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信貸手段是央行最重要的數量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數量，繼而調節流通中的貨幣量，進而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產開發商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規模，一方面增加市場供應，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預期將會帶動大量投機投資者入市購房，進一步推高房價。從經濟學原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優而受到抑制。但是房地產開發本身有別于一般工業品市場:一是存在開發周期會導致短期供需失衡:二是我國房地產市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產開發周期，短期內增加的購買力與存量房數量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發的房產不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應。一旦房價產生上漲預期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產泡沫膨脹，在房地產市場非理性繁榮到一定程度的時候，風險加劇將會觸發宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導致樓市轉頭向下。房地產市場的正反饋效應再次啟動將導致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導致房價先揚后抑劇烈波動，使風險加大。從上述影響分析可見，風險通過信貸渠道在房地產市場和金融市場交叉傳染的機制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續涌入與房價持續上漲相互強化導致樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎性、傳遞性，中央銀行通過基準利率所發出的調控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產品價格上，從而對整個社會的金融和經濟產生深刻影響。利率渠道對房地產市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發商的建筑成本、財務成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發商貸款成本降低，加上對未來預期樂觀，因此開發商會增加貸款投入從而在未來增加房產供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內房產供需狀況，而房地產市場存在開發周期，短期的房產供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預期收益增加。從國際經驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產購買投資。而且由于房產供給受到開發周期的影響，短期內難以增加，如果存量有限將會導致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導致的房價上升不會長期持續。在房地產市場泡沫膨脹使金融經濟風險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導致房地產市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風險通過利率渠道在房地產市場和金融市場中的交叉傳染機制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產開發和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產開發周期較長導致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應大量增加———供求再次失衡導致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應該要有持續性、前瞻性和可控性，短期內波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應急措施，投放天量信貸，同時不斷調低利率，使溫州市許多資質不符合銀行規定要求的企業獲得了大量的貸款，其中很多企業并沒有產能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產市場，導致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調存款準備金率為標志)，在無論是房企還是實體企業的一個投資周期遠未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩健，銀行收緊銀根，風格切換過于頻繁且幅度過大導致許多企業資金鏈斷裂，并引發金融經濟的劇烈連鎖反應。
(三)貸款擔保渠道
互保聯保是我國江浙地區商業銀行貸款擔保的常規做法，溫州地區的中小企業貸款普遍采用這種擔保方式，經濟蓬勃發展時期這種模式在幫助中小企業融資方面發揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯保的做法蘊含著巨大的風險。根據溫州市金融機構貸款的一般做法，企業申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業提供1～5家企業進行擔保。我們在2013年調查中顯示，平均每家中小企業有3家互保關系。由此，如果1家企業倒閉，就有2～5家企業會遭殃;而如果5家企業倒閉，將會有20家左右企業受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔保的5家企業，還有更多的企業受到間接的牽連。受到國內外各種因素的影響，溫州制造業利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應吸引了眾多制造企業投入大量資金進入房地產市場，其中大量的資金來自互保聯保的擔保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護緊急抽貸，銀根緊縮導致涉房企業資金鏈斷裂，風險將通過擔保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區域性和系統性風險。互保聯保渠道與制造業所面臨的困境以及房地產市場巨大利潤的吸引力緊密相關。風險通過這一渠道在房地產市場和金融市場乃至實體經濟中的交叉傳染機制可以歸納為:互保聯保措施使得企業獲得過量貸款———制造業蕭條和投機高收益吸引資金進入房地產市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進入房地產市場———房價與投融資相互強化導致房地產泡沫膨脹，風險加劇觸發宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產市場泡沫———涉房企業倒閉———擔保鏈上的其他企業倒閉形成企業倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產金融危機，風險由此在多個市場中交叉傳染，并可能迅速擴大到整個金融經濟體系。
二、民間借貸在風險交叉傳染機制中的作用
民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產金融風險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據溫州銀監分局最近的一次調查，2010年溫州民間借貸市場規模約1100億元，占當年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯手，在社會上籌集資金，用于外地房地產項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產開發投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產項目的民間融資占當年完成房地產開發投資的比例高達81．33%。可見高息民間借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風險，通過開發商參與民間借貸，將風險傳遞到房地產市場;隨著樓市的崩盤，風險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風險在房地產市場和民間借貸市場之間交叉傳染，并進一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調查分析認為，民間借貸在風險交叉傳染機制中的作用主要體現在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風險的程度。由于流入房地產開發市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產開發成本進而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導致房價下跌幅度明顯高于其他地區，給房地產市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導致開發商資金鏈斷裂，于是開發商求助于民間高利貸。然而房價持續下跌導致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務人跑路使得風險迅速向民間借貸市場傳導，恐慌加劇導致民間借貸市場在短時間內崩盤，風險傳播速度遠高于其他地區。房地產市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因導致風險在兩個市場之間交叉傳染，民間借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導致溫州市房地產金融風險的加劇與擴散，如不合理的土地供應政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區的供地總和的3倍;2013年溫州市區商品房新增供應量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應量將達160萬平米，而2006～2011年溫州市區商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應對溫州房價形成了重壓，供需嚴重失衡也是導致溫州房價持續下降的一個非常重要因素。
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一、投資決策階段的風險
在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面
1.政策風險
國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要
(1)產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業樓宇市場的繁榮政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業流動資金貸款個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險
(3)土地政策風險
房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響土地產權制度的變更不同的土地取得方式土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險
(5)城市規劃風險
城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整交通的變化等來對房地產業帶來影響因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險市場供求風險是最直接的風險市場供應量市場購買力市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求
3.區域社會環境風險
由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性
4.開發時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素所以說,風險與開發時機的選擇密切相關
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地籌措資金到設計施工等過程此階段將面臨具體的風險因素一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險
另一方面,時間質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險質量風險和成本風險
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費
2.項目質量風險
質量是企業的生命開發項目質量主要體現在項目的適用性可靠性經濟性美觀性與環境協調性五個方面消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用承包商施工技術水平落后偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面
3.開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小在規劃設計中,方案陳舊深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工工程質量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售出租或物業管理的經營管理階段該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一其中包括:營銷策劃風險物業管理風險和其他風險
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實現在房地產營銷策劃中,價格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險
2.物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍管理構架管理公約以及管理費用等
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其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。
再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。
入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。
一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。
三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。
面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。
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房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過?。蝗珖》抗e金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜矗鹑跈C構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
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房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過?。蝗珖》抗e金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。
5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
參考文獻：
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二、當今我國房地產金融遇到的危機
1.快速發展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產金融得到了飛速的發展。但隨著房地產金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發展后的后遺癥也逐漸地被人們發覺。我國的房地產金融比較其他發達國家而言，還是新興產業，基礎比較其他經營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產金融的進步，與世界經濟體系的接軌，我國房地產金融業的工作者，吸取了許多國外房地產金融業的成功經驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產金融業的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結構，在工作中出現了很多問題，對相關信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產金融業對大市場的精確判斷，給房地產金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產金融業又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產金融業在大幅度效仿發達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎與相關的技術來解決運營時出現的問題，這就是快速發展下所留下的巨大弊病。
2.房地產金融業的主觀創新意識低下。在大幅度地引進國外現有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產金融業應該結合我國實際情況及世界金融的整體環境，創新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創造穩定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產生，造成了市場的動蕩，給房地產金融帶來了不穩定的隱患。房地產金融的貪功冒進，沒有合理地創新出適合我國房地產金融業穩定發展新的金融依據，導致房地產金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優勢，創新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產金融業花時間來研究的主要課題。
3.關于監管力問題以及衍生的思考。房地產金融業缺乏良好的監督管理，大多數的監管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監管手段。房地產金融的有效發展，需要合理的監督與管理，現下的房地產金融機構，沒有整合出合理的監管方案，減少監管漏洞的產生，使得產生了許多的違規操作，對房地產金融的發展，造成了巨大的沖擊。房地產金融機構對房地產金融業監督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產金融發展的主要問題。很顯然，房地產供需雙方在政府金融調控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調控的融資方式可以不嚴謹地稱為“房地產金融創新”。
三、有效改革房地產金融業現狀的創新提議
1.彌補房地產金融業體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經濟在整體環境下，也受到了影響。房地產金融業在大環境混亂的情況下，應該穩固自身的經濟運營體系來應對動蕩的金融環境。房地產業屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯合進行投資，參與房地產的建設，我國的房地產行業的從業組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯系投資者，導致組織內部難以管理，在實際操作中，出現了嚴重的管理事故，給房地產金融業帶來了嚴重的影響。在銀行房地產信貸管理方面 ，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移 ”策略，即銀行業適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產實業內部的管理統一有序，才能加強房地產事業的發展與進步。
2.加大對房地產金融風險的掌控力度。房地產金融業的風險可控性，是影響可持續穩定性發展壯大的先決條件之一。重視房地產金融業的風險控制，加強對房地產金融風險的探查能力，加強對房地產金融風險的控制能力，是當今房地產金融業最需要具備的基礎能力。房地產金融業的創新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關的金融信息、相關的行業情報，加強對世界金融體系的研究與調查，是增強風險管理的有效手段。現在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產金融業發展自身的重要條件。組建專業化的優秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關切實的直觀數據，形成數據模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發，宏觀地分析大環境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經驗，并根據實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創新，改變被動的金融局面，減少風險的發生幾率，增加對風險的掌控。
3.加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監管。非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產金融領域有其積極影響：一方面，這些機構的參與有效增加了房地產供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業務，創新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構的房地產金融業務是不明智的，負責任的態度是加強對這類機構的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構，如地產私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業化的全面管理。其次，要完善管理法規，加快新型金融組織的立法工作和相關業務管理規定的擬定，改變“先放養，后規范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業務指導。提示相關業務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產金融業務。
4.做出針對性的科學創新。盲目的創新是房地產金融業最容易出現的問題，在全球經濟動蕩、我國經濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發展的今天，合理地分析全球金融環境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創新方案，才是確保我國房地產金融穩定發展的有效手段?？茖W嚴謹的管理與監督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監督具體方案，形成合理、統一的管理體系，做到高效率的管理與監督，全方位地提高對房地產金融的管理控制，完善管理中出現的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產金融業進行跟蹤式的調查與研究，保證任何一個步驟都不會出現細節上的錯誤與漏洞。從整體戰略上制定針對性的發展方向，讓細節上的處理方法，在戰略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經濟體系中，確立完善的創新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產金融業的不良局面，找出多條創新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創新的全面性與安全性，為我國房地產金融制定出合理的發展路線。
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1.2建筑與安裝費用
建筑與安裝成本是房地產開發成本的主要組成部分,是開發建設的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設備購置費用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標合同價管理、建設中造價管理及項目結算管理三個階段。招投標合同價管理是建筑與安裝成本控制的重點,這也體現了預控的重要性。首先應根據工程定額及工程類別等確定項目預算;然后在招投標過程中根據建筑市場、建材市場的供需情況,在預算的基礎上調整為招投標底價;最后根據投標方在招投標過程中的競爭情況確定中標者,并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設過程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過程。因在建設工程承包合同中規定有變更條款及工期、質量等方面的獎罰條款,所以合同造價并不就是建筑與安裝成本。
1.3政府規制費
房地產行業的主要工作對象除購房者外就是政府各有關部門。政府規制費也是開發成本的重要組成部分。房地產業界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規制費的管理。政府規制費主要包括項目立項、規劃、消防、環保、施工等手續辦理過程中應向政府各有關部門交納的費用。各項費用的交納都有各級政府的文件規定。在這一階段工作過程中,正處于項目前期,開發企業尚未取得預售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優惠政策,免交、緩交各項費用,不僅能減輕資金壓力,還節省了貸款利息等財務費用。
1.4配套設施開發成本
配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出,即在開發小區內發生,可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用,如鋼爐房、居委會、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
1.5間接費用
間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場而發生的各項間接費用,包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、建設資金貸款利息等。根據房地產開發企業對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。
2控制房地產開發成本的措施
2.1努力做好房地產投資決策
房地產開發決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,決策工作是成本控制的關鍵,因為決策階段產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。投資決策成本控制的關鍵是建立成本控制目標。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項目投資的程度最高,因此在決策階段就應對項目投資成本進行預測,建立成本控制目標體系,確定投資控制目標。對于投資決策階段的成本控制目標就是投資估算,投資估算的準確與否,是決定決策階段成本控制的關鍵。投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分,是項目決策的重要依據之一。
2.2做好設計階段成本控制
控制建設工程成本,首先應從設計開始,因為設計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設的靈魂,是控制基本建設投資規模,提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70%—90%。設計階段工作水平的標低,設計質量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。規劃設計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設計平面組合好,將會使產品銷售好,從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實加強設計階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個方面:加強設計階段的經濟論證;實行限額設計;實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法;加強設計出圖前的審核工作。
2.3在企業內部引進競爭機制
積極引進市場機制和競爭機制,在承發包上實行招投標,是實現成本控制工作的重點。把競爭機制引入全過程投資控制,在相對平等的條件下進行招標承包,擇優挑選工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。實踐證明:引進市場機制,實行工程招投標,推行公平、公正、公開競爭,是降低工程造價,縮短建設工期、保證工程質量的有效措施。同時,還是實現優勝劣汰,選擇理想的建筑企業作為合作伙伴,杜絕承發包領域的腐敗行為的有效手段。通過設計招投標優選設計方案,為工程造價控制創造了良好的開端,同樣,施工招投標,可以選擇報價合理,施工方案先進,技術力量強,工期短的施工企業,為工程進度、質量和投資控制打下了良好的基礎。另外通過公平競爭,可達到優化施工組織設計,使人員、機械和材料的安排更加合理;提高了工程質量,加快工程進度,縮短了工期,促進了銷售,加快了建設資金的回籠,從而達到降低工程造價的目的。
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一、房地產泡沫與金融危機發展歷程
（一）危機醞釀期：美國經濟面臨衰退威脅，聯儲實行寬松的貨幣政策，房地產市場活躍
21世紀初美國網絡泡沫破滅，2001年又發生了“9.11”事件，經濟增長明顯放緩。為了應對這種局面，美聯儲采取了寬松的貨幣政策。在不到3年的時間里，將聯邦基準利率降至1%的歷史低位。金融市場利率的降低直接后果是住房抵押貸款利率下降，加之自20世紀90年代末以來，為鼓勵住房消費、擴大住房自有率，美國房產交易的稅收政策方面也較寬松，房地產市場進入新的繁榮周期。
（二）危機發展期：房地產市場過度升溫，房地產信貸衍生產品瘋狂發展
在金融、財政等各方面的大力支持下，房地產市場熱度不斷提高，呈現價升量增的景象。2005年，美國房價升至27年來的新高，2006年1季度，全美又有53個都市區的房價漲幅超過了20%。
與房地產相關的金融產品規模迅速擴大，尤其是衍生產品瘋狂發展。與我國不同，美國的房地產金融產品大大脫離了房地產信貸產品的范疇。金融產品房屋貸款機構在發放了房屋貸款后，又將這些貸款出售給投資銀行，或者打包處理成為住房抵押貸款支持債券（MBS）和資產支持債券（ABS）后再出售給投資銀行。而投資銀行以從抵押貸款公司收購的住房抵押貸款或者MBS和ABS作為基礎資產，通過資產分層與重新組合、信用增強等一系列復雜的技術手段，包裝制造出新的不同風險等級的MBS、ABS和債務擔保證券（CDO）以及包括信用違約互換（CDS）在內的其他結構性衍生產品，然后再將上述產品出售給包括對沖基金、商業銀行、保險公司，甚至養老基金等機構投資者。據湯姆森路透統計，2006年全球債務擔保證券（CDO）共發行4788億美元，是2000年發行687億美元的近7倍。至此，房地產貸款已經被轉化成巨額的金融資產，而且與其本身日益脫離。
抵押貸款中貸款客戶信譽度較差的貸款被稱為次級貸款，這類貸款的風險明顯較高。在房地產市場趨熱時，此部分貸款及其衍生產品空前發展，風險也日益增加。據美聯儲統計，截至2006年末美國住房抵押貸款支持證券（MBS）余額為6.5萬億美元，比2000年末增長97.2%；同期次貸支持債券余額為7320億美元，比2000年末增長了近8倍，增長速度遠高于一般的住房抵押貸款支持證券。而次貸衍生產品的反復包裝、銷售，掩蓋了次貸中可能的風險，并將這一風險傳遞到全球金融領域的各個角落。
（三）危機爆發期：加息導致房地產市場破裂，次貸危機發生
自2004年6月起，美聯儲連續17次加息。將短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地產信貸消費，加重了購房者的還貸壓力，擠壓了房地產開發商的利潤空間。根據美國商務部的數據顯示，美國2006年第3季度的新房開工持續下降，9月新建格與2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以來的最大降幅。房價下降引起了人們對市場進入衰退周期的普遍擔憂。此時，原來通過次級抵押貸款購買房屋的消費者，在房價下跌而利率又不斷升高的雙重夾擊下，已無力償還貸款，違約率逐漸上升。
次貸違約率的上升，直接導致相關機構發生巨額虧損。以2007年4月2日美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀金融宣布申請破產保護、裁減54%的員工為標志，次貸危機全面爆發。
（四）危機全面爆發期：房地產市場進入低谷，金融危機發生
由于房地產衍生金融產品鏈條長，涉及機構多，規模大，危機逐漸向相關金融機構擴散。以2008年9月15日美國第4大投資銀行雷曼兄弟公司陷入嚴重財務危機并宣布申請破產保護為標志，次貸危機逐漸擴散成為金融危機乃至金融海嘯。
此次危機中受影響最大的是美國的獨立投行，華爾街5大獨立投行中兩個破產，一個被收購，僅存的高盛和摩根史丹利由投資銀行轉型為銀行控股公司。獨立投行受影響最大的原因在于與其從事的規模巨大的資產證券化業務相比，它們的自有資本規模往往偏低，因此通常依賴于從其他金融機構融資，從而導致其經營的杠桿倍數提高；另外，由于次貸相關證券及其衍生產品的設計復雜、且透明度較低，為增強購買其產品的機構投資者的信心，投資銀行自身往往也需要持有部分次貸相關證券及其衍生產品，而一旦市場環境惡化，投行將被迫提高持有上述產品的比例，從而承受更大損失。金融危機并不局限于美國，而是向全球蔓延，德國、法國、日本乃至我國等都有機構宣布因為投資次貸相關產品而發生巨額虧損。金融危機日益嚴重的情況下，各國高調救市，大量流動性被注入，在來自機構、市場的壞消息與來自政府、監管機構利好消息的影響下，金融市場持續動蕩。
在房地產市場方面，由于金融危機對對消費、投資都產生負面影響，房地產市場復蘇難見曙光。以標準普爾/凱斯-席勒20大城市房價指數衡量，截至2008年7月底，全美房價水平同比下跌17%，創二戰以來同比跌幅之最。雖然房價持續下跌，空置房數量卻在繼續增加，已超過11個月供應量。
二、房地產市場與金融危機關系分析
現代經濟中，金融的力量滲透到各個方面，房地產尤其嚴重依賴金融。而房地產既是實體資產，在被炒作時又帶有一定的虛擬經濟的成分，容易成為金融危機的催生劑。
（一）金融是造成房地產泡沫的主要因素之一
這輪美國房地產泡沫的推動因素有很多，但是，利率、金融產品創新等金融因素是主要原因之一。
第一，利率水平下降時房地產市場繁榮，利率水平上升時房地產市場出現拐點。21世紀初美聯儲連續13次降低利率，到2003年6月聯邦基金利率降低到為1%，聯邦基金利率達到了46年以來的最低水平。由此帶動房地產抵押貸款利率也持續下降。30年固定按揭貸款利率從2000年底的8.1%下調到2003年的5.8%；1年可調息按揭貸款利率也從2001年底的7.0%下調到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的購房者進入市場，抬高了房價。
第二，以抵押貸款證券化為特征的房地產金融衍生產品推波助瀾。在房地產市場趨熱時，一方面抵押貸款證券化產品能使投資者獲得相對較高的收益，就吸引了大量的投資者不斷購進按揭貸款證券化的產品，為房地產信貸部門提供了充足的資金；另一方面由于住房抵押貸款機構的貸款資產證券化后，風險轉移，相應的信貸標準降低，首付比率逐漸降低，甚至出現了零首付。這兩方面因素都促使房地產信貸部門大量地放貸，使房地產價格持續上升或保持在較高的水平上。
（二）房地產泡沫是金融危機的誘因之一
綜上所述，房地產價格泡沫在金融危機的形成中發揮了一定的作用。傳導渠道一是房地產價格上漲，市場成交活躍，相關的房地產信貸等金融產品迅速增加。除了金融機構發放貸款時不謹慎形成風險外，房價高企時發放的住房信貸在房價下跌時風險自然暴露。二是房地產價格上升，財富效應引致房產所有人在消費、投資時都會沒有節制，甚至會將房產抵押去消費或投資，而市場形勢轉變時，抵押物價值下降，風險暴露。
但房地產價格的上漲并不是金融危機最根本的原因。從某種意義上來說，房地產市場是被金融所挾持，并反過來危害金融安全的。金融危機的原因可以從多個角度來探詢。從宏觀層面方面看，近些年國際經濟金融失衡，美國產業發展缺乏新的支撐點迫使資金流入地產領域。從政策層面看，聯儲在促進經濟增長中，貨幣政策過于寬松，導致流動性過剩，為日后的危機埋下伏筆；從技術層面來看，金融機構違背審慎原則發放貸款，發行金融衍生產品時脫離實體經濟，人為制造了風險。
三、對策建議
目前由次貸危機演變而來的金融危機已經在全球造成了巨額損失，而美國房地產泡沫后房地產市場也一蹶不振。因此必須針對房地產市場與金融的密切關系，從源頭上采取措施，打破兩者互相影響、互相促進的關系鏈，防止再次造成危害。
（一）中央銀行必須關注資產價格，并適時有所作為
關于中央銀行是否關注資產價格，近些年被廣泛討論。比較流行的觀點是資產價格何時形成泡沫比較難判斷，因此央行難以對資產價格泡沫實施相關政策。但從21世紀以來美國的兩次資產泡沫演變來看，美聯儲都先是采取了放任的態度，但接下來在泡沫已經演變得比較嚴重的情況下采取加息等措施，造成金融市場與實體經濟的危機，網絡股泡沫破滅時表現是股票市場大幅下跌，實體經濟增長放緩；此次危機中的表現是房地產市場進入低谷，金融市場大幅動蕩，大型金融機構倒閉。美聯儲在危機發生前期加息上過于謹慎，應變遲緩，對于全球流動性過剩難辭其咎；后期又加息過度，造成市場劇烈動蕩。因此，貨幣當局必須正確判斷形勢并果斷采取措施。
我國證券市場與房地產市場都處在發展階段，對宏觀經濟的影響日益加深，由資產價格泡沫影響形成的金融危機也有發生的可能。中央銀行必須持續關注房地產、股票等資產價格，探索其對金融市場、消費、投資的影響途徑，判斷影響程度，在泡沫形成前進行積極預調。
（二）審慎監管、發展房地產金融
房地產市場與其他行業不同，是一個周期性很長的行業，與其相關的金融產品的風險也表現為一個較長的周期性與滯后性。只有在房地產市場發生根本性逆轉才能表現出來。我國還沒有經歷過全局性的房地產危機，無論是金融監管機構還是商業銀行、證券公司等金融機構都必須對此有足夠的警惕，審慎監管、開展房地產金融產品，具體有3層含義：
一是房地產金融產品創新必須謹慎。美國次貸危機的教訓就在于房地產信貸產品證券化鏈條過長，風險在層層包裝后被忽略。雖然發生了金融危機，但未來金融創新的步伐不能停止，關鍵是在風險可控的情況下開展創新，防止類似次貸危機的發生。
二是房地產信貸的管理必須嚴格。房地產信貸是我國房地產金融的主要組成部分，而房地產信貸已成為當前銀行信貸的主要部分。特別是在上海等城市，房地產信貸余額占銀行信貸總額的比例十分高。上海銀監局的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》公布2007年，中資商業銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產業，至年末，中資商業銀行房地產貸款占各項貸款的比重為32.2%。一旦房地產市場發生逆轉，將直接威脅商業銀行的資產質量。因此商業銀行必須嚴格執行人民銀行、銀監會關于房地產信貸的相關政策規定，嚴格放貸條件，切實防范房地產信貸中的風險，
三是嚴格管理以房產作為抵押的貸款。房地產作為不動產，是比較成熟的抵押產品，在銀行信貸中廣泛使用。而房地產價格的波動勢必將影響到銀行信貸資產安全。如果一旦房地產行業出現波動，勢必加大銀行的流動性風險。因此在銀行接受房地產作為抵押物時，應合理研判形勢，正確估算抵押房地產價值。
（三）防止新的泡沫生成
對目前國際社會來說，更現實的教訓是在網絡股泡沫破滅后，美聯儲通過超低利率拉動經濟，造成了全球性的流動性泛濫，吹大了房地產泡沫，為日后的金融危機埋下禍根。在當前金融危機的形勢下，各國政府紛紛推出巨額救市方案，必須防止形成新的流動性過剩導致新的危機。最關鍵的是引導救市資金進入實體經濟領域，投入到擴大再生產中，防止其再次流入資本市場、房地產市場形成新的泡沫。
參考文獻：
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無獨有偶，《烏托邦》中的理想國，在結構上與中國現行的社會結構有著驚人的相似，即奉行“民主與共存”。在烏托邦里，幾十個人組成一個小區，幾個小區組成一個大區，幾個大區組成一個小邦，幾個小邦組成一個烏托邦。小區、大區、小邦、烏托邦的首領都是選舉產生的;而各個層面上的首領權力足夠大。由此可以得出結論:中國具備推行《烏托邦》之中先進治理思想的政治前提條件。
唯物主義辯證法告訴人們:物資決定意識，與此同時，意識也可以反作用于物質。研究者發現:在烏托邦中，“意識反作用于物質”是起決定作用的方法論。
二、主體模型
在簡述了一些關于意識形態的細節之后，研究者希望借用《烏托邦》中描述的一個模型，同時加入研究者的調研結果，來合成一個綜合比較模型，進而推進研究。調研采用抽樣調研的方法，希望從中找到比較典型的樣本，分別走訪了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪鎮、浙江湖州安吉縣，并試圖以這些不同城市規模上的比較典型的城鎮為切入口，尋找適合所有城鎮規模的發展之路。
模型是這樣的:
大背景:經濟危機、中國人口老齡化、當前中國各級城市房屋空置率高。
政府出資購買上面提到的四種不同區域的房產，并將其分為生活和辦公兩部分。生活部分按不相同的住房，生活資料一致且統一供給，個人財富建立個人賬戶的形式進行，辦公部分按網絡信息化辦公、農場信息化、工廠信息化、基建專人化的形式進行，而第三產業就是各種形式得以實現的基礎，這和《烏托邦》中相同住房、生活資料統一供給以及辦公場所固定，農業、工業、國防等定期大換崗相類似，且更有可行性。
研究者通過抽樣調查發現:受經濟危機影響，在中國，各級地方上都存在新建房屋空置問題，也就是商品房購買力不足，且一些權威的信息統計機構都有相應的數據支持研究者這一觀點。也就是當前經濟危機下房地產商所面臨的主要困境:沒有銷量。中國進入老齡化社會將近十年，如何讓老年人安度晚年是一個非常重要的問題。
基于三個大背景，研究者粗略地將人類的社會行為劃分為兩大類:生活和辦公，這也是烏托邦中對社會行為的劃分方式。在此基礎上來建立一個比較簡單的模型:假定人只從事兩大類社會行為，且建筑物都與這兩種行為有關。
再來談政府購買的可行性問題，有關常識告訴我們:理論上的房價是包括房價和地價兩部分的，地價是政府的一個收入的主要來源，絕大多數情況下是單位面積的地價要高于房價的。加之，房地產商又急于處理積壓在手頭上的商品房，根據供求關系，政府可以在一個比較低的價格上購入大量商品房。所以說，政府有能力以不高的價格購入一定量的空置房屋，以備后用。
三、70年房屋使用權到期后的狀況
70年的房屋使用權一到，可以有許多種解決方案，一般分為兩個大類:一則政府無償將到期房屋收回，然后通過修繕，再經房地產市場交易，這種方式過于強硬，且對房屋進行了重復收費，容易造成怨聲載道的局面;二則可以嘗試采用研究者推崇的“輪換房屋”方式，即城市內輪換、城市間輪換、城市與農村輪換、農村間輪換，這樣既合理的回收了到期的商品房，又讓人們始終保持一種生活的新鮮感。而且隨著科技的發展，人類現在從事的基本勞動將被機械化的設備所完成，人類所從事的大多是創新和探索這類腦力勞動?！拜啌Q房屋”將絲毫不影響人們目前所從事的工作，一切都可以通過電腦編程和網絡來完成。值得一提的是，中國現行的“廉租房”政策就多少孕育著這種“輪換房屋”思想的萌芽。
四、采用“輪換房屋”的原理
70年后的中國，城鄉居住條件之間的差距按現在的發展勢頭來講將趨于零。到時候，農村里既有城市的便利，又有城市里沒有的安寧、空氣清新以及合適的生活節奏。
應當搞清的一點是:“輪換住房”可以發生的背景是政府在房屋使用期滿之后的房屋處置。似乎有些強制性的因素在里面，但總勝過第一種方案。
人們使用的生活設備基本相同，統一的電視、統一的電腦、統一的洗衣機……人們只要交付一定的費用，就可以終身使用，享受產品更新換代。另一方面，個人建立個人賬戶，用以儲蓄和投資，儲蓄以應對突發性事件。
主體模型也在試圖解決中國老齡化的問題，如何實施“老有所養”之良性的社會養老機制，主要的原理是:依靠優質的第三產業，實現城市老年人首先輪換到農村中，讓老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出離都市的喧囂。
半個世紀后，中國將成為中等發達國家，將實現農業、工業信息化，也就是大多數農民和工人只需平時在家里上網工作，定期檢查機械即可完成工作。
五、經濟危機下政府購房的初衷
政府在房地產商紛紛投城之際，大量以低價購入一批商品房，用以房屋使用期到期后的緩沖房之用;也可以除居住用房外，將其改造為其他用途的房產，如醫院、消防隊、派出所、銀行等社會公共設施用房。然而政府購房更重要的目的是須在幾個特大城市的戰略布局已形成的基礎上，調整全國各地的戰略布局，形成一種回撤和“遍地開花”的大格局，即在基礎設施得到全國范圍內的提高后，實現各省范圍內，乃至全國范圍內的集聚中心化。
即國家在回收房地產比較集中且有一定基礎的省份，可以建立示范點，將居住環境劃分為兩大區，培養“養身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“經濟中心”，在配套基建如交通、水電、網絡、醫療等普遍健全的條件下，實現人員的合理流動，最終實現房屋的輪換。
由此可以了解到:政府購房的初衷是在建立一個以四個中心為主干的居住體系，在體系之上實現房屋的輪換。
關于配套基建的提升，研究者認為可仿照社會科學院在全國各地建分院的模式來進行。
六、結語
研究者提出了輪換房屋的方案來解決半個世紀后房屋使用期到期的問題，只能是一種嘗試，最終實現“居者有其屋”的社會主義回歸還需要更多的思想火花的碰撞。
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一、房地產金融的特征
二、我國房地產金融發展過程中的主要問題
(1)房地產金融政策缺乏戰略性、系統性
我國房地產金融發展主要是因住房改革制度的需要。總體來說，沒有具有長遠、長效的機制和具有實際指導作用的戰略性目標，該這種僅相當于臨時的、短期的種應急救援措施。目前，我國尚未形成卓有成效的房地產金融監管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現狀。
(2)風險集中一級市場，二級市場發展緩慢
在我國房地產金融一級市場，房地產開發商以及消費者主要依靠信貸資金。而對房地金融市場來說，目前，我國房地產金融行業體系只有銀行才有能力支撐起來，我國的房地產二級市場的規模暫時還未成形，導致了在我國房地產二級市場當中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時無法拋售出去，使得銀行的金融風險可控度不斷在降低。
我國政府對房地產金融市場當中的二級市場還在進行摸索。2005年12月15日，建設銀行發行了30.17億元外針對個人住房抵押貸款后，就暫沒有發現其他銀行發行類似的新產品。因而二級市場的融資擔保嚴重缺乏有效機制，阻礙了房地產的融資渠道，二級市場中的資本的流動性無法得到提高，加重了一級市場的風險程度。
(3)尚未形成專業且獨立、有效的房地產金融服務支持體系
目前我國有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對房地產進行監管，如住房城鄉建設部、銀監局、保監局等。多部門的監管模式，其應變市場的能力滯后，監管體系效率十分低下。另外，我國房地產金融支持體系大部分是非專業性房地產金融機構，專業性住房金融機構和能對住房融資評級、擔保和保險等獨立機構嚴重缺乏。與美國、歐洲等成熟的房地產金融市場比較起來，我國房地產金融體系和組織結構體系還有很多地方不夠完善。
三、對我國房地產金融發展的相關對策與建議
(1)堅持房地產金融服務實體經濟的發展方向
實體經濟是以生產或制造產品并直接服務于生產或生活的經濟活動。虛擬經濟主要進行資本運作，也就是我們平時說的影子經濟。我國房地產金融行業應借鑒歐債危機和美國次貸危機的教訓。始終要堅持以金融經濟作為我國經濟發展的杠桿，落實依靠房地產發展帶動其轉型升級，最終促進房地產健康、持續發展。
(2)實行我國雙線并行的房地產政策
建議政府執行雙線并行的房地產政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進行解決，而由市場經濟來解決其他群體的住房問題。對于中等收入的家庭，政府應調控商品市場的商品房來滿足市場需求，同時提高中產階級的家庭的支付能力。對于高等收入者，應由市場根據供需平衡關系進行處理，政府可借助貨幣手段調節房地產市場供給平衡，逐步建立我國特色的商品房體系和保障性住房體系。
(3)改革房地產金融市場，創建多元化的融資渠道
我國應逐步建立起全方位、多層次的房地產金融市場，加大直接和間接融資手段。使當前直接融資和間接融資之間結構的不合理現象得到徹底改變，促進證券市場的快速發展。
當前，我國房地產企業利用資本市場融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業由于自身實力達不到上市的條件，第二受到國家宏觀政策調控影響，監管部門嚴格限制房地產企業在資本市場融資。為促進我國房地產行業持續健康發展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進保險資金進入房地產融資行列中。
(4)完善房地產金融法律體系和監管機制
首先，應從立法的角度上加快法制建設的進程，國家要對房地產融資從法律層面上進行研究與探討，通過法律來確立房地產金融市場的功能和利益。其次，應形成分業監督管理的機制，形成具有實際效能的分業監督管理。各部門間政策的協調性應要加強，在辦事流程上無縫對接，在政策上避免出現矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強風險控制機制的建立。一是對房地產的資產證券化的逐步構建風險預警系統。二是，加強對預警系統的風險的監管力度。三是，加強信息不對稱與道德風險的監管。
參考文獻：
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一、 我國房地產金融業發展現狀
房地產金融涵蓋房產金融和地產金融，是研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規律性的一門大學科。房地產金融對于吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規律性。我國金融體制改革正面臨著進一步深化態勢，同樣房地產金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國的房地產金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。
房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。
國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產金融事業的發展，交易市場的復雜性，都使得房地產金融事業的交易市場復雜度加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。
房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產金融業發展中的問題
為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免交易帶來了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押給銀行業帶來的風險。健全我國金融信息信用制度，將房地產金融的風險和收益統一到房地產企業的管理中去。
對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發上對此作出充分的分析。
對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。
對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行要保障其自身安全，加強商業銀行自身的管理，提高風險的防范能力，對于房產的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。
三、 我國房地產金融風險的思考
我國房地產金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產事業的順利進行，對于房地產的開發和實現房地產業的資金合理流通，對房地產的開發事業具有極為重要的現實意義。
中國房地產行業競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產金融事業的健全和發展，因為有其發展實力和上升空間，在未來的金融行業中，消減其風險，是仍然可以作為企業和個人投資增加收益的有效途徑。
因為房地產金融業的高收益高風險性，使得房地產業的發展受金融業的波及而一度呈現動蕩性。我國房地產開發中，地產價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產金融風險，除了利用宏觀調控，抑制房地產價格的快速增長外，還要準確掌握我國房地產市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業稅收改革刺激房地產的不合理發展力度。
房地產賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產金融業迎來了新生，同時也為銀行金融業的發展帶來了相當大的管理難度，要想形成健全的調控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產金融業的發展瓶頸，實現資金的融通和現金的安全回流。
四、總結
房地產金融業的發展，一方面為房地產開發經營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務方面的制約，使得房地產金融事業的發展和人民住房資金的投資項目風險在哦進一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產金融事業的發展。對于房地產金融業的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。
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1 美國次貸危機
2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。 1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。 2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。 3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。 4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
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金融業是國民經濟中一個十分重要的行業，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業和國民經濟發展的巨大作用。房地產業目前是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業。它的發展，對于發展經濟和提高生活，拉動相關行業發展，擴大內需，促進國民經濟的發展，都產生著極為重要的作用。房地產業是資金密集型的產業，房地產的發展離不開金融業的支持和投入，而房地產業存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規避金融風險，積極促進房地產業持續健康地向前發展將是我國當前十分重要的任務。
房地產投資現狀及存在的問題
中國房地產業經過十多年的發展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。
房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。
房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。
統計數據顯示，房地產開發和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：
房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。中國房協副會長顧云昌把房地產與銀行業過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險?！睋浪?，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。
房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發企業的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優勢，其發展已為世人所矚目，英國、日本等發達國家也紛紛效仿。
對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。
我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，中國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。一般來講，個人信貸業務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業或突發事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，從而使商業銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行受到影響的情況。
銀行房地產信貸風險防范措施
政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展，防止大起大落，防范房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據，并對影響市場發展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。
銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監管手段，提高監管能力，充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境，促進金融穩定。
我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行依賴性過大，不利于自身發展，同時商業銀行過度的房地產貸款，有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產項目，不符合銀行資產的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產生金融風險。在成熟規范的市場中，房地產開發和經營的融資不僅應有債權融資和股權融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。
