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房地產行業論文:房地產行業財務風險論文
一、我國房地產行業財務風險成因
（一）系統風險的成因
系統風險又稱市場風險，指由于企業外部某種因素的影響和變化，導致所有企業的財務成果具有不確定性。主要包括：宏觀經濟趨勢的不確定性、國家經濟政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對于房地產企業來說，系統風險的成因主要表現在以下兩個方面。
1．國家經濟周期和市場經濟環境的變化
宏觀經濟趨勢的變化和市場經濟環境在房地產企業的發展中一直發揮著至關重要的作用，房地產企業的發展周期隨著國民經濟的周期波動，經歷了從蕭條一直到復蘇的四個階段。如自次貸危機爆發以來，全球經濟發展水平急劇下滑，使得金融危機漸漸演變為經濟危機，在這樣的經濟背景下，中國的企業必然會受到重大沖擊。同時，近年來國家不斷上調存款準備金利率，在某種程度上對房價的過快增長起到了抑制作用，但也增加了房地產購買者的實際購買壓力和房地產企業的資金融資壓力，這都將引發財務風險的產生。另外，房地產企業的發展還與我國的其他許多行業密切相關，這些行業的發展情況都會對房地產企業產生直接或間接的影響。制造業、商業銀行的發展狀況都將對房地產企業的開發成本產生影響。房地產的開發項目主要為土地且占據了企業的大量資金，國家土地政策、土地自身位置及供求關系都將對開發商資金的周轉率和收益率產生重要影響。
2．經濟法律政策的變化
房地產企業在我國的發展時期較短，但近年來已逐漸成為我國國民經濟的支柱產業并已達到白熱化的發展狀態。國家為了保障國民經濟的平穩協調發展，頒布了一系列財政稅收等政策法規對房地產行業進行宏觀調控，且一次比一次更加具有針對性和嚴厲性。
（二）非系統風險的成因
非系統風險又稱特殊風險，指由于個別企業某個特殊因素的變化而造成的風險。一般主要來源于企業自身的經營活動和財務活動。對于房地產企業，引發這些風險的因素主要表現在以下幾個方面。
1．資本結構不合理
一個企業倘若不具備一個科學合理的資本結構，必將影響企業的經營收益，同時增加企業的財務風險。眾所周知，房地產企業在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對緩慢。由于自身變現能力弱，企業發展的大部分資金來源于外部金融機構貸款和工程建設項目的預付款，只有小部分來源于企業的自有資金。資產負債率過高，債務資金所占比例過大，一旦企業實際收益率低于預期收益率，將會導致資金鏈斷裂，可能產生不能支付到期付息的財務風險。
2．融資渠道單一
隨著經濟的發展，目前我國房地產企業已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業通過上市發行股票來籌資。房地產企業開發項目初期通常需要較大的投資額度，因此企業的現金流風險較大，保持連續的資金鏈十分重要。但我國目前的金融體系和房地產金融不健全，導致房地產業對銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產開發項目運營周轉的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業自身在面臨財務風險的時候不能利用資產組合來很好的規避風險。特別是在人民幣基準利率不斷上調的環境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業開發項目的成本費用不斷增加，同時融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會引發某種財務風險。
3．資金管理意識匱乏
房地產企業具有前期資金投入大、后期資金回收期長的財務特征，相應的企業應運用縝密的財務管理方式對企業的財務狀況和經營成果進行監督和管理。由于我國房地產行業起步晚，很多企業在財務管理制度上不健全，管理混亂或將財務管理僅局限于會計核算方面，缺乏對資金預算的嚴格管理和對成本的有效控制。資金管理意識匱乏主要表現在為未制定出成文的資金運用計劃。這些都在無形中增加了房地產開發項目的成本，導致企業自身的投資風險加大。
4．財務人員普遍缺乏風險意識觀念
目前來看，房地產企業對財務風險的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現象。風險控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規范性和完整性都未達到規范的要求，或僅僅滿足了相關部門的檢查，末充分發揮會計的監督和控制作用。這些都源于財務人員缺乏風險意識觀念，未意識到風險管理對企業生存和發展的重要性。財務人員的專業技能和知識滯后，已無法跟上當前經濟時展的步伐，從而導致其處理的財務信息質量普遍較低，不能為企業管理者做出正確決策提供應有的幫助。在風險決策意識方面，沒有系統和縝密的分析、比較和研究，這都將引發企業財務風險的發生。
二、有效防范房地產行業財務風險的措施
由于系統風險多為不可分散風險，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當的手段對其加以利用，使其向著對企業有利的方向發展。而關于非系統風險，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。
（一）緊跟宏觀形勢，產品多元化協同發展
縱觀房地產行業的發展過程，每一階段的發展都與國家的宏觀經濟形勢、國家或地方政府出臺的一些政策密切相關。在這樣的環境下，企業必須能夠對政策的導向做出合理的判斷，有效地預測房地產行業的走向，提前做好資金的融資預算等工作，較大限度地規避系統風險。與此同時，房地產企業要想有效地控制財務風險，應做到產品多元化協同發展。目前，我國房地產行業的上市公司多以住宅開發為主，但居民住宅市場將一直面臨宏觀調控的局面，建議房地產企業可以嘗試著開發多業化的市場。如選擇商業房地產、旅游房地產等供給缺口大、資金回籠快且幾乎不受干預的業務。
（二）完善企業的資金結構，實現科學化、合理化
企業在不同時期呈現的財務風險是不同的，且由于房地產企業的長期高負債經營模式，使得其營運成本明顯高于其他行業，因此必須對企業的資金結構進行完善，合理配置企業的資產結構，有效降低企業的營運成本與風險。鑒于房地產行業資金回籠相對較慢，在完善資金結構時，貨幣時間價值的觀念也不容忽視。
（三）拓寬融資渠道，實現多元化
目前房地產企業僅僅依賴銀行貸款形式進行融資，而銀行關于房地產行業的貸款限制條件逐年增加，使房地產企業的融資困難問題更加嚴重。逐步拓寬企業的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業的市場競爭力，從而謀求更好的發展。首先企業要充分挖掘自身發展潛力，科學利用現有的留存資金。其次可以增強對民間資金和其他企事業單位資金的利用率。同時，可以運用投資信托基金和資產證券化融資方式。在經濟全球化的背景下，還可以利用海外平臺進行融資，相對于我國商業銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機制靈活。在實現融資渠道多元化的同時，也較大限度的降低了融資成本，優化了企業現有的資本結構，這對企業的長期穩定發展十分重要。
（四）增強資金管理意識，實現效益化
鑒于房地產行業的資本結構中，自有資金較少，且融資困難，房地產企業在拓寬融資渠道的同時，應增強資金管理意識，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續的同時，充分利用閑置資金，對其實施有效地控制與管理。在不影響企業日常經營活動的同時，可以進行部分金融投資活動。有效提高閑散性資金的使用效率，較大限度地降低企業營運成本，實現效益化。
（五）增強風險意識、提高財務人員的管理素質
房地產行業作為一個高收益、高風險的行業，要保持企業的平穩健康發展，企業人員應意識到在企業經營過程中的各個環節都存在著財務風險。同時，要意識到對財務風險進行預測和防范并非僅是財務人員的責任，而是全體員工的責任。所以企業高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權衡各方面的影響因素，提高財務信息的質量。其次，培養全體員工的風險意識觀念，把風險管理切實落到實處上，同時要求員工廣泛學習近期的專業知識，切實提高其自身的綜合素質，將企業的財務風險較大限度的降至低點。
三、結語
在當前的社會經濟活動中，市場經濟占據主導地位。房地產企業經營過程中存在著很多不確定風險，其不但會對房地產企業的經營成果造成影響，同時也威脅著企業的生存，其中財務風險就是構成企業經濟危機的主要原因之一。因此企業人員要及時意識到財務風險的存在、成因，并對其做出適當的防范措施。
作者：賈守華 高萍 單位：沈陽大學工商管理學院
房地產行業論文:房地產行業證券投資論文
1我國宏觀經濟狀況分析
1．1我國宏觀經濟狀況概述。進入2013年，雖然一些突出的社會問題和激烈的社會矛盾依然并將長期在我國存在，但是我國社會環境大體呈現出穩定的局面，這保障了國家能一心一意抓緊歷史機遇，努力搞好國家經濟建設，各行各業也能夠穩步前進，為國家的發展添磚加瓦，而我們的人民群眾也能夠安居樂業，積極參與社會工作，努力改善提升自己生活水平的同時，助力中國經濟能夠更上一個臺階。
1．2我國宏觀經濟形勢指標分析。(1)國內生產總值指標(數據來源:中國統計局)。2013年，前三個季度我國國內生產總值的增長率分別為7．7%、7．6%、7．7%，雖然未能超過8%的增長速度，但是這個發展速度在世界各個經濟體范圍內仍然處于翹楚低位，這種平穩增長的趨勢還是讓我們對我國的經濟發展保持一個樂觀的態度，進一步鞏固了我們世界第二大經濟體的世界地位。但是我們也應該清楚的認識到，2013年前三季度國內生產總值的增長率相較于2012年的增長率略有下降，說明歐債危機的發生對我國經濟也產生了一定程度的負面影響，因此，在對外貿易不理想的情況下，我們應該重點抓住投資和消費行為，從而保障我國經濟能平穩較快發展，而不至于被西方歐債危機拖累，造成經濟疲軟。(2)制造業采購經理人指數(數據來源:中國統計局)。2013年，我國制造業采購經理人指數均處于50%以上，表明產業經理人對目前經濟景氣持樂觀態度，反引出我國制造業目前總體處于擴張狀態。2013年1月份到5月份該數據處于小幅震蕩變化之中，而6月份到10月份，該指標持續走高，說明我國經濟總體向好的趨勢越來越明顯，大家對我國經濟的發展也越來越樂觀。(3)社會消費品零售總額指標(數據來源:中國統計局)。2013年10月份，社會消費品零售總額21491億元，同比名義增長13．3%(扣除價格因素實際增長11．2%，以下除特殊說明外均為名義增長)。1－10月份，社會消費品零售總額190308億元，同比增長13．0%。說明中國經濟總體向好，可持樂觀態度。(4)全國居民消費價格指標分析(數據來源:中國統計局)。2013年10月份，全國居民消費價格總水平同比上漲3．2%。其中，城市上漲3．2%，農村上漲3．3%;食品價格上漲6．5%，非食品價格上漲1．6%;消費品價格上漲3．2%，服務價格上漲3．1%。1－10月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2．6%。10月份，全國居民消費價格總水平環比上漲0．1%。其中，城市上漲0．1%，農村持平(漲跌幅度為0);食品價格下降0．4%，非食品價格上漲0．3%;消費品價格下降0．1%，服務價格上漲0．4%。根據以上數據和圖片，我們看到2013年的物價總體較2012年仍然在小幅增長，這在一定程度上會抑制民眾的消費積極性，從而使消費不足，如果物價的增長能夠得到抑制，或者有所下降，我國的消費潛力將會得到激發和釋放，這將為中國的經濟發展加足馬力。
1．3我國金融市場形勢指標分析。(1)貨幣供應量指標。2013年，從1月份到9月份，我國貨幣供應量穩步增加，雖然增加的比率時高時低，但總體上還是處于一個較高的增長水平，這造成我國經濟有一定的通脹壓力。(2)五年及以上銀行貸款年利率(數據來源:中國人民銀行)。2013年以來，我國的5年及以上銀行貸款年利率沒有變化，表明我國目前實行較為積極穩定的金融政策。
2我國房地產行業分析
2．1房地產行業界定。我國房地產行業可分為四類:(1)地產服務業類，例如世聯地產;(2)商業地產類，例如中國國貿;(3)開發加持有類，例如金融街、世茂股份;(4)開發類，例如萬科A、招商地產、保利地產等，其中開發類屬于大部分。
2．2國家產業政策分析。我國目前對于房地產行業的產業政策基調為調控。2011年以來，各地區、各部門認真貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，取得了積極成效。當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地產市場出現分化。2012年10月12日、13日和15日，在中南海先后召開行業協會負責人、部分地方部門和企業負責人以及專家學者三場座談會，聽取大家對當前經濟形勢的意見和建議。指出，房地產調控初見成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖。今天的調控，包括房地產業的科學規劃、規范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產業的長期穩定和可持續發展。調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。2013年國務院辦公廳正對房地產行業專門發出公告，要求各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構完善穩定房價工作責任制，堅決抑制投機投資性購房，增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，加強市場監管和預期管理，加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。
2．3房地產行業所屬生命周期分析。我國房地產行業開始邁進一個全新的階段，已然成為我國國民經濟的支柱性產業。房地產企業的實力越來越強，房地產行業呈現出蓬勃發展的勢頭。一個比較明顯的現象就是中國足球超級聯賽中的16支球隊幾乎全部擁有房地產背景，也因此，有國內外的媒體戲稱中國足球為“地產足球”，另有說法“中國足球步入房地產時代”，由此可見，房地產行業在我國社會及經濟發展中的地位。有學者認為，2012－2015年將是我國房地產行業大周期由成熟期進入衰退期的時間窗口，目前我國房地產行業正緩慢進入衰退期的前期階段。就中期而言，我國房地產行業正處于本輪嚴厲政策周期的中后期階段。本輪調控證明了政策有能力治理房價、樓市真實購買力不足及購房并非穩賺不賠等幾個重要基本事實，以此為基礎，推導出在“限購”等政策調控下，房地產將走向本輪中周期衰退的中后期階段。這也跟社會輿論認為中國房地產泡沫即將破裂的論斷不謀而合。
3、總結
隨著改革的呼聲是一浪高過一浪，在新的政治、經濟形勢下，人們，對中國經濟的新一輪的發展充滿期待。房地產行業作為中國國民經濟三大支柱型產業之一也是備受人們的關注，房價是否會跌?何時跌?房地產泡沫合適破滅?破滅之后中國經濟新的增長點將至于何處?這些都是人們熱議的話題。通過上述分析我們知道房地產行業卻是處于一個衰退期，但也僅僅處于衰退期的初期，因此在短期內房地產行業還將是會努力支撐著中國經濟的發展，不可能迅速崩潰。
作者：趙彬單位：西安石油大學
房地產行業論文:房地產行業市場調研論文
隨著房地產企業市場競爭的加劇，結合培養方案市場調研能力是本專業學生的必備能力。也因此市場調研這門課程在培養方案體系里承擔著呈上啟下的關鍵性作用。它不是簡單的實訓課，而是培養學生就業能力的技能實訓課程。因此在教學設計環節在尊重教學規律的基礎上緊扣市場需求。通過調查發現，企業在進行目標項目地塊拍賣前，就要對所選地塊進行評估，評估數據來自于市場調研數據，在對數據整體分析的基礎上，完成地塊可行性分析報告。這些都離不開市場調研人才，那怎樣的教學設計才能滿足企業的需求呢？筆者認為，課程教學融入企業工作活動過程，企業活動過程指導課程教學設計才能較大程度的滿足企業需求?；谶@樣的設計理念，在《房地產市場調研》這門課程典型任務有市場調研計劃的制定，問卷的制作，實際調研、數據整理與分析和調研報告撰寫等五個任務。整個項目要求學生以組為單位完成所在區域市場的實際地塊調研。調查內容包括地塊的地貌、區域市場房價、小區物業滿意度、小區入住率、配套設施滿意度、項目競爭對手、樓盤信息及消費者購買心理等各個子項目的調研。按照一個調研一個主題的原則，每個小組選定一個調研主題，以班級為單位完成一個完成項目的子調研內容。班級作為校園“實體企業”進行殘酷的市場競爭，由課程教學團隊教師含企業專家完成對最終調研報告的評價，并評選出具有可執行性的小組。
首先是房地產市場調研計劃的制定，在明確主題的基礎上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統籌安排能力。及時個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓效果。第二個“W”是What－－調研那些具體的內容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進行調研活動；第四個“W”When－－調研活動中各項事務的執行時間段或者結束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執行？通過哪些調研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調研項目。
其次，各個小組按照“實體企業”調整后的調研主題修改完成最終的調研計劃，并討論制作相應主題下的調查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設計以及調研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調查問卷，規避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設性問題，誘導性問題，數組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調研問卷。在首次修改后調查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調，并從試調過程中發現問題并對問卷進行再次的修改，結合教學團隊教師總體建議完成正式版調研問卷。各小組嚴格按照自己的調查計劃進行實際調查環節，小組組長負責組織小組成員實際調查，教師團隊進行抽查式考核，確保調研數據來源的真實性，把好實際調查中的首道關，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。
再次，數據整理和分析能力是市場調查的核心能力，房地產市場調查也不例外。對各小組搜集回來的調查問卷及時步先進行廢卷甄別。及時類廢卷是填寫不完整的調查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調研公司或者房地產行業從事工作的工作人員不作為目標調研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應證的兩個問題出現矛盾。比如購房為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調研樣本過少，無法真實反應市場實際的情況的，要進行補調，直到樣本能夠客觀反應總體實際為止。至此，數據采集和整理就告一段落。接下來就是數據的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業的統計分析軟件“SPAA”（統計產品與服務解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統計學》系統的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統計軟件的操作和學習，對還未進行《統計學》系統學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數據分析。并指導學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調研報告。
，市場調研報告是我們整個《房地產市場營銷》課程的收官之作，課程教學效果的最終體現，能力培養承載物。在對調研的格式進行要求后，更核心是調研報告內容的編撰?！皩嶓w企業”分部門提交房地產市場調研報告，并制作ppt對小組（部門）的調研的成果進行匯報。電子檔的調研報告及時稿提交后，由教學團隊教師分組指導，提出修改意見，因為之前各個環節的控制，報告的修改更多集中在文字的表述，數據的描述以及排版等問題上，為了讓學生的報告具有市場價值，教師們會指導學生團隊進行多次修改，有的甚至多達10多次。最終提交該課程的成果———市場調研報告。教師團隊和企業專家對學生的匯報進行現場點評，并評出名次。讓學生在學的過程中形成“你追我趕”的良性循環。這樣的教學設計完成后，學生的團隊意識、合作精神、文字撰寫、數據搜集、數據分析等各個方面的能力均得到了提升，職業素養也在實訓過程逐步建立。此時的他們，有能力完成小型的市場調研項目。因為他們清楚整個市場調研的流程及其注意事項，并能把握住市調的核心。這樣培養出來的學生，企業非常的歡迎。因為他們真正實現了工作與學習的融合。
作者：康媛媛單位：重慶建筑工程職業學院
房地產行業論文:房地產行業低碳經濟論文
1我國房地產行業低碳發展過程中存在的問題
1.1我國房屋設計的不科學
通常情況下，西方國家住宅面積多設計為70至80平米，而我國大于100平米的建筑住宅卻很多。雖然西方一些國家的住宅面積不大，可是其設計規劃極為科學，住宅設施較為完善，環境優雅，適合居住。而在我國，雖然也曾要求新的住宅建筑面積在90平方米以下的要大于總建筑住宅面積的70%，但是即使已下發過政策，大部分的城市都未滿足國家有關政策的要求。即使某些城市滿足要求，但在設計規劃方面仍存在很多問題，這些情況都會妨礙我國房地產行業的未來發展。
1.2我國房地產行業低碳技術起步較晚
由于我國科學技術水平較差，致使房地產行業低碳技術起步較晚，其主要表現為：及時，技術研發及其產品轉化過程存在問題，如今我國房地產行業低碳技術的研發費用投入不夠且研發能力不足，技術水平沒有國外有些發達國家的技術成熟，同時還存在著很多問題，從而致使建筑低碳技術的研發成功率很低；第二，低碳建筑產品水平不一致，由于缺少合理科學的低碳建筑技術標準制度以及對應的監控體系，致使低碳產品的水平不一致。
1.3我國住宅區的美化綠化不科學
目前，有些住宅區在美化綠化方面存在很多問題。如小區里通常鋪設柏油道路，使得小區里硬質路面較多，裸露的土地太少；草坪綠化過多，而種植的樹木太少等。由于國內有些住宅區草坪綠化面積比例較大，樹木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規劃設計很不利于吸收住宅區內的二氧化碳。而從住宅區內種植的植物角度而言，這種規劃設計也極其不科學，大部分小區多重視樹木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國建筑行業所使用的建筑材料不夠合理目前，國內很多建筑企業所使用的建筑原材料不滿足環保要求，而且實際效果也不理想。在建筑工程施工過程中大多會使用水泥，而水泥在使用過程中不僅會帶來大量灰塵，還會釋放出大量的二氧化碳。國內大多建筑企業不重視環保，在實際施工過程中也很少會使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業的發展。
1.5低碳技術產品研發的盲目性
因為缺少成本優勢及新型技術，我國房地產行業低碳技術的研發難度系數很大，低碳房地產在和普通房地產競爭時通常處于劣勢，這就致使有些房地產企業在以追求利潤較大化為目的的前提下，放棄研發低碳技術，而選擇不利于保護生態環境的普通房地產產品。另外，低碳住宅的消費群體缺少針對性，導致低碳住宅技術研發具有很大的盲目性，這主要表現在房地產企業不樂意投入大量的經費以及時間做市場調研，致使在對消費群體以及市場情況不甚了解的情況下就盲目地投資開發，最終導致低碳住宅需求定位錯誤而銷售不出去的局面。
1.6居民的低碳消費意識薄弱
據有關調查結果顯示，某些較為落后地區的居民是及時次知道低碳消費以及低碳經濟，就更不用說房地產行業低碳經濟了。而消費者這種薄弱的低碳意識就會大大地削弱其低碳住宅消費選擇，這會直接影響到低碳建筑以及低碳房地產產品的推廣。
2低碳經濟對房地產經濟的影響
2.1低碳經濟對我國房地產經濟的有利影響
（1）調整房地產行業內部的結構
目前，我國房價一直都居高不下，其中一個較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產行情的發展商只是一味地炒高房價，根本不懂房子的質量、品質等。出現這種情況在很大程度上還是由于我國房地產行業的門檻太低，行業內的結構非常不合理，而房地產市場炒房情況讓廣大消費者太過重視房子的位置以及價格，從而忽略掉房子的內在品質以及舒適度。因此，發展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國有關政策的調整以及技術水平的提高，房子成本就有可能會恢復到正常水平。如此，從長期看來，低碳經濟是有利于我國房地產行業內部結構調整的。
（2）能夠促進房地產行業長期的健康發展
目前，在我國房地產行業發展過程中，房地產經濟在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面都是泡沫危機，一旦房價不停被提高，市場就很有可能會失去承接力，那么就很有可能會出現類似于美國的經濟危機。房地產行業的低碳經濟發展，可以說投資期限較長，未來收益也不確定。所以，這一發展方向，就能很好地規避炒房等情況的出現，使房地產開發商能更多投入到對建筑品質以及質量的提升。因此，低碳經濟有助于房地產行業的健康發展。
（3）有利于實現房地產行業的節能減排和建筑的智能化
一直以來，建筑節能減排和智能化都是我國建筑行業關注的重點，但是因為房地產行業一直被資本所控制，所以很多開發商通常為了利益較大化會選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節能減排和智能化發展。但在低碳經濟形式下，市場資本和先進、新型的低碳技術能更快更有效地結合起來，從而實現未來建筑的低能耗和智能化發展。
2.2低碳經濟對房地產經濟的不利影響
（1）低碳經濟會提高建筑行業的整體成本
因為目前我國科技水平有限，低碳技術也不夠先進，所以發展綠色低碳建筑肯定會增加房地產行業的成本。在當前形勢下，要想在我國房地產行業中發展低碳經濟，需要投入更多資金來研發新技術、新設施，同時要用更昂貴、更節能的能源來替換傳統的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國類似太陽能和風能這類新型能源的研發結果還不完善，使用替代能源事實上是一項成本更昂貴的行為。因此，低碳經濟會增加房地產行業的成本。
（2）低碳經濟會推高房價
正如上文所說，低碳經濟需要投入新型技術和材料，而如此一來，建筑材料和建筑技術的成本肯定會增加。同時，因為發展低碳經濟也有可能影響土地的利用率，有些房地產開發商就會打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來進一步提高房價。另外，因為綠色低碳建筑通常是面向中高端消費群的，在房地產行業中還未得到廣泛認同和普及，這一系列的連鎖反應以及房地產商的推波助瀾，都會致使房價在短期內進一步上升。
（3）低碳經濟會在短期內抑制房地產經濟的發展
我國房地產行業的碳排放量，已經占到了全社會碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應用在房地產及其相關行業。為了實現房地產行業的快速發展，整個行業的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經達到了歐洲國家的三倍，這就說明現在房地產行業的發展是離不了能源支持的，而能源價格的低廉以及使用便捷，使我國地產行業得到了快速發展。但是，在發展低碳經濟的形勢下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產行業的發展就會變得停滯，甚至處于虧損狀態。這樣，就會在全國引起大范圍的連鎖反應，給我國整體經濟發展帶來很大影響。
3低碳經濟形勢下我國房地產經濟的發展方向
3.1推動住宅產業化發展
在住宅建造過程中，如果采用工業化發展模式來推動我國房地產行業向產業化方向發展，一方面可以提高我國房地產的質量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經濟趨勢下，我國房地產行業要想得到長久發展，就很有必要強化自身產業化發展。在降低能耗的同時，還可以為自身企業發展創造經濟效益。在推動房地產產業化發展時，房地產企業還應該積極、、細致地了解并掌握廣大消費者的需求，爭取做到資源化配置，減少碳排放量，為廣大消費者營造一個極為理想的工作或居住環境。
3.2積極使用環保材料和節能技術
目前，我國在發展低碳房地產經濟工作過程中所面臨的問題之一就是建筑的排給水以及保溫問題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國低碳技術還相當落后，這在很大程度上制約了我國低碳房地產經濟的發展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內的溫度保持恒定，就需要使用空調，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問題，我國房地產行業可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調的使用時間，降低能耗，進而達成低碳環保的目的。綠色植物不僅可以美化室內環境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發展低碳經濟的研究方向之一。在可再生能源的開發以及利用方面，太陽能和風能以其清潔又取之不盡的優勢，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面。總之，開發新能源以及環保材料也是房地產經濟發展的重要內容。
3.3積極倡導低碳生活
在低碳經濟時代中，房地產行業更應該深刻地意識到低碳經濟發展的重要意義并積極地落實到行動中，加大物力、人力、以及財力的支持和投入，同時加大宣傳力度，讓廣大消費者更深刻地認識低碳建筑及其優勢，提高廣大消費者的低碳環保意識，進而得到他們的支持和認同。房地產商還應該讓消費者認識到，低碳建筑的價格雖然比同類的普通建筑高，但是其優勢非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環保節能效果也會顯現，進而為廣大消費者節約一大筆開銷。由此可見，低碳環保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產商應該立足長遠、與時俱進，重視并加大低碳環保建筑的宣傳力度，讓廣大消費者地了解低碳建筑的優勢，進而刺激廣大消費者的購房欲望。由此一來，自然而然就大大地推動了低碳經濟的發展。
3.4制定綠色低碳房地產法律政策環境
（1）設計科學的制度
客觀來說，在構建低碳房地產體系的過程中，其主要挑戰不是低碳技術問題，而是制度和體系問題。設計科學合理的制度應該包含以下幾個方面：及時，應該跳出單體建筑思維，站在地區和城市發展的角度來進行建筑的設計規劃，同時，還要明確并熟練地掌握房地產行業開發的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權責；第二，要加大研究并逐漸構建起低碳建筑的碳排放量指標以及低碳指標，目前我國已經把“碳排放量指標”歸入到十二五規劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規；第三，創建并設計新的設計規劃工具和方法，把宏觀指標逐漸轉化成法定的規劃指引，并以國家有關政策來推動低碳房地產市場需求，平衡低碳房地產的需求和供給。
（2）鼓勵綠色低碳房地產金融創新
一直以來，房地產行業都屬于資本密集型行業，而低碳綠色房地產是房地產行業能夠長久地“平衡基金”以及平抑房價、控制房地產資產泡沫的“對沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵創建低碳綠色房地產行業的信托投資基金，通過各種融資形式為開發低碳房地產提供充足的發展資金。在未來，還要在已經量化低碳建筑的碳排放指標的前提下，創建碳排放的基準量并計算住宅區的碳排放總量，逐漸建立房地產行業低碳積分機制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國低碳住宅區碳交易體制，為未來的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準備。此外，由于我國正處在發展房地產經濟的基礎階段，政府有關部門應該整合低碳房地產經濟的價值體系，充分調動起房地產業主以及開發商的積極性，達成低碳經濟的共識，營造發展低碳房地產經濟的輿論環境以及社會氛圍，還要逐漸調整房地產的發展模式以及產業結構，使企業能夠更直觀地了解到廣大消費者的需要，這樣才能促進房地產經濟的發展。而同時在低碳經濟時代下，發展房地產低碳經濟一定會帶動相關產業的發展，如此一來也就加快了國內低碳經濟的發展進程，加大了我國經濟的轉型速度，為我國的未來發展做出巨大貢獻。
3.5提高開發技術水準，合理地規劃戶型布局
目前，我國很多地區的房地產行業在管理過程中，多采取粗放式管理模式，開發商通常唯利是圖，也不主動關注廣大消費者的需要。如今，大多房地產開發商還都是大量地開發較大面積的建筑住宅，大面積的臥室和客廳，敞亮的樓道，這就加重了資源消耗。而開發商為了可以使資金快速回籠，實現房地產企業資金流動的及時性，幾乎不對房屋進行裝修，消費者就需要自己進行裝修，既耗財又耗力。因此，在低碳經濟時期，要大力發展我國的低碳經濟，大量建造低碳建筑，房地產開發商就需要不斷提升開發質量以及水平，在戶型設計規劃方面要爭取做到節約、合理，以人為本。結論與建議綜上所述，在我國低碳經濟迅速發展的情況下，房地產經濟這一概念已被引進并逐漸成為低碳經濟發展中的重要力量和主要組成部分，但是其仍然存在很多問題。因此，房地產企業就必須采取有效的解決措施，使低碳經濟的發展理念真正融合到房地產經濟中，為自身在社會效益和經濟效益中找出一個均衡點，同時也為我國社會的可持續發展貢獻自己的力量。
作者：趙潔 單位：駐馬店市房地產交易管理所
房地產行業論文:房地產行業成本核算論文
一、房地產行業成本核算與控制存在的主要問題
房地產行業成本核算與控制方面的問題主要體現在房地產開發階段、銷售階段。
1.開發階段
及時，房地產項目成本核算的對象、土地開發成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產行業與一般的制造業企業不同，其產品的形態不是一成不變的，同一項目的產品成本構成復雜多樣，成本歸屬和分攤方法缺乏標準。其次，土地開發成本和配套設施建設成本等屬于間接開發費用，應該按成本會計的方法進行歸集和分配。第二，工程完成程度不能估計，無法及時獲取成本核算的依據，成本核算偏離施工進度。在工程建設的實施過程中，工程完成量和實際總預算存在較大差異，未能及時更新，導致企業在成本核算過程中無法及時取得的計量依據。第三，預算機制不健全對成本控制有很大影響。首先，房地產項目周期長，市場價格變動對項目總成本影響較大，總成本預算難以事先預估。房地產開發項目前期需要占用大量資金，為了節約資金成本，降低經營風險，可能會基于謹慎性原則而導致前期成本高估或者低估，項目成本波動幅度較大。其次，預算指標不合理或者下達不及時，項目總預算以及現場工程完成進度不能配比，使成本控制缺乏依據，不能令人信服，難以有效落實。
2.銷售階段
及時，預售階段是項目資金回籠的過程，企業雖然收到預售款項，但產品的主要風險和報酬尚未轉移，不能確認收入，成本不能結轉。此時項目開發尚未完結，成本仍在不斷累計，仍處于歸集分配過程之中。企業為了快速回籠資金，預售階段可能導致銷售費用和營業費用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對成本核算的影響。我國部分地區要求在企業在收到預收款的同時繳納一定的稅款，比如納營業稅、城建稅等，有些地區還要求按照預售款項的一定比例預征企業所得稅和土地增值稅，待房地產項目清算時多退少補。根據收入配比原則，預售款尚未確認收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業的經營成果，未能及時反映經營成果。第三，借款費用停止資本化時點的影響。按照企業會計準則規定在該項資產達到預訂可使用狀態或者可銷售狀態時，借款費用應該停止資本化。在實際業務中如何才算達到可使用狀態仍不容易界定。第四，銷售收入的確認和成本結算的影響。房地產開發項目收入確認的方式依據是產品的主要風險和報酬是否轉移，目前大多數企業在業主入伙時才確認收入實現。企業在確認收入時項目開發尚未完結，工程尚未決算，企業只能通過預估成本結轉，導致企業未能及時反映項目經營成果。
二、對房地產行業成本核算與控制存在問題的對策
針對我國房地產行業在開發、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認為應做好以下幾個方面的工作。
1.開發階段
及時，成本項目標準化。對房地產項目成本構成分類，確定大類，細分小類，并設置專門的表格，形成統一標準。成本項目的標準化對成本歸集和分攤方法做出規范，有利于形成信息中心，建立業務接口，在業務部門之間形成有效溝通渠道。第二，規范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務分離。對房地產項目開發過程中的招標、投標、完工程度、工程監理、工程預算、工程結算、單據傳遞等規范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預算制度。良好的預算制度是房地產項目成本核算和控制的保障。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵機制，設置合理的成本控制目標，完善考核和獎懲制度。
2.銷售階段
及時，建立健全成本結算制度，及時做好項目結算工作。成本結算是房地產項目成本確認的依據，房地產項目在銷售階段工程開發已接近尾聲，企業應及時取得工程結算是成本核算的保障?；诒酒髽I現狀和業務能力范圍，無法通過本企業結算的工程項目可以采用委托結算等方式盡快獲取工程結算，及時反映企業經營成果。第二，做好借款費用的資本化工作。房地產開發企業開發周期內的資本化伴隨整個開發周期，應按相關規定及時停止借款費用資本化工作，資本化截止后的借款費用不應作為項目成本。通常企業認為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認為停止借款資本化時點。第三，做好銷售費用的控制，建立健全銷售激勵制度，對房產銷售業績進行評價提高銷售人員工作積極性，促進資金回籠。第四，房產項目銷售階段做好成本的匯算工作，及時整理相關資料，報有關部門審批，完善稅務資料，及時與稅務部門溝通協調，清算稅款，降低企業經營風險。
三、結語
綜上所述，房地產企業要想實現長期的發展，并且拓展房地產行業發展的空間，就必須提高財務管理水平，做好成本核算和控制，提高企業經營效益。
作者：呂世林 單位：深圳市東部開發(集團)有限公司
房地產行業論文:房地產行業會計信息論文
一、房地產行業會計信息質量的意義及現狀
(一)房地產行業會計信息質量的意義房地產行業會計信息質量對行業發展以及社會經濟發展的意義主要有三點。及時，會計信息質量是房地產行業發展的基礎，同時可規范行業內的會計核算程序，利于我國經濟一體化的發展。第二，由于房地產行業資金周轉頻繁且金額數大，所以會計信息質量會關系到企業構建會計制度的標準，能夠影響到企業的整體發展與改革。第三，同其他行業相比，房地產行業的利潤比較高且增長速度比較快，需要我國相關部門進行監管，且監管的重點就是會計信息的質量，所以，會計信息質量關系到我國監管工作地順利開展。由此可知，房地產行業會計信息質量對我國經濟和房地產行業發展而言意義重大。
(二)房地產行業會計信息質量的現狀我國房地產行業雖然發展迅速，但其發展現狀卻不容樂觀。一是房地產行業會計信息存在嚴重的失真問題，這主要是因為部分企業為減少納稅金額而虛構業務，此外，房地產行業工程量大，資金運轉形式多的特征，繁雜且大量的工作任務以及人員不合理的分配也是行業會計信息失真的原因；二是房地產行業管理工作不完善，影響了會計工作的進程，進而降低了會計信息的質量，不利于房地產行業的發展與投資。
二、房地產行業會計信息質量問題
(一)房地產行業會計人員素質比較低對于行業會計工作而言，會計人員是整個工作的主題，因此他們的素質將會對會計信息質量產生直接的影響。目前，會計從業人員的道德素質和專業素質都比較低。從道德素質方面分析，由于會計人員都是企業聘請而來，直接由企業領導管理，很容易受到各種利益的誘惑從而造成會計信息的失真。從專業素質方面分析，有些企業的會計人員專業知識不足，甚至在聘請過程中利于裙帶關系上任，而且有些企業在聘請過程中也未能定好學歷標準，導致會計人員在實際工作中由于缺乏相應能力而不斷出錯，從而降低了會計信息質量。
(二)房地產行業不同時期業績信息可比性不高一般而言，房地產企業的工程項目都屬于長期項目，從最初的項目確立到項目確認收入都在一年以上。而且，在房地產企業的一個項目周期內，不同時期的財務信息也大不相同，如房地產企業在項目初期會支出大量建設資金；在項目建設期間，企業投入建設資金的同時還必須支出大量管理資金且幾乎沒有回收資金，即便企業為平衡當期收支平衡而采取樓盤預售的方式，得到的預收款也不屬于企業收入的范圍內；項目結束后，企業通過售樓的形式開始大量回收資金。由此可見，這些信息無法真正反映出企業的整體效益，進而，在評估房地產業的經濟效益時也不能采取普通企業的業績評估方法，否則其結論會失真。
(三)房地產企業會計體系、制度不夠完善我國房地產企業會計制度、體系的不完善主要體現在兩個方面，一是財務會計體系缺乏規范性，如無法有效解決商品房債務和所有權風險的轉移問題，而且我國很多房地產企業的自我評估效果同國家認證的會計機構的評估結果相比存在一定的差距；二是我國會計法律法規制度有待健全，新興行業會計核算標準不明確，這導致了會計核算工作難度大且行業會計信息嚴重失真等問題。
(四)房地產行業的風險透明度不高我國經濟的發展也帶動了證券市場的發展以及完善，這就使得市場主體對房地產行業風險透明度的要求不斷提高。同普通企業相比，房地產行業不但要面臨普通的行業風險，還必須面臨土地風險、政策風險、工程質量風險以及項目開發風險等。針對房地產行業如此大的風險，提高其風險的透明度是十分必要的。對此，我國雖采取了一定的政策，如出臺相關風險披露的法律法規，但是房地產企業在質量保障金信息等方面一直處于透明很低狀態，如此一來就很容易導致房地產行業會計信息的失真問題。而且，我國很多企業都存在“包裝”企業財務報表的現象。
三、解決房地產行業會計信息質量問題的有效途徑
(一)提高會計從業人員的綜合素質房地產企業若想提高會計從業人員的綜合素質，就必須先認識到會計工作對企業發展的意義以及會計信息質量的主要影響因素。其次，房地產企業在聘用會計從業人員時必須規定一定的專業素質標準，擁有相應的實踐能力和理論知識。再者，為能順應市場經濟的變化與發展，企業還應綜合企業的實際情況，制定具有針對性的企業內部會計從業人員的培訓計劃。雖然企業很難控制會計人員的道德素質，但是企業可加強對員工的監督力度和懲處力度，較大限度的提高會計人員在道德品質方面的認知，從而保障會計信息質量符合企業發展要求。
(二)提高房地產行業的會計核算水平如今，會計規范已經趨于國際化，因此只有提高會計核算水平才能確保房地產行業會計信息質量。對此，房地產企業應以企業實際情況為基礎，梳理財務管理的程序并建立一個完善的核算體系，與此同時，房地產企業還需強化企業會計核算工作，認真核算不同時期房地產企業的經濟效益，并根據現行的會計核算準則將核算出的數據列入不同的范疇之內，從而來提升房地產企業會計核算的能力。不過，在構建企業會計核算體系時，企業必須立足于自身實際管理需求，嚴格貫徹制定的核算制度，防止會計核算工作同企業的發展脫節，進而影響企業的長期效益。
(三)完善我國房地產行業的會計體系，加強企業監管力度我國現行的會計準則并不適用于房地產行業中的成本核算、費用核算以及收支核算，所以，房地產企業在進行會計處理時選用的標準不同，這會極大地影響到房地產行業會計信息的質量。因此，我國應該盡快完善我國房地產行業的會計體系，明確行業的會計核算準則，特別是房地產行業的收入準則，例如：是否完成產權過戶、是否正式簽訂銷售合同、是否正式獲得購買方的支付證明等，我國必須針對這些問題做出符合國情和經濟發展的規定和標準，從而讓會計信息能夠真實地反映出企業的經營情況。此外，房地產行業還應構建一套有效的內部監督管理體系，如制定財務監察、員工內部監督制度，明確劃分出不同部門和員工的職責和權利，并通過懲獎制度對企業會計核算工作進行管理。再者，政府也應對房地產行業會計信息的發展進行引導，制定相應的法律法規并發揮自身的監督管理能力，不斷提高房地產行業會計信息的真實性。
(四)提高房地產行業的信息透明度為能提高房地產行業的信息透明度，房地產企業不但需要披露企業的基本信息，還需披露企業業績信息、成本組成信息、土地信息、質量保障金信息以及項目資金分流信息等，這些信息能夠提高企業會計信息的質量。對于所有的上市公司而言，披露企業風險信息是其一項基本工作，這不僅能夠提高會計信息的真實性，還有助于投資者更加詳細且地了解公司的經濟效益情況，從而做出相應的決策。綜上所述，房地產行業對我國經濟的發展具有重要意義，但是在發展過程中卻存在會計信息質量這重大問題，這不僅會影響到房地產企業的發展也會影響到社會經濟的發展。所以，房地產行業必須認識到管理、控制房地產企業會計信息質量的必要性，而后再結合企業發展情況采取相應的解決策略，這才能改善房地產企業的會計核算體系，提高企業會計信息質量，進而確保整個行業和社會經濟的順利發展。
作者：黃承文 單位：成都匯廈建設投資股份有限公司
房地產行業論文:房地產行業經濟管理論文
一、房地產行業過程管理總體形勢
“不斷高企的房價、關于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調控的影響”，使得房地產業在連續多年繼續蟬聯最引人注目的行業之一。關于這個行業特質的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產企業的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產行業過程管理的核心與本質
房地產業的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產行業的本質。房地產開發行業的核心是投資運營。當我們認識到了地產的本質，當我們看到了地產發展的未來趨勢，那么我們的地產商們就應該及時調整自己的地產戰略，快速變化自己的發展和運營模式，以爭得未來地產發展的競爭先機。我們就可以抓住房地產行業過程管理的核心與本質，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產企業運營的內在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉化過程。對于規范企業運作、提升企業運營效率、促進集團知識沉淀與應用創新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優化的源頭來自于業務實戰，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日?；顒又校e累了大量的數據，可以通過客戶投訴系統進行管理；有了真實的業務數據，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質量缺陷率等流程績效指標進行測量和監控，把流程管理和房地產管理緊密結合在一起；再通過對各地區公司在流程績效指標上的不同表現，找到內部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經驗，形成相關的經驗推廣和應用。
三、房地產行業管理者角色與技能
激烈競爭的現代市場經濟，要求房地產企業管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業要滿足這些需求，就必然要求房地產行業管理者在流程管理方面有所突破。房地產行業的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現項目各方的溝通與協調能力。其次，在房地產項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保障資金動態平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產流程管理的需要。
四、房地產行業管理反思與研究
近年來，房地產行業在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發展階段，行業整合加速、房地產企業明顯出現規模化和集團化發展趨勢。不僅原有的大型地產企業集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產企業，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創新高。值得思考的是，地產企業的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質上看，擴張本身并不是企業的真正目的，企業的根本目標在于創造價值和利潤。也就是說，企業如何通過資源的整合和較大化利用，來體現規?；图瘓F化的效益。我們都知道，產業化的本質是規模經濟，而規模經濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變為全行業可以接受的標準，向其它企業滲透，房地產行業的企業也是離不開這條規律。所以企業要實施的流程管理，實現該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現流程管理任務結構的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規范化的基礎上，可以實現流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產企業管理中作用顯著。
五、對房地產流程管理建立模塊分析
1、房地產市場容量分析
拆遷產生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大，投資購房比例基本平穩，結婚購房比例保持穩定，城市化進程中產生購房需求增速平穩。
2、房地產市場需求特征分析
幾年來，房地產市場的風云變幻，表現出劇烈的周期轉換特征。剖析這一難得的房地產市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產市場的周期波動規律，房地產市場需求特征分析，結合政府、開發商和購房者在周期轉換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產的發展趨勢。
3、房地產市場交易狀況分析
1）現房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結構在逐步發生轉變
4、月度媒體監測分析
月度媒體監測分析得出結論，房地產走勢大好。今后幾年的房地產業將出現革命性的變局。房地產開發將逐步走向集約化、規模化。中央宏觀調控進一步關緊信貸閘門，也會使開發商融資難度加大，開發商整合速度加快，部分開發商和房產中介公司將退出房地產市場。房地產行業會重建門檻和重新洗牌，進入門檻明顯提高，房地產市場的集中度將迅速提高。所以就要求房地產行業管理者更是要注重對于房地產行業流程管理的變革與推行。以上就是本人的房地產行業過程管理的反思與研究。
房地產行業論文:房地產行業的社會保險論文
1、目前我縣房地產建筑行業社會保險擴面征繳的現狀
今年6月份，我縣開展了對房地產行業社會保險擴面稽核的專項檢查活動，此次專項檢查活動共涉及單位14家，通過檢查發現，這些單位雖然也參加了社會保險，但是全部都沒有全員參保，參保率不足30%。
2、房地產建筑行業社會保險擴面征繳的難點和存在的問題
2.1單位和員工的特殊性導致參保困難：
2.1.1員工底數難以摸清
很多地產公司都是外來企業，要想摸清參保從業人員底數，客觀上難度較大。
2.1.2員工構成復雜
從業人員有的來自農村，有的來自城鎮，在城鎮的員工中，也有下崗、失業、停薪留職、退休返聘等人員。這種復雜的人員構成也成為單位不參加社會保險或只給部分員工參保的擋箭牌。
2.1.3員工流動性大，穩定性差
房地產建筑行業農村務工人員占員工的75%左右，這些人受農業季節性影響，農閑進城打工，農忙回家務農，對這些對象的參保工作落實難度不小。
2.2企業雇傭雙方參保意識差：
2.2.1企業方面
作為單位法人在短期內很難看到社會保險制度給職工帶來現實收益，只顧自身利益和眼前利益，將社會保險看作是企業的多余開支，想方設法逃避參加社會保險。有的單位迫于壓力，不得不參保，但也僅為管理人員或親屬或企業所在地的職工繳納社會保險，在繳費人數和繳費基數上動手腳以達到少繳社會保險的目的。
2.2.2職工方面
他們缺乏勞動風險意識和勞動風險損失補償意識，沒有意識到社會保險是自己應得的保障權益。他們不清楚單位應負有什么樣的社會保險責任，法律知識也比較缺乏，對眼前利益考慮較多。部分職工特別是農民工對社會保險的重要性認識不充分，參保意識不強，“發錢才是硬道理”、“生存才是大問題”，不愿意從為數不多的工資中扣除一部分參加社會保險。職工自己不愿意繳費，也不會監督雇主為自己繳費，于是造成了參保主體的缺失，從而造成了房地產建筑業參保率低。
2.2.3社會保險繳費保底基數過高，單位和職工社會保險負擔加重。
我縣按照省、市文件有關要求，自2008年下半年按全省在崗職工平均工資的60%確定社會保險保底繳費基數。目前我縣保底繳費基數由最初的990元/月調整到了2025元/月，上調了105%。至今年6月，我縣企業參保職工85%以上按保底繳費工資繳納社會保險，個體靈活就業人員幾乎按保底繳費基數繳費。社會保險保底繳費基數過高，不利于社會保險擴面。
2.2.4相關部門缺乏協調配合，難以形成社會保險擴面整體聯動機制。
社會保險擴面征繳工作是加快建立社會保障體系的一項基礎工作，擴面征繳工作應是全社會的義務。而從近幾年的實際工作來看，相關部門缺乏有機配合，整體聯動難度大，政府相關部門對社保工作的支持和配合力度不夠，尚未形成“部門聯動、齊抓共管、強制參保”的局面，從而形成人社部門唱獨角戲的局面，社會保險擴面征繳工作難以開展。
3、對策和建議
3.1加大社會保險擴面稽核力度。
在房地產社會保險擴面方面，重點突出新辦單位參保，重點突出參保不規范單位，利用勞動監察網格化對其進行重點監控，確保單位用工人員全員參保，進一步擴大社會保險覆蓋面。在社會保險稽核方面，突破難點單位。針對長期不能主動繳納稽核補收費用或拒不按時補繳的單位，將按照《社會保險法》有關規定，提交地稅部門采取強制征繳手段，進行重點突破，確保稽核補繳金額及時足額到賬。
3.2加強社會保險政策宣傳。
開展社會保險征繳專項宣傳活動，通過廣播、電視、報紙、網站等各類新聞媒體，多渠道、多形式地宣傳社會保險政策，各新聞媒體對拒不參?；蚯防U保費的用人單位及其法定代表人予以公開曝光，形成有利于社會保險征繳的社會環境。
3.3建立多部門年檢聯動機制。
工商、稅務、衛生、質監、民政、交通、文化、安監、建設、公安等部門在辦理單位年檢過程中，將社會保險參保登記年檢納入各部門年檢前置流程中，單位必須在社會保險參保登記證年檢后，才能辦理各部門相應的年檢手續。通過各部門相互配合，進一步規范用人單位參保繳費行為，推進社會保險擴面征繳工作。
3.4提升社保經辦機構的工作水平和服務水平。
一方面，要增強服務意識，提高業務水平，不斷改進征繳辦法，了解繳費單位和職工的基本情況，采取靈活多樣的征繳方式；盡量簡化程序，規范操作，提高服務質量；另一方面，要完善服務設施，逐步簡化新參?；蚪永m養老保險關系的手續，并且要落到實處。社會保險機構應與工商、稅務、財政等部門和新聞單位聯手，對拒絕參?；虿话匆幎▍⒈＠U費的企業實現聯合管制，嚴格檢查房地產建筑行業的社會保險費征繳情況；加強勞動保障監察力度，規范單位勞動用工和加強社會保險稽核，規范單位參保行為。
作者：陳昌蓮單位：江蘇省東?？h醫療保險管理處
房地產行業論文:房地產行業企業文化建設論文
在我國房地產行業波瀾起伏的變化背后，是房地產行業企業文化的優劣顯現。本文結合光明地產的企業文化建設探索實踐，就當前房地產行業企業文化建設的特點作些分析和思考。
一、房地產行業企業文化的基本特點
（一）房地產行業企業文化的社會影響大
社會影響大，是房地產行業企業文化的顯著特點。因為，房地產企業建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產企業把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨特的企業文化。與民生息息相關的地產行業的領軍人物，其一行一言自然成為一種話語導向和風向標，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關注，其實已經不再是他們的個人言行，而是整個房地產行業企業文化的優劣、態勢和走向，因為這種優劣、態勢和走向不僅僅關乎他們的企業，更關乎一座城市、一個社區、一類居住群體的精神風貌和文化沉淀。光明地產的企業文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標，是在為城市構建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認同感，讓員工把責任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產，使光明地產的企業文化成為房地產品牌的代名詞，“光明地產”這個品牌中的文化元素足夠的厚實。
（二）房地產行業的企業文化發展并不平衡
房地產建筑的本質，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現。房地產行業企業文化的基因，通過企業高素質員工隊伍的培育而作用于企業產品品質與品牌的表達，助推著企業經濟的持續提升，成為企業的核心競爭力。文化興企、文化強企，已然成為房地產行業的共識，這是房地產行業企業文化發展的主流。毋庸置疑，房地產行業的企業文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產出的房地產企業，以速成、逐利為立業之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產企業重擴張、輕質量，無序競爭甚至惡意競爭，導致中國房地產建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業發展的指向。當企業的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當企業的文化戰略，僅止于當前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產行業企業文化，從平庸走向、從走向，需要時間，也需要心態。
（三）房地產行業的企業文化建設態勢良好
總體上看，房地產行業的企業文化建設態勢良好，房企的企業文化引領發展。房地產市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構筑行業的高度。光明地產成立28年來始終把企業文化建設作為發展基石，使企業進入21世紀以來連續躋身中國房地產50強、“中國房地產開發企業穩健經營”10強、上海房地產10強的企業行列，榮獲“中國房地產具影響力品牌企業”和上海市“五星級誠信創建企業”稱號。光明地產文化，以內在的價值觀和外在的社會責任形象，成為企業思想政治工作和精神文明建設的新載體，成為服務和促進企業發展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。
二、光明地產企業文化建設的實踐探索
（一）努力增強對企業文化建設重要性的思想共識
增強員工對企業文化建設重要性的思想共識，是企業文化建設的根本。共識之一：企業文化建設是推進企業持續發展的需要。文化發揮著引領和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團隊在一種正向的感應里，與企業互促成長，雙向提升。光明地產通過28年的努力，將文化與經濟互推并進，實現了有弱到強、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產企業煥發青春的獨特發展之路。共識之二：企業文化建設是促進企業和諧共享的需要。和諧的企業文化，在于較大限度地達成企業各方利益的協調、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認同。光明地產成于農墾，長于農口，造就了光明地產特有的親近土地、自然和質樸的企業風格，賦予了光明地產穩健的個性，既充滿激情又沉穩踏實，本著對土地負責的態度理性拿地與開發。與此同時，光明地產人奮發有為，在新的時代需求導向下，積極轉型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業的可持續快速發展不懈進取。共識之三：企業文化建設是促進人的發展的需要。的企業文化是促進人適應企業發展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業的宏偉目標與戰略愿景，增強人的精神力量，促進人的發展。光明地產重視人在企業發展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業發展和管理全過程，在管理中真正體現尊重人、培育人、善用人、凝聚人。
（二）不斷推進光明地產企業核心價值體系的建設
文化制勝戰略，越來越成為企業增強凝聚力和競爭力的重要發展戰略。在文化制勝戰略的實施中，企業核心價值體系的建設起著決定性影響。光明地產黨政班子緊緊圍繞房地產經營、資源、資本等企業經濟工作重點，大力塑造富有特色的企業文化，先后完成以《價值憲章》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產的核心價值觀體系。確立光明地產的企業使命。光明地產以“筑夢造福、強企富員”作為企業的使命“。筑夢造福”，是每個光明地產人追求的愿景。在光明地產，企業不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產人；大家擁有一個共同的報負共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立的精致的風向標。“強企富員”，是光明地產的及時要務。強企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領導甚至將改善員工午餐，工作環境放在及時位，激勵員工牢記企業使命，積極作為。傳播光明地產的價值取向。讓“穩健進取、務實果敢、責任創新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項目動遷工作曾歷經八年“抗戰”，卻始終沒能成功，光明地產收購該項目后，項目團隊僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財務部經理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅持先把獎金如數發放給保安，再去醫院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅持先送材料，再去醫院治療等等。弘揚光明地產的企業精神?！按蟮厍閼?，海派精神”的企業精神，詮釋光明地產人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學”，從不向外人披露；光明地產攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠地區兒童送去愛和關懷，用行動詮釋了擔當和責任。根植光明地產的企業文化。光明地產黨政班子將企業文化建設納入各級領導干部培訓的主要內容，通過開設企業文化建設培訓班、組織企業文化建設理論專題講座、企業文化建設交流會，以及組織先進企業文化學習參觀考察等形式，讓各級管理者了解企業文化，思考企業文化建設等問題；在高度認同的基礎上，集團制定了《光明房地產集團文化建設三年行動計劃》。
（三）有效推動企業文化與企業戰略融入發展
光明地產每三年都要制定發展戰略規劃，為企業未來發展擘畫美好的宏偉藍圖，而把美好的藍圖化為現實，需要員工的共同努力。為此，新的戰略規劃形成后，光明地產開展宣傳、解讀、培訓，讓企業新的戰略規劃家喻戶曉，成為集團上下共同奮斗的目標把企業愿景融入經濟發展目標，加強形勢任務宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓、考核、激勵等把企業愿景融入經濟發展目標，化為集團上下的行動。創新現行的有效做法，用好微信、微博、官網等新媒體，加強形勢任務宣傳，使企業愿景內化于心，外化于行。把經營理念融入企業制度建設，提升企業經營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環節；建立科學、規范的內部管理體系，實現由粗放型管理向科學、效益、文化管理型企業轉變。建立相應的獎懲措施，在激勵約束中實現價值導向，引導和規范員工行為，促進經濟管理和員工隊伍整體素質的提升。2015年，光明地產在已有60多項制度的基礎上，研究制訂了58項更為細化的工作業務流程，通過制度建設實現集團集約化管理，通過制度加強行為層面的文化建設。把行為規范融入企業日常管理，提升干部員工整體素質。開展創建“文明單位”、“學習型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業心、比責任心、比貢獻、比進步的良好企業氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業凝聚力，增強集體榮譽感，展示光明地產人昂揚向上、不斷進取、奮發有為的精神面貌。
（四）著力突出品牌文化建設塑造光明形象
以品牌理念為引領。把深化品牌建設、品牌理念深入人心作為統領性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認同，而且真正落實到行動上。通過樹立品牌，形成統一的公司形象、經營理念、企業文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產的旗幟下。2015年，光明地產旗下的“農工商房產”獲中國馳名商標。以社會責任為己任。以統一的具有社會責任感、現代意識的公司形象，提升光明地產形象。汶川地震發生后，響應市委市政府號召援建了一座都江堰光明團結小學和10個社區衛生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業的較高獎項白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅持社會慈善和公益的基礎上，光明地產的公益品牌初步得到了建立，光明產社會責任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強黨風廉政建設，通過教育、完善制度、參觀學習、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態化。建設一支政治思想信念堅定、善于創新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔當重任、精于企業管理、綜合能力素質突出的干部隊伍。進一步完善廉政風險防控機制，從制度層面、領導層面和監控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊伍提升三者緊密配套，形成強有力的監管體系。
（五）構建完善企業文化建設的體制機制
建立企業文化建設的領導體制。明確集團總裁和黨委書記應當同為企業文化建設的及時責任人，共同負責，把企業文化建設作為一項主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實。構建黨政領導一起抓、各部門協調抓、上下互通、左右聯動、整體運作和協調發展的工作格局。制定企業文化建設的發展規劃。制定集團企業文化建設的標準、規范、制度等，做到工作有章可循。將企業文化建設納入光明地產總體發展規劃，納入精神文明建設責任制，形成行之有效的企業文化建設工作長效運行機制。同時，加大硬件投入，為推進企業文化建設提供必要的資金支持，為企業文化建設提供必要的物質保障。完善企業文化建設的管理機制。光明地產宣傳部作為企業文化建設的主管部門，與經營管理部門共同研究、制定企業文化建設的目標任務，確保了企業文化建設各項工作的落小落細落實，并融入管理系統，為優化經營管理提供文化支撐。
三、提升房地產行業企業文化建設水平的思考
思考之一：房地產行業進入新常態，更要用企業文化助發展。房地產是供給側結構性改革的重點行業，是“三去一減一補”的重點領域，要用“文化+”助力傳統經濟轉型升級，催生企業文化建設蓬勃發展?！拔幕?”，以文化靈魂的注入，使某些僵死的動能（產業、企業）起死回生，煥發新生命?！拔幕?”，以文化基因的融入，老樹嫁新枝，使舊動能得以改造，使被舊軀殼禁錮的生產力得以解放。尤其是面對越來越迫近的房地產行業同質化競爭，唯有用更的企業文化助推發展，才有業精于誠的厚基大業。思考之二：房地產行業關乎國計民生，更要把企業文化推向。作為中國房地產開發企業50強之一，光明地產更要心系國家、心系百姓，以良性的企業文化構建，正向的企業文化導向，以“造老百姓買得起的好房子”為己任，堅守企業核心價值觀，持續提升能力，承擔社會責任，為和諧社會提供助力。要成為一家受尊重的企業和國內的國有房企上市公司，更要著力把企業文化推向，實現“造一棟商品房、留一世好口碑”的文化目標。思考之三：房地產行業員工應當發展，更要以企業文化引領。光明地產的企業文化建設，應當適應新形勢，對接新要求，著力從員工最關心、最現實、最直接的問題出發，關心員工、愛護員工，為員工謀福祉。要以企業文化建設為引領，不斷深化企業核心價值觀、企業精神、企業使命的內涵和外延，深入開展“串職工門，知職工情，凝職工心”為主題的企業文化活動，形成“我中有你、你中有我”的唇齒相依、榮辱與共的命運共同體，共同創造光明地產更加美好的未來。
作者:施裕 單位:光明房地產集團股份有限公司
房地產行業論文:房地產行業金融風險研究論文
摘要：分析了我國房地產金融風險的現狀，提出了尋求房地產金融風險防范的方法。
關鍵詞：房地產金融;房地產金融風險
隨著經濟的發展，房地產產業已經成為我國國民經濟的重要組成部分，在經濟體系中屬于基礎性、先導性的行業。房地產產業具有投資規模大、周期長和商品價值大的特點，所以房地產的開發和銷售等活動都是在金融部門的支持下進行的，房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的需要，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。
1房地產金融風險概述
房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。
2我國房地產金融風險現狀
2.1個人住房抵押貸款風險
2.1.1欺詐風險
截止目前，我國人民銀行信用體系雖已建立起個人信用評級機制，但還不夠完善，只能依據已在冊的信用記錄狀況來進行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機制的不盡完善，銀行在發放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷。在這樣的情況下，借款人或擔保人就很容易采取捏造事實、隱瞞真相等不正當手段，致使貸款人本息受損，加大銀行金融風險。如果借款人的個人收入一旦出問題，雖可以通過處置抵押物來獲得清償，但這是在借款人另有住處的前提下才可以強制執行拍賣抵押物以清償債務，同時加大了執行的難度。此外還有通過虛擬抵押、虛立存款賬戶或保障金等方式來騙取銀行貸款。
2.1.2提前償還貸款風險
因為金融工具的流動性與收益率之間有一定的關系，提前還款發生后，銀行將因此遭受服務成本不能得到補償、提前收回資金閑置、預期收益減少等三種經濟損失風險。2007年12月21日中國人民銀行已經連續六次上調人民幣利率，其中五年期的商業貸款利率提高到了7.74%，上調了1.35個百分點；五年期以上個人住房公積金貸款利率提高到5.22%，上調了0.64個百分點。利率對房貸借款人來說是最重要的財務指標，因為它直接影響到借款人的現金流。利率的提高直接增加了房貸借款人的還款數量，有可能使一部分目前有資金閑置的還款人提前還貸，減少利息支出成本，從而使銀行面臨提前還貸的風險。
2.2房地產企業貸款風險
2.2.1假按揭
因為個人住房貸款比項目開發貸款手續較為簡單，利率也比較低，速度快。為了獲取開發建設項目的資金，開發商會使用“假按揭”的方法來籌集建設資金。而這些“購房者”往往與開發商有協議在先，約定只“落名”而不負責還款供樓。如果這些房屋有真正的買家時，開發商則要提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后轉讓給購房者?？墒且坏潜P銷售情況欠佳，這些按揭貸款就將成為又一筆房地產不良貸款。即使銀行發現有“假按揭”的嫌疑，開發商也總能夠拿出各種材料和理由證明個人住房的合理性，或者索性將“假按揭”貸款一次性償還。這樣，房地產的不良貸款的幾率會更大?！凹侔唇摇钡奈：π院艽?，一方面它使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式諸如房地產行業，誘導大量住房投資資金涌入房地產市場，導致房地產泡沫。另一方面，房地產企業通過這種欺詐行為來獲得資金，必然導致銀行個人住房貸款質量惡化，形成房地產金融風險。目前我國的“假按揭”情況比較嚴重，在北京地區，僅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件曝光，合計涉案金額達2.2億元。
2.2.2房地產企業財務信息“失真”
按人民銀行規定開發企業自有資金達到30%以后才能申請房地產開發貸款。由于我國房地產開發企業過分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業銀行信貸支持，房地產開發企業往往利用財務手段，制造虛假報表來虛增自有資金的比例。
因為當前商業銀行信貸分析的主要內容是基于客戶財務報表的財務比率分析，而在實際操作中，銀行信貸人員很難判斷自有資金是資本金還是借款資金，多頭貸款、拆東墻補西墻是開發企業的一貫做法。另外，房地產開發企業超越自身資金實力搞滾動式開發。一旦企業融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會造成項目停工，已投入的信貸資金就會遭受毀滅性的損失。
3我國房地產金融風險防范措施
3.1政府要加強對房地產的宏觀調控
政府要加強對房地產的宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促進房地產業健康、穩定、有序的均衡發展，防止大起大落，避免房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過、、及時地采集房地產發展的相關數據進行分析、公布，政府可以及時、的掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發，以刺激土地供給等。
3.2加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險
隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性，降低銀行開展住房貸款業務成本。
3.3商業銀行自身應加強管理，提高風險防范能力
首先商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，建立和擴大房地產市場信息來源，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究，制定與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究，防范市場風險于未然。其次信貸從業人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業道德意識，在調查環節盡職盡責，認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險，研究信貸風險防范措施。公務員之家
3.4建立和完善個人信用制度
從今后我國房地產抵押貸款的發展方向來看，住房抵押貸款無疑是發展的重點，在房地產抵押貸款中的比重會不斷提高。因此建立和完善我國的個人信用制度，對降低我國房地產抵押貸款風險具有重要的意義。鑒于我國國情和個人信用制度行業的特殊性，目前單靠民間很難在較短時間內培育出比較成熟的個人信用聯合征信公司。我國應該走歐美模式二者結合的，采取政府推動、征信公司市場化運作的模式。
4結語
近年來我國房地產價格增長過快，房地產投資過熱，使得我國政府不得不采取相應的宏觀調控措施，目的在于降低不斷增加的房地產金融風險，本文只是簡要分析了我國房地產金融風險現狀和如何進行房地產金融風險的防范。
房地產行業論文:我國現行房地產行業按揭體系研討論文
編者按：本文主要從普通法按揭制度的確立及衡平法的介入；按揭在香港的的演化；我國按揭的現行做法和擔保體系構造基礎的關系；筆者對我國所謂房地產按揭的看法四個方面進行論述。其中，主要包括：目前我國物權立法的步伐正在加緊、大陸法中的抵押雖自羅馬法起、質是需要轉移占有、受揭人取得了的不容推翻的權利、當事人之間的權利義務關系則與抵押大異其趣也十分明顯、現房按揭由購房者在合同簽訂生效、期房按揭則由購房人憑商品房預售合同向銀行貸款、期房雖是說遠期現貨，但購房人并未可取得可供抵押的權利、遠期現貨買賣在動產領域最為常見、期房按揭人取得了可供質押的普通債權、購房人既然要以期房向銀行擔保借款而不能抵押，則只能質押等，具體材料請詳見。
[內容摘要]文章考察了按揭的淵源和演變，認為我國大陸房地產買賣中的所謂按揭并非真正意義上的按揭，目前的所謂按揭做法，其在法律性質上，期房按揭其實是質押，而現房按揭則是抵押，但這些質押和抵押和現行的擔保制度又不盡相似，在某些關鍵環節上不當地突破了當事人間的利益平衡。通過比對分析，澄清了以往一些理論上的認識誤區，剖析了房地產業界因對按揭的曲解利用而對廣大購房者產生的不利影響，提出真正的按揭制度設計必須結合擔保法律體系構造的基礎平臺關系，并就此也對日后的立法完善提出了一些設想。
[關鍵詞]按揭現房按揭期房按揭
按揭被引入我國大陸房地產市場已十余年，它先由深圳建行在當地試行，之后逐漸流行全國。目前因通過這種方式買賣商品房發展規模相當之大，故對廣大置業者、房產商、銀行、甚至保險公司等的利益影響也無疑十分巨大，它的好處被認為是：緩解了房地產市場資金緊張的狀況，擴大了房地產的銷售市場，并帶動相關行業。所以這一制度是多贏的設計，似乎是1993年房市泡沫之后的一劑良方，房地產買賣言必稱按揭。但是，必須看到：按揭被引到我國大陸，與其說是制度的引入，倒不如說僅是稱謂的引入。盡管目前我國物權立法的步伐正在加緊，有些專家草案建議稿中根據大陸法的體例提出了讓與擔保（目前它們主要體現在判例中），[1]但畢竟是兩種不同的制度。在實務中，銀行常只是根據自己制定的業務規則操作，合同形式上多表現為格式條款。在筆者看來，所謂“按揭”在我國目前的房地產市場中，從某種意義上說，只是個偽概念，事實上并不存在。在此，筆者擬就以下幾個問題略述己見，希能起引玉之磚的作用。
一、普通法按揭制度的確立及衡平法的介入
“按揭”一詞，流傳我國大陸，可謂魯魚亥豕，貽誤廣遠。眾所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粵音譯法，在我國內地的法律文獻中mortgage常被譯成抵押，但此處抵押顯然不能簡單地等同于大陸法中的抵押概念。大陸法中的抵押雖自羅馬法起，至今歷經更迭變遷，但其主旨仍一脈相傳，抵押權是指債權人對債務人或第三人不移轉占有而提供擔保的財產，以其變價金額優先受償的權利，為擔保物權[2]的一種。而在英美法上，與大陸法擔保物權對應但不相等的概念里，pledge譯成質權，lien譯成留置，charge作動詞時為廣義的擔保，為名詞時則譯為債務負擔或財產負擔。德國民法典1191條至1203條規定的土地債務與定期土地債務，都設定在不動產上，但英美法的charge并不只限在不動產上設定。英國早期的擔保制度最常見的是質，質權人可用質物收益抵沖債權本金而使債務清償完畢者為活質，質物收益僅能抵沖債權利息而不能抵沖本金者為死質。后來，羅馬法中信托質傳入英國，死質的性質發生變化，依羅馬法的信托質，債權人并不以擔保物的孳息抵償債務，債權并不因此消滅，正與死質相似，這就是mortgage.從詞源上看，它源于法語，由詞根mort與gage構成，前者意為長期，后者為擔?；虻盅骸?
但是，須注意的是，質是需要轉移占有的，英國早期如此，羅馬法也如此。質權是對動產或不動產占有的簡單轉移，當債權人的這種占有受到侵擾或受到剝奪時，裁判官采用占有令狀加以保障。而信托卻與此不同，主要表現為以提供擔保為目的實行所有權轉移，在習慣上可能主要針對的是“要式物”，它還包括一項簡約，為債務人（信托人）保留在清償債務之后向債權人（受托人）索還物品的權利，同時一般不發生占有的轉移，債務人繼續享用物品，并可通過占有來恢復所有權。但是債權人如果愿意，也可以有權出賣物品，其根據是他取得了所有權，而且必須是在清償債務期屆至時方可行使這種出賣權，否則，他可能會在“信托之訴”中受到追究.[3]所以從本意上看，按揭的法律構成具備這樣的特點：特定財產權利轉移而占有不轉移，債權人在債務人不履行債務時確定地取得所有權，債務人則享有通過履行債務而回贖擔保物的權利。
1475年，里托頓因對被修正的格蘭維勒擔保方式在舉證上不利于債權人而對此進行改革，正式確立了普通法中的按揭，受揭人取得了的不容推翻的權利。在傳統上，按揭主要是不動產擔保，中世紀的英國土地屬于王室所有，故設定按揭時，所謂權原轉移，并非所有權而實為租借權轉移，嚴格意義上，權利也不過是權利人可以終身享有，并且可以不受限制地繼承的土地租借權的附條件的轉移而已。但是，這并不意味著衡平法對按揭的介入從未出現過，其實，早在14世紀，衡平法就已開始對普通法中的按揭進行干預，以限制債權人不人道的行為，至17世紀，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法對按揭的態度，最主要的是按揭不論如何不是以取得擔保物權原為目的，而在擔保債權實現，所以它雖然承認普通法按揭權利的轉移，但僅只是法律上的利益罷了，在債務人不履行債務時并不象普通法一樣，債權人可以確定地取得擔保物所有權，而是給債務人的贖回權以一定的寬限期，并且債權人只可依取消贖回之訴實現取消債務人的贖回權。
至此，我們可以看到：大陸法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的讓與、抵押權實現時的變價清償等在按揭的制度中是沒有適存的土壤的，這與現代財產重在利用和流通的觀念極為不符。同時，它也不象我國傳統的典權存在找貼，當債權額低于按揭物的價值時，債權人也可以通過取消回贖之訴確定地取得按揭物，這對債務人極不公平。1925年，英國財產法引進了大陸法的登記制度和變價清償，克服了上述缺點，有學者認為這已與大陸法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和財產負擔構成，[4]（52）從擔保債權實現的結果上看，這種觀點可以說是正確的，但未實現之前，按揭關系存續期間，當事人之間的權利義務關系則與抵押大異其趣也十分明顯。
二、按揭在香港的的演化
在香港，雖然繼承了英國的按揭制度，但其按揭在廣義上還包括了質押和抵押，此處的抵押是指使債權人取得“權益”作為保障的意思，而與狹義的按揭使債權人取得“產業”作為保障相區別，“權益”和“產業”或許可分別理解成大陸法中所有權概念中的交換價值和整個所有權本身，但是一定要使兩個不同法系的法律概念一一對應則無疑是困難的，也是沒有必要的。故依此，香港的廣義按揭中的抵押與大陸法的抵押已經幾無實質區別。
按香港的法律，房地產被視為產業（或產權），它分為法定式產業和公義式產業，前者是法律承認的既存產業，后者則是目前暫不存在的產業，如“樓花”即是，樓花購買人只持有公義式產業，按衡平法的理論，這種產權是有效的。但是，只有發展商事實上建成樓宇，按法律規定取得工務司署頒發的“入伙紙”和屋宇地政處頒發的“滿意紙”，并簽訂正式的官地租契，方可取得法定產權，之后再依法律程序將該法定產權轉讓給樓花購買人。“入伙紙”意味著樓宇在實物上已建成可入住，在法律上已完成：“滿意紙”則是表明發展商履行了其在批地條款上向政府保障的職責[5].狹義的按揭基于上述產業的分類也分為法定式按揭和公義式按揭，前者債權人獲得法定的產權作擔保，而后者則僅獲得衡平法上的公義式產權作擔保。但是，根據香港《地產轉讓及物業條例》第44條規定，自1984年11月1日起，以法定式產業擔保的，必須以契約形式設定法定式抵押而不可設定法定式按揭，該日之前設定的法定式按揭從該日起自動轉為法定式抵押，所以事實上不動產按揭只存在一種公義式情形，[6]這一點將對理解我國內地所謂的現房按揭和期房（預售房）按揭會有重要的啟示，對應于內地的概念，也就是說，現房只能抵押，而期房則可按揭。香港人買樓既是生活必須又是一種投資，基本上都通過銀行按揭，上世紀90年代初，香港跟隨美國大幅減息，房市出現了歷史上罕見的大牛市直至1997年金融風暴爆發。之后隨著經濟復蘇，同時香港銀行又隨美聯儲數次減息，按揭利率創30年新低，房產市場曾一度十分火爆。[7]
三、我國按揭的現行做法和擔保體系構造基礎的關系
當我國內地也試行著按揭的時候，馬上引發了關于它的法律屬性等問題的很多討論。就我國目前房市而言，買賣形式非常豐富。跟所謂按揭有關的是商品房買賣，即開發商在完成一級市場的運作后，進入二級市場與購房者之間發生買賣關系，包括期房按揭和現房按揭，也稱作甲類按揭與乙類按揭。其實際的做法經常是：
1、現房按揭由購房者在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權和土地使用權證書交銀行執管，并在房地產管理部門作登記，向銀行擔保其用以清償開發商房款的借款本息，此外，開發商也常同時為保障人，借款額度一般較高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。購房者不償還銀行貸款本息（通常約定連續六期不清償）時，銀行有權將該房折價或以拍賣、變賣該房的價款優先受償，或者由開發商（保障人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關系消滅之前，購房人未經銀行同意，不得為負擔行為或處分行為。銀行為保障債權順利實現，常以格式條款要求購房人以銀行為受益人作房屋財產保險。由此也可看到，銀行在所謂現房按揭中事實上不過是言按揭之名，行抵押之實而已。
2、期房按揭則由購房人憑商品房預售合同向銀行貸款，將合同交銀行執管，并向房管部門登記依此擔保銀行貸款，待房屋交付使用，購房人將取得的房產所有權證和土地使用權證作登記擔保未清的貸款本息，其余同現房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令時，也規定了借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2／3.
由上可見，房屋按揭至少涉及以下幾種法律關系：首先是購房人與開發商的房屋買賣關系；其次是購房人與銀行的借款關系；再次是購房人與銀行的按揭關系，除此，可能還有開發商與銀行的保障關系以及后續的開發商與購房人的房屋回購關系等，他們之間關系相互交叉。表面十分復雜，但是剖析其各種關系，到常只是購房人與銀行的按揭關系，也即債權擔保關系。
基于房屋買賣中有期房與現房之別，有人認為現房按揭是不動產抵押，期房按揭為權利質押，[8]也有人認為期房按揭為抵押，[8]（15）更有認為期房按揭為準抵押[8]（48）或者“所有權之期待權抵押”的，[8]（60）這些不同的觀點主要在司法實務界流行。另外，有論者提出鑒于按揭的標的既有現房又有期房，它的權利具有兩重性即物權性和債權性，同時又因自身的特性，因此不必將其歸于物權或債權，它是新型的獨立的擔保形態，其法律屬性就是按揭，[9]稍后，有人對這種觀點提出質疑與批評，認為既然在我國大陸按揭是指房地產買賣的一種方式，就沒有必要將它解釋為與抵押權、質權同樣的物權效力，作為房地產買賣合同，以立法形式確定按揭的物權效力是多余的。[10]
之所以如此聚訟紛紜，筆者覺得是因為忽略了大陸法與英美法關于擔保體系的構造基礎之間的差異造成的，從上述關于它的發展歷史來看，傳統上確實與我們的擔保制度有很大的不同，但說到底它是一種擔保制度，原來的擔保范圍也不局限在房地產領域，法制史上動產也可按揭，現在香港還有證券按揭，等等。除去一些細枝末節的區別，不管從1925年的英國財產法還是從1984年的香港地產轉讓及物業條例來看，其目前的按揭（尤其是現房按揭）已與抵押實質上界限已很模糊，問題是在我國大陸，似乎已經把按揭僅和房地產買賣聯系在一起，在房地產按揭中，按揭擔保銀行借款，而借款本身又構成房地產買賣不可或缺的一部分。
所以，究竟如何看待按揭的法律屬性，關鍵在于我們將按揭制度置于整個擔保體系的平臺上設計，還是僅將它融合在房地產的買賣方式（或者至多還包括其他諸如車輛船舶航空器等買賣方式）中。筆者的意見是，如果制度設計是基于前者，則必須考慮它本來的本質內容，核心是讓渡按揭物的所有權益，作為專門一類的非典型擔保方式，目前我們沒有這方面的法律支持，日后物權立法時可改造成大陸法上的讓與擔保。如果是僅僅基于后者，則應盡力使其能在現行擔保法的框架內尋找適存的空間，以求得理論上的和諧。否則，將可能會出現許多混亂的情況，理論上前后矛盾，實務上難以操作。
四、筆者對我國所謂房地產按揭的看法
我國大陸的現房按揭依上述的實際做法來看，并非真正意義上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表現為：及時它只讓渡交換價值而非所有權益；第二適用擔保登記和變價清償，這兩點與抵押相同。但是第三，擔保期間它排斥適用抵押的某些重要規則，如它以按揭物的全部價值僅擔保遠低得多的借款債權（隨著分期清償債權額越來越少）而不能就超出部分對其他債權設定后次序的多重抵押，又如原則上它不允許法律上處分等。關于第三點的實務做法嚴格來講是顯失公平的，也不符合現行擔保法的規定（第49條、第54條），造成這種局面的的原因純粹在于銀行的格式條款。現在既然有立法上的根據，司法自然可以修正它，而不能將這種行業的不良慣例置于法律之上。所以不管今后立法如何，僅按目前而論，我國大陸所謂的現房按揭事實上是不存在的，就算想存在，也因與現行法律框架沖突而不能存在，其實質只是一種被扭曲了的剝奪購房人許多合法權益的抵押而已。現在，一般非專業人士對按揭的理解經常只是落在分期付款的層面。
香港自1984年11月以后，已無法定式按揭而都改為法定式抵押，筆者認為似乎不只是主要從結果上欲實現按揭人與受揭人的實體權利平衡，還應有簡化擔保結構方面的考慮。盡管英國也已從1925的財產法起引進了登記和變價清償制度，然而畢竟清償前按揭物的所有權利屬于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上處分，限制了按揭物的經濟效益的發揮，香港干脆通盤改造，這一點對我們日后的物權立法不無借鑒意義。
至于期房按揭，首先要明確的是期房不是期貨，而是遠期現貨（現房是即期現貨），兩者大相徑庭；[11]其次期房買賣合同也非預約合同而是本合同，因為此合同有確定的標的，能發生約定的私法上效果，而預約合同只是關于訂立合同的合同，本身不直接發生當事人欲追求的私法效果。此兩點以前許多論著常有誤解。期房按揭的標的物在物理上未最終成型，但在法律上可特定化，在香港即是公義式財產。我國城市房地產管理法第44條規定了商品房預售（期房買賣）的條件，建設部1994年11月15日40號令城市商品房預售管理辦法第2條也規定了它的定義：房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。建設部又在1997年5月9日的城市房地產抵押管理辦第3條第4款規定：本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀代其支付其余購房款，將所購商品房[12]抵押給銀作償還貸款履行擔保的行為?？梢?，我國立法已將期房不僅當作買賣的標的物來對待，而且也可當作抵押的標的，期房按揭也就變成了期房抵押。筆者認為在目前的擔保法體系下，期房不可抵押而只可質押，理由是：
及時，期房雖是說遠期現貨，但購房人并未可取得可供抵押的權利
第二，遠期現貨買賣在動產領域最為常見，通常商家先獲得訂單，后組織生產，故該動產產
品產出來之前，該產品既非物理上的物，也非法律上的物。設定其買賣只產生債權人的請求效力，債權人不能就該尚未生產出來的產品設定抵押，但可對就該產品的交付請求權設定債權質押。而在期房則有所不同，由于合同將它特定化并經登記，所以很多人認為期房已經屬于物的范疇或等同于香港的公義式產權，前述建設部關于其抵押的規定鞏固了這種觀念。但是我國沒有衡平法的淵源，孤立地引進一個公義式產權概念恐與我們法律框架沖突，造成混亂。從物權方面看，依通說，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得為物。[13]期房預購合同雖經登記備案，但其登記備案的效力究竟是什么，法律并不明確，購房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同給購房人一個保障，購房人又怎么能對一個保障排它地支配或管理呢？盡管央行新近規定借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2／3，但購房人并沒有對它享有物上的任何權利，所以建設部規定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法與學理上都有權利抵押，我國擔保法第34條第（3）項、第（5）項、第（6）項也可資支持，但一般認為其標的物為用益物權，[14]購房人對期房的權利顯然不是用益物權，而只是對開發商的交付現房請求權，故在此恐難以適用?？赡苡腥藭岬酵恋厥褂脵啵?，要知道購房人在以期房設定“抵押”時是尚未取得該權利的，更重要的是這兩者有聯系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成權利抵押。雖然擔保法第37條關于不得抵押的禁止性規定中未包括期房抵押，但根據物權法定的原則，只能將它理解成對第34條可以抵押的財產的限制。故筆者認為：建設部的規定違背了擔保法的精神，除非修改擔保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式運作。
第三，期房按揭人取得了可供質押的普通債權
第四，期房按揭合同訂立后，購房人既然要以期房向銀行擔保借款而不能抵押，則只能質押，
因為如上述購房人擁有的是對開發商交付房屋請求權。擔保法第75條雖未明文普通債權可作質押，但該條第4項規定的其他權利在解釋上應該容納它不成問題。不過，由于前述央行的新近規定，事實上，期房質押只是非常短暫的過渡，因為設定期房按揭的時候，開發商的多層住宅主體結構封頂，高層住宅完成投資的2/3，其轉變為現房即在眼前。購房人一般須連續6期遲延支付銀行借款，銀行才有可能實現質權。所以開發商負擔加重，銀行風險降低，同時也使期房按揭淡化了其實際意義。一俟期房竣工購房人取得房地產權屬證書后，按建設部的城市房地產抵押管理辦法第34條規定期房抵押（實為質押）應重新辦理現房抵押。
綜上，筆者的結論是：及時，我國事實上并沒有真正的按揭制度，所謂的房地產按揭在我國實際情況是：現房按揭即是抵押，而期房按揭前期是質押，竣工交付后為抵押。它們既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，當期房竣工變為現房，質押也相應變為抵押時，立法上對此應進一步完善和明確，否則在嚴格意義上，易與物權法定主義產生沖突。第二，大陸法的非典型擔保中的讓與擔保，與英美法的按揭在擔保期間讓渡所有權益有本質的相同之處，但該制度在我國物權法今后立法中如何取舍，應視我國在可預見的未來社會經濟對物權擔保制度的總體的要求而定，如果確立這種制度，則應該在更廣泛的范圍設計其價值功能，而不是僅僅局限在房地產的買賣方式上，否則就是立法資源的浪費，因為僅就房地產買賣而言，根據本文前述的分析，目前的擔保法已經可以解決銀行的債權擔保問題。
房地產行業論文:房地產行業市場銷售渠道建設途徑探討論文
編者按：本文主要從房地產營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心；房地產渠道選擇與房地產企業定位；房地產渠道選擇與房地產企業定位；房地產渠道與產品；渠道與溝通五個方面進行論述。其中，主要包括：分析顧客的服務需求、顧客渠道偏好調查、考慮顧客購買準則、監控顧客購買行為的變化、提供靈活的渠道選擇、優化渠道設計被視為由必要渠道流所定義的及時步、渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位、決定在渠道中同一形式的渠道成員應有多少、房地產銷售點的選擇原理、消費者對房地產銷售現場的認知、客戶購買風險、服務要求、產品識別、產品的生命周期、收集與銷售有關的一切信息、房地產企業應掌握信息溝通的方式或途徑、營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應、營銷渠道選擇的收益能力、將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎、渠道的每筆交易成本等，具體材料請詳見。
關鍵詞：房地產企業營銷渠道選擇
房地產企業對銷售渠道的建設必須先行,因為當巨大的開發能力形成,而沒有形成與之相適應的渠道網絡時,必然造成開發能力的巨大浪費,其結果就是商品房空置面積增加；的企業都很重視銷售渠道建設,強調能夠有效地控制整個目標市場的銷售渠道,以保障銷售渠道有效運轉。
一、房地產營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買方市場條件下,房地產企業的一切營銷活動必須以消費者需求為核心,以消費者為核心,并非單指在營銷活動前期進行消費者研究和目標市場選擇,更重要的是在產品設計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的需求。為此房地產企業應做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務需求
房地產企業應為客戶提供更多的物業信息。物業的設計和開發應符合客戶使用的要求。重視物業的性和完善性,并為購房者提供各種附加服務,包括向客戶提供貸款、質量擔保等服務。
1.2顧客渠道偏好調查
好的顧客渠道偏好調查應涵蓋不同細分市場的客戶,分析現在已經存在的客戶購買方式。加強對企業現有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察?？蛻羟榔脤η肋x擇以及運營結果都能產生本質性的影響
1.3考慮顧客購買準則
在評估新的渠道機會的時候,重要的是用創新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購買準則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進行搭配。
1.4監控顧客購買行為的變化
企業需要隨時監控顧客購買行為和準則的變化,隨著消費者對產品的認知和了解的提高,客戶的購買行為也會慢慢發生改變。錯誤地估計客戶行為和渠道偏好,沒有及時調整以降低渠道成本的公司是危險的。
1.5提供靈活的渠道選擇
不同的用戶,他們的購買準則也不同,所以需要給客戶提供相應的選擇機會,如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。
二、房地產渠道選擇與房地產企業定位
當市場被細分為不同的用戶群體后,每一個群體都有一系列的服務產出要求,渠道管理者要為每一個細分市場確定的渠道形式,即渠道定位。優化渠道設計被視為由必要渠道流所定義的及時步和最重要的一項工作,因此必須要執行這一步驟來滿足細分市場對服務產出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價值的所有活動,即,產品的促銷、談判、財務、訂購和支付等等。渠道結構的設計包括兩個重要的方面。首先,渠道設計者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位。一個公司在不同的情況下為其產品進入的市場選擇渠道時,關鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產品銷售至市場。這個分銷商必須與渠道伙伴在目標市場中有非常好的關系,能夠對產品成功進入市場有非常明顯的影響。
設計渠道結構的另一個重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應有多少,也就是渠道密度的決策。在一個給定的市場中,消費品的銷售是應該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產品很容易地接近目標市場的終端消費者。設計渠道結構時對渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本低化為基礎。即每一個渠道成員都被分配一定的渠道任務,理想的任務分配應使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以運行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細分市場為目標市場。因為這樣可以將渠道重點放在那些可以通過銷售取得利潤的細分市場上。
當某一特殊細分市場的服務產出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時,渠道管理者就應意識到存在著一個尚未被開發的市場機會,并建立新的渠道服務于這些細分市場。在市場上,搶先滿足那些未被滿足的服務產出需求,是建立一個忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強有力的競爭戰略。因此,企業必須了解消費者對渠道流的性能和渠道結構的反應。
三、房地產渠道與顧客購買行為
順利實現房地產銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產企業有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。
3.1房地產銷售點的選擇原理
房地產銷售點是房地產企業實現自己經營目的的前沿陣地,房地產企業的產品能否最終銷售出去以及能否最終實現理想的經濟效益,都直接與銷售點的選擇和經營有關。因此,作為分銷管理的及時步就是選擇最符合企業產品或服務特色的銷售點,然后通過有效的銷售渠道管理來實現銷售目標。
房地產企業銷售點的選擇要考慮消費者的購買心理和購買行為的變化及其規律性,對銷售點的選擇主要取決于：①商品最充分展現,讓更多人認知的地點要求。②樹立商品形象的地點要求等。房地產企業應根據目標市場的特征及競爭狀況、自身的經濟實力、產品特點、公關環境、市場基礎等特點,以及企業所處的外部環境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素,經過綜合權衡選擇出直接面向顧客的分銷點。
3.2消費者對房地產銷售現場的認知
銷售現場上銷售人員的衣著、談吐、工作態度及各種硬件設施的先進程度,開發商所采用的促銷手段,以及其他配套設施的完善程度等都會作用于每一位前來光顧的消費者,當一個消費者對自己的心理活動進行整合之后,就形成了自身對開發商的看法和態度,這一看法和態度又將決定或在很大程度上影響著消費者的購買行為。
四、房地產渠道與產品
在現實生活中,識別產品本身的復雜性以及與渠道的良好適應性,對于企業選擇渠道至關重要。因此,房地產分銷渠道的選擇必須考慮產品的特性。
4.1客戶購買風險
房地產屬于高風險產品,需要直接銷售隊伍、有附加值的伙伴或是小規模的分銷商群體,需要一個有知識的經過培訓的人介入銷售過程解釋這種風險,幫助客戶明白如何克服風險事件。
4.2服務要求
產品服務性越強,渠道越短,而服務性差的產品則需要長的渠道。房地產屬于服務性強的產品,需要提供專業性的服務,因此適合采用短渠道結構。
4.3產品識別產品的生命周期
房地產屬于低識別度產品。這類產品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業化的服務,特別是要有經過訓練的專業人士參與銷售過程。這類產品需要直銷,或者有附加值的商業伙伴,它們很少通過大規模市場分銷渠道銷售。
4.4產品的生命周期
產品處于生命周期的不同階段對房地產渠道選擇有本質的影響：在導入期,房地產銷售量較小,增長緩慢。產品在引進期需要很高的客戶教育,一個直接銷售隊伍或有附加值的商業伙伴是必需的。在成長階段,隨著市場增長迅速,開發商需要擴大規模,渠道結構也會隨之調整,這時分銷商進入,并且數量可能會逐漸增加,從獨家轉為多家制,競爭開始變得激烈,渠道呈網狀結構,各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道
中的產品支持能力受到了影響。市場競爭很激烈,只有最有效率的、最有規模的分銷商才能生存下來,分銷商的數量也不會很多。在此階段的關鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個措施是繼續在多樣化的渠道中銷售產品。在衰退期,利潤和銷售量都在下降,產品對渠道成員的吸引力日益下降。
五、渠道與溝通
來自銷售渠道的信息,是房地產開發企業的指南。沒有了這些信息,開發商就無法制定正確的渠道戰略。開發商應注意收集信息,加強與經銷商、消費者及其他相關主體的信息溝通。
5.1收集與銷售有關的一切信息
（1）宏觀信息。政府的經濟管制、優惠政策、法律措施、經濟周期性變化、消費特點及趨勢、科學技術、行業現狀、發展趨勢和市場結構。
（2）競爭對手信息。渠道戰略、市場開發能力、市場份額、資金、人員、優勢、劣勢及目標市場定位。
（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻、合作誠意和需求等。
（4）公司信息。渠道現狀、營銷政策、產品知名度、營銷資源、市場份額、市場機會和市場威脅等。
5.2房地產企業應掌握信息溝通的方式或途徑
（1）內部報告制度。公司產品開發部門、人事管理部門、銷售部門和財務管理部門等都有責任提供本部門運作信息,形成內部報告制度。
（2）互聯網絡。房地產企業內部網絡的建立可以促進渠道成員之間的快捷溝通,使企業的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運作的效率。經銷商、商、各網點的銷售情報、競爭情報、需求和建議等也可上溯到企業,便于企業做出正確的決策。
（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發商都設有銷售代表職位,承擔區域市場經銷商管理、市場助銷等項職責。銷售代表是公司在區域市場的代言人,負責向客戶傳達公司營銷政策；同時,定期將市場開發情況、競爭情況報告給公司。
（4）渠道成員會議。會議是房地產公司與客戶正式會晤的方式,通過定期或不定期會議,公司與客戶應進行有效的溝通。
（5）客戶數據庫?？蛻魯祿焓墙鼛啄暝趪獯笮推髽I中剛剛出現的客戶資料保存形式。運用現代計算機技術發展成果建立客戶數據庫,具有在客戶信息存儲內容、規模和查詢使用等方面的強大功能。
（6）公司簡報。房地產公司簡報作為渠道信息管理的得力工具,房地產公司應及時將簡報送給公司的經銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。
六、利潤：渠道選擇的經濟標準
營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應。因為房地產企業是追求利潤而不是僅僅追求對企業銷售渠道的控制性。經濟分析可以用許多企業經常遇到的一個決策問題來說明,即企業應使用自己的推銷力量還是應使用銷售商。判別一個方案好壞的標準,應是該方案能否使企業取得較大利潤。
渠道贏利能力通?？梢酝ㄟ^費用收益比率（c/R）來考察。在任何一個單個市場中,一個渠道的費用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤也就較高。
渠道贏利能力分析的三個主要組成部分包括：
（1）營銷渠道選擇的收益能力。在評估銷售渠道時不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力?？葱碌那朗欠衲軌蛟谑袌錾蠈崿F預定的銷售目標。忽視渠道達到收益目標的能力會在渠道選擇中產生嚴重的后果。
（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計算市場上每種渠道的費用收益比率。在選擇分銷渠道時,不一定是費用收益比率低的,但必須是企業能夠接受的。
（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數量。
總之,每一個單個渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經濟效果是渠道選擇決策的裁決者。
房地產行業論文:房地產行業協會自律研究論文
摘要：從發達國家和地區的經驗看，房地產行業的管理非常注重房地產行業協會的自律，而不是政府過多的干預。伴隨著我國市場經濟的發展和改革開放力度地逐漸加大，依國際慣例強調房地產行業協會自律應是我國規范化管理房地產市場的重要手段。
關鍵詞：房地產行業協會自律
一、房地產行業管理的三個層面
我國的房地產行業，進入市場經濟軌道的時間并不長，房地產市場尚未形成規范化運作的市場環境，所以政府正在不斷地通過經濟手段、法律手段和行政手段對房地產市場的運行進行調節、控制和規范，使其不斷向良性化方向發展。
在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產管理方面的一些經驗。西方國家對房地產業的理解主要分為三個層面：及時層面，私人產業。它由眾多的房地產企業提供各種涉及房地產的服務，如:土地開發、建筑、營銷、評估、融資、管理、產權保險等。對這一層面的管理，通常由房地產管理公司承擔，也即微觀管理。第二層面，專業組織和行業協會。提供諸如教育、研究、執行行為準則、頒布各種質量標準等服務。這一層面的管理即為房地產行業協會自律，可以認為是中觀管理。第三層面，公共行業。即各級政府機關也介入房地產活動的各個方面和社會輿論的監督。這一層面的管理屬于政府對房地產業的管理，即宏觀管理。
由此可見，對房地產業的管理不能簡單地理解為政府管理，應該包含不同的層面。隨著我國市場經濟體制的逐步完善，房地產行業協會自律應成為市場經濟體制有別于計劃經濟體制在房地產管理領域中的一大特點。
二、加強房地產行業協會自律的必要性
1、房地產行業協會的自律能有效地促進政府職能的轉變。房地產行業協會在房地產業的各個領域提供高度技術性的服務，以及諸如教育、研究、執行行為準則、頒布各種質量標準等更高層次的服務。在我國，這些性質的工作過去都由政府機構來承擔。同時，我國政府現行的房地產業管理體制是一個縱橫交錯的復雜的管理體系，地方各級政府、建設部各級機構以及土地管理部門、房管部門都有權力對房地產企業進行行政干預，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形色色的行政色彩。而房地產行業協會是房地產行業內部自愿組成的民間團體.它的組建是以房地產行業為基礎，不受部門、地區和所有制的限制，通過協調、協商的途徑來推動行業，特別是行業內部成員的發展。其自身即處于房地產業以及市場這兩個大環境中，能夠大量獲取來自市場和業內的信息，從而更有效地進行服務和管理。因此，加強房地產行業協會的自律，能夠從體制上實現政府職能的轉變，更好地規范化地管理房地產行業。
2、房地產行業協會的自律能有效地適應房地產市場的變化。房地產行業是從事房地產企業的集合，房地產行業內部企業之間，首先是競爭的關系。在這種競爭和沖突中形成了房地產行業與其他行業的技術、經濟及市場聯系，形成行業內部特定的企業結構。在計劃經濟時期，房地產行業管理實質是政府部門管理，而靠政府對房地產行業的直接管理，有可能導致行業之間技術、經濟、市場聯系的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導致行業內競爭結構的變化破壞市場秩序?？梢哉f政府是難以調節這種矛盾的，而行業協會在維護市場競爭秩序、促進公平競爭方面具有獨特的作用。如在行業外部，行業協會可以代表本行成員利益，協調同其他行業之間的關系，保護本行業的正當利益不受損害；在行業內部,可就銷售市場、價格、競爭手段等進行協調,避免盲目競爭。隨著生產力的提高和社會分工的發展，行業越來越多，行業之間的經濟技術聯系越來越復雜，這種協調的難度將越來越大，既然不能靠政府來協調這種復雜的關系，依靠房地產行業協會自律將具有必然性和必要性。
3、房地產行業協會的自律是其自身職能的具體體現。房地產行業協會最重要的任務是根據房地產行業的具體情況和發展要求，為企業和政府提供雙向服務，維護會員企業的利益，反映企業的呼聲，協助政府進行行業管理。在計劃經濟時代，政府對房地產企業的服務，主要是政策措施上的服務，較為務虛。房地產企業是在政策的服務保障下生存和發展的。隨著市場經濟體制的建立，這種政府服務不利于企業的生存和發展，企業在市場競爭中對自身生存發展的關心程度要比政府強烈得多。房地產企業迫于競爭的壓力就會強烈地要求由他們自愿組織起來的行業協會發揮作用為他們做許許多多務實的服務。具體地說：主要是在政府與房地產企業之間發揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經濟調控目標，政策取向傳遞給企業，把企業的意見和要求轉達給政府；同時根據房地產行業的特點，制定行規行約，組織行檢行評，開展聯絡、指導、培訓、咨詢等工作，對企業的發展加以扶持和引導等服務。
三、我國房地產經紀行業協會現階段存在的問題
目前我國房地產行業的行業協會仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產自律性組織主要包括房地產業協會、房地產估價師學會、土地估價師學會和部分省市的房地產經紀人協會。隨著我國政府機構改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開始由行業協會擔任，但從總體上說，仍然存在不少問題。
1、房地產行業協會的地位問題。我國目前成立的幾個房地產行業協會主要是以社會團體形式出現的，在實際運行中，則又表現為政府的附屬機構，在整個房地產行業管理中還沒有能夠起到行業協會自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產行業管理與國際接軌。但由于政府機構改革尚未到位，企業對政府的依附關系并沒有解決，所以房地產行業協會作為民間組織的獨立地位也就未得到有效確立，其作為社會性經濟組織對行業管理的巨大作用也未能得到充分發揮。同時，房地產行業協會的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業的要求和愿望，而傾向于執行國家的方針、政策，使房地產行業協會作為政府和企業間的橋梁紐帶作用發生了偏移。
2、房地產行業協會的職能問題。由于房地產行業協會與政府行政部門混在一起，在實際工作中兩個組織機構責權不清，所以房地產行業協會的獨立運行機制尚未形成。這既減弱了房地產行業協會對房地產企業的吸引力，又無法避免主管部門的不合理干預。管理房地產行業的政府行政部門成為房地產行業協會的靠山和業務源，行業協會又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫”，使行政權力直接滲透到房地產行業協會機構內部，成為滋生腐敗的土壤。
3、房地產行業協會中專業人士的素質問題。房地產行業協會中的大部分專業人士的知識面不廣，特別是在現代管理中，缺乏基本的理論素養和實踐經驗。尤其嚴重的是，他們當中的一部分人缺乏必要的“專業精神”。在發達國家中，房地產行業專業人士資格和專業人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產專業人士資格員無異于獲得了社會的肯定，房地產專業人士十分珍惜自己的聲譽。而在我國的房地產行業中，有人通過考試取得了執業資格后，自己不去營業，而是把執業資格出售或出租給某些單位，供申報資質時弄虛作假。
四、加強房地產行業協會自律的建議
1、進一步轉變觀念，明確房地產行業協會的發展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去計劃經濟時期的微觀管理，轉到市場經濟的宏觀管理上來，切實轉變政府職能。就房地產行業協會而言，也需要轉變觀念。比如，過去總想依附在政府身上，習慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業、企業存在的熱點、難點問題等。房地產行業協會在當前應當擺正自己的位置，在黨與政府的領導下，在遵紀守法的前提下，獨立自主的開展活動；應努力成為行業、產業政策的主要建議者，要根據行業、產業發展的要求，進行調查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關部門提出合理的政策建議；做好房地產行業的代表，積極開展有益活動，維護本行業的合法權益。應充分發揮行業協會的協調管理作用，通過協調規范內部活動，促進行業協會的團結；同時通過協商協調，理順外部關系，創造一個有利于房地產行業協會發展的良好環境；提高房地產行業協會的凝聚力和號召力；要利用自己的優勢，加強人才培訓，擴大國內外科技交流，推動房地產行業、產業科技水平的不斷提高。
2、完善房地產行業協會的自收、自支制度，提高其自立、自養能力。提高房地產行業協會的法人化水平，其“自養”能力是一個很重要的衡量標準。房地產行業協會應通過宣傳，與社會各部門在開展有償服務活動方面取得思想認識上的共識，要支持房地產行業協會的有償服務活動。開展了有償服務活動，有了經費，活動就有生機，工作人員比較穩定，服務質量提高，就會促進了房地產行業協會的發展。從目前情況看，增加房地產行業協會的收入，主要有三個渠道，一是有計劃的發展會員，強化會員會費的收繳工作；二是利用行業協會的優勢，開展咨詢、培訓、舉辦展覽等有償服務活動；三是依照章程規定，接受企業的部分捐贈。
3、推進房地產行業協會的立法規范行業協會的行為。為了促進房地產行業協會的發展，保障房地產行業協會依法開展活動，依法行使管理職能，規范房地產行業協會的組織與行為，就需要立法，通過立法來明確房地產行業協會的宗旨。房地產行業協會要為本行業的政府決策服務，為行業、企業的發展服務，為本行業產品的消費者服務，維護行業、企業合法權益、保障行業公平競爭，溝通行業、企業與政府、社會的聯系；促進行業經濟發展。房地產行業協會要遵循自主辦會的原則，實行會務自理、經費自籌。同時，房地產行業協會的活動應當符合法律、法規以及行業整體利益要求，不損害社會公共利益。房地產行業協會的正?；顒邮芊杀Ｗo，任何組織和個人不得非法干涉。房地產行業協會要按照國家現行的行業分類標準設立，實行一業一會的原則。房地產行業協會應當對不同的區域、部門所有制、經營規模的企業設立相同的入會標準，保障其平等的入會權利等,這些都應當用立法的形式確定下來。
房地產行業論文:房地產行業五力模型分析論文
內容摘要：房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中具有重要的地位。近年來，圍繞房地產業發展是否過熱等問題的爭論從未停止過，本文利用波特五力模型理論對房地產行業進行分析，試圖揭示房地產行業各種現象背后的原因。
關鍵詞：房地產行業五力模型
據國家有關部門分析，我國房地產業的發展將出現四個變化：房地產業將從沿海向內地推進；在城鎮體系中將由中心城市向其衛星城和小城市推進；中介服務、物業管理將快速發展；房地產業從數量增長型向數量、質量效益并重轉化。隨著WTO各項有關條款的兌現和落實，包括房地產業在內的我國經濟各方面都將發生新的變化。國民經濟的持續增長和居民消費結構的提升，為房地產業提供了高速發展的機會，也使房地產業面對著更加激烈的競爭。
波特五力模型理論
一個行業除了受到總體環境的影響外，還受自己特殊的行業環境影響。哈佛商學院的邁克爾·波特教授對競爭環境結構作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認為五種競爭力量決定某一行業的吸引力。這五種力量是：進入者的威脅；替代產品的威脅；買方的討價還價能力；供應商的討價還價能力；現有競爭者的競爭能力。
五力模型是用來確定某一行業的競爭程度，其理論假設是行業獲利能力不是由產品屬性或產品的技術含量決定的，而是由行業的市場結構決定的。從戰略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業的競爭強度和獲利能力。但不同的行業或某一行業的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。
房地產業五力模型分析
就房地產行業而言，該行業環境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產行業和它的競爭行為。總的來說，這五個因素之間的互動關系決定了這個行業的利潤能力。
（一）新進入者的威脅
1.進入障礙。加入WTO導致外資、外商進入我國房地產業的壁壘降低，從而對我國房地產發展商構成極大威脅。由于對所有外來企業實行國民待遇，國外房地產企業及其相關聯的建筑安裝、中介服務企業以及金融、保險機構將大舉進軍中國，市場競爭機制的引進，將給國內企業帶來前所未有的壓力。對大多數企業來說，由于缺乏市場競爭力和規模擴張力，勢必被迫退出房地產市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數發展商來說，不只是一種挑戰，而是面臨十分嚴重的生存危機。
2.產品差異化。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業的產品是獨特的。這種認知會給企業帶來進一步服務的機會，使廣告變得有效，企業也將可以經驗豐富其他公司向顧客提供產品和服務。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產品的忠誠，它們經常采用更低的價格相抗衡，隨之企業利潤相應減少。我國房地產業中的各個企業，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現差異化戰略，企業需要付出相當的努力。房地產企業要想在競爭中脫穎而出，強化特色經營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務，比較優勢就轉化為競爭優勢，或進一步轉化為企業的核心競爭力。
3.資本要求。在新的行業競爭，要求企業有足夠的資源投入。即使新的行業很有吸引力，企業也可能沒有足夠的資本成功進入市場，尋求合適的市場機會。而房地產業就是這樣的企業，它要求企業有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產業也是很困難的。
4.政府政策。國家對房地產業的運行與操作規則給予了相應的規定，作為新進入者要密切關注政府的政策法規，從中權衡輕重，依政策辦事。
（二）供應商討價還價的能力
我國的住宅產業是一個巨大的市場，無論是國外的房地產開發商，還是材料、產品的供應商，都密切關注這一市場。當關稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設，房地產開發過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產品（如空調、電梯）和衛生潔具，隨著關稅的降低和各類進入產品限制條件的放寬，國外產品將大量充斥國內市場，并對國內產品產生巨大沖擊，首當其沖的就是導致國產商品的價格下降。單就房地產產業來說，這或許是有利的。
（三）買方討價還價的能力
企業作為供給方，總是想方設法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產市場是需求遠遠大于供給。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發商看準的是這些人的需求。因此我國房地產市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發商來說是較弱的。
（四）當前競爭對手之間競爭的激烈程度
行業內的企業相互制約，一個企業的行為必然會引發競爭反應。因此，企業為了追求戰略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業受到挑戰，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業內激烈的競爭行為就不可避免。同一行業中的企業很少有相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業會在顧客認為有價值的、企業擁有競爭優勢的方面，努力使自己的產品與有競爭能力者的不同。價格、質量和創意等都是展開競爭的主要方面，當然不同的行業展開競爭的方面不同。
1.同行企業的數量。有很多公司參與競爭的行業，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業如果只有幾個規模和力量相當的企業，也會有競爭。房地產行業應該就屬于后者。一般情況下，某地房地產行業都是由房地產市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本經驗豐富和差異化融合在一起的能力，對于維持企業競爭優勢是至關重要的。與單純依賴某一主導戰略的企業相比，能夠成功地執行成本經驗豐富與差異化戰略整合的企業，會處于一種更加有利的位置。
2.行業增長程度。當一個市場正在成長的時候，企業會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產業市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環境、設計、物管，當然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。
3.高額固定成本。房地產是個特殊的行業，它的“產品”就是固定資產，耗資大，風險大。一般而言，這一點阻止了進入此行業的企業的數量，使得該行業相對其他行業競爭程度小。
4.高的退出成本。房地產業的特殊性決定了，一旦進入這個行業，特別是已經開始進行房地產開發，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經投入，真正的“產成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發生，就要進行周密的開發前的可行性分析與規劃。
通過對房地產五種力量的分析，投資主體應該能夠對該行業的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強，行業中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業通常具有高的進入障礙，供應商和買方沒有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。從文中對房地產業的五力模型分析可知，房地產業是一個十分有吸引力的行業，這也是房地產業成為熱點原因所在。
房地產行業論文:房地產行業壟斷性分析論文
摘要：中國房地產市場是區域性壟斷或寡頭壟斷的市場，可以使用哈佛學派的主要理論S-C-P范式來研究我國的房地產業產業組織問題。不同的土地出讓方式決定了房地產市場結構，所以我們根據地塊大小、距離遠近等的這種出讓方式不同來分析各種情況下的市場行為和市場績效。房地產行業反壟斷政策的制定的依據和內容也存在“馬歇爾沖突”，考慮中國房地產企業是規模經濟不變的情況下，對壟斷進行拆分是對社會有利的選擇。具體操作上：不要大面積拍賣土地，改為小塊拍賣出讓，引進多家開發商鼓勵競爭，對打破壟斷更有現實意義。
關鍵詞：房地產；壟斷；產業組織理論
一、導論
根據主流產業組織理論，哈佛學派的主要理論S-C-P范式，市場結構（Structrue)決定市場行為(Conduct)，市場行為決定市場績效(Performance)，具有單向的因果關系；而芝加哥學派提出結構、行為、績效三者之間應為雙向因果關系，認為市場績效起著決定性作用，企業效率的不同導致不同的市場結構，高集中度的市場是高效率、低成本的結果，一個持續高利潤率的產業可能是該產業中企業高效經營所致，否則會招致其他企業大量進入而降低利潤率。那我國房地產業的產業組織分析到底是適用哈佛學派還是適用芝加哥學派呢？
根據競爭和壟斷程度的不同，一般把市場分為四種類型：(1)競爭市場；(2)壟斷市場；(3)壟斷競爭市場；(4)寡頭壟斷市場。寡頭壟斷市場是指一個市場中只有少數幾個廠商相互競爭，且新廠商的進入是受到阻礙的，各廠商生產的產品可以有差別，也可以是沒有差別的。我國的房地產業是怎樣的市場類型呢？
高洪文(2007)通過勒納指數的實證研究方法，得出中國房地產行業的確存在壟斷特征的結論[1],李宏瑾(2005)指出，中國房地產市場的壟斷程度相當嚴重，雖然隨著市場經濟進程的深入和經濟的發展,房地產市場的競爭狀況逐漸好轉,但這一過程非常緩慢[2]。余凱（2007）指出，中國房地產市場是一個區域性市場，在此區域市場中有著很高的市場集中度，中國房地產市場存在較高的進入障礙（主要是土地資源壁壘和行政管理壁壘），房地產產品的異質性，決定了中國房地產市場是一個寡頭壟斷的市場。并且從巨額的沉淀成本、區域寡頭壟斷分析了寡頭壟斷的必要性和可能性。得出價格合謀下的非價格競爭是中國房地產價格居高不下的一個根本原因[3]。林素鋼、崔秀琴（2007）指出，中國房地產市場壟斷的表現:土地市場的壟斷，房地產廠商集中度較高，房地產產品的自然壟斷，房地產市場信息的壟斷，房地產商品中商品住房供給方式的壟斷[4]。以上文章說明中國房地產市場是區域性壟斷或寡頭壟斷的市場。
中國盡管市場上開發商數量眾多，但房地產這一特殊商品在各個地區之間是不能流動的，所以他們實際上并非在同一市場上競爭，構成競爭的只是相鄰的少數幾家開發商，表現出相鄰競爭態勢，所以可以說中國房地產市場是區域性壟斷或寡頭壟斷的市場。這個區域可以是一個市，但更可能是市中更小的一個區域。現在中國房地產市場存在的價格領袖制，實際上就是價格合謀或價格勾結，而價格合謀的實質就是壟斷，開發商形成的“聯盟”主要是“價格聯盟”,余凱(2007)也對此進行了分析[5]。
二、基于S-C-P范式分析我國的房地產業
對于土地出讓的方式，2001年，國務院15號文件明確規定，經營性用地必須實行招標拍賣掛牌的出讓形式。只要有資金支持，有意投資房地產的任何個人、法人，都可以通過土地“招拍掛”的形式獲得土地。
我們現在考慮另一種具體的土地出讓方式——地塊大小對房地產市場的影響。房地產市場結構的基礎是土地的出讓方式。不同的土地出讓方式決定了房地產市場結構，所以我們根據地塊大小、距離遠近等的這種出讓方式不同來分析各種情況下的市場行為和市場績效。
我們可以根據出讓地塊大小、距離遠近等將土地的出讓方式分類為下表：
可以看出，土地的出讓方式在房地產市場中起著決定性的作用。當前，中國房地產企業“圈地”規模的日趨擴大，這是與我國現在的土地出讓制度相對應的。拍得大塊地的“地王”事實上就是區域的地產壟斷者。這種土地出讓制度至少會帶來兩個問題：及時個問題是所能容納的房地產企業的數量相對減少，不利于競爭的提高；第二個問題是大規模的土地購置以及開發所需的巨額資金壁壘將很多房地產企業、特別是中小規模的房地產企業排斥在外，容易強化部分開發商的壟斷地位。
政府在土地出讓上，應控制過大規模地塊的整體出讓，即使是相對較大規模地塊的出讓就可以將大塊地切分為若干規模適中的地塊，將大項目拆分為中小項目，由不同的開發企業開發，這樣才能在一定程度上緩解我國房地產壟斷和競爭不足的現狀。這也是房地產調控的一個新思路。
三、房地產行業反壟斷政策的制定的依據和內容
對于一個壟斷產業，應該是采取打破壟斷還是采取價格管制呢？我們分以下幾種情況討論：
需要具體討論的是壟斷產業3，因為他具有規模經濟，規模經濟和打破壟斷存在一定的矛盾，所以要看社會總體的利益考慮是否拆分。
“馬歇爾沖突”即規模經濟和壟斷的弊病之間的矛盾，即企業追求規模經濟的結果是壟斷的發展，壟斷反過來又會阻礙價格機制，扼殺自由競爭，使經濟活動失去活力，破壞資源的合理分配?！榜R歇爾沖突”所提出的競爭的活力和規模經濟之間的關系，正是現代產業組織理論所關注的核心問題。
我們可以根據“馬歇爾沖突”提出一個新的評價市場效率的標準：以價格為中心的市場效率的標準。即把價格作為社會利益的代表，低的價格就是對社會有益的價格，公共政策的制定應該以提高社會福利即降低產品價格為目的。
如下圖所示，向右下傾斜的LAC代表行業的規模經濟。SAC1代表一個廠商壟斷時的情形，較陡的需求曲線D1代表對市場較強的控制力，此時均衡點E1對應的價格是P1。SAC2代表多個廠商寡頭或壟斷競爭時的情形，較緩的需求曲線D2代表對市場較弱的控制力，此時均衡點E2對應的價格是P2。
我們可以看到，隨著LAC、D1、D2的斜率的不同，以及SAC1、SAC2形狀的不同，P1、P2的大小也會不同。壟斷拆分以后，企業的短期成本曲線SAC1變為SAC2，規模經濟下降，但是企業的市場力量下降。產品價格到底是上升還是下降還得看兩種效應哪個大。
如果把價格作為社會利益的代表，低的價格就是對社會有益的價格。那么我們就認為如果P1P2說明壟斷下的規模經濟的效應小于市場力量的效應，不能提供更低的價格，壟斷不如拆分。
具體到中國房地產市場，由于數據很難得到或者具體情況千差萬別，所以沒有直接證據說明是規模經濟或不經濟。但是根據我們的經濟學理論，中國房地產平均開發成本和總體開發規模關系不是很大，所以考慮中國房地產企業是規模經濟不變的。
沒有任何約束的土地拍賣似乎是公平的，價高者先得，但實際上大塊拍賣卻剝奪了中、小開發商的獲得土地的權利，加大了土地的壟斷程度，也加大了房源的壟斷程度。當然在現階段，由于中國地產業僅僅是區域、局部壟斷，所以不要采取大面積拍賣土地的方式，采取小塊拍賣出讓，引進多家開發商鼓勵競爭，對打破壟斷更有現實意義。
房地產行業論文:房地產行業經濟開發管理論文
摘要：我國房地產行業經過近20年的發展作為國民經濟支柱行業的地位已經確立，市場與行業已逐漸趨向成熟與規范，開始向品牌競爭時代邁進。由于競爭的加劇與市場的不成熟，地產項目的定位還存在著產品設計雷同、概念過度傳播、傳播主題單一等諸多問題。本文在對房地產市場定位分析的基礎上，論述了房地產市場定位的具體策略和要點，并結合xx項目實際分析了如何進行有效的市場定位。
關鍵詞：房地產市場定位策略
一、房地產市場定位分析
（一）房地產市場定位的價值分析
進行的市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。
及時，的市場定位是樓盤暢銷的先決條件。進行的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。有了的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢，我們才能夠針對目標顧客群，制定相應的營銷策略。比如目前北京等地比較流行的單身公寓，目標客戶為都市單身白領，市場定位為為都市白領精心打造的高尚居所。
第二，的市場定位具有很強的市場沖擊力。比如說上述小戶型單身公寓，目標客戶十分明確，它的對象就是都市單身白領，他們對生活要求較高，是新生活的倡導者，所以單身公寓在戶型設計、配套設施、物業管理、智能化設計、裝修標準、房屋總價款等方面就要緊緊圍繞目標客戶的切實需求，滿足他們的需求，這樣，樓盤推出來才能引起目標客戶的注意，同時會產生很強的市場沖擊力。北京等地近兩年單身公寓的火爆就證明了這一點。
（二）房地產市場定位的概念分析
房地產企業的市場定位，是根據所選定目標市場上的競爭者產品所處的位置和企業自身條件，為本企業項目產品創造一定的特色，通過傳播塑造并樹立起一定的市場形象。它是樓盤暢銷的先決條件，是樓盤營銷的及時步和“綱領”，是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用。通常它包括市場細分、市場調研、品牌形象培育和賣點打造三方面的內容，其中市場細分是前提與基礎，市場調研是核心，品牌形象培育和賣點打造則是市場定位的關鍵內容。
目前許多人混淆了市場定位和目標市場兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指對市場經過細分以后，確定自己的產品所要進入的細分領域，而市場定位則是指開發商根據競爭對手樓盤在市場上所出的位置，針對消費者和目標顧客群對該樓盤的特征和屬性的重視程度，強有力地塑造本企業與眾不同的、給人印象鮮明的個性或形象，并把這種形象生動地傳遞給顧客，從而使樓盤在市場上確定適當的位置，也就是說，市場定位是開發商企業要把樓盤留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣州的一個樓盤——麗江花園，目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。
市場定位不止局限在功能特征上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上幾種集中的混合上等等。它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤“未成曲調先有情”。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。
二、房地產市場定位的具體策略
現代市場“定位”所描述的定位是一個多維的過程。根據不同的層次，它一般包括企業層而的戰略定位與項目層面的產品定位和品牌定位策略。而從策略設計的角度，定位確立的過程通常包括三個相互關聯的步驟：確立企業戰略定位、確立產品定位、和確立品牌定位。
（一）戰略定位策略
戰略定位處于企業定位的較高層，它的內容與范圍比后兩者大得多。它要解決的是企業“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三個問題。目前的地產開發企業已不可能做到在所有層面上滿足消費需求，因而必須預先在經營目標選擇上進行“舍棄”，進行差異化或集中化市場開發。如地產大鱷萬科，其定位遵循“先做減法再做加法”的思路，通過對細分市場的認識與對自身能力的評價，定位于專注做大眾住宅地產開發，不涉及商業地產等其他物業類型。由于其定位清晰執行到位，因此，在業界萬科被喻為“三流的地塊，二流的項目，的品牌，的企業”。又如中國當代知名地產企業陽光100，始終堅持自己的市場定位在“城市新興地帶”開發“新興白領住宅”，堅持大盤開發、堅持一致化產品風格和堅持細分市場的個性化策略。
（二）產品定位策略
一個樓盤的建造，有規模之分，有產品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。產品定位是將具體產品定位在消費者心中，如消費者產生類似需求，就會聯想起這種品牌的產品。它是品牌與公司定位的物質基礎，因為消費者必須通過產品為媒介才可能在頭腦中建立起鮮明形象。具體到房地產產品定位，就是在選擇和確立目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化過程，在相應固定目標客戶中對樓盤的亮點子以發掘，并將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳。樓盤產品定位的需求面是因項目的檔次、價格、區域、品質等綜合性價比因素而異。房地產定位的關鍵，就在于抓住主要目標消費群體的主要利益需求，針對性地進行產品開發。它通常包括項目開發定位、價格定位和品質定位。其中價格定位的與否是決定消費者是否購買產品的重要因素，直接聯系著企業的利潤，決定著產品在市場上的競爭力。策略共有九種：即高質高價定位、高質中價定位、高質低價定位；中質高價定位、中質中價定位、中質低價定位；低質高價定位、低質中價定位、低質低價定位。據調查，房地產的購買因素中，價格因素占30%，可見，價格始終是消費者最關心的要素之一。而從特性來分，品質涵蓋了產品的選料、生產、加工、包裝和消費全過程，產品質量包括性能、壽命、性、安全性、經濟、外觀等；從功能來分，有實用功能、方便功能、舒適功能、耐用功能、安全功能、心理功能等。
（三）品牌定位策略
隨著消費者需求的日趨差異化、多樣化、復雜化、個性化，人們重視“情緒價值”勝過“機能價值”，這導致了房地產品牌時代的到來。品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均從產品的使用價值出發，但又不局限于其使用價值，不僅僅停留在實惠、多功能、耐用上，更講究品位，要求產品既有實用功能、藝術功能，又要有情感功能，從而給消費者以美感和遐想。這就要求房地產企業在定位時，要有新思想、新內涵和新概念，賦予房子靈魂。同時，在傳播時由于消費者接收信息的渠道繁多及多樣化的人群生活方式，必須進行差異化傳播，才能使項目脫穎而出。在業界，廣州“美林海岸花園”通過對市場的精準把握，以“休閑”為主題，協助消費者掙脫了城市的牢籠、喧鬧的氣氛，將業主帶到了一個充滿陽光、沙灘、清新空氣和綠色的大型園林社區；而珠江地產的“旭景70年代家園”，則真切把握到日標消費群體內心深處的需求，既而以70年代人的心理文化特質為主題進行品牌推廣活動，以獲得年輕消費群體的身份認同，使其成為廣州炙手可熱的樓盤。
值得注意的是，企業市場定位策略順序與消費者感知的順序恰好相反，因為消費者總是通過對企業實際產品的消費，才建立起品牌的聯想，既而在“頭腦階梯”中得到一階之地，才可能樹立起對公司的美好印象。其中產品定位是基礎，公司定位是產品定位與品牌定位的集成，它對前兩者起著強化的作用，更可以成為企業巨大的無形資產。
三、房地產市場定位要點分析
縱觀國內房地產項目開發的市場定位存在著不注意維護品牌的核心價值、定位不準、定位不足等誤區，企業往往未進行有效目標市場調研與客戶細分，主觀按照自己的認識進行產品的設計與開發，結果與期望大相徑庭。
（一）市場定位要根據目標顧客群的需求做出細分
市場定位是通過為自己的樓盤創立鮮明的特色或個性，從而塑造出獨特的市場形象來實現的。樓盤的特色或個性有的可以從樓盤的實體上表現出來，有的可以從消費者的心理上反映出來，有的表現為價格水平，有的是質量水準等等，所以，開發商在進行市場定位時，一方面要了解競爭對手樓盤有何特色，另一方面要研究目標顧客群對該樓盤的各種屬性的重視程度，了解目標顧客群的實際需求情況，將兩方面結合起來進行分析，才能確定樓盤的特色或獨特的形象。
定位通常表示做出公開的決策，忽略市場的其他部分，而集中于某些細分市場，采取明確的、有意義的定位的結果就是集中于目標細分市場，而不被其他細分市場的反應束縛。將市場進一步細分，并且針對非常特殊的市場是可能的。最近一些研究表明，在一個品牌的同一個廣告中宣傳幾個不同的特征，可以使品牌讓人看上去與其他同類產品差別更大，可被看作一個特殊產品或此類產品中的一個子類，甚至被看作與標準產品根本不同的產品。[論文網]
（二）市場定位語言要精煉，切中要害
市場定位語言應該言簡意賅，而不要羅嗦，讓人感覺恰到好處，這樣才能引起市場的共鳴，達到促銷的目的。否則，在鋪天蓋地的房地產廣告中也不會引起消費者的注意。與此同時，有效的廣告要堅持下去。一個廣告經理通常會對一個定位戰略感到厭煩，希望進行一些改變，但廣告的個性和形象就如同一個人一樣，是許多年發展起來的，時間的持續價值不能被忽略。
（三）市場定位要充分結合項目的實際情況，定位要與其相吻合
一個或一系列象征可以具有很強的聯系性，在定位決策前應當考慮。一個定位目標應當是可操作的，并且是可衡量的。有些營銷者將自己的產品假定為它根本不是的事物，以期利用市場需求或機會，這種定位看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸于失敗。在將產品定位前，考慮不同競爭對手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析，什么細分變量最相關?什么利益點細分最相關?假如不考慮項目的實際情況，不考慮企業的實力情況，而是盲目追求時尚，這樣的市場定位將會不倫不類，給客戶留下虛假印象，不但起不到畫龍點睛的作用，還會影響樓盤的后期市場推廣。
四、實例分析
（一）xx公司市場定位背景分析
及時，xx市房地產行業背景分析
xx市房地產業的發展起步于1990年前后，1998年以前一直處于總量小、增長慢的低速發展階段，1998年以后，在國家實施宏觀調控等一系列政策的推動下，xx市地產的整體發展速度增長很快?？傮w來講，xx市房市雖有所波動，但供求基本平衡，己進入較為穩定的快速發展時期，發展態勢良好。
xx市住宅市場還呈現如下特征：①區域市場格局被打破，三外企業（外埠、外企、外行）紛紛進入，市場競爭日益激烈；②板塊化競爭格局形成。Xx市現已形成東郊、北郊、西郊、南郊、城區五個大的區域市場，同時在區域市場內部又細分出許多各具特色的板塊；③住房出現郊區化的趨勢，城南逐步成為“富人”聚集區；④產品類型中中、小戶型市場需求也急劇釋放，購房者已由前兩年單純的追求低單價到現在要求低總價，但中等戶型、中大戶型仍然保持傳統的強勢消費；⑤開發規模追求人型化，配套設施更加完善，市場漸入品牌競爭和大盤時代；⑥住宅檔次和價格出現兩極分化趨勢，高端地產市場反應熱烈，xx市南郊己逐漸形成品質住宅群，連體別墅等高尚住宅發展前景良好；⑦房地產項目同質化趨向明顯，可替代樓盤及新開樓盤不斷增加，吸引潛在客戶的購買注意力成本增加，項目樓盤銷售壓力增大。⑧二級市場將開放，高中低消費梯隊正式形成。
第二，xx公司與項目基本情況
xx房地產開發公司成立于xx年，注冊資金xx萬元人民幣，確立了以房地產為核心的發展戰略，將住宅開發作為主導方向。擁有建筑，上木工程，財務管理等專業管理人員40人，其中具有中級以上職稱25人，人員平均年齡38歲。截止到2006年底公司累計竣工面積30萬平方米，連續四年來建筑工程合格率達，成為xx市房地產市場的領軍企業。公司目前運作的項目主要有嘉利花園、嘉業家園、嘉騰大廈、湖濱別墅等。開發項目良好的發展前景和豐富的土地儲備為湖濱公司的長期可持續發展提供了保障。
xx項目為公司的大型不動產投資項目。項目地塊所在區域空氣清新、環境優美，項目地塊面積較大，周邊配套不完善。項目地塊的位置相對較為偏離市區。公司于2000年8月取得本項目用地，擬作民用住宅開發，共征地813.338畝。北邊是xx旅游度假區，南邊是xx自然保護區，東邊為廣闊的農田，西邊緊鄰大學城。
（二）xx項目市場定位分析
及時，顧客定位。由于xx項目區位自然、人文、市場環境優勢適宜面對中高端人群開發附加值更高的產品，且xx市高端地產呈走熱趨勢，xx項目與旅游生態的區域發展目標定位相符合，區域內高端住宅板塊形成。所以xx項目目標消費群體定為講究文化與生活品位的中高收入人群，即“白領、社會精英、知識英才和頂級貴族”階層。其群體消費特征是，①人群特點。25——50歲，大多為男性，高文化、高中收入、高社會地位，注重生活品質與個人隱私，有家庭子女、社交廣泛且有特定交際圈，屬于典型都市成功人士；②購買動機。希望脫離普通生活與公務打擾，渴望高品質的生活質量，注重安全感與個人隱私，注重家庭幸福，注重自然環境與物業服務，部分為投資型心理，熟悉項目地風土人情，對xx旅游渡假區板塊未來發展有良性期待。③職業。官員、律師、私營企業老板、外企金領或國有企業領導、外來投資人士等。
第二，產品定位。Xx項目消費群體存在大面積置業需求、崇尚高消費住宅類型、對價格不敏感，講究講究生活品質與格調，且具有開發高尚住宅先天的自然、人文和市場環境的區位優勢，南郊“富人區”聚集效應大，板塊內樓盤絕大多數都是聯排別墅、獨立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層。所以xx項目的產品定位為開發滿足中高端客戶需求的低密度、低容積率的高尚景觀型住宅園區。
第三，品牌定位。Xx項目區位文化優勢明顯，而建筑與文化的結合，是房地產發展的必然結果。在競爭對手分析中不難看出，板塊各樓盤顧客定位均為中高收入人士、名稱特色、建筑風格等也共享歷史文化內涵，很難做到差異化賣點。顧在產品類型方面，xx項目可作為xx市“首家TOWNHOUSE”，地產行業的層次與發展水平。企業營銷必須配合這一產品差異點進行大力傳播，以使這一特征深入人心，使消費者產生“TOWNHOUSE=xx項目”的品牌聯想。
[11]張衛星.論經濟性住宅的市場定位及啟動房地產市場的有效措施[J].北京工業大學學報,1999,(S1).
