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篇1
高校后勤社會化活動主要表現為高校后勤經濟實體從事學生公寓、教師公寓、食堂經營和為高校教學提供后勤服務；利用學生公寓、教師公寓和食堂等高校后勤服務設施向社會人員提供服務；社會性投資建立的為高校學生提供住宿服務；高校后勤實體為高校師生食堂提供的服務；設置在高校內的實行社會化管理和獨立核算的食堂向師生或向社會提供餐飲服務等。高校后勤社會化改革是將高校后勤服務納入市場經濟體制，運用市場機制，建立由政府引導的、社會承擔為主的，適合高校辦學需要的法人化、市場化的后勤服務體系。
高校后勤社會化改革的主要目的，是將高校中具有經營性、社會性和服務性的活動納入到市場化發展的軌道，作為市場經濟的組成部分，參與市場競爭。從稅收角度來說，這就意味著高校后勤經濟實體作為一個獨立的納稅人，享受和承擔稅法規定的權利與義務。這不僅符合市場經濟發展要求，增加社會供給，而且還可以為國家貢獻稅收。同時，高校后勤社會化后，可將主要精力用于教學和科研，減輕我國長期以來計劃體制模式下高校辦學形成的沉重負擔。
一、高校后勤社會化改革涉及的稅收問題和現行稅收政策
（一）營業稅的有關征收規定。對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并具有法人資格的高校后勤經濟實體，經營學生公寓和教師公寓及為高校教學提供后勤服務而獲得的租金和服務性收入，免征營業稅；對社會性投資建立的為高校學生提供住宿服務并按高教系統統一收費標準收取租金的學生公寓取得的租金收入，免征營業稅。但利用學生公寓向社會人員提供住宿服務而取得的租金收入，應按現行規定計征營業稅；對設置在校園內的實行社會化管理和獨立核算的食堂，向師生提供餐飲服務獲得的收入，免征營業稅。向社會提供餐飲服務獲得的收入，應按現行規定計征營業稅。
（二）增值稅的有關征收規定。對高校后勤實體為高校師生食堂提供的糧食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、調味品和食堂餐具，免征增值稅；經營此外的商品，一律按現行規定計征增值稅。對高校后勤實體向其他高校提供快餐的外銷收入，免征增值稅；向其他社會人員提供快餐的外銷收入，應繳納增值稅。
（三）企業所得稅和個人所得稅的有關征收規定。對高校后勤實體的所得暫免征收企業所得稅。個人所得稅按有關規定計征。
（四）房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等稅收的征收規定。對高校后勤實體，免征城鎮土地使用稅和房產稅。對在高校后勤社會化改革中因建學生公寓而經批準征用的耕地，免征耕地占用稅。對于城市維護建設稅和教育費附加，由于是以實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅三稅稅額為計稅依據，按照一定的比例附加征收的，在免征增值稅、消費稅和營業稅三稅的同時，也免征城市維護建設稅和教育費附加。
必須明確的是：高校后勤實體應對享受優惠政策的經營活動進行單獨核算，分別進行納稅申報，不進行單獨核算和納稅申報的，不得享受上述政策。
二、高校后勤社會化改革稅收征管現狀及存在的主要問題
（一）高校后勤社會化的稅收法律法規滯后，直接影響了稅收征管工作的有效開展。主要表現為政策法規不能及時反應和規范高校的后勤改革，政策法規不明確、缺乏連續性。我國對高校后勤社會化活動征稅最早是以通知形式下發的，也就是財政部和國家稅務總局2000年2月28日的《關于高校后勤社會化改革有關稅收政策的通知》，《通知》明確了對高校后勤企業的有關經營活動實行減稅和免稅。這一通知從2000年1月1日起實施，但其期限是到2002年底，目前這一政策延長到2005年底。嚴格說來，文件通知并不等于法律法規，其嚴肅性和剛性都嚴重缺乏。隨著高校后勤社會化改革的不斷發展，原有的《通知》已不能適應客觀經濟形勢的變化，稅收征管中存在一些不明確問題，難以保證稅收征管及時到位，各地稅務部門對此也一直無法準確把握，甚至采取姑息態度，這種狀況直接影響了高校后勤社會化稅收征管工作的有效開展。
（二）高校后勤改革的不規范、不徹底，客觀上為稅收征管帶來了難度。稅收征管的規范與否，與高校后勤改革是否規范，是否到位存在著相互依存關系。從表面上看，幾乎所有高校都已完成了后勤系統的剝離，但實際上，有些學校的后勤改革是在走過場，只是做了簡單的改頭換面，在后勤處或總務處上掛個企業集團的招牌，管理體制和人事分配制度等基本上還是老樣子。從根本上來分析，目前我國高校的后勤企業并未真正按現代企業制度運行，這其中雖然有觀念上的、社會經濟環境的、法律法規政策等方面的原因，但最關鍵的制約因素是來自體制上的因素?，F代企業制度要求產權明晰，我國高校后勤資產的所有權在國家，占有權在高校，后勤實體對后勤資產只有不完全意義上的經營權，沒有對其所經營資產的占有權、收益權和處置權。后勤實體不是真正的法人主體，也就不可能做到自主經營、自負盈虧、獨立核算。這一切從根本上妨礙了高校后勤改革，從而造成不利于稅收征管的局面，客觀上為稅收征管帶來了難度。（三）稅收征管服務不到位，造成高校后勤稅源流失。由于我國高校大多數為政府辦學，國家投資，長期以來人們認為高校是育人的地方，遠離市場。稅務部門和稅務人員存在觀念滯后，重管理，輕服務，多被動，少主動的傾向，適應改革和市場的能力較弱，忽視了對高校的稅收服務。深入高校少，缺乏主動服務意識，稅收服務不到位，使高校這一現實的和潛在的稅源未能被關注和重視起來。同時，稅收征管的基礎資料不全面，征、管、查不到位，造成高校后勤稅源流失。無庸置疑的是，高校后勤社會化改革是一個增稅因素，無論是流轉稅、所得稅還是其他稅收，稅源和稅基都會隨著高校后勤改革的不斷完善而擴大，稅收收入也會隨之而不斷增長。等高校后勤改革徹底完成之后，高校后勤企業與其他經營企業一樣，不再享受任何稅收優惠政策時，必將為地方稅收的增長做出積極的貢獻。
（四）稅收征管方法和手段滯后，管理不及時、不到位，漏征漏管現象嚴重。目前，稅務機關對高校后勤活動的稅收征管基本上仍限于對高校后勤對外服務部分，即：既對學生提供服務，也對社會開放的各種科研實體興辦的公司、各種補習班、校園圍墻外的餐館、書店、理發館等后勤經營行為進行了相應的稅收征管。稅源監控常用手段主要是稅務登記、納稅申報、發票管理、納稅檢查和稅控裝置等。而對于由學校后勤部門直屬的、專門為學生提供食宿及日常生活服務的機構，如對本校學生日常生活提供服務的食堂、醫務所、學生公寓、電影院、理發店、澡堂等這一部分潛在的稅源未能進行有效的登記和管理，基本處于無監控或漏征漏管狀態，造成該部分稅源疏于監管，造成稅收征管對高校后勤社會化服務的管理不到位。
三、高校后勤社會化的稅收規范化管理
（一）完善稅收法律、行政法規，為高校后勤社會化稅收規范化管理提供法律保障。高校后勤社會化活動對國家稅收產生著積極的影響，稅收法律法規對此應及時加以規范，力爭使稅收規范與高校后勤改革保持協調一致。高校后勤社會化的稅收立法，應本著有利于征收管理、有利于依法治稅、減少涉稅爭議、加強監督管理的原則進行。對高校后勤社會化的稅收管理，要本著有利于發揮稅收的調節作用，服務于經濟、服務于社會的原則進行，既要從有利于我國高等教育的長遠發展出發，又要從嚴肅稅收法律和保護國有資產收益的角度來加以統籌兼顧，這樣，才能有效地促進稅收對高校后勤社會化的規范化管理，促進高校后勤組織的規范運轉。只有稅收政策法律制度科學、完善、合理，才能使稅收規范化管理得以實現，并且通過稅收規范化管理，發揮稅收調節經濟、服務于經濟、服務于社會的功能。
篇2
在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
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房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止20*年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
(二)稅制不統一，內外兩套有違公平
內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和**年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。
二、房地產稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅
把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據?，F行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率?，F行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率?？稍O立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權限
中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產閑置稅
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針對房地產納稅籌劃風險的幾種類型，筆者基于多年的企業稅務工作經驗，提出以下幾點建議：
1.強化企業依法納稅意識，加強企業會計核算
作為房地產企業的經營管理者，需要建立依法納稅的意識，為企業納稅籌劃工作順利開展打下堅實的基礎。作為企業實現經營利潤最大化的活動，納稅籌劃對企業經濟發展具有重要的意義，但其又僅僅是企業財務管理強化過程的一個環節，企業的利潤增長乃至于企業可持續發展不能依賴于企業納稅籌劃。所以，房地產企業需要不斷的加強會計核算，完善企業會計核算資料，為企業納稅籌劃工作順利開展提供依據，同時也能夠為稅務部門的稅務檢查提供準確的依據，以此證明企業納稅籌劃工作的合法性。
2.加強對國家稅法政策的正確把握
國家稅法是房地產與稅務部門的連接紐帶，是企業進行納稅籌劃工作的重要法律依據。企業進行納稅籌劃必須掌握國家相關的稅法政策，準確的了解國家稅法政策精神，確保企業納稅籌劃操作的科學合理性。另外，企業納稅籌劃過程中，還應該充分利用相關的優惠政策，及時把握稅法政策變化，以便對企業納稅籌劃進行調整。
3.提升企業財務會計人員的素質
對納稅籌劃風險的防范是一項長期性、復雜性的活動，所以對于房地產企業的財務會計人員應該要嚴格的要求，納稅籌劃相關人員必須要充分的掌握和理解我國的稅法政策，具備較高的財會專業能力，同時還必須要有對經濟環境的預測能力、經濟項目統籌策劃能力等綜合素質，從而為納稅籌劃活動的有效開展創造良好的條件。納稅籌劃相關人員的綜合素質一是依賴于個人素質的提升，另外也和我國房地產行業財會人員的整體素質有很大的關系。
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（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務，地價稅的計稅依據為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。
（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點，只對較大規模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產購置稅額。
（3）固定資產稅。固定資產稅對個人或法人所有的固定資產課稅，包括土地、房屋和折舊資產。其計稅依據為各市町村《固定資產登記冊》中所列示的應稅財產的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當地同期買賣價格）來計算固定資產的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權下調。固定資產稅對土地、房屋和折舊資產分別設置了起征點，對新建住宅可以適當減免。
（4）不動產購置稅。不動產購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據為固定資產課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據中扣除一定金額。不動產購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規定了起征點。
（5）城市規劃稅。城市規劃稅的納稅人、計稅依據、繳納方法等與固定資產稅相同，通常與固定資產稅一并征收。不同之處在于：城市規劃稅不對折舊資產課稅；對住宅用地的計稅依據所設置的扣除比例也不同于固定資產稅；稅率上規定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。
1．2加拿大的房產稅制度
加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產稅，對不動產的占用者征收營業財產稅。各省對房地產稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優惠都作了規定。房地產稅和營業財產稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統一的稅率。加拿大房地產稅的稅收優惠與美國類似，主要依據房地產的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產稅制度
在香港，房產稅又稱為物業稅。香港物業稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業稅。物業稅的稅率為15％左右，業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表中，接受稅務機關評稅，再根據評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業稅的免稅項目主要有：由業主支付的差餉（即物業管理費）；來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收?。蛔鳛橹Ц缎蘩碣M及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數目大小無關，統一按20％扣除。
2國外關于房產稅的做法對我國的啟示
從國外房產稅的概況及其比較可以看到，房產稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產及其他建筑物的保有環節征稅，按房地產的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產稅的做法對我國房地產稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產稅稅制要素
（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人。
（2）征稅范圍。建議將房產稅的征收范圍擴大到城市非經營性房地產和農村地區的房地產。同時，借鑒日本的做法，通過設置一個足夠高的起征點，使城鄉中低收入者不用負擔房產稅。
（3）計稅依據。遵循國際慣例，房產稅應以房地產的市場價值為計稅依據。這里的市場價值即經過評估機構評估確定的評估價值。評估價值可以依據房地產的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據不同的價值，比如，對商業用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。
（4）稅率。房產稅稅率的設計有一個基本原則，即科學測算現行房地產相關稅費的總體規模，使房產稅的總體收入規模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據本地經濟發展水平、房地產市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經驗，對不同用途的房地產設置不同的稅率。
（5）減免稅。房產稅的減免規定應該規范透明，體現國家重要的長期政策走向。建議房產稅保留對國家和政府所擁有的房地產、外國領事館房地產給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業給予免稅，對城鄉居民住房設定起征點，對農業用地暫免征收房產稅。已售住房因為已經預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當的稅收優惠。
2．2建立房地產價值評估機制
房產稅以房地產的市場價值為計稅依據，這就要求我國建立完善的房地產評估機制。首先要制定與價值評估有關的評估方法、技術手段、操作程序、爭議處理等法規，然后再設定專門的評估機構，配備專業的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區內的評估工作。對評估從業人員也要定期進行培訓，并考核其執業能力。
2．3建立與不動產登記、評估有關的數據庫
房地產價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經驗，建立房產登記制度。在對房地產信息進行登記時，要運用計算機技術對房地產信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產登記條例終于開始實施。
篇6
我國為了對房地產企業進行宏觀調控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個角度對其進行宏觀調控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產企業還不能適應這種調控的方式，另外，房地產的相關領導者還會出現對相關的調控制度會錯意的情況，嚴重影響了企業的健康發展。
（二）稅務籌劃的目標不明確
從目前的發展趨勢上來看，部分的房地產企業并沒有將稅務籌劃落實到具體的實際行動當中去，房地產企業稅務籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產企業做稅務籌劃時要求財務工作人員清楚的了解國家的經濟走勢和相關的法律法規，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產市場稅務籌劃相關工作人員的素質水平上來看并沒有達到這一點的要求，因此在稅務籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務籌劃的目標不明確，不能有效地降低企業經營發展的成本。
（三）稅務籌劃的方式不正確
正如上文所說，稅務籌劃相關工作人員在業務能力方面還需要進一步提高，但是在房地產企業中對其培養的時間是很短的，因此稅務籌劃的優秀人才較少，能夠對整體局勢進行把握的人更少，這一現象就會導致稅務籌劃的方式出現錯誤，很難將相關稅務籌劃的方式與房地產企業的具體情況進行結合。
（四）稅務風險意識較為淡薄
從理論上來說稅務籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發生。在房地產企業稅務籌劃的過程中，稅務風險意識比較淡漠，主要表現的情況為：
1.缺乏相關的稅務籌劃經驗，在稅務籌劃策略方面會忽視稅務風險防范；
2.缺乏對稅務風險的方法，沒有認識到風險防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務風險進行管理。
二、完善的措施
根據上述情況可以看出，房地產土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進的過程中需要根據具體的問題進行完善。
（一）密切關注國家相關政策
隨著經濟的發展，國家宏觀調控的政策變化速度越來越快，作為房地產企業的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預測到國家對房地產企業調控的動向，積極地進行稅務籌劃，提高對國家宏觀環境的適應能力。
（二）明確相關的稅務籌劃目標
房地產企業管理需要對稅務籌劃目標進行明確地規定，規定的制定實施需要在項目處理的階段進行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時機，達到籌劃的目標。
（三）提高相關工作人員稅務籌劃的能力
需要從業務知識和業務技能方面對相關工作人員稅務籌劃的能力進行提高，使其掌握相關的稅務籌劃的策略，提高風險防范的意識，只有這樣才能夠充分發揮出稅務籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產開發有限公司為例，其可以在以下幾個方面進行土地增值稅納稅籌劃：
篇7
某工程總建筑面積29342.24㎡。其中地下一層，地上十五層。地下一層設地下消防水池、地下泵房、電梯井等，其余部分為地下停車場。地下室在設計施工中采用混凝土自防水體系，采用S6C30混凝土。
二?施工方案
根據該工程的特點，制定如下的施工方案
（1）外墻在地下室底板上500mm處設一道水平施工縫，施工縫留為凹凸型，不設豎向施工縫或后澆帶：底板一次澆筑成型，壁板與首層樓面板一次澆筑成型。（2）地下水池底板即為地下室底扳．水池壁與地下室壁不相連。水池壁所留施工縫為底板上500mm，做法與地下室壁板相同．上部待地下室頂板拆除后一次澆筑成型。（3）模板均采用7層夾板，80x80木方φ50鋼管，作橫向連接，φ14拉墻螺栓，用鋼筋斜撐來保證整個體系的結構穩定性和定位尺寸的準確性。
三?滲水原因分析及防治
通過對其它工程出現的滲漏質量問題進行分析研究，以前的工程自防水棍凝士結構滲漏較嚴重的部位都是細部處理不當，施工中對這些部位沒有引起足夠重視，也沒有采取可靠的防治措施。針對這一工程我們采取適當的防治措施，有效地防治了地下窒滲水的質量問題。
（1）墻板施工縫滲水成因及防治
按照地下防水工程施工及驗收規范規定，墻板的施工縫應留在高出底板表面不少于200mm的墻體上，并在墻板混凝土中留置階梯、凹、凸和預埋金屬板等形式，在這個部位出現滲漏的原因是：施工時在混凝土墻板中留置施工縫，但在施工縫的臺階處存在混凝土不密實，或者表面沒有認真鑿毛。由于混凝土凝結時會產生細微結晶體，在表面形成隔離層，同時為了避免松散和風化的影響，一定要認真鑿毛；有的凹縫槽內由于上部墻板支模過程中掉入垃圾，雖經沖洗．仍有相當一部分的細顆粒組成的薄垃圾層保留在凹槽內，降低了墻板的抗滲能力；對于凹凸形式施工縫的模板，當混凝土尚未達到一定強度時就急于拆模，會造成凹凸縫局部開裂、松動或撬損，破壞后又未經技術處理：安裝墻體模板時在施工縫部位封口不嚴密，混凝土澆筑過程中施工縫鋪設的水泥砂漿漏漿嚴重，澆灌時沒有采取可靠措施防止混凝土離析，造成石子堆。
綜合上述施工缺陷，我們在留設墻扳施工縫時選擇了凸縫形式，在高出底板表面500mm處留設；當凸縫的混凝土強度完全達到不缺棱掉角的強度時，方可拆除凸縫兩側模板，對于損壞了的凸縫部位，在墻中鑿除部分混凝土重新形成凸縫。在安裝上部墻體模板之前鑿去凸縫臺階處不密實混凝土，直到經眼觀察無細小氣孔時為止；同時將凸縫的凸出部位鑿毛，除去表面浮漿層，并認真檢查施工縫處封口模板的嚴密性以及牢固性，鋪設水泥砂漿的厚度以蓋住凸縫為標準，鋪設長度要適應混凝土的澆筑速度，不宣過長或者間斷漏鋪。
（2）鋼筋工程造成滲水原因及防治
設置在底扳和墻體雙排鋼筋之問撐環和撐腳，由于綁扎鋼筋時定位不認真．綁扎不牢固，未設置保護層墊塊，澆筑時受到下料的沖擊或者振搗中碰撞等原因，造成局部鋼筋位移，撐環、撐腳的一端移近混凝土表面，甚至外露失去保護層，因此常常發生沿撐環、撐腳的某一肢出現滲水現象，針對上述問題，施工中注意了將撐環、撐腳設置在雙排鋼筋之間，對應位置加設保護層墊塊。撐環、撐腳的每一端點焊固定在鋼筋上。 。
（3）預埋件及穿墻螺栓造成滲水原因及防治
預埋的地腳螺栓、穿墻的預埋套管以及安裝模扳設置的穿墻螺拴，設計和施工規范都規定了要焊接止水環，但施工中止水環焊縫檢查不夠嚴格，往往局部存在漏焊和嚴重夾渣現象，為滲水提供了通道。因此，施工中加強了對止水環焊縫的檢查，在滿焊的條件下逐個敲去焊渣檢驗，對不合格的要補焊后方可用于工程中。而且止水環相對穿墻螺栓中心不得有嚴重偏移。當混凝土達到一定強度后，在穿墻螺栓端頭迎水面側鑿除20～30mm深的混凝土，截去穿墻螺栓，用膨脹砂漿做堵頭處理。對于較大直徑的預埋套管，尤其是幾何尺寸較大的方形套管，套管的底部常因無法振搗而出現空洞蜂窩現象，我們對此類套管采取在止水環兩側分別開出直徑不小于振動棒直徑的洞口，便于將振動棒插入套管下部混凝土中振搗，同時排出氣體，從而保證了這部分混凝土的密實性。
（4） 設計原因及防治
篇8
（一）房地產稅收現狀
我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發展政治、經濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經增長為10053.55億元。據統計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。
從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節經濟發展等方面發揮了一定的作用，但其收入規模較小，據統計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。
從各級地方財政的角度看房地產稅的地位。目前，房地產稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉鎮四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數據為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉鎮的房地產稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。
結合歷年數據發現，市級財政收入中房地產稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉鎮兩級財化不大，呈現平穩態勢。同時，觀察其他省份的數據也可以看到類似的規律?？傮w說來，房地產稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。
（二）房地產稅制存在的突出問題
首先，房地產稅收在地方財政收入中所占比重過小，而從各國稅收實踐來看，凡是實行分稅制財政體制的國家，房地產稅收基本上是地方財政的主要稅種；其次，稅制結構設計不合理。房地產保有環節的稅負過輕而流轉環節稅負過重。這種“輕保有”的局面一方面導致了土地利用的低效率，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日益嚴重；另外，稅費種類繁多，租、稅、費體系混亂。以稅代租、以費代稅、以費擠稅的現象十分普遍，大大限制了稅收的宏觀調控能力；最后，從稅負的分擔上來看，明顯表現為內資偏重、外資偏輕，這違背了稅制統一、稅負平等的基本原則，更不利于內資企業的競爭。
我國物業稅改革思路
（一）物業稅改革的模式
目前，針對物業稅的改革，學者們基本達成共識，就是將目前對經營性用房和用地征收的城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅以及土地增值稅進行合并，開征統一的物業稅，物業稅稅收歸地方財政所有。
目前開征物業稅的國家，實行的稅率一般有兩種：比例稅率和累進稅率。實行比例稅率計征方便，但不利于發揮貧富調節作用；而累進稅率則正好相反。由于目前我國財產稅征收范圍很小，只有房產稅，因此，筆者建議現階段應該選擇比例稅率。確定物業稅稅率既要考慮區域間房地產價值水平上的差異，又要考慮納稅人的實際承受能力。國外物業稅稅率的確定主要是依據地方的支出規模、非財產稅收入額以及可征稅的財產的估價。筆者建議物業稅稅率為1%-2%，地方政府根據實際情況在一定范圍內進行調整。
稅基的計量。物業稅的稅基是物業稅征收時的房地產價，房地產稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本，我們以房地產評估價值為計稅依據，以評估價值的80%為稅基，房地產課稅價值每五年評估一次。
物業稅的減免政策。建議物業稅的減免范圍僅包括以下五項：非營利性機構自用的房屋與土地，如學校、醫院、圖書館等；合法的宗教團體的自用房屋與土地；由國家財政部門撥付事業經費的科研學術機構直接用于學術研究的房屋與土地；對自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅；經財政部批準免稅的其他房屋與土地。
（二）物業稅改革的效應分析
物業稅改革能增強地方政府的財政收入。把物業稅確定為地方主體稅種，按照占地方財政收入10%的比例去推算，假定微觀稅負不變，則物業稅的征收面要擴大1倍多。由于目前房地產保有階段稅收征收面仍比較窄，且是按原值征稅，如拓寬稅基、擴大計稅標準，這一比例是可以做到的，因此，物業稅開征后，基本上可以滿足成為主體稅種的要求。
政府采取物業稅后，為保證長期、穩定的物業稅收入，必然將基礎建設投資進行長期規劃，并注意保持對居民物業的保護，以便保證投資者或者業主在當地的長期居留,這樣將對我國地方經濟的可持續發展起推動作用。
開征物業稅可以起到對土地集約利用和合理配置的作用。開征物業稅可以抑制土地的炒賣，即使開發商土地閑置，也必須每年按評估的財產價值繳納物業稅，這樣就加大了囤積土地的成本；可以推動產業結構調整，使城市土地向真正產生效用的使用者手中轉移。根據房地產的市場價格征稅，提升在城市中心區的生活或辦公成本，將會正確引導消費者對城市物業的選擇，實現物業的正常流動，從而推動城市空間布局和經濟結構的不斷調整。
開征物業稅可以起到調節貧富差距的作用。物業稅以房地產所有者或使用者為納稅人，以房地產保有階段為主要課稅環節，其稅額與納稅人擁有或使用的房產、地產成正比，故能彌補個人所得稅調控方面的局限性，能夠發揮對人們收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改變社會財富分配不均現象，降低財產的集中度，從而形成個人所得稅調節即期個人收入分配、物業稅調節個人財富積累水平，具有連續性、互補性的稅收調節機制。
對我國房地產稅制改革的政策建議
增加繳納上的公平度和透明度?，F行涉及房地產開發和保有各環節的稅種和相關收費，經合并調整，構建統一規范的物業稅后，便于征繳和管理。在簡化稅種后可以適當提高征收額度，根據國際經驗，使其占全部稅收的10％左右是比較合理的，由此可以將物業稅（財產稅）作為主體稅種之一進行管理，充分發揮其收入調節作用。
要進一步規范房地產的稅收評估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的，我們建議以房地產評估價值的80%為課稅的稅基，這就給房地產的價值評估質量提出了要求。實行物業稅改革后，必然要對房地產的稅收評估進行規范，適時推出更為細化、規范的合理的計稅方法，從而盡可能避免由于房地產價值的低估而造成的稅收流失。
健全與事權相匹配的物業稅體制。把物業稅清晰地界定為比較低端的政府，應該是比較合適的。地方政府一旦要將物業稅培養成為其主體稅種，不僅會提高征稅積極性，還會積極擴大地方基礎設施和公共設施規模、優化投資環境，轄區內不動產就進入升值軌道，地方政府收入就穩定增加，這就形成了稅收收入的良性循環。
參考文獻：
篇9
印花稅針對房地產流轉環節課征，買賣雙方必須在書立合同上貼足印花，并在其上加蓋戳記。合同的形式有多種，在正式合同之前，還有臨時性合同，都需貼印花。土地買賣的現金收據金額超過3萬日元時要繳納印花稅（個人出售土地則不在此例），通常由買賣雙方折半負擔。未貼印花或未貼足印花的，通收3倍的罰款；未加蓋戳記的，征收與應貼印花同等金額的罰款。
（二）注冊執照稅和不動產取得稅
日本實行財產登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權利而進行登記。該制度是日本對房地產取得和保有環節征稅的基礎。土地和房屋在市町村“房地產征稅臺賬”上分開登記，并向一般市民公開。作為一項法定行政服務，自2003年起，除納稅人外，同時允許租地人、租房人和其他相關者公開閱覽臺賬登記的全部內容。這項政務公開活動使納稅人有機會比較自己與同一市町村內其他人的房地產評估額，如對評估不服，可以向市町村的專門機構提出審查請求或向法院。
在進行登記時，取得房地產的人必須繳納注冊執照稅。其稅率根據登記的種類如所有權保存登記、所有權轉移登記、地上權或租賃權的設定／轉租或轉移登記、臨時登記、抵押權設定登記、土地房屋分塊分期登記以及登記注銷等分別設定，如所有權保存登記稅率為4‰，對符合一定條件的新建住宅適用1.5%.的稅率，為促進房地產的流轉，對新建住宅和二手房轉移登記則適用優惠稅率。注冊執照稅的計稅依據為房地產評估額、債權金額和不動產個數。
此外，房地產取得者還須繳納不動產取得稅，該稅屬于都道府縣稅?？h稅務所憑借房地產登記證明，到現場進行核實后，向納稅人送達納稅通知書并征稅。征稅日期為買賣合同上所有權發生轉移的日期，即取得房地產的日期。不動產取得稅的標準稅率設定為4%，其減輕稅負的方法是變動計稅依據，如2004年以房地產評估額的1／2作為計稅依據，并減按3%征收。除因繼承、遺贈、信托、轉讓擔保、土地規劃換地等取得的房地產不征此稅外，因買賣、交換、贈與、新建、增改建等取得的房地產都需征此稅。其免征對象為取得費低于10萬日元的土地、低于23萬日元和12萬日元的房屋和構筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。
（三）消費稅
在日本，土地的出售不征消費稅，而用于宅地的土地平整工程則需征消費稅，這部分消費稅添加在每塊土地出讓金之上，最終轉嫁給消費者。對房屋的新建工程款和購入款，由工程承包商、不動產商繳納消費稅，最終轉嫁給建筑商和購房者。不動產商介紹房地產買賣收取的中介費也需要繳納消費稅，稅負最終轉嫁給委托人。
（四）繼承稅與贈予稅
日本繼承稅和贈予稅目前均采用10-50%的6檔累進稅率。征稅對象包括土地、房屋、有價證券、現金、存款等，其中繼承稅來自房地產的應稅財產占6-7成，占直接國稅的3.4%.兩者的計稅依據是房地產評估額。評估標準根據市價（指在納稅期內由不特定多數當事人進行正常自由交易時成立的價格）。為確保評估的公正合理性，國稅廳規定了三項基本方針：①評估的全國統一性；②評估的簡單明了性；③評估的安全性。評估額通常設定得低于市價。免征繼承稅的財產包括墓地和供宗教、慈善、學術等公益事業用的財產。
日本房地產保有課稅
（一）固定資產稅
1.征稅主體、征稅對象及納稅人。日本在改革地租、房屋稅時，明確了固定資產稅的征稅主體為市町村，其收入全部歸市町村支配；計稅依據由工商業收益和住宅租賃額改為評估額；并將房地產的征收范圍擴大到折舊資產（房地產以外供經營用的資產）。固定資產稅實行臺賬征稅原則。市町村政府對土地、房屋、折舊資產分別設有征稅臺賬和補充征稅臺賬，后者是為遺漏登記的房地產實際所有人或使用人準備的。凡是在臺賬上注冊登記的房地產所有人均為固定資產稅納稅人。
2.計稅依據及稅率。固定資產稅的計稅依據按照房地產市場評估價，原則上三年固定不變，從形態上區分為基準年度評估額和比照基準年度評估額，以區別不同情況、不同用途的房地產，通過合理調整計稅依據，公平稅負。固定資產稅的標準稅率為1.4%.日本對公益事業、住宅用地（災區）等采取了一系列按照各種財產評估額給予一定比例減除的優惠措施，并通過設定期限加強某些領域優惠措施的執行效果。
3.免征點及減免稅制度。固定資產稅采用免征點制度，免征點為土地30萬日元、房屋20萬日元、折舊資產150萬日元。免稅范圍則包括：政府、皇室、郵政部門、自然資源機構、土地改良區、宗教法人、墓地、公路水路、國立公園和國家風景保護區、國家重點文化歷史名勝、重點傳統建筑群保存區、學校法人、社會福利及公益設施以及城市更新機構取得的土地等。固定資產稅的減免優惠則主要集中在一定面積的新建住宅、新建租賃住宅、市區再開發工程建筑以及供老年人居住的優質租賃住宅上。
4.評估及價格確定。日本房地產評估實行市田丁村長負責的房地產估價師制度。其步驟是，首先由市町村估價師做出實地調查后將評估結果提交市町村長，估價師評估所依據的是國土交通省土地鑒定委員會每年1月1日確定的公示地公示價格；然后，市町村長根據全國統一的房地產評估標準和實施方案確定房地產價格，并及時在房地產征稅臺賬上登記后公示，同時將記載有各地區標準地價格的路線價圖供一般閱覽。
市町村房地產評估根據土地用途（商業、工業、住宅、觀光、農田等）和距離城市中心部位置，在每一情況類似地段（街道、交通、居住環境等）選出標準地和標準田。標準地價格以地價公示價格的70%為尺度，并根據市場價進行調整。路線價采用畫地計算法對宅地進深、寬度、形狀、街道等進行修正后反映在評估價格上。
宅地和房屋評估采用不同方法，在人口集中的商業區、辦公區、住宅區、工廠區設置路線價，對市區以外的宅地評估按照評估額乘以各地段相應倍率的方式；房屋評估則通常采用以再建筑價格為基準的評估方法，即評估時先求出在同一場所新建房屋所需建筑費用，再根據房屋現狀，減除房屋的折舊和損耗。
對農田和市區化農田也采用不同的評估和征稅方法。普通農田按照買賣價格評估，市區化農田比照類似宅地價格評估。對宅地的稅負調整通常根據負擔水平確定相應的調整系數，商業地比照宅地，地價下降時調整系數向下調整。
5.其他。固定資產稅的核定征收日為每年1月1日，征稅與否要根據征收日當天房地產狀況而定。因此，即使在征收日之后房地產因火災等事由消失，當年固定資產稅也要按全額征收，不予退還。相反，征收日之后擁有的房地產不征當年的固定資產稅。征收有效期限為自法定納稅期限起5年以內。納稅期為2月、4月、7月、12月，記載有備期應納稅額和納稅期限的納稅通知書于法定納稅期前十天送達納稅人。提前納稅的納稅人，市町村政府給予其獎勵。根據市町村條例，因受天災、生活貧困接受補助以及其他特殊情況的人可以享受減免稅優惠。
（二）城市規劃稅
城市規劃稅的納稅人和征收方法的規定均與固定資產稅相同。不同的是，城市規劃稅的征稅對象為城市化區域內和開發區內的房屋和土地，征收的稅款專項用于該區域內的城市規劃事業。折舊資產不包含在征稅對象范圍內。計稅依據對住宅用地也設置了優惠措施，最高限制稅率為1.3%，對新建住宅一般不設減免稅措施，但東京都例外。
日本房地產轉讓課稅
日本對個人和法人的房地產轉讓收益均征收國稅和地方稅，但征收方法有所差異。首先，普通個人轉讓房地產的收益只需繳納個人所得稅和個人居民稅。房地產保有期以5年為界限，對個人超過5年的長期轉讓收益征收15g的個人所得稅和5%的個人居民稅，對不超過5年的短期轉讓收益征收30%的個人所得稅和9%的居民稅。通過對短期或超短期房地產轉讓收益課以重稅，抑制以獲取土地升值利益為目的的投機行為。房地產轉讓收益按照分類課稅的方法，對總收入減去取得費（各種稅費、貸款利息）、轉讓費（各種損失費、中介費、違約金）、扣除額（3千萬日元）之后的余額征收。其次，專門從事不動產業的個人轉讓房地產的收益不屬于轉讓所得，而納入經營所得，與此類似的情況，如農戶或職員在自有土地上建造房屋后轉讓的收益，納入雜項所得，均采用綜合計稅方式。上述兩種所得視規模還須繳納事業稅；此外，從事房地產租賃業（屬于以營業為主的工商業范疇）的個人也須繳納事業稅。個人事業稅對工商業、畜牧水產業、自由職業征收，稅率分別為5%；5、4%、5%.
對法人的房地產轉讓收益首先計算出法人稅稅額，方法是先對銷售收入和成本費用進行核算，求出稅前利潤，并作出相應的稅務調整后，按當期收入額乘以適用稅率來計算。法人稅對資本金超過1億日元的法人適用稅率為30%，資本金低于1億日元的法人按年收入額低于800萬日元的部分適用稅率為22%，超過800萬日元的部分適用稅率為30%.法人居民稅的計稅依據也是上述法人稅稅額，地方政府對法人稅稅額按照一定的比例（5%的都道府縣民稅+12.3%的市町村民稅=17.3%）以及按法人規模（資本金和從業人員）定額征收法人居民稅。此外，法人轉讓房地產還須繳納事業稅，計稅依據為經營所得。法人事業稅不區分行業種類，對全部經營所得征收，分別采用5%、7.3%、9.6%的比例稅率。不論個人還是法人，計算事業稅時均可以作為費用，從翌年的個人及法人稅額中向后結轉扣除。
經驗與借鑒
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我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。
2找出房地產面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險。房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。2.2房地產行業運營風險。房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產生的原因
首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識。房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县斀涱檰柟煞萦邢薰?/p>
篇11
房地產企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動,因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產,這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務報酬,為營業稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負,但前提是在開發之初就能確定最終用戶,實行定向開發,從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定,“合作建房”是指一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,再按規定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅;對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策,實現共贏。
舉例來說,上海某家房地產公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業。公司欲將酒店建成后自留經營使用或整體轉讓,寫字樓及商業取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉讓,則按照一定售價視同銷售并轉讓產權,繳納相應稅金,但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價,并裝飾后經營,定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權,物業的利潤由A公司股權轉讓溢價體現,并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金,可節約大量稅負,實現了房地產企業和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業報建時,預先立項明確一定面積作為自建物業。待實現銷售后,尾盤物業也同樣可以以轉讓B公司股權實現物權轉移。
當然,以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續應完備,包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據稅法,預先確定自營資產后轉為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚,稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。
2、開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業根據具體情況予以分析比較。
例如:某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產,第一處房地產出售價格為1000萬元,根據稅法規定扣除的費用為400萬元;第二處房地產出售價格為1500萬元,根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算,第一處房地產的增值率為600÷400=150%,應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產增值率為500÷1000=50%,應繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產的出售價格為2500萬元,根據稅法規定可扣除費用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
篇12
（一）房地產稅收現狀
我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發展政治、經濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經增長為10053.55億元。據統計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。
從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節經濟發展等方面發揮了一定的作用，但其收入規模較小，據統計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。
從各級地方財政的角度看房地產稅的地位。目前，房地產稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉鎮四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數據為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉鎮的房地產稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。
結合歷年數據發現，市級財政收入中房地產稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉鎮兩級財化不大，呈現平穩態勢。同時，觀察其他省份的數據也可以看到類似的規律。總體說來，房地產稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。
（二）房地產稅制存在的突出問題
首先，房地產稅收在地方財政收入中所占比重過小，而從各國稅收實踐來看，凡是實行分稅制財政體制的國家，房地產稅收基本上是地方財政的主要稅種；其次，稅制結構設計不合理。房地產保有環節的稅負過輕而流轉環節稅負過重。這種“輕保有”的局面一方面導致了土地利用的低效率，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日益嚴重；另外，稅費種類繁多，租、稅、費體系混亂。以稅代租、以費代稅、以費擠稅的現象十分普遍，大大限制了稅收的宏觀調控能力；最后，從稅負的分擔上來看，明顯表現為內資偏重、外資偏輕，這違背了稅制統一、稅負平等的基本原則，更不利于內資企業的競爭。
我國物業稅改革思路
（一）物業稅改革的模式
目前，針對物業稅的改革，學者們基本達成共識，就是將目前對經營性用房和用地征收的城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅以及土地增值稅進行合并，開征統一的物業稅，物業稅稅收歸地方財政所有。
目前開征物業稅的國家，實行的稅率一般有兩種：比例稅率和累進稅率。實行比例稅率計征方便，但不利于發揮貧富調節作用；而累進稅率則正好相反。由于目前我國財產稅征收范圍很小，只有房產稅，因此，筆者建議現階段應該選擇比例稅率。確定物業稅稅率既要考慮區域間房地產價值水平上的差異，又要考慮納稅人的實際承受能力。國外物業稅稅率的確定主要是依據地方的支出規模、非財產稅收入額以及可征稅的財產的估價。筆者建議物業稅稅率為1%-2%，地方政府根據實際情況在一定范圍內進行調整。
稅基的計量。物業稅的稅基是物業稅征收時的房地產價，房地產稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本，我們以房地產評估價值為計稅依據，以評估價值的80%為稅基，房地產課稅價值每五年評估一次。
物業稅的減免政策。建議物業稅的減免范圍僅包括以下五項：非營利性機構自用的房屋與土地，如學校、醫院、圖書館等；合法的宗教團體的自用房屋與土地；由國家財政部門撥付事業經費的科研學術機構直接用于學術研究的房屋與土地；對自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅；經財政部批準免稅的其他房屋與土地。
（二）物業稅改革的效應分析
物業稅改革能增強地方政府的財政收入。把物業稅確定為地方主體稅種，按照占地方財政收入10%的比例去推算，假定微觀稅負不變，則物業稅的征收面要擴大1倍多。由于目前房地產保有階段稅收征收面仍比較窄，且是按原值征稅，如拓寬稅基、擴大計稅標準，這一比例是可以做到的，因此，物業稅開征后，基本上可以滿足成為主體稅種的要求。
政府采取物業稅后，為保證長期、穩定的物業稅收入，必然將基礎建設投資進行長期規劃，并注意保持對居民物業的保護，以便保證投資者或者業主在當地的長期居留,這樣將對我國地方經濟的可持續發展起推動作用。
開征物業稅可以起到對土地集約利用和合理配置的作用。開征物業稅可以抑制土地的炒賣，即使開發商土地閑置，也必須每年按評估的財產價值繳納物業稅，這樣就加大了囤積土地的成本；可以推動產業結構調整，使城市土地向真正產生效用的使用者手中轉移。根據房地產的市場價格征稅，提升在城市中心區的生活或辦公成本，將會正確引導消費者對城市物業的選擇，實現物業的正常流動，從而推動城市空間布局和經濟結構的不斷調整。
開征物業稅可以起到調節貧富差距的作用。物業稅以房地產所有者或使用者為納稅人，以房地產保有階段為主要課稅環節，其稅額與納稅人擁有或使用的房產、地產成正比，故能彌補個人所得稅調控方面的局限性，能夠發揮對人們收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改變社會財富分配不均現象，降低財產的集中度，從而形成個人所得稅調節即期個人收入分配、物業稅調節個人財富積累水平，具有連續性、互補性的稅收調節機制。
對我國房地產稅制改革的政策建議
增加繳納上的公平度和透明度。現行涉及房地產開發和保有各環節的稅種和相關收費，經合并調整，構建統一規范的物業稅后，便于征繳和管理。在簡化稅種后可以適當提高征收額度，根據國際經驗，使其占全部稅收的10％左右是比較合理的，由此可以將物業稅（財產稅）作為主體稅種之一進行管理，充分發揮其收入調節作用。
要進一步規范房地產的稅收評估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的，我們建議以房地產評估價值的80%為課稅的稅基，這就給房地產的價值評估質量提出了要求。實行物業稅改革后，必然要對房地產的稅收評估進行規范，適時推出更為細化、規范的合理的計稅方法，從而盡可能避免由于房地產價值的低估而造成的稅收流失。
健全與事權相匹配的物業稅體制。把物業稅清晰地界定為比較低端的政府，應該是比較合適的。地方政府一旦要將物業稅培養成為其主體稅種，不僅會提高征稅積極性，還會積極擴大地方基礎設施和公共設施規模、優化投資環境，轄區內不動產就進入升值軌道，地方政府收入就穩定增加，這就形成了稅收收入的良性循環。
參考文獻：
篇13
房地產稅收是調節房地產經濟運行的有力經濟手段，在對房地產市場資源配置、社會財富分配、市場結構調節等諸多方面有非常重要的影響。
1.1房地產稅收的經濟杠桿作用
（1）可以通過對空地、閑置土地征收重稅，抑制土地的過度投資開發，促進土地的有效利用。
（2）可以通過對不同產業的土地采用差別稅收政策、對不同地段采取分檔稅率，有效調節用地結構，實現土地資源的優化配置。
（3）房地產稅收中屬于財產稅的部分，它的很重要的功能就是通過稅收杠桿，公平分配財富。
（4）在市場投機現象嚴重時，通過提高增值稅的契稅的手段,在市場低迷時，通過稅收減免、品種調整，實現調節市場活躍程度，平衡市場供求的效果。
1.2房地產稅收的稅負轉嫁性分析
1.2.1稅種屬性
商品課稅容易發生稅收轉嫁，所得課稅不易發生稅收轉嫁,增值稅、營業稅等中間性質的稅種容易發生稅收轉嫁,終端性質的所得課稅等不易發生稅收轉嫁。
1.2.2商品或生產要素供求彈性
供求彈性與稅收歸宿有著密切關系。在其他條件不變的情況下,需求曲線的彈性越大,需求者支付的稅收比例越小,供給者支付的稅收比例越大;相反,供給曲線的彈性越大,轉嫁給需求者的稅收比例越大。在完全無彈性供給曲線的極端情況下,全部稅負都由供給者承擔;相反,在完全彈性供給曲線的情況下,全部稅負都轉嫁給需求者。
2房地產稅收對市場供求及價格的影響
2.1稅收對房地產市場供應及需求調節的作用機理
2.1.1需求不變時，房地產稅收對供給的影響
我國目前采取的稅收政策中有三項是直接作用于供給者的：對賣房者征收營業稅、個人所得稅、以及對房地產開發企業征收土地增值稅。從理論上講，它的效應是政府對賣方增加稅負，直接提高了供給者的成本，在其他條件不變時，供給方為取得同以前相同的利潤，會將稅收成本包含在出售價格中，轉嫁給消費者，這樣導致供給曲線左移，新的市場均衡價格E2比原來的均衡價格E1提高，同時Q2〈Q1
從理論上看，目前針對供給方的房地產稅收在抑制房價上作用是不明顯的，且不能有效改變住房供不應求的結構。
2.1.2供給不變時，房地產稅收對需求的影響
從理論上講，相對于對供給方征稅，房地產稅制中對需求方征稅是有一定優勢的。我們知道對供給方的征稅容易向前轉嫁給消費者，特別是需求彈性小于供給彈性時。而對需求方的征稅不能直接包含在房屋價格中，不會直接造成房價上漲。如圖2所示，由于對房地產需求方的稅收屬于從價稅，因而征稅后需求曲線斜率發生變化，左移至D''''，在新均衡點E2下，價格由P1下降到P2，數量由Q1下降到Q2。
2.2稅收對房地產價格形成的作用機理
2.2.1不考慮稅收轉嫁條件下,房地產課稅對房地產價格的影響
在房地產開發環節，房地產開發商是稅收的主要承擔者。如果不發生稅收轉嫁，征稅加大了開發商的生產成本,使其減少利潤,從長期來講,必然導致房地產的供給減少，在需求不變的條件下,住房價格將呈上漲趨勢。至于在流通環節針對消費者征收的契稅,會通過加重購買成本,而使消費需求減小,從而產生降低房價的影響,不過這種影響由于契稅稅率較低而不是十分明顯。
2.2.2考慮稅收轉嫁條件下,房地產課稅對房地產價格的影響
在發生稅收轉嫁情況下,土地批租、房地產開發環節所征收的稅收,其名義負稅人為房地產開發商,但短期內，房地產需求是缺乏彈性的，經濟利益作用下房地產開發商可以通過提高房價的形式將所負稅收向前轉嫁給住房消費者，于是現實的房價會因這種稅收轉嫁而提高。從長期來看,需求彈性增強,對住房的需求可能會因房價的上升而減小,在供給不變下,供求力量的變化會導致房價下降。房價這種上漲或者下降的程度和持續時間長短,取決于需求的調整強度和時間長短。
3不同稅種在房地產不同環節的作用分析
3.1作用于保有環節的財產稅、資源稅
房地產保有環節中的財產稅和資源稅是以納稅人擁有的土地、房產為課稅對象的一類稅收。它們都屬于直接稅,一般不易發生稅收轉嫁,這樣對房地產保有環節征稅產生的直接影響便是增加了房地產的持有成本。從消費終端抑制,對那些相對于資源多用多占有住房的房產業主,以及房產投資人施以高額稅負的政策,既可以有效控制“無用多占”的過度住房需求,從而會降低房地產的需求,促使房價下降。強化房地產保有環節課稅將會刺激土地、房屋的經濟供給和頻繁的交易活動發生，有利于房地產要素的優化配置。標準的房地產保有環節稅是按市場價值(評估價值)進行課稅的。
3.2作用于出讓、交易、收益環節的流轉稅
一方面房地產稅收在流轉環節的調控,有易于操作的突出優點。但另一方面，房地產投機資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要來自利息支出。在流轉環節征稅,屬于間接稅,沒有一種流轉稅是不能轉嫁的。流轉環節稅負增加后,售房者的交易成本非常容易轉嫁,稅負轉嫁終將流向消費者。在流轉環節的稅收調控政策只是增加了買房者的成本(主要是消費性需求者),對賣房者不會產生太大的影響。由于投機資金稅負的成本可以轉嫁,如果投機者見到持有環節稅負沒有變化,從長遠來看,稅收成本則沒有太大變化。投機者是否占有房屋則主要取決于信貸支出與房價漲跌博弈的結果,如果房價存在上漲的必然性,就可以持有房產以繼續獲得既得收益。
3.3作用于轉讓環節和保有環節的所得稅
（1）所得稅作為最典型的直接稅，一般不會發生轉嫁，它在維持經濟繁榮、抑制資本的過度集中以及組織財政收入方面有獨特的優勢。房地產稅收中的所得稅部分是地方稅收的重要組成部分，有利于地方稅收規模的壯大。這也是所得稅財政功能的集中體現。
（2）由于所得稅的直接稅性質，對二手房交易收益征收所得稅，直接增加二手房售房者的交易成本,減少其投機收益以抑制房地產市場投機需求,從而降低房地產市場價格(或抑制房地產價格上漲速度)。
（3）在不發生稅收轉嫁的情況下,對于房屋出租租金收益的課征所得稅,會直接降低出租房屋的各期凈收益,從而導致房屋出租量減小,有可能使原來租房者轉向房地產初次流通環節,從而抬升房地產的初次交易價格,
