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其實，策略性的思維方式并不難，只要按順序去思考幾個問題就可以，一套區域市場的策略就將自然生成，這無異于找到了引爆市場的按鈕，成功自會事半功倍！
一、市場分析
市場分析就是對該區域的市場規模、特性、市場容量、行業競爭環境等方面進行系統性的分析。
它是指通過市場調查和供求預測，根據項目產品的市場環境、競爭力和競爭者，進行分析、判斷該產品在一定時間內是否有市場，以及采取怎樣的營銷戰略來實現銷售目標。
它的重要性有以下幾點：
1、市場分析可以幫助我們發現市場機會點
2、市場分析可以加強我們對該區域產品銷售的控制。
3、市場分析可以幫助我們發現經營中所遇到的問題并找出解決的辦法。
4、另外，市場分析中可能還有消費者調查，了解消費者需求，從而達到改進產品的 目的。
二、你的銷售目標是什么 ？
目標，是一種人人都懂得講但卻很難做到的東西。現在，不少企業中所謂的目標，其實都是“假目標”，是一種數字游戲而已。這些目標并非自下而上所得，它們的形成缺乏充分、客觀、具體的依據，到最后僅僅是企業高層人士一廂情愿的夢想罷了；
而當各級市場人員面對總部下達的銷售目標，已經失去了發言權，只能按照要求執行，但大家又并不了解目標制定的依據，事實上，這種沒有得到認同的目標將無法充分發揮作用。
三、區域操作策略
任何商品的操作策略規劃都是同一個道理，從產品策略的研討、制定，到產品行事歷的規劃，從而導出區域的銷售策略，最后形成區域的銷售行事歷，體現出該區域的整體市場銷售行動步驟。
四、區域成長機會點分解
馬上大家想到的問題可能就是，怎么能清晰地判斷出各個市場的每一個機會（增長）點到底可以為銷售業績帶來多大的貢獻？
換句話說，也就是只要抓住了某個機會點，銷售業績就可以增長多少比例或者額度；
針對此項工作，對各個市場要做出具體的分析，基本原則如下：
其一，我們對地區內各個渠道均進行了分析、整理，找出其地區內真正的機會（增長）點；
其二，經過具體分析而來的數據，就可以清晰地進行判斷，這個機會點能不能進行操作，接下來怎么投入資源，投入的資源是否有效；
其三，分析整理出該地區可執行的機會點，把這些機會點明確的進行分解，同時據此有效地配置相應的資源。
最后，該市場內就會以不同渠道類型、不同的機會點體現出銷售增長額，從而整理出了該地區的銷售額任務。
五、區域行事歷
在確定了機會點所能帶來的貢獻額度后，并不意味著這些機會就能夠抓住，接下來還必須確定，要抓住這些機會（增長）點，到底有哪些可行的途徑？否則，再好的機會也只是空想。
六、渠道操作計劃
區域行事歷、系統行事歷中，每一個環節的執行都需要有相應的資源來提供保障。因此，在行事歷確定之后，相應的該區域的資源分配也就明確了；
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1.3 客戶基礎
1.4 市場機遇
1.5 項目投資價值
1.6 項目資金及合作
1.7 項目成功關鍵
1.8 公司使命
1.9 經濟目標
2.0 公司介紹
2.1 項目公司與關聯公司
2.2 公司組織結構
2.3 [歷史]財務經營狀況
2.4 [歷史]管理與營銷基礎
2.5 公司地理位置
2.6 公司發展戰略
2.7 公司內部控制管理
3.0 項目介紹
3.1 特色農業園 開發目標
3.2 特色農業園開發思路
3.3 農業園開資源狀況
3.4 項目建設基本方案
3.4.1 規劃建設年限與階段
3.4.2 項目規劃建設依據
3.4.3 特色農業園基礎設施建設內容
3.5 項目功能分區及主要內容
4.0 所在城市農業園市場分析
4.1 國家宏觀經濟政策
4.1.1 國家宏觀經濟形勢對農業園的影響
4.1.2 農業園宏觀政策
4.2 城市周邊區域經濟環境
4.3 城市市城市規劃
4.3.1 城市總體規劃的布局與定位
4.3.2 城市中心城區的五大問題
4.4 城市土地和農業園市場供需
4.4.1 城市市土地出讓情況
4.4.2 農業園市場供需
4.5 城市農業園供需
4.5.1 商圈分布
4.5.2 商業業態分析
4.5.3 城市商業現狀分析
4.5.4 居民消費特征分析
4.5.5 城市商鋪價格分析
4.5.6 商業農業園供需分析
4.6 消費者調查
4.6.1 居民消費特點
4.6.2 農業園潛在消費者問卷調查
4.7 競爭分析
4.7.1 競爭分析的方法
4.7.2 競爭項目分析
5.0 開發模式及QB區選擇
5.1 [RRR城]及QB區項目
5.1.1 [RRR城]的開發背景
5.1.2 [RRR城]項目
5.1.3 [RRR城]開況
5.2 項目競爭戰略選擇
5.2.1 山水綠城SWOT分析
5.2.2 [山水綠城]開發策略和開發模式
5.2.3 QB區項目
6.0 QB區方案概念設計
6.1 規劃設計主題原則
6.2 產品組合和功能定位
6.3 建筑風格和色彩計劃
6.4 建筑及景觀概念規劃
6.5 智能化配套
6.6 QB區各地塊設計要求
6.6.1 農業園功能配置要求
6.6.2 A13地塊設計要求
6.6.3 A21地塊設計要求
6.6.4 A08地塊(局部)設計要求
6.6.5 A22地塊設計要求
7.0 營銷策略
7.1 預計銷售額及市場份額
7.2 產品定位
7.2.1 各項目的住房產品定位
7.2.2 農業園定位
7.3 定價策略
7.3.1 住房項目的定價策略
7.3.2 農業園的定價策略
7.4 銷售策略
7.4.1 住農業園的銷售策略
7.4.2 農業園的銷售策略
7.4.3 品牌發展戰略
7.5 整合傳播策略與措施
7.6 電子網絡營銷策略
8.0 項目實施進度
8.1 項目工程進度計劃表
8.2 項目工程進度管理體系
8.2.1三級計劃進度管理體系的建立與執行
8.2.2三級計劃進度管理體系的工作流程
一級計劃——總控制進度計劃
二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃
三級計劃——月、周計劃
9.0 項目風險分析與規避對策
9.1項目風險分析
9.1.1 項目市場風險分析
9.1.2 項目工程風險分析
9.2 項目風險的防范對策
9.2.1 市場風險規避對策
9.2.2 工程風險的防范對策
9.2.3 安全風險控制措施
6.0 QB區投資估算和開發計劃
6.1 項目投資估算
6.1.1 項目開發成本估算
6.1.2 開發費用估算
6.1.3 項目總成本費用估算
6.2 項目開發計劃
6.2.1 開發分期 69
6.2.2 項目開發進度計劃表 69-72
6.3 項目人員和組織機構配置 72-73
6.3.1 組織保障 72
6.3.2 組織機構 72-73
6.4 項目融資計劃和財務費用 73-74
7.0 QB區財務與投資價值分析
7.1 銷售收入
7.1.1 銷售價格
7.1.2 銷售收入
7.1.3 項目稅費率
7.2 項目現金流量
7.2.1 全部資金的投資現金流量表
7.2.2 自有資金的現金流量表
7.2.3 主要經濟數據指標匯總
7.3 不確定性和風險分析
7.3.1 盈虧平衡分析
7.3.2 敏感性分析
7.4 結論
7.4.1 項目投資決策結論
7.4.2 項目總體效益評價
11.0 公司無形資產價值分析
11.1分析方法的選擇
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第二章：公司介紹
一、宗旨（任務）
二、公司簡介
三、公司戰略
1．產品及服務a：
2．產品及服務b，等等：
3．客戶合同的開發、培訓及咨詢等業務：
四、技術
1、專利技術：
2、相關技術的使用情況（技術間的關系）：
五、價值評估
六、公司管理
1．管理隊伍狀況
2．外部支持：
3．董事會：
七、組織、協作及對外關系：
八、知識產權策略
九、場地與設施
十、風險
第三章：市場分析
一、市場介紹
二、目標市場
三、顧客的購買準則
四、銷售策略
五、市場滲透和銷售量
第四章，競爭性分析
一、競爭者
二、競爭策略或消除壁壘
1．競爭者[a，b等]
第五章；產品與服務
一、產品品種規劃
二、研究與開發
三、未來產品和服務規劃
四、生產與儲運
五、包裝
六、實施階段
七、服務與支持
第六章市場與銷售
一、市場計劃
二、銷售策略
1、實時銷售方法
2、產品定位
三、銷售渠道與伙伴
四、銷售周期：
五、定價策略
1、產品、服務：
2、產品/服務b
六、市場聯絡；
1、貿易展銷會
2、廣告宣傳
3、新聞會
4、年度會議/學術討論會
5、國際互聯網促銷
6、其它促銷因素
7、貿易刊物、文章報導
8、直接郵寄
七、社會認證
第七章財務計劃
一、財務匯總
二、財務年度報表
三、資金需求
四、預計收入報表
五、資產負債預計表：
六、現金流量表：
第八章附錄
一、[你公司或項目]的背景與機構設置：
二、市場背景：
三、管理層人員簡歷
四、董事會
五、行業關系
六、競爭對手的文件資料：
七、公司現狀
八、顧客名單
九、新聞剪報與發行物：
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市場營銷；物流管理；策略
一、基于市場營銷的物流管理概念
基于市場營銷的物流管理分為兩個階段，第一階段是指產品經過生產、加工、存儲、運輸到銷售的一系列物流過程。第二階段是指將用戶需求和相關產品的信息反饋到企業中，企業針對這些信息進行產品整改的過程。對于現代社會，基于市場營銷的物流模式是比較新穎的，同時也是最能適應現代社會物流需求的一種模式，其緊緊圍繞用戶需求，為產品市場提供最有可能的供應依據，保持企業在市場競爭中能以最為優化的方式、最為低廉的成本為用戶提供滿意的產品和服務。
二、物流管理與企業市場營銷策略的整合分析
為了更好地貫徹與使用基于市場營銷模式下的物流管理，我們要將兩者有機地結合到一起，其具體內容如下。
1.產品策略的整合
什么樣的需求是用戶所需要的，什么樣的產品是用戶所喜愛的，這些信息對于物流系統中的銷售人員來說是最為敏感的，銷售人員與客戶接觸緊密，能夠更準確地了解用戶的需求，將這些最有價值的信息反饋給企業策劃營銷部門，按照用戶需求進行產品的設計與開發，將產品策略與物流統一結合起來，開發出具有社會價值的產品，進而使企業在競爭中立于不敗之地。
2.價格策略的整合
在整個物流活動中，價格策略占據舉足輕重的地位，良好的價格策略可以使物流過程輕松而有序地進行；反之，整個物流過程就會出現停滯不前的現象。因此，我們要將物流過程與價格策略有機結合起來，在物流過程中通過綜合分析來制定產品的價格策略，之后開始不斷地調整物流模式以適應各種突發狀況的出現。
3.銷售策略的整合
銷售策略包括促銷方式與銷售渠道的選擇。兩者均對于物流系統有一定的影響。在產品的產銷存過程中，合理的促銷方式可以大大促進產品的流通，使用戶對于產品產生一定的認可度。然而，若是沒有一個完整的物流系統與之相配合，即所宣傳的產品就不能及時送到用戶手中，時間一久，用戶對產品的興趣和忠誠度就會大打折扣，嚴重影響了產品的銷售。另外，針對不同的產品，所選擇的銷售渠道是不同的，在物流系統中，有關需求量預測、訂單處理、包裝、運輸等環節都與銷售渠道有著密切的關系。因此，我們要綜合分析以上內容并根據所銷售產品的特點、價格及用戶需求將銷售策略與物流活動統一結合起來。
三、基于市場營銷策略下的物流管理發展策略
1.以市場營銷策略為導向，合理規劃物流環節
物流系統貫穿于整個企業營銷活動的各個環節中。因此，在企業制定市場營銷策略之時起，就應該針對物流的各個環節進行合理規劃，使之低成本高效率地有效運行，從而實現降低成本，促進銷售的目的。在物流環節中，企業應根據自身的特點，適當地增加或減少產品的流通環節，優化產品市場營銷渠道，并逐步建立適合自身產品的流通網絡，形成一個完整的市場營銷體系。
2.以服務為本，緊密結合市場營銷與物流的各個環節
產品銷售中的各個環節離不開物流系統的配合。因此，在產品的價格、渠道及促銷等方面制定策略時，企業中的營銷部門要與物流系統緊密配合，共同制定快速合理的營銷策略。在物流系統中，根據營銷策略合理優化物流環節，在營銷策略中，根據物流系統可提供的最大支持來進行策略的制定，兩者相輔相成，緊密配合，只有真正做到了兩者之間的和諧統一，才能更好地服務于企業，降低企業成本，為企業帶來更多利潤。
3.以人為本，實現物流服務個性化
市場營銷以產品為主，然而隨著時間的增加，產品的使用越來越普遍，同類產品的競爭也隨之而來。因此，要使產品在市場中立于不敗之地，除了產品本身的質量及實用性外，還要注重以人為本的個性化物流服務，在物流環節中，將客戶的需求與利益放在首位進行全面考慮，培養物流系統的主動服務意識，強調物流服務的人性化，保證物流服務的質量。另外，還要適時地增加物流服務的周邊服務及增值服務，保證客戶的滿意程度，快速反映市場需求，有效滿足顧客需求。
總之，基于市場營銷策略的物流管理是一種比較新穎的物流模式，雖然其存在著許多不足之處，但因其本身固有的特點，必將成為現代社會物流系統中的主流。
作者：郭睿 單位：長春職業技術學院國際分院
參考文獻：
[1]豐曉芳.基于市場營銷的企業物流管理模式選擇[J].物流技術,2014(19).
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1.2成品油市場發展現狀
近年來，隨著國際石油市場的不斷波動，我國的成品油市場與銷售也隨之發生著相應的波動，成品油消費成為各個國家經濟發展的間接指標，而國際油價的波動，也隨之帶來了巨大的經濟利益和戰略意義，吸引著各個國家的目光。我國成品油市場，除了中國石油、中國石化和中國海油三家國有企業意外，市場的開放同時也吸引了如BP、道達爾、殼牌這樣的跨國石油公司的進入，此外還包括一些地方的煉油銷售企業。我國成品油零售和批發市場的開放，使得很多外資成品油銷售和生產企業進駐中國市場，同時也加劇了我國國內成品油市場的競爭情況。而另一方面，我國中石油和中石化兩大石油集團，也向國外市場擴張。外資成品油企業的進駐，有助于提高我國成品油市場的競爭效率，同時打破成品油市場的壟斷格局，從而使成品油消費市場競爭更加自主化。從市場占有率來看，中石油和中石化無疑占據了零售業的半壁江山甚至更多，一直重視零售銷售策略的兩大國企成為了成品油市場幾乎難以撼動的主導；外資石油企業以服務優勢和品牌號召力為突破口，積極拓寬業務范圍，并與中石化和中石油開展合作，市場份額逐漸上升。
2.我國成品油銷售存在的問題及策略
2.1成品油銷售存在的問題
隨著成品油銷售市場競爭的不斷加劇，成品油銷售企業所面臨的挑戰也日益增加，成品油銷售從傳統的“皇帝女兒不愁嫁”的銷售方式，已經開始向著品牌營銷、價格營銷和服務營銷等方面呈現出多元化的發展方式。盡管，成品油作為國民經濟發展不可缺少的資源，其需求量一直持續的增長，但隨著客戶的選擇增加和客戶需求的變化，成品油銷售企業不得不重視起銷售策略問題。一直以來，我國成品油銷售企業存在著對客戶的重視程度不夠，從而制約了銷售的更高發展，銷售觀念的落后，是市場競爭體制下，成品油銷售企業所必須面對的首要問題。
2.2以客戶分析為依據制定定價策略
客戶是成品油消費的主導，消費量的高低取決于客戶需求的多少，因此，針對消費群體和客戶要進行深入的分析，樹立客戶至上的根本原則，根據客戶的消費記錄來將客戶劃分為不同的等級，再依據不同等級客戶的消費習慣，制定出相應的定價策略。特別是成品油的批發客戶，由于訂購量較大，小幅度的折扣也可能給批發客戶節省不小的成本開支，更有利于爭取到更多穩定的批發客戶，從而通過批發客戶占據更多的零售市場。
2.3差異化的產品策略
品質是企業最為根本的競爭力，以品質取勝適用于各行業各類產品的市場競爭。因此，成品油銷售也不例外，成品油的品質可以令客戶對品牌產生信任感，并成為長期客戶，有助于穩固客戶群體。
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職責描述：
一、項目拓展與規劃
1、負責集團投資發展關聯政策市場的研判工作，為公司經營決策提供信息支持。
2、根據公司的投資發展規劃,負責項目拓展工作。
3、負責拓展項目的初步可研及詳盡可研工作。
4、負責投資立項項目的開發或經營規劃工作。
二、地產項目開發與管理
1、牽頭負責地產項目關聯政策市場的研究并對項目定位及產品規劃提出策劃方案。
2、協助項目公司負責人制定項目開發計劃。
3、負責或審定項目公司擬定營銷計劃及策略并落實執行。
4、負責或審定項目銷售方式、銷售策略、銷售價格、銷售權限等銷售業務工作。
5、負責或協助項目公司銷售及售后服務工作。
6、負責項目存量資產的租賃或銷售工作。
三、優化非地產類項目或公司經營工作
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從行為科學的視角來看：體育場(館)行為運營管理系統是由許多體育場(館)服務行為決策的相互作用構成的。這些決策行為主要指對體育場(館)服務的各類資源進行規劃、整合、組織、控制等。具體可分為服務資源的采購決策、服務資源的集成決策、服務資源的銷售決策、服務過程的保障決策這4步相互關聯的鏈式決策行為。
服務資源的銷售決策是指對體育場(館)建筑資源及各種服務資源進行市場開發和銷售的策略集合，具體包括：體育場(館)無形資產的開發與銷售策略、體育場(館)各種服務資源的開發與銷售策略如體育場(館)是否需要冠名，與冠名贊助商如何合作?在體育場(館)舉辦的某項大型娛樂或文體活動是否需要贊助？贊助合作協議規則如何設定？是運營團隊自身實施場(館)服務資源的銷售？還是通過市場機制引入專業的營銷公司實施場(館)服務資源的銷售等等。
服務資源的集成決策是指為體育場(館)各項服務的整合及價值增值而進行規劃、整合、組織、控制等的策略集合。例如，體育場場(館)運營團隊針對體育場(館)的資源進行招商引資后，需要決定與這些招商的合作單位的合作規則如何，以及可以給予的優惠政策有哪些？都屬于服務資源的集成決策。
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基于這些特點，這一業態在近兩年得到了迅猛發展。但在具體操作上卻具有一定的不同于其他渠道的特點，它要求同時兼顧零售商和消費者的利益，要做到同時兩級銷售促進才能達到動銷。同時因為與其他的渠道相比而言利潤預期在沒有銷售規模的支撐下，零售商的毛利預留一般要高于其他渠道。隨著行業的發展和渠道的競爭，零售商同時要求有快速高效超人氣的動銷實施方案。在快速解決消化庫存的同時，能給零售商店內帶來生機和活力。隨著行業進入者的增多，不同渠道的競爭，零售商的銷售半徑被不斷的壓縮，這更促使零售商對進店品牌的嚴格把關以及對產品質量的苛求。這就要求品牌規劃的長期性和產品質量的穩定性。只有充分挖掘該渠道的特點和發展趨勢來規劃和設計自身的品牌和產品，才能高效迅速的打開該渠道并實現一定的預期。
二． 產品線的規劃
就本行業而言，其實最早最成熟的渠道應該是商場專柜，其次是美容院，然后就是超市貨架，化妝品專營店其實就是主銷售渠道的一個延伸。在沒有形成規模之前，一般的產品都還只是承襲延續其他渠道的的產品。但隨著該渠道的迅猛發展，就有了很多廠商為專營店渠道量身定做產品線了。綜合其他渠道的特點，結合專營店渠道的需求，不斷進行完善，這也奠定的很多品牌的成功，如資生堂，自然堂，丸美，嬌蘭佳人，柏氏，雅麗潔等等。
一般而言無論是發用品、個人護理品還是護膚品，都不能達到美容院的專業，商場專柜的陳列空間，超市貨架的貼近大眾。所以產品線一般的規劃為簡單，涵蓋層次寬，較超市終端產品更貼近專業一點，一般的主攻該渠道的產品都有高中低三個品牌或系列，同時每個系列雖然有幾十個單品，實質上只是有幾個明星品項或常態銷售品項貢獻產出量，同時產品更新換代的周期比較短暫。
三． 價位體系
在價格體系的制定上，根據目前市場的情況和渠道發展的需要，發用品、個人護理品和護膚品易采取不同的思路，發用品無論是在城區A類化妝品專營店里還是鄉鎮A類店里一般都是質優價高、同時高附加值、高推廣投入，如在城區店里一般的260毫升到650毫升不等的零售價在20元到50元之間，但在鄉鎮店一般的為200毫升到400毫升零售價在14元到32元之間。護膚品側一般為20-40元，40-80元，80-150元三個層次，一般而言城區店以100元左右的為主，60元左右的為輔，在鄉鎮店側以60元左右的為主。30元左右的為輔。這樣更為貼近市場和消費群體的需求。
四． 人員配置
根據前期啟動局部市場逐步推廣的思路，前期投入業務推廣人員三名，從一個地區開始著手開發，一個人一個縣級單位，先攻縣級單位城區店，同時啟動鄉鎮店，開發一個區域（地市）后增加一個地市主管負責維護跟進市場。同時公司大店銷售人員負責配合促銷活動跟進。公司客服人員負責貨物的發運，市場信息的收集和匯總，款項的回收以及活動安排的協調等。
五． 渠道植入
首先品牌引進方面，因為新XX品牌在H省的大終端形成了相當大的影響力。因此品牌推廣以新XX為主，這樣在開局階段更有利于市場的接受，在區域方面，以新XX操作基礎較成熟的區域為首選開發區域。同時以新XX較為成熟的發品作為切入市場的首選品項，這樣也使得超市渠道和專營店渠道互為促進，選擇一個地市的三個縣作為突破口，城區店和鄉鎮店同時啟動。互為犄角，形成一個合力，依據開發進度進一步開發整個地區，然后一個一個地區的循環開發。在條件較為成熟之后，在進一步增加市場開發人員和擴大區域。護膚品季節到來時，在發用品的基礎上水到渠成的引進護膚品，以達到提升銷量和利潤空間的效果。
在整個渠道推廣的過程，我們始終體現一個高品質使用效果和專業化產品形象，以及獨到的市場操作方式，以達到快速高效的占領市場的效果。
六． 銷售促進策略（針對零售商和消費者兩個方面）
在銷售促進方面，要兼顧零售商和消費群體兩個利益群體。因為缺失了兩個環節中的任何一個環節，可能我們的產品就很難形成動銷態勢，我們需要零售商的一個良好的售賣環境，同時我們更要給足消費者購買我們產品的理由，這兩者不能忽略任何一方。零售商要的是利潤空間、動銷高流轉率和產品的品牌形象，以及產品對零售店帶來的正面的影響力，消費者的需求則是性價比最大化的產品以及心里上的消費滿足感等。
因此我們在制定銷售策略時針對零售商除正常的利潤空間外，還要有一個獎勵措施，以刺激零售商的拿貨的積極性，同時提供一個成功動銷的方案。讓零售商既有錢賺，又能賺到錢。在對消費者方面規劃消費促進時首先要解決產品品類形象，在陳列，試用，體驗，銷售回訪各種手段的促進中，提升顧客進店率、顧客成交客單量，在產生重復購買的基礎上來建立穩定的目標顧客消費群從而實現持續售賣的終極目的。
七． 市場規劃
根據H市場的情況。整體市場規劃分三個階段完成，
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一、市場研究分析工作
1.1區域地段的過去與現狀
區域地段的過去與現狀分析，將包括區域在城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經濟狀況、基礎設施狀況等。對于此區域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象的分析。由于貴司項目所處地段很具特色，使得在此項目的運作過程中，針對此地段的地段分析尤為重要。
其中，主要內容包括：
宏觀地段分析
中觀地段分析
微觀地段分析
城市印象分析
交通環境分析
1.2項目區域市場形勢分析
區域房地產形勢，是由區域的過去與現狀，以及區域未來在城市結構中的位置所決定的，在供應、銷售量、價位、產品品質、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現。
其中，主要內容包括：
相關物業市場供應調查與分析
現有競爭項目分析
潛在競爭項目分析
市場空間分析
二、項目營銷策劃
??項目銷售成功與否關鍵環節在于對市場上目標客戶群的準確把握、對產品的深度挖掘及尋找項目準確的市場形象定位，項目策劃階段我們將對以上問題進行系統的研究，并提出營銷思路階段的具體工作計劃。
2.1項目營銷定位
項目明確的營銷總體策略是制定項目各個階段營銷、推廣、銷售執行方案的必要前提和基礎，也是項目營銷推廣運作的核心。主要包括：
營銷核心理念
核心理念及主題訴求
針對性客戶群分析
2.2營銷推廣總體策略
此部分主要目的是明確項目的賣點訴求，強化予消費者的產品特點，從而得到目標客戶的接受和認可。為項目的實際銷售創造良好的交流空間。
項目營銷推廣總體思路
營銷推廣核心理念
市場推廣主題
營銷形象定位
項目賣場整體包裝設計（售樓處外部風格建議、售樓處內部裝飾建議、內部功能、格局分割意見等）
產品規劃調整建議
三、項目入市與銷售策略
3.1項目銷售總體策略
分期銷售策略
分區銷售策略
銷售價格策略
1、?價格定位依據和原則
2、?項目價格具體定位（入市價格/均價/項目單體定價）
3、?價格變動原則
銷售節奏控制策略
階段性銷售策略
競爭性營銷推廣策略
制定完備的營銷推廣策略，必須了解與項目構成競爭的市場和對手。在這一環節中，我們主要針對競爭對手的所在區域、推廣策略、價格和產品的優劣勢進行全方位的對比和研判，不但為項目后期實施的價格策略提供可靠的依據，也為后期產品進入市場儲備應對有效的競爭策略。
3.2項目入市策略
???入市手段
入市時機
入市工作流程設計
?
四、項目媒介策略及市場推廣
4.1媒介策略
針對項目的營銷總體策略，制定出適合于項目推廣的媒介策略，這部分工作的主要內容，是結合項目的物業檔次和賣點選取相應的宣傳媒體，并對他們進行科學合理的搭配組合。
媒體市場分析
項目媒介選擇
項目媒介組合
推廣計劃
合理的制定廣告投放計劃，除了要配合項目的銷售周期確定以何種媒體、何種形式進行廣告宣傳，還要考慮甲方用于項目宣傳方面的投入預算，制定出適合項目營銷推廣的最佳方案。
4.2投放時間與投放強度
4.3階段性推廣亮點
4.4媒體廣告預算
4.5廣告投放效果預估
4.6競爭項目廣告監測
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工作成果提交
1、???????階段性營銷報告
制定項目營銷工作策劃方案。
2、???????銷售跟蹤
2.1跟蹤項目營銷全過程，隨時調整營銷執行方案。
2.2銷售執行、廣告平面設計及具體方案的監督執行
項目具體的銷售過程中，許多工作將需要甲方、顧問單位、公司、廣告公司四者密切協作來完成，為明確各方工作重點，避免出現不必要的問題，需要在此明確幾方的具體合作關系。
顧問單位、甲方、公司、廣告公司四者的合作關系為：
顧問單位主要就甲方項目銷售過程中遇到的具體問題（具體見工作內容）提出參照意見與解決方案；由我司根據項目的整體形象定位，結合營銷總體策略配合公司、廣告公司。并且由我司協助甲方與之對接，指導并配合資源公司按照我們的初衷完成相關工作。
銷售執行、廣告平面設計以及具體方案的具體執行，由公司與廣告公司負責，并將執行中的實際狀況及時、準確反饋到甲方與顧問單位處，以利于甲方即時調整、完善具體的執行方案。
甲方整體把握項目開發銷售進程、協調與各公司的合作關系。
合作方式
根據貴司項目的實際情況，我司提出符合目前實際情況的具體合作方式為：
顧問單位以每月交流形式長期合作。
項目正式開盤前，顧問單位按照甲方實際進度與整體工作內容要求，經與甲方討論確定本月具體工作內容后，每月為甲方提供一份專題報告，及時解決以上工作計劃中的各項問題。
篇10
思路決定出路，思想決定行動，正確的銷售策略指導才能產生正確的銷售手段，完成既定目標，銷售策略不是一成不變的，在執行一段時間后，檢查是否達到了預期目的，方向是否正確，可以做階段性的調整。
1、結合銷售目標，銷售目標，精品目標，保險目標，規劃營銷思路，籌劃多種營銷方案，與銷售人員及時溝通，根據公司下達的銷售任務，把任務根據具體情況分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務，并在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績
2、銷售部電話客戶資源不被重視，準備開展銷售電話專人接待，專人回訪，專人營銷，電話營銷，此人不參與店內銷售，負責把來電話的顧客邀約到店，然后提成初步建構是與店內接待銷售顧客5：5分成。此人兼職，績效考核和三表一卡意向顧客級別追蹤和錄入。
3、銷售部職責明確化，組織機構圖的建立銷售助理-----銷售顧問(其中有保險做的好的，可以肩帶保險專員，主推保險,對貸款做的好的，可以肩帶貸款專員)---------銷售車管-------銷售落戶員，二手車專員，----------銷售內勤-----銷售經理助理(信息員)-------------銷售組長(展廳主管)-----銷售經理(主管)
其中銷售經理是否可以根據內部人員個人適合實際情況進行崗位調動的權利呢?是否有人事任免的權利呢?
三、銷售部建設和管理
1、建立一支熟悉業務而相對穩定的銷售團隊
一切銷售業績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業的根本呢，在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓
2、完善銷售制度，建立一套明確的業務管理辦法。
完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識
3、績效考核，銷售部是一支團隊，每一筆銷售都是大家共同完成的，因為不能單憑業績來考核為尺度，應該從以下幾方面
(1)出勤率，
(2)業務熟練程度和完成度，業務熟練程度能反映銷售人員知識水平，以此為考核能促進員工學習，創新，把銷售部打造成一支學習型的團隊
(3)工作態度，“態度決定一切”如果一個人能力越強，太對不正確，那么能力越強危險就越大。有再大的能耐也不會對公司產生效益，相反會成為害群之馬。
(4)培訓是員工長期成長的推助劑，也是公司財務增值的一種方式。對培訓的吸收和掌握并在工作中加以運用也是衡量銷售人員指標之一。
(5)kpi指標的完成度。例如留檔率，試乘試駕率，成交率等
4、培養銷售人員發現問題，總結問題，不斷自我提高的習慣培養銷售人員發現問題，總結問題目的在于提高銷售人員綜合素質，在工作中能發現問題，總結問題并能提出自己的看法和建議，業務能力提高到一個新的檔次
5、在周邊地區建立銷售。擴大廳外銷售
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1 銷售技能的理論概述及原料藥銷售現狀
1.1 概念探討
自從菲利普·科特勒提出：銷售是一種廣泛的社會活動，其范圍不應限定于一般商品之后，銷售觀念已普及到每個產業。對企業而言，銷售是企業主要的價值創造活動；彼得·德魯克認為銷售目的在于徹底了解消費者，并尋求出適合他們的產品與服務，使這些產品與服務能自我銷售，而使銷售成為多余。還有學者指出，銷售是組織在有利可圖的條件下，集中努力于滿足其顧客。銷售技能強調市場銷售運作的資源技能，包括品牌、銷售、通路、服務等無形或有形的資源技能。運用銷售技能，企業能推廣并銷售不同產品與服務以滿足目標客層的需求及達成組織獲利目標的技能?；究磥?，銷售技能是一個整合性過程，將整合性的知識、技能及公司資源應用在企業的銷售相關需求上。它能讓企業增加其產品與服務的價值并借由銷售組合策略以符合市場的競爭需求。
1.2 銷售現狀
經過了20世紀90年代后期的輝煌，原料藥行業現已基本進入成熟期。企業之間的競爭已經達到了白熱化，企業之間實力相差不大。同時，受到各種傳說以及與其他因素的誘惑，又不斷有新的投資者滿懷“淘金”夢想進入該行業。目前，我國原料藥行業企業眾多，而且規模不一，不同的企業會根據自身的特點制定不同的銷售策略，良好的銷售策略可以提升企業形象，提高企業利潤。因此，本文將對企業原料藥銷售的技能提升進行分析。
2 構建原料藥銷售市場分析模式
在原料藥銷售市場分析模式中，應非常重視規劃分析的重要，銷售人員必須能夠清楚的回答下列的問題。
一是市場評估及競爭性評估。市場評估包括：市場規模大小？成長趨動因子是什么？在各個渠道有何不同？這個市場的情況是成長、成熟或是衰退？競爭性評估包括：誰是這個市場的競爭者？未來呢？哪個產品是領導者？競爭者的市場占有率是成長或是衰退？競爭者在哪些渠道銷售？市場環境是明星產品成長的驅動因子之一，明星產品是由其市場環境、銷售活動、產品研發和上市的公司所共同組合而成。市場和競爭性評估提供對目標市場大層次的分析。一個完整的競爭性評估涵蓋對現在與未來競爭者的深度分析，要用清楚的市場分析報告的方式呈現。
二是建立最適的品牌信息與銷售團隊，包括：品牌信息的理想策略是什么？正確的市場區隔可以引導在新產品上市各期間，各種正確的信息與決定。正確的市場區隔，鎖定正確的客戶，反映出真正的機會，采取正確的拜訪頻率，正確的信息傳達，建立正確的銷售團隊組織，做正確的區域發展規劃和人員培訓以及正確的獎勵計劃。
三是促銷規劃與評價，這包括：什么樣的活動組合對銷售有最大的影響？促銷活動能改變客戶購買行為嗎？哪些客戶受促銷活動的影響最大？促銷活動有預期的財務績效嗎？促銷費用根據市場規模大小、目標客戶多少、競爭者促銷費用、新競爭者上市的威脅及公司要在該治療領域的企圖而擬定。因此促銷規劃與評價提供了促銷方法、所需經費及資源的分配。
四是績效監測和績效控制，包括：哪些是上市績效監測的指標？哪些績效量表是用來衡量產品的銷售和財務目標？哪些信息是要分享整個組織的？產品的成長、滲透率、使用情況怎樣？產品的表現與計劃預期的差異為何？和競爭品比較又是怎樣？有效的績效監測和控制需要明確的績效衡量指標，來使得整個組織得到及時的績效結果以便采取適當的行動。這些監測和控制活動可以產生危機和應變計劃以提供團隊銷售的重要方向。
3 強化原料藥銷售人員培訓課程的科學性
3.1 不足之處
一是原料藥銷售人員的原料藥專業銷售培訓課程設計形式與成效不一，這可歸納出兩種形式：一種是企業的自主課程方案設計，其所形成的課程方案具有主體性，能夠顧及到課程間的系統性與課程內容的聯系性；另一種形式是企業課程設計依從性較高，也即以上級主管機關的期望與講師提供的課程與時間來編排原料藥專業教育課程方案，這樣所產生的課程計劃，無法注意到課程彼此間的先后次序，銷售培訓課程的內容也缺乏聯系性，受訓員工在培訓期間無法有系統地了解全盤培訓內容，造成所學習到的專業知識為片段的，無法完整獲得原料藥銷售專業技能所需具備的基本專業知識，以致學習遷移效果不佳。二是銷售培訓規劃人員缺乏完整設計理念及專業性。以原料藥銷售培訓課程設計理念而言，原料藥銷售人員銷售培訓課程內容的形成，則是由企業憑借其理念來規劃，而銷售培訓規劃人員對于課程設計的理念，會影響其所規劃的課程方案品質，也就間接地影響到整個銷售培訓結果的成效。
3.2 完善措施
一是正視原料藥銷售培訓課程標準建構，對于銷售人員專業技能養成的重要性。原料藥銷售人員的在職銷售培訓一直被詬病為無系統性與無組織性，歸根結底就是缺乏一套課程實施標準，以致原料藥企業的培訓規劃人員各憑本事地規劃銷售培訓課程，造成銷售培訓效果不佳、不符實際工作所需的現象。要解決此問題，應就原料藥銷售人員輔導原料藥所需的工作任務，進行任務內容分析，分析的結果經過產、官、研界聯合審查認可后，再據以建構課程標準。有課程標準作為銷售培訓的實施依據，原料藥銷售人員才能有系統地獲得完整知識，對于輔導工作也才能更加得心應手發揮其工作熱忱。
二是原料藥專業銷售培訓過于偏重經營管理層面的課程，應該有加強原料藥銷售技能的銷售培訓課程。從原料藥銷售培訓課程內容的演變發現，企業的規劃一直偏重于經營管理技能的養成，而忽略了銷售觀念與態度的重要性。原料藥銷售培訓的重點為生產性的技術技能的提升，在當前市場情景中也應特別重視銷售服務技能在原料藥中應有的重要性。這也是今后原料藥銷售人員的培訓課程規劃時應該要重視的方向。
三是應將培訓規劃人員視為整個原料藥銷售培訓制度的一部分，提升其課程設計的專業技能。一個成功而有效的銷售培訓計劃來自于有效能的培訓規劃人員，因為培訓規劃人員的工作是要施與受訓對象以進修教育，那他/她本身也必須是一個終身學習者，隨時進修專業知識，以提升自己的專業課程設計規劃技能。因為培訓規劃人員的素質會影響方案規劃的成效，所以，原料藥企業應將培訓規劃人員視為整個銷售培訓體系的一部分，對培訓規劃人員也需要進行相關專業的培訓，以加強課程設計的專業技能。
四是同時培訓醫藥知識水平與銷售所需技能。其中醫藥知識包括：①專業知識，即需具備化工、營銷、企管等方面的專業知識。具有談判技巧，熟悉藥品銷售渠道，掌握終端促銷的方法，具有市場及區域管理經驗。熟悉與銷售管理直接相關GMP文件，熟悉銷售藥品管理法規。②政策法規知識，即需熟悉國家有關醫藥企業勞動保護、衛生、安全、環保法律法規、國家標準及行業標準。③熟悉制劑產品相關藥學知識。銷售技能包括：①能力與技能，需具備優秀的管理協調能力，良好的組織計劃和分析判斷能力，較強的書面表達能力，熟練使用計算機，能夠運用妥協、雙贏、傾聽等技巧解決工作中的矛盾。②溝通能力，需能夠與各部門負責人保持暢通的聯系并及時就有關問題進行溝通。③應變能力，需能夠根據工作的變動及時調整工作計劃保證目標的實現。
4 選擇合適的銷售渠道模式
根據對原料藥行業的了解，以及結合我國原料藥行業的自身特點，本文認為我國原料藥企業的銷售策略可結合自身企業特點，選擇如下的四種渠道模式。
一是全國或區域制。企業根據自己產品適應的消費群體以及消費區域，制訂出一套切合市場現實的產品市場計劃與招商方案，在全國或者某一地區尋找合適的產品結構或個人。全國市場分成若干個區域開展招商活動，每個區域選擇一家總經銷商，利用區域總經銷商在當地市場的分銷能力與終端促銷能力來拓展市場并開展產品銷售工作。這種銷售模式是一種“金字塔”式的經營模式，便于管理，而且同時能使自己的產品輻射范圍比較大。
二是通過全國醫藥原料藥交易會。交易會為全國生產原藥、中間體、藥廠、商業經營公司等提供一個交通的場所和交易平臺，對原料藥的銷售起到了很大的促進作用。原料藥企業可以利用這種交易會宣傳自己的產品，同時大多數的中間體企業都會出現在這種交易會，方便企業之間進行橫向交流，實現利弊互補。
三是生產企業組建自己的銷售隊伍模式。原料藥企業成立自己完善健全的銷售隊伍，利用自己專業而完善的銷售隊伍開發市場，這種銷售模式的優點是終端開拓能力強，主動控制性好，但缺點也同樣明顯，這種銷售模式成本較高，經營費用大。中間體企業生產規模比較大，產品比較多的情況下可以選擇這種銷售模式。
四是專業推廣公司模式。原先多為獨立注冊的科技開發公司、咨詢公司等，雖然沒有許可證，但控制了一定數量的終端，可通過中間人協議方式進行合作，很多新辦民營原料藥企業通過與之合作取得了不俗業績，是一條不可忽視的通路。隨著醫藥市場的改制，很多原料藥企業擁有自己獨立的商業公司，操作逐步正規。采用這種銷售模式，中間體企業只需要付給商業公司一定的傭金，這樣可以降低公司風險與費用。
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（3）配電網作為電力輸送的核心載體，用戶之所以能夠用到可靠、安全的電，與配電網的合理規劃密不可分?，F階段，用戶對電力的要求逐漸增多。所以，縣級供電公司要抓住發展機遇，全方位進行配電網的規劃與建設，同時，政府部門要加大配電網建設成本的投入，確保配電網設施建設穩定、健康運行。
2銷售策略
（1）利用價格策略。針對電費價格的調控，縣級供電公司并沒有基礎權限，但是縣級供電公司作為最基層公司，能夠從用戶處獲得有用信息，然后根據采集來的基本信息，進行銷售策略的合理確定，以期實現效益最大化。例如，檢查維修活動的開展要盡可能在效益不好的時期進行；針對企業生產、居民生活等用電環境，分別制定出銷售策略。
（2）運用國家政策。現階段，我國電費價格分類嚴格按照上世紀七十年代中期所制定的規則，至今已經三四十年的時間了。隨著我國經濟的不斷增長，社會的不斷發展，行業領域的不斷擴充，使得傳統的分類標準已經無法滿足當前的基本需求，針對一部分行業無法進行電價類別的劃分，這就要求我國相關部門必須科學、合理的進行電價分類。與此同時，縣級供電公司在電價分類的過程中，根據不同的行業，進行不同價格的收取，這樣一來，將能夠在一定程度上提升自身的收益。
（3）實時進行用電促銷策略。電力營銷的滿意效果就是能夠銷售出預期的電量，而電力銷售量與用戶的用電需求、購買能力、用電欲望等密切關聯。因此，在用電促銷的過程中，要結合用戶的實際情況，進行用電促銷策略的制定。在用戶具備購買能力和用電欲望的同時，盡可能多的給予電量的推銷，引導用戶科學用電?？h級供電公司要結合自身實際，進行分時電價的制定，進而激發用電用戶的用電欲望，以此提升公司盈利水平。
3服務策略
關于服務，美國相關部門指出：“服務就是商品在營銷過程中，利益主體獲得的滿意程度?！爆F階段，電力行業雖然具備一定的壟斷性，但是其性質為企業，其最終目標也就是利益，而利益將是從利益主體處獲得的。所以，在進行電力營銷策略規劃的同時，縣級供電公司一定要盡可能提升電力產品的附加值，以此來實現公司效益的最大化。在電力價格不發生變化的前提下，服務作為供電公司附加值的一種，其作用和意義非常大。
（1）完善營銷模式，構建新型電力營銷體系。隨著計算機技術、信息技術和科學技術的不斷進步，縣級供電公司一定要抓住發展的機遇，建立起以信息、網絡為平臺的自動化營銷平臺，將管理、調控、檢索、審核等工作融為一體，實現了信息的統一集成化。首先，經過營銷體系的重構，用電用戶能夠根據自己的習慣和喜好，進行供電公司的選擇。其次，用戶在繳納電費的時候，可以選擇任何一家聯網公司；三是客戶在用電的過程中，如果出現疑問和問題，可以隨時撥打服務熱線，電力公司必須全天候為用戶提供熱線支持；四是實現多元化的營業廳，多元化的營業廳，不僅能夠為用戶提供咨詢服務、繳費服務、維修服務等，而且還能夠根據客戶的實際情況，進行營銷策略的推廣，為用戶提供優質、滿意服務。
（2）強化營銷理念，完善經營機制。面對日益競爭激烈的市場環境，縣級供電公司一定要結合本區域發展實際，努力提升自身的營銷理念，完善經營機制，以效益為核心，全面、深入展開營銷。與此同時，要融入新技術、新理念，特別是計算機技術、網絡技術、通信技術等，要全方位、多層次構思營銷理念，確保營銷過程平穩運行。與此同時，在提供基礎服務的同時，要為用戶提供多元化的便捷服務和增值服務，通過電力公司全體員工的努力，讓用戶切實感受到服務的效益。
（3）提供優質服務，積極開拓市場。隨著社會經濟體制的不斷變革，電力市場的不斷發展，其市場最終將要依靠服務來完善，在電價不變的情況下，服務作為電力企業實現盈利的主要影響因素，同時作為企業效益最大化的根本保障。盡可能多的滿足用戶所需，將是電力企業未來發展的新目標?？h級供電公司要在電力營銷的整個過程中，確保服務暢通，為用戶提供科技含量較高的服務，以滿足信息時代下客戶的多元化需求。唯有此，才能有效提升用戶的忠誠度。
