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一、 房地產開發經營與管理計算的內涵
1、房地產開發
開發一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產、森林、水流等自然資源進行改善利用，以方便人類生活、生產、娛樂等多方面的需要。由此可見開發具有生產活動的性質。房地產開發的目地是為了給人類提供生產和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質環境的一種活動，在開發過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產開發跨越了兩個領域：生產領域和流通領域。房地產開發的順序如下：規劃設計現行，選定土地征地拆遷，接著進行土地開發，開發好后的土地上建造各類規劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗收。如果從房地產的詞義上細分的話，房地產開發有可以分為土地開發和房屋開發，這些開發活動都是房地產企業的生產與再生產過程，土地開發，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進行建設的土地。
房地產開發實際上是開發企業將自己的規劃變為具體的房產產品的過程，房地產的開發活動可以細分為六個環節：第一、提出設想階段，沒有設想的提出，沒有開發企業的創意，就沒有房產開發的存在。第二、對設想的可行性分析，開發企業通常都將這一任務交給專業的咨詢公司來完成。第三、細節設計，開發企業一般不承擔設計的任務，而將這一任務外包給專業的設計公司，將可行性分析報告提交給設計公司，由設計公司將報告變成藍圖。第四、緊接著開發企業要與專業的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發公司自行銷售，也可外包給專業的銷售公司。第六、將建筑物交由專業的物業公司進行管理。
我們通常都將房地產企業定位為虛擬企業，這是有原因的，因為在房地產開發的整個流程中，房地產企業除了在“提出設想、發現商機”這一環節上自力更生之外，幾乎將其他的五大環節外包給專業公司，在這一過程中，各個專業公司都被虛擬的納入了房地產企業，共同完成開發。
2、房地產經營
房地產經營內容多、范圍廣，普遍將房地產經營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進行定義，狹義的房地產經營主要是指房地產產品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。
第一、房地產出售，作為一種商品，房地產只有經過銷售才能實現它的價值，通常有以下方法：其一現貨出售與期貨出售，現貨銷售就是現場選擇，賣者得到款項，而賣者得到部分或者全部房產產權。期貨交易是指市場供給不足時，購買者所購的的只是期待的房地產權，只有待竣工后才轉移給買者的交易方式。其二訂購、現購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價出售或優惠出售。其五批量出售或單宗出售。
第二、房地產出租，出租是房產產品交換的特殊形式，主要體現為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權而非所有權。其二只有經過多次交換，房產價值才能得到完全顯現。其三承租者雖然未獲得房產產權，但他卻只付出了房產價值極小的一部分便能獲得房產全部的使用權。其四出租的消費與流通二重性。房地產出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經營只有出租這一形式，國家規定可以轉讓的只能是國有土地的使用權。而房產出租，祖師通過合同確立租賃關系，出租人與承租人明確雙方的權利義務，房屋出租在當下我國是房產經營的重大市場，不容忽視，而房產出租的價格則取決于房屋的價值及同期銀行的利息。
3、房地產的管理計算
房地產管理計算是房地產企業對企業內部的資源和方案進行科學化和經濟化的優化控制與整合。其實房地產開發已經包含了房地產經營與管理計算，或者說房地產的管理計算貫穿了整個房地產開發與經營的過程之中，通過合理的管理計算促使房地產企業利益的最大化、資源整合最優化和風險最小化。在房地產的開發與經營過程中，巨大的利潤與風險是結伴而來的，在開發與經營過程中，主要有以下風險：投標風險，即企業在投標過程中向業主做出的讓利風險和資金運作風險；市場風險，主要是指承包項目后，外部市場發生的不可預期的較大變化，如鋼材或其他主材的價格上漲幅度太大；意外風險，即項目在實施過程中發生不可抗力的意外風險；壞帳損失風險，即項目交工決算后，項目的應收帳款由于特殊原因（如業主破產等）而形成的壞帳損失。
以上風險都需要房產企業進行管理計算，管理計算水平的高低將決定企業經濟效益的高低，只有具有高水平的管理計算能力才能不斷的提高企業的核心競爭能力。
二、 房地產開發經營與管理計算的基本程序
1、投資決策階段
這一階段由投資機會選擇和投資計算兩個程序組成，具體工作包括市場調研、可行性研究、成本管理計算和方案設計等內容，投資機會選擇是尋找投資機會后，經過一定量的成本收益計算與分析，篩選出最優的機會。
2、前期工作階段
這一階段是為了房產建筑而做準備，主要的工作包括獲得土地使用權、提出建設規劃、計算所需要的資金并進行融資、簽署施工合同等內容。房地產開發的前期階段對管理計算有著較高的要求，因為資金是房產建設的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進行整體的開發經營。在這一階段還要對房地產投資現金流量及其構成、資金的時間價值及計算公式和房地產投資經濟效果進行計算。
3、建設階段
這一階段是房產建筑的形成階段，從開工到竣工驗收。開發企業一般不承擔設計的任務，而將這一任務外包給專業的設計公司，將可行性分析報告提交給設計公司，由設計公司將報告變成藍圖。開發企業接下來要與專業的建筑公司簽訂合同，將設計公司的藍圖交由建筑公司進行建筑施工
4、租售階段
也就是狹義的房地產經營，房地產租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業及與潛在的消費者進行溝通，以便消費者可以了解物業狀況。其次是通過計算成本、利潤而制定出售價和租價，并與代銷公司或消費者商定合同條件，就售價或租價達成協議。最后是簽約階段。房地產企業是自銷房地產或者是由委托的公司代銷，這取決于房產企業的管理計算，計算的內容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。
5、物業管理階段
物業管理的內容主要包括經營、管理和服務三方面，物業經營主要是為了使物業保值甚至是增值，通過管理計算進行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業管理是指對房屋進行及時修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計算房屋的數量、產權、完好程度等情況進行記錄。物業服務是指能夠及時準確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務。
結語：房地產開發經營與管理計算具有很強的綜合性，并且具有長期性和很強的地域性等特點，更重要的是在開發經營過程中具有資金密集型和較高的風險性，雖然具有較高的投資回報率，但是在開發經營過程中還是要注意管理計算，準確把握市場風險、政策風險及資金風險，為房地產企業贏得更多的利益。
參考文獻：
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土地費用，即房地產開發企業對土地依法使用所交付的各種費用；規劃設計費用，即對實施地界的人文地質的考察與規劃所產生的各項支出；基礎設施工程以及公共配套設施費用，即房地產開發企業在對一地界進行開發的同時一般會對該地區的基礎配套設施進行建設，包括教育、醫療、文化、體育以及周邊的道路、綠化面積等建設所需要的費用，也包括后期的維護與新物件開發；信貸費用，即房地產開發過程中從銀行取得的貸款會相應的產生銀行的信貸費用。
（二）管理維護費用
房地產業開發期間，房地產開發企業的行政管理部門管理和組織經營活動而產生各項費用，在外籌集各項資金產生的費用以及對房地產開發地界的維護和設施的維護費用。對前期的住房銷售提供勞務所產生的各項費用等。
稅費，即房地產企業依法按照國家法律政策規定應繳納的營業稅、城市維護建設稅等各項稅費。
預期之外費用，即在房地產的開發投資過程中，難免會遭遇建材或其他必備品漲價或其他不在預料之內的費用的產生等等。
二、影響房地產開發經濟效益的因素分析
房地產開發不是盲目的投資與建設，房產開發建設項目是一個長期的過程。如何將房地產開發與建設帶來的經濟效益最大化有著各種條件的限制和制約，例如房地產業開發與建設位置的選擇、房地產建設水平以及周邊環境等因素，這些因素都是制約其經濟效益最大化的重要因素。下面就此進行系統的分析，可以得出以下幾個方面的影響因素：
（一）房地產開發項目選址和規劃限制條件
房地產開發企業就房地產開發與建設項目的選址位置的好壞直接影響著開發出來的物業的有效需求，針對不同的人群及消費者不同的消費需求，就需要有相應的配套設施與之相對應。材料中海河開發公司正是基于天津市政府加快海河下游兩岸整理開發的政策契機，是按照當地啟動的土地整理開發部署而成立的房地產開發公司。海河開發公司對當地的原有條件進行綜合整治和開發并得到了很好的經濟效益。
（二）房地產開發規劃原則上要科學合理，求真務實
自改革開放以來，中國的房地產開發行業的發展機遇明顯可見，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業如何才能在眾多的房地產開發行業之間獨占鰲頭取得更好的經濟效益呢？科學合理的規劃、開發以及進行長期的開發地區人文考察是開發工作的重中之重。五年來海河開發公司秉承現代的企業管理制度，以科學合理的開發觀念為指導，擁有求真務實的思想理念多次獲得當地的先進單位文明單位稱號。事實證明，開發規劃是否科學合理嚴重影響著開發經濟效益的獲得與否。
（三）房地產開發、周邊環境與配套設施的水平
隨著我國經濟建設的不斷發展，人們對其居住環境的要求也越來越高，因而房地產開發商在進行房地產開發的過程中，開發地區城市的繁華程度、交通便捷度以及當地人文特征等環境包括當地的醫療、教育、通訊等生活設施的復雜程度都會在不同程度上影響著房地產開發企業的開發與規劃。因而房地產開發企業在進行一個地區的規劃和開發時，更應該充分考慮房產開發項目周邊環境與配套設施等基本特征，并將其充分融合進房地產的開發與規劃中，否則只會陷入一種尷尬局面而導致規劃無法進行。
（四）對于房地產開發與建設項目的后期營銷
作為一個擁有法人代表的注冊公司，海河開發公司是一個從事基礎設施公共設施開發的公司。面向的對象是大多數人群，但要想實現企業的經濟效益，房地產開發與建設后期的營銷環節是一個不可缺少的硬性環節。營銷活動貫穿整個房地產開發規劃的全過程。在開發項目之前的營銷活動以及開發項目之后進行良好的媒介宣傳活動則顯得必不可少，一方面能夠樹立企業的良好形象，另一方面又能實現對企業開發項目進行宣傳與推廣，有利于房地產開發企業很快的獲得其預期的經濟效益。
三、中國房地產開發及投資與經濟效益分析
房地產開發從根本上講是一個投入與產出的長期過程，在這個過程中，人們所說的經濟效益可以簡單的理解為投入過程中所消耗的勞務活動等費用和開發項目的實際收益效果折合后的比值。那么，在房地產開發的過程中如何衡量一個企業的投資所帶來的效益的多少呢？房地產企業的開發直接帶來的正面利益有著千絲萬縷的聯系。下面對此進行系統的分析：
（一）對于數據平穩性的分析
通過對數據的各方面計算可以得出房地產開發投資對GDP的增長呈現由增到減的變化模式，在國家的大力宏觀調控的影響下，GDP的數值隨之呈現減小的變化趨勢。而房地產的宏觀調控對房地產開發投資起到了相對的抑制作用。每個年度的數據值都是跌宕起伏的，導致在一定程度上影響了協整變量的檢測準確性，因此，我們就需要時間來整理數據以便于平穩性檢測。
（二）協整方法及檢測
協整方法已成為了分析非平穩經濟變量之間數量關系的最主要工具之一在兩個極端進行檢測，就會限制兩個結果產生一定的偏差存在。那么想把平穩檢測作為標尺，就要對協整方法進行驗證。就可以得出房地產的開發投資和GDP存在著協調關系，也就是說房地產的投資每增加一個數據后，當地的經濟也會有一個數據量的增長。
（三）因果分析檢驗
經濟學家開拓了一種可以用來分析變量之間的因果的辦法，用于分析經濟變量之間的因果關系，進行格蘭杰因果關系檢驗的一個前提條件是時間序列必須具有平穩性，在協整檢驗中顯然說明房產投資與經濟增長存在一種長期均衡的關系，下面則需要進一步證明兩者之間是否存在這種關系及影響。再次，需要接著用因果關系的方法對其因果關系進一步分析。
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循環經濟是一種全新的經濟發展模式，體現了科學的發展觀。所謂循環經濟就是以資源的循環利用和高效利用為目標，以“減量化、再利用、資源化”為原則的經濟發展模式。循環經濟要求企業在資源投入、產品生產及排放廢棄物的過程中，采用依靠生態型資源循環經濟發展模式來代替傳統的以依賴資源消耗為主要特征的經濟發展模式。循環經濟與傳統的經濟發展模式相比，有著鮮明的特征：循環經濟是一種全新的經濟觀、系統觀、價值觀、生產觀和消費觀。
1 在房地產開發管理中應用循環經濟理論的必要性
1.1 在房地產開發管理中應用循環經濟理論是破解我國環境難題的客觀需要。改革開放三十多年以來，我國的經濟發展取得了舉世矚目的成績，但是生態環境也受到了較大程度的破壞，長期重開發輕保護的經濟發展模式導致我國生態環境十分脆弱。房地產行業在發展過程中，消耗大量的物資和能源，其對環境的污染和對資源的過度開發勢必對我國環境事業產生重大影響，比如降低森林覆蓋率、水土流失加劇以及荒漠化等。因此，在房地產開發管理中應用循環經濟理論是保護環境的客觀需求。
1.2 在房地產開發管理中應用循環經濟理論是走新型工業化道路的內在要求。循環經濟理論指導下的循環經濟發展模式是一種多重閉環反饋式循環過程，其主要過程為“資源產品再生資源”。房地產開發中的各種工業中廢棄物若能得到有效的利用，將會緩解房地產行業對污染物的超常規排放和對自然資源的超常規利用。
1.3 在房地產開發管理中應用循環經濟理論是全面建設小康社會的必然選擇。全面建設小康社會的奮斗目標是建設一個全面、協調、可持續發展的社會主義新社會。建設社會主義生態文明是全面建設小康社會的主要目標之一。 近年來發展迅速的房地產行業，理應把循環經濟理論的研究和應用納入到行業發展的規劃中來，為我國的環境保護事業和全面建設小康社會做出房產行業應有的貢獻。
2 在房地產開發管理中應用循環經濟理論的意義
如今循環經濟理論正越來越受到各行各業的高度重視和大力推廣，特別是其“物盡其用”的先進理念和經濟發展模式受到我國的房地產行業的廣泛推崇的先進經濟形態正越來越受到許多國家的高度重視和大力推廣。
循環經濟實質上是一種生態經濟，在房地產開發管理中應用循環經濟，其主要意義有：
2.1 循環經濟可以實現房地產開發管理中經濟利益與社會利益的雙贏。在傳統的房地產開發模式中，房地產開發企業通過把水泥、木材等原材料源源不斷的變成廢物來實現房地產企業的利潤增長，而忽視了環境資源的承載能力?！案唛_采、高消耗、高排放”經濟發展模式，造成資源短缺、環境污染。如果在房地產開發中運用模擬自然生態系統運行方式和規律的循環發展模式，就能實現資源的可持續利用與房產行業利潤增加的雙贏。
2.2 循環經濟可以實現生產和消費可持續發展的統一。在房地產開發管理中，傳統的房地產開發模式將開發與消費割裂開來，形成開發過程中大量生產、大量廢棄與消費過程中大量浪費結合的惡性循環。在我們日常生活中常常出現這樣的情況，有的購房者在購買了房產后，往往對房屋已有設施進行大修大改，造成了資源的浪費。因此，發展循環經濟可將生產和消費有機結合起來，把房地產行業的開發管理納入到可持續發展的框架內。
2.3 循環經濟可以實現房地產開發管理中資源的高效利用。循環經濟發展模式不僅能最大限度地建筑廢棄物排放，還能通過提高資源的利用效率來節約成本。傳統的粗放式的房地產開發模式，是通過把廢物大量地排放到環境中來實現利潤的增長。但是在這種粗放式的發展模式下，對資源的利用是一次性的。這樣不但破壞了環境，也阻礙了房產開發企業節約成本、提高利潤。而在房地產開發管理中應用循環經濟，則可以把房地產開發活動組織成 “資源產品再生資源再生產品”的雙向循環流動過程，從而最大限度地減少末端處理，實現開發房產與保護環境并重。
3 循環經濟理論在房地產開發管理中的應用
把循環經濟思想融于到對工程項目全壽命周期的管理中，從項目開始到最終結束，通過項目策劃和項目控制等手段使循環經濟思想在房地產開發管理中得以實現。
3.1 房地產開發項目規劃階段。房地產開發項目規劃是房地產項目的基礎，項目規劃直接關系到房地產項目的成敗。房地產開發管理中循環經濟的應用也一樣，只有在初始的項目規劃階段體現循環經濟思想，才能保證循環經濟在整個工程項目開發過程中得到有效的貫徹。房地產項目的規劃和開發是一項復雜的工程，其中包括地質勘察、規劃設計、市場研發、融資管理、成本測算和營銷策劃等。循環經濟思想應該落實在房地產開發項目的每一個環節中，才能真正發揮其有效性。如何保證循環經濟思想真正落到實處，這就需要在項目規劃階段把循環經濟思想納入其中。
3.2 工程設計階段。工程設計是房地產項目施工的依據，是房地產項目質量目標與水平的具體體現。對于房地產項目來說，其設計的優劣，直接影響房產的美觀和使用功能。可以說，工程設計是工程質量的的決定性環節，而在房產工程設計中能否體現循環經濟思想也是循環經濟理論在房地產開發中實用效果的決定性環節。如何在設計階段對房產項目進行有效管理，并把循環經濟思想融入到項目設計中，整個房產項目的循環經濟實踐做好準備，是工程實施工作的首要任務。 我國目前對于房產項目的循環經濟應用技術和管理經驗，因此更應在項目設計階段把循環經濟思想深入貫徹到每一個細節中。
3.3 工程建設階段。工程建設階段也稱為工程施工階段，是進行房產項目開發的主要實踐階段，也是循環經濟思想的具體實施階段。在工程建設階段中，如何把設計中的循環經濟思想與工程施工相結合是關鍵環節。由于目前我國的建筑行業在循環經濟運用方面還缺乏經驗和成功案例，因此常常出現設計思想無法最終實現的情況。如果破解這一難題，首先我認為應學習國際上如何在房地產項目開發中應用循環經濟思想的先進經驗。其次，加強對此方面人才的培養。人才是成功的關鍵。最后，我認為應該加強產學研合作，從而提高我國房地產施工行業的整體水平。
我國的經濟正處于高速發展時期，但是由于人口眾多的國情還沒有得到根本改變，可持續發展面臨的矛盾與形勢仍然突出和嚴峻。雖然近年來環境保護日益受到各方關注，但是我國的經濟增長方式還相當粗放。我國每創造1美元消耗的能源，是美國的4.3倍、德國和法國的7.7倍、日本的11.5倍。世界發展進程的規律表明，當一國人均GDP處于500一300。美元的發展階段時，往往對應著人口、資源、環境等“瓶頸”約束最嚴重的時期，而我國目前正處于這一時期。按照現在的增長方式，經濟總量不斷增加，能源、資源的消耗也隨之增長。我國并不是資源富國，人均資源擁有量很低。所以，只有更加重視可持續發展，樹立科學的發展觀，推進循環經濟發展模式，才能走出一條科技含量高、經濟效益好、資源利用少、環境污染低、人力資源得到充分發揮的新型工業化道路。
近年來，我國房地產市場的繁榮與發展與我國日益嚴重的環境問題是分不開的。我國面臨的環境問題呈現復雜化態勢，比如生態系統遭受結構性破壞、生態功能紊亂加劇、局部地區生態退化趨勢加劇等問題交織。種種的環境問題都提醒這我們，如果我們按照傳統的房地產開發和管理模式來發展房地產行業，我國的環境將不堪重負，我們的資源將難以為繼。因此，我國的房地產行業應走以保護環境和高效利用資源為基本特點的循環經濟之路，是實現科學發展、全面建設小康社會、加快現代化步伐的必然選擇。
參考文獻
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第三條市及各縣級市、嶗山區、城陽區、黃島區房地產開發主管部門（以下簡稱開發主管部門）和房地產經營主管部門按照職責，負責轄區內房地產開發、經營活動的監督管理工作。
其他有關部門應當按照各自職責，做好房地產開發經營的監督管理工作。
第四條進行房地產開發應當遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一和全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則，注重節約和合理利用土地，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產，堅持可持續發展。
第五條從事房地產開發經營應當依法取得國有土地使用權。城市規劃區內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發經營活動。
第六條開發主管部門應當收集匯總房地產市場信息，建立房地產企業信用檔案，并向社會公布有關信息。
第二章房地產開發企業
第七條設立房地產開發企業，應當依法向工商行政管理部門申請登記。
設立房地產開發企業，應當符合法律、法規規定的企業設立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。
第八條從事房地產開發，應當依法取得房地產開發資質等級證書或者暫定資質證書。
房地產開發企業應當根據資質等級，承擔相應的房地產開發項目（以下簡稱開發項目）。
第九條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起三十日內，持下列材料到開發主管部門申請辦理房地產開發企業暫定資質：
（一）營業執照；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）十名以上專業技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；
（五）法律、法規規定的其他材料。
第十條開發主管部門應當自受理之日起七日內，對房地產開發企業的申請材料進行審核，作出是否準予暫定資質的書面決定。
第十一條暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發企業申請，開發主管部門可以視企業經營情況延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過二年。
第十二條房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前，向開發主管部門申請核定資質等級。
開發主管部門應當自受理之日起二十日內，作出是否準予核定資質等級的書面決定。
第十三條不在本市注冊的房地產開發企業在本市從事房地產開發建設的，應當符合國家和省資質管理有關規定，并在取得國有土地使用權批準文件之日起十日內，到開發主管部門備案。
第十四條房地產開發企業變更企業名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的，應當在變更后二十日內向開發主管部門辦理變更手續。
第十五條房地產開發企業應當依法向開發主管部門和統計管理部門提供統計資料。
第三章房地產開發建設
第十六條開發主管部門應當會同發展和改革、土地、規劃等部門，根據土地利用總體規劃、城市規劃，編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃，報本級人民政府批準。
編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃時，必須優先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發項目。
土地、規劃、建設等部門審批開發項目，應當符合房地產開發年度計劃的要求。
第十七條開發主管部門應當組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見，規劃部門應當對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。
第十八條房地產開發企業未取得資質等級證書或者暫定資質證書的，不得向其出讓國有土地使用權。
房地產開發企業應當在取得國有土地使用權證十日內，到開發主管部門領取開發項目手冊。
第十九條房地產開發企業應當在辦理建筑工程施工許可證前，按照規定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批準，城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。
第二十條開發主管部門、市政公用部門應當根據開發項目進度，會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃，報本級人民政府批準。開發主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設?；A設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制，與開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。
開發項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施，除應當由政府配套建設的以外，由房地產開發企業按照批準的設計方案建設，并按照規定辦理相關設施產權移交手續。未辦理相關設施產權移交手續的，由開發主管部門責令限期改正；轉讓、出租公用設施的，由開發主管部門責令收回，并辦理產權移交手續。
第二十一條開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。
第二十二條房地產開發企業應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發主管部門對開發期限的書面意見要求進行開發項目建設。
第二十三條房地產開發企業應當按照建筑節能設計標準，開發建設節能建筑。
第二十四條房地產開發企業對其開發項目的質量承擔責任?？辈臁⒃O計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定和合同的約定，承擔相應的責任。
第二十五條開發項目轉讓，按照法律、法規的有關規定執行。
開發項目轉讓后，與開發項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人，并自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。
第四章房地產經營
第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。
第二十七條房地產開發企業預售商品房，應當向房地產經營主管部門申請，取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可，應當符合法律、法規規定的條件。
未取得商品房預售許可證的，不得以任何形式進行商品房預售。
第二十八條房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內，依法作出是否準予許可的書面決定。
第二十九條房地產開發企業應當自開發項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內，將國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。
房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查；對符合要求的，予以核準登記。
第三十條房地產開發企業銷售商品房，應當明碼標價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發企業銷售商品房，實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度，公開商品房買賣雙方的權利義務。
第三十一條房地產開發企業銷售商品房，應當使用符合國家法律、法規規定的合同示范文本（已經建立商品房預售合同網上備案系統的，應當使用網上合同備案系統推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。
第三十二條商品房預售合同訂立后，應當按照規定向房地產經營主管部門備案。
房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的，房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續。
第三十三條房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。
商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。
商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。
房地產開發企業應當做好商品房售后服務工作，并按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。
第三十四條買受人應當自商品房交付之日起九十日內，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。
非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十五條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當訂立銷售合同。中介機構銷售商品房時，應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委托書。
第三十六條房地產開發企業和銷售中介機構商品房銷售廣告，必須載明房地產開發企業和銷售中介機構名稱、預售許可證批準文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法，不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
第五章法律責任
第三十七條房地產開發企業超越資質等級從事房地產開發經營的，由開發主管部門責令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十八條房地產開發企業有下列行為之一的，由開發主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：
（一）弄虛作假騙取資質證書的；
（二）涂改、出租、出借、轉讓資質證書的；
（三）未按照規定期限開發建設的。
第三十九條房地產開發企業有下列行為之一的，由開發主管部門責令限期改正或者警告；情節嚴重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：
（一）不按照規定報送開發統計資料的；
（二）登記事項發生變更后，不按照規定辦理變更手續的。
第四十條房地產開發企業將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期改正、補辦驗收手續，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節嚴重的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業執照；給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十一條房地產開發企業有下列行為之一的，由房地產經營主管部門按照以下規定處理：
（一）未取得商品房預售許可證即預售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預付款百分之一的罰款；
（二）不按照規定辦理商品房預售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（三）不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的，責令限期改正；情節嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（四）銷售商品房時，不明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，責令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十二條開發主管部門、房地產經營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責，或者拖延履行法定職責的，依照有關法律規定，追究其責任。
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第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，嚴格控制零星建設。
第四條 省人民政府建設行政主管部門負責本省行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
市、縣人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第五條 縣級以上地方人民政府應當加強對房地產開發經營管理工作的領導，協調解決房地產開發經營管理中的重大問題。
計劃、規劃、工商、物價等行政主管部門應當按照各自的職責，協助房地產開發主管部門做好房地產開發經營活動的監督管理工作。
第二章 房地產開發企業
第六條 設立房地產開發企業，應當符合《條例》第五條規定的條件，其中，在設區的市設立房地產開發企業的，注冊資本應當在500萬元以上；在縣級市以及縣人民政府所在地的鎮設立房地產開發企業的，注冊資本應當在200萬元以上。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政主管部門申請登記。工商行政主管部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當書面征求本級房地產開發主管部門的意見。房地產開發主管部門應當自收到書面征求意見之日起10日內出具審查意見書，作為企業登記的依據之一。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
房地產開發主管部門應當按照國務院建設行政主管部門的規定，根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級，報省人民政府建設行政主管部門審批，領取資質等級證書；須報國務院建設行政主管部門審批的，由省人民政府建設行政主管部門審核后予以轉報。
第九條 房地產開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目：
（一）一級資質的房地產開發企業可以承擔所有建設項目；
（二）二級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在30萬平方米以下的住宅區的土地、房屋綜合開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔29層以上建筑物的建設項目；
（三）三級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在15萬平方米以下的住宅區的土地、房屋綜合開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔15層以上建筑物的建設項目；
（四）四級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在5萬平方米以下的房屋開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔7層以上建筑物的建設項目。
第十條 省外房地產開發企業到本省從事房地產開發經營活動，應當持資質等級證書向省人民政府建設行政主管部門申請辦理資質核驗，并到房地產開發項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門登記備案后，方可從事房地產開發經營活動。
境外經濟組織或者個人來本省從事房地產開發經營活動，應當按照國家規定辦理有關手續。
第十一條 省人民政府建設行政主管部門對房地產開發企業的資質實行年檢。符合資質升級條件的，晉升資質等級；不符合資質等級條件的，予以降級或者吊銷資質證書。
省人民政府建設行政主管部門對房地產開發企業的資質進行年檢時，不得收取年檢費用。
第三章 房地產開發建設
第十二條 縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當會同有關部門，根據本地區經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、年度建設用地計劃、城市規劃以及房地產市場供求情況等，編制本地區房地產開發規劃和年度計劃，報經本級人民政府批準后，由房地產開發主管部門組織實施。
第十三條 縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當根據房地產開發規劃，會同本級計劃、規劃、土地等行政主管部門建立房地產開發項目庫。
第十四條 房地產開發項目確定后，縣級以上地方人民政府土地行政管理部門應當根據國家有關規定，對項目的用地方式提出意見，報本級人民政府批準。
房地產開發項目的土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當根據《條例》第十二條第二款的規定提出意見，并出具房地產開發項目建設條件意見書，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。
第十五條 房地產開發項目經營權實行招標投標制度?？h級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當按照國家和本省有關規定，采取招標方式擇優選擇房地產開發企業。
以依法取得的國有土地使用權作價入股進行房地產開發經營的，由土地使用權人采取招標方式擇優選擇房地產開發企業。
第十六條 房地產開發企業與項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門簽訂房地產開發合同后，應當持房地產開發合同到規劃、土地等行政主管部門辦理規劃、用地審批手續。
房地產開發合同應當載明下列內容：
（一）房地產開發項目的性質、規模及規劃、設計要求；
（二）開工期限和建設進度；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求及建成后的產權界定；
（四）項目建設質量要求；
（五）項目拆遷補償、安置要求；
（六）房地產開發主管部門對項目提供的配套條件；
（七）違約責任以及雙方約定的其他事項。
第十七條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國務院有關規定執行。
第十八條 房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
房地產開發項目的勘察、設計、施工及監理，由房地產開發企業通過招標方式擇優選擇具備相應資質的單位承擔。房地產開發企業應當與勘察、設計、施工及監理單位簽訂書面合同，明確質量責任。
第十九條 房地產開發企業應當按照房地產開發合同的規定進行項目開發，并根據先地下、后地上的原則統籌安排、配套建設基礎設施、公共設施，其中經營性的公共設施建設投資不得攤入商品住宅成本。房地產開發項目竣工驗收合格后，房地產開發企業可以將經營性的公共設施有償轉讓。
對零星建設的房地產開發項目，縣級以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項目的房地產綜合開發基礎設施、公共設施配套標準，向房地產開發企業收取綜合開發補助費，用于開發項目的基礎設施、公共設施的建設。綜合開發補助費的具體征收、使用辦法由省人民政府財政、價格、建設行政主管部門共同制定。
第二十條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門申請綜合驗收，并提交下列材料：
（一）城市規劃設計條件落實情況的材料；
（二）拆遷安置方案落實情況的材料；
（三）房地產開發項目建設條件意見書、房地產開發項目手冊；
（四）項目竣工圖和技術檔案材料；
（五）單項工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗收材料；
（六）物業管理落實情況的材料；
（七）法律、法規規定的其他有關材料。
房地產開發主管部門應當按照《條例》第十七條、第十八條的規定進行綜合驗收，其中建筑面積在20萬平方米以下的，由項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門組織有關部門或者單位驗收；建筑面積在21萬平方米以上的和納入國家或者本省試點的住宅小區，由省人民政府建設行政主管部門組織有關部門或者單位驗收。
第四章 房地產經營
第二十一條 轉讓房地產開發項目，應當符合《條例》第二十條、第二十一條規定。
轉讓房地產開發項目，受讓人應當為依法成立并具有相應資質等級的房地產開發企業。
第二十二條 房地產開發企業預售商品房，應當符合《條例》第二十三條規定的條件，并經商品房所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門同意后，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定辦理預售登記，領取商品房預售許可證明。
第二十三條 房地產開發企業預（銷）售商品房，應當公布下列事項：
（一）預（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；
（二）房地產開發企業資質等級證書、營業執照及商品房預售許可證明；
（三）預售商品房的交付使用時間，現售商品房的竣工驗收合格證明；
（四）項目及其配套基礎設施、公共設施的平面示意圖；
（五）商品房的結構類型、戶型、裝修標準，公用建筑面積的分攤辦法；
（六）商品房的價格和付款方式；
（七）物業管理方式；
（八）法律、法規規定的其他事項。
第二十四條 商品房預（銷）售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明下列內容：
（一）當事人姓名或者名稱及地址；
（二）商品房的用地方式及坐落位置；
（三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內建筑面積及應分攤的公用建筑面積）、使用面積及樓號、樓層、房號和層高；
（四）商品房的價格、付款方式及付款時間；
（五）預售商品房交付使用的時間；
（六）商品房的結構、設備及質量標準；
（七）物業管理方式；
（八）違約責任以及爭議解決的方式；
（九）當事人雙方認為需要約定的其他事項。
第二十五條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
經濟適用住房價格實行政府指導價，具體辦法由省人民政府價格、建設行政主管部門共同制定。廉租住房價格實行政府定價，具體辦法由市、縣人民政府根據國家有關規定制定。
第二十六條 經房地產開發企業書面同意，并在交付購房款總額的25％后，預售商品房的購買人可以將購買的預售商品房再行轉讓。預售商品房再行轉讓的，雙方當事人應當簽訂書面轉讓合同，并自合同簽訂之日起30日內持房地產開發企業書面同意證明等材料到原預售合同備案部門備案。
預售經濟適用住房的購買人，在付足購房款和住房交付使用之前，不得將購買的預售經濟適用住房再行轉讓。
第二十七條 商品房交付使用時，房地產開發企業應當按照《條例》第三十一條規定，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
第二十八條 商品房交付使用后，在住宅質量保證書規定的保修期內，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。工程質量監督單位拒絕核驗的，購買人可以向其主管的建設行政主管部門投訴，建設行政主管部門應當在接到投訴之日起3日內責令工程質量監督單位予以核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
商品房交付使用后，購買人擅自改變結構或者設備位置造成商品房質量受損的，房地產開發企業不承擔保修責任，給其他用戶造成損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。
第二十九條 商品房交付使用后2年內，購買人認為商品房的實際面積與其購買的面積不符的，可以按照國務院建設行政主管部門和省人民政府建設行政主管部門的規定申請復測。售房合同中載明的房屋建筑面積與復測面積的誤差值超過測量規范允許范圍的，房地產開發企業應當按照售房合同規定的售房價格退還多收的房款；購買人要求退房的，應當予以退房；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第五章 法律責任
第三十條 房地產開發企業轉讓、出借資質等級證書或者以其他方式允許他人以本企業的名義從事房地產開發經營活動的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令改正，報請頒發資質等級證書的部門降低資質等級或者吊銷資質等級證書。
第三十一條 負責工程質量監督檢查或者竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的房地產開發項目出具質量合格文件或者按合格工程驗收的，由上級機關責令改正，對責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成損失的，由該部門依法承擔相應的賠償責任。
第三十二條 違反本辦法規定的其他行為，《條例》規定給予處罰的，按照《條例》的規定給予處罰。
第三十三條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。
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第三條 城鎮國有土地使用權的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權，以規劃前提，統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓。
房地產開發應堅持統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則。
第四條 國內外的公司、企業、其他經濟組織和個人，均可依法在我省行政區域內取得國有土地使用權，進行房地開發、經營，其合法權益受法律保護。
第五條 國有土地使用權的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政主管部門具體實施。
國有土地使用權出讓后的轉讓、出租、抵押及商品房開發經營的管理，由建設（房地產）行政主管部門會同有關部門具體實施。
第二章 國有土地使用權的轉讓、出租、抵押
第六條 土地使用權的出讓采取協議、招標、拍賣等方式進行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續，領取土地使用證，取得土地使用權。
第七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。
土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定用途的，需經土地管理部門和城市規劃部門批準，按規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。
第八條 通過有償出讓取得土地使用權者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。
未按土地使用權出讓合同規定的期限和項目總投資20％進行投資、開發土地的，土地使用權不得轉讓。
第九條 以行政劃撥取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的單位和個人進行房地產開發經營的，應當按規定向當地市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金，方可轉讓、出租、抵押。
第十條 土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。
第十一條 土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的轉讓、出租、抵押、雙方當事人應簽訂合同，并在20日內按國家規定到有關部門辦理登記手續。
第十二條 因處分抵押財產取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的，應當到當地市、縣土地管理和房地產管理部門辦理過戶登記手續。
抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記手續。
第十三條 土地使用期滿，土地使用權由國家無償收回，土地使用者應當交還土地使用證，由當地市、縣土地管理部門注銷其土地使用權登記手續，并予公告。
在收回土地使用權的同時，地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得，由當地房產管理部門注銷其所有權登記手續，并予公告。
第十四條 土地使用期滿，土地使用者可以申請續期，續期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關規定核定。
申請續期的土地使用者，應當與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記手續。
第十五條 土地使用權出讓期未滿，國家因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應補償。
第十六條 土地使用權轉讓、出租、抵押中發生地增值的應按國家有關規定繳納土地收益金（或土地增值費）。
第三章 房地產的開發經營
第十七條 鼓勵以各種形式搞活房地產經營：
（一）實行房地產綜合開發，大力發展商品房建設。
（二）開辟第三產業用房，房地產管理部門和房產所有權單位應在當地政府的統籌安排下，在符合城市規劃的前提下，有計劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業性用房、用地。
（三）房地產企業可開展房地產吞吐業務；接受單位和個人的委托開展多種形式的房地產信托代管業務；開展代建、代營及有償維修養護等服務活動。
（四）利用現有房地產資源，開展橫向經濟聯合或合股經營。
第十八條 房地產開發項目必須由有相應資質等級證書的房地產開發公司承擔。
第十九條 國內外的公司、企業、其他經濟組織和個人，從事房地產開發經營的，必須按規定申辦房地產開發公司（包括專營、兼營和單項開發，下同）。
申辦房地產開發公司的，必須持主管部門的批準文件和銀行驗資證明，經有相應審批權限的建設行政主管部門進行資質審定，發給資質等級證書，憑證到工商行政管理機關登記注冊，辦理有關手續。
第二十條 各種所有制的房屋均可依法進行轉讓、買賣、租憑、抵押等。
第二十一條 買賣、轉讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時，其土地使用權隨之轉讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動產轉讓、買賣、出租、抵押的除外。
第二十二條 各種所有制房產的轉讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權的轉讓、出租、抵押以及其他房地產流通過程中發生的經營活動，均須到當地房地產交易市場進行。交易雙方按規定辦理有關手續，簽訂并嚴格履行協議、合同。
第二十三條 市、縣房地產交易管理部門可建立常設的房地產交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：
1.宣傳房地產政策、法律、法規，提供咨詢服務。
2.為交易當事人提供洽談、協商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務。
3.為房地產交易中介服務單位和個人提供合法的經營窗口。
4.引導房地產經營單位進入市場。
5.為房地產抵押、拍賣、吞吐等房地產流通業務提供公開營業場所。
第二十四條 房地產交易市場的具體規則及房地產交易 管理手續費的收費標準由有關部門另行制定。
第二十五條 房地產交易價格根據不同的交易對象，實行指令性價格、指導性價格、市場調節價格。各類價格的計價原則和標準，由縣以上人民政府物價部門會同房地產管理等有關部門制定，報當地人民政府批準實施。
第二十六條 商品房可以預售，預售房產必須具備下列條件：
1.房產經營者持有《建設工程規劃許可證》和經過出讓取得的《國有土地使用證》。
2.除土地使用權出讓金外，實際投資已達該建設項目總投資的20％以上。
3.工程施工進度和竣工交付日期已確定。
4.預售計劃和對象符合規定。
5.已落實預售款收取和使用的監督方案。
預售商品房的出售方和購買方應依法簽訂商品房購銷合同，并嚴格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經濟合同法》的基本原則和有關規定。
第二十七條 允許外商以獨資、中外合資、中外合作等形式開發經營房地產。
外商投資開發經營房地產，依照我國和我省有關法律、法規及政策，享受優惠待遇。
第二十八條 設立開發經營房地產外商投資企業，須按外商投資企業辦理審批手續。
設立開發經營房地產的外商投資企業，應持批準的項目建議書、可行性報告、章程和企業技術資質證明，報有審批權的建設行政主管部門審定企業技術資質等級。
第四章 責任與處罰
第二十九條 違反本辦法，侵犯土地所有權或使用權的，由縣以上土地管理部門責令其停止侵犯，賠償損失。被侵權人也可以直接向人民法院起訴。
第三十條 不按土地出讓合同規定的期限投資建設的，應收取土地閑置費，閑置2年以上者，由原批準土地使用權的機關無償收回土地使用權。
第三十一條 未按本辦法取得資質合格證進行房地產開發和經營或未辦理登記手續，擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的，其有關協議、合同無效，分別由縣級以上建設行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據情節處以罰款。由此造成經濟損失的，依法追究直接責任人或單位主管人員的經濟責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十二條 城市規劃和有關房地產開發經營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節輕重，依法給予行政、經濟處罰；構成犯罪的，由司法機關追究刑事責任。
第五章 附 則
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第三條 房地產開發應按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 市城鄉建設委員會是本市房地產開發的行政主管部門（以下稱市房地產開發主管部門），負責全市房地產開發經營監督管理工作。市有關部門，依照政府規定的職責，負責與之相應的房地產開發監督管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 房地產開發企業包括房地產開發專營企業、房地產開發兼營企業、房地產開發項目企業。
房地產開發專營企業是指以房地產開發經營為主的企業；房地產開發兼營企業是指以其他經營為主，兼營房地產開發經營業務的企業；房地產開發項目企業是指以房地產開發項目為對象從事單項房地產開發經營的企業。
第六條 設立房地產開發企業，除應符合有關法律、法規規定的企業設立條件外，還應具備下列條件：
（一）有800萬元以上的注冊資本，流動資金不低于500萬元；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員和統計人員；
（三）有建筑面積在300平方米以上的固定辦公經營場所。
第七條 房地產開發企業應依據《中華人民共和國公司法》登記申辦為有限責任公司、股份有限責任公司或國有獨資公司。外商投資設立房地產開發企業的，除應符合本辦法第六條的規定外，還應依照外商投資企業法律、法規的規定，辦理有關審批手續。
第八條 設立房地產開發企業，應向市房地產開發主管部門申請資質初審，并向市工商管理部門申請登記。市房地產開發主管部門應在接到申請之日起15日內辦理資質初審；市工商管理部門對符合本辦法第六條規定的，在接到市房地產開發主管部門初審意見之日起30日內予以登記。不符合條件不予登記的，應說明理由。
第九條 房地產開發企業應自領取營業執照之日起15日內，持下列文件到市房地產開發主管部門注冊備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同；
（六）固定辦公經營場所證明。
第十條 經上級建設行政主管部門批準的房地產開發企業和外埠來沈的房地產開發企業，在本市從事房地產開發經營活動時，均應到市房地產開發主管部門注冊備案。凡未取得房地產開發資格的項目單位，均須經市房地產開發主管部門依照有關規定審查批準，并到市工商管理部門申請登記為房地產開發項目公司后，方可從事房地產開發項目的開發建設工作。房地產開發項目完成后，房地產開發項目公司應予以注銷。房地產開發項目公司申請確定資質等級的，由市房地產開發主管部門對其開發業績進行考核，符合條件的，批準資質等級，核發《房地產開發企業資質等級證書》。
第十一條 房地產開發企業應按照有關規定接受資質年度檢查。并定期向市房地產開發主管部門和市統計部門報送統計資料及有關資料。
第三章 房地產開發項目
第十二條 房地產開發項目，應符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。應堅持新區建設與舊區改造相結合的原則，注重基礎設施開發，提高城市規劃設計質量，增加和豐富城市綠地，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產和優秀近、現代建筑。
第十三條 土地使用權在招標、拍賣、協議、劃撥前，市規劃土地管理部門和市房地產開發主管部門應對下列事項提出書面意見，作為依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置形式。
第十四條 城市規劃區內集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
第十五條 房地產開發項目實行資本金制度，資本金不得低于項目總投資的30%。
第十六條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應簽訂轉讓合同，向市土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續，轉讓地上有建筑物的房地產開發項目，應到市房產管理部門辦理登記手續。并到市房地產開發主管部門備案，更換項目批準文件。未完成拆遷安置任務的房地產開發項目不得轉讓。
第四章 房地產開發建設
第十七條 房地產開發企業應按照限時制度的規定，按時完成房地產開發項目。對停緩建項目，可延長竣工時限，但延長時限最多不得超過一年。在延長時限內仍未竣工的，由市房地產開發主管部門收回該項目建設權，重新組織招標、拍賣；對閑置土地項目，由市土地管理部門擬訂閑置土地的處置方案，經原批準用地的人民政府批準后組織實施。
第十八條 房地產開發公司資質和施工企業資質與開發項目等級必須相對應。
房地產開發企業應將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在《房地產開發項目手冊》中，每季度末報送市房地產開發主管部門審核。
第十九條 房地產開發建設應根據項目的性質和規劃設計要求，通過招標投標方式，優選勘察、設計、施工、監理單位，并簽訂合同。
第二十條 房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應向市房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。市房地產開發主管部門自收到申請之日起30日內，組織有關部門，依照有關規定進行驗收。未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第五章 房地產開發經營
第二十一條 房地產開發企業申請商品房銷（預）售，應提供下列文件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）營業執照和資質等級證書；
（五）工程施工合同；
（六）預售商品房分層平面圖；
（七）商品房預售方案。
第二十二條 房地產開發企業應在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應按照質量保證的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應承擔賠償責任。
第二十三條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構不合格的，購買人有權退房；如對購買人造成損失的，房地產開發企業應承擔賠償責任。
第二十四條 預售商品房的購買人應自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應協助商品房購買人辦理土地使用權變更和所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第六章 法律責任
第二十五條 違反本辦法規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營活動的，由市工商行政管理部門沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第二十六條 違反本辦法規定，未取得房地產開發資格或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由市房地產開發主管部門責令限期整改，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由市工商管理部門吊銷營業執照。
第二十七條 房地產開發企業有下列行為之一的，由市房地產開發主管部門和其他有關部門給予警告、限期整改、停止或取消項目開發建設權、拍賣資產、降低直至取消資質等級，并處以5000元以上3萬元以下的罰款：
（一）申請資質等級初審時隱瞞真實情況、弄虛作假的；
（二）未按規定辦理變更或注銷手續的；
（三）偽造、涂改、出租、出借、轉讓《房地產開發企業資質等級證書》的；
（四）未如實填寫或者未按規定時間交驗《房地產開發項目手冊》的；
（五）瞞報或未按規定報送統計報表的；
（六）未按規定進行資質年檢的；
（七）未按規定向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書的；
（八）未按規定辦理有關開發建設手續而擅自開發建設的；
（九）無故拖期回遷超過半年以上的；
（十）住宅小區、組團按規定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未達到綜合驗收標準的，交付使用后一年未完成配套建設也不采取任何措施的。
第二十八條 違反本辦法規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由市房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。驗收不合格的，依照本辦法第二十九條規定處理。
第二十九條 違反本辦法規定，將不合格的房屋交付使用的，由市房地產開發主管部門責令限期返修，并處以房屋總造價2%的罰款；情節嚴重的，由市工商管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十條 違反本辦法規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由市房地產開發主管部門取消其開發項目建設權，市土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第三十一條 違反本辦法規定，擅自預售商品房的，由市房產管理部門，責令停止違法行為，沒收違法所得，可并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第三十二條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，給予行政處分。
第三十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
篇8
Keywords: landscape; Real estate; development
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：
1 前言
隨著房地產行業的發展以及人們生活水平的不斷提高，人們對美好生存環境的要求也隨之越來越高，因而房地產園林景觀也越來越得到人們的重視與青睞。園林景觀作為一種創造人類優美環境的綜合藝術，其任務就是向人們提供親臨自然之境、享受自然之趣的良好氛圍。本文結合自己多年在房地產行業園林景觀設計及施工管理的經驗，詳細分析了園林景觀在房地產開發中的應用，具體有以下幾個方面：
2 園林景觀在房地產開發中的意義
2.1 政府的各類相關要求
1993年建設部的國家標準《城市居住小區規劃設計規范》規定，居住小區內綠地應包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等；新區建設綠地率不應低于30%，舊區改造綠地率不宜低于25%。
2.2 對于房地產企業
低碳、生態、環?，F已成為房地產行業宣傳的熱點、銷售的賣點，園林景觀已經成為品牌地產的一張名片，從客戶的角度來講，它是第一關注點；從銷售的角度來講，它是最大的賣點；從策劃的角度來講，它是最好的炒作點；對于開發商來說，它是利益的增長點；。是否有良好的小區及周邊生態環境成為人們選擇房地產的重要因素，有時甚至對其是否購買產生決定性的作用。由此可見，居住區園林景觀對房地產商或購房者來說都產生了很大的影響。
2.3 對于小區居民
居住小區綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經常利用和享受的最經濟的一種綠地。對居住小區綠地的合力綠化，對居民的身心健康有著不可估量的影響，它不僅能為居民創造良好的戶外休息放松環境，而且能為居民提供豐富多彩的活動場地，滿足各種游憩活動的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能，它能改善居住環境的小氣候，調節氣溫，增加空氣濕度，防止西曬，降低風速，也能組織空間，美化環境，豐富居住小區內容，為居民創造良好的游憩環境，綠地還能起到防火抗災的作用。
3 房地產園林景觀元素的應用
園林設計師應當廣游天下美景，多接觸真自然大山水，多搜集積累景觀素材，進而更好地總結它們美的本質，才能把它們最打動人心的地方放到我們的設計作品中。在不斷的設計中，只有充分運用各設計元素的要點，才能不斷地創造更多的精品，對于設計元素我們經常用到的有植物、庭院理水、石頭等等，最常用的為以下兩個元素：
3.1 植物
現代園林的植物配置，在滿足生態功能的前提下，多賦草木以情趣，才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然；其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調和成色彩紛呈、高低錯落的多層次立體植物景觀。同時，地被植物亦能充分滿足生態城市的需要，其強大的覆蓋功能對防止水土流失、維護生態平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用，并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。
3.2 庭園理水
如果說植物是園林景觀的靈魂，那水就是景觀的魂魄，中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對水這種自然元素備加喜愛?！耙怀厝健薄ⅰ八M必間其隔”等等都是有關水景的重要理論?，F在的房地產開發也把水體景觀的營造作為提高項目品味的重要手段，比如依山傍水的自然環境，人工開挖的琥珀，以及借助江景、湖景等自然景觀，豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態上講究動靜變化，運用了一些高科技手段，把自然界中水最有活力的形態凝固起來，展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設計應用，給園林增加了不少靈氣。
4 房地產開發中園林景觀應用存在的一些問題
4.1 因地制宜。
因地制宜就是要結合房地產項目所在地的實際情況、結合其功能要求進行設計，使其能符合可持續發展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理，是否更適應當地的氣候條件，不能為渲染“熱帶風光”、“歐陸風格”，在北方地區盲目引種南方常綠樹種，導致植物生長不良、甚至死亡；園林綠地是否真正能滿足涵養水源、凈化空氣的基本生態功能；園林的道路廣場設置是否比例得當，能否兼顧景觀與功能使用等等，這都要進行理性的分析，僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。
4.2忽視人們的需求。
在做園林設計時沒有充分調研、考慮人們對于功能及景觀的實際需求，只是在辦公室閉門造車，回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時，卻發現他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區比較偏遠的地方設置休息廳，但是沒有很好的設計通行道路，導致很少人到廳休息，造成資源的浪費；也曾有時我們覺得植物在房地產開發中的重要性，從而開始密植樹木。有些小區為了尋找一個賣點，也許是嘩眾取寵，把整個小區的樹木栽種得密不透風。周密的考慮，不生搬硬套，才能達到園林景觀的最高境界——生態型、宜居型小區園林景觀。
4.3 施工及養護管理水平落后。
居住小區的綠地其綠化效果和功能的體現不是竣工后就全部得到的，后期的養護管理使綠化功能得到可持續的發展。有些居住小區缺乏專業人員養護，綠地草坪退化嚴重，雜草混生，病蟲害防治跟不上，木本花卉及喬灌木修剪不到位，造成植物生長不夠理想，未能充分發揮美化、優化環境的作用。
5 結束語
今天，通過園林景觀在房地產開發項目中的推廣和應用，大部分房地產開發商都對園林景觀在房地產開發中的作用和地位有了共識，也把房地產景觀作為提高品質和品位的主要選擇，這也就確定了園林景觀在房地產開發中的地位和作用，但怎樣才能讓兩者有機地結合起來，創造最大的經濟效益和社會效益，我認為有以下幾點：第一，景觀規劃與建筑規劃同步；第二，景觀規劃與房地產的策劃同步；第三，景觀規劃與房地產的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產開發中的景觀設計，將更好的景觀呈現給人們。
參考文獻：
篇9
前言
近年來,伴隨著我國經濟的發展，房地產業也呈現了快速發展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，而房地產開發經營的成本決定房地產價格，房地產的價格波動影響社會經濟發展的不同層面。控制房地產成本、穩定房價，減少房地產開發經營風險，對房地產市場的發展有著重大的意義。
1房地產開發經營成本控制的意義
房地產業加強成本控制，意義重大。第一，它能夠確保項目開發取得圓滿成功?，F在，在我國的房地產開發行業中，競爭愈加激烈，資源性短缺也愈加嚴重，土地和建筑材料的價格一直在提高，對房地產開發行業的環境有更加嚴峻地考驗。要提升利潤，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在當前的宏觀與微觀環境下，價格的提升很有限，只能從成本方面下功夫。第二，可以提升房地產行業的競爭力，進行房地產項目開發全程成本控制，可以有效減少項目全程內發生的各種支出。而且，按照全程成本最小化的目的，選擇最佳的投資方案，實現較為科學合理的投資決策，從而從整體上減少房地企業的建設成本和運營成本，從而提升房地產行業的整體競爭力。第三，可以更加利于房地產企業更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發過程的成本控制對于環境保護也有著良好地促進作用，在實現企業的經濟效益的同時，更好地實現其環境效益、社會效益，因為在開發過程中注重成本控制，要通過合理地規劃以及先進的環保技術做支撐，比如節能、節地、防污染和節水的設施以及技術，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產開發企業革新成本，促進房地產企業健康發展?？偠灾康禺a開發經營中進行成本控制，不僅有利于房地產企業提高競爭力，而且利于企業實現經濟、環境、社會效益相統一，實踐企業的社會責任，更有利于房地產企業的持續、健康發展。
2.影響房地產價格的主要因素
2.1土地供應量不足，價格節節攀升。
土地市場需求旺盛，土地供應量相對不足是土地價格上漲的主要原因。政府作為土地一級市場的壟斷經營者，掌控著城鎮建設用的土地的供應，地方政府在土地市場上的調控，決定了房地產行業的冷熱及房價高低。
2.2政府行政性收費項目較多，費用偏重。
房地產企業承擔的政府行政性收費項目繁多，費用偏重是導致房價居高不下的又一個主要原因。
建設工程政府行政性收費主要是項目“四證”所涉及到的費用，包括國有土地使用權證五項，商品房預售許可證三項，建設工程規劃行政許可證六項，建設工程施工許可證三項，共計十七個項目的行政性收費，各項收費增加的房屋成本造價約為230元/平方米。除上述各項費用之外，還有項目繁雜的行政性收費。
2.3企業社會公共負擔重，費用開支大。
房地產開發行業不僅要承擔房屋建設工作，還要承擔諸如道路，自來水、污水等的建設費用；有些地方甚至要承擔各種非贏利性的公用設施的建設費用。
2.4企業涉及稅種多、稅率高、稅賦重。
房地產開發企業的稅種頗多，一般稅收負擔可達到15%左右。稅率偏高，負擔較重，企業為了確保合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房價。
2.5融資渠道薄弱，貸款利率高。
房地產開發行業普遍具有項目運作周期長，資金集中投入量大，投資回收周期相對偏長的特點，對銀行信貸資金的依賴十分嚴重。因此，銀行貸款利率的高低，直接影響著房地產的價格；特別是自2004年以來，中國人民銀行多次調高銀行貸款利率，企業承擔貸款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融資，融資成本甚至更高。以10萬平方米居住小區為例進行測算，包括前期購地、套費、辦開工手續等費用在內，項目所需資金投入約18,000萬元～22,000萬元；企業應承擔貸款利息每年約1,100萬元～1,350萬元，按項目周期3年計算，每平方米成本利息費用將達到330元～405元。
2.6建材價格波動，建安成本提高。
房地產項目的開發，建筑的原材料中鋼材、水泥、木材三大材所占比重最大。近幾年來，隨著建筑材料價格的大幅度上漲，直接帶動了房屋建安成本的提高。
3.房地產開發經營的成本控制的主要措施
3.1政府改善外部環境，抑制開發經營成本
3.1.1控制土地供應總量，降低土地價格。
土地供應量不足，價格就一定會上漲。政府要加強土地宏觀調控，加強土地儲備，維持適量的土地供應，力求土地供需總量平衡，使土地價格平穩上漲，乃至維持相對平衡的價格。避免因土地總量供給不足，導致炒地之風盛行、地價狂漲。對超過規定用量而未進行開發的土地，在進行補償后，政府需強制性收回，以持足量的用地規模，來平抑過高的地價。
3.1.2加大清理房地產行業不合理行政收費的力度。
各級政府要認真貫徹落實國家關于清理行政性收費的有關政策規定，對房地產開發建設和消費的一些不合理收費，應切實進行全面整頓。對國家已禁止的收費項目，不能再繼續征收或者變相征收；對現有收費項目，適當調低收費標準；對可收、可不收的項目予以停收；以利于降低開發、建設、經營成本，減輕購房者負擔。
3.1.3適當減免稅賦，減輕企業負擔，促進居民消費。
適當的稅收政策，會對一個行業的健康發展起到促進作用。政府對房地產企業的稅收政策適當放寬；如適當減少企業營業稅減免部分小稅種，如契稅等。這對減少房地產業成本的開支，促進居民住房消費將起到較好的效果。
3.1.4發揮政府職能，加強宏觀調控，維持物價平穩。
通過市場這只無形之手，可優化建筑材料產業的資源配置，使其既保證具有適當生產規模，又具有一定競爭格局。政府還要用加強宏觀調控這只有形的手，調節經濟運行、抑制通貨膨脹和維持物價穩定，維持穩定的建筑材料價格。
3.2加強企業內部管理，全過程控制開發經營成本
3.2.1通過招標選擇監理單位。
選擇好的監理工程師不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業主把好經濟效益關，控制工程成本的支出。因此，開發商在選擇監理工程師時應進行公開招標；通過公開招投標可以選擇到技術力量強、業績好、信譽高的監理工程師來承擔項目的監理任務。
3.2.3做好規劃設計階段的成本控制。
規劃設計是控制項目投資規模，提高經濟效益的關鍵。規劃設計階段對投資的影響較大，也就是說規劃設計階段工作水平的高低，設計質量的好壞，不僅影響到項目施工階段的投資，還會影響到項目建成投產以后的經濟效益。因此，開發商一定要采取有力措施，保證項目規劃設計階段的工作質量，切實加強設計階段的工程成本控制，主要措施包括加強規劃階段的經濟論證；實行限額設計管理（按照批準的項目設計任務書、投資估算，控制項目的初步設計、投資總概算）；加強設計出圖前的審核；控制建安成本，降低工程造價；實行項目招投標，控制工程造價；合理安排施工，減少臨時費用；加強設計變更管理，降低建安工程成本；控制材料、設備價格，降低建安工程造價；加強支付程序管理、控制竣工結算；加強融資管理、降低資金使用成本等等。
結束語
房地產開發中經營成本的控制，就是運用科學技術，采用科學的工具和手段，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，減少或避免建設資金的流失，降低整個項目的工程建筑成本，以及通過政府的宏觀調控，對地產行業進行適當的調整，從而提高房地產開發的投資效益。
參考文獻:
篇10
1、房地產企業加強成本控制有著重要的意義
首先，它可以保證項目開發取得圓滿成功。如今在我國的房地產開發企業中，競爭越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴重，土地和建筑材料的價格不斷提高，房地產開發企業的環境有越來越嚴峻地考驗。要提升利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在目前的宏觀與微觀環境下，價格的提升空間已經很有限，只有從成本方面下功夫。
其次，可以提升房地產企業的競爭力，進行房地產項目開發全過程成本控制，可以有效降低項目全過程內發生的各種支出。而且，按照全過程成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，實現更為科學合理的投資決策，以便從整體上降低房地企業的建設成本和運營成本，從而提升房地產企業的整體競爭力。
第三，可以更加利于房地產企業更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發過程的成本控制對于環境保護也有著良好地促進作用，在實現企業的經濟效益的同時，更好地實現其環境效益、社會效益，因為在開發過程中注重成本控制，要通過合理地規劃以及先進的環保技術做支撐，比如節能、節地、防污染和節水的設施以及技術，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產開發企業革新成本，促進房地產企業健康發展。
總而言之，房地產開發經營中進行成本控制，不僅有利于房地產企業提高競爭力，而且利于企業實現經濟、環境、社會效益相統一，實踐企業的社會責任，更有利于房地產企業的持續、健康發展。
2、目前我國的房地產企業還面臨著諸多的問題
首先，前期項目投資階段，對新上項目的考察不足，導致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠地區的高檔的社區無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。
其次，房地產開發企業也存在著施工階段成本控制嚴密，可是經常忽視對于招標環節的成本控制和合同管理環節的成本控制。邀請招標是房地產開發企業常用的一種招標方式，它之所以受到青睞，是因為其招標周期相對時間比較短，效率相對較高。但是這種招標方式也有不足之處，可能是排除了一些其它的潛在的投標方，無形中減少了選擇的范圍；因為熟識程度高，所以可能會出現圍標或者串標的可能，招標與投票方可能在私下里達成一致，相互勾結。房地產開發有著自身的特點，變數比較多，受外界因素影響比較多，隨時可能出現變故。而實際上許多的房地產開發企業并沒有就此簽訂制度的標準的合同，并且合同中規范的內容并不全面和準確，有著較大的爭議空間，容易給后期留下隱患。
再次，房地產開發商對設計環節不重視，在設計環節，圖紙的質量不高，而且設計費較低，設計周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學的設計導致后期返工現象嚴重，會出現后期的相關設施無法配套，種種矛盾出現，影響進程，同時也在無形中增加了成本。
3、成本控制的具體措施
房地產的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。
（一）前期調研
在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是現在沒有幾個房地產公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
（二）設計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環節，注意以下三個方面：
（1）實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設計，則設計費用本身會相當高?？梢詫⒎桨高M行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委托。
（2）加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：
（1）合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在于建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。
（2）嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。
（四）竣工結算階段
凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。
參考文獻：
篇11
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和
房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章附則
篇12
1.房地產項目的規劃設計管理
1.1設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。
這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負責。細節看起來是小事，其實有大隱患， “規劃方案無小事”。這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。
1.2規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。
現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。
1.3必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西
項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的。這就是設計師背離項目定位的情形。2.房地產開發規劃設計的要點
2.1總體開發設想
房地產商在拿到項目用地后，結合政府對于項目用地的控制性詳細規劃，地塊未來的發展方向，周邊配套設施、其他項目的定位、物業種類等等因素。在結合自身企業的發展規劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環節著手：①企業現金流測算與把握；②政府的控制規劃；③項目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調查；⑥房屋的單價、總價構成；⑦開發商擅長的開發類型；⑧開發商要求的利潤和品牌，結合以上7點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據政府要求的建設周期、項目所在地的市場行情、公司的現金流等等指標，制定合理的開發周期。
2.2道路系統規劃
路網是一個城市發展的骨架，只有便捷合理的路網設計才能提升整個城市的通暢感和品質感，居住小區或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設計合理使用便捷的路網系統設計是項目規劃設計的要點之一。目前，國民經濟發展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家幾部車，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區提出了較高的要求。為了使小區內行人安全，行車對人無干擾，路網規劃時設計人車分流道路系統，即車行道路系統和人行道路系統分開，汽車入小區后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區內道路上行駛。隨著汽車數量的日益增長，不僅對小區的道路系統要求設計合理，同時對小區的停車車位數量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關部門也在居住區開發設計時對小區車位數量的設置做了明確規定，基本上是每120m2要配置一個車位。居住區道路系統規劃設計除了人車分流設計外，還應對步行系統的無障礙設計、系統的可達性等等做詳細合理的系統設計。
2.3配套公共服務設施系統規劃
為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務系統的規劃設計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設置，因此，房地產開發在項目前期規劃設計時應根據項目地塊居住人口的數量，合理設置公共配套服務設施，要求數量合適，分布合理，以便方便每位小區居民，同時在規劃設計時應考慮后期管理和經營的相關問題。
2.4綜合管網的規劃
綜合管線的規劃是將小區的各種管線進行綜合，如果規劃出現問題，小區將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區的管線涉及到雨水、污水、強電、弱電、燃氣、供熱、智能等等，而各種管線的進口、接口的位置規劃以及與市政綜合管網的連接都是擺在設計師面前的問題。良好的規劃設計，不僅為房地產商降低開發成本，還為后期的各種管線的驗收，小區的順利交房打下基礎。
2.5綠化與景觀系統規劃
如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環境要求在不斷的提高。具有優美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區是否高檔的重要標準。為此，在居住區項目規劃設計時，房地產開發商應要有所取舍，可適當增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區綠地面積，提高了小區景觀品質，同時在建筑單體布置時要多結合景觀設計師的想法，盡力為后期景觀設計多留發揮的空間。
2.6生態與節能規劃
鑒于響應國家節能減排政策，為居住居民后期生活質量著想，生態節能設計規劃也是當前房地產規劃設計的要點之一。項目規劃設計時適當從現代、科技、生態等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術增加居住的舒適度、降低開發成本等等。
2.7建筑設計規劃
建筑單體的規劃設計可以說是房地產規劃設計重要要點之一，建筑單體是項目總體規劃理念的展示體，建筑立面風格、外墻顏色是該項目的規劃理念、產品定位、公司實力的展現。建筑戶型設計的優劣直接關系到項目的銷售，資金的回籠，企業的發展。
（1）建筑立面、色彩的規劃設計。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規劃設計時，房地產更多應重點關注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規劃理念。
（2）建筑戶型規劃。建筑戶型的設計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質量。
3.工程成本控制
3.1前期（項目規劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據設計的深度，以及以往工程建設經驗數據、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。
3.2工程施工和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。同時，加強承包商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。
4.結束語
目前我國的房地產發展的現狀，其距發達國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目開發規劃設計方面依然需要我們做更為深刻的研究。
參考文獻:
[1].吳虹.對房地產開發項目前期策劃工作的幾點認識[J].安徽建筑，2004（9）
篇13
房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產產品從開發建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產產品價值，滿足社會對房地產產品需求的重要經濟活動。房地產的開發與經營與其他商品的開發、經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多樣等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險高以及受政策等因素影響更強等特點。因此在房地產開發與經營活動中，進行大膽的改革與創新，具有十分重要的意義。
一、進行房地產開發與經營創新的必要性
（1）重視環境不夠，綠化不夠。用戶購買房地產產品重視的不再只是住宅及商業房產品的單體質量，小區周邊的人文環境及文化設施數量、品位等，已經成為用戶購買產品時考慮的重要因素。
（2）受傳統觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結構不合理，只能達到簡單的居住要求，不能滿足用戶對產品個性化的需求，用戶的生活品質難以提高。房地產開發企業應該力求在小區布局、建筑外型、色彩、內部結構等產品品牌方面進行創新，標新立異，創建群眾喜歡的產品品種。
（3）過去的房地產產品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會經濟快速發展的今天，用戶對產品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產產品也是產品功能創新的具體表現。
二、房地產開發與經營的創新內容
（1）房地產開發與經營的觀念創新。
房地產的開發經營不是孤立存在的，不能片面的理解為簡單的依靠土地、資金進行的房屋建設和銷售活動。我認為應該是通過對房地產產品進行創造性、計劃性的生產，為用戶提供一個更加安全、舒適、健康的生存環境，并為企業取得經濟效益的過程。因為房地產企業生產的是一種與人的生存利益、經濟利益密切相關的產品，它是一個人一生創造的剩余價值的體現，是一個家庭最大的消費支出，也認為是最安全的投資項目。如果開發商僅僅認為建成了一個小區就達到房地產開發與經營的目的，就大錯特錯了。房地產企業的創新不應該始于產品，而是來源于觀念，它應該始終貫穿以人為本的原則，以市場需求為導向，在開發與經營過程中不斷的進行提高、改進，開發出更加適應人們生活需求的房地產產品。
（2）房地產開發與經營的技術創新
技術創新包括戶型創新、服務創新、功能創新等。目前，人們物質、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產產品已不能滿足用戶的消費需求。高標準的規劃、合理的戶型設計、新型環保材料的使用、新的施工工藝的創新應用及小區綠化、景觀、配套設施、物業管理項目的創新，是當今用戶選擇產品的重要考慮因素。市場是檢驗創新的最好標準，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發經營過程中不斷進行創新、調整，把握市場的脈搏，才能走在市場的前面。
（3）房地產開發與經營的管理創新
房地產開發與經營活動涉及房地產的全部生產過程以及與其他經營企業之間的經營活動，房地產開發與經營的管理工作十分復雜，開發與經營的環節多，參與的部門多，任何一個環節的失誤，就能導致整個投資計劃的失敗。掌握開發與經營環節的關鍵，協調各項工作的關系，對企業不利的環節或部門進行整合，對策劃、組織、協調工作進行創新，為決策者提供更豐富的決策依據，降低投資風險，是管理工作創新的目的。
（4）技術創新必須和體制創新相輔相成
創新不僅是一個國家興旺發達的不竭動力，而且也是一個企業持續發展的源泉，尤其在經濟全球化和我國加入世界貿易組織的背景下，企業要保持并增強自己的市場競爭能力，必須不斷創新。實踐證明，誰能在創新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競爭中強占先機，掌握優勢，贏得主動。
總之，創新不僅從戶型、服務、功能等方面創新，更要從管理上創新，技術創新必須與體制創新相輔相成。
三、房地產開發與經營如何創新
（1）因地制宜，提高產品的環境和品質。建設健康環保的小區環境，打造綠色品牌，創造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營造人與自然和諧的理想家園。
（2）組織營銷重視并運用新的經濟信息服務手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營銷、合作營銷等。
（3）要與新的經濟體制相結合，在組織結構、內部資源管理及運用上進行改進，主要體現在對用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。
（4）在經營模式上，傳統的開發經營模式在市場繁榮時期比較容易生存，但這種模式面臨著負債率高、存貨量大、現金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業難以形成核心競爭力。應該把傳統的全能開發商所做的各個環節，如土地購買、房屋銷售、物業管理等專業化、規?；?、科技化以至于全球化。
（5）房地產開發、經營的規?；芾恚康禺a應盡量成片規?；拈_發經營。這樣可以發揮建筑材料、設備集中采購的低成本優勢，固定成本的分攤優勢。使產品價格降下來，同時又能爭取房地產開發利潤的最大化。
四、房地產開發與經營過程中的工程建設管理
主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進度計劃設計，并有足夠的流動資金支持工程的建設。工程實際施工進度要不斷與計劃進度進行比較，若出現滯后的情況應及時查找原因，制定相應的措施及時趕上，因為相當一部分的建設資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財務成本問題，即直接影響到開發的總成本。同時，工程建設進度也為工程的預售創造條件，工程進度快就可以爭取盡早預售，盡快讓投入的建設資金回籠，并能確保按預售合同所簽訂的交樓時間如期交付使用，不會引起各類賠償、罰款等經濟糾紛，影響樓盤聲譽及公司的經營業績。
綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
