素就直接影響到土地流轉市場的正常運行，導致有地沒有市場，流轉的范圍不夠大，流轉速度不夠快等各種問題，就這些問題嚴重的約束了土地流轉的正常發展。
3 推進承德縣農村土地承包經營權流轉的對策建議
3.1 規范政府在促進農村土地流轉過程中的行為。一是堅持在家庭聯產承包責任制不變的前提下，把不改變土地性質和用途作為先決條件，切實保障農戶承包期內土地權益;二是土地承包經營權流轉本質上是一種市場行為，是生產要素的合理配置，農民是流轉主體，是否流轉和以什么方式流轉，政府都必須遵照“自愿、依法、規范、有償”的原則，充分尊重農民意愿，依靠種養大戶和龍頭企業帶動，積極組織而不搞強迫命令，引導而不干涉，服務而不包辦，放活而不放任，穩步有序推進;三是保障農民土地流轉收益權，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳和占用，對農民土地流轉收益的發放進行具體規范，確保農民利益不受損害;四是促進土地流轉最重要的是龍頭帶動和產業拉動，各級政府要認真履行監管職責，嚴格論證把關，選擇有實力、有能力的公司參與大面積的土地經營權流轉。
3.2 建立健全土地流轉管理機制。成立土地流轉管理服務中心，開展土地流轉供求登記、信息、土地評估、政策咨詢等服務工作。鄉鎮依托農經站成立土地流轉管理服務站，村級設立土地流轉信息員，使土地流轉進入有序的市場化軌道。同時，應積極做好土地流轉合同未簽補簽工作，完善土地流轉手續，規范操作流程，確保承包戶放心流出土地，流入戶放手經營。由于部分流轉出的土地將被用于農業觀光休閑旅游基地建設，需要在基本農田部分建設飯店、休閑場所等固定建筑，各級政府應積極做好相關工作，為土地流轉預留發展建設空間。
3.3 制定鼓勵土地流轉的政策措施。加強對農村土地流轉的重要性和必要性的宣傳，轉變干部群眾對土地的傳統耕作管理觀念。出臺加快農村土地流轉的激勵機制，根據產業特色和本地優勢，從政策上積極引導、經濟上給予獎勵、刺激和調動承包戶和流轉大戶搞好土地流轉工作。建立土地流轉扶持資金，對于全部轉出土地的農戶給予一定的補助，把經過土地流轉后無地或少地農民的保障，納入城鄉統籌和一體化建設中，確立農民向二、三產業轉移就業、進城務工創業的扶持政策。對于積極帶領農戶流轉土地、年收入有明顯提高的鄉鎮和行政村要給與一定的獎勵，同時也要充分調動這些鄉鎮和行政村的積極性，這樣就能夠激發大家的創新性，使土地流轉更為方便。此外也要結合實際支持當地的龍頭企業和種養大戶，比如在涉農項目資金、稅收政策、銀行貸款貼息、技術指導等方面給予幫助。
3.4 結合實際完善農村社會保障機制。完善社會保障是農民解放思想的是物質基礎，沒有健全的社會保障體系就不能從根本上解決農民離土的安全感和適應社會環境的能力。因此要加大建立健全農村住房政策。加大對農村社會保障的財政投入，建立健全農村人口養老保險、醫療保險、住房公積金的社會保障。政府也應針對這部分農民予以特殊社保政策。特別是在社保統籌政策中，要充分考慮土地流轉進展快、面積大、效果好的重點鄉鎮、村和農戶給予重點保障政策。
集體土地流轉論文:關于集體土地流轉的幾點思考探討
摘要：農村土地資源作為一種“特殊商品”，在城鎮化發展中發揮了不可替代的作用?，F如今集體土地的產權主體不明晰土地流轉的規定過于原則、農地征用制度不合理等問題突出，改革勢在必行，應從法律上、政策上和制度上加以研究、探討。
關鍵詞：集體土地；集體土地流轉；相關問題；探討
當前市場經濟條件下，土地資源作為一種“特殊商品”，必然要受到市場經濟機制的調節，如國有土地使用權以有償使用的方式進入市場后，在社會經濟活動中發揮了巨大的作用。但作為與國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，在流轉過程中一直處于比較尷尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何進入市場流轉，如何在流轉過程中充分體現其市場價值以及維護好農民集體利益是當前需要從法律上、政策上和制度上加以研究、探討的問題。
一、我國集體土地流轉的現狀
我國現行的國有與集體“兩種產權”制度形成了兩個分割的土地市場?，F行《土地管理法》明確規定禁止農村集體所有土地使用權流轉用于非農業建設。但早在20世紀80年代，
我國經濟發達地區就普遍以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地，集體建設用地的隱形市場實際上早就客觀存在。現在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區、縣城、中心集鎮，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現象與現行集體建設用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。
二、集體土地流轉存在的問題
（一）集體土地所有權的歸屬不明
在與土地集體所有權相關的法律制度框架中，集體土地的產權主體并不明晰。中國農村的土地歸農民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農業法》等重要法律中都有明確的規定。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”由此可見，集體土地所有權的主體有三種形式：鄉鎮農民集體經濟組織、村民集體經濟組織、村內農業集體經濟組織，可以簡稱為“鄉鎮、村、組”三級。
（二）法律對農村集體土地流轉的規定嚴重滯后
對于集體土地流轉，目前沒有專門的法律法規，惟一涉及土地分類、用途、規劃等相關的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第 63條明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?！睋耍r民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能出讓。這意味著，農民實際上并沒有對集體土地的處分權，當然也就沒有土地財產權，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條及時款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法
申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第二款規定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地?！边@些法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權。
（三）當前我國的農地征用制度不合理
國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權并非私法意義上的權利，而是公法意義上的權力，是依據國家主權或行政管理權行使的。在市場經濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應由社會或市場主體（包括國有企業）來完成的事業，利用自己手中的公權力，隨意低價征用農地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至官商勾結中飽私囊，而失地農民卻得不到應得的補償或補償很少，引發了諸多矛盾。
三、對集體土地流轉進行改革的幾點思考
（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場
土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節和配置。一是按照土地效益較大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發揮農村集體土地的資產效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。
（二）切實保障農民的土地財產權，賦予集體土地與國有土地同等權利
保留農村集體土地所有權，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現集體土地和國有土地同等權利，建立統一、規范、有序的城鄉一體化的土地市場體系，為推行集體土地流轉并將之納入規范化、制度化軌道奠定法律基礎。
（三）集約節約利用土地，加強總量控制與用途管制，規范農村集體建設用地的流轉
集約節約利用土地資源是國家指導土地開發利用的基本方針，也是集體土地流轉必須遵循的基本原則。要通過經濟、行政、規劃等手段和措施，改變農村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應的總量控制以及土地利用總體規劃和城市總體規劃，并將集體土地供應指標納入年度供應計劃等手段來規范。
（四）完善集體土地流轉的相關法律法規，確保國家土地政策的更好銜接
首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權在所有制基礎上是相同的――均為公有制。
其次，建議修改《土地管理法》，制定規范農村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設用地出租、轉讓的條款已滯后于農村土地市場的現實，這一滯后不僅降低了法律的性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。在這個問題上廣東省已經給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。
再次，充分保障農民獲得集體土地流轉的土地權利。集體土地進入市場的立法宗旨就是讓農民分享土地級差收益的成果。集體土地應在堅持規劃和用途管制的前提下，充分保障農民集體獲得土地級差收益的權利，包括讓集體土地直接進入工業用地市場。嘗試集體土地進入經營性開發，突破農民宅基地的限制，推進宅基地的商品化，讓農民分享城市化進程的房租收入。
綜上所述，目前我國農村集體土地的使用權進入市場參與資源分配已是大勢所趨，無論是理論上還是現實需要上都要求加快農地使用權的合理流轉。國家應當正視當前的土地流轉現狀，盡快明晰集體土地的產權關系，制定相關法律規章，建立起完善合理的集體土地使用權流轉機制。通過合理規范的集體土地流轉來促進土地資源的合理利用，維護廣大農民的正當權益，從而加快社會主義新農村的建設步伐，推動我國經濟的、協調、可持續發展。
集體土地流轉論文:淺談農村集體土地流轉存在問題之我見
摘 要：農村集體土地流轉農村城鎮化與工業化進程中對非農建設土地需求急劇上升的結果，隨著時間的推移，暴露的問題也越來越突出，嚴重影響農村社會的和諧與穩定，本人認為要使問題得到很好的解決，關鍵在于建立健全集體土地流轉的相關法律法規。
關鍵詞：農村；土地；經濟；流；問題
農村集體土地流轉在鄒平縣及整個濱州市已經十分普遍，這是農村城鎮化與工業化進程中對非農建設土地需求急劇上升的結果。但是鄒平縣以及其他地縣非農建設用地在流轉中暴露的問題也越來越突出，占用農村集體土地進行非農建設不符合法規、不合規范，甚至在對農民進行經濟補償時隨意性大，缺乏穩定而規范的管理。由于土地權屬產生的糾紛在鄒平以及其他各地縣都普遍存在，甚至有的地方已發生械斗等流血事件，嚴重影響農村社會的穩定。究其根源，我認為農村集體土地流轉存在的諸多問題關鍵在于有關集體土地流轉的法律不健全以及農村土地產權的制度建設滯后。
一、簡析當前農村集體土地流轉的法律規定及其存在的問題
當前，雖說我國涉及農村集體土地的性質與使用權流轉有關的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關農村集體土地流轉的法律規定仍存在很多問題。
1.1農村集體土地性質的有關規定。1999年修訂的《憲法》第10條和1986年的《土地管理法》第6條都明確規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國有的以外，屬集體所有；宅基地、自留地和自留山也屬于集體所有。”至于哪一級和哪一個組織機構代表農村集體擁有土地的所有權，《土地管理法》第10條則繼續規定“已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，由鄉鎮農民集體經濟組織經營、管理。”同時，我國的《民法通則》第74條也有類似的規定，“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業合作社等農村集體經濟組織或村民委員會經營、管理。已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉鎮農民集體所有”。根據有關的調研（國土資源部，2001）指出，鄉鎮、村民小組農民集體擁有的土地多數在實地均有明確的界限和范圍，而且其面積比例一般為1∶9∶90.似乎農村集體土地的性質與所有權主體并不存在所謂“模糊”之類的問題。但是，在實際進行農村土地流轉的許多案例中，土地產權歸屬的糾紛的確嚴重。例如上海郊區某鄉興辦私營開發區，占用一個村500畝地。當時鄉鎮政府與該村委會商定，每畝每年補貼800元，補貼時間為8年。現在補貼期滿，鄉政府停止補貼。但這500畝原屬村集體所有的土地現在的權屬應該歸誰？如果按“既成事實”，“已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉鎮農民集體所有”，那么，顯然是鄉鎮政府使用行政權侵占土地所有權，隨意上收村級或下級的土地所有權，即使鄉鎮政府已對村委會支付了一定補貼。如果承認現在土地的所有權屬于村委會，應該如何確定村對土地的收益權？當然，產生糾紛的原因可能更為復雜，當初鄉鎮政府與村委會的協商是否經過大多數村民的同意？從而該協商是否具有法律效力？該協商是否規定了8年政府補貼之后土地所有權的處置等問題？類似的問題還有鄉鎮政府興辦鄉鎮企業需占用集體所有的土地，經依法批準后，占用某個村民小組的土地，該村民小組的土地使用權已轉移到新興辦的鄉鎮企業。那么，該村民小組的土地所有權是否也同時轉移到新興辦的鄉鎮企業呢（劉漢裔，2001）？上述二則案例說明當農村集體土地發生轉移時，土地集體所有權屬與使用權在法律上的確沒有得到明確的規定和保障，從而產生一系列的問題也就顯得十分棘手、難于管理。
1.2農村集體土地流轉的有關規定。我國法律對農村集體土地流轉的有關規定一直是十分謹慎和有保留的。1982年的《憲法》第10條嚴格規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。直到1980年代末，對土地流轉的法律控制才開始松動。
1988年修改的《憲法》規定“土地使用權可以依照法律規定轉讓”，而同年修改的《土地管理法》第2條也規定“國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權的轉讓辦法，由國務院另行規定”。當然，此后隨著國有土地流轉辦法的出臺，國有土地市場在全國各地取得快速有序的發展，對城市國有土地資源的配置發揮了重要的作用。但是，有關農村集體非農建設用地的流轉辦法和法規一直沒有出臺。我國新修訂的《土地管理法》第43條規定，“任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經濟組織成員使用本集體經濟組織土地辦企業或建住房除外”。同時，該法第63條規定：“集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃，并依法取得建設土地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。由此可見，我國目前的法律對農村非農建設用地的流轉限制是比較嚴格的。事實上，集體經濟組織內部成員雖可以使用本集體土地興辦企業或建住房，卻不允許出讓、轉讓或出租，這意味著農村非農業建設用地在法律上是禁止流轉的。至于因破產、兼并等情形致使土地使用權流轉雖被法律許可，但也由于缺乏具有可操作性的具體規定，如對于流轉的方式與程序、流轉期限與對象以及流轉后土地產權關系的調整等均缺乏明確規定，實際上或者無法公開正常進行、或者以違法私自轉讓等方式交易。結果，自發、私下的農村非農建設用地的流轉，直接造成土地利用的混亂，對土地利用總體規劃和城市規劃的實施都產生了較大的沖擊，使得城鄉建設用地總量難以有效控制。
二、簡析現有法律約束下農民行使土地控制權的有限行為能力的影響
以上，我們分析了我國現有法律對農村土地產權性質的界定與約束，包括對土地使用權或農村集體建設用地流轉的規定，表明農民對土地的產權是嚴格受法律制約的，這是農民對土地產權的有限行為能力的法律根源。但是，除了法律約束之外，農村土地產權的集體所有制本身就造成農民對土地控制權的有限行為能力。原因主要有三方面：
2.1農民對現有承包土地要隨全村人口的變化而發生動態調整，任何單個農戶都不能確保對某塊具體的土地擁有長期穩定的權利，這種不確定性是不以某單個農戶的意志為轉移的農村土地產權的集體所有制規定了農民享有對所承包土地的使用權，而農民經營土地的最終所有權歸屬于社區集體經濟組織。為了保障土地產權分配（界定）的公平性，從初始的按人（勞）均分土地使用權，到一次又一次地因人口變化而重劃土地經營權，使追求產權界定公平的調整水無休止。這種制度安排的運作與實施費用無疑是高昂的：土地的經常性調整，使農戶無法形成對與土地相關的固定資產投資的長期預期；既然每個成員對集體土地權利是均等的，這就意味著他們在土地數量、質量及土地負擔的分攤上是均等的，因而，土地遠近好壞的統一搭配，使農戶承包的地塊不僅分散而零碎，也造成了嚴重的規模不經濟；為了做到地權的平均分配，每次調整都需要重新核查人口、土地的面積數量與地塊數量及其質量，產權的界定費用高昂（溫思美，1994）。
2.2農村集體建設用地的流轉（假設這里流轉的土地是屬于村民小組集體所有的）原則上需要由村民小組內的全體相關農民集體決策根據自愿的原則，至少需要絕大多數（三分之二以上）農民的同意。在不可能或很難做到全體一致同意的情況下，少數不同意流轉的農民其利益就可能得不到保障，而處于不利的地位，甚至喪失對其承包土地的控制權（能力）。在實際操作中，問題可能更嚴重。集體建設用地的流轉一般是由鄉鎮特別是由村來具體操作，而不是由作為土地所有權的村民小組集體經濟組織實施的。由于村民小組的集體經濟組織與村、鄉兩級集體經濟組織是不同的利益主體，在利益關系不一致時，處于劣勢的集體經濟組織，在村、鄉一級代為行使其土地產權的情況下，其利益實在難以得到保障（國土資源部，2001）。而且，由于信息不對稱以及村、鄉干部同企業之間可能的合謀關系就更損害了村民小組一級農民對土地的控制權行為能力及其收益狀況。所以，在（農村集體建設）土地流轉決策相關的合同條款設計、談判方面，作為所有權主體的村民小組以及擁有土地承包權的農民都只有很有限的控制權行為能力。
2.3農村集體（村民小組一級）建設土地一旦流轉出去以后，如果沒有被征為國有的話，由于村民小組集體經濟組織不僅法律地位不夠明確，而且內部組織結構也不完善，村民小組以及其內部的農民在很大程度上就失去了對其流轉出去的土地的所有權或承包權這是農民對農村土地產權（承包權）的有限行為能力最顯著的特征之一。在此情況下，有些地方為了解決土地產權主體不明確、權屬不清或界限不明等問題，以方便組織管理和登記發證，或為了城市建設用地統一規劃和利用，或干脆以“既成事實”為名，地方政府或農村集體經濟組織就將下級村民小組集體所有權上收，確定為村級或鄉級集體經濟組織所有。有的地方直接將“城中村”或城鄉結合部的集體土地“宣布”為國有土地（國土資源部，2001）。村民小組和農民對土地所有權（承包權）的有限行為能力對農村非農建設用地的流轉容易產生嚴重的經濟后果，即一方面縱容了地方政府為了招商引資，加快經濟發展，以制造政績而任意以行政權侵占土地所有權，隨意上收村級或村民小組的土地所有權；另一方面助長了企業同鄉或村委會之間的合謀勾結，私下轉讓出租農村土地，甚至從事房地產開發，或用以規避上繳新增建設用地有償使用費等。
三、加強農民和集體經濟組織對土地產權的行為能力
農村集體建設用地流轉過程中涉及的法律問題與農地產權制度息息相關。我國現有的法律對農村集體土地所有權代表以及農村土地（使用權）流轉規定的不夠明確具體，尤其缺乏操作性，而這又內在地影響了農民對土地產權的行為能力，造成農村建設用地流轉過程出現了一系列的問題。因此，要有效地解決當前農村建設用地流轉過程出現的問題，關鍵在于從法律制度以及管理上強化農民和集體經濟組織對農村土地產權的行為能力。
3.1應繼續尋求、推動現有法律對農村集體土地所有權主體、所有權代表和相應的權利、義務的明確規定，賦予并保護農民的集體建設用地的財產權同時，在強化規劃控制的前提下，允許并鼓勵集體建設用地使用權的合法流轉。作為地方政府，也應積極研究并制定適合本地實際的農村集體建設用地流轉辦法，以使相關法律具有可操作性。
3.2要加快農村集體土地所有權的登記發證工作，這是增強農民與集體經濟組織對土地所有權行為能力的關鍵國土資源部2001《關于加快農村集體土地所有權登記發證工作的通知》中已明確規定“凡是土地家庭承包中未打破村民小組（原生產隊）界限的，不論是以村的名義還是以組的名義與農戶簽定承包合（下轉95頁） （上接90頁）同，土地應確定給村民小組農民集體所有?！蓖ㄟ^加快農村集體土地所有權登記發證工作，明確土地所有權的主體，從而增強農民對土地財產權的控制、流轉以及收益的行為能力，從根本上促進農村集體土地的“公開、公平、公正”流轉。
3.3要強化農村集體建設用地流轉的管理程序，以規范集體建設用地流轉的條件、方式、期限、程序、收益分配機制以及管理措施等。
集體土地流轉論文:我國農村集體土地使用權流轉綜述
【摘 要】：本文從我國農村集體土地使用權流轉的背景入手，著重介紹了農村集體土地使用權流轉的現狀特征、流轉的方式以及存在的問題。，提出了農村集體土地使用權流轉的政策建議。對我國當前及今后農村集體土地使用權的流轉具有重要的指導意義。
【關鍵詞】：土地流轉 土地使用權 農村集體土地
1、我國農村集體土地使用權流轉的涵義和背景
農村集體土地使用權流轉是指農村集體土地使用權在不同的主體之間的流動和轉移。農村集體土地使用權可分為農用地使用權和非農用地用使用權，本文主要敘述農用地使用權流轉問題。目前，在我國尤其在經濟發達地區出現了大量農村集體土地使用權流轉現象，這種現象發生的背景是：
（l）社會經濟發展、產業結構轉換的結果。近年來，我國經濟的高速發展，推動著產業結構的轉換，二、三產業的比重迅速增加，使大批農業勞動力流向二、三產業，將原承包地轉包他人，發生了土地使用權流轉現象。
（2）城鎮化水平不斷提高的必然趨勢。1949年我國城市化率為10.64%，設市城市136座。1978年，設市城市增加到220座，城市化率提高到17.92%。近年來隨著經濟的快速發展，城市化進程顯著加快，2009年城鎮化率已經達到46.6%，全國設市城市已達655個，擁有6.22億城鎮人口，其中百萬人口以上的特大城市、包括超大城市共122個。這說明我國已有大量農業人口向城鎮遷移、定居，特別在經濟發達的東南沿海地區，農村人口轉變為城鎮人口的過程更加迅速，從而出現了大量土地使用權流轉現象。
（3）計劃經濟體制向市場經濟轉變的必然產物。實現向市場經濟的轉變，必須培育要素市場，這樣就會促使勞動力、資金、土地等要素流動起來。勞動力、資金、土地三要素是相互影響，互為依托的，勞動力、資金的流動，必然需要土地流動。
（4）提高土地利用效率，參與市場競爭的客觀需要。目前，我國農村絕大多數是一家一戶的小規模生產。使農業采用新技術，獲取市場信息，降低生產成本，提高農產技術含量方面受到很大的限制，是造成農用地利用效益低下的主要原因之一。為了在競爭中立于不敗之地，就要提高土地資源配置效率，從而發生土地資源重組現象，如土地使用權流向種田能手、租賃土地、作價入股等[1]。
2、我國農村集體土地使用權流轉的特征及現狀
農村土地流轉意味著土地資源的重新整合。農村土地流轉要真正成為農民自發性、長期性的行為，有賴于經濟的進一步發展，尤其是農村經濟的發展、只有在非農產業高度發達、非農收入成為農民主要的收入來源時，農民才愿意轉讓自己的土地；只有在多數農民通過流轉可以獲得更多的收益或者至少放棄土地而不危及生存，或者退一步從政府的角度講，通過土地流轉實現了糧食產量和土地生產率的提高，然后通過建立利益補償機制，使轉出土地和轉入土地者的福利沒有降低時，才能夠推動土地流轉的健康、有序發展，這樣的農村土地流轉制度才是可持續的[2]。我國農村土地流轉的特征主要有：
（1）從總體上來講，農村土地流轉仍處于一個較低的水平。近年來，隨著農業結構戰略性調整、農業產業化和農村現代化建設的推進，農地流轉的規模不斷擴大，速度有所加快。盡管如此，農地流轉在總體上仍處于一個較低的水平。農地流轉在規模和速度上都落后于農村社會經濟發展水平。
（2）農村土地流轉規模較小。規模較小可以從兩個層面來理解：一方面是指全國整體土地流轉規模小，即基數小，很多人沒有認識到土地流轉的價值和意義，沒有擺脫小農經濟的保守意識；另一方面是指土地流轉主要是在農戶之間進行，很少與更大的經濟組織進行，這束縛了規?；⒓s化和專業化經營，難以實現土地資源的集約有效利用。
（3）農村土地流轉呈現無序的混亂狀態。這種無序首先表現在責權利的混亂。雖然中央出臺了一系列法律法規及“一號文件”（2010 年），明確了責權利的關系，但由于疏于學習和宣傳而使人們特別是廣大農民對責權利理解不夠，認識模糊。其次表現為土地流轉程序的混亂。由于法制、機制不夠健全，尤其是流轉中介組織的缺乏，使農村土地流轉缺乏有效的路徑，程序混亂，有很多流轉活動甚至連合同都沒有[3]。
3、目前我國農村集體土地使用權流轉的方式
據有關部門統計，截止2001年底，全國以各種形式流轉經營權的耕地已占承包耕地總面積的6%～8%，發達地區流轉的耕地占承包地的比例較高縣市達到20～30%，一般超過10%，內地流轉的耕地占承包地的比例較高縣市達到10～20%左右，一般在5%左右?？偟膩砜次覈r村土地流轉呈現五大特點：一是土地流轉的形式較多，有的形式處于探索試點階段，以自由流轉形式為主。二是大多數土地流轉期限短，一般在3～5年為多。三是土地流轉大多有償。四是發達地區農村土地流轉面積占總耕地面積的比例高于欠發達地區。目前我國農地流轉形式有以下幾種：
（1）自由流轉。它是在農戶家庭間出現的自愿的流轉現象，表現為三種形式：一是互換調整承包地。二是代耕、代種、代收。代耕代種是指暫時無力或不愿經營承包地的農戶，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。三是轉包和轉讓，一些農戶將家庭的生產經營轉向從事第二、三產業或家庭重要勞動力外出打工增加收入，便把承包地的經營權轉包或者轉讓給別人。轉包和轉讓占有較大比重。
（2）租賃倒包。這種形式出現于上世紀90年代中后期。農村中富裕后，有頭腦的農民和城市中下崗人員及單位不景氣人員將投資轉向農村發展。他們向鄉、村集體租賃土地、荒山經營權，有規模地成片地開發土地、荒山資源，從事各項開發項目。經營方式主要有兩種，一是租賃后請勞工生產，自己管理，自己經營。二是把通過租賃得到經營權后的耕地又倒包給本地的農民生產經營，自己給農民提供生產所需資金、技術和派駐技術人員指導農民生產，生產出產品后按原定合同價格進行收購、銷售。
（3）股份合作制。在一些經濟發達、市場化程度較高的地方，出現了一些企業集團作為投資主體，興辦規?；霓r業區，農戶以土地承包權入股，按股分紅。
（4）抵押、托管、拍賣。集體建設用地使用者將土地使用權作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權抵押的情形。這主要存在于民營經濟較為發達的東南沿海一帶，由于開辦企業或經商的資金不足，企業或個人大多以所取得的土地使用權進行抵押。托管是承包方將承包地委托農業服務組織或農戶代為經營管理，托管雙方簽訂協議，委托方向受托方支付一定的費用。拍賣是經村民討論同意，可將尚未承包到戶的荒灘、荒水、荒地等資源，以競標方式公開拍賣經營權，實行開發經營[4]。
4、我國農村集體土地流轉中存在的問題
農村土地流轉作為家庭承包經營制度的一種行之有效的實現形式，從整體上看發展方向是正確的，基本做法是符合中央精神的，實踐也證明了它有效地提高了土地的經濟效益，促進了農村生產力的發展，是我國農業向現代化和規?；l展的必然趨勢。但是，農村土地流轉是一種新事物，在實際運作中還存在著一些問題。
（1）（1）存在土地強制流轉損害農民利益的現象。近年來，隨著農業產業化經營的興起和農村勞動力轉移的推進，土地使用權流轉從幕后走向前臺，并且速度明顯加快，但存在不少違背農民意愿、損害農民利益的問題。
（2）土地流轉機制不健全。目前的土地流轉大多處于自發和無序狀態。往往相互之間的轉包、轉讓以口頭協議的形式進行，口頭合同穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，不便于管理，而且也為以后產生不必要的糾紛留下了隱患。
（3）農民缺乏社會保障制約著土地流轉。在農村，土地具有社會保障和就業功能，而當前農村社會保障機制尚未形成，決定了農民不能輕易離開土地，農民把土地作為命根子來看待。認為有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以回來種田，心理踏實。在目前二元社會結構下，農民在城市打工，無論是多長時間，都很難取得城市戶口，無法融入城市生活，城市的社會保障始終把他們排除在外。還有相當一部分農民都把土地看得十分重要，農民在從事非農產業經營后，仍然把承包地看成是“活命田”和就業“保險田”，寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓流轉出去[5]。
（4）土地流轉價格低廉制約著土地流轉。當前雖然政策允許土地有償流轉，但是土地流轉的價格極低。許多地方不僅出現了土地自然生產、撂田拋荒，甚至出現了農民為了甩掉土地，倒貼一定的費用的現象（也稱“倒帖皮”）。當前承包土地根本無價可談，因為送給別人都不要，又如何能夠有償流轉。造成這種現象的原因是：一是農民種地不合算，一個勞動力種地獲得收入的遠遠低于打工的收入。二是土地流動渠道不暢，范圍窄。一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地流轉市場，土地流轉沒有展開，土地使用權流轉僅局限在村內，不能跨區域流動，流轉范圍小，交易量小，成交的可能小。三是沒有完善的中介機構為之服務。四是農民土地使用權流轉價格意識淡薄。
5、加快農村集體土地使用權流轉的政策建議
（1）明確土地的權屬，明確土地承包權的歸屬，可以保障各方利益不受損害。對轉入城鎮工作、生活，納入城鎮社會保障系統的農民，應依法解除承包合同，收回承包土地。對農民自愿放棄承包權的土地，亦應按程序解除合同關系，收回承包土地，由集體經濟組織有償轉包給本集體農戶或外來承包者，其收益歸集體所有，用于集體公益事業。在穩定土地承包權的基礎上，允許土地使用權以入股、租賃、拍賣和轉包等多種方式流轉，具體流轉方式由農民自主選擇。對現有集體土地、林園、灘涂等，宜采取租賃方式流轉；對于低效林地（荒山）、灘涂等與農戶生產生活影響不大的土地，可由集體統一收回，采取一次性拍賣的方式流轉。
（2）推行土地使用權證券化，加速土地流轉。我們可借鑒發達國家實施土地證券化的成功經驗，并結合自己的國情走出一條中國式土地證券化的道路。具體做法是，以重新調整后的土地承包關系為依據，在地籍調查和土地評價的基礎上，給農民頒發土地使用權證。其持有者可以將土地進行轉讓、租賃、入股等，實現使用權的二次流轉。土地使用權的流轉實行權屬登記制度，對產權權屬變更進行監督，并兼顧監察土地數量、質量的動態變化，按照“認地不認人”的原則，與登記在冊的土地產權主體發生契約責任關系。這樣，土地使用權流轉以證券的方式來實現，大大增加土地使用權的流動性，從而在更大范圍內實現土地與資金、技術、勞動力的合理配置。同時，也為社會閑置資金流向農業部門提供了簡便易行的方式，有利于解決長期以來農業投入不足的問題。
（3）建立和完善土地流轉制度和體系，加強土地流轉的管理。一是加強地籍管理，建立土地檔案。二是構建適應產權市場化的土地管理體制。三是締造交易中介服務組織。四是建立土地使用權流轉規則。
（4）改變現行的戶籍管理制度和用工制度，使農民獲取足夠的擇業空間。舊的戶籍制度的限制，束縛了農村人口向城市轉移，同時還迫使一些已經轉移到小城鎮就業的農民在原籍保留著土地，這樣既延緩了城鎮的建設步伐，又制約著土地的流轉。為此，應改革現行的城鄉二元戶籍制度，使農民獲得同城市居民一樣的社會身份，為農村人口向城市轉移提供制度性保障，為消除城市就業對農民的岐視和擴展農村剩余勞動力的就業空間創造條件[6]。
集體土地流轉論文:農村集體土地流轉主要困難與對策初探
摘要要：農村集體土地的流轉是黨中央深化農村土地承包制度改革的重大經濟決策，對促進我國三農問題的根本解決，提高農民收入有積極的作用。本文探討了當前我國農村集體土地流轉中出現的一些困難，并提出了完善建議。
關鍵詞：農村；土地流轉；對策
1 農民集體土地使用權流轉的現狀
我國2007年頒布的《物權法》第153條明確規定：“集體土地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”在這里，該種對集體土地的使用權流轉可以看作是農民對集體土地行使的處分權，即：農民有權對其集體土地及其附屬的房屋進行出讓。一般來說，農民的該種行為在一定程度上可以減少住房緊張的問題，因此在法律上是準許的。不過目前的集體土地使用權流轉范圍不夠寬泛，法律上還是有幾點約束。具體而言有如下三點：
（1）《土地管理法》中明確指出：“轉讓、出租住宅的，不得再申請集體土地?！边@是為了防止農民或房地產開發商隨意建筑住宅，確保合理使用耕地和集體土地的公平分配。其中有一種情況除外，即：在兩戶的集體土地尚未達標而進行調劑，其中一戶的住房因此減少或失去，在通過村民會議表決認同再申請集體土地的。
（2）在房屋及集體土地的轉讓方面也有嚴格限制。權利人在轉讓時，選擇的受讓人應該是在本集體經濟組織內。如果不在此列，至少受讓人也要滿足擁有本集體戶口同時具備集體土地的申請條件。由于在我國，農民對集體土地具有無償使用權，這樣來確保了村民具有了必要的居住條件。正因為如此，所以在分配和轉讓集體土地時對受讓人的條件要有所制約。
（3）集體土地在進行轉讓后，使用主體也隨之有所改變，此時，受讓人應當及時辦理集體土地轉讓登記手續?？墒乾F實中，這一環節的處理卻不盡人意。當集體土地或房屋轉讓時，權利人和受讓人雙方認為只需到房管部門進行產權過戶的登記就可以，就是合法的。其實不然，此時還應當進行土地使用權的變更登記，否則受讓人的相關權利是不受法律保護的。
2 農民集體土地使用權流轉存在的困難
目前，我國集體土地的使用權在流轉時，由于房地產開發商等不嚴格遵守法律，而相關部門又監管不到位，出現了混亂的情形。主要表現在以下三方面：
（1）房地違法交易在農村存在已久。隨著經濟的發展，城鎮化的步伐逐漸加快，城市的土地不夠用，必然得向農村發展，更多的農村土地被占用。根據規定，用地單位在占用農村土地時，首先要到當地政府辦理土地征用手續，同時也要向被征地的農民集體支付補償金。如此過程，增加了用地單位占用土地的成本。因此，為了減少占地成本，用地單位會進行一些暗箱操作，如賄賂村干部等。這樣一來，不僅減少了農村集體土地的轉讓收益，也會影響社會的廉正之風，牽引出更多的社會問題。
從上個世紀90年代到現在，我國關于土地開發方面開展了大搞開發區的活動事宜，其中較高時期的開發區曾達到800多個，而全國在當時平均每年流失的土地大約為1000萬畝以上，人為征占的土地面積大約為500萬畝。如果按照2畝的人均土地計算的話，在13年間我國失去土地的農民數量能在6500萬人次。我國東部的發達地區的失地農民數量更高，其人均耕地只能劃到幾分。
（2）現實中房地是連為一體的，但法律法規中對房地的規定卻不一致，這樣一來，難免會出現農民不遵守法規，政府監管費力不到位的問題。按照我國相關法律法規的規定、禁止出租與轉讓集體土地使用權。法律上明確指出“房隨地走，地隨房走，房地一致”，但實際中農民卻并沒有嚴格遵守，而是隨意出租、轉讓住房。根據相關數據的統計，可以發現：在一些農村中超過一半的房屋已用來出租，出租戶在20戶以上的村子高達20%，而且出賣住宅的現象也越來越多。
（3）在集體土地使用權的繼承方面沒有具體的法律規定，全國也沒有一致的處理方法。根據“法未禁止便自由”的原則，集體土地是可以繼承的，不過在繼承的時候也存在不少問題。在農村，依據傳統的繼承方法，一般是由身份來決定。可是問題就出現在，如果繼承人的戶籍不在本集體內，就會失去繼承的機會，而如果在本集體內又會違背“一戶一宅”的原則，這時由于在法律上沒有具體的規定，因此難免會出現兩難的處境。在農村，當該種情況出現時，一般會有三種處理方法：①準許繼承人繼承，不過該使用權隨著集體土地上的房屋自行消滅而消失，在此期間房屋不得重建；②集體經濟組織收回集體土地使用權和住房，然后進行拍賣，拍賣之后的所得用于補償繼承人；③集體經濟組織直接收回集體土地使用權和住房，也不給予繼承人相關補償。以上是農村長久延續下來的一慣做法，在法律上沒有具體的規定。而且，當繼承人把戶口農轉非，轉變為城市戶口后，是否可以繼續使用集體土地，也是現實中普遍存在的問題。
3 農村集體土地流轉制度的完善
（1）明確界定“集體”的內涵
在堅持集體所有的基礎上由村委會代表集體行使農村土地所有權，明確界定“集體”內涵。筆者認為，應在立法中統一對集體層次的規定。因為村民小組的范圍過小，不利于有效集中經營，而鄉（鎮）范圍過大，不利于管理。另外，當前鄉（鎮）和村小組的功能正在喪失或已經喪失，因此要嚴格界定“集體”為村一級，明確規定農村村委會擁有農村集體土地的所有權。這樣就可以消除我國土地流轉過程中集體土地主體、產權模糊的問題。
（2）完善現行法律法規
依照《農村土地承包法》，承包人雖然擁有對流轉土地進行出租、轉包、互換、入股、轉讓的權利，但權利的行使過程中仍受到嚴格的限制?，F實中很難判定“承包方是否有穩定的非農職業或者有其他收入來源”，因此該條規定實際執行起來很難，甚至還有可能發生發包方利用此條規定阻止農地承包權轉讓。此外，農地承包權轉讓需經發包方同意的規定不僅違背流轉過程中效率優先的原則，也不符合集體土地作為一種用益物權的支配權的精神。因此，筆者認為不應該強行規定集體土地轉讓需得到發包方的同意，但可以規定發包方擁有請求人民法院裁定集體土地轉讓行為無效的權利，并列舉轉讓行為無效所包括的情形。這一做法是可行的，因為轉讓無效的情形在法律中可以明確地一一列舉出來 [6]。
（3）建立科學的農村集體土地流轉市場
集體土地的流轉市場問題敏感且復雜，如果將科學發展與土地規范相結合實施，即重視土地管理的規范化、科學化，那么農民在集體土地使用中，如“用地自由、沒有制度、亂用、毫無章法”的現象就會得到有效的改善。因此，其政府的相關部門需要就農村集體土地的管理實施開放管理，建立和完善土地的法律、法規，尤其中介機構更要做好宏觀調控，并嚴格執行。及時要推行合同制。土地流轉中的流轉形式、數量、年限、條件及雙方的權利、責任、義務等問題必須要以書面合同的形式得以明確。同時為了切實維護土地流轉的秩序和農戶的合法權益，流轉合同的真實性、合法性要得到有關部門的鑒定。第二要從申報和登記制度上規范土地流轉。第三要建立土地流轉風險保障制度，為了防范因經營困難等原因無法履約的情況，土地流轉合同簽訂后，受讓人每年要交納一定數量的風險保障金。
集體土地流轉論文:皖北農村集體土地流轉中存在的問題與對策
摘 要：英國古典政治經濟學創始人威廉?配第在《賦稅論》中說“勞動是財富之父，土地是財富之母”，聚焦到安徽省皖北農村土地流轉問題上，皖北區為安徽省人多地少地區，如何破解皖北農村土地在流轉方面存在農村承包土地與農村集體建設用地流轉不規范等問題，為本文研究意義所在。
關鍵詞：集體土地；流轉；集體建設用地
“民以食為天，食以地為本”，這句民諺從側面反映出農村土地是民生之本。中國一直被人多地少這一問題制約農村現代化的發展，土地問題仍然是解決“農村現代化”乃至“三農”問題的首要問題。舒莊鎮凡莊村為安徽省與河南省交界處一人多地少、資源匱乏的邊遠農村，無論是在保護耕地還是在農村土地流轉方面都存在安徽省特別是皖北地區農村土地流轉的共性問題，解決好這些問題，也能為安徽省推進新農村建設提供借鑒意義。
一、凡莊村基本情況
二、農村集體土地流轉現狀
從實地走訪看，該村地處偏遠，用地矛盾相對融洽，但在集體土地轉讓方面存在一些問題?？傮w上違法征用地，以及非法轉讓集體土地現象表現不是很嚴重，通過以下幾個方面述之。
（一）農村集體土地流轉不規范
全村共發包土地6132畝，現已流轉面積2586畝，占42.9%。
該村承包土地流轉方式有以下三種方式：
1.有償流轉。該方式為農地承包經營戶將承包期內土地出租給其他種植主體，獲得收益。如該村第二組，將干旱地中的101.32畝出租給某某農司種藥材，每年獲得收益4萬元。
2.追親流轉。該流轉方式就是農地承包方將承包期內的土地使用權轉包給其親屬，原承包方不放棄承包土地的權利義務。
3.追地流轉。該流轉方式就是承包方之間為了耕作方便，在各自承包期內，按照自愿原則置換承包土地流轉。
綜觀以上集體土地流轉方式弊端，無非是集體土地流轉不規范。但是必須清晰認識到這種不規范造成的后果：承包者與次承包者之間，承包者與發包者之間出現矛盾后，解決問題無依據。
（二）農村集體建設用地流轉不規劃
表中主要反應凡莊村宅基地流轉問題，大致情況如下：
1.農村建設用地私自交易旺盛。通過走訪發現一個人多房少現狀，大部分農村家庭至少有兩個男丁，而只有一兩間房子，男大成家分家，就面臨要么購置房產，要么鄰里之間互相私自將相鄰的房子賣給他人。
2.農村宅基地買賣。由于耕地建房管理比較嚴格，且收費很高，導致農民無力建房，于是農戶就必須購買他人宅基地建房。
3.新的農村建設用地非法轉讓現象凸顯。隨著“中央一號文件”鼓勵集體土地流轉與新農村建設加快，農民生活條件迅速提高，農民建房、建好房的要求越來越高。許多外出務工掙錢還鄉農戶，已經不愿意守在祖輩流傳舊村莊，而是沿著交通要道建房；亦有許多農戶甚至開始建房經商、租賃，導致“空心村”現象出現。如此，本來就不寬裕的農村建設用地，一下子就更緊張了。新一輪農村建設用地已經不是單純土地流轉，而是一種非法土地轉讓行為。
綜觀上述三種農村集體建設用地流轉方式，會出現農村集體建設用地流轉不規劃的問題，表現如下：
1.權屬不明，產權關系混亂。因為集體土地所有權歸于村級經濟組織所有，農民只有所謂的使用權，這在事實上造成任何主體都有所有權，任何人又沒有任何權利的后果。在此意義上說，集體建設土地產權關系混亂。①
2.利益主體不明，國有資產監管缺失?！叭壦?，隊為基礎”，既然集體建設用地所有權屬于村級集體經濟組織，那么，集體建設用地流轉收益就應該按照權屬合理分配。因監管主體不明，當農地流轉雙方私自交易后，也就沒有相關主體加以管理，這就導致了個人收益、集體受損、國有資產流失局面的產生。②
3.無序流轉，不利于農村建設用地總體規劃。事實上，國家出臺相應的“中央一號文件”是鼓勵集體建設用地流轉，主要目的鼓勵農戶盤活存量土地，使閑置宅基地得到有效利用，而農戶隨意流轉集體建設用地的后果，不但造成土地的非法買賣，還造成了農村建設用地總體合理規劃愿景不能得到很好實現。
三、農村集體土地流轉不規范的原因
1.權屬不明，法律意識淡薄。因凡莊村地處邊遠，農民外出務工較多，在相關關于農村土地流轉法律法規出臺后，法律法規得不到有效落實，造成農村土地流轉不規范現象出現。根據物權法規定，土地流轉后要經相關部門進行登記確權，但是，由于確權部門權屬不明，確權手續極其繁瑣，這就造成農民不愿辦確權登記。又因農地權屬不明，無任何主體在事實上有效管理，出現不規范流轉現象就不足為奇了。
2.監管主體不明晰，流轉后問題嚴重。農村土地承包方，在承包土地流轉后，沒有辦理相應流轉手續，這在實施上產生的后果是：土地沒有法律流轉，土地使用權主體名義上沒有改變；由于農村實行一農戶一宅基原則，農戶賣出自己宅基地后，就無權再申請宅基地，當買房購買宅基地后，可能產生賣方以后無處建房的后果；原本升學、參軍、出嫁女、死亡等情況的出現，這些土地就必須被發包方收回。③事實上，我國長期穩定的土地承包制度，使這些問題不能得以及時有效解決。相關主體還是繼續流轉土地使用權，但承包方仍可以獲得基于承包土地面積獲得糧食補貼；有部分農戶既沒有房屋住又沒有存量宅基地，其只能通過或高價購買抑或是置換耕地建房。
綜上，農村土地流轉不規范原因無非是權屬不明，法律意識淡薄，監管主體不明晰，流轉后問題嚴重。
四、農村集體土地流轉監管的路徑選擇
（一）規范農村集體承包土地流轉的對策
1.強化有關農村土地流轉法律法規的落實力度。農村集體承包土地無序流轉既不利于農民權益維護，也不利于農村社會和諧穩定。農村土地流轉利益主體多，利益關聯復雜。因此，“三級所有，隊為基礎”中的相關監管主體，應當厘清職責，認真組織廣大農民學習《物權法》、《土地管理法》等，使農民明白自己在農地流轉過程中的相關權益。對不認真監管的責任主體予以相應處分，對不規范流轉農地主體給與相應處罰，切實做到農民合法權益得到有效保障，農地流轉依法、自愿、有償，確保農地流轉規范、有序、順暢。④