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篇1
房地產評估工作服務于房地產交易，房地產交易主要包括房屋租賃、房產投資、房屋貸款抵押等。當前，我國房地產行業仍然處于迅猛發展的階段，地產開發商數量越來越多，隨之而來的就是房地產交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產評估工作的開展越來越受重視，房地產評估的結果已經成為房地產交易的最重要依據。近年來，我國出現了不少的房地產評估機構，從事房地產評估工作的人員已經超過700萬，實現了房地產評估業的快速發展[1]。雖然房地產評估業擁有十分廣闊的發展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設的問題，以及從業人員素質的問題等。房地產評估的重點在于保障評估結果的真實性、客觀性和有效性。因此，要從行業發展的角度入手，重點解決房地產評估工作中存在的常規問題。
2房地產評估存在的常規問題
2.1房地產評估法律法規不夠健全
目前，我國的房地產評估工作主要依據《城市房地產管理法》中的評估許可和標準來執行，但是只是來表明房地產評估機構及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規則[2]。這就導致在房地產評估的流程上存在一定的不確定性和不規范性，尚未形成行業標準和道德規范，使得具體的評估行為難以進行有效的法律界定和法律保護。在這樣的情況下，房地產評估師缺乏獨立性，可能與房地產開發商沆瀣一氣，導致評估結果失真。
2.2房地產評估方式單一
在進行房地產評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產評估方式大多是進行內部的評估，很少考慮到外部因素對房地產價值的影響。內部評估多是采取利潤法，根據房地產項目的區位條件、設計風格、公共設施等來對房地產進行基礎的價值評估，從用戶利益的角度入手進行評價。但是房地產評估還要考慮到外部的市場風險、競爭風險、政策風險等，否則會嚴重影響評估的科學性和有效性。
2.3房地產評估人員的專業能力與綜合素質有待提升
隨著房地產評估行業的快速發展，更要重視行業人才的建設，提高從業人員的專業能力和綜合素質，以更好地適應房地產評估業的未來發展需求。但是就實際情況來看，現有的房地產評估人員要么缺乏專業的理論知識，沒有從業資格證書，要么理論知識豐富但實踐經驗不足?？梢?，房地產評估機構缺乏完善的選人和用人標準。同時，評估機構忽視對人才的系統性培訓和科學管理，導致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質量和效率。
2.4房地產評估市場環境不規范
隨著市場經濟體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產評估機構之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規操作等方法進行不正當競爭，使得房地產評估市場比較混亂[3]。再加上房地產評估機構的業務質量參差不齊，缺乏必要的風險管理意識，都會影響評估效果。因此，要實現房地產評估工作質量和水平的提升，就有必要進一步強化市場監管，優化市場環境。
3針對房地產評估常規問題的應對之策
3.1健全和完善房地產評估的法律體系
健全和完善房地產評估法律體系是實現房地產評估行業健康發展的重要保障。首先，相關政府部門要在原有的《城市房地產管理法》的基礎上，就評估工作的執行增加具體的操作規范和細節流程，包括評估時效、評估認證以及每個評估環節的標準化費用等。其次，要強化房地產評估機構的獨立性和自主性，減少評估機構對房地產商的依賴，制定必要的違規懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價、收回扣等現象[4]。最后，要完善行業道德標準體系，實現道德層面與法律層面之間的相互配合，促進房地產評估行業的健康長遠發展。
3.2優化和改進房地產評估的方式方法
在開展房地產評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優化和改進。要充分考慮到外部因素對評價結果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風險預測法等的方法來執行相關的評價工作。同時，隨著信息時代的到來，市場信息環境更加開放，房地產評估機構要建立評估信息中心，投入資金和技術搭建房地產評估的數據平臺，實現對評估信息的高效、集成處理，實現對市場公允價值信息的收集和調查，提升評估質量和效率。
3.3提高房地產評估工作人員的專業能力和綜合素質
要實現房地產評估工作人員專業能力和綜合素質的提升，首先，要完善對相關從業人員的資格認證標準。專業的房地產評估師既要具備必要的理論知識，同時又要有著足夠的工作經驗，精通財會技術等，通過制定相關的人才選拔標準，嚴格市場準入，提高職業規范[5]。其次，房地產評估機構要進一步強化對現有人才的培訓和考核，定期組織評估工作人員進行培訓學習，了解最新的行業動態和政策法規，提升自身的適應能力。同時健全人才激勵與考核機制，鼓勵評估工作人員發揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細的員工獎勵標準，提高人才的積極性，為房地產評估行業的可持續發展奠定重要基礎。
3.4加快制度體系建設，進一步規范評估市場環境
要提升房地產評估工作的質量和發展水平，還要加快制度體系建設，進一步規范房地產評估的市場環境。首先，要建設房地產評估行業的內外部監督體系。房地產評估貴在真實性和客觀性，評估機構要格外重視自身的社會信譽，通過內外部監督體系的建設，有效防止擾亂市場和行業秩序的問題發生。在行業內部，機構與機構之間要互相監督，在外部要依靠政府部門進行監督，建立投訴機制，對于房地產評估中的不規范行為及操作進行嚴肅處理[6]。其次，要優化當前的市場環境，一是重點解決經驗不足的問題，提升風險管理意識，借鑒國內外的優秀案例，學習成功經驗和模式，提升房地產評估的專業化、規范化、市場化和標準化水平。二是弱化房地產評估機構與政府部門的聯系，調整監督管理機制，由物業評估行業作為主要監管者，政府部門只是進行外部監督，不干預行業內的操作，確保各評估機構之間能夠公平參與市場競爭。
4結語
房地產評估中的常規問題無外乎法律法規、市場環境、人員素質這幾個方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設、環境建設、人才建設入手，完善房地產評估工作體系，促進行業健康發展。
【參考文獻】
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【2】童玲.房地產評估機構的風險預防與控制[J].商業文化,2021(03):104-105.
【3】張麗娟.房地產評估中的風險與控制對策[J].大眾投資指南,2021(01):55-56.
【4】劉降斌,劉瓊瓊.房地產評估中的區位因素影響研究[J].商業經濟,2020(12):167-168.
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中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，國務院正式出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。政策的提出意味著對房屋反向抵押評估的需求的增多，以房養老模式下，房地產價值評估的重要性又被提到了一個新的高度，這既關系到老年人是否能夠取得合理的養老資金，又影響著養老產業鏈中銀行、保險等進入機構的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對房地產估價機構傳統的估價模式發起了挑戰。
2007年，我國首先在上海展開了以房養老試點工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運作模式，推廣了“以房養老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒有取得很大的成果，遇到了許多現實的問題。目前，我國的住宅房地產批量評估技術尚處于初級階段，考慮到前期的投資成本及項目的風險程度，許多房地產估價機構依舊圍繞著傳統房地產價值評估所帶來的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術變革對傳統估價模式的影響?，F階段，一些關于房屋批量評估技術的理論與技術實踐研究并不成熟，關于房地產估價機構模式創新的文獻也是少之又少。同時考慮到我國許多地方性房地產估價機構創新意識的缺乏，因此，重視以房養老契機下房屋批量評估技術對傳統估價模式的影響是大勢所趨。
央行最新的數據顯示，我國以住宅房地產抵押貸款的總量較大，且近幾年來以較快的速度增長。隨著“互聯網+”和大數據時代的到來，批量評估技術在我國住房反向抵押領域迎來了機遇。大趨勢下，房地產估價機構是否能轉變傳統觀念，是否能正視批量評估技術可能為房地產估價行業帶來的新機遇，在很大程度上決定了估價機構自身的長遠發展。適時調整或創新自身的評估模式，適應新技術的發展趨勢，以獲取未來更長久的利益，或許是房地產估價機構的一劑良藥。本文分析了以房養老背景下房地產批量評估技術的應用前景與機遇，并以此為基礎，說明了新的批量評估技術對房地產估價機構模式創新的可能影響，旨在引發房地產估價機構對新技術新趨勢的重視，幫助理解批量評估技術對估價機構傳統估價模式的影響。
二、房地產批量評估技術的應用機遇
中國人民銀行公布的個人住宅抵押貸款相關數據顯示，2008年至2012年個人住房抵押貸款余額呈現逐步上升的趨勢，2008年個人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長了近3倍。據不完全統計，近年來，個人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見，個人住宅抵押貸款余額上升趨勢清晰可見，住宅房地產抵押在現階段我國金融機構貸款領域的地位逐步上升。隨著以房養老試點工作的推進，住宅房地產價值評估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評估住宅房地產的價值，是房地產評估機構面臨的機遇與挑戰。
在“互聯網+”、人工智能、大數據等信息浪潮席卷的時代，信息流量以難以計量的加速度增長，在大數據時代背景下，企業會越來越關注數據決策，在較短的時間內獲得更多更有效的數據資源來支持經營決策是很多企業管理者所希望的。房地產評估機構也一樣，宗地房地產的信息越來越細，例如不同時間、不同地區、不同容積率、不同房地產的價格范圍等，這些都可以成為房地產評估機構提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數據特征的批量評估技術具有很強的競爭力。然而，傳統估價模式下，以房養老的發展陷入了困境。這種困境對房產評估機構模式創新提出了較高的要求，這也促進了房屋批量評估技術的發展。
困境1：房產評估和市場監管的缺陷。
市場經濟下，非盈利性房地產評估機構缺失，盈利性房地產評估機構缺少公信力。房屋的價值是以房養老貸款限額的關鍵依據，而房屋價值是由具有資質的房地產評估機構確定。房地產價值評估在房地產買賣、抵押貸款、房屋補償標準等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經出臺很多相關的規章制度，來規范評估師與房地產估價行業的行為，但是還是存在著一些評估技術指標不規范的現象。以房養老不僅關系著社會基層群眾的利益，而且關系著國家經濟、政治等各層次的發展。為了維護房地產評估市場的權威，引入批量評估技術可以在一定程度上保持評估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評估報告，這不僅可以保障房屋當事人的合法權益，維護房地產評估市場的秩序，更是推進了以房養老的發展進程。
困境2：缺少統一的協調機構，以監督、協調“以房養老”各實施環節。
銀行、保險公司、擔保業、評估業等是“圓桌會議”的與會人員之一，要實現以房養老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業都有各自相應的管轄機構，但是“多頭領導”必然會降低合作的效率與效果。以房養老的實施，離不開金融市場的蓬勃發展，若市場準入機制與監管制度不健全，缺少統一的專門協調者，這勢必會阻礙政策的落實效果。房屋批量評估技術是利用統計手段、計算機技術來運作的，整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規避某一評估環節，提高了評估過程的客觀公正性以及評估結果的準確性。由此可見，批量評估技術為建立健全監管機制與社會信用體系打下了技術基礎。
綜上所述，無論是信息技術帶來的機遇還是現實的困境，都為房地產批量評估技術的應用帶來了前景。
三、批量評估技術對房地產估價業務的影響
傳統模式下，房地產估價機構一般都是圍繞著一項宗地（房屋）評估業務展開工作的。工作流程可以簡要概括如圖1所示。
從圖1可知，從接受客戶委托到明確評估事項、簽訂合同，從具體的評估過程到最后確定評估結果，每一項房地產估價業務，傳統的估價模式都需要囊括這些步驟。房地產批量評估技術可以大大節省流程③中的幾個步驟。結合傳統估價模式的流程圖，批量評估技術對估價模式創新的影響可以概括為以下幾點：
1.對目標客戶的影響。批量評估模式借助計算機分析技術和不斷優化的運算方法，在評估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優勢。該技術的運用將在一定程度上拓寬房地產評估機構的潛在客戶范圍，不斷提高與優化的專業化水平也會為客戶提供更加專業、經濟、快捷的服務。它對目標客戶的影響見表1。
其中，利益相關者不僅包括財稅部門（利用批量評估系統為稅部門提供納稅申報的原始數據），還包括以房養老涉及的老人、銀行、保險等，可以是具有合作關系的房產經紀公司或其他業務互補的房產估價機構，而且還囊括了目標客戶、同行競爭者或是高一層的監管者。
2.對評估過程的影響。批量評估技術對傳統房地產評估過程有較大的影響，彰顯了優勢，具體可以概括為以下四個方面：
（1）批量評估技術可以節省工作時間，提高評估效率。通常，對一處目標房地產價值進行評估，若采用傳統評估方法，到現場采集資料、市場調研、尋找案例等工作都需占用一定的時間，機會成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養老”項目推廣的需要。批量評估模型是建立在大量市場數據的基礎上的，按照評估理論建立起評估模型并導入到計算機，借助計算機分析技術，對參數匹配度較高的同一區域內目標房地產進行評估。這一過程可以迅速完成，相比于傳統的單一評估，批量評估可以避免一些重復勞動，節約資源，提高工作效率。
（2）降低評估成本。由批量評估的特征可知，采用批量評估技術可以節約很多時間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經常性的評估項目交由傳統評估方式完成，就需要啟用大量的評估人員，這筆人力資本不可小覷。
（3）規范評估流程。批量評估模型的構建是基于評估的三大基本方法的，同時，它利用統計手段、計算機技術來運作這個模型，所以在整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規避某一評估環節，這不僅規范了評估的流程，而且提高了評估過程的客觀公正性以及評估結果的準確性。
（4）批量評估系統的運用可以保持抵押房產的動態評估。“以房養老”的整個運作模式中，可能會涉及到對抵押房產的多次評估。例如最常見的初次簽訂協議時的房屋評估，老人得到養老資助金期間房地產價值變動的評估等。批量評估會對抵押房產進行檢測與追蹤，保持動態評估，確保利益各方不因抵押房產價值大幅度震動的影響而失去“以房養老”的初衷。
3.對評估機構價值維持的影響。批量評估技術以其優于傳統評估方式的長處為房地產評估機構帶來了新的價值。這種技術的優越性及不斷改善的體系可以使估價機構維系自身的利益優勢，較高的技術門檻可以在一定程度上限制潛在競爭者的進入或模仿。其次，批量評估技術得到認可后，先行者可以占據較多的市場份額。再次，批量評估技術的應用范圍較廣，不僅可以用于常見的房屋抵押評估，還可以為日益劇增的稅務需求、以房養老等打下堅實的技術基礎。
4.對收入實現模式的影響。首先，傳統評估方式的收費標準往往要以評估價格總額、項目難易程度等為主要因素，而批量評估技術采用了更加靈活的方法制定收費標準。其次，采用批量評估技術后，隨著目標客戶的多元化，估價機構的收入來源也呈現出多渠道。除了傳統的宗地房地產評估收益外，估價機構還可以收獲來自銀行、稅務局、保險機構等目標客戶的批量評估收入及其他批量評估技術的應用收益。再次，批量評估技術的優勢之一是可以憑借著自身的大數據功能對區域性房地產市場展開動態評估，這就實現了估價機構收入的動態性與持續性。由此可見，這種收入模式的改變可以為估價機構帶來更多的機遇。
四、總結
隨著“互聯網+”、人工智能、大數據等IT技術的發展，各個領域都嘗試著抓住機遇轉變。評估行業具有中介服務的功能，在市場經濟中發揮著不可忽視的作用，隨著以房養老政策的推動，房地產評估這一項任務又關系到國計民生、關系到經濟社會的發展。根據批量評估技術的理論與實踐經驗，我們有理由相信，融入互聯網、大數據等新技術的批量評估技術可以在以房養老政策下的房屋批量評估中有較大的發展舞臺，它可以促進房地產估價機構模式的創新，實現評估效率的創新、流程的重構及動態評估。
參考文獻：
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1.1評估目的風險
評估的直接決定和制約著資產評估價值類型和方法選定，
以抵押為目的的評估價值類型是抵押價值?！兑幏丁芬螅悍康禺a抵押價值的評估，可參照設定抵押權時的類此房地產的正常市長價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。以抵押為目的的房地產評估要注意以下風險：
1、1、1預測風險。因為房地產抵押評估價值是當時某一時點的價值，而抵押期間一般會在一年以上，一旦發生處分清償，處置價值是在未來某一時點價值。因此，在評估時，對預期會降低評估價值的因素要充分考慮，而對預期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。
1、1、2市場變現能力風險。抵押權人實現抵押房地產回收時大多數是將抵押房地產變賣，而不是回收實物；并且由于宏觀經濟形勢、產業政策、市場變化等因素影響，抵押價值也相應變動。尤其對有價無市的房地產要進行分析，降低因不能及時變現的市場風險。
1、2抵押評估方法選擇帶來的風險
抵押房地產評估方法根據房地產具體情況一般采取成本法、市場比較法、收益法或假設開發評估法進行評估。采取不同評估方法所評估的結果從本質上講是一致的，均能反映房地產公開市場的公允價值，但由于各種評估方法在評估過程中所選定的參數和考慮的因素均不相同，也會造成抵押評估價值的高低風險。如：以收益法評估商業用途的房地產價值時，在測定收益率時，會因確定的收益率微小變化造成房地產評估價值結果很大的差異；以假設開發評估在建工程的價值時，建成的房地產價值、后續工程成本、銷售稅費等參數均需要進行科學的預測，預測結果的真實來自于要有一個完善透明的房地產市場才能實現，但由于房地產市場很不完善及行業內相關信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評估結果高低風險。
1、3評估人員執業風險
在我國，房地產估價是一項新興服務行業，也是對專業技術要求較高的行業。它要求評估師不僅要熟悉掌握評估專業知識，而且要求評估師要具備廣泛的經濟、法律、金融、建筑、財務及管理等方面知識。由于行業的規范和管理正在探尋階段和估價人員執業水平的參差不齊，對評估原則、評估方法、技術參數及相關因素的選擇、評估信息資料真實性的甄別、評估人員的執業能力和經驗不足及價值含意的把握等都將影響評估結果的科學性和真實性，也都增加了執業風險。
1、4職業道德風險
房地產評估公司是公正性的中介服務機構，對所出具的評估報告承擔法律責任。在房地產抵押評估過程中，評估機構和評估人員應恪守職業道德、遵循獨立、公平、公正、公開的原則。但當前，個別房地產評估公司和評估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產價值，提供虛假評估報告，導致評估結果失真，職業道德意識淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風險。
2、房地產抵押的風險
2、1認識誤區。房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風險屏障，當第一還款來源出現問題，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。因此，從這一意義出發，房地產抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認識出發，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而不注重對借款人的償付能力進行分析。
2、2操作風險。銀行操作上的缺陷也是引發房地產抵押貸款風險的重要原因。
2、2、1抵押物產權存在瑕疵造成的風險。抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權證，但沒有相應完善的程序和手續；抵押物存在產權糾紛或債權債務糾紛；占有形式不合規。如辦理房產或地產抵押時，房產與地產分離，沒有同時進行抵押登記，一旦所占用的土地用途發生變動時，抵押房產的價值將滅失；抵押權被懸空。如開發商以無定著物的土地使用權作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產開發，隨著商品房的完工出售，開發商可以輕而易舉地將售房款轉移，最終使抵押權懸空；抵押權滅失。如《城市房地產管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在；抵押權難以實現。根據《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。顯然，面對這樣的土地使用權，銀行即使維權成功，也只能夠以折價形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權如何處理。
2、2、3抵押物的價值風險。
（1）抵押物市場價值減值風險。抵押物市場價值減值主要分四種情況：一是遠離城區的企業以土地、廠房設備抵押，抵押物重置價值與市場變現價值相差大；另一種是外部環境變化引起的抵押物減值。如用城區土地抵押，由于城市規劃的調整或抵押物所處地區的功能環境的改變，也會使抵押物市場價值減值；第三是部分用專用性很強的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場狹窄，變現能力很差；第四種是功能性減值，如用機器設備抵押的，由于技術進步和設備的加速損耗，造成抵押物市場價值減值。
（2）現行抵押率計算方法已不能有效控制風險。一是當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距；二是確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現抵押權所需發生的費用，如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等，而這些費用所占抵押物價值的比例甚大。
2、2、4社會經濟環境不規范形成的風險。一是現有的法律、法規對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產權辦理條件的，通過特殊關系可以辦理產權C明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續；三是地方保護主義的影響，銀行在實現抵押權時，法院裁定用于抵償債務的抵押物價值往往偏高，且未考慮償債物處置變現的相關費用。
3、房地產抵押風險的防范及對策
3、1進一步完善抵押貸款管理辦法。對抵押物件進行細分，明確規范不宜作抵押物的統一標準。房地產抵押物的選擇，應牢牢把握"堅固耐用，不易毀損；通用性強，容易變現；價值穩定，不易貶值"二十四字原則。
3、2加強銀行內部管理，規范業務操作程序。信貸人員要到現場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產權檔案情況；法規部門要嚴格審核抵押物權證的合規合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。
3、4建立與規劃、城建、房管、國土、工商等職能部門的聯系機制，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況。
3、5嚴格審查抵押人資格及抵押房地產的有效性。要審查抵押人是否是《擔保法》、《房地產管理法》等規定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業法人。
3、6嚴格完善房地產抵押登記手續。房地產抵押合同自登記之日起生效。在房地產抵押過程中，應嚴格核實抵押房地產的情況，在進行抵押房地產評估后，在縣以上地方人民政府規定的房地產產權管理部門辦理登記手續。抵押登記期限一般以評估報告的效期為限，但往往借款期限長于抵押登記期限，這就要求債權人在登記到期日前重新辦理評估和登記手續，才能完善房地產抵押合同的法律延續性和有效性，保證債權人的合法利益和風險可控。
3、7加強法律、法規、政策的信息收集，及時了解各種有關抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。
3、8認真進行實地勘察、收集、整理和分析相關資料。實地勘察是依據抵押房地產產權證明和相關資料到實地驗證和勘察，從而確定影響房地產價值的主要因素，主要包括：房地產所出位置和交通條件、周圍環境質量及配套設施等區域因素；房地產的建筑結構類型、內外裝修、設施設備、朝向樓層及完損程度等個別因素；了解當地房地產市場行情，掌握市場交易信息；實地拍照、收集資料等。
3、9 綜合分析評估過程，慎重確定評估結果。明確了評估對象之后，應選定擬采用的評估方法。由于采用的評估方法不同，計算出的評估額不同是很自然的。無論采取何種評估方法都要對整個評估過程在基礎數據是否準確、參數選擇是否合理、公式選用是否恰當、影響因素是否齊全及是否符合評估原則等方面進行檢查，在確定所選用的評估方法估算出的結果無誤后，對市場行情和潛力進行綜合分析，最終決定評估價格。
4.結語
綜上所述，本文針對在房地產抵押評估過程中面臨的一些風險進行了羅列，并提出了相應的防范措施，根據實際的房地產抵押評估的操作來從對于抵押人主體資格的審核等多個方面進行分析，以期能引起相關部門的思考。
參考文獻：
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房地產批量評估是指一次性評估大批量房地產。由于在房地產批量評估的實踐中，往往需要計算機作為輔助工具，因此，也被人們稱為計算機輔助房地產批量評估。隨著房地產批量評估技術的不斷完善，該技術將會被越來越多的國內房地產估價機構推廣應用。本文對房地產批量評估技術進行了一些探討，并就如何結合我國的具體國情來推廣和應用提出了三點具體的建議。
一、房地產批量評估技術的功能與發展現狀
目前，在西方發達國家房地產評估行業中，房地產批量評估技術已經得到了廣泛的應用。根據國際稅基評估官員協會(IAAO)、國際評估準則2005年版(IVS2005)和美國專業評估執業統一準則(USPAP)等三方對房地產批量評估的定義，本文將房地產批量評估技術界定為：以成本法，市場比較法和收益還原法等房地產估價方法為理論基礎，運用數理統計原理建立評稅模型，結合計算機，地理信息系統等技術，在評稅時點一次性對多項應稅房地產進行評稅的技術方法。房地產批量評估技術與傳統的單宗房地產評估方法相比，無論在估價目的、評估范圍和價值標準方面，還是在評估模型、質量監控和評估效率等方面有著本質的區別。
總之，與單宗房地產評估技術相比，房地產批量評估技術具有高效率、靈活性、持久性、―致性、可解釋性和透明性等優點。
由于我國至今尚未出臺“物業稅法”，社會各界對物業稅是否將實施雖然已經形成共識，但對于何時實施、具體實施細則、稅基評估要求及應用前景等則眾說紛紜，加之我國房地產估價機構還存在人才儲備不足、專業技術力量薄弱、計算機信息化水平低等問題，從而在客觀上制約了房地產批量評估技術的推廣和應用。各使用地區能在較短的時間內根據各地的房地產市場特點及房地產交易稅收征管情況進行本地化處理并應用于征管實踐。
在可以預見的將來，房地產批量評估技術必將在國內迎來發展的高峰，是十分有前途的領域。
二、推廣和應用房地產批量評估技術建議
房地產估價機構為地方稅務部門定制批量評稅系統，應參照房地產交易稅收征管的相關制度、法規和業務程序，實現由房地產基本信息庫――房地產計稅價格數據庫――計稅價格自動動態更新――計稅價格人工修正――計稅基準價、成交價、掛牌價對比的全面管理，實現“一房一價”、“動態自動更新”的房地產交易計稅價格系統，從而加強對納稅異常的監控征管，提高征收機關自身的稅收管理水平，實現在征收前臺利用計算機自動計算，確定計稅價格，計算各項稅費，從而解決個人存量房交易難以當場發證的瓶頸，簡化辦稅流程，方便納稅人，提高征管效率。
此外，我國開征物業稅已是大勢所趨。同一個城市不可能使用兩套批量評稅系統，房地產估價機構只有在物業稅開征之前就完成批量評稅系統的開發研發、運行調試工作，才能把握商機，在未來激烈的市場競爭中取得優勢地位。
目前，我國與房私產評估所需套的相關數據十分零散地分布在許多部門，如國土資源部門、測繪部門、城市規劃部門、房管部門、民政部門等單位，各地都沒有建立完整、統一的用于房地產評估的信息數據庫和數據采集制度。因此，房地產估價機構應將批量評稅系統作為推廣和應用批量評估業務的首要工作來抓，還在于通過為地方稅務部門定制批量評稅系統，能夠由稅務局牽頭，協調參與各方，特別是政府部門的關系，減少很多阻力與不必要的麻煩，并為估價機構積累多方面的寶貴的社會資源。
(一)為商業銀行提供定制化服務
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[中圖分類號] F273.4 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）01- 0008- 02
折現率一直是資產評估實務中的熱點問題之一。折現率稍微一變化，就可能導致被估資產價值的重大變化，因此，確定正確的折現率就顯得尤為重要。筆者在本文中初步探討了折現率與資本化率的一點區別，以及折現率在房地產評估和企業價值評估中應注意的問題和確定的方法。
1 折現率與資本化率
折現率與資本化率在本質上并沒有多大的區別，都是將未來的預期收益折算成現值的比率，只是適用場合不同。折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率，資本化率是將未來永續性預期收益轉化為現值的比率。
在內涵上折現率與資本化率也稍微有些區別。折現率可被視為投資中對收益流要求的回報率，需考慮投資的機會成本和收益的不確定性，因此折現率一般由無風險報酬率與風險報酬率組成。前者通常由政府債券的利率決定，后者取決于特定資產的風險狀況。資本化率除了反映無風險報酬率和風險報酬率外，還反映資產收益的長期增長前景。用公式表示為：折現率=無風險報酬率+風險報酬率；資本化率=折現率-未來年收益的增長率。當其他條件相同時，收益增長越快的資產價值也就越高。因此需要將未來收益增長率從折現率中扣除。只有當資產的年收益增長率為零時，折現率才與資本化率相等。
由于在現實中，任何企業都不可能永遠保持高速增長，而且高增長意味著高風險，即需要較高的風險報酬率，所以未來收益率不可能超過折現率。
2 房地產評估中的折現率
折現率實質上是房地產投資的報酬率，在進行房地產評估時所估算確定的資本化率應等同于與獲取評估對象產生的凈收益具有同等風險投資的收益率。不同地區、不同時期、不同性質、不同用途的房地產，由于投資的風險不同，折現率并不相同。主要有3種方法求取折現率：
（1）純收益與價格比率法。即通過收集同一市場上類似房地產的純收益、價格等資料，選用相應的收益法計算公式，求出折現率。這種方法所采用的數據資料均來之于市場，能直接地反映房地產市場的供求狀況，因此，計算出的折現率能夠反映房地產投資的報酬率。
（2）累加法。累加法是以無風險報酬率為基礎，再加上風險調整值作為資本化率的方法。計算公式為：資本化率=無風險報酬率+風險調整值。無風險報酬率，也稱安全利率。在我國可選擇1年定期存款利率或國債利率作為無風險報酬率。風險調整值應根據評估時社會經濟環境對房地產投資的影響，估計出風險程度來確定。
（3）排序插入法。這種方法的基本思路是收集社會上各種類型投資及其收益率的資料，按收益率大小進行排序，并制成圖表，評估人員再根據經驗判斷待估房地產的資本化率應該在哪個范圍內，從而確定出所要求取的資本化率。
3 企業價值評估中的折現率
3.1 確定折現率應遵循的原則
（1）不低于無風險報酬率的原則。在存在正常資本市場和產權市場的條件下，政府債券利率和銀行存款利率是投資者進行其他投資時，在考慮和權衡投資報酬率時必須考慮的基本因素。如果折現率小于無風險報酬率，就會導致投資者將投資轉存銀行或購買無風險的國債，而不愿去冒險進行得不償失的投資。所以，投資者除了要求獲得相當于政府債券利息或銀行存款利息的收益以外，還需要獲取額外的收益以補償其所承擔的投資風險，折現率不應低于無風險報酬率。
（2）以行業平均報酬率為重要參考指標。行業平均報酬率是衡量一個行業同類企業平均凈收益水平的指標。任何買主或投資者，之所以愿意投資于某一企業，是期望它的投資起碼能獲得該企業所在行業的平均報酬率。因此在確定被評估企業折現率時，應以企業所在行業的平均報酬率為重要參考指標。
（3）折現率和資本化率與收益額相匹配的原則。折現率或資本化率的確定和選取要與企業的預期收益相匹配。通常情況下，如果預期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他比如稅收因素的影響，那么在折現率中也應有所體現；反之，如果預期收益中沒有考慮通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在折現率中也不應單向反映。
3.2 折現率與收益額口徑的對應
在具體的資產評估業務中，由于選用的收益額口徑不同，因此折現率的選定必須也與收益額的口徑相一致。而且，選用不同口徑的收益額和相應的折現率，收益還原結果的價格涵義也不同。
（1）評估中如果選用企業利潤系列指標作為收益額，則折現率應選擇相應的資產收益率；如果以凈現金流量系列指標作為收益額，則應以投資回收率作為折現率。
（2）在同一系列中，收益額指標又有不同的口徑。如在利潤系列指標中，可作為收益額的指標有凈利潤和息前稅后利潤，而在凈現金流量系列指標中，也有凈現金流量和息前稅后現金凈流量指標。
3.3 折現率確定的方法
（1）加權平均資本成本模型。加權平均資本成本是企業不同融資成本的加權平均值。由于受多種因素的制約，企業不可能只使用某種單一的籌資方式，往往需要通過多種方式籌集所需資金，例如，同時采取股權式融資和債券式融資。如果評估人員為了評估企業含長期負債的投資價值，并且能準確掌握企業各種資金來源在資本總額中的構成比例，就可以用加權平均資本成本模型來計算折現率。公式為：r =∑RiKi。R代表加權平均資本成本，Ri代表第i種個別資本成本，Ki代表第i種個別資本占全部資本的比重。
（2）資本資產定價模型。該模型認為，折現率包含無風險報酬率與風險報酬率兩部分，每一部分可分別求取，然后相加得到折現率。政府債券收益率常被用作測量無風險收益率的替代值。折現率的風險報酬率部分必須反映兩種風險：一是市場風險，二是與特定的被評估資產或企業相聯系的風險。因此，風險報酬率的確定實際上是一個相當困難的過程，而且對于每一個潛在的投資者而言都會有所不同。
在實踐中，常用到β系數法。β系數法可用于估算企業所在行業的風險報酬率，也可用于估算企業自身的風險報酬率?；舅悸肥?，行業風險報酬率是市場平均風險報酬率與被評估企業所在行業平均風險和市場平均風險的比率系數β的乘積。用公式表示為：Ri=（Rm-Rf）×β。其中，Ri表示被評估企業所在行業的風險報酬率，Rm表示市場平均收益率，Rf表示無風險報酬率，β代表被評估企業證券的風險報酬率與證券市場上平均風險報酬率的比值。
資產期望回報率=無風險報酬率+資產市場風險補償×β=無風險報酬率+（資產平均回報率-無風險報酬率）×β
關鍵問題是β的取值如何確定。在美國，β值的確定主要來自于證券市場的數據分析，各種方法和模型都依賴于歷史數據、市場數據、基礎數據或者它們的綜合。我國利用β系數法的條件尚不成熟，主要原因是：我國證券市場的發展時間較短，沒有較長的時間序列資料作為β值測算的依據；證券市場發育尚不完善，管理政策的多變和投資者的投機動機過強導致股票價格波動較大，上市公司公開的財務信息失真，使股票價格與實際收益之間的關聯度較低。
（3）累加法。用累加法估算企業股本收益率的思路是：企業在生產經營過程中總要面臨經營風險、財務風險和行業風險的挑戰，企業總會要求較高的資產報酬率以補償承擔的這些風險，將企業可能面臨的經營風險、財務風險和行業風險對投資報酬率的要求加以量化并予以累加，再加上無風險報酬率，就可得到企業要求的資本報酬率。即：折現率=無風險報酬率+行業風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率。累加法是目前企業價值評估實踐中用來確定折現率的最常用方法。但由于經營風險和財務風險等的量化，目前主要依賴于經驗判斷，其粗略性是明顯的。只有在充分了解和掌握宏觀經濟的運行態勢、行業發展前景、市場狀況和同類企業競爭情況基礎上，運用經驗判斷才可能趨于合理。
4 結 語
在具體資產評估實務中，應根據具體條件確定折現率。加權平均成本法和累加法有充分的理論依據，各有其優勢，但只是提出了折現率確定的大致范圍，顯得不夠精確，也欠缺客觀性。要想科學確定折現率，在條件允許的情況下，應謹慎地從多角度、多途徑來考慮影響折現率的因素，考慮多種方法的相互檢驗，以減少誤差。只有經得起實踐考驗的正確的折現率，才能幫助評估人員正確評估待估資產。
主要參考文獻
[1]謝虹，鄭炳南.論企業價值評估中折現率的性質與選擇[J].中國資產評估，2007（1）.
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投資性房地產作為一項帶有投資性質的非金融資產,其確認和計量是理論界和實務界關注的焦點。新企業會計準則首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認,并首次在對非金融資產計量中引入了公允價值。本文就公允價值計量對我國投資性房地產的影響進行了探討。
公允價值計量模式下對投資性房地產的處理
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產,并單獨以“投資性房地產”列示在資產負債表上。投資性房產是企業擁有并已出租的建筑物。投資性地產包括已出租的土地使用權和持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
我國投資性房地產準則中規定,允許企業在兩種后續計量模式中做出選擇,并規定公允價值模式計量應當同時滿足下列兩個條件:一是投資性房地產所在地活躍的房地產交易市場;二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理估計。公允價值模式所適用的范圍包括三類:一是已出租的土地使用權;二是持有并準備增值后轉讓的土地使用權;三是已經出租的建筑物。投資性房地產的最大特點是獨立產生現金流量。我國會計實務中,融資租賃的對象主要是動產,房地產等不動產的融資租賃很少見。但是,隨著我國銀行業資產證券化業務的不斷發展及市場主體投融資方式的轉變,我國會計準則將與國際準則進一步趨同。
新準則規定:企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著房地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定,不得隨意變更。已采用公允價值模式的,不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的,公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定,如果投資性房地產采用公允價值計量,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊,主要是因為折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。
公允價值計量模式下對房地產企業的影響
由于在投資性房地產的確認計量中引入了公允價值模式,因此,這對于我國房地產行業披露的財務狀況、經營成果、現金流都會產生十分重要的影響。主要表現在以下幾個方面:
第一,對于投資性物業企業的賬面凈資產有重大影響。根據我國新會計準則的規定,房地產開發類企業占有的土地、在建項目等均不屬于投資性房地產范疇。因此,新準則對公允價值計量模式的引入對單純性質的房地產開發類公司影響很小。而對于投資性物業比重較大的公司則影響較大。公允價值計量模式的特點是反映市場對企業資產價值的變動。因此,公允價值的引入不僅會對企業凈資產帶來正面作用,同時,在面臨不利市場環境的情況下,企業的價值將會減少。這也是房地產企業需要考慮的。
第二,加大了相關企業的利潤波動性。采用公允價值計量模式后,相關公司每年凈利潤的影響取決于投資性房地產的價值變動程度,成本法下的折舊與攤銷問題也由過去的顯性轉為隱性。這樣,凈利潤就會根據公允價值的變動而產生波動,從而一改過去我國房地產市場利潤較為穩定的特點。由于我國房地產市場近年來得到了較大的發展,因此,房地產企業的利潤受市場波動的影響更加明顯。公允價值引入后,房地產企業的利潤不僅能夠反映企業的經營狀況,同時,也能夠對房地產市場的價格走向進行反映。如果采用公允計價,投資性房地產物業是體現為持續的升值,則計入當期損益后的當年凈利潤也將會得到持續的額外提升。這種由于增值帶來的利潤增加不同于企業盈利水平的提高,各種影響因素大大增加,重新在新的市場格局中產生作用,達到平衡,從而對企業利潤帶來一種不穩定。
第三,會對會計信息質量產生影響。財務會計理論的一個基本問題是,如何平衡會計信息的相關性及可靠性。賬面價值側重于解決會計信息的可靠性,而公允價值側重于解決會計信息的相關性。從決策有用性的觀點看,對于金融工具,投資性房地產等會計核算對象來說,用公允價值進行計量顯然要優于其它計量方法。用公允價值進行計量,企業的估值水平有可能因為新會計準則而發生變化,這種影響主要源于新會計準則對會計信息質量的改善。從這個角度講,新會計準則的實施將為投資者提供更高質量的會計信息,因而可能會改變之前對企業的判斷和預期,或者增強投資信心,導致對公司的估值發生變化。
公允價值計量模式的發展對策
這幾年,國內房地產市場投資過熱,政府不斷實施宏觀調控降溫,不少公司都出現了資金短缺的問題。一旦采用公允價值模式后續計量投資性房地產,雖會直接導致企業資產價值問題,但收益的增幅很難保證跟上相應的比例,也就是說,一旦采用公允模式,凈資產收益率很可能反受其累。除此以外,在公允價值計量模式引入房地產企業的實踐中,仍然存在很多問題。對此本文提出如下策略:
首先,公允價值模式應與歷史成本模式平等的作為企業可以選擇的計量方法,與國際會計準則接軌,配合金融市場改革開放。國際會計準則傾向于企業優先選擇公允價值模式,只有在特例的情況下,企業首次取得一項投資性房地產時,企業才采用成本法模式計量。
其次,在公允價值具體計量方法上,適時制定我國單獨的《公允價值計量》準則,解決新準則實施和運用過程中面臨的計量難題。
再次,指引第三方房地產專業評估機構進行評估計量。國內經濟正處于轉軌時期,市場經濟發展不成熟,房地產市場波動相對較大,應該謹慎地運用公允價值模式計量。引入第三方房地產評估機構,能增加公允價值計量的獨立性。建議上市公司聘請經過有關部門認定的專業房地產評估機構,對投資性房地產進行獨立評估,企業不能自己評估或聘請房地產經紀機構以及其他非專業評估機構,避免人為操縱企業利潤。
最后,上市公司應充分規范披露投資性房地產的信息。公開透明的信息披露是遏制企業利潤操縱的最有效辦法,企業應分類披露主要投資性房地產的區位、面積、初始價值、同類房地產的市場價格及其他相關信息。選用成本法計量的企業,應該披露投資性房地產的公允價值信息和增值情況;選用公允價值模式計量的企業,應該披露確定投資性房地產時所聘請的評估機構、評估方法、證據來源及重要假設等要素。
結論
對企業而言,在會計方面,投資者和股東及企業職工更想了解企業當前經營狀況和未來經濟前景的信息,而以歷史成本為計量基礎不能很好的表達企業當前經營狀況和反映未來經濟前景。這在客觀上要求必須改革其計量體系,引入公允價值計量模式。
另外,從發展的眼光看,隨著我國經濟的市場化程度不斷提高,有關資產和負債的公允價值將更容易取得,因此按照公允價值進行計量將是未來的必然發展趨勢,我國的會計計量模式勢必會與國際慣例取得一致,并將其定位在合理的計量模式上。
參考文獻:
1.郭立新,翟瀟璐.談公允價值計量投資性房地產[J].財會通訊,2007(12)
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一、我國資產評估的成長空間及趨勢
我國資產評估行業和市場經濟發展同步，市場經濟的發展與客觀、公正的資產評估分不開。目前，我國資產評估業務范圍主要是整體資產評估、單項資產評估和無形資產評估等三大方面，資產評估業的發展依賴于資產評估業務范圍的拓展。隨著我國新一輪各項改革全面展開，對資產評估提出了更高的要求，評估行業對產權的定位、交易和資本的流通起著不可低估的作用，是市場經濟改革中不可或缺的平臺。國際上通常把評估行業按技術門類劃分成企業估值評估、機器設備評估、房地產評估、無形資產評估、珠寶收藏品評估等專門領域。這些專門領域的區別是顯而易見的，任何一個評估師都必須至少是某一個專門領域合格的專業人才，不可能是包羅萬象的通才。因此，從評估行業的技術規律來看，應按照企業估值評估、機器設備評估、房地產評估、無形資產評估、珠寶收藏品評估等專業門類來細化注冊資產評估師資格的專業門類。同時必須引入國際化的行業規則，形成統一的評估市場。所有這些，為資產評估行業的發展提供了更廣闊的市場空間。
（一）社會的資產評估意識增強
目前，我國發生資產評估的情況是由法律法規規定的，如企業股份制改制、公司上市、兼并、重組等情況，依照法律企業必須進行資產評估。其實，在市場經濟中，需要進行資產評估的遠不止于法律規定的這幾種情況，只要有產權變動而雙方存在信息流動障礙，就應該通過評估機構尋求一個客觀的參考價值。隨著我國市場經濟機制的建立，社會逐步認識到評估機構提供的客觀評價可以節約大量的談判成本和交易成本，企業將確立起評估意識，主動委托評估機構評估的企業將越來越多，進而推動評估市場的發展。資產評估向市場各個領域的滲透將不斷地穩固資產評估業的根基。
（二）個人動產評估將快速興起
目前，我國的資產評估業務主要還是企事業單位等，但隨著市場經濟的逐步深入和多種經濟成份的共同發展，個人動產評估業務將興起。個人動產評估是資產評估中不可缺少的一部分，雖然目前在我國個人動產的評估還幾乎是一片空白，估計今后幾年將有快速發展。個人動產評估是針對個人的房產、設備、車輛、銀行存款、股權、有價證券、知識產權等的取證調查以及對其他可供執行的財產的資信程度、履約能力、財政狀況、人力資源等信息進行評估。
（三）典當與珠寶評估業將蓬勃發展
我國的典當業從1987年12月開始復蘇至今，已經成為中小企業及個人融資理財的重要形式。2005年4月1日開始實行的《典當管理辦法》，更是為典當行業的規范發展提供了良好的政策、法規環境，使典當行業以前所未有的速度蓬勃發展著。隨著世界珠寶市場的重心逐步向中國轉移，對珠寶進行鑒定評估的業務將不斷增加。珠寶評估專業性強、服務對象眾多，小到家庭財產分配、珠寶產品定價，大到司法機構量刑定罪以及企業融資、銀行抵押貸款、資產清算、保險、稅收、拍賣、典當、收藏、捐贈等等。一個生機勃勃、潛力巨大的新興產業正在悄然形成。近年來，隨著珠寶日益走進人民生活，珠寶經營企業越來越多，評估師的缺口也越來越大。
（四）房地產評估業方興未艾
我國的房地產評估從無到有，已發展為一個富有生命力的朝陽行業。隨著房地產市場的快速發展，交易形式日趨多樣化，房地產評估行業面臨著新的機遇。房地產估價行業將從現在的主要為房地產交易提供價格參考依據，發展到為房地產抵押貸款、房屋拆遷補償、投資顧問、項目可行性研究、司法鑒定、房地產保險等諸多領域提供服務。目前，房地產估價執業資格制度在我國已經基本建立。從1993年建設部、人事部共同認定了首批共140名房地產估價師起，共組織了7批全國房地產估價師執業資格統一考試。全國共有2.1萬人取得房地產估價師執業資格，其中注冊執業人員1.8萬多人?？梢?，我國的房地產評估很有發展前景。
（五）風險投資項目評估面臨新的機遇
一個風險投資項目的完成，要經歷選項、培植管理、風險資本退出等環節，在各環節中都需要注冊評估師為之提供服務，風險投資為資產評估帶來了機遇。如：注冊資產評估師可利用自身業務聯系廣泛、掌握國家政策及時，信息面寬的優勢，參與風險資本對項目的擇優篩選，參與風險企業的創立，為風險企業開展多階段、錯綜復雜的評估業務。注冊評估師不僅參與風險企業的設立、成長等過程，而且提供參與風險企業的市場前景規劃等服務。
（六）內部資產評估師應運而生
在一個資產評估意識不斷增強的社會里，企業內部資產評估師正應運而生。在企業中設立內部資產評估崗位，內部資產評估師除了開展一般意義上的資產評估業務以外，還開展公司崗位價值評估、企業客戶信用評估、個人信用評估、抵押物價值評估和抵押率確認等業務。如：公司崗位價值評估的基本目標是確定在一個公司的組織體系中各崗位的相對價值，它將為建立職務薪酬體系提供一個基本的依據；個人信用評估實際是對城鄉居民個人信用的綜合考核與評價，是對個人資信程度的內部信息披露，也是確定金融機構能否與其發生借貸關系的重要依據；銀行為了提高自主審貸能力、合理確定抵押物的價值和抵押率、增強還貸保障，開始實行《內部資產評估師制度》，規定凡是轄內機構擬提供的貸款抵押物，在經社會評估中介機構評估后，正式簽訂抵押合同、辦理他項權利證書前，必須經過內部資產評估師進行價值和抵押率確認，方可按照確認書確認的價值和抵押率辦理相關手續。
二、資產評估人才的培養目標及規格
（一）市場需要什么樣的資產評估人才
資產評估人才的培養，必須遵循教育教學的基本規律，堅持知識、能力、素質協調發展和綜合提高的原則，以市場需求為導向，全力培養具有社會主義市場經濟適應能力和競爭能力，具有創新精神和實踐能力的高素質、復合型、應用型的專業人才。那么，市場需要什么樣的資產評估人才？筆者認為要考慮兩個方面：其一，目前資產評估業需要什么樣的評估人才；其二，要兼顧今后我國資產評估市場的發展趨勢。目前，人才市場上不少單位對資產評估人才的招聘要求為：
1.具有注冊資產評估師的執業資格。
2.具有團隊合作意識和敬業精神。
3.具有較強的溝通、協調、分析判斷能力。
4.能運用計算機及辦公軟件。
（二）資產評估人才培養的目標定位
學歷教育的目標是教會評估人員為什么這樣做，在掌握基本原理和復雜技術的基礎上，能夠運用相關的技能和知識，并通過學習范圍較廣的專業知識，具備創造和判斷能力。資產評估專業是應用型的技能性職業，應定位在培養技能型、應用型的專門人才上，充分體現“寬口徑、厚基礎、強素質、重應用”的要求。關于資產評估本科人才培養目標定位為：全面培養和造就基礎扎實、有良好的業務素養、實踐能力和職業道德水準的高素質、復合型、應用型的專業人才。
1.基礎扎實：學生具有合理的知識結構和較高的專業學識水平。
2.良好的業務素養：學生具有較強的溝通、組織協調、分析和解決問題能力。
3.實踐能力：學生有較強的市場適應能力、競爭能力和執業技能，如基本的計算機操作技能。
4.職業道德水準：學生有敬業精神和團隊意識，養成“誠信為本，操守為重”的職業素質。
（三）資產評估人才的培養規格定位
基于上述考慮，資產評估本科人才培養的規格大致在注冊資產評估師的水平。目前，我國開設資產評估本科專業的學校對資產評估人才的培養規格基本上都反映在注冊資產評估師對其職業道德要求、知識能力要求和專業技能要求
三個方面：
1.職業道德要求：有為國家富強、民族昌盛而奮斗的志向和責任感；具有厚德載物、誠信篤行、敬業愛崗、艱苦奮斗、熱愛勞動、遵紀守法、團結合作的品質；具有公正、廉潔、嚴格、奉獻的職業道德和敬業精神。
2.知識能力要求：有扎實的文化基礎知識和專業基礎知識，有較強的文字表達能力和適應現代化管理的知識，能熟練掌握一門外語和熟練運用計算機技術；有發現問題、分析問題和解決問題的能力。
3.專業技能要求：能熟練運用資產評估基礎理論和專業知識，解決資產評估專業領域內重要和關鍵的疑難問題，保證實現工作目標；能針對資產評估發展的新形勢提出與之相適應的工作重點、方式與方法；能解決其工作與其它工作配合、協調中的重大問題。
三、實現人才培養目標的課程設置
課程體系是資產評估學歷教育的載體，是從知識結構安排上來保證培養目標的實現。在資產評估人才知識結構的設計方面，必須在借鑒發達國家資產評估學歷教育課程體系成功經驗的基礎上，結合我國注冊資產評估師職業能力框架的內容，設計出我國資產評估本科學歷教育的課程體系。
（一）資產評估教育課程設置的國際經驗
在國際上，開展資產評估學歷教育方面比較成功的國家是澳大利亞，澳大利亞通常把課程體系按類別分為資產類必修課、選修課和商業類必修課、選修課，而各課程又多以專題方式開設。澳大利亞資產評估專業課程體系如表1所示。
澳大利亞的院校在開設資產評估專業課程方面是較為廣泛的，反映出其扎實的基礎知識、全面的專業知識、有一定的實踐課程的特點。
（二）我國資產評估教育的課程設置見解
從相關的知識領域來看，資產評估專業涉及通識類知識、觀念類知識、方法類知識、規則類知識、技能類知識等。在具體課程體系的設置上，緊緊圍繞通用型通才和復合型專才的素質要求，從知識領域和組織形式兩個維度上，構建資產評估專業的課程體系。從課程類型來看，資產評估專業的課程體系多數是采用課程模塊形式，形成下列六大課程板塊：一是政治理論課程；二是公共基礎課程；三是專業基礎課程；四是專業主干課程；五是專業選修課程；六是實踐性課程。各課程模塊又包括了若干門課程，但核心專業課程還是注冊資產評估師資格考試的這幾門課程，包括資產評估、經濟法、財務會計、機電設備評估基礎、建筑工程評估基礎等課程，從而形成資產評估專業的課程體系。結合我國現有的教育體制和我國注冊資產評估師職業能力框架的內容，筆者提出以下建議：
1.公共基礎課程應該有所選擇，開設課程的目的在于培養學生的智力能力、學習能力、信息收集和處理能力等方面的一般知識和工具性知識。
2.專業基礎課程的開設目的在于使學生掌握與學科相關的知識和技能，使之對本學科的基本原理、概念能夠融會貫通，掌握支撐本專業的基礎知識。
3.專業主干課程是資產評估專業的核心課程，開設目的在于豐富學生的專業知識，培養其專業判斷能力、執業能力和職業技能。
4.專業選修課程是考慮到學生的職業生涯設計、適合今后執業的個性化課程，帶有一定的導向性。如，以珠寶藝術品評估為例，其配套系列課程主要有：珠寶首飾評估概論、珠寶評估理論與方法、珠寶鑒定與分級、珠寶評估案例分析等，通過對該專業領域課程的學習，可以豐富專業側重知識，進而培養特定的專業判斷能力及職業技能。
基于上述考慮，資產評估專業的課程模塊體系如表2所示。
四、我國資產評估專業教育的特點
我國對資產評估專業人才的培養走過了從在職培訓到學歷教育的發展道路。學歷教育是培養資產評估專業人才的基礎，是資產評估人才素質形成的主要環節。事實上，我國資產評估學歷教育雖然起步不久，但逐漸形成了自己的特色。我國資產評估本科專業教育的特點體現為以下幾個方面：
（一）教育的定制培養與拓寬就業渠道的統一
我國資產評估本科學歷教育的定位是：培養資產評估專業人才，使其能在評估咨詢公司（資產評估事務所）、會計師事務所、國有資產監督管理機關、司法機關、投資銀行、海關、房地產交易部門、珠寶與文物鑒定部門、大型公司內部評估機構等從事資產評估業務和相關工作。但在培養模式方面，筆者主張依托會計、審計、財務管理等的發展，開設會計、審計、財務管理、財政等專業的核心課程，使學生具備多種競爭能力，同樣能從事會計、審計、財務管理、財政等工作。
（二）教育內容趨向于學歷教育與職業教育相結合
雖然資產評估專業在高等院校里是學歷教育，但是資產評估是一個非常具有專業性的行業，社會上對資產評估從業資格有嚴格的認定制度，通常需通過相應的資格考試。因此，各高校在資產評估專業教學內容安排方面，考慮到了學生考注冊資產評估師、房地產估價師等考試課程的需要，實際上是把資產評估的學歷教育與職業教育結合起來了。同時，高校還要培養學生的創業意識和創業能力，以利于畢業生走上自主創業的發展之路。
（三）教育目標由注重業務操作向培養綜合素質轉變
資產評估教育不僅要教會學生如何去做，掌握解決現有資產評估項目的能力，而且要教會他們為什么這樣做。因此，要培養學生在掌握基本原理和復雜技術的基礎上，能夠運用相關的技能和知識，通過學習范圍較廣的專業知識而具備資產評估專業所應具備的復雜的專業能力。
（四）教育模式體現出理論與實踐、能動與受動相結合
資產評估是一門在高度分化基礎上出現的高度綜合的學科，涉及的知識面寬。因此，資產評估專業課程設置較為廣泛，并且實踐環節占有重要地位。高校在傳授理論知識的同時，要建立相應的實踐課程，加強實踐環節，發揮學生的主觀能動性，使學生將所學理論知識運用于實踐，注重其學習能力的培養。
篇8
一、引言
財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析
（一）數量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。
三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析
（一）外部因素
1.公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。
2.公允價值準則不完善
我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
（二）企業內部因素
1.增加企業估值成本
對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
2.削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本
會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。
3.影響企業的財務指標穩定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。
四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言
財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析
（一）數量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。
三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析
（一）公允價值計量模式推廣困難的原因
1.外部因素
（1）公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。
（2）公允價值準則不完善
我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
2.企業內部因素
（1）增加企業估值成本
對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
（2）削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本
會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。
（3）影響企業的財務指標穩定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。
四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產進行投資，并延伸到了一系列與房地產相關的配套業務，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經濟、人才、市場、交通等一系列區位優勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現投資性房地產這個科目，并選擇了成本計量模式。
從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產進行后續計量時，投資性房地產占公司總資產的比例極低。
通過世茂股份的年報發現，世茂股份的投資性房地產主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產交易較為頻繁，擁有有利的市場環境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，會使公司的財務情況、經營業績等指標得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產項目的價值。
鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產進行計量，以小心謹慎、保守穩定的態度估計公允價值，并區別不同種類的物業使用不一樣的方法確定其價格?？偟脑瓌t是，對于投資性房地產項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產出售價格或房產的上報價格作為估值基礎；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調查。
下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產計量后對世茂股份相關會計科目的影響。
第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業評估公司等發生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統，只能從相關市場上尋找有關類似的房地產定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。
第二，對折舊的影響。按照準則規定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調整，調減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應”，公司間接地將會承擔更多的稅負。
第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導致可抵稅項目的減少，使公司將承擔更多的稅負。雖然會計上對投資性房地產公允價值變動進行確認，導致公允價值變動損益增加，利潤出現大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認，不會對企業當期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，在公司收益實現當期即公司出售投資性房地產時納入當期應繳所得稅中進行征收。
第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準則需要對以前年度采取追溯調整，因此，對于擁有巨額投資性房地產的企業，計量模式的變更必然會導致當期利潤的大幅上升。
由表4可以看出，投資性房地產變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產的當期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。這就導致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業利潤造成不小的波動。
第五，對凈資產的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當年，投資性房地產占總資產以及凈資產的比重較調整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍?？梢钥闯?，投資性房地產已經占領了公司資產很高的權重。同時，隨著公司“發行股份購買資產”的持續推進，公司開始越來越多地投入到商業地產的開發及經營業務中，投資性房地產占凈資產的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。
總而言之，采用公允價值進行后續計量對以后年度所有者權益的影響，主要是通過公允價值變動影響當期利潤，進而影響當期所有者權益。在公允價值模式下，將非投資性房地產變更用途作為投資性房地產使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當期的所有者權益。由于世茂股份近年來一直進行“發行股票購買資產”的活動，業務重心越來越偏重于投資性房地產，投資性房地產得到持續發展，未有中斷，其資產財務狀況一直呈現出較好的狀態。在公允價值模式下，無論是企業的凈資產、利潤、所有者權益，還是相關的財務指標如每股凈資產、每股收益等，都表現出比在成本模式下更佳的狀態。但在分析過程中，不難看出市場環境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務狀況可能隨市場行情的變動出現較大波動。
五、改進措施和建議
（一）構建活躍的房地產市場
只有在成熟的市場環境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產市場環境不成熟，使得準確獲得公允價值極具挑戰性。我國應該構建一個活躍的房地產市場，這可以借助互聯網來完成。利用網絡技術建立一個完善的網絡房地產交易系統，將與房地產交易相關的部門，如房地產中介、公證、金融、稅收等機構全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務、監督為一體的大型網絡中心，用來歸集市場信息，進行網絡查詢、網上交易、監管監督。
（二）改進會計準則
我國新企業會計準則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準則中相關的具體用法，并沒有做詳細的規定和說明。這對新會計準則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準則是非常有必要的。這既需要有關部門積極參照國際準則以實現與國際的進一步趨同，同時也需要結合中國國情。完善的公允價值準則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規范。
（三）進一步發展第三方評估機構
當企業對投資性房地產采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產進行客觀的評估，房地產企業需要邀請具有高質量的評估機構。目前我國具備地產評估資格的有：房地產評估師、資產評估師和土地估價師，分別隸屬于建設部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標準，沒有統一的規范，導致投資性房地產的公允價值難以得到一致認可。因此，資產評估協會應當加快制定有關投資性房地產評估的統一細則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規范，以便對第三方的專業評估機構提供技術性指導。同時，應該規范第三方評估機構行業的行業秩序，對具備投資性房地產評估資質的人員進行認證，以確保獨立性。
（四）規范信息披露
規范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產的信息更為規范、透明，同時也是遏制企業操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業投資性房地產的代表性指標，就要求企業必須分類說明。在成本計量模式下，企業也應該說明投資性房地產的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據來證明，包括邀請怎樣的評估機構、運用什么樣的評估方法、證據都來自哪里以及評估假設等有關的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學、規范。
【參考文獻】
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一、投資性房地產及其會計問題
（一）投資性房地產的種類
已出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。其中企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。
持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。
（二）投資性房地產的后續計量
1、歷史成本模式
投資性房地產的后續計量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價值模式。在成本模式下，投資性房地產應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。
2、公允價值模式
采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。
（三）兩種模式下對企業的不同影響
1、成本計量投資性房地產對企業的影響
歷史成本計量投資性房地產對企業的有利影響，首先，采用歷史成本模式計量能使企業資產狀況穩定，不易進行利潤操縱；其次，歷史成本計量模式會使稅賦減少。
歷史成本計量投資性房地產對企業的不利影響。第一，采用歷史成本計量不能如實反映企業的真實情況；第二，企業采用成本模式計量會影響投資者的利益。
2、公允價值計量投資性房地產對企業的影響
以公允價值計量投資性房地產對企業的有利影響。首先，能增強企業融資能力，改善企業的資產和負債結構。其次，公允價值計量模式的選擇應用能提高企業的會計信息質量。再次，能大大提高企業的當期利潤，扭虧為盈。企業在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，會使得費用減少，利潤增加。
以公允價值計量投資性房地產對企業的不利影響。第一，采用公允價值計量模式計量，成本過高。第二，采用公允價值計量模式計量將影響公司的分紅政策的制定。
二、公允價值在投資性房地產中的運用
我國投資性房地產后續計量模式現狀分析
1、后續計量在上市公司的執行情況分析
《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，投資性房地產的后續計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。據統計，在24家滬深兩市的房地產上市公司的數據統計中，發現投資性房地產上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾。從投資性房地產公允價值的確定方法來看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。
2、投資性房地產準則后續計量執行情況
在后續計量兩種模式的優先選擇方面，我國的投資性房地產準則與國際會計準則差異依然存在。國際會計準則《ias40——投資性房地產》規定，優先選擇公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，只有當主體無法在持續基礎上對投資性房地產的公允價值進行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準則在后續計量方面最顯著的差異。
無論是我國所規定的公允價值的確定方法，還是fasb 在《財務會計準則公告第157 號——公允價值計量》中所構建的“公允價值層次”，在本質上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業評估人士的估價。而我國投資性房地產后續計量模式還不夠完善，存在較多問題。
3、我國投資性房地產后續計量模式選擇現狀
與我國原準則體系中歷史成本計量占主導地位相比，新準則體系引入了公允價值模式，《企業新會計準則第3號——投資性房地產》鮮明地體現了新準則體系這一重要特點，即允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計量模式對企業投資性房地產進行會計處理，必然對企業財務狀況等方面產生不同的結果。在房地產大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產進行后續計量能夠對財務報表產生有利的影響。通過對上市公司的數據統計，發現投資性房地產上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價值計量的條件較嚴格；其次，在房價出現波動的情況下使得投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度,容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者,間接影響企業的市場形象及其股票價格。第三，公允價值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。
基于以上的理由,上市公司可能出于穩健的考慮而放棄采用公允價值模式對投資性房地產進行計量。而這樣的結果顯然與準則制定的初衷相違背,要使這種狀況得以改變,就必須對投資性房地產公允價值計量模式進行改進。
三、我國會計實踐中公允價值的應用展望
對于企業采用公允價值對投資性房地產進行計量的前景,我認為是十分樂觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊,房地產市場不但不復2007年“井噴”之漲勢,還陷入了近年來少有的“寒冬”,但是采用公允價值模式對投資性房地產進行計量是我國經濟發展趨勢的必然要求。
采用公允價值計量模式是提高會計信息相關性的要求，符合投資性房地產的特點和本質，也體現了我國會計準則與國際會計準則趨同，更是房地產市場和估值技術發展的結果。因此我國要進一步完善與國際趨同的會計準則體系,提高會計信息質量,就必然要推廣和鼓勵采用公允價值計量模式。
：
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肖春芬,荊乃彬. 淺談公允價值計量屬性在投資性房地產會計處理中的應用[j].
篇10
原標題：對我國房地產信托問題的分析研究
收錄日期：2013年6月20日
一、我國房地產信托發展現狀
我國房地產信托市場已有10年的發展歷史，取得了較大的進展：一方面建立的有關信托的組織，有提供給房地產行業的充足的資金，并且投資后會有很好的利益回報；另一方面我國房地產事業正處于快速發展時期，仍需要巨額資金來支持，而這筆資金來源不僅僅只是國家，信托機構日益成為承擔此投資的首要買家。因此，我國引入了REITs信托業務，來支撐房地產的發展。自從建立REITs，我國房地產業發展的投資主體逐漸形成，房地產基金市場也得到了發展。
二、房地產信托存在的問題及對策
我國房地產信托行業經過多年的發展，在全國已建立起了幾百家信托公司，幾乎形成了較完整的體系，支撐著房地產事業的發展。但是由于一些不法信托公司出現的許多問題，引發房地產行業市場秩序的紊亂，致使許多規范性的信托公司幾乎破產。因而，為了保證信托行業的有序發展，國家出臺了一些信托法律，從而為信托發展提供可靠的法律保障，然而我國房地產信托行業仍存在著很多問題亟待解決。
（一）房地產投資信托的投融資渠道問題與對策
1、房地產企業常用的融資方式。當今在我國存在著四種房地產融資形式：銀行貸款、房地產抵押貸款、證券市場集資以及吸引外資的方式。其中，銀行貸款指房地產行業向銀行借用資金，通常包含短期和長期借款；房產抵押貸款是指將所購得的或擁有的房屋，以現價折成資金，作為貸款依據；證券市場集資的形式，主要采取的是向市場主體發放股票，通過主體購買本企業股票從中獲得融資；引進外國資金包括兩種方式——直接投資和間接投資，但此融資方式風險比較大，不適合中小型企業使用。
2、房地產投資信托在融資方面的問題。我國房地產投資信托在融資方面的問題主要是：
（1）房地產企業融資渠道過于狹隘，過多的從商業銀行中取得資金。依據國家經濟委員會公布的2004年的房地產投資情況數據顯示，來自于銀行的投資貸款占到了總投資金額的70%～80%。
（2）房地產進行融資的道路不太順利，很多房地產企業資金的融資，一般是投放到市場的股票得來的。因此，這種融資的形式缺陷，就容易誘發金融風險。例如，2003年9月，全國范圍內商業銀行的住房貸款高達7，500億元，比2000年增長3倍多，從而就誘發了房地產商和買房人之間資金的短缺，就造成了銀行和房地產多領域的資金風險。而根據對我國未來城鎮住宅投資需求的預測，展現出解決融資問題的必要性。（表1）
3、我國解決融資問題的對策。美國房地產投資信托融資，采取投資房地產資產為依托，發行依托債券來融進大量的資金。通過研究其融資方式，可以指導我國融資問題的工作。在借鑒經驗的基礎上，還要從我國實際出發，尋求一個具有中國特色的金融體制，即建立多元化投資機構體系，在此基礎上還要建立房地產評估組織，最后要組建較完善的監督機構，經過各個環節的工作，進而使我國房地產投融資渠道逐漸放寬。
（二）房地產投資信托在運作中的道德風險問題及解決方案。房地產投資信托在運作中的道德風險問題有兩方面：
1、我國房地產投資信托模式還不完善，相關的管理機制還沒能形成，這就容易出現信托管理人員的道德風險問題。在管理工作中品格有問題的人員，會不惜犧牲投資者的利益，做出損人利己的行為，往往會把投資于本公司的資金，投入到自己建立的企業當中，這就違背了信托收益最大化的原則。為解決這類問題，應建立管理業績匯報制度。通過制度把管理人員的業績與信托投資者利益放在一起，激勵管理人員。
2、房地產如果采用股權投資方式，可能會出現被投資公司的道德風險問題。由于我國現代企業制度還不完善，很多企業中所有者都不太明確，因此公司治理運作效率低下。解決此問題就需要，在投資房地產公司前后都要進行嚴格的監控，從而保證投資公司的利益。
（三）目前國內房地產投資信托政策和法制問題及對策。盡管我國房地產信托產業發展勢頭良好，但是卻缺乏相應的政策、法律法規的支撐，而更為嚴重的是，存在著一些政策上的束縛。例如：
1、對于信托行業的相關政策沒有出臺，就嚴重阻礙了此行業的正常發展，使得某些信托公司都處于虧本的運作情況，這就需要政府和有關部門，針對此問題要做出詳細的解決方案，依據信托業發展的程度、市場需求等因素，來給予某些支持政策。
2、當前，信托行業成本價高，公司盈利微乎其微，最根本的原因就在于企業中高端人士的匱乏。企業沒有信托方面的專家做指導，就失去了最重要的人力資源力量。這要求公司積極引進信托人才，努力發展我國房地產信托行業。
三、結論
綜上所述，我國房地產信托發展正處于較快發展的階段，因此不可避免地會出現以上所談到的諸多問題：融資、道德風險以及政策和法律缺乏等，所以為了保證，我國房地產信托行業的可持續健康發展，必須積極采取措施，為此行業的發展提供必要的保障。希望本文的研究，能為今后解決房地產信托出現的問題，提供有效的參考資料。
主要參考文獻：
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Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement
一、房地產業對專業人才的需求
房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業。具體包括：房地產開發與經營業（各類房地產開發、土地開發、房地產投資經營等活動）、房地產管理業（住宅物業管理、土地批租經營管理和其它房屋的管理活動）、房地產經紀與業（房地產與經紀人服務、居間買賣、租賃服務、房地產交易保證服務、房地產估價等）。日益發展壯大的房地產金融保險業雖然不包括在房地產業中，但其在人才需求上也與房地產人才需求有著密切的關系。
中國房地產業從20世紀80年代末開始興起，經過近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國城鎮人均住房建筑面積2000年末已經達到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農村達到27平方米。據有關部門預測，2010年中國城市化水平將達到45％左右，城鎮人口達到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產市場發展潛力巨大。2000年，城鎮住宅與房地產業增加值約5400億元，占GDP的比重已經達到了6％左右，在國民經濟、尤其是國民經濟增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產開發企業2.7萬個，從業人員100多萬人，房地產估價和土地估價機構8000余家，從業人員約15萬人（其中取得房地產估價師、土地估價師執業資格的人數30000人），房地產經紀機構約2.7萬個，從業人員30多萬人：物業管理企業2.5萬個，從業人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產行政管理工作、房地產教育研究機構、房地產信息服務與咨詢機構、房地產投資顧問與策劃機構的就業人數，中國房地產行業的就業總人數預計超過550萬人。
房地產業作為一個新興行業，其從業人員基本上都是來自城市規劃、建筑學、土木工程、建設管理、投資與金融等相關專業，真正受過系統的房地產專業教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產業、金融保險和房地產在內的一類專業，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業管理等13類經濟專業人才。清華大學房地產研究所對北京市有關高校房地產專業畢業生的調查顯示，30.77%的同學認為就業前景非常樂觀、畢業生供不應求，69.23%的同學認為就業前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學認為就業形勢不好。
二、中國高校房地產專業教育發展的歷史回顧
1、房地產經營管理專業教育的變革
1989年，經過國家教委批準，中國高等學校開始設置房地產經營管理專業，到1998年教育部頒布新的專業目錄為止，全國設置房地產經營與管理專業的高等學校達到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學校本科專業目錄》，對原有專業講行了調整，專業種數由504種減少至249種，將房地產經營管理專業調整到工商管理類的工商管理專業。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整，部分高校將該專業并入工程管理專業，也有部分高校并人了工商管理專業。
建設部作為中國建筑業與房地產業的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學校建筑與房地產管理學科專業指導委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學校工程管理專業指導委員會”的過程中，繼承了原對房地產專業教育指導的職責，并將“房地產經營管理”作為工程管理專業的一個方向延續至今。將“房地產經營管理”并人工商管理專業的院校，目前尚沒有納入“全國高等學校工程管理專業指導委員會”指導的范圍。另外，目前中國?？平逃膶I目錄中，目前仍然保留有房地產經營管理專業和物業管理專業。
2、中國高校與房地產相關的本科教育
到2000年底，全國共有77所高校開設有管理學學科門類下的工程管理專業。此外，還有一些本科生專業與房地產教育相關。
資源環境與城鄉規劃管理：共有以北京大學、北京師范大學、華東師范大學、南京大學等在內的32所高校開設了地理學學科門類下的資源環境與城鄉規劃管理專業。該專業開設的主要課程：地質學、自然地理學、經濟地理學、國土規劃、地圖學、遙感應用、管理科學、環境科學、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態環境規劃、環境化學、地理信息系統、城市總體規劃、區域規劃等。該專業的培養目標是：能在科研機構、高等學校、企事業單位和行政管理部門從事科研、教學、資源開發利用與規劃、管理等工作。
城市規劃：共有以同濟大學、清華大學、哈爾濱工業大學、天津大學、東南大學、重慶大學等為代表的43所高校開設了屬于建筑學門類的城市規劃專業。開設的主要課程包括：城市規劃原理、城市規劃設計、城市設計、城市規劃理論與城市發展史、城市道路與交通、城市生態與環境保護、城市地理學、城市經濟學、區域規劃、城市規劃行政法規與城市規劃管理。該專業的培養目標是：在城市規劃設計、城市規劃管理、決策咨詢、房地產開發等部門從事規劃設計與管理，開展城市遏路交通規劃、城市市政工程規劃、園林游憩系統規劃，并能參與城市社會與經濟發展規劃、區域規劃、城市開發、房地產籌劃以及相關政策法規研究等方面工作。
土地資源管理：以中國人民大學、同濟大學、浙江大學、中國農業大學等為行表的34所高校（以農業類院校為主）開設了公共管理學科門類下的土地資源管理專業。開設的主要課程包括：土地資源學、土地規劃學、土地管理學、土地經濟學、地籍管理學、測量學、土地信息系統。該專業的培養目標是：能在國土、城建、農業、房地產以及相關領域從事土地調查、土地利用規劃、地籍管理及土地管理政策法規工作的高級專門人才。
三、工程管理專業房地產類課程的設置與教學內容
1、課程設置
作為工程管理專業的專業方向之一，房地產經營與管理方向與工程項目管理等其他專業方向一起，共同使用工程管理專業的課程平臺。房地產經營管理專業方向的專業方向課程包括：房地產經濟學、房地產估價、房地產開發和房地產市場營銷。在培養目標上，要求該專業方向的畢業生初步具有分析和解決房地產經濟理論問題的能力，具備從事房地產開發與評估、房地產市場營銷、房地產投資與融資、房地產估價、物業管理和房地產行政管理的基本技能。
2、各專業方向課程的教學內容
房地產經濟學：房地產經濟學概述、房地產經濟學基本理論、房地產制度（土地制度、住房制度）、房地產市場（供求關系與價格、市場特性與功能、房地產市場的影響因素、市場運行規律）、房地產市場的依存基礎（區域和社區分析、城市發展模式、土地利用分區、土地價值）、分類房地產市場（住宅市場、商業房地產市場、工業房地產市場、其他房地產市場）、房地產市場中的空置問題、房地產市場與資本市場、房地產市場中的政府干預（宏觀調控、城市土地利用規劃、耕地保護、房地產稅收）。
房地產估價：房地產估價概述（概念、作用、估價制度、估價標準、房地產估價與資產評估）、房地產估價基本理論（市場價值與價格、影響房地產價值的因素、房地產估價原則）、房地產估價程序（程序、估價目的與價值類型、房地產類型及其特點、房地產價值時點）、市場區域和鄰里分析（市場區域與鄰里的含義、市場環境分析的主要內容）、估價對象的確認與描述（估價對象的范圍、政府法例限制與權益性質、場地描述、場地使用經濟性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場法、成本法、收益法、土地估價、房地產部分權益估價、估價結果與估價報告、信息技術在房地產估價中的應用。
房地產開發：房地產開發及房地產開發程序、政府對房地產開發過程的管理（投資計劃管理，項目規劃與設計管理、土地管理、項目開工及建設期間的管理、項目銷售與產權管理、項目竣工及入住管理、市政及配套設施管理）、房地產開發企業與組織（房地產開發企業、組織形式、價值鏈，發展戰略）、房地產開發項目策劃（宏觀因素分析、市場研究與投資機會、場地選擇、產品功能定位）、房地產開發項目可行性研究、房地產開發中的項目管理、房地產開發項目的資金融通、房地產開發項目的市場營銷、房地產開發經營稅費、物業與資產管理（房地產開發與房地產資產管理、物業管理、設施與設備管理、資產管理、組合投資管理）。
房地產市場銷售：市場概述、市場營銷、市場調查、市場分析、市場營銷戰略、房地產項目前期策劃、房地產定價策略、房地產分銷與促銷策略、市場營銷計劃的制定與實施。
四、清華大學工程管理專業房地產課程教學的實踐
1、與學校、學院教學平臺的關系
清華大學的工程管理專業設置在土木工程學院。為了體現通才教育、拓寬學生知識面的總體要求，在培養計劃要求的總共140個學分中，有70個學分為校級教學平臺提供（包括數理基礎、外語、計算機等，本專業要求的經濟學基礎、管理學基礎、法律基礎等課程也由該平臺提供），有35個學分由院級教學平臺提供（包括建筑材料、工程測量、工程力學、工程結構等土木工程技術課程，也包括本專業要求的工程經濟學、施工技術與組織等），與工程管理專業密切相關的專業課程占35個學分。為了體現貫通教育的宗旨，清華大學工程管理專業沒有再進一步細分專業方向。
2、工程管理專業課程中房地產課程設置
由于歷史的原因，橫跨土木工程學院、建筑學院、經濟管理學院的清華大學房地產研究所掛靠在土木工程學院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學院的建設管理系。因此，清華大學工程管理專業的培養方案中，雖然沒有細分專業方向，但也納入了一定數量的房地產相關課程。目前面向工程管理專業本科生設置的房地產相關的課程包括：城市與房地產經濟學（經濟類專業基礎課，2學分）、房地產概論（專業主干課，2學分）、房地產評估理論與實務（專業選修課，3學分）、物業管理（專業選修課，2學分）。
近10年的實踐表明，面向工程管理專業學生開設房地產課程，拓寬了學生的視野，在保證工程管理專業畢業生較強的專業技術基礎的同時，強化了其經濟、管理類的知識和技能，為學生就業提供了更廣泛的選擇性。
3、房地產課程的主要教學內容
城市與房地產經濟學：宏觀與微觀經濟學分析；區域增長；城市發展與土地利用；房地產市場的宏觀經濟學分析（討論課題目：中國主要城市房地產市場的預期變化及比較）；土地市場與土地價格；住宅市場（討論課題目：住宅市場需求預測）；商業房地產市場（討論課題目：寫字樓市場的租金與空置）；工業房地產市場；國際房地產市場；（討論課題目：中外房地產市場發展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補貼與住房支付能力）；城市增長與房地產開發；城市發展與房地產市場中的政府干預。
房地產概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產業、房地產及房地產投資、房地產市場及市場研究、房地產開發及項目評估、房地產市場營銷、房地產金融（開發項目融資、抵押貸款、證券化）、中國房地產主要稅制、中國房地產法律制度（法規體系及其分類、土地管理制度、開發管理制度、市場管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。
房地產評估理論與實務
物業管理：物業管理概述、物業管理與房地產開發、物業管理公司與業主委員會、房屋修繕管理、房屋設各管理、物業管理綜合服各、住宅小區物業管理、收益性物業管理的主要內容、收益性物業管理中的財各與成本管理、寫宇樓物業管理、零售商業物業管理、工業物業管理。
五、發展中國房地產專業教育的建議
房地產專業是重要的專業科目之一，這是由社會經濟生活中對房地產專業人才的廣泛需求和學生的良好就業前景所決定的。政府和半政府機構、金融機構（含商業銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產投資信托公司和財產保險公司等）、房地產投資和開發企業、物業管理公司、資產管理公司以及房地產咨詢機構（含房地產評估機構、機構、投資咨詢公司、信息公司、產權保險公司、建筑師事務所、會計師事務所和律師事務所等）均對房地產專門人才有著巨大的需求。
從中國房地產業對人才需求前發展趨勢及中國越來越融入全球化經濟體系的角度看，中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高?；疽恢碌娜瞬排囵B模式。為此，提出如下建議：
1、建設管理與房地產的學科設置
工程管理（建設管理，下同）與房地產分別屬于不同的學科領域。在國外，建設管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內（如得克薩斯奧斯訂大學土木工程系、斯坦福大學土木與環境工程系），也有些學校在工學院中獨立設系（如佛羅里達大學建設管理學院、英國里丁大學建設管理與工程系）。房地產專業通常設在商學院，有時獨立設系（如賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系、麥迪遜威斯康辛大學商學院房地產與土地經濟系），有時與金融、保險等為同一個系（如紐約大學商學院金融系、佛羅里達大學商學院金融保險與房地產系）。
從學科領域覆蓋的內容看，建設管理與房地產在建筑技術與管理技術方面有所交叉，只是前者強調技術與管理，后者強調金融與投資。因此，英國多數大學及受英國學科設置影響較大的大學，通常將房地產和建設管理設在同一個學院或同一個學系中。例如，但英國里丁大學城市與區域學院（Faculty）分別設立有建設管理與工程學院（shool），由建設管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發系，香港大學在建筑學院設立有房地產與建設系，新加坡人學在設計與環境學院分設建筑管理系和房地產系。
目前中國與房地產專業學科設置的模式，英國模式相似，但隨著中國房地產業從開發建設階段逐漸過渡到資產運營與管理階段，對開發、建設方面人才的需求會減少，而對投資、金融方面的人才會逐步增加。因此各高校從房地產專業學科設置上，應該關注這種市場環境的變化，適時做出調整。
2、研究生層次的教育是房地產專業教育的主要發展方向
房地產專業是一個綜合性非常強的學科，如果要求學生在本科階段學習廣泛涉及經濟、管理、法律、金融、環境和技術等方面的課程，很難打下較為堅實的基礎，也很難使學生具備某一方面的專業能力。當前房地產業最緊缺的，是那些在某一領域有較堅實的基礎，又在更多的領域有廣泛知識和素養的人才。以房地產開發投資企業為例，在其所管理的整個開發過程中，需要市場分析、投資分析、規劃設計、工程管理、市場營銷、物業與資產管理等各方面的專業人才，如果企業的工作人員對各專業領域的內容都是一知半解，則這個團隊是沒有競爭力的。企業所需要的員工肯定是對某一兩個專業領域比較精通，對其他相關領域有基本的解，能夠形成優勢互補的團隊共同工作，這樣組成的開發隊伍，才有竟爭力。
為了適應這種需要，高等學校應該面向房地產相關專業背景的學生，開設房地產專業方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產經濟學”、“房地產金融”、“房地產投資”、“房地產創業學”、“房地產資產管理”、“房地產案例分析”、“城市公共政策”、“房地產法”等比較深入的房地產專業課程。從目前的情況來看，國家雖然沒有設立房地產專業，但該專業方向的研究生教育，完全可以借助經濟學、資源環境與城鄉規劃管理、城市規劃、管理科學與工程、工商管理和土地資源管理等多個專業平臺來完成。當然，由于專業方向所在的學科分散，也為房地產學科建設帶來了比較大的難度。
3、妥善處理好與工程管理專業的關系
雖然目前我國工程管理專業內包含房地產經營管理方向，但并不表明工程管理學科就是房地產的上級學科，也不表明我們的工程管理專業房地產方向就等同于國外的房地產專業。從目前工程管理專業指導委員會建議的培養方案看，與建造技術、土木工程相關的課程占據了50％以上的比例，房地產經營管理方向的學生得到的實際上也是一個營造師應該獲得的專業基礎，不是房地產專業所需要的社會、經濟、金融、投資和工商管理專業基礎。
從國外房地產學科發展經驗來看，房地產學科更多地屬于工商管理學科。例如，賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系房地產專業，是美國排名第一的房地產專業，其本科生課程計劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學院其他18個專業的要求一致（含9門工商管理基礎課程），房地產專業的4門專業課中（“房地產法律、金財與開發”、“房地產金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產經濟學”、“住房金融與住房政策”、“高級房地產投資與分析”、“國際住房比較”、“房地產開發”、“國際房地產比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術類課程。英國里丁大學土地管理與開發系的土地管理、房地產投資與金融專業本科生課程，也是以社會、經濟、管理、法律和房地產類課程為主，對城市規劃和建筑技術相關課程只是少量涉及。
國內財經、師范類院校的工程管理專業多是由原房地產經營管理專業轉化而來，在遇參照工程管理專業指導委員會建議的《工程管理專業培養方案》制訂培養方案時，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業指導委員會的指導性意見，這些學校不具備開設土木工程技術類課程的條件；不遵循這個指導性意見，又找不到一個有效的專業出口。在未來的工程管理專業評估過程中，這個矛盾會越來越突出地表現出來。例如，天津商學院工程管理專業培養計劃中，將土木工程概論、工程力學、工程結構、建筑測量、工程項目管理、工程造價管理、建筑工程招投標與合同管理列為主干課程，但實際上該校并無土木工程專業，任課教師要從天津理工大學聘請。
4、關于房地產專業執業資格與國際互認問題
隨著中國社會主義市場經濟的發展，人事管理制度也在發生著重大的變革。國家對專業人員的管理逐漸從專業技術職稱、職各的管理，轉向對專業技術資格的管理。這就為社會評價學校、制約學校專業設置的方向和規模成為可能。房地產專業本來是隨著市場經濟發展出現的新興專業，如果以改革和向前看的姿態對詩這個專業，讓市場對房地產專業人才知識結構的需求來制約學校的專業和課程設置，充分發揮行業學會、協會在評估學校教育過程中的作用，將對房地產專業的發展起到很好的推動和促進作用。
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3.經濟學理論主干課程：初級微觀經濟學、初級宏觀經濟學、中級微觀經濟學、中級宏觀經濟學、計量經濟學、技術經濟學等;
4.其他選修課及公修課：經濟高等數學、線性代數、概率論與數理統計、經濟統計學、經濟數據分析等。
資產評估專業就業前景 資產評估作為一種專業化市場中介行業，在規范資產運作、維護經濟秩序、促進經濟發展等方面具有十分重要的作用。資產評估活動是注冊資產評估師運用專業方法，遵循專業規范，評定和估算資產或經濟資源價值的中介行為。
根據相關法律法規的規定以及市場經濟主體的需要，資產評估已服務于諸多重要經濟領域和經濟活動，包括設立中外合資企業、國有企業改制上市、企業重組、國有產權或股權轉讓、金融風險防范、會計公允價值計量、稅基確定等。
隨著市場經濟的發展，各種經濟活動和經濟行為日益復雜，資產評估在幫助企業降低交易成本、提高經濟效率、規范交易行為、改善經營管理，以及促進政府轉變職能、維護社會經濟秩序、構建和諧社會等方面的作用更加明顯，職業前景非常廣闊。
資產評估專業主要職業能力 1.具備對新知識、新技能的學習能力和創新創業能力;
2.具備運用資產評估理論與方法完成資產評估工作的能力;
3.具備從事產權登記、產權界定、清產核資、績效評價等資產管理工作的能力;
4.掌握資產評估基本理論和方法;
5.掌握資產評估準則;
6.掌握基本的信息技術;
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灰色關聯分析是一種“整體比較”，其實質是通過確定若干比較數列與參考數列的幾何形狀相似程度來判斷其聯系程度。其基本思想是將評價指標原始觀測數值進行無量綱處理，計算關聯系數、關聯度并根據關聯度的大小對待評指標進行排序。該方法對樣本量的多少和樣本有無規律都同樣適用，而且計算量小，十分方便，更不會出現量化結果與定性分析結果不符的情況。本文按以下步驟建立房地產估價市場法的灰色關聯分析模型：
（一）搜集交易實例、建立房地產狀況評價表 搜集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。運用市場法估價需要大量的交易實例，因為掌握大量的房地產交易實例，是把握估價對象所在地的正常房地產市場價格行情，確定對房地產價格起主導作用的因素及其影響程度，選擇符合一定數量和質量要求的可比實例，及最終評估出客觀合理的價格的前提條件。
各交易實例的交易價格和相互間的價格差異是由諸多房地產特征因素共同作用而成的，這些因素或大或小的決定著價格的高低，客觀而準確的量化這些影響因素，是應用市場法的先決條件，也是準確合理估算房地產價格的關鍵。目前，房地產估價行業中量化特征因素的標準和方法有很多，本文采用專家打分法按杭州市各評估事務所普遍采用的十分制標準對各特征因素予以評分量化。綜合分析各交易實例和待估房產的情況，對各因素量化打分后，形成房地產狀況評價表，為進一步的計算作準備。
（二）橫向分析確定待估房產主要特征因素及因素權重 房地產價格受諸多因素影響，不同用途房地產主要特征因素不同，而各種因素對價格的影響也不盡相同。估價過程中對每個影響因素都予以考慮分析不但不現實而且也沒有必要，只需選擇對價格起主導作用的因素進行分析即可；但是，即使是選取的主要特征因素對價格的影響程度也是不同的，若都以相同的權重來考慮，也明顯不夠合理。因此，改進后的市場法通過對房地產狀況評價表進行橫向分析，計算各特征因素與交易價格的關聯度大小，來反映各因素對價格的影響程度，從而找出主要特征因素，賦予相應的權重。具體步驟如下：
（1）以交易價格為參考序列，各因素序列Xi（i=1，2，......m）為比較序列；
（2）由于系統中各序列中的數據可能因量綱不同，不便于比較或比較時難以得到正確的結論。因此，在進行灰色關聯度分析時，一般要進行數據的無量綱化處理。常見的處理方法有初值化變換、均值化變換、百分比變換等，本文結合具體情況選擇使用百分比變換：
（3）計算灰關聯系數。記？駐i（k）=x'0（k）-x'i（k），則x0（k）與xi（k）的灰色關聯系數：
？籽為分辨系數，？籽越小，分辨力越大，一般？籽的取值區間為（0，1），具體取值可視情況而定。當？籽≤0.5463時，分辨力最好，通常??？籽=0.5。
（4）計算灰色關聯度。關聯系數是比較數列與參考數列在各點上的關聯程度值，信息過于分散不便于進行整體性比較，故將各點的關聯系數集中為一個值，作為比較序列和參考序列間關聯程度的數量表示，即關聯度：
（5）對各特征因素的關聯度排序，關聯度大的因素對房地產價格影響程度大，是價格的主導因素，應作為待估房產的主要特征因素來考慮，關聯度小的對房地產價格影響就小，可有選擇的進行考慮。例如，從個因素中選取與房地產價格關聯度較大的？籽個因素作為待估房產的主要特征因素來考慮，并按wi=？酌i /■？酌i求取各因素的權重。
（三）縱向分析選取可比實例 雖然交易實例可能較多，但是針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，有些交易實例并不適用，需要從中加以選擇作為可比實例，可比實例的選取恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性。房地產估價的灰色關聯分析模型從縱向進行分析，選取與待估房產關聯度較大，即相似程度較高的交易實例作為可比實例。具體步驟如下：
（1）以待估房產的主要特征因素集Y0為參考序列，各交易實例主要特征因素集Yj（j=1，2，......n）為比較序列。
（2）利用用公式（Ⅰ）、（Ⅱ）對各數據序列進行無量綱處理，求取差序列，計算灰色關聯系數ξi（k）。
（3）在房地產估價過程中，各因素對價格的影響是不等同，因此要做不等同處理。引入因素權重wi對利用式（Ⅳ）關聯系數ξj（k）進行修正得到修正后的關聯系數矩陣ξj（k），這樣就解決了各評定因素在可比實例選擇中的影響程度不同的問題。
ξj'（k）=wi·ξj（k） （Ⅳ）
各交易實例與待估房產的關聯度：
對各交易實例的關聯度進行排序，選擇與待估房產關聯度較大的3～5個交易實例作為待估房產的可比實例。
（四）綜合估算房地產價格 考慮到每個可比實例與待估房產的關聯度不同，即每個交易價格對于評估待估房產的的作用程度不同，故選擇采用加權算術平均法將多個可比實例的比準價格綜合為待估房產的的評估價格。
選取3個可比實例評估待估房產的價格為：
三、實例檢驗
根據上述模型，筆者通過杭州市某房地產評估事務所搜集到5宗與待估房產交易日期接近且無特殊交易情況的寫字間交易實例，并經5位房地產估價師對各交易實例的特征因素進行打分，綜合分析后得房地產狀況評價表（ 見表1）：
表1中建筑外觀形象包括建筑高度、造型及外裝修等方面；內部狀況包括內部格局、辦公條件、設施設備及內部裝修等方面。有關影響寫字間估價的個別因素和區位因素在相關文獻中有詳細介紹，本文不再贅述。選取表1中各交易實例的交易價格數據列為參考序列，通過橫向分析得到各因素與交易價格的關聯度，并對其進行排序，結果如表2：
由表2結果可以看出，在眾多的影響因素中，商業繁華度（X1）、交通條件（X2）、內部狀況（X3）、建筑外觀形象（X4）、物業管理（X5）、臨街狀況（X6）等因素對寫字間價格的影響程度比較大，這個結果與房地產估價行業對寫字間估價的經驗研究是基本一致的。故本文選取上述6個特征因素作為評估待估房產時考慮的主要特征因素，并由權重計算公式求得各因素權重值：
待估房產的主要特征因素值為（8.5，9，8，8.5，8.5，9），建立待估房產與各交易實例的主要特征因素表后，并選取待估房產的主要特征因素數據列作為參考序列。進行縱向分析時，首先對各個交易房產的主要特征因素值用百分比變換實現無量綱處理，然后根據處理后的數值求取差序列和關聯系數，并利用權重值wi對各評定因素做不等同處理后，按公式（Ⅴ）求得各交易實例與可比實例的關聯度（如表3）。
根據以上計算結果，選取A4、A3、A1三個交易實例作為待估房產的可比實例，并由公式（Ⅵ）綜合估算該待估房產價格為：V=■=21347.28元/平方米該寫字間的實際交易價格為21750元/平方米，經比較二者誤差為1.85%。
四、結論
市場法是房地產估價中應用最普遍的一種方法，而選取主要特征因素并進行因素修正和選取恰當的可比實例是運用該方法的兩個關鍵問題。本文運用灰色關聯分析技術對市場法予以改進，加強對影響房地產價格的各特征因素的分析，為房地產估價工作中面臨的主要特征因素選擇和權重確定的困難提供了一種客觀的解決方法，同時也為選擇待估房產的可比實例提供了一種更加科學的方法，增加了評估的合理性和準確性，減少了估價人員的主觀性。另外，該方法簡單實用，利用EXCEL電子表格就可以快速完成，具有較為廣泛的應用前景。
參考文獻：
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