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篇1
住房地震保險是指對由地震造成的居民個人住房及相關財產損失提供保險保障的制度。從廣義上說，地震保險既可以針對財產損失，也可以針對人身損失。由于人身保險合同往往將地震風險列為承保范圍，而財產保險并非如此，因此從狹義上說，地震保險往往單指財產保險。住房地震保險是狹義地震保險的一部分，其承保的標的是居民個人財產，而非企業或者其他組織的財產(見圖1)。
嚴格來說，地震對于商業保險公司來說是不具可保性的風險。主要原因在于：(1)缺乏大量同質的、獨立分布的風險暴露，不適宜運用大數法則；(2)地震風險造成的損失異常難以預測，特別是幾乎無法準確估計風險事故發生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個保險公司難以承擔；(4)地震保險的保費往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因為如此，完全依靠商業保險體系承保地震風險十分困難，特別是如果期望在地震多發地區建立覆蓋面很廣的保險補償制度時，政府的參與和引導就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保險制度主要存在于三個國家和地區，即美國加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險制度都是在某次特大地震發生之后2年之內建立起來的，并具有一些共同之處：
1.實質上都是一種住房地震保險制度，即承保的標的都僅限于居民住房及其相關家庭財產，不包括企業或其他組織的財產(在這些國家和地區，企業或其他組織財產所面臨的地震風險一般都由商業保險體系予以承保。)；
2.建立的目標都在于提供居民支付得起的地震保險產品，具體設計中都對最高賠償額、免賠額等做出了詳細規定；
3.政府通過立法和成立專門機構等形式對地震保險制度的設計、規劃以及行政管理起到了主導作用；
4.商業保險公司參與具體的運作，包括代收保費或者提供理賠服務等；
5.都包含較為復雜和完備的再保險安排。
另一方面，這三種地震保險制度也存在一些細微的不同(見下表)，主要表現為：
1.政府承擔責任的程度。在美國加州和日本，政府和商業保險公司共同分擔對地震保險的責任，在新西蘭，住房地震風險則更多地由政府承擔。具體說來，加州設立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險，政府雖然通過派人參加地震局委員會來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運作都由會員保險公司負責提供。在日本，地震保險的所有風險都由國家設立的日本地震再保險公司(JER)給予再保險，相應損失則由政府、保險公司和JER共同分擔。在新西蘭，住房地震保險由新西蘭地震委員會(EQC)負責管理，政府承擔全部的賠償責任，商業保險公司只提供代收保費的服務。
2.強制保險的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險制度都包含著一定的強制成分，但具體內容有所不同。在加州，房主是否購買地震保險是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險公司)購買是自愿的，保險公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險公司的承保行為是強制的，即只要加州房主選擇購買，經營家財險業務的保險公司就必須向其提供住房地震風險的保障。在新西蘭，凡是購買了家庭財產火災保險的房主，就必須購買住房地震保險，即地震保險的強制性建立在普通家財險的購買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購買住房地震保險，但商業保險公司一旦承保，則必須向日本地震再保險公司進行分保，即分保行為是強制的。
二、當前我國住房地震風險的承?，F狀和問題
1996年之前，我國保險公司提供的企業財產保險和居民家庭財產保險的保障范圍中覆蓋了包括地震在內的各類巨災風險因素。但從1996年開始，隨著保險市場化改革的啟動，行業監督管理機構從控制和防范保險公司經營風險角度出發，限制保險公司大范圍開辦地震保險，地震保險業務僅以個案特別審批的形式開展。2000年，保監會將地震險剔出了財險主險合同，只有部分保單以附加險承保。當前在特別約定下，我國財險市場上少數家財險和房貸險保單提供地震風險的承保。一是人保財險、大地財險等公司在個別地區試點推出了“居家無憂”、“大地解憂”等針對家庭財產的地震保險；二是少數公司因為客戶的特別要求會將地震風險納入房貸險的承保范圍。考慮到當前我國商業保險公司所提供的大多數企業財產保險和家庭財產保險中均將地震風險列為除外責任，商業保險機構和政府都沒有承擔實質的責任，因此可以說現階段我國并沒有建立真正的地震保險制度，只是存在極少數特別約定情況下的地震風險承保行為。
具體來說，這種個別的地震風險承保行為存在如下問題：
(一)政府的職責缺位
國際經驗表明，在使得地震之類的巨災風險從不可保轉變到可保的過程中，政府和商業保險企業的作用缺一不可。政府的主要作用體現在頒布法律法規、設計整體框架、制定相關標準、確立監管規則等方面，有時還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業保險公司承擔。反觀我國，巨災保險體系至今推進緩慢的根本癥結在于政府職責的缺位以及對于政府應該承擔何種職責認識不清。具體表現為：(1)缺乏相關的巨災保險法律法規；(2)缺乏專門的巨災保險管理機構；(3)缺乏巨災保險的整體規劃，未納入到國家災難風險管理體系的災前防范環節中；(4)政府未明確在巨災保險體系中與商業保險公司的職能劃分；(5)在巨災保險的再保險安排方面沒有明確規定和作為；(6)缺乏相關的財稅優惠政策，例如對計提巨災保險準備金、免征巨災保險保費收入的營業稅等方面缺乏相關政策。可以說，1996年之后我國地震保險制度的缺失是在保險市場不斷壯大、保險機構對風險和收益的認識逐步加深但政府未能發揮應有作用的背景下，保險監管機構以及保險公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發揮了應有的作用，提供了必要的支持，相信保險行業自身也會有動力提供地震巨災保險，畢竟有效的巨災保險體系對于保險公司更好地服務客戶、拓展相關業務、增加運作資金、承擔更多的社會管理職能等方面都大有裨益。
(二)缺乏強制性
住房地震保險的保單數量必須足夠大，才能形成一個足夠大的分擔風險的團體，緩解承保過程中的逆選擇風險(逆選擇風險是指只有那些經常遭受損失的人才會通過保險尋求保護。)，并實現國內地震風險保障的“廣覆蓋”目標。從這個意義出發，住房地震保險制度應該包含一定的強制性因素。2006年之前，我國家財險市場中的房貸險投保具有強制性要求。央行在1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規定：以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。此后相當長時間內，銀行都將購買房貸險作為借款人申請房貸的必要條件之一(基本房貸險一般不保地震，主要保火災、爆炸、暴雨、臺風等條款列明的13種自然災害，但個別情況下會應借款人要求，將地震險列為拓展條款。)。2006年銀監會下發通知，規定房貸險采取自愿繳納，不再強制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險。自此，我國家財險的投保和承保行為中不再有任何強制性的因素存在。由于多數公眾保險意識不強，存在僥幸心理，家庭財產保險的投保率很低，在貸款買房時投保房貸險的購房者也變為極少數。另一方面，保險公司出于費率難以計算、潛在損失過大等現實考慮，也不愿意主動提供地震風險的承保。在供需雙方的保險意愿都不強烈的情況下，加上市場化改革以來家財險費率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國保險業家財險的保費收入持續下降(房貸險保費收入一般歸類在家財險收入中進行統計。)。2003年，家財險保費收入19.42億元，占財險公司全部保費收入的2.23%；2007年在其他險種多為兩位數增長的前提下，家財險保費收入僅為17.01億元，占財險公司全部保費收入的0.82%。
(三)相關配套制度極不完善
住房地震保險制度的建立是一個系統工程，涉及到方方面面，目前我國在相關配套制度的建立和完善方面還存在相當多的問題，主要表現為：(1)住房建設中存在制度性缺陷。盡管我國政府自1989年起就出臺法規，要求建筑物的設計標準需要達到一定的防震能力，但根據現行規定，新建商品房的竣工質量驗收實行由開發商自行進行、工程監理資料備案制度，開發商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付。由于這一規定，現實中不少樓盤要么在設計時沒有嚴格遵守防震標準，要么在建設過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實際抗震性能，增加了保險承保的難度。(2)缺乏對地震風險的有效評估。對巨災風險進行承保必須建立在對巨災損失進行有效評估的基礎上。巨災風險的評估不同于簡單的災害圖繪制或者描述，不僅應該包括地震等巨災事故發生的位置、發生的頻率、嚴重程度等內容，還應該包括可保性的分析，包括易損性(特定災害強度下的損失程度如何)、價值分布(受損區域的財產價值集中狀況如何)等內容。我國盡管有豐富的地震歷史數據，但在地震數據與保險數據進行有效對接方面做得很不夠，使得從保險角度對地震風險進行有效評估十分困難。(3)風險轉移機制單一。地震等巨災風險事故發生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴重，即使在全球范圍內也很難完全分散，依靠傳統的再保險手段作為風險轉移機制已經遠遠不夠。目前國際上的一個整體趨勢是借助資本市場的容量擴大承保能力，并通過長期融資安排穩定保費支出，其中巨災債券就是目前最普遍應用的創新型風險轉移工具。反觀我國，風險轉移機制單一，仍然主要依靠再保險安排，缺乏與資本市場對接的、更強有力的風險轉移和融資工具。
三、政策建議
1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險體系。該體系主要由國家主導的地震保險和商業地震保險共同構成。其中，國家主導的地震保險體系應面向全國建立，以“廣覆蓋、低保障、保費可負擔”作為基本原則，對象主要是居民的住房及其必要財產；商業地震保險體系承擔基本保障之外的額外保障，并且對企業財產以及重大項目的地震風險進行承保。
篇2
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任?？偟目磥恚覈抠J保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。
二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業務，并從中收取手續費。而這種行為有不少負面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業銀行，使商業銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次，按照現行我國保險兼業管理要求，一家兼業人只能為一家產險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業人炒作保險公司。但是實踐中商業銀行多為數家，按照各保險公司所支付手續費的高低和商業銀行合作關系的親疏來決定業務分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續費或進行所謂“公關”，從而加大了經營成本。商業銀行獲得的收益遠大于保監會規定的8％的手續費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續費又導致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風險。
我國房貸保險與美國等發達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質，其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局、退伍軍人事務部提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關系混淆不清。
我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發展，但是其法律關系仍不甚明晰。
財產保險是指為防止由于意外災禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產的保全是商業銀行實現抵押權的基礎，當房地產價值減少時，商業銀行就可以根據保險單和抵押協議，憑第一請求權人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產保險為主。根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內保險單由貸款人保管?！痹趯嵺`中該險種保險責任范圍一般限于火災、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等自然災害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業銀行濫用其優勢地位的壟斷行為。二是現行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通，或當房地產作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業務，后因總公司認為風險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區別的。凡權利人要求保險人擔保債務或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產金融市場上，商業銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者收人流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。而目前我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關法規
針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監會聯合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構。而在這部法規中應當合理設定三方面的內容。
（一）導入國家信用，完善險種安排
應當改變我國房貸保險以保障商業銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產金融市場的基本一環，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權利義務關系。而且，房貸保險應當具有一定的社會福利性質，應當導入國家信用，構建類似西方國家政府保險與商業保險并重的保險機制。適應我國國情，政府的政策性保險機構可主要定位于為中低收入者提供優惠的保險服務，而商業性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現房貸保險發放的標準化，提高房貸保險的規模效益。同時保監會應加強對其業務活動的監管。
而商業性房貸保險的險種安排應當有一個大體的設計。財產險、信用壽險、保證險應當有一個明確的界定（特別是對其責任范圍），以體現《保險法》誠實信用、權責對應的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規模開展，信用人壽險應當是主攻方向之一，而且應當進行險種創新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應社會需求。
（二）設立保險準備基金，規范房貸保險業
美國房貸保險行業實力雄厚、經營穩健，這得益于制度上要求保險公司保持設立三個相互獨立的準備基金用于償付保險金：一是意外風險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災難性損失理賠，保費收入的一半應投入此基金，從而保證了在由于如經濟衰退引起的高風險發生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現拖欠和無力償還債務。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產變化的預期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應當要求保險公司設立保險準備基金以規范房貸保險業。
（三）完善房貸保險的基本制度
應當改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權。對于購房者來說，應當享有是否購買房貸保險的選擇權，而不應設立如目前我國對財產險的強制要求，以體現保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權，以實現房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應有一定的選擇優質保險公司的優質保險的權利；對于保險公司來說，其也應有根據購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質量來決定是否承保的權利，并且還有選擇機構的權利，以避免商業銀行的不當行為。
2.保險金額與保險費率。應當改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才?！?，維持購房者權益。由于住房貸款的低風險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限。在財產險中保險期限應當根據現房抵押貸款與期房抵押貸款區別對待。如果是現房，房貸保險期限應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
篇3
一、住房地震保險的內涵及其國際比較
住房地震保險是指對由地震造成的居民個人住房及相關財產損失提供保險保障的制度。從廣義上說，地震保險既可以針對財產損失，也可以針對人身損失。由于人身保險合同往往將地震風險列為承保范圍，而財產保險并非如此，因此從狹義上說，地震保險往往單指財產保險。住房地震保險是狹義地震保險的一部分，其承保的標的是居民個人財產，而非企業或者其他組織的財產(見圖1)。
嚴格來說，地震對于商業保險公司來說是不具可保性的風險。主要原因在于：(1)缺乏大量同質的、獨立分布的風險暴露，不適宜運用大數法則；(2)地震風險造成的損失異常難以預測，特別是幾乎無法準確估計風險事故發生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個保險公司難以承擔；(4)地震保險的保費往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因為如此，完全依靠商業保險體系承保地震風險十分困難，特別是如果期望在地震多發地區建立覆蓋面很廣的保險補償制度時，政府的參與和引導就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保險制度主要存在于三個國家和地區，即美國加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險制度都是在某次特大地震發生之后2年之內建立起來的，并具有一些共同之處：
1.實質上都是一種住房地震保險制度，即承保的標的都僅限于居民住房及其相關家庭財產，不包括企業或其他組織的財產(在這些國家和地區，企業或其他組織財產所面臨的地震風險一般都由商業保險體系予以承保。)；
2.建立的目標都在于提供居民支付得起的地震保險產品，具體設計中都對最高賠償額、免賠額等做出了詳細規定；
3.政府通過立法和成立專門機構等形式對地震保險制度的設計、規劃以及行政管理起到了主導作用；
4.商業保險公司參與具體的運作，包括代收保費或者提供理賠服務等；
5.都包含較為復雜和完備的再保險安排。
另一方面，這三種地震保險制度也存在一些細微的不同(見下表)，主要表現為：
1.政府承擔責任的程度。在美國加州和日本，政府和商業保險公司共同分擔對地震保險的責任，在新西蘭，住房地震風險則更多地由政府承擔。具體說來，加州設立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險，政府雖然通過派人參加地震局委員會來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運作都由會員保險公司負責提供。在日本，地震保險的所有風險都由國家設立的日本地震再保險公司(JER)給予再保險，相應損失則由政府、保險公司和JER共同分擔。在新西蘭，住房地震保險由新西蘭地震委員會(EQC)負責管理，政府承擔全部的賠償責任，商業保險公司只提供代收保費的服務。
2.強制保險的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險制度都包含著一定的強制成分，但具體內容有所不同。在加州，房主是否購買地震保險是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險公司)購買是自愿的，保險公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險公司的承保行為是強制的，即只要加州房主選擇購買，經營家財險業務的保險公司就必須向其提供住房地震風險的保障。在新西蘭，凡是購買了家庭財產火災保險的房主，就必須購買住房地震保險，即地震保險的強制性建立在普通家財險的購買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購買住房地震保險，但商業保險公司一旦承保，則必須向日本地震再保險公司進行分保，即分保行為是強制的。
二、當前我國住房地震風險的承保現狀和問題
1996年之前，我國保險公司提供的企業財產保險和居民家庭財產保險的保障范圍中覆蓋了包括地震在內的各類巨災風險因素。但從1996年開始，隨著保險市場化改革的啟動，行業監督管理機構從控制和防范保險公司經營風險角度出發，限制保險公司大范圍開辦地震保險，地震保險業務僅以個案特別審批的形式開展。2000年，保監會將地震險剔出了財險主險合同，只有部分保單以附加險承保。當前在特別約定下，我國財險市場上少數家財險和房貸險保單提供地震風險的承保。一是人保財險、大地財險等公司在個別地區試點推出了“居家無憂”、“大地解憂”等針對家庭財產的地震保險；二是少數公司因為客戶的特別要求會將地震風險納入房貸險的承保范圍。考慮到當前我國商業保險公司所提供的大多數企業財產保險和家庭財產保險中均將地震風險列為除外責任，商業保險機構和政府都沒有承擔實質的責任，因此可以說現階段我國并沒有建立真正的地震保險制度，只是存在極少數特別約定情況下的地震風險承保行為。
具體來說，這種個別的地震風險承保行為存在如下問題：
(一)政府的職責缺位
國際經驗表明，在使得地震之類的巨災風險從不可保轉變到可保的過程中，政府和商業保險企業的作用缺一不可。政府的主要作用體現在頒布法律法規、設計整體框架、制定相關標準、確立監管規則等方面，有時還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業保險公司承擔。反觀我國，巨災保險體系至今推進緩慢的根本癥結在于政府職責的缺位以及對于政府應該承擔何種職責認識不清。具體表現為：(1)缺乏相關的巨災保險法律法規；(2)缺乏專門的巨災保險管理機構；(3)缺乏巨災保險的整體規劃，未納入到國家災難風險管理體系的災前防范環節中；(4)政府未明確在巨災保險體系中與商業保險公司的職能劃分；(5)在巨災保險的再保險安排方面沒有明確規定和作為；(6)缺乏相關的財稅優惠政策，例如對計提巨災保險準備金、免征巨災保險保費收入的營業稅等方面缺乏相關政策?？梢哉f，1996年之后我國地震保險制度的缺失是在保險市場不斷壯大、保險機構對風險和收益的認識逐步加深但政府未能發揮應有作用的背景下，保險監管機構以及保險公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發揮了應有的作用，提供了必要的支持，相信保險行業自身也會有動力提供地震巨災保險，畢竟有效的巨災保險體系對于保險公司更好地服務客戶、拓展相關業務、增加運作資金、承擔更多的社會管理職能等方面都大有裨益。
(二)缺乏強制性
住房地震保險的保單數量必須足夠大，才能形成一個足夠大的分擔風險的團體，緩解承保過程中的逆選擇風險(逆選擇風險是指只有那些經常遭受損失的人才會通過保險尋求保護。)，并實現國內地震風險保障的“廣覆蓋”目標。從這個意義出發，住房地震保險制度應該包含一定的強制性因素。2006年之前，我國家財險市場中的房貸險投保具有強制性要求。央行在1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規定：以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。此后相當長時間內，銀行都將購買房貸險作為借款人申請房貸的必要條件之一(基本房貸險一般不保地震，主要保火災、爆炸、暴雨、臺風等條款列明的13種自然災害，但個別情況下會應借款人要求，將地震險列為拓展條款。)。2006年銀監會下發通知，規定房貸險采取自愿繳納，不再強制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險。自此，我國家財險的投保和承保行為中不再有任何強制性的因素存在。由于多數公眾保險意識不強，存在僥幸心理，家庭財產保險的投保率很低，在貸款買房時投保房貸險的購房者也變為極少數。另一方面，保險公司出于費率難以計算、潛在損失過大等現實考慮，也不愿意主動提供地震風險的承保。在供需雙方的保險意愿都不強烈的情況下，加上市場化改革以來家財險費率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國保險業家財險的保費收入持續下降(房貸險保費收入一般歸類在家財險收入中進行統計。)。2003年，家財險保費收入19.42億元，占財險公司全部保費收入的2.23%；2007年在其他險種多為兩位數增長的前提下，家財險保費收入僅為17.01億元，占財險公司全部保費收入的0.82%。
(三)相關配套制度極不完善
住房地震保險制度的建立是一個系統工程，涉及到方方面面，目前我國在相關配套制度的建立和完善方面還存在相當多的問題，主要表現為：(1)住房建設中存在制度性缺陷。盡管我國政府自1989年起就出臺法規，要求建筑物的設計標準需要達到一定的防震能力，但根據現行規定，新建商品房的竣工質量驗收實行由開發商自行進行、工程監理資料備案制度，開發商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付。由于這一規定，現實中不少樓盤要么在設計時沒有嚴格遵守防震標準，要么在建設過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實際抗震性能，增加了保險承保的難度。(2)缺乏對地震風險的有效評估。對巨災風險進行承保必須建立在對巨災損失進行有效評估的基礎上。巨災風險的評估不同于簡單的災害圖繪制或者描述，不僅應該包括地震等巨災事故發生的位置、發生的頻率、嚴重程度等內容，還應該包括可保性的分析，包括易損性(特定災害強度下的損失程度如何)、價值分布(受損區域的財產價值集中狀況如何)等內容。我國盡管有豐富的地震歷史數據，但在地震數據與保險數據進行有效對接方面做得很不夠，使得從保險角度對地震風險進行有效評估十分困難。(3)風險轉移機制單一。地震等巨災風險事故發生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴重，即使在全球范圍內也很難完全分散，依靠傳統的再保險手段作為風險轉移機制已經遠遠不夠。目前國際上的一個整體趨勢是借助資本市場的容量擴大承保能力，并通過長期融資安排穩定保費支出，其中巨災債券就是目前最普遍應用的創新型風險轉移工具。反觀我國，風險轉移機制單一，仍然主要依靠再保險安排，缺乏與資本市場對接的、更強有力的風險轉移和融資工具。
三、政策建議
1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險體系。該體系主要由國家主導的地震保險和商業地震保險共同構成。其中，國家主導的地震保險體系應面向全國建立，以“廣覆蓋、低保障、保費可負擔”作為基本原則，對象主要是居民的住房及其必要財產；商業地震保險體系承擔基本保障之外的額外保障，并且對企業財產以及重大項目的地震風險進行承保。
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地方文獻的類型多種多樣，報刊文獻是其中的一種。它具有信息量大，傳遞周期短，內容相對客觀、翔實等特點。但由于它的總量太大，有關的地方文獻信息分散在不同時期、不同品種的報刊之中。僅靠瀏覽原始文獻，迅速查到有關資料，幾乎是不可能的。地方文獻報刊索引就是為解決這一問題而編制成的一種檢索工具。
在手工時代，地方文獻報刊索引表現為篇目索引或題錄索引的形式，即將報刊中所載地方文獻篇目按一定順序編排起來，以利讀者查找文章的所在位置。這種索引不反映文章的具體內容，只具有指向和示址作用。同時，也對地方事物起著揭示和報道的作用。除了作為一種綜合性的檢索工具外，還可以在這種索引的基礎上編制各種情報報導刊物，或圍繞特定學科及專業進行定向報導和檢索，以服務于地方的各項事業。
鑒于地方文獻報刊索引的重要作用，許多公共圖書館都曾積極編制這種索引。例如，首都圖書館自50年代起開始編制《北京地方文獻報刊資料索引》，涵蓋了本世紀以來的內容；甘肅省圖書館也是在同一時期開始編制西北五省的地方文獻報刊索引；長春市圖書館也曾編制了《東北地方文獻索引》等檢索工具。為了避免目錄體系過于龐大，這種卡片式篇目索引一般僅以分類方式編排。因此讀者也只能從分類途徑對報刊上的地方文獻信息進行檢索。 進入計算機時代以來，以數據庫形式來處理地方文獻信息已成為圖書館地方文獻工作的必然趨勢。計算機所具有的自動識別與排序功能，使地方文獻信息的編排檢索變得更加方便、更加快捷。通過全文掃描技術完成的報刊全文數據庫，使得報刊上的地方文獻信息得到更充分地揭示和利用。由于計算機具有一次性輸入，多途徑輸出的功能，因而在對地方文獻信息進行存儲與檢索時，增加了篇名、著者、出版、文摘等多方面的途徑。尤其是從主題途徑檢索地方文獻信息的問題得到了很好地解決。
在地方文獻報刊信息數據庫（以下簡稱報刊信息庫）中，分類標引和主題標引都是以揭示文獻內在特征為目的的標引方法，只是揭示的角度有所不同。由于地方文獻的史料特征極為明顯，故地方文獻的讀者往往是從特定的事件、人物、時間、地域的角度入手進行檢索。因而可以說主題檢索是一種最直接反映地方文獻內容特征的檢索途徑，也是建立檢索工具和檢索系統的基礎和前提。近些年來，圖書情報界對有關主題標引的原則和操作方法有過許多研究和探討，撰寫過很多的著作和文章。但由于地方文獻中連續出版物本身所具有的特征，其主題標引的原則和方法與其它類型文獻的標引還是有所不同。本文擬從報刊信息數據庫的建設入手，探討有關地方文獻報刊信息主題標引的一些問題。
2 地方文獻報刊信息數據庫中的主題標引
2．1詞表的編制
報刊信息庫與其它類型數據庫相比，最突出的特點是要反映地方文獻本身所具有的特征。同時還要滿足地方文獻用戶特殊的檢索需求。因此，選擇一部適合地方文獻特征的主題詞表是開展標引工作的首要問題。
《漢語主題詞表》（以下簡稱漢表）是一部供機檢使用的綜合性基礎型詞表。它所收錄的詞匯可以供各個機構和行業從中選詞，以編制適合本專業或本機構使用的專業詞表。實際上，我國很多專業情報機構和圖書館都是在參考這部國家詞表的基礎上編制自己詞表的。在編表過程中，抽取主題詞時當盡可能不破壞原有詞表的詞間關系。但必要時，詞間關系及基本范疇還是需要重新確定的。
由于地方文獻是對某一地域自然和人文現象的客觀描述，它所表現出的地域性和專指性極強。用綜合性的《漢表》來標引各地的地方文獻，則將有相當部分的文獻不能被準確地表達其主題概念；其次，地方文獻的內容范疇與《漢表》中的基本范疇也有所不同?！稘h表》是以學科體系作為劃分范疇的基本依據；而地方文獻則是以特定地方的自然環境、人文環境和地方事業作為劃分范疇的基本依據。所以地方文獻主題詞表需要在《漢語主題詞表》的基礎上自行編制。
地方文獻主題詞表中所收錄的主題詞來源主要有：
①《漢表》中已有的詞匯。這是地方文獻與非地方文獻都使用的綜合性詞匯，它占將來的地方文獻主題詞表所收詞匯的絕大部分。由于是從《漢表》中選詞，所以它們是相對規范的。
②《漢表》中沒有的，帶有地方特點的詞匯，如：北京地方文獻的“琉璃廠”、天津地方文獻中的“皇會”、廣東地方文獻中的“早茶”等，這部分詞匯雖然在未來的地方文獻主題詞表中所占比例不會很大，但它們卻是出現頻率相對較高的詞匯。對于這部分詞匯及其詞間關系，地方文獻工作者需要加以規范。
③《漢表》作為階段性產品，它的編制受時間的限制，對于編表以后新產生的一些詞匯它不可能收錄，在新編的地方文獻主題詞表中收錄這部分詞，也需要加以規范。
由于編制先組式的主題詞表需要一段相當長的時間，同時還要編制一系列的標引細則，這將會影響報刊信息庫主題標引工作的迅速展開。因此，可以采用另一種方式，即首先確定一段時間為試驗期，先進行地方文獻的標引工作。由標引人員直接從報刊所載的地方文獻信息內容中選取有檢索意義的關鍵詞作為主題詞。這種主題詞是未經規范的自然語言，也無詞間關系可言，待積累了一定數量之后，再對其進行修改、充實，并參照《漢表》使之規范化。確定好詞間關系和基本范疇，從而形成適用的詞表。這種詞表是后控式的，采用這種方式選詞更直觀，專指性強，還能使標引工作與修改詞表同時進行。而且標引時不用考慮詞間關系及查表抽詞，所以標引速度快。在標引時采用自然語言，對標引人員的要求也相對較低。目前，廣東省中山圖書館的地方文獻數據庫系統主題標引就采用了這種方法。
2．2主題詞字段的設置
無論是先有詞表，還是先進行標引工作，在報刊信息庫中，都需要設置若干個主題詞字段，以便展開具體的標引工作。在設置主題詞字段時，一定要注意反映地方文獻的時空特征；在空間方面完整、系統地記錄特定地域內自然和人文方面的各種信息；在時間上又形成了一個連續的信息集合。這是一切地方文獻工作最基本的原則。
在報刊信息庫中，首先應設置涉及文獻基本內容的“內容主題詞”字段。此字段選詞靈活性大，標引的內容也十分廣泛。它對所有地方文獻信息的內容范疇進行涵蓋，也是以后編制地方文獻主題詞表時確定詞表基本范疇的依據。從地方文獻的性質和特征來看，它是對特定地區自然、社會、人文諸般事物的歷史與現狀進行全面系統地綜合性記錄，涉及的內容極為廣泛。如反映一個地區所能觀察到的天文現象、地質水文結構、地形地貌、氣候與氣象、物種與資源以及反映該地區的人文地理、歷史、地方人物、社會經濟、地方政治、社會結構、地方文化、教育等各個方面。
報刊信息庫中“內容主題詞”字段的主題詞性質絕大部分是綜合性的，與其它非地方文獻數據庫中的主題詞無太大區別。例如“社會治安”，“計量管理”、“住宅區”、“軟件產業”等；也有一部分是地方文獻內容所特有的地方性詞匯，如“敦煌石窟”、“庚子”、“廠甸”等；另外，新產生的一些地方文獻信息的內容，也應通過內容主題詞來表達。總之，凡是涉及到地方文獻的所有內容特征，都應在此字段予以反映。
這一字段并非地方文獻數據庫所特有，有關具體標引方法的討論從略。
另一種主題字段的設置應反映地方文獻內容特征以外的其它特征。地方文獻最大的特點，就在于文獻所記載的現象、事實和人物都被限定在某一特指的時空范圍內。也就是說。地方文獻所涉及的內容范疇均會通過特定的時間、地點、團體機構、人物等因素反映和輸出。地方文獻用戶的檢索習慣也往往是從某一地域范疇、地區名稱、某一事件、某一人物入手。因此，有必要在地方題錄庫中設置“地域主題詞”、“時間主題詞”、“團體主題詞”和“個人主題詞”諸字段。它們是揭示地方文獻的本質特征所必須的字段。同時也是地方文獻數據庫系統中所特有的。
以上四個主題詞字段所反映的是有關地方文獻信息中客觀存在的某些因素，如“地域主題詞”中的“東城區”、“梅山縣”、“個人主題詞”中的“梅蘭芳”、“秋瑾”等。盡管這四種主題詞的標引與“內容主題詞”的標引相比，相對容易些，但仍需積累到一定數量后進行規范。例如“團體主題詞”中的機構名稱是用全稱還是用簡稱，以及“個人主題詞”中的人物名稱是用本名還是用筆名，這些都需要地方文獻工作者在以后的工作中根據本地區的具體情況加以規范。
具體的標引方法是：
地域主題所標引的不是整體地方文獻的地域，而是文章內容涉及的某一具體區域的名稱，或者給文章內容帶來影響的區域名稱。如有關北京地方文獻的內容不用標“北京”，直接標引具體的“東城區”、“昌平縣”等行政區劃名稱；內容涉及到較具體的地名時也可標引地名，例如“王府井大街”、“方家胡同”等；如果文章中所反映的地區更詳細，區（縣）、街道（鄉鎮）、村等具體名稱都有，可逐級進行標引，中間用分隔符隔開，如北京地方文獻中的“順義縣%趙全營鎮%北郎中村”；在標引中，遇到舊有的行政區劃名稱或舊地名時，為反映某一地區名稱的歷史發展沿革，應將現行行政區劃名稱與舊有行政區劃名稱同時標引作為檢索點，現有行政區劃名稱或新地名標在前面， 舊行政區劃名稱或舊地名注于其后，可用括號括起。如“東城區（內三區）”。以上的標引方法主要是針對地方文獻用戶特定的檢索需求而言。
年代主題標引的是文獻內容所涉及的時間范圍，而不是文獻撰寫或出版發行的時間。清以前的歷朝歷代均可使用“朝代%年號”的方法標引．如“清代%乾隆”，中華民國時期（1919年前）可標引成“民國時期”，到了1920年以后可以標引成“二十年代”、“六十年代”等。
團體主題和個人主題標引的是文章內容所涉及到某一具體機構、個人，或與某地方有關系的機構和個人。團體主題標引時，用機構和單位的標準全稱，如“北京市中級人民法院”、“重慶市技術監督局”等；而個人主題的標引，是標具體人名，例如“梅蘭芳”；如果遇到同一人物有本名與筆名時，要同時標引，如“魯迅”與“周樹人”、“老舍”與“舒舍予”之間可用符號“%”隔開；遇到清代人物或少數民族人物的名稱較長時，一般應標引人物的全名，如“愛新覺羅·溥儀”。
總之，無論標引什么類型的主題詞，標引人員都要站在用戶的角度，即從索引的終極使用目的出發，給地方文獻實際使用者提供有價值的地方文獻信息。因此，在對報刊信息庫進行主題標引過程中一定要確定好標引深度。地方文獻報刊索引的標引深度，則取決于地方文獻各類用戶的檢索需求。地方文獻的研究級用戶的檢索需求包括：決策、管理人員宏觀的檢索需求、科研人員較專深的檢索需求及設計生產人員的針對性檢索需求等。
盡管采用數據庫系統處理地方文獻信息這一手段在全國各類圖書館的地方文獻業務中開展得還不夠普遍，但這是地方文獻工作發展的必然趨勢。結合地方文獻本身的特點來制訂適用的主題詞表、分類表，是實現地方文獻信息處理標準化的必要步驟。它可為今后進行聯機檢索，進入國家和地區網絡，從而實現地方文獻資源共享打下堅實的基礎。同時，計算機多途徑檢索所產生的效果也會使地方文獻信息資源得以更充分地研究與利用。
參考文獻
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一、研究背景
民辦高校這幾年的興起，對推動社會和經濟發展做出了一定的貢獻。民辦高校教師工資水平處于中等偏下，教師福利體系不夠靈活多樣，教師內部薪酬水平不高，教師考核不夠全面有效，教師薪酬模式缺乏彈性，民辦高校的老師的收入待遇和公辦院校相差較多，公辦院校工資實行的是績效考核，民辦高校的工資結構由學校決定，從事相同的教育活動，但待遇不同，地位不同。民辦高校的教師普遍反映平時的工作量比公辦院校的教師的工作量大很多，但是實際的收入相差甚遠，有的難得一個月的工資總額較高，卻也繳納了較高的個人所得稅，實際所得少了很多。這個現象已經對民辦高校的發展有了一定的影響，很多民辦高校留不住教師，民辦高校要留人，要制定適合本校的完善的有吸引力和激勵性的工資體系，進而激發教師的內在潛力和工作積極性。
二、民辦高校教師工資的組成
民辦高校教師工資總的來說一般包括四種方式：基本工資、課時工資、相關津貼（包括論文指導費、實習指導、二級學院的課時費）、福利等。
（一）基本工資：是依據教師的勞動熟練程度、工作的復雜程度、責任大小、工作環境、強度和不同工作在組織中的地位，并考慮教師的工齡、學歷、資力等因素，按照實際完成的工作量、工作時間或勞動消耗而計付的勞動報酬。一般情況下，基本薪酬數額固定，收入風險較小。
（二）課時工資：是根據教師上的課時數乘以單位課時工資，單位課時工資根據教師的職稱學歷不同而不同，這和公辦院校不一樣，主要是因為民辦院校的教師的人數較少，是民辦院校教師的工資的主要組成部分。
（三）相關津貼：論文指導費、實習指導、二級學院的課時費等。這部分每一個基本都不相同，有時一個月可能有幾千，大大增加了教師的納稅負擔，有時甚至一點都沒有。
（四）福利：是為吸引教師或維持人員穩定而支付給教師的除工資之外的勞動報酬，如社會保險、住房公積金、帶薪休假、免費午餐、交通支出、培訓支出等。福利支出表面上沒有給學校帶來一定的效益，所以很多民辦院校就忽視這一塊，只是按最低的標準發放，甚至有的福利就沒有，遠遠低于公辦院校。
三、民辦高校工資結構設計
某民辦院校張老師（在該校服務四年）2011年6月份基本工資1500元，課時補貼2976元，工資總額4476元，保險263元，公積金152元，應發工資4061元，扣稅184.15元，實際發放工資3876.85元。2011年7月份基本工資1500元，課時補貼1278元，教學津貼1842，工資總額，4620，保險263元，公積金152元，應發工資4205元，扣稅205.75元，實際發放工資3999.25元。2011年8月份基本工資1500元，課時補貼1278元，教學津貼1900，工資總額，4678，保險263元，公積金152元，應發工資4263元，扣稅214.45元，實際發放工資4048.55元。
（一）基本工資：這部分是教師的每一個月穩定的收入，是維持教師基本生活的必要來源。這部分的收入必須是教師完成了基本工作量之后才有的工資，比如張老師每月必須完成12課時的工作量，既然是基本工資，建議能夠取消完成12課時的工作量，這部分剩余下來老師將會有更多的時間來完成科研工作，這不僅給老師無形中加了工資，而且對民辦高校的發展是非常有利的。這是雙贏的方法。
以張老師所在學校為例基本工資如下表所示：
（二）課時工資：上面張老師在2011年6月的課時補貼2976元占了她工資總額的70%以上，課時工資和教師的職稱和學歷有關。具體情況見下表：
通過前面基本工資和課時工資可以看出一名教授每月完成62個課時之后才可以獲得4700元的收入。在很多公辦院校一名教授只需要完成以上工作量的一半就可以獲得相同的工資，所以一部分教師在獲得講師和教授的職稱之后選擇了離開培育他的學校。這部分有別于很多高等院校的，比如江蘇某民辦高校他們是把課時工資取消掉換成了超課時補貼，然后額外加了崗位津貼。他們的工資組成見下表（每月工作量12課時）：
通過上表可以看出該民辦高校他們的工資隨著支持的提高上升的臺階也較大，無論是剛來校的青年教師助教還是要承擔家庭責任的中年教師比如副教授來說在他們的這個檔次工資還是拿的出去的，假如你愿意多上課的有超課時補貼一半10元一節課，大部分的老師把多余的精力花在科研上，這樣對老師本人和教學水平會有很大的提升，同時老師的科研搞上去之后對民辦院校的招生和提升也有很大的作用。
（三）相關津貼：包含了指導畢業班學生的論文指導費、指導學生的實習指導、二級學院的課時費及各種培訓費等。張老師在7月有教學津貼1278元的收入，在6月沒有這部分收入，所以這部分是不固定的，有時一個月可能有幾千，有時甚至一點都沒有。無論是論文指導費還是實習指導費都是張老師通過前面半年以上的時間來進行的指導才會有這部分的收入，而且老師只要接下了指導論文的任務都是會如期完成的，假如老師沒有如期完成就會影響學生的畢業，所以這部分學校不需要擔心，論文指導費可以根據論文的指導的完成情況來發放。很多高校開設了各種培訓，來提高學校的收入和知名度，教師也通過培訓課提高和鍛煉了自己，也增加了收入，張老師在2011年8月份培訓課的教學津貼1900元，8月份張老師繳納的個人所得稅是214.45元，這部分培訓課的收入建議民辦高校通過現金的方式來發放，不通過工資的形式發放。假如該校采取此種方法的話張老師2011年8月份實際的收入可以增加了200元，張老師在2011年很多月份的工資收入都包含了二級學院的課時費，這部分繳納的稅金也多，也是可以通過現金來發放，這些培訓課以及二級學院的課是老師犧牲自己的休息時間來完成的，具體納稅應該是由學校來繳納，老師不承擔這一部分。
（四）福利：民辦高校教師的福利內容可以分成兩類：一類是強制利，學校必須按政府規定的標準執行，比如養老保險、失業保險、醫療保險、工傷保險、住房公積金等，另一類是自行設計的福利比如，旅游、健康檢查、俱樂部會費、提供住房或購房支持計劃、提供公車或報銷一定的交通支出、免費午餐、帶薪假期、培訓支出等。教師有時會把這些福利折算成收入，用以比較服務的學校是否具有物質吸引力。因此完善的福利系統對吸引和保留教師為民辦本科高校服務非常重要的，根據家庭經濟理論，福利項目設計得好，不僅能給教師帶來方便，解除后顧之憂，增強教師的忠誠度，而且可以節省在個人所得稅上的支出，同時提高了民辦本科高校的社會聲望，如果福利項目設計的人性化，吸引公辦院校的教師來任教也不是沒有可能。福利支出表面上沒有給學校帶來一定的效益，所以很多民辦院校很忽視這一塊，只是按最低的標準發放，甚至有的福利就沒有，遠遠低于公辦院校。對于強制性的福利比如民辦高校的養老保險等就應該與公辦院校保持相同的水平，這是民辦高校吸引教師或維持人員穩定而支付給教師的除工資之外的勞動報酬。民辦高校辦校的時間短，教師要不就是年輕教師，要不就是從公辦院校退休的老教師，從民辦院校的長期發展角度來看，學校是需要一支穩定的教師隊伍的，學校應該在福利上為青年老師多做考慮，比如青年教師都存在著買房結婚的問題，學?？梢蕴岣咦》抗e金，可以按著校齡和職稱提高住房公積金。教師既減少了稅收的支出又有了買房的保障。培訓支出，民辦院校的教師相比較其他公辦院校的教師在學歷上較低，為了能夠更好地教書育人，大部分青年教師都會選擇學歷升級，走訪了江蘇的四個民辦高校他們的青年教師有的在繼續讀研究生，有的在讀博士，比如某民辦院校的陳老師每年研究生的支出就有15000元以上的支出，該校是根據陳老師上學的發票以及住宿的發票給予全額的現金報銷，所以該校老師很愿意利用自己的時間去進修，再把進修學到的信息和知識傳遞給他們的學生。
（五）獎勵：很多民辦高校沒有這部分的工資項目，這部分的收入是和教師自身努力以及工作態度掛鉤的，也是拉開教師工資差距的。充分體現了多勞（腦力勞動）多得。例如教師課堂教學方法的創新，學生實踐方式的改良，教學論文的發表，精品課程的推出等等。部分民辦高校在這塊獎勵的很少，比如課堂教學方法的創新很多學校就沒有，民辦高校的學生學習習慣是沒有公辦院校的學生好的，假如你的教學方法和公辦的一樣，估計吸引不了他們，為了提高民辦高校的教學質量學校應該有這部分的獎勵。通過獎勵工資學?？梢园l現人力資本含量較高的關鍵性員工，他們能為學校發展做出重要貢獻，因此應該為他們提供具有競爭力的獎勵。
四、結論
民辦高校要在激烈的市場競爭中健康發展，要打造自身的核心競爭力，建設一只高質量的教師隊伍是關鍵。而工資結構設計涉及到教師的切身利益，體現著對教師能力、價值和貢獻的一種評價和認可，與民辦高校人才資源優化配置密切相關。教師對于民辦高校特別是營利性的民辦高校而言不再是地位低微的勞動力和賺錢的工具，教師是可以和學校一起承擔風險，分享收益，對教師的智力投資不是浪費，可以得到很大的邊際收益，教師和學校完全可以得到雙贏。民辦高校的所有者和領導者對教師的管理應該迅速完成從人事管理提升到人本管理的轉型。本文在某些部分還可以進一步深入研究，比如福利設計方案目前還是過于籠統，可以結合具體學校具體城市進一步細化，突出差異化和特（下轉第83頁）（上接第81頁）色化，希望本題可以起到拋磚引玉的效果，可以讓更多的人來研究和重視民辦高校老師的收入，真的為民辦教師和民辦學校的發展起到作用。
參考文獻：
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篇6
住房反向抵押養老保險是源于荷蘭的反向抵押貸款的一種。住房反向抵押養老保險包括以下基本要素：投保人、保險人、住房所有權、房使用權、貸款費用、貸款期限、優先償付、無追索權保護。美國住房反向抵押養老保險的理論研究與實踐探索均走在世界前列。按照發行機構分類，美國市場上的住房反向抵押養老保險產品主要有三種：1、房產價值轉換抵押貸款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者貸款計劃（the Home Keeper Program）；3、財務自由計劃（Financial Freedom）。HECM的發起和實施機構是美國聯邦抵押聯合會（FNMA）；HECM是美國市場上唯一得到聯邦政府擔保的反向抵押貸款，具體擔保機構是由美國住房與城市發展部（HUD）和聯邦住房管理局（FHA）。
一、住房反向抵押養老保險的理論基礎
生命周期理論、保險精算理論和金融資產定價模型是住房反向抵押養老保險業務的三大理論基礎。
隨著樣本數量的不斷增加，實際觀察結果與客觀存在的結果之間的差異將越來越小，這個差異最終將趨于零。也就是說，集合的風險標的越多，風險就越分散，損失發生的概率也就越有規律性和相對穩定性，估計值也會越來越精確。保險機構雖然不能準確把握個別標的隨機風險，但只要保險標的數量足夠多，就可以將保險標的平均風險視同個別保險標的之預期風險。
在現實操作中，保險機構雖然不能準確估算出辦理反向抵押貸款業務的具體某位老人的預期余命，但當參加該項業務的老人數量足夠多時，他們的壽命分布符合“大數定律”。對于無贖回權的反向住房抵押養老保險產品，貸款期限結束后，房產完全由貸款人處置，可以視同借款人以遠期的房產所有權作為為自己購買養老保險的躉繳保險費，保險機構向其提供養老保險的一項業務，因此對于無贖回權的住房反向抵押養老保險完全可以采用保險精算原理進行定價。
（三）住房反向抵押養老保險產品的定價模型：國內外關于住房反向抵押養老保險產品的定價模型眾多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe構建的支付因子定價模型得到較多關注，該模型中的支付系數包括了利率、通貨膨脹率、貸款期限、房地產價格波動率和調整精算系數等。YKTse（1995） 提出的相關參數模擬模型要求在固定利率和浮動利率兩種情境下，計算反映住房反向抵押養老保險產品的風險和利潤指標。YKTse模型的計算分為兩步；第一步是計算貸款機構損益兩平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是計算出預期利潤現值和損失率兩個指標。YKTse模型的重要假設包括：未來利率與歷史平均利率相等；歷史平均房價升值率等于未來房價升值率；用生命表計算平均剩余生命年限；貸款機構在貸款期限結束后4個月才可出售住房資產。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定價模型在風險中性的情境下，利用歐式看跌期權對抵押貸款保險定價。國內學者研究住房反向抵押養老保險產品定價問題主要集中在四個方面：介紹并發展 HECM的定價模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基礎上提出的保險精算定價模型；利用Black-Scholes模型根據無套利均衡理論對有贖回權的住房反向抵押貸款進行定價；利率服從Markov鏈的住房反向抵押貸款的一般定價模型。
二、住房反向抵押養老保險的經濟敏感性分析
本研究選擇南方Z市的數據，參考Tse，YK（1995）提出的預期損益兩平金，計算分析在住房價值和利率水平變動的條件下，住房反向抵押養老保險產品提供的年金水準值及相應的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金額與退休當時的每月薪資的比例。一般認為維持70%以上所得替代率是老齡人退休后能否維持生活水平之關鍵。
（一）預期損益兩平年金模式的假設
1住房反向抵押養老保險產品的類型為HECM的tenure型產品，期初年（annuity-due），每月等額方式。借款人假定為60歲以上的城鎮居民。2、期初住房價值，按照Z市統計局公布的城區戶均面積與2010年二手房屋平均成交價格相乘計算。3、業務開辦費并入貸款額度內；銷售住房成本率為5%，住房銷售價格減去交易成本后的剩余屬于貸款機構所得。4、住房反向抵押養老保險合同生效日為1月1日，死亡事件只發生在年中6月30日，死亡后第4個月需償還貸款。5、基本房價升值率按2000年至2010年10年間Z市每年房價升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年銀行一年期存款利率的樣本平均數替代。7、Z市市民壽命以該市2010年統計年鑒數據為準。8、在計算替代率時忽略法定退休社保年金、企業年金以及其它由老年人購買的儲蓄型保險帶來的年金收入。
三、結論
中國已經進入人口老齡化階段，很多老年人缺乏足夠的養老現金，“以房養老”是重要解決途徑之一；住房反向抵押養老保險又是其中的一種重要的方式。生命周期理論、保險精算理論和金融資產定價模型是住房反向抵押養老保險業務的三大理論基礎，不僅有可靠的理論基礎，并且在實踐中已在許多發達國家實施。
在回顧了住房反向抵押養老保險業務的理論基礎后，本研究以南方Z市的數據為例，分析了該市老年人使用住房反向抵押養老保險融資后，在住房價格本身和利率水平變動的情況下，能夠提升多少幅度的退休后所得。數據表明：無論在那種情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押養老保險。
本研究采用的退休前所得、住房價格升值、等參數均是歷史資料；計算的年金值結果，取決于房價升值率、利率、死亡率、期初房屋估計值等的參數資料，未來房市的行情、利率水平對反向住房抵押養老保險亦有相當大的影響。
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資產證券化是世界金融領域中的重要創新。它不僅在宏觀方面改善了金融市場中普遍存在的信息不對稱現象，降低了由于搜集信息所產生的交易成本，提高了金融體系的運作效率；而且在微觀方面它能夠增加長期資本的流動性，有效的解決了商業銀行中長期存在的短寸長貸的矛盾，并且帶來了新的中間業務，成為商業銀行收入新增長點，改善了商業銀行的財務狀況，此外，在分散風險的同時也為不同風險偏好的企業和個人投資者提供更為廣泛的市場。而以住房抵押貸款為標的的證券則格外引人關注，它在歷史上一直風靡，占據著資產證券化市場的大部分份額，卻又在金融風暴中被指責為罪魁禍首。
住房抵押貸款證券化于20世紀60年代最早開始于美國，并在八九十年代獲得了迅速發展。在美國市場上，發行總量從1985年的8億美元，到1992年的1888億美元，平均增長了157%。到1997年底，，全美4萬多億美元未清抵押貸款余額已經有50%以上實現了證券化。1999年，MBS市場更是首次超過了國債市場規模（3.28萬億美元）成為第一大證券市場。之后美國住房抵押貸款繼續發展，到2007年，抵押貸款余額達到GDP的105.17%，MBS市場也隨之在不斷擴大。
在我國，由于金融起步較晚，金融體制不健全，市場不完善等一系列原因，金融創新產品一度缺乏，直到2005年中國建設銀行才推出第一只MBS—建元證券。之后又不斷有銀行推出此類產品，如國開行發起的“開元2005—1”和“開元2006—1”信貸資產支持證券（ABS），興業銀行發行的“2007—1”信貸資產支持證券，以及建設銀行于2007年再次發行的“建元2007—1”個人住房抵押貸款支持證券。但就其規模和發展來看，遠遠不能解決住房抵押貸款長時間的積累和日益增加的貸款購房需求之間的矛盾。
然而，正待市場進一步擴大的時候，2008年爆發的金融危機給了我們剛剛起步的道路一個警示，使得我們不得不重新審視此類產品，事實上，出于審慎的態度，銀監會在金融風暴后已聲稱暫停了資產證券化進程。在金融市場日益復雜化和全球化的過程中，鼓勵金融創新和金融產品多樣化的方向毋庸置疑，而如何防范風險，有效管理等問題則日益突出。因此，在吸取國外經驗教訓的同時，探究分析近年來MBS在我國的發展現狀和特點在以后的發展道路中就顯得尤為重要。
二、我國資產證券化歷程
我國資產證券化起步雖然較晚，但在金融和政府當局的配合和推進下，發展迅速，主要歷程如下：
1、起步階段
我國資產證券化起源于海南省三亞地產的投資證券，1992年三亞市開發建設總公司以三亞丹州小區800畝土地為發行標的物，公開發行了2億元的3年期投資證券；1996年，珠海市為支持高速公路的建設，曾在海外發型了2億元的債券；1997年，重慶市政府與亞洲擔保及豪升ABS（中國）控股公司簽訂了中國第一個以城市為基礎的ABS計劃合作協議，成為我國開展資產證券化的一項重要突破；1998年，中國人民銀行牽頭組織“MBS研究”，表明中央銀行已經開始關注這項業務：2000年3月，中集集團與荷蘭銀行在深圳簽署了總金額為8000萬美元的應收賬款證券化項目協議，這是國內首次應收賬款證券化，同年，批準了中國建設銀行，中國工商銀行為住房貸款證券化的試點單位。
2、發展階段
2002年，中國建設銀行加快了住房貸款證券化業務的準備，它與德國施豪銀行簽署了合資合同等文件，籌建合資住房儲蓄銀行；與澳大利亞麥格理銀行簽訂合作協議，準備合作引進住房抵押貸款引薦業務，并在上海成立了麥格理管理咨詢（上海）有限公司，開展以二手房市場為重點的住房抵押貸款引薦業務；2003年中集集團以海外應收賬款為支持，發行了三年期的證券‘同年，華融公司推出國內首個資產處置信托項目；到了2004年，政府推動了證券化的發展，《國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》，中明確提出要積極探索并開發資產證券化品種；此后一系列規章的出臺規范了市場規則，推動證券化進入實質階段。
3、規范階段
2005年3月21日，為貫徹落實《國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》，改善商業銀行資產負債結構，促進金融創新，經國務院批準，信貸資產證券化試點工作正式啟動。國家開發銀行和中國建設銀行作為試點單位，分別于年底在銀行間市場發行了41.77億元的信貸資產支持證券和30.17億元的個人住房抵押貸款支持證券。標志著我國資產證券化工作取得了實質性的進展。
之后不斷有銀行進行資產證券化業務。2007年以來，包括浦發銀行、興業銀行、招商銀行、中信銀行等在內的股份制商業銀行都相繼加入了發行資產支撐證券化產品的行列。截至2008年1月，全國信貸資產支持證券發行的總規模達到了410.26億元。
然而，2008年金融危機爆發后，出于審慎態度，銀監會暫時叫停了資產證券化業務，使得資產證券化進程陷入停滯狀態，2009年到2010年期間沒有任何證券化資產產生。而銀監會則強調暫停并非叫停，在危機的根源尚未探討清楚，資產定價沒有合適的標準的情況下，證券化產品投放市場后，價格波動會比較大，容易給投資者造成損失。這一確定在當時引起熱議，褒貶不一。但無疑使得大家看到金融創新在分散和轉移風險的同時，并不能消除風險，風險積聚后的爆發對經濟的影響可能更為惡劣。審慎監管是十分必要的。
三、現狀分析與建議
我國的住房抵押貸款證券市場仍然處于發展初期，由于制度和技術限制等原因，目前我國的MBS市場還很不成熟，主要表現為發行金額較小，流通范圍有限，風險衡量和管理能力低，收益率與市場需求不匹配，相關法律制度不健全導致SPV相對缺位以及擔保和保險制度受到限制。鑒于住房抵押貸款證券化能夠為商業銀行提供流動性，促進多方位多層次金融機構的發展，推動資本市場的多元化發展，同時為住房抵押貸款一級市場提供再貸款資金，外加我國住房需求的快速增加，更快更廣泛的推行住房抵押貸款證券是我國金融市場健全發展的必然之選。因此，根據上文的分析，為促進MBS市場穩健發展，筆者提出以下相關建議：
首先，要加快發展住房抵押貸款的一級市場。住房抵押貸款一級市場是進行證券化的資金基礎，沒有相當規模的資產支持和規范的一級市場，證券化市場的發展規模和風險控制就得不到保證。進一步發展一級市場的主要措施有：（1）擴大住房抵押貸款的規模。雖然近年來我國住房抵押貸款市場發展迅速，但整體規模還較小，2004年末我國住房抵押貸款余額僅為GDP的12%，而同期英國的比例為59%，美國64%，日本41%，并且呈現地理分布不平衡的狀況。因此，具體的，我國可以采取適當降低首付款比例；在固定利率還款方式之外嘗試更多的還款方式以匹配居民收入水平的不斷變化；創造新的貸款品種滿足不同需求等措施。（2）規范住房抵押貸款的發放運作機制。良好的市場秩序和規范的程序能夠更快更穩的促進一級市場發展，因此有必要在發放程序，貸款合同等方面實行進行規范，施行統一的標準。（3）加快個人信用制度的建設。加快建立完善的個人信用制度，全面衡量個人的信用歷史，通過一定的技術性手段，建立合理的評估方法，科學衡量信用等級，以便得到具體的，具有可操作行的風險防范和規避參照體系。具體的措施可以有：在完善存款實名制的基礎上逐步擴展個人存款戶的范圍，利用目前身份證制度建立起個人基本賬戶編碼制度，針對不同客戶類別建立信用評級模型，進行較為科學準確的風險衡量等等。
其次，大力培育機構投資者。機構投資者的多元化能夠促進MBS市場參與主體和持有人的多元化，有助于風險的有效分散。主要可以從一下幾個方面著手：（1）對現行法律作適當修改，進一步放寬保險資金，養老資金和商業銀行資金的運用限制，是這些長期資金的機構投資者能夠進入市場，增加需求；（2）鼓勵證券投資基金的發展。投資基金的介入能解決個人無法成為MBS市場投資者的難題，同時能更有效的進行資金分流，分散風險；（3）適量引入海外投資者，有助于引領和推動本國相關機構的發展。
再次，加快促進建立規范的中介服務機構。（1）在證券化發展初期和社會信用體系滯后的情況下，可以推行政府主導的信用擔保機制，有政府或政府成立的專門性機構為資產提供擔保。（2）加強保險業在MBS中的作用。保險業在促進MBS發行和流通方面具有重要意義。但我國保險業是非常欠發達的。促進保險業和MBS的融合即有助于MBS的穩健，又能夠促進保險業市場的拓展。因此，應當鼓勵促進保險公司開展住房抵押貸款保險業務，同時要借鑒國外經驗進行專業化規范化經營管理，加快學習相關計量技術，設計出更多的保險產品，如除住房財產保險外，還可針對不同借款人的健康狀況和信用狀況相關的壽險和信用保險等，從而保證證券化資產的質量。
最后，完善有關的法律制度也是極其重要的。在促進MBS市場的發展的時期，應當修改《公司法》、《擔保法》、《商業銀行法》等法律法規中與MBS沖突的條款，或者增加對證券化給予特殊豁免的條款。如關于SPV設立的問題，可以由政府出資或出面建立SPV公司，可以逐步使SPV的設立和MBS發行合法化，在“真實出售”上的問題，可以給予契約變更的確認和超額抵押特殊的豁免。但最終要在法律上構建出專門性的住房抵押貸款證券化法律體系。除此之外，在相關會計制度和稅收制度上給予一定優惠和特殊規定也能在一定程度上完善住房抵押貸款證券化的外部環境。
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篇8
一、企業為職工提供的交通、住房和通信補貼的財稅處理差異分析
財企〔2009〕242號文規定企業職工福利費核算范圍要比國稅函〔2009〕3號文規定的范圍寬廣。財企〔2009〕242號文規定：職工療養費用、未辦職工食堂統一供應午餐支出、集體宿舍設備、設施折舊、維修保養費用以及集體宿舍工作人員的工資、社會保險費、住房公積金、勞務費等人工費用、離退休人員統籌外費用，應在應付職工薪酬—應付職工福利費科目核算，而國稅函〔2009〕3號文所列舉的職工福利費核算內容未包括以上內容。關于企業為職工衛生保健、生活、住房等所發放的各項補貼和非貨幣利，財企〔2009〕242號文規定：企業提供的交通、住房、通信待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應當納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理；尚未實行貨幣化改革的，企業發生的相關支出作為職工福利費管理，但根據國家有關企業住房制度改革政策的統一規定，不得再為職工購建住房。目前眾多專家學者認為財企〔2009〕242號文把企業為職工提供的交通、住房、通信待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應當納入職工工資總額，計征個人所得稅。筆者認為上述觀點是錯誤的，雖然財企〔2009〕242號文把企業職工交通、住房、通信補貼計入職工工資總額，但是國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規定企業為職工衛生保健、生活、住房、交通等所發放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。根據財企〔2009〕242號文同時規定企業在計算應納稅所得額時，企業職工福利費財務管理同稅收法律、行政法規的規定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規的規定計算納稅。既然國稅函〔2009〕3 號文規定上述補貼屬于職工福利費范疇，那么上述補貼就不應該再計入職工工資總額計征個人所得稅。例如一家上市公司為 100 名管理人員每人按月發放1400元的交通、通信補貼，該公司管理人員每月工資5000元，則相關的會計分錄為：
1.計提工資福利費時，應借記“管理費用—工資”，貸記“應付職工薪酬—應付工資”，金額640000元。
2.發放工資補貼，應借記“應付職工薪酬—應付工資”，貸記“銀行存款”，金額640000元。年終企業所得稅匯算清繳時，應把每人每月1400元的交通、通信補貼計140000元從應付職工薪酬—應付工資科目中剔除，算入應付職工福利費使用額度，同時企業在計算個人所得稅時要剔除每月1400元的交通、通信補貼。
二、企業為職工發放的節日補助的財稅處理差異分析
目前眾多企業在節假日給員工發放各項補助，包括購物券、物品、現金等補助，財企〔2009〕242號文對此做出明確規定，即企業給職工發放的節日補助、未統一供餐而按月發放的午餐費補貼，應當納入工資總額管理。而國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規定企業為職工衛生保健、生活、住房、交通等所發放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。企業給職工發放的節假日各項補助應該屬于國稅函〔2009〕3號文規定的生活上的補助，另外從財企〔2009〕242號文第五項規定中看出財政部在同一文中對職工補助的財務處理存在自相矛盾，財企〔2009〕242號文第五項規定：企業職工福利一般應以貨幣形式為主。國家出資的電信、電力、交通、熱力、供水、燃氣等企業，將本企業產品和服務作為職工福利的，應當按商業化原則實行公平交易，不得直接供職工及其親屬免費或者低價使用。從中可以看出財企〔2009〕242號文是認可企業給予職工各項實物補助作為福利費處理的，退一步想，連日常生活的各項補助都認可是福利費，更何況是節假日呢？因此，筆者認為企業在節假日給員工發放各項補助，包括購物券、物品、現金等補助，應采取國稅函〔2009〕3號文規定做福利費處理。
三、企業職工福利費核算規定上的差異分析
國稅函〔2009〕3號文對福利費核算規定：企業發生的職工福利費，應該單獨設置賬冊，進行準確核算。沒有單獨設置賬冊準確核算的，稅務機關應責令企業在規定的期限內進行改正。逾期仍未改正的，稅務機關可對企業發生的職工福利費進行合理的核定。財企〔2009〕242號文對福利費核算規定要比國稅函〔2009〕3號詳細得多，包括制度健全、標準合理、管理科學、核算規范、準確披露等。
四、結束語
本文根據自身經營，結合具體情況論述了企業職工福利費財稅處理的差異問題，希望此文可以為有需要的企業提供一點幫助，也可以促進自身工作的進步，文中不妥之處，還望指出。
參考文獻:
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住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。
1978年改革開放以后，經濟體制領域的變革帶動了投融資領域的金融體制的變革，這一時期并不是真正意義上住房抵押貸款市場的發展時期，僅僅是在住房制度上做了相應的變革和調整，這一時期也僅僅是住房抵押貸款市場的萌芽時期。1985年中國建設銀行深圳分行發放了首批個人住房抵押貸款，拉開了我國住房抵押貸款市場的序幕，這一階段我國的住房抵押貸款市場還沒有形成，只是個別地區出現了此類零星業務，并沒有形成較大的規模，業務面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機構少，并且基本上沒有相應的監管制度。
我國的住房抵押貸款市場的真正的發展起于1992年，即在國家政策的明確支持下，工行、建行相應在各地成立住房金融部，并且向其職工發放第一批住房抵押貸款。據統計，到1993年年底，建設銀行哥房地產貸款余額達到713億元，個人購買、建設房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國的住房抵押貸款市場的發展歷史很短，盡管近幾年來發展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規模與美國等擁有完備的住房金融市場相比依然較小，市場在發展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現出市場結構單一，融資量相對不足，長期資金缺乏，市場參與者積極性低等問題，我國的住房抵押貸款市場還有很大的發展空間。
住房抵押貸款市場一般被區分為一級市場和二級市場：一級市場即為我們通常所認為的“按揭市場”，是購房者以其所購買的住房作為抵押，從金融機構獲取貸款融資的市場，顯然，一級市場作為抵押貸款市場的基礎，其規模大小對二級市場甚至整個住房抵押貸款體系有著至關重要的影響；二級市場是在一級市場基礎上形成的，是住房抵押貸款債權的流通市場，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風險，提升資產的流動性，因此將貸款證券化成為了二級市場的主要發展形式。
二、住房抵押貸款市場存在的問題
（一）市場深度不足
由于我國住房抵押貸款市場還處在發展階段，注定會有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無法滿足購房者多樣化需求，主要原因是因為商業銀行等能夠提供住房抵押貸款的機構，在產品設計上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環境、偏好等因素考慮在內，對市場的研究程度不夠，其產品設計能力及創新能力嚴重影響了住房抵押貸款市場的發展。
（二）相應的制度不健全，程序不規范
相比發展初期市場制度一片空白的情況，現在的住房抵押貸款市場的發展已經有了基本的規章制度、操作規范，但是由于提供此業務的商業銀行或者其他金融機構數量眾多，但是央行在這一業務管理方面僅出臺了管理辦法，對一些基本問題和規則做出了要求，卻沒有對發放貸款的細節、程序、合同規范方面做出詳細規定。因此各個金融機構就依據自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個機構在貸款發放和合同規范方面不夠統一，甚至大相徑庭，阻礙了市場的擴大以及二級市場的發展。
（三）住房抵押保險、擔保制度不健全
住房抵押貸款擔保和保險制度中存在很多問題，普遍來說就是擔保費用較高，擔保公司為了防止逆向選擇和道德風險問題發生，收取較高的擔保費用等等，以及擔保公司質量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國的抵押貸款市場乃至資本市場發展不完善。此外，關于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險覆蓋面窄，基本上多為財產保險；保險金額的精算水平也達不到要求，多數情況下是不利于購房者。宏觀背景下政府的支持是轉變這些不利因素的關鍵。
（四）二級市場不健全，發展方向單一
二級市場是住房抵押貸款市場真正活起來的源泉，只有耳機市場高度的完善和發達，積聚在銀行系統的巨額流動性差的資產就能流動起來，從而產生利潤。但是我國的二級市場發展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產都可以很好地分散、轉移風險，一旦部分銀行風險爆發，將會給金融業帶來相當大的動蕩，引起金融恐慌，影響經濟發展。
此外，我國住房抵押貸款市場的二級市場的發展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機構將自身持有的流動性較差但將來有可測定的現金流流入的貸款債權，進行重新拆分組合，再經過信用增級和信用評級等一系列步驟將其轉換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場為基礎，抵押貸款市場的發展制約著貸款證券化的進程，二者相互依存，不可分割。
三、住房抵押貸款市場發展方向
目前看來，推進住房抵押貸款證券化是發展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級市場的深度和廣度，保證市場“盤子”足夠的大，這樣才能夠對此進行拓寬和發展。這樣看來，推行證券化的發展就十分的有必要。主要體現在一下幾個方面：
（一）分散信用風險
住房抵押貸款在發放時無一例外的，無論是來自于銀行內部的還是借款者的風險，承擔者都是商業銀行自身，這樣的情景將會帶來兩方面的不便，第一、商業銀行內部具有一定的風險控制水平，超出了這個水平商業銀行就要對資產重新分配、管理；第二、長時間的資產壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢必呆壞賬會發生，給銀行帶來損失，一切都是時間的問題。此外，從投資者的角度來說，證券化將不良資產盤活，SPV專業人士通過資產隔離、信用增級等等措施，將風險轉移、稀釋，投資者承受較小的風險。
（二）分散利率風險
我國的利率水平并不是完全的市場化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場上也存在著利率風險。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會出現市場萎縮或者提前還款等現象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產證券化，銀行可以出售貸款及時回籠資金，利率風險隨著資產被轉移，相應的銀行的利率風險承擔的就要少些。
（三）減少提前償付風險
住房抵押貸款市場證券化可以將表內業務合法的轉化為表外業務，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應收賬款轉化為流動資金，風險性資產比例下降；長期資產轉化為高流動性的短期資產，可以有效地改善資產負債表的流動性，并且提前償付這一現象基本上不會給銀行帶來什么影響，銀行的資本充足率、資產規模都沒有改變，卻提升了資產利率和收益結構。銀行業發展獲利積極性提升，就促進了整個市場的發展。
參考文獻
篇10
房地產評估是防范貸款風險中非常重要的措施。借款人所購的房屋價值是其還貸的基本保障，如果對于房地產開發商的在建工程或期房沒有做好評估工作，勢必影響住房按揭貸款今后的還貸效果。因為在漫長的償還期限之內，由于銀行已經承擔了因為房地產市場動蕩可能會導致房地產價格貶值的市場風險，所以在對貸款確認之時一定要盡可能減少房地產不實的評估。這是房地產商首先應該做到的向銀行的整體擔保工作，同時銀行也要對所抵押的房屋未來價值進行一個衡量。二、 解決住房貸款機構的流動性問題
由于住房貸款業務所需的資金大，貸款期限長，所以一定要解決好貸款中所需要的長期資金問題，這是防范住房貸款風險的必須條件之一。根據我我國情，要發展住房按揭貸款業務，保證貸款資金的安全性和流動性，使資金順利穩定地進入住房貸款領域，可以加強以下兩點：1、形成穩定的住房信貸資金來源
我國可以借鑒發達國家的經驗，運用多種金融工具，多渠道籌集資金，實現資金來源的多元化。除了按照常規的利用活期儲蓄的資金以外，還可以通過推動房地產證券化、建立房地產投資基金組織、引入保險資金、引入國外資金、鼓勵發行公司債券、積極發展住房公積金貸款等方式吸收社會各個層面的閑散資金，保證提供貸款資金的來源穩定。2、健全和完善公積金制度
作為單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，住房公積金是住房貨幣分配的主要形式，也是社會保障制度的重要組成部分，集政策性、強制性、義務性為一體，肩負著為中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房條件提供幫助和保障的職責，為解決居民住房問題發揮了重要作用，同時也是處理住房按揭貸款流動性風險的有效手段。但我國目前的公積金制度仍然存在有很多不合理的地方，比如存在法制規范不健全、欠費、少繳、挪用資金等情況，這些都是當務之急需要解決的問題。所以我們要加強公積金的管理工作，提高職工繳納公積金的意識，可以結合市場進行運作，將公積金繳納納入證券化市場管理，設立公積金受益憑證。三、 嚴格內部審查，建立責任制1、嚴格銀行審貸環節
避免按揭貸款風險的首要環節是一定要做好銀行的審貸工作，杜絕由此產生的不良后果。比如避免審貸人員工作量過大導致審貸不嚴，避免無專業技能和經驗的臨時人員參與審貸，避免由開發商的售樓人員代為完成業務操作等等，還應該建立責任制，明確嚴格責任，獎罰分明，是貸款審查人員充分認識自己的工作在整個操作環節中的作用。避免銀行本身由于內部操作引起的風險。2、嚴格中介機構的審查
銀行在與律師事務所簽訂的合作協議中首先要明確一點，按揭貸款過程中的律師審查銀行不能單存地視作一種形式或流程，律師事務所一定要對經其審核的資料的真實性負責任。比如，核實一個年薪400萬元的購房者，絕不應該僅憑購房者單位的一紙證明來證明，律師必須到稅務機關進行查實。假如銀行發放按揭貸款在支付了高額的咨詢費之后，只要求具備律師審查報告，而沒有明確一旦出現糾紛所聘律師事務所應該擔負的責任，那么這樣的律師審查報告有可能經不起推敲，從而達不到規避風險的作用。如果能夠做好這一點，銀行的很多按揭貸款風險其實是可以避免的。
另外，房地產評估對按揭銀行也有相當重要的作用，尤其是當房地產開發商的階段性擔保結束時，在購房者取得房屋所有權并辦理完房地產抵押之后，房地產就成為了銀行實現債權的基本保障。因此，商業銀行想要避免由于房產評估不實造的風險，一定要選擇有責任感和有信用的評估機構，并與之建立長期的合作關系。還有，評估機構的收費標準也應該所改變，評估費用不應該與評估價值構成比例，因為這樣有可能會造成房地產評估價值虛高的現象。四、 加強住房按揭貸款風險防范的制度環境建設
良好的環境建設是保障住房貸款業務順利健康發展的前提和保證，在住房按揭貸款的風險防范中，是至關重要的一項工作。當前，我國有必要對以下幾個方面的工作進行加強：1、建立和完善住房按揭貸款運作的法律法規
住房按揭貸款業務在整個銀行信貸業務中是牽涉面最廣也最復雜的一種業務，與國家的金融整體息息相關，包括房地產產權、房地產抵押、房地產交易、資金融資、違約拍賣等各個方面，這些方面涉及了各個層面的法律問題。但我國目前還沒有統一的法律來加以規范，所以在一定程度上造成房地產市場的混亂局面，而且也帶來或將帶來很多難以解決的糾紛，極不利于國家對房地產市場的發展。所以，國家政府有必要出臺相關措施，比如《產權法》、《貸款法》、《房地產交易法》等等，在法律層面上充分保障按揭貸款業務的順利發展。2、建立相應的社會住房保障機制
在整個按揭貸款過程中，如果出現停止還貸，那么在一定情況下銀行可以對借款人的抵押物及所購住房進行拍賣。但是我國在社會住房保障機制方面做得不夠，一旦抵押物被拍賣，那么借款人有可能面臨無家可歸的問題，這肯定會給社會穩定帶來隱患。所以我國應該對抵押物被拍賣之后借款人的居住問題有所考慮，制定出相應的實施辦法，保障借款人喪失抵押房屋之后的基本生活，在維護商業銀行債權的同時也要兼顧人權和人性化。3、加強政府住房按揭貸款的監管力度
我國的住房按揭貸款業務主要是遵循單一的中央銀行監管模式，由央行出臺相關的政策、法律法規，進行宏觀調控管理。作為一種特殊復雜的金融業務，國外發達國家在對住房按揭貸款監管業務上一般都是設立有專門的金融監管機構。我國的住房按揭貸款業務剛起步不久，門檻低，經驗不足，各方面的管理機制都不健全，銀行、房地產商和借款人的風險防范意識不強，如果僅依靠單一的央行監管模式有可能難以適應住房貸款業務發展的需要。由此可見，我國可以考慮建立多元化的監管模式，集央行、審計、評估等為一體的多方位監管模式。4、建立科學的住房按揭貸款評估制度
在國外發達國家，無一例外地都具備完善的房地產評估部門和評估制度，完善的而住房貸款評估制度是銀行正確評估房地產的市場價值與貸款價值的最基本依據，也是防范貸款風險的最基本內容。根據聯邦德國等發達國家的經驗來看，對于個人住房按揭貸款的評估方式可以通過判斷和信貸記分兩種方法進行。判斷法主要是對貸款對象的五個方面進行評估，即“5C評估”：資產、品德、能力、條件、擔保品等等。這些信息的原始來源由信貸人員對所調查到的數據加以分析后得出，當然依賴信貸人員的主觀直覺因素比較強，有可能會出現不夠客觀的情況。所以，我國在住房按揭貸款的評估制度中，可以根據我國國情，把判斷法和信貸記分法相結合，汲取兩種方法的優點，創建更為科學的住房按揭貸款評估制度。五 、 進一步推動我國住房抵押貸款證券化的發展
1、采取鼓勵政策，大力推動住房抵押貸款證券化的發展。銀行對資產流動性的要求是證券化的基本原因，也就是說當抵押貸款在銀行信貸資產中所占比例達到一定程度時才會產生證券化的要求。我國商業銀行要積極響應國家消費信貸政策，大力發展住房抵押貸款業務。同時政府要出臺相應的鼓勵商業銀行擴大住房貸款規模、放寬貸款條件的優惠政策，積極培養具有權威性的保險公司和擔保機構為住房貸款提供信用擔保，以降低貸款風險。
2、加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供有效的法律保障。住房抵押貸款證券化交易包括有資產出售和以融資為目的的不同程序和各種交易，專業化程度高，技術性強，程序復雜，必須要有健全有效地法律規范才能操作。應該盡快出臺相關的法律法規，解決對于是否允許銀行信貸資產通過證券化的形式向投資者出售，在交易過程中出現的稅收問題應該如何處理，在財務報表中如何體現證券化的資產等問題。
3、加快相關市場發展，為證券化提供基礎市場條件。我國在的市場方面的缺陷顯而易見。例如：我國住房抵押貸款一級市場規模相對較小，在住房抵押貸款的積累上沒有達到相當規模，缺乏證券化存在的基礎；我國銀行發放個人住房貸款正處于發展階段，目前還沒有統一的貸款標準和貸款格式，而貸款條件等卻是形成抵押貸款組群的必要前提；機構投資者的準入資格有待認定。從發達國家的開展情況來看，住房抵押貸款證券化的主要投資者是機構投資者，包括商業銀行、保險公司、養老基金、共同基金等。而我國在這方面的機構投資者不僅數量少，其投資領域也受到限制。
4、加快培養相關人才，著力于住房金融產品創新。作為一種新型而且復雜的融資工具，住房抵押貸款證券化涉及經濟、金融、房地產、法律等各個方面，需要大量掌握這些綜合知識的技術人才和管理人才。因此，可以采取“走出去，請進來”的交流方式，對現有的從業人員進行強化培訓，也可以選派優秀人員到高校深造進修。同時還要普及有關證券化知識，提高市民的參與意識。
盡管面臨許多問題和困難，我國大規模開展抵押貸款證券化業務還需要一定時間，但對于發展證券化的必要性在理論界和各金融機構已經歷了多年探討并形成了共識，我國的證券化試點也在積極的實施當中?？梢灶A計的是，住房抵押貸款證券化作為一項復雜的金融工程，將成為我國房地產金融市場和資本市場的重要業務，具有廣闊的發展前景。（作者單位：廣西工商職業技術學院）
參考文獻
[1]高山.住房按揭貸款提前還貸風險管理研究[J].新金融，2008，（1）
篇11
不談對方的出身
營銷員與顧客面談，千萬別提他現在的家財萬貫或卑微的過去?！坝⑿鄄粏柍錾怼?，這句話絕對有道理。
不和對方開過分的玩笑
營銷員與顧客面談時，如果彼此不是十分熟悉，千萬別開過分的玩笑。適當的幽默是需要的，但一定要高雅、溫和，切忌庸俗、低級，要把握開玩笑的尺度和幽默的分寸。
不要作講演
營銷員與顧客面談是雙向溝通，不是營銷員一人說，更不是在作演講或報告。記?。和其N不是講演。
永遠不要與顧客爭論
我們推銷保險，是為了給顧客送去保障與平安，是為了推銷自己的產品，而不是來參加論文答辯的。因此，我們在與顧客面談時，應進行有效溝通，切不可與顧客發生爭論。
不要堅持改變對方
營銷員與顧客面談，應努力取得對方的信任和理解，增進彼此的了解，而不是試圖改變對方，迫使對方改變思想，接受自己的主張。因此，對顧客要理解、寬容，就行了。
不談對方的隱私
營銷員與顧客進行面談，不要談對方的隱私。隱私的具體內容大致包括：婚姻狀況、、薪酬水平、福利待遇、地位官職和住房情況等。
不可忽視自己的神態舉止
篇12
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)21-0076-01
1 從政府角度進行經濟適用住房成本控制
1.1 控制土地政策
目前政府只是免收了土地出讓金,土地出讓金的免收對于經濟適用住房的價格還只是杯水車薪,政府如果真正要做到社會和諧,就必須考慮到中低收入家庭的實際購買力,并對的土地稅費、征地費、拆遷安置費等高額的費用進行減免或補貼,也可以嚴格執行國家關于拆遷的有關規定。對于一些用于經濟適用住房建設但是拆遷成本較高的土地,政府應重新規劃,在拆遷成本和地理位置這對矛盾中尋找平衡點,決不能顧此失彼。
1.2 控制建筑面積
嚴格把關經濟適用住房的房屋建筑面積,就是由于“豪宅”和“別墅”等這些層出不窮的經濟適用住房新花樣,使老百姓認為這樣的社會保障住房究竟“保障”了誰?對于房屋面積,嚴格執行單套房的建筑面積控制在60平方米左右,雖然這樣不能降低經濟適用住房單價,但對于總價來說降低幅度就很大,中低收入家庭無論是首付還是月供的壓力就有所減少,符合國家經濟適用住房政策要求,也可以把一部分中高收入家庭從購買人群中剔除,保障了真正把經濟適用住房當救命稻草的中低收入家庭。
1.3 控制建筑設計
為了降低經濟適用住房成本,我國政府可以引入或在最初扶持一個專門從事經濟適用住房設計部門,因為我國設計人員基本沿用老蘇聯模式“重技術,輕經濟”都會采用相對偏大的放大系數造成“肥梁胖柱,深基礎”,最終往往造成主要指標較高,如鋼筋、砼的用量或標號增加,使經濟適用住房項目成本偏高,據統計,目前國內普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤,有的甚至超過170公斤,而實際上一般高層住宅鋼筋含量應該在每平方米70公斤左右比較正常。專門從事經濟適用住房設計的部門在進行設計時就要著重考慮經濟因素,在安全與經濟中尋找契合點。同時政府各個建筑監管部門也應該加大監管力度,對房屋的地基、梁、柱等主要部件在整體性、抗震性等方面能否滿足技術要求進行檢測,不能忘記安全的重要性。
1.4 謹慎引入房地產開發企業
對于承建經濟適用住房項目的企業,政府要么扶持成立一些專門從事經濟適用住房建設的公司,要么嚴格采用招標模式。如果成立一些專門從事經濟適用住房建設的公司,首先可以把建設經濟適用住房當作一項長遠的計劃來做,不是時建時停、時增時減。成立這樣的公司由于連年從事經濟適用住房建設,在建設方面積累了大量的建設經驗,能降低管理費、建設成本等費用,從而能有效降低經濟適用住房的成本。從引入的房地產開發企業的角度而言,也會通過不斷地改進生產方式和管理體制,降低工程成本和管理成本,使住宅總成本降低,從而降低單位成本,贏得市場,北京市在這一點做得非常好。一些大型的房地產開發企業可以利用其雄厚的實力贏得工程和保證工程質量,利用信譽和品牌效應進行規?；募s式建設,使資源得到有效配置和高效利用。如果成立專門公司條件不允許,就在建設中嚴格采用投標模式。目前經濟適用住房的開發商大多是與政府有所掛鉤的關系戶,這些都會影響建筑質量和成本。國際上通行的招標模式,積極引進市場機制和競爭機制,是我國建筑管理體制和經營方式的一項重大改革,有利于經濟適用住房縮短工期、降低造價、提高質量、促進公平。
1.5 控制貸款政策
貸款問題無論對于房地產開發商和購買者都是關鍵問題。貨款利息的控制應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。首付、月供等資金問題仍是中低收入家庭面臨的核心問題,購買經濟適用住房的絕大多數收入較少,幾乎不能一次性付清購房款項,這時只有求助于銀行貸款。經濟適用住房從開發建設到銷售,與銀行信貸的支持休戚相關。盡管經濟適用住房在政策和價格上有優惠作后盾,但是并非所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。銀行作為獨立自主、自負盈虧的經濟實體,看到中低收入家庭本身購房支付能力低、償還能力有限,所以不愿進行信貸投入。即使放貸,其貸款利率在較高的區域內不斷調整,使得有幸購買了經濟適用住房的中低收入家庭生活壓力不斷增加,令其他購買者望而卻步,建議政府對經濟適用住房購買者執行相對穩定較低的貸款利率,減輕購買經濟適用住房中低收入家庭月供壓力,間接的減少經濟適用住房成本,使中低收入者購房有了信心。
2 從開發企業角度進行經濟適用住房的成本控制
開發商是經濟適用住房成本控制的執行者,如果能有效控制經濟適用住房建設成本,也是開發商從激烈的房地產市場競爭中脫穎而出的資本。由于項目實施過程中主客觀條件變化是絕對地,不變是相對的;在項目進展過程中平衡是暫時的,不平衡是永恒的,所以從開發商角度進行控制是一個動態的控制過程?？刂七^程分為三步:第一步,項目目標動態控制的準備工作,將目標分解用于確定目標控制計劃值;第二步,項目實施過程中動態控制,收集實際值與計劃值,進行定期分析比較,如果有偏差則糾偏;第三步,如果有必要,則進行目標調整,調整后回到第一步,以確保目標值的實現。從開發企業角度進行經濟適用住房的成本控制,由直接成本控制和間接成本控制組成。
2.1 直接成本的控制
直接成本是指在建設過程中所耗費的構成工程實體或有助于工程實體形成的各項費用的支出,包括人工費、材料費、施工機械使用費和施工措施費等。
在人工費的控制上,房地產開發企業要選擇高素質、高水平的現場施工管理人員,合理的按定額進行人員配置。
在材料費的控制上,材料費一般占全部工程項目成本的65%-75%,直接影響工程成本和經濟效益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方面內容。材料訂購應考慮資金的時間價值,減少資金占用,合理確定進貨批量和批次,盡可能降低材料儲備。按照價值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來,分為ABC三大類,A類進行重點控制,B類實行一般控制,而C類只需采取簡單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領料制度。材料價格控制包括買價控制、運費控制。作為施工方,為了控制工程成本,應主動走向市場,了解市場、比較多家材料供應商的產品質量和價格,篩選出幾家質優、價廉的材料、設備供應商,并與這些供應商建立長期合作關系;及時了解材料、設備的價格變化情況;也應適時掌握周邊商家的材料、設備價格情況,從而能較好的控制材料、設備的質量和價格,降低工程造價。同時,要合理組織運輸,盡可能就近購料,選用最經濟的運輸方法,降低運輸成本。材料用量的控制包括以下幾個方面:堅持按定額確定的材料消費量,實行限額領料制度,各班組只能在規定限額內分期分批領用,如超出限額領料,要分析原因,及時采取糾正措施。在施工過程中加強現場管理,合理堆放,減少二次搬運,降低堆放、倉儲損耗,杜絕沒有收入的支出,把返工損失降到最低限度。改進施工技術,推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。在對工程進行功能分析、對材料進行性能分析的基礎上,力求用價格低的材料代替價格高的材料。認真計量驗收,堅持余料回收,降低消耗量。施工機械使用費是指機械作業所發生的機械使用費以及機械安拆費和場外運費?？刂剖┕C械使用費就是要合理安排施工機械進場時間,減少不必要的浪費。施工措施費包括施工組織措施費和施工技術措施費,它的確定是在施工組織設計里,有甲乙雙方認定的費率。
2.2 間接成本的控制
間接成本于無法直接計入工程對象,但是為了進行工程施工所必須發生的費用,包括規費和企業管理費。
規費的計取需遵循有關規定,企業管理費的計取受企業管理者經營理念、模式影響較大,企業管理費包括:工會經費、職工教育經費、業務招待費、稅金、技術轉讓費、無形資產攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、壞賬損失、公司經費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業保險費、董事會會費以及其他管理費用。合理安排施工順序,減少臨時費用,在企業管理費計取時應尊重客觀事實,以事實發生的為依據,杜絕做假賬,亂報賬現象,合理降低管理費用,避免不必要的浪費。這部分的控制主要依賴企業自身的管理制度及企業管理者的管理水平,若是管理的合理,也會為企業在日后的發展中贏得更多的利潤空間。
參考文獻
[1]薛文碧.西安市經濟適用房[D].西安建筑科技大學碩士學位論文,2005:40.
[2]王春波.經濟適用房項目成本控制研究[D].清華大學碩士學位論文,2008:21.
篇13
Abstract As public rental housing security system part of the project， the introduction of PPP model， analyze the pattern in the construction of public rental practicality and benefits and risks involved parties， subject to the risk factors involved in the analysis， constructing evaluation index system， hierarchical clustering analysis method to improve the credibility of the evaluation system. Firstly， the risk financing model clustering index subject involved， quantify their weight. Followed by cluster analysis method of gray clustering risk value obtained. Finally， quantitative analysis of PPP financing model in use in the construction of public rental level of risk， indicating that PPP financing model is feasible in public rental construction.
Key words public rental housing； PPP； risk assessment
0 引言
公租房，即公共租賃房，是對既買不起經濟適用房又不夠廉租房條件的新就業職工等夾心層群體，來解決其住房困難的一個房屋產品。2009年3月11日，在住房和城鄉建設部新聞會上，住建部副部長齊驥在回答記者問題時，首次談到要加快公共租賃房的建設。①2011年，鄧莎以深圳市公租房制度研究為例，對我國住房保障新模式進行了探究。通過對深圳市公租房住房人群調查和案例分析，全面剖析了深圳市公租房模式，并提出了深圳市公租房模式中存在的問題。②2012年，西安建筑科技大學李小明研究了公租房經營模式與對策。其中如何進行規劃、融資方式的選擇、建設責任主體的選擇、運營模式的選擇等，都是當前影響公租房經營的主要因素。③
現行的公租房籌資模式主要有：政府財政直接撥款；公租房與商業用房并建，商業用房的收入補給公租房建設；公租房租售并舉；采用融資的方式，建設-轉讓，公共私營合作制（英文簡寫PPP）④等等；其它融資模式，如充分利用國家政策，利用債券、保險、信托基金等手段。
本文主要就PPP融資模式在公租房建設中的風險及其可行性進行論證。
1 PPP融資模式簡介
公共私營合作制，即PPP（Public-private partnerships）融資模式，指政府和企業或私人之間，為了某個項目，以特許權協議為基礎而形成的一種基于“雙贏”為理念的合作關系。早在2008年，武漢科技學院陳梅⑤就對PPP項目融資模式進行了研究，并提出PPP項目成功的關鍵因素是項目的風險分配問題。
2 PPP融資模式及評價指標體系
PPP融資模式如圖1所示。項目主要參與單位分別是：政府、項目公司、金融機構、設計單位、承包商、監理單位、供應商、公租房管理方、項目咨詢公司、投資者等等。采用流程圖法，對PPP模式下公租房建設主體的風險進行識別，找出政府、項目公司等各參與方承擔的風險及其來源，并從資金、質量、管理、素質行為、技術等方面對風險進行評價。
由此可以推斷，基于PPP融資模式的公租房項目風險水平低，具有較強的可操作性。所以針對公租房項目投入資金龐大，而政府財政力量薄弱、難以維系公租房巨大資金投入的這種情況，可通過PPP的融資模式減輕風險。
4 結語
通過以上分析可知在公租房建設中引入PPP融資模式，增加了公租房建設對私營企業的吸引力，同時也緩解了政府的財政壓力，增大了PPP這種融資模式引入公租房建設的現實意義。
注釋
① 住房和城鄉建設部.住建部關于加快發展公共租賃住房指導意見[Z].建保[2010]87號.
② 鄧莎.我國住房保障新模式：“公共租賃住房”制度研究――以深圳為例[D].湖南師范大學碩士學位畢業論文，2011：12-26.
