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房地產法主要適用于調整房地產的所有權人和非所有權人（主要包括房地產的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產的所有權人之間在房地產進行交易（主要包括房地產的租賃、房地產抵押、房地產的轉讓）、房地產開發經營、房地產管理、房地產權屬等過程中出現的各種關系的法律法規的總稱。我國現行的房地產法律法規體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規，主要包括有《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規劃法》以及《建筑法》等；（3）相關性的法律法規，主要包括有《擔保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環境保護法》、《森林法》、《漁業法》和《草原法》以及《商業銀行法》等。
1.2 房地產法實施應遵循的基本原則
（1）堅持國家土地的公有原則；我國的社會主義經濟制度是以公有制經濟為基礎，并且公有制經濟在社會主義經濟中占主導地位，多種所有制經濟并存的經濟體系。土地是國家的資產，也是國家的資源。我國實施的是土地所有制，除部分土地由相關法律規定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農村集體經濟可以通過土地使用權的聯營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業。但是，農民集體土地的使用權不能通過轉讓、出租、出讓的方式用于非農業方面的建設。對于根據法律取得的建設用地并且符合土地使用的總體規劃的企業，由于兼并和破產造成的土地使用權依法轉移的土地除外。
（3）堅持合理利用土地和珍惜土地以及保護耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護耕地已經成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規劃土地的使用，嚴格控制、開發、管理和保護土地資源，并要采取一定的措施，嚴禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實施特殊的保護制度，根據相關法律堅持實施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補償制度、基本農田的保護制度。
（4）堅持房地產的綜合開發原則；房地產企業對土地進行開發經營要遵循環境效益、社會效益、經濟效益相統一的原則，同時實施配套建設、綜合開發、合理布局、全面規劃。
（5）堅持城鎮住房的商品化原則；為了改善城鎮居民的生活水平和居住條件，國家要適當的根據社會經濟的發展水平，加大對城鎮居民住宅建設的扶持力度，并要逐步推行城鎮居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅持市場調節和宏觀調控相互結合的原則；房地產業已經成為了國民經濟的支柱產業，由于房地產市場具有高風險和高利潤的特性，尤其要警惕出現泡沫經濟，不能讓房地產交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產市場以宏觀調控為指引，由市場去調節才是最科學的管理方法。
2 針對房地產業融資風險的相關法律法規
2.1 正確劃分政府部門在房地產業融資風險中的行為界限
作為政府部門，其主要職責就是保持房地產市場的快速、穩定的發展，其首要目標是控制房價。化解融資風險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標，并實行二元制政策。政府部門還要明確房地產行業融資監管的局限性和正當性，房地產融資監管的正當性主要體現在金融服務強烈的外部性和公共產晶特性，通過金融組織的運行規則和行為規則的制定，從而建立房地產行業的市場預警制度和價格監管制度，并采取多種預防和控制措施來穩定房價，保證房地產市場快速、穩定的發展。同時還要明確市場機制與政府監管之間的關系，融資市場化能夠有效解決房地產行業的融資風險，通過價格機制和市場競爭機制建立起多元的房地產融資結構。
2.2 完善房地產金融體系、建立健全的房地產法律制度
在我國的房地產開放經營中，銀行信貸是房地產企業的主要資金來源，因此銀行體系名副其實地成了房地產企業融資風險的集中地。因此，需要為房地產企業提供更多新的融資手段，進一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔的融資風險，從而形成完整的房地產行業金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產行業融資中的合法地位，通過統合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機構多元化的房地產融資體系。在市場經濟條件下，市場競爭雖然能夠優化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應經濟發展而產生主體退出市場，因此還需要依法構建房地產行業融資的退出機制。還要依法建立房地產行業融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產企業估價的科學化和信息化，提高銀行體系的放貸質量。
2.3 健全房地產企業融資監管的法律制度
目前，我國雖然已經出臺了相關的金融法律法規，但是對于房地產企業的金融監管方面只有少許的規定。因此，要加強對于專業性較強并且復雜多變的房地產企業融資監管方面的立法。同時要獨立司法、嚴格執法。法律制度的實施不僅要體現在它的制定和完善，更重要的是要嚴格執法。完善房地產企業融資監管的法律制度，要建立起行政監管、法律監管、自律性監管，從而減少房地產企業的融資風險。
3 針對預售商品房的相關法律法規
在《城市商品房的預售管理辦法》中有明確的規定，商品房預售人的基本義務就是要進行商品房的預售登記。實行商品房的預售登記不但能夠預防和避免一些不必要的房產糾紛，還能夠保護商品房購房者的相關合法權益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產企業要在行動上和思想上對預售合同引起足夠的重視，要積極地到相關部門進行合同登記，在進行商品房預售登記后就能讓預售合同產生相應的公示效力，減少不必要的商品房預售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產商品房的預售過程中，還要設立專門的機構來負責商品房預售款項的監控保管工作，房地產企業需要付給監管機構一定的報酬，并且等到商品房竣工、驗收合格之后，將商品房預售款退還給房地產企業，從而有助于工程款項的供給得到保障，還有保證商品房預售款項的專項使用，確保工程項目的建設款不人為地流失，確保工程項目的建設順利進行，也保障了購房者的合法權益。
4 結束語
房地產企業的法律法規涉及到每位購房者的合法權益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產企業糾紛，關鍵在于完善房地產企業的法律法規，房地產企業的法律法規不但能夠改善城市居民的居住質量，還能讓房地產企業快速。穩定的發展。
參考文獻
[1]王俊安.招標投標與合同管理[M].中國建筑工業出版社，2002
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(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅游、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
《城市房地產轉讓管理規定》
第五條 房地產轉讓時,房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十一條 房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產后,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
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一、我國房地產金融風險
房地產金融風險是指從事房地產金融業務活動的金融機構為該產業提供資金的籌集、清算等金融服務活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機構的實際收益與預期收益嚴重背離而遭受經濟損失的可能性。房地產業是一個與國民經濟相關性很高的高風險、高收益行業，近年來隨著房地產市場泡沫的產生，其發展過程中存在或潛在的社會風險已嚴重威脅我國的房地產金融業，尤其是加大了資金支持房地產開發的商業銀行金融風險，這極不利于我國房地產金融業的穩定和發展。目前來說，我國房地產金融風險的現狀主要有以下幾類突出性風險問題：商業銀行風險、個人住房信貸違約風險、土地貸款風險。
二、我國房地產金融存在的法律風險
房地產市場的有序建立與健康發展，不能離開健全完善的法律法規支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應法律規制的違規操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產金融體系的建立和金融規則的正常運行，也使商業銀行系統性金融風險居高不下。
1.商業銀行之法律風險
一方面，房地產金融也缺乏有效的監管制度，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，貸款的各個環節上的有關人員從職責上沒有進行嚴格的劃分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關，對房地產金融業務的有關規范的法律規制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產開發資質資格的企業以各種手段、各種方式，有時甚至采取違法措施尋求商業銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關的法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時為了擴大其業務范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產登記制度相關配套法規還不完善，沒有嚴格的抵押住房登記制度。同時，涉及房地產處置的某些法律規定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產無法分割，抵押物往往很難處置。
2.個人住房貸款之法律風險
個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現象，即房地產開發商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。
3.土地貸款法律風險
房地產開發經營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規范和約束，投機性極大。房地產開發中普遍存在的非法侵占、征用土地現象不僅延續至今，而且更有新的發展。國土資源部2013年國家土地督察中發現土地違規方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發的許可證，沒有納入國家的質量監管系統，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農村基層組織、企業簽個協議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產開發法律法規中的歧視性規定引發壟斷，破壞了房地產市場的公平競爭秩序。部分當地的開發企業憑借與當地政府及有關主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發房地產市場中的不正當競爭行為以及違規、違法和腐敗現象，并加重非當地開發企業的開發成本和商業銀行的金融風險。
三、我國房地產金融風險的法律完善
市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，西方國家房地產業的發展經驗表明，法律法規建設對于防范房地產金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續出臺了一系列為規范銀行房地產信貸管理、規范土地市場管理、促進房地產健康良性發展的法規和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。
1.商業銀行風險之法律規制
（1）設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發商、開發項目的調查工作。銀行在給開發商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協助開發商督促按揭人按照法律和法規的規定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續和其他手續，并領取他項權證，這是在今后發生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產商貸款后的管理工作。貸款發放后，銀行要加強與開發商的聯系，掌握開發商經營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經辦人應經常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產銷售資金監管制度，積極防止房產銷售款挪用現象的發生。即在房地產項目運作過程中，專門機構與被監管人簽訂監管協議，以自己的名義設立資金監管帳戶，負責被監管人某些房地產資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規定和合同的約定。以保證房地產項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發，防止被開發商挪用，預防“爛尾樓”的出現，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。
（2）以目前法律框架為依據，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規范約束銀行員工的思想。在拓展業務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業道德教育，培養較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發的法律風險。堅持依法經營，建立防范網絡，搞好內外防范，要充分發揮社會各方面的作用。
2.個人房地產按揭貸款風險之法律規制
（1）盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統維護和個人或企業的違信事件發生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規行為處理的相關法規，依法對違反誠信原則、做出違規行為的企業和個人根據違規行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節較輕的違規行為個體，應對其借貸規模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。
（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業發展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。
（3）建立風險轉移機制。委托具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據該報告決定是否向借款申請人發放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產保險法》，我國商業銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業務提供法律保障。
3.房地產土地貸款之法律規制
（1）建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規定對于用于經營性建設的必須采用招標、拍賣形式，所以開發商要取得土地建設使用權必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉讓土地使用權制度，嚴格要求政府考核開發商的資質水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔該項建設的開發商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執法力度，打擊土地出讓中的權力尋租現象；平抑地價，從而抑制房地產價格上漲過快所帶來的金融風險。
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一、引言
城市化進程催生了房地產市場，而房地產業則因其顯著的關聯效應而成為國民經濟的主導與支柱產業，因此研究房地產的長期發展規律及其對于宏觀經濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產業在工業化進程中的重要作用，以及對于一國產業結構的良序互動和經濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產發展的規律及其對其他經濟部門和總量經濟影響的研究一直是國內、外學界關注的重點。擇其相關研究文獻簡要綜述如下。國內研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經濟之間的關系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產泡沫，并對中國房地產的供求關系進行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現金流凈現值、溢價率、內部收益率等指標考察地區住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進行了分析，認為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產稅收的依賴問題。王學龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產價格波動的關系，并構建了土地供應限制下的房地產市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設計一個新型房價收入比指標，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進行了分析，卻認為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負擔能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產價格與經濟周期的關系進行了研究，認為房地產上漲期間，通過金融系統帶來的財富效應能夠刺激消費，引致經濟景氣。Hott和Monnin（2008）構建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經濟向好時，房價上漲的財富效應增加了負債人的借貸能力和凈資產，也使得抵押品價值上升，這加速經濟周期走強。而房地產和經濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負債人的資產縮水和債務狀況惡化，經濟也開始回落?！?/p>
E.Leamer（2008）則研究了房地產與多個經濟周期的關系，認為：“二戰以來美國歷次經濟衰退的主因是房地產泡沫，地產衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產銷售的遲緩也足以導致房地產業、建筑業的收縮和財富效應的消退，經濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內、外相關研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產發展與各類經濟因素變化之間的關系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產發展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產波動與經濟增長之間的關系，這為后續研究奠定了堅實的文獻鋪墊。然而，深入觀察不難發現，當前研究對于房地產的長期發展規律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結，同樣對于經濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導向和切入點，即在經濟脫實向虛的現實背景下，主要針對房地產業發展的一般特征和長期規律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產長期發展實況與共性特征，以期得出關于房地產長期發展機理的規律性總結，從而為我國未來一段時期房地產市場的調整、可能出現的問題以及風險防范提供有益參考。發達國家的房地產進程開始較早，發展較為充分，經歷過明顯的房地產周期現象，例如美國和日本的房地產市場；而新興市場國家的房地產進程則開啟較晚，發展階段較低，發展過程未及充分展開，周期現象不太明顯，例如韓國、中國的房地產市場。本文從發達國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產長期發展規律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關統計數據，進行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產發展指數與GDP增長、置業人群數量之間的關系展開具體分析與歸納。
二、房地產發展與GDP增長的關系
房地產業是國民經濟的重要產業，其發展和關聯效應必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經濟發展水平的提高，因此又必然擴大房地產需求，反向帶動房地產業發展。因此，兩者關聯運動的常態幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當。圖1是日本房價指數與GDP增長的運動關聯圖。如圖1所示，1985年“廣場協議”之前，日本的房價指數運動與GDP增長運動總體上步調一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉為異步運動，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生和擴大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數轉而迅速下降，前一階段積聚的房地產泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復同步運動，不過作為泡沫經濟的嚴重結果，此時的宏觀經濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產周期現象最為明顯，房地產泡沫頻發，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現過三次房地產周期和泡沫現象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產泡沫；1983年~1886年，第二次房地產泡沫；2003年~2007年，第三次房地產泡沫?？v觀這三次房地產周期和泡沫現象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產生的誘發因素卻都直接源于房價指數增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生、擴大和破滅，進而誘發房地產周期性波動。
而在房價指數增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。圖3是韓國房價指數與GDP增長的關聯圖。從其房地產發展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應，自1986年起，韓國的房價指數運動與GDP增長運動開始呈現異步運動特征，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫；1990年，此輪房地產泡沫開始破滅，并于1993年結束；1993年~1996年，韓國的房價指數運動與GDP增長運動依然表現為異步運動，但是與房地產泡沫期不同的是，此時的異步運動表現為GDP增速明顯快于房價指數增速。1997年，亞洲金融危機爆發，韓國的房價指數和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復同步運動的常態。綜上，縱觀樣本國家的房地產發展與GDP增長之關系，根據其房價指數或土地價格指數與GDP增長聯動的共同特征，可以得出以下結論：房價指數或土地價格指數與GDP的同步運動是兩者關聯運動的常態，這是對于房地產發展和GDP增長互相促進的產業結構效應的一般反映，盡管在發達國家有時也會出現GDP增速明顯快于房價指數或土地價格指數增速的異步運動情況；若是發生房價指數或土地價格指數增速明顯快于GDP增速的異步運動現象，便會誘發明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。
三、房地產發展與置業人群數量的關系
美國、日本、中國等國家的統計數據表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數量代表置業人群的數量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業人群數量跟房價指數的關系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關性。如圖4所示，日本的置業人群數量曲線呈現顯著的階段性，其拐點出現在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業人群數量以基本穩定的速度快速增長，而房價指數也以基本穩定的速度快速增長，且沒有發生房產泡沫現象，兩者之間表現出顯著的正相關性。1973年之后，日本置業人群數量首先轉入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數也隨之轉入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發生房產泡沫現象，此間兩者同樣表現出顯著的正相關性；1985年~1995年，日本置業人群數量平緩增長，而房價指數卻大起大落，兩者不存在正相關性，房地產市場經歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業人群數量平緩下降，房價指數亦平緩波動，兩者又恢復正相關性。
觀察圖5，美國的置業人群數量曲線也呈現出階段性，其拐點出現在1998年左右。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數也隨之快速增長，且沒有出現顯著的房地產泡沫現象，兩者呈現明顯的正相關性；1998年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長期，而房價指數運動先是經歷了大起大落的房地產泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復拐點之前的常態化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關性。關于拐點之后兩者正相關性的打破，房地產泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數的常態化快速增長）則歸因于美國的“再工業化戰略”實施所帶來的經濟復蘇。韓國置業人群曲線的拐點出現在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產泡沫過程之外，兩者基本呈現明顯的正相關性；1995年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長和回落期，而房價指數運動卻呈現出拐點之前的常態化快速增長態勢，兩者不具有顯著的正相關性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產業的崛起而帶來的經濟快速發展。綜上，縱觀樣本國家房地產發展與置業人群數量的關系，根據其房價指數與20歲~50歲人群數量關聯運動的共同特征，得出以下結論：房價指數曲線與置業人群數量曲線的明顯正相關是兩者關聯運動的常態；若發生房價指數運動背離兩者正相關性的大起大落現象，便會觸發房地產泡沫和周期現象；但是同時存在著在置業人群數量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯動正相關性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。
四、結論
縱觀樣本國家的房地產發展歷史，通過以上分析可以發現，房地產的發展在根本層面上受到GDP和置業人群數量的綜合作用，這些經濟因素相互聯系，共同決定著房價指數的變化。根據樣本國家房地產發展的共同特征，概而言之：當城市化率越過拐點而轉入平緩增長階段后，房價指數運動主要取決于GDP和置業人群數量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數的快速增長；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋，破壞經濟的正常發展進程。從長期看，房地產發展在根本上亦主要取決于GDP和置業人群數量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數則隨之同步運動。此為基于國際經驗總結的房地產長期發展規律，在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，對于調控房地產健康發展具有重要的理論向導意義。
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1.房地產業總體規模越來越大
我國的房地產業發展的規模越來越大，這是一個突出的情況。據國家統計局出版的《中國大型房地產與建筑業企業—2004》年鑒，2003年，全國房地產開發企業達到37123個，完成房地產開發投資10154億元，企業資產總值40486億元，經營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產業共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統計局列舉的二十個行業中，房地產業投資完成總額的比重僅次于制造業（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產開發完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數字說明整個房地產業在數量達到了一個空前的規模，而且從投入的資金來看，房地產業也遠遠超過其他大部分行業?？梢哉f房地產在我國的經濟發展中有舉足輕重的意義。
2.房價問題是房產市場的核心問題
住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經濟問題轉換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關注。房產價格雖依據市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現了問題，盡管對我國房地產業是否已經出現比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。
二、房價居高不下的原因分析
國民經濟的發展階段與發展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產市場需求。1978年至2004年，我國城鎮化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數由193個增加到661個。 能否抑制房地產出現的泡沫，關鍵要看政府的調控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關系，特別是地方政府的利益。房地產業的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產業大開方便之門，以房地產大企業的投資帶動地方經濟的發展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產泡沫才有希望。 三、對規范房產市場的法律規制建議
1.調控房價漲幅的必要性
關系到百姓安居樂業的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。據世界主要國家和地區人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔。據我國主流媒體一項調查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發房地產的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構相比，中國金融機構的抗風險能力相對較弱，如果中國房地產出現嚴重泡沫并破滅，對金融機構產生的殺傷力更大，對整體經濟的影響程度也就更深。
2.明確房產市場的發展模式
目前國內房地產市場的許多問題也在于沒有對房地產市場根據中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”這個目標。這是對目前國內房地產市場的清楚定位。當國內房地產市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產宏觀調整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產適應這種消費模式的住房產品。把一個剛發展起來的國內房地產市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調控手段相結合
要真正實現房產市場健康有序的發展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監管等其他的規制方式，這樣才能達到預期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規制房價的方式也要多樣化。多種政策要結合起來。稅收和信貸相結合，在各個方面都加強監管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導向。在對房地產市場的監管方面，最好能建立一個專門的監管機構，專門收集市場的不誠信，不規范的行為和現象，提出相應的整改方案，向政府的管理機構或國家權力機關做出建議甚至立法的提案最初來源。
參考文獻：
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作為發展中大國的首都和一個經濟社會發展達到一定水平，注重和諧、關注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應以更開放的姿態、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產市場，解決住房問題。但由于北京房地產市場化的時間還較短，尚未出現一輪完整的周期波動，因此學習和總結發達國家大都市房地產業發展的規律，吸取發達國家房地產業發展過程中的教訓，對研究下一階段房地產發展方向具有重要意義。
一、國際大都市房地產發展規律及特點
（一）房地產與經濟的關系
1.房地產業在經濟總量中占較大比重
從目前的數據看，各大都市的房地產在地區生產總值中均占有較大比重，是第三產業中的重要行業。如紐約的房地產業增加值占地區生產總值的比重2006年達到15.8%，是第三產業中的第一大行業。倫敦的房地產業及商務服務業增加值占地區生產總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產業增加值占地區生產總值的比重1980年以來呈現穩步上升的態勢，2000年以來基本保持在12%左右，2007年為12.9%。
2.房地產業稅收貢獻大，且集中在保有環節
根據美國、英國和日本的稅收制度，房地產主要在保有環節征稅，一般根據房地產的評估價值，按一定的比率征收；流轉環節稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產業主要獲得財產稅收入。香港特區政府從房地產取得的收入主要包括賣地收入、物業稅、差餉等。
3.房地產波動與經濟波動聯系密切
從國際大都市房價走勢看，表現出一定的周期性規律。同時，研究也顯示：房地產市場周期與經濟周期相吻合，是一種正相關關系，波長大體一致。一般來說，房地產的繁榮、衰退期超前于宏觀經濟，而復蘇、蕭條期滯后于宏觀經濟，見表1。
（二）房地產與社會的關系
1.住房存量應與人口規?；鞠噙m應
確保住房存量與人口規模，以及由此決定的家庭戶總數基本適應，甚至略微超過家庭戶總數，是保證房地產市場健康穩定發展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質的前提條件。在這方面，國際大都市有較成功的做法和經驗。如紐約，2008年全市有303.3萬戶家庭，住宅332.8萬套，住宅存量與家庭戶數基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個臥室居住人數低于1個人，5.3%的住宅平均每個臥室居住人數在1~1.5個人之間，僅2.8%的住宅平均每個臥室居住人數在2個人以上。
2.房價變動與購房適齡人口的變化趨勢正相關
發達國家的房價增長與購房適齡人口（指25~44歲人口）的增長有顯著的正相關關系，該特點在美國和日本表現尤為明顯。上世紀70年代以來，美國的購房適齡人口呈現持續上漲態勢，從1980年的6323萬人增加到1995年的8476萬人，房價也表現出持續上漲態勢。日本從上世紀90年代開始購房適齡人口總體呈現出下降態勢，從1990年的3558萬人下降到1995年的3374萬人，2010年為3464萬人，房價也表現為持續下跌。
3.房價收入比處于合理區間
國際上通用的房價收入比，是以住宅套價的中位數，除以家庭年收入的中位數。世界銀行認可的合理的房價收入比在4~6之間。以這一標準衡量，紐約等國際大都市居民的住房支出處于相對合理區間。瑞士、德國、瑞典等房價收入比長期在2~3之間。倫敦的房價收入比自1990年以來一直保持在5以下。
（三）房地產市場內部關系
1.存量房比例高，新建房比例低
紐約等國際大都市都非常注重存量房的維修和保護，以促進存量資源的可持續利用。這些城市的新建住房市場較小，起主要作用的是二手房交易市場。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀40~70年代，1970年后建設的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設的僅占3.6%。
2.自有與租賃并重
自有住房與租賃房并重是紐約等國際大都市房地產市場的主要特征之一。由于受人員流動性大、房價相對較高等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達到66%，大大超過前者。 2003年東京住宅擁有率達到44.5%，而租房的戶數約占非空置住宅總戶數的一半以上，租房比例位居全日本首位。
（四）政府與房地產市場關系
1.在住房供給短缺階段，政府大規模興建保障性住房
上世紀50~80年代，隨著工業化和城市化快速推進，大多數發達國家（地區）均面臨嚴重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國（地區）政府均經歷了大約30年的大規模興建公房階段。在建設高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，香港超過45%，新加坡超過90%。發達國家住房保障體系發展過程中，大多先發展適用于低收入人群的廉租房，其次才發展適用于中低收入人群的限價房。美國廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國家平均為18%左右。法國則規定，人口超過5萬的城鎮中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。
2.政府采用多種手段調控房地產市場
美國等發達國家（地區）政府均綜合運用立法、財政、稅收、金融等各種手段，以保護公民居住權、保證本地區住房目標的實施進度及預期效果的實現。
3.政府對市場進行嚴格監管
政府干預行為主要包括引入多元化的市場主體、監管市場主體及其行為、抑制投機和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價格管制等極端手段的。如德國，按照法律規定房租漲幅在三年內不得超過20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價表”，根據“租價表”制定“合理房價”。
二、從國際比較看北京房地產發展存在的隱憂及問題
（一）城市化快速推進、人口擴張集聚對住房需求形成較大壓力
1.常住人口和購房適齡人口呈持續增加態勢
國際經驗表明，當一國城市化率（城市人口占總人口的比重）在30%~70%這一區間時，城市化進入加速階段，城市房價總體上漲。當城市化率處于30%~50%之間時，人口遷移主要表現為農村人口進入城市，全國城市房價漲幅總體比較接近。當城市化率處于50%~70%之間時，人口遷移以城市之間相互移動為主，農村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房價漲幅將會明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購房適齡人口均呈現持續增長趨勢。根據抽樣調查數據估算，2009年北京購房適齡人口為667.3萬人，比2000年增加143.2萬人。
2.目前住房存量相對城鎮人口總量明顯不足
2009年，全市城鎮人口1491.8萬人。若以戶均2.6人測算，相當于有573.8萬戶城鎮常住人口，需要的住房存量在570萬套以上。而據2007年房屋普查數據顯示，全市國有土地上成套住宅僅為378.57萬套，平房78.45萬間。
（二）城市處于擴張期，存量建筑壽命短，不利于房地產市場可持續發展
近30年來，北京城市建成區迅速擴大，老城區進行了較大規模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國的住宅壽命平均為30多年，而發達國家一般都超過70年，有的可達百年以上。據2007年房屋普查數據，當年全市國有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。
（三）忽視房地產市場周期規律，市場參與者對未來價格過度樂觀的預期，容易累積房價泡沫
如同其他國際大都市的房地產發展中體現出的周期性規律一樣，北京的房地產市場同樣會表現出周期性規律，價格不可能永遠上漲。自從2009年以來中央出臺一系列調控政策以來，北京房地產市場已經出現了趨冷跡象，但由于房屋價格沒有明顯回落，市場參與者購房熱情依然高漲。
（四）重自有輕租賃，租賃外部環境亟待改善
在改善住房方式上，擁有自主住房是多數居民的第一選擇。政府在保障房的設計上，也是偏向于產權轉讓，而不是租賃。如對經濟適用房、兩限房的管理方式，即是如此。
（五）房價收入比高，加重社會財富分配不公
近幾年來，北京房價上漲較快。2010年1~7月，四環以內的期房住宅達到了3.4萬元/平方米，四環至五環也達到了2萬元/平方米。而2009年，全市城鎮居民人均可支配收入為2.7萬元，家庭平均可支配收入約為8萬元（以3口之家計算）。對于一個年收入8萬元的家庭來說，要購買一套四環以內的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環內也需要22.5年。
（六）保障性住房供給不足
從人口發展趨勢和市場供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來，北京住房供應體系的主體一直是完全市場化運作的商品房，經濟適用房居于次要地位，且其比重持續下降，限價房和廉租住房目前供應量還未形成規模。以經濟適用房為例，1999年經濟適用房完成投資占當年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢，2007年曾一度下降到2.9%。
（七）政府“監管角色”和“參與角色”沖突
作為管理者和監管者，政府希望人人享有適當住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產業蓬勃發展。這兩種角色產生沖突時，有可能弱化住房保障功能的發揮。從政府內部看，中央政府是市場的干預者，而地方政府是地方房地產市場的直接參與者，在利益格局下對房地產業依賴度高。因而，在中央的調控和地方利益有沖突的情況下，房地產市場調控又極易產生博弈。
三、國際大都市房地產發展對北京的借鑒與啟示
（一）促進都市圈協調發展與人口合理流動，推動房地產市場健康發展
在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長期人口預測，并據此制定科學嚴謹的住房建設計劃以適應未來的經濟社會發展。
（二）對商品房領域，要堅持市場化取向，盤活存量，加強監管
盤活空置房。可以通過政府收購、征收房產稅、對出租戶進行補貼等形式盤活空置房。如歐盟國家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無房者入住閑置一年以上的空房。
完善租賃市場。借鑒國外的成功經驗，利用法律規范住房租賃市場，建立起對租房者良好的保護機制。同時，對租房者實施補貼計劃，大力增加公共租賃住房的供應。
（三）對保障房領域，要明晰責權，央地合力，加快推進保障房工業化生產方式
在大力興建保障性住房的同時，要做到：盡快出臺相關法律，明晰政府和公民責權，培植獨立于商品房開發的保障房建設體系。加快以工業化方式推進保障房建設，發揮其經濟效應。充分發揮中央和地方兩種積極性。
（四）引導大眾樹立正確的市場預期和健康的消費觀
引導市場參與者正確認識經濟發展規律，了解房地產市場存在周期變動這一客觀事實。全面公開市場信息，為市場參與者判斷形勢、做出理性預期提供基礎。積極引導消費者樹立合理的住房消費觀念，使個人消費行為回歸理性，鼓勵消費者根據自身的能力和實際需要，合理安排住房消費。
■ 參考文獻
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在我們國家，它是經濟的基礎行業，在經濟中占據非常關鍵的位置。其發展帶動了內需，而且也帶動了有關行業的進步，其對于國家的經濟進步來講有著非常關鍵的意義。不過在經濟進步的時候，也會存在很多的不利現象，干擾到經濟的幾部，因此要積極的應對存在的變化。
1.1 行業的進步帶動了其他的一些行業的進步，對于國家的總的經濟有著非常關鍵的意義。像是房產行業的進步，就能夠顯著的帶動家電本文由收集整理以及建材和裝修等領域的進步，其有著非常緊密的關聯，此類行業的進步，能夠切實的帶動經濟的進步。
1.2 經由群眾對房產的消費，能夠帶動很多行業的消費，其牽扯到很多層次。對于房產消費來講，其是一項綜合化的消費活動，因此群眾的消費活動，使得內需擴大，帶動了經濟的進步。
1.3 行業的發展要靠著很多的工作者來擴充其實力，因此能夠有效的緩解目前的就業壓力。行業的發展速率越快，其供應的就業職務就越多，就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外，行業的發展還能夠帶動其他行業的進步，而且也增加了就業機會。
2 積極的分析當前的房產經濟的發展特點
我們國家的房產行業是一步步發展得到的今天的成就的，該過程是有很大的變化性，從最初到目前總共歷經了四個時期：1981～1983年的第一輪周期；1984～1990年的第二輪周期；199l～1996年的第三輪周期；1997年開始至今的第四輪周期。通過比對這四個階段我們得知國家的房產和走起的體現形式有著非常顯著的改變。其時間在增加，而且變化的幅度降低了，衰退與擴張的時間比在減少。我們可知，在今后的一段時間中，行業除了要持續這種發展規律，還將表現為周期每一階段的變動將呈波浪式，且變化越來越無規律性。從20世紀80年代初開始，我國房地產業發展已經經歷了三個周期，目前正處在第四個周期。行業的高速前進帶來了非常多的經濟以及社會方面的不利現象，對于房產發展太快的擔憂，國家設置了很多的調控法規，這種發展態勢過熱的問題，其實是發展周期波動規律的表現。
3 當前的宏觀經濟對于房產市場發展規律的意義
3.1 國民生產總值的影響
我們國家的總的經濟進步和行業的經濟進步之間有著非常大的關聯意義，其是互相影響的。經濟的高速前進，帶動了國家的生產總值的提升，此時群眾收入也開始增加，在這種背景之中，群眾的物質生活能力也得到了顯著的提升，對于房產行業的進步有著非常積極的帶動意義，價格穩定上升。所以國民生產總值和房價是正相關的關系。
3.2 利率的影響
在行業高速發展的時期，要靠著充足的資金扶持，其是一種非常顯著的資金性的行業。在行業之中，不管是結合房產來投機亦或是投資，均要靠著非常多的資金投入，在利率降低的時候，很多的單位或是個體就會貸款然后將資金投入到房地產市場中，促進了房地產價格的上漲。同時由于利率的下降，在還款難度上也有所下降，那么就會刺激一部分消費者進入的市場中，貸款購房，推動到了房地產市場的價格。反之，利率上漲，就會出現相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負相關的關系。
3.3 消費水平的影響
在經濟快速發展的背景下，居民的消費水平有所提高，在消費方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就會有所增長。這種消費水平是在不斷的累積過程中逐漸上升的，在消費水平達到一定層次的時候，房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內，所以消費水平的增長會促進房價的提升。所以說消費水平和房價之間是正相關的關系。
3.4 貨幣供給量的影響
央行通過運用公開市場操作、再貼現、再貸款和法定存款準備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應量，這會改變商業銀行的準備金和存款，進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響住房貸款的可獲得性。當貨幣供應量下降時，貸款難度增加，會引起房價下跌；而貨幣供應量增加時，貸款難度減小，就會引發房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌；反之，則房價就上升。
4 促進我國房地產經濟可持續發展的對策分析
4.1 加強規劃的科學性和有效性，實現各種資源的有效利用
首先要在政策上限制粗放型的房地產經濟，努力使房地產經濟向資源集約利用的方向轉變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率；其次，應作好房地產發展中的科學規劃，使房地產與其他行業協調發展，既要發揮房地產對國民經濟的支柱作用，帶動經濟增長，也要避免那種過分超前，危害經濟的行為。
4.2 調整房地產投資政策，確保房地產經濟健康發展。房地產投資政策的制定和出臺，要特別注意到以下經濟狀況：（1）密切關注房地產投資規模的變化。保持房地產投資規模與宏觀經濟規模相適應，不能脫離宏觀經濟基本面的支持：保持房地產投資占固定資產投資的合理比重，防止比重過大或過小；（2）投資結構要合理。房地產開發投資要更趨理性化，要重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎之上，成為市場需求拉動型投資擴張。
篇8
隨著房地產產業的迅速崛起，房地產立法方面的工作也得到了重視，各級政府紛紛制定房地產相關的法律法規和政策，這對健全我國的房地產立法問題起了重要的作用，但同房地產產業日新月異的發展相比，明顯要滯后了很多，而且新制定頒布的立法未經時間和實踐的考驗，執行力還有待商榷，立法方面也存在很多問題亟需完善。
一、房地產立法存在的問題
（一）房地產立法缺乏統一
政策、法律、法規類文件屬于正式文件，是規范我國房地產市場的重要工具，因此在使用專業名詞的時候，要具有統一的說法和正式的詞匯，不應產生歧義。但是在現實中立法在這一方面就存在很大的弊病，各級地方政府制定的規章、章程和國家制定的法律法規有些部分存在很大的歧義，例如“出讓”和“轉讓”，在國家類文件中，“出讓”和“轉讓”是完全不同的概念，但是在部分地方類規章中，“出讓”和“轉讓”卻表達了同一種意思。國家制定法律法規和地方各級政府制定規章制度沒有協調統一，地方政府沒有仔細根據國家的立法規范制定規章制度，使得上下級法規之間缺乏統一性，導致了具體實踐過程中的執法困難，使執行中的法律存在多種依據。另外，房地產管理部門和土地管理部門的部分權責不明確，職權方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部門針對同一事件制定出了相互抵觸的規章制度，法律條文結構不合理，專業術語和專有名詞不規范，法規缺乏統一性，給執法人員和房地產開發公司都帶來了很大的麻煩。
（二）房地產立法內容欠缺
房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。因此，與之相匹配的法律法規就是多方面的，多層次的，雖然我國已有相應的法律、法規文件，但是這些法律文獻并不完善，存在很多方面的問題，并沒有把與房地產產業全部相關的方面都涵括進來。例如，《房地產管理法》包括房地產的綜合管理、房地產生產管理、房地產買賣管理和售后管理等各個方面的綜合管理，而現行的法律規章并沒有對房地產的綜合管理和售后管理作出相應的規定。我國房地產在一級市場法律比較健全，但是在二級市場、三級市場的各類活動均沒有相關的法律依據和法律限制。房地產立法內容的欠缺以及沒有相應的配套的法律規章嚴重影響著我國房地產市場的發展與健康。
（三）房地產立法價值取向的偏差
我國目前的房地產的價值取向存在很大的問題：注重經濟效益，輕視環境效益和社會效益。從房地產產業啟蒙開始，我國就一直著力發展房地產產業，所有的房地產法律法規都是為促進房地產產業蓬勃快速發展而制定的，這導致了在新社會的房地產業仍然沿襲著傳統的發展方式，過分的強調了經濟效益的重要性，而忽略了環境的保護和社會群體的利益，偏離了新社會可持續發展和科學發展的路線；過分的注重房地產業發展的速度和數量，忽略了房地產發展的效益和質量，與人們追求的生活質量相違背。目前一些地方政府為了做出地區效益，片面追求GDP的增長，一味的尋求招商引資，奢侈的建設公共設施，大面積占用土地，肆意的開發項目……各種不合理的行為和規劃導致了大量的人力資源、自然資源、土地資源的浪費。房里地產立法在價值觀上產生了錯誤，片面的為房地產發展服務，忽略了立法對房地產業的規制作用，忽略了兩者之間的相輔相成的關系。
（四）房地產立法稅費繁冗
我國房地產稅法制度比較繁雜，存在很多不合理的地方，例如房產稅就是不合理的稅種，在已經征收地產稅和建設稅的前提下，再去征收房產稅就屬于重復征稅，而這些稅賦又經過房地產商轉嫁給消費者，增加了消費者的經濟壓力。在我國房地產稅費比較繁重，由此引發了一系列的問題：房地產開發過程稅費較多，直接導致開發商的經濟負擔加重，開發建設的成本增加，因此房價遠高于人們的消費水平，超出了消費者的購買力。在我國，房地產價格構成包括土地費用、建安成本、市政公用設施配套費用、相關稅費、開發企業利潤共五大部分。據調查，相關稅費占房地產價格的10%～15%，稅費已經占了房地產價格的很大比重。而且消費者購買了房地產產品后還要繼續交各種稅金。各相關部門、機構、物業等自行推出各類行政性、經營性費用，甚至變相收費，攤派等。這諸多方面都體現了我國現行的相關稅法相當不完善，稅費制度存在很大的問題，嚴重影響了房地產開發機構開發建設的進程和普通消費者的消費傾向及他們的消費能力，加大了房地產市場的不公平和畸形化。
二、完善房地產立法的建議
（一）立法統一性
各級政府應根據國務院頒布的法律法規完善各級規章制度，不要脫離國家法律自立法規，杜絕同一個名詞出現多種不同的解釋和同一解釋對應不同的專業名詞。國家應對各級政府出臺的規章制度進行檢查，發現錯編的應及時糾正并采取一定的懲罰措施，督促各級政府制定的規章制度和國家法律法規大體方針保持一致，嚴格執行統一的立法規范，避免對人民群眾造成誤導，避免執法的混亂。
（二）增加立法內容
現在的房地產立法在內容上并不是十分完善，總是在某些方面缺乏些東西。當然，這并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部門更應該走向房地產開發的實踐中去，發現在立法上應該表現的內容或者向房地產開發機構咨詢立法內容的漏洞，及時將這些漏洞填補進來。例如盡快制定住宅法，將與住宅有關的一些制度用法律條文羅列下來，完善我國的住房保障制度，在各個地區制定住房保障體系，縮小地區差距，減小社會風險。
（三）糾正立法價值取向
立法是約束不正規的房地產開發建設行為的，是實現社會利益和群眾利益的最基本的方式。立法不是為經濟發展服務的，房地產立法要遵循社會主義基本發展方向，走可持續發展和科學展的道路。與以前相比我們不僅要注重房地產經濟的發展，更要注重自然的和諧發展，不能一味的追求GDP的增長，而忽略了自然效益。立法的目的是為了房地產產業健康有序的發展，因此在立法時，要糾正以往的錯誤觀念，堅持走執法為公的路線，將立法的價值取向放到社會利益和環境利益上面。通過制定相關的法律、法規、制度和規章消除不科學的、傳統的房地產開發模式，注重環境保護、土地資源的可持續利用和公眾的長遠利益，兼顧千秋萬代的利益和發展問題。
（四）完善稅費立法
我國的稅費名目繁多、重復，目前最重要的問題就是整理稅費名目，廢除不合理的稅費項目，合理的稅費項目通過立法的形式確定下來。稅法也要對普通居民住宅建設和經營用房、豪華住宅建設分級使用不同的稅率，降低普通住房的價格，讓全國更多的消費者具有購買普通住房的能力，讓大家“有房可住”。目前，我國涉及到房地產開發建設、銷售及購買的稅收法規有很多項，但大多都是以“條例”和“暫行條例”的方式存在的，并沒有用法律的形式固定下來，因而很多執政者具體執法時較隨意，無法按正常程序執行。為了消除這類弊端，應根據具體情形將合理、合法的“條例”、“暫行條例”以法律條文的形式確定下來，讓執政者有法可依。對于重要的稅種，應由國務院出面討論制定并立為法律，并應用到具體的實踐中去。
三、結語
我國房地產立法方面尚存在很多的問題，而要從根本上解決這些問題目前有兩種方法：第一是要密切的聯系實際，多做考察和房地產開發的實踐活動，從實踐中發現問題，解決問題。第二必須要從立法學的角度確定我國房地產立法的原則，彌補體制和技術方面的缺陷，并要積極地改善，總結經驗，完善房地產立法工作。房地產立法問題是規范房地產產業健康有序發展的根本保證，也是執法者處理房地產開發建設問題的根本依據。因此，為了房地產事業的蒸蒸日上，國家及政府要盡快完善房地產立法，使我國房地產類法律更成熟，更實用。
參考文獻
篇9
近幾年，隨著經濟和社會的快速發展，帶動了我國房地產行業迅速發展起來，已經成為了國民經濟產業體系的重要成分。房地產行業的快速發展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關產業的發展，增加了地方財政收入，對國民經濟的發展和建設和諧社會產生了積極影響。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。
2 房地產經濟管理中的問題
2.1對目標認識模糊，缺乏相關政策
近些年，為了實現房地產市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經濟發展的認識，導致對房地產經濟管理上存在的問題和長遠的發展計劃認識模糊，甚至出現片面和錯誤的認識。再加上，對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規劃思路完全不統一，更嚴重的出現相違背的現象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產行業跟隨政策的改變而出現波動，擾亂了房地產市場的正常發展，而且相關政策的不完善給投資者創造了可乘之機，擾亂了市場正常發展的秩序。另一方面，政府對房地產經濟管理處于被動的狀態，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規劃，對事后的調控較多。
2.2缺乏完善的機制，只是形式上的管理
對房地產的經濟管理已經有了一段時間，現如今，已經成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產的管理力度，出臺了很多相關的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強，出現很多問題，各項政策的實施遠遠跟不上政策的制定。有關房地產經濟管理的措施大多數都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監督、管理、調控等工作還沒有加以明確規定。現如今，房地產行業正處在快速發展的階段，而且房地產行業具有高收益和低成本的特點，使得房地產成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產官商結合的現象，那么房地產經濟管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發揮有效的作用。
2.3缺乏健全的法律法規
從全世界各個國家房地產市場的發展狀況來看，確保房地產市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規。然而，在我國國內，房地產行業正處在飛速發展的階段，房地產行業缺少健全的法律法規。一方面，房地產市場的管理應該具備從開發、建設、管理的完整體系，然而現如今我國還沒有一個完善的管理房地產市場的法律。事實表明，我國房地產法律法規的建設根本不能滿足當前房地產飛速發展的需求，出現了很多法律真空現象。另一方面，目前對房地產的經濟管理主要憑借行政權威，大多數相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經建立了相關法律法規，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環。并且如果現有的各項法律法規沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。
3解決房地產經濟管理問題的相關對策
3.1制定合理的發展計劃，指導短期實踐
在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產經濟管理的整個思路，發揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經濟社會和諧、穩定的發展。對我國房地產的發展情況作詳細的調查，根據市場的調查結果，合理的制定中長期的發展計劃，而且，這也是保證房地產健康、穩定發展的途徑，從而有效避免出現“漲則緊，跌則松”的狀態。
3.2建立并完善各項管理機制
現如今，房地產市場在經濟管理方面存在很多問題，只憑借簡單的行政命令很難把問題解決。由此看來，只有從根本上改善房地產管理體制才能有效解決當前房地產市場不和諧的局面。結合當地房地產市場的實際情況，因地制宜，建立并完善各項管理制度，從而有效的避免一切做法產生消極的影響。對于腐敗和官商結合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產氛圍，保證房地產行業持續穩定的發展下去。
3.3進一步完善相關的法律法規
篇10
一、房地產經濟管理中的問題
1.對目標認識模糊，缺乏相關政策
近些年，為了實現房地產市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經濟發展的認識，導致對房地產經濟管理上存在的問題和長遠的發展計劃認識模糊，甚至出現片面和錯誤的認識。再加上，對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規劃思路完全不統一，更嚴重的出現相違背的現象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產行業跟隨政策的改變而出現波動，擾亂了房地產市場的正常發展，而且相關政策的不完善給投資者創造了可乘之機，擾亂了市場正常發展的秩序。另一方面，政府對房地產經濟管理處于被動的狀態，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規劃，對事后的調控較多。
2.缺乏完善的機制，只是形式上的管理
對房地產的經濟管理已經有了一段時間，現如今，已經成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產的管理力度，出臺了很多相關的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強，出現很多問題，各項政策的實施遠遠跟不上政策的制定。有關房地產經濟管理的措施大多數都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監督、管理、調控等工作還沒有加以明確規定。現如今，房地產行業正處在快速發展的階段，而且房地產行業具有高收益和低成本的特點，使得房地產成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產官商結合的現象，那么房地產經濟管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發揮有效的作用。
3.缺乏健全的法律法規
在我國國內，房地產行業正處在飛速發展的階段，房地產行業缺少健全的法律法規。一方面，房地產市場的管理應該具備從開發、建設、管理的完整體系，然而現如今我國還沒有一個完善的管理房地產市場的法律。事實表明，我國房地產法律法規的建設根本不能滿足當前房地產飛速發展的需求，出現了很多法律真空現象。另一方面，目前對房地產的經濟管理主要憑借行政權威，大多數相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經建立了相關法律法規，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環。并且如果現有的各項法律法規沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。
二、解決房地產經濟管理問題的相關對策
1.制定合理的發展計劃，指導短期實踐
在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產經濟管理的整個思路，發揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經濟社會和諧、穩定的發展。對我國房地產的發展情況作詳細的調查，根據市場的調查結果，合理的制定中長期的發展計劃，而且，這也是保證房地產健康、穩定發展的途徑，從而有效避免出現“漲則緊，跌則松”的狀態。
2.建立并完善各項管理機制
（1）改革房地產管理體制是解決當前房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎，根據市場的變化進行適當、適度的干預，最終建立起有利于房地產業發展的合理、有效的運行管理機制，為促進房地產經濟的可持續發展創造良好的法制和社會環境。
（2）理順中央與地方在房地產管理的關系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監督工作。特別是地方政府要本著可持續發展的理念，認真把握科學發展觀和建設和諧社會的精髓，在房地產業的經濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致，從本地房地產市場實際情況出發，因地制宜，采取差異化的調控措施，避免一切切的做法產生負面影響。同時對財稅體制進行探索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入對于房地產業的依賴，提高地方政府對國家房地產宏觀經濟管理政策的落實力度和積極性。
3.進一步完善相關的法律法規
法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
總之，房地產企業是一個高難度的時代性挑戰的行為之一。因此，我們必須正確認識和把握新形勢下的房地產經濟管理，既要看到發展中存在的困難阻礙，又要看到時代所提供的良好條件和機會，并充分認識我國現有國情的基礎上，大膽吸取國外先進經驗，通過不斷創新來提高我國房地產經濟管理的總體水平，從而促進我們的房地產行業不斷繁榮與發展。
篇11
二．制作電視節目訪談節目
時間：6月份
內容：（1）紀念“三法”宣傳活動的重要意義。
（2）房地產法的主要內容與貫徹國務院調控房地產市場的重要意義。
形式：在*有線電視臺安排一期以紀念“三法”為主要內容的電視訪談節目。
分工：淑英局長主講，法制科、宣傳科安排落實。
三．參加“三法”宣傳晚會：
時間：6月份
內容：同上
形式：選派我局優秀的文藝骨干,參加市局統一組織的“三法”巡回宣傳晚會。
四．開展宣傳咨詢活動：
時間：6月25日“全國土地日”、10月秋季房交會
內容：同上
形式：參加市局統一的宣傳活動，現場發放宣傳材料，現場解答群眾咨詢。
分工：科技部負責組織落實。
五．開辟宣傳專欄：
時間：6月-12月
內容：同上
形式：在物業小區入戶發放宣傳資料，利用宣傳櫥窗、板報、宣傳標語做好宣傳。
分工：法制科負責領取宣傳材料，物業辦負責小區內的發放、張貼工作。
六．大型文藝宣傳演唱會：
為擴大“三法”宣傳活動的社會知曉率和覆蓋面，按照市局的安排部署，參加市局組織的紀念“三法”頒布實施暨迎國慶文藝演唱會。
時間：6月報名。
形式：選派我局優秀的文藝骨干,參加選拔。
分工：法制科、局工會負責組織落實。
七．參加法律法規知識競賽：
內容：土地法、礦產資源法、房地產法及相關法規政策。
形式：選拔我局優秀人才，組成代表隊參賽。
時間：按市局部署7月20日-8月20日預賽，9月份復賽，11月中旬決賽。
篇12
近幾年，隨著經濟和社會的快速發展，帶動了我國房地產行業迅速發展起來，已經成為了國民經濟產業體系的重要成分。房地產行業的快速發展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關產業的發展，增加了地方財政收入，對國民經濟的發展和建設和諧社會產生了積極影響。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。
2房地產經濟管理中的問題
2.1對目標認識模糊，缺乏相關政策
近些年，為了實現房地產市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經濟發展的認識，導致對房地產經濟管理上存在的問題和長遠的發展計劃認識模糊，甚至出現片面和錯誤的認識。再加上.對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規劃思路完全不統一，更嚴重的出現相違背的現象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產行業跟隨政策的改變而出現波動，擾亂了房地產市場的正常發展，而且相關政策的不完善給投資者創造了可乘之機，擾亂了市場正常發展的秩序。另一方面.政府對房地產經濟管理處于被動的狀態，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規劃，對事后的調控較多。
2.2管理機制不健全，管理力度不足
我國房地產是我國政府經濟管理中的難點和重點。雖然近些年國家政府為了穩定房價而密集推行了許多政策，但是這些政策和規定多數流于形式，部分政策的可操作性不強，致使其執行效果不佳。同時，相關實施細則的制定與頒布遠遠跟不上實施細則的制定與頒布，我國對房地產經濟的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進行兩級監管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責調控不到位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。當前，我國房地產業具有高收益、低成本的特點 ，這成為了地方財政收入的主要來源，也成為了地方經濟的支柱性產業，在一定程度上促使地方不斷推高地價、拉高房價，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國房地產經濟的管理難度逐步加大，宏觀政策無法落實到位。
2.3缺乏健全的法律法規
從全世界各個國家房地產市場的發展狀況來看，確保房地產市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規。然而，在我國國內。房地產行業正處在飛速發展的階段，房地產行業缺少健全的法律法規。一方面，房地產市場的管理應該具備從開發、建設、管理的完整體系，然而現如今我國還沒有一個完善的管理房地產市場的法律。事實表明，我國房地產法律法規的建設根本不能滿足當前房地產飛速發展的需求，出現了很多法律真空現象。
另一方面，目前對房地產的經濟管理主要憑借行政權威，大多數相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經建立了相關法律法規，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環。并且如果現有的各項法律法規沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。
3 解決房地產經濟管理問題的相關對策
3.1制定合理的發展計劃，指導短期實踐
在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產經濟管理的整個思路，發揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經濟社會和諧、穩定的發展。對我國房地產的發展情況作詳細的調查。根據市場的調查結果，合理的制定中長期的發展計劃，而且，這也是保證房地產健康、穩定發展的途徑，從而有效避免出現“漲則緊，跌則松’的狀態。
3.2建立健全管理機制
現階段，我國房地產市場存在的問題難以單純依靠簡單的行政命令予以徹底解決，只有改革現有的房地產管理體制才能有效改善我國房地產市場發展中的不足。政府應明確在市場經濟中應履行的經濟管理職能，調整和優化政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，在充分發揮市場自身調節功能的基礎上，依據市場經濟的變化給予適度、適當干預，從而建立起有利于房地產業良好運行的合理管理機制，以為促進房地產經濟健康持續發展創建完善的社會環境。對于腐敗和官商結合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產氛圍，保證房地產行業持續穩定的發展下去。
3.3進一步完善相關的法律法規
法律法規的完善是—個循序漸進的過程，需要具備一定實踐經驗的積累?，F階段，隨著我國房地產市場的快速發展，根據我國國情，建立健全具有中國特色房地產法律法規體系已經勢在必行，以促進房地產市場的規范化運行，約束房地產管理行為向合法化、合理化、適度化方向發展。首先，我國應以法律法規體系來有效制約政府對房地產經濟管理作用的發揮，以規避由于政府過度的行政干預對房地產市場秩序造成不利影響；其次，運用法律法規體系保障我國房地產全方位、綜合、多層次的宏觀調控體系的構建，不斷對《城市房地產管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺與此相關的實施細則，將房地產交易管理、開發建設管理、中介機構管理等均納入到法律法規體系中。同時，提高我國房地產業相關政策規范的嚴肅性、可操作性、穩定性、層次性，促使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
4 對“國五條”操作細則的一點看法
筆者以為，地方政府對于“國五條”沒有選擇的權力，只有落實的責任和義務。由于地方政府與房地產有利益關聯，如果地方政府擁有調控選擇權，很有可能不是為了控制房價，而是為了土地財政。從這個角度而言，國家有關部門應該認真審視各地細則，甚至有必要啟動約談和問責程序，以維護宏觀調控的公信力。一方面，應該對那些沒有按期公布房價控制目標的地方，即沒有按期出臺細則的地方，進行公示或者點名批評，以促使所有地方盡快出臺各自操作細則。另一方面，對各地細則進行檢查，凡是不符合要求者，理應責令去完善，讓細則具有可操作性。當然，必須由國家部門制定的細則，應該早日制定并公布。 總體來說各地頒布的細則比預期要寬松。因為社會對房地產個人所得稅的問題反應最強烈，從地方出臺的細則看，基本上遵循國家的口徑，因為國家的細則沒有更多的詳細的辦法如何征個人所得稅，對個人所得稅的征收，這方面還沒有具體到如何收。
5 結束語
總體說來，近幾年來，隨著我國經濟的飛速發展和對經濟的不斷改革，使得房地產在經濟中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發展壯大.目前已經成為了國民經濟發展的支柱產業。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。政府和企業只有充分的認識到房地產經濟管理上存在的各種問題，在必要時采取相關有效的措施加以解決，例如，制定合理的發展，計劃，指導短期實踐、建立并完善各項管理機制、進一步完善相關的法律法規等。在社會上大力宣傳典型的負面例子，起到警示的作用，從而營造良好的房地產氛圍.保證房地產行業持續穩定的發展下去。
參考文獻：
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加強房屋產權產籍管理促進房地產業健康發展 文章作者：勤勤懇懇 文章加入時間：2005年10月22日11:45 近幾年來，房地產市場發展迅速，大量的商品房、房改房屋涌入市場，房地產交易日趨頻繁，致使產權產籍管理工作任務更加繁重，舊的管理模式跟不上市場發展的需要，管理滯后，出現了如房地產開發商不按規定預售房屋、新建房屋逾期不辦理權屬登記、非法交易拒不辦理過戶等突出問題。 這些問題如果不及時用法律手段解決，房地產市場秩序就會混亂，就容易出現產權糾紛，使權利人的合法權益受到影響。產權產籍管理作為保護房屋權利人合法權益、促進經濟發展的一項重要工作，尤其顯得重要。加強產權產籍管理工作無疑更有助于保護房地產權利人的合法權益。產權產籍管理貫穿房地產開發、建設、使用的全過程，因
此，加強產權產籍管理工作對房地產開發建設、促進經濟發展具有極為重要的意義。 房地產產權產籍管理是房地產行政管理的基礎工作，因此 加強產權產籍管理必須有一支具有較高法律素質和業務水平的管理隊伍。房地產產權產籍管理指各級人民政府房地產管理機關依據《憲法》、《城市房地產管理法》等法律及有關的政策，對轄區內房屋產權產籍管理進行指導、監督、服務等一系列的行政性的組織活動。這項工作政策性強、業務技術高、應用法律法規較多，不但涉及到房地產管理方面的法律規章，還涉及到測繪、檔案科學。這就要求管理人員除掌握房地產管理方面的法律規章規范性文件以外，還要學習相關知識。 只有依法加強產權產籍管理，才能真正保護房屋權利人的合法權益，保證房地業的健康良性發展。加強產權產籍管理，必須嚴格按照法定程序開展產權產籍管理工作。近年來，我國房地產法律法規體系建設日趨完善，產權產籍管理逐步實現了有法可依、有章可循，建設部、省政府和建設廳先后出臺了一系列產權產籍管理方面的規章和規范性文件，這些法規、規章、規范性文件可以說是產權產籍管理工作的寶典，具有很強的科學性，我們必須嚴格按照這些法規規定的程序辦事，嚴把每一道關口，決不能偏離這條準繩，隨意擴大自由裁量權。做好這項工作，還必須堅持嚴把“四關”，即房地產登記確權*審查關、測繪圖紙審核關、審批蓋章發證關、產權產籍檔案存檔檢驗關。 加強產權產籍管理，必須加強對違反產權產籍管理行為的監察、查處力度，維護正常的房地產管理秩序。由于近年來產權產籍管理工作一直是重管理輕宣傳教育，一些單位房地產法律意識淡薄，房地產市場出現了一些違法現象，如產權單位逾期不辦理產權登記、逾期不換發新證、私自進行房地產轉讓不辦理交易手續等等。對這些現象，一方面我們要對其進行房地產管理政策法規宣傳教育，另一方面要加大房地產監察力度，發現問題及時責令當事人限期整改，防止給權利人造成更大的損失。同時，要對一些典型案件進行立案查處，對不能限期整改的，依法申請人民法院強制執行。 加強產權產籍管理必須建立現代化的科學管理機制和模式，實行產籍微機化管理。首先，將眾多房屋檔案錄入電腦，實行微機化、科學化管理，解決查閱房產檔案難度，使查閱檔案發展迅速而簡便。其次，電腦應用到房地產權屬登記確權以及抵押鑒證中，既提高了工作效率及工作質量又徹底避免了房產重復確權、登記的弊端。即在辦理房產登記確權之前，都要經過電腦查詢，檢驗該房產是否已登記，才給予受理登記。再次，在抵押登記中，有利于嚴格把好抵押登記關，維護了房產抵押貸款市場秩序。 網絡業的發展，為房屋產籍的充分利用注入了新的活力，也為房地產業的發展構建了操作平臺，消費者可以在此查閱信息，咨詢政策法規，尋求法律支持，還可以了解市場行情，拓寬采購渠道。房地產管理部門通過建立網站可以對用戶作政策咨詢、服務指導，準確了解資料或做出正確理性的購買決定。同時，也使產權產籍管理工作日趨實現動態管理，做到信息化、系統化、規范化，向著國際先進的管理模式靠攏，推動本地區的經濟發展。 文章出處：
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