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1 城市更新簡述
隨著城市化進程不斷加快，原有城市功能結構面臨逐漸衰落的局面，無法適應新的發展，即需要將對整個城市結構的完善、功能的提升有較大影響的區域進行城市更新，促使老城區在社會、經濟、文化等各個方面重新煥發活力，適宜城市未來發展方向，與城市整體功能提升相協調，以實現城市整體效益最大化。
2 城市更新策略研究
本文從城市規劃的角度總結了交通、功能、空間、建筑、景觀幾大方面的城市更新策略，提出具體的更新策略，為城市更新項目提供一些確實可行的理論指導。
（1）交通策略
交通如同城市的血脈，隨著城市發展，一個高效的路網可以提高城市運轉效率，承載更高能級的城市發展，通過精心地規劃梳理和調整，提供適合人群到達和離開各個目的地的多種動線。
車行路網——在調整路網結構上采用局部、小規模的更新策略，可節約成本并且不影響原有城市發展肌理。增加支路可降低主干道的交通壓力，支路上可以布置若干停車出入口，減少對主干道的干擾，變小的地塊尺度提供給人更多的交通線路選擇性。
軌道交通——對于城市核心商業、辦公區域等地，軌道交通可以有效加強交通負荷能力，立體化的交通模式有效將交通分流，形成有序的、互不干擾的交通流線。
公交線路——大力提倡公共交通方式，對于人流集中區域可以采用增加原有線路站點和增加新的公交線路的方式。
步行系統——緊湊的、連續的步行環境有利于人們使用，從家到交通站點、從交通站點到目的地、從目的地到目的地等等都需要一個完整的步行系統，在公共開放空間應有清晰易找的步行路徑。在大型綜合商業之間的空中連廊以及地下步行通道等，均減少了對地面車流人流的干擾。
（2）功能策略
城市的發展往往存在很大的慣性，以致城市用地結構和布局的調整往往滯后于城市社會經濟結構和城市功能的變遷，一些城市功能更新策略用來解決城市功能性衰退問題。
產業結構——由于新的發展定位，原有的產業結構可能面臨調整，一般來說，在中心城區，第三產業的比重將不斷加大，公共服務設施需要不斷完善，為人們提供便捷的服務。
功能置換——對于已經不能再適應城市發展要求的功能，建議采用功能置換的策略。
混合布局——用地混合功能布局可提高土地利用價值，如在每個居住社區配備相應的服務設施，可減少人們日常集中前往核心區頻率；商業綜合體模式可以提供給人一站式購物、休閑、娛樂等需要，便捷性大大提高；商住混合可以減少人們通勤距離帶來的交通壓力。
開發強度——較高強度的開發對實現一個充滿人氣和活力的城市非常重要。在城市商業、商務核心區等區域，應設計較高的容積率，提高土地集約型利用，集中布置開敞空間，結合立體化交通，一同發揮核心區的功能。
（3）空間策略
空間形態是城市面貌最直觀的體現，空間更新策略以賦予老城區嶄新又和諧、現代又以人為本的空間為宗旨。
街道界面——
街道界面在人群動線上直接展現城市風貌，獨特的有可識別性的街道界面是城市更新后的重要表現要素。在規劃設計中，應將街道劃分不同類型，再著力打造其特色。
從功能上可將街道劃分為主要街道、地址性街道、邊界性街道、服務性街道、特色街道等。主要街道指項目用地中機動車主要到達并穿越的街道；地址性街道指一般性穿越項目用地的街道；邊界性街道指項目用地的界定和到達的主要道路；服務性街道指主要負責提供機動車、服務出入口的街道；特色街道指具有項目獨特性的街道，如景觀街道。從風貌上可將街道劃分為城市現代形象街道、傳統特色街道、商業特色街道等諸多類型，根據不同項目定位要求進行規劃設計。
天際線——
城市天際線是城市全景的抽象感受，在城市更新過程中，如何塑造符合城市身份象征的天際線至關重要。超高層建筑往往扮演了重要角色，增強了城市空間感，地標性建筑物更充當了城市特色符號。塔樓的高度不盡相同，從而刻畫出豐富的天際線。不同區域的天際線具有不同的特征：山地城市的天際線可能更加立體，港灣的城市天際線應該更加連續，歷史文化保護區的天際線更加傳統、平緩，商業商務核心區的天際線更加夸張。
開放空間——
在城市更新中重新規劃一個公共開放空間網絡，是項目成功不可或缺的一部分。公共開放空間網絡可以為人們提供舒適的公共交往環境，分不同層級組成。居住區的開放空間為人提供生活休憩之所，商業核心區的開放空間則需獨特的識別性，給相鄰建筑和街道帶來價值和設施，密集辦公區的開放空間為人們在工作環境中提供休息空間，同時也將生態可持續發展功能結合其中。公共開放空間應當具備的關鍵要素：易達性——在人們生活、工作場所附近；豐富的活動——休憩、聚會、硬質場地等供人靈活使用；舒適的環境——綠樹成蔭、陽光明媚。
地下空間——
通常有地下商業、地下停車庫、軌道交通線路三部分組成，大力開發地下空間是城市核心區發展的共同趨勢。地下商業可以提升土地利用價值，對地上開發有限高的區域可以著重開發地下空間。地下停車庫的設置可以緩解地面停車壓力，可按不同用地地塊設計獨立的車庫，易于分期、維護和管理。地下軌道交通站點周邊可結合大型綜合商業的地下空間設計商業，步行通道可相互貫通，加強地塊的商業活力。
（4）建筑策略
在城市更新中，建筑的更新可謂是一場重頭戲，因為對已有建筑要進行評級分類，確定出保護建筑、保留建筑、改造建筑以及拆除建筑等，再重新進行規劃布局。
保護策略——對于歷史重要建筑需要采用保護策略，要整體保護而不單單是建筑本身，比如院落、古樹名木、有歷史意義的石碑、牌坊等，把完整的歷史風貌保存下來。
改造策略——對于一些建造年限較長的建筑、品質較好但功能已不合時宜的建筑以及特色建筑等，通常采用改造的策略進行更新。改造手段包括修繕和功能置換。對建筑外觀進行改造，如重新整修和粉刷，增加空調架、遮陽板等構件等；為老建筑改善內部環境，如加固建筑結構，提高建筑的安全性能，并加固外墻面，做保溫隔熱層處理，采光、通風條件的改善等等。對于有很多老建筑具有一定的歷史文化內涵，比如一些老的工業廠房紛紛外遷，原有廠房則可以適當的改作其他功能，北京的798，上海的紅坊，上海1933老廠坊等等均屬于這樣的改造手段，給原有建筑帶來了新的生命。
（5）景觀策略
在城市更新中，景觀屬于軟性要素，為環境品質的提升起到重要作用。一個層層滲透的綠地系統是給城市創造呼吸的重要手段。從集中的大型綠地，到組團內部綠地，加上線性的綠色廊道，共同構建出完整的綠地系統，為城市增添生態活力和社會活力。水系利用是景觀策略中的另一大重頭戲，其具有觀賞、生態、互動等多重作用。水池、噴泉、河流、湖面、噴霧等各種形態優美的水形給人以舒適的感受；開放空間的水景可以透過燈光、色彩和聲效來加強動態感，同時也兼具功能性；濕地公園、活水公園、雨水收集花園等可以為觀賞和保護環境作出雙重貢獻；各種親水活動深受人們特別是兒童的喜愛。
另外，景觀小品的設計應用也會為城市更新注入新的生命力，景觀小品是街景和開放空間網絡的一個重要文化、教育和娛樂組成部分，在規劃設計中，應結合項目背景考慮，融入當地文化、歷史、教育等多方面內涵，保持高品質、有意義的題材，令小品本身具有展示性和啟發性。它們可以是獨立的作品，或是一個大主題的一部分，遍布在更大的區域或連為一線。交織貫穿中央走廊或社區廣場的藝術步道可成為一個更大功能的一部分，連接整個項目。
3 總結
在老城區城市更新的進程中，還有很多現狀的不確定因素，可能會影響理論與實踐的契合度，根據具體項目情況，也要靈活調整制定具有針對性的更新策略。希望筆者提出的策略能為城市更新項目起到一定的指導作用。
參考文獻
篇2
“數字城管”是基于3S技術、大型空間數據庫、網絡通訊、地理編碼等信息技術，集成地理空間框架、單元網格、管理部件和事件、地理編碼等多種數據源，將信息技術與城市管理有機結合的城市綜合管理系統。該系統通過多部門信息共享，協同工作，能夠對城市市政工程設施、市政共用設施、市容環境與環境秩序進行監督管理，實現城市管理工作的精確、敏捷、高效，為社會公眾創造和諧、整潔、安全、優美的城市環境[1]。
國家建設部于2005年7月14日了《關于推廣北京市東城區數字化城市管理模式的意見》，煙臺市被列為全國首批十個試點城市之一，試點工作地域范圍定為芝罘區、萊山區、福山區和開發區。數字化城管第一階段覆蓋面積為77平方公里，后期擴展至六區，覆蓋面積為163平方公里。為配合數字化城管工作，煙臺在芝罘區、萊山區、開發區、福山區、牟平區和高新區六區主要城區范圍內普查確定了約89萬余個部件點位，并逐一記錄形成數據庫，在此基礎上將城市管理的問題劃分為事件和部件兩類。事件和部件均細分為若干小類，并針對所有的小類問題逐一確定責任單位、責任人，為城市管理信息平臺提供基礎數據。
1數字城管地理底圖數據
煙臺市數字化城市管理信息系統地理底圖數據的使用經歷了兩個階段，即數據拷貝和在線調用。煙臺市數字化城市管理信息系統主要需要街道辦事處、社區、單元網格、建筑物、道路中心線、面狀道路、線狀水系、注記共八層的地理底圖數據。在本系統建立初期，基礎地理底圖數據是通過向測繪主管部門提交基礎地理信息數據使用申請、并委托具有相應資質的單位加工制作后，通過拷貝入庫到數字城管系統。在具有完備地圖服務功能的煙臺市地理空間信息公共服務平臺建立后，煙臺市數字化城市管理信息系統平臺及時利用有利資源，使得其基礎地理底圖采用在線調用煙臺市地理空間信息公共服務平臺基礎數據的方式。
2單元網格圖層的繪制
萬米單元網格管理法創建了現代城市管理最基本單元網格劃分的標準，為城市管理新模式的實施奠定了堅實基礎，為城市的管理對象定位到萬米單元網格中提供了載體[2]。萬米單元網格劃分以大比例尺基礎地形圖為背景，以現有的行政區劃、街道（鎮）、社區（村）的界線為基礎，根據單元網格的劃分原則進行劃分，原則上以一個社區作為一個單元網格管理單元，如果需要繼續劃分，則綜合考慮地理布局、方便管理、負載均衡等原則，在社區的基礎上細分，并對社區范圍內的單元網格按標準（CJ/T213-2005）進行編碼。單元網格在劃分之后，應盡量保持穩定，不可隨意變更。
煙臺市依據實際情況對普查范圍內的網格進行了劃分，與多數城市不同之處在于在部分郊區網格存在依據某些主要道路延伸的情況，如圖1所示，在此情況下，均以道路雙向邊崖外50米作為網格邊界。
3城市管理部件普查與建庫
通過對管理部件進行普查，使管轄區域內的井蓋、路燈、垃圾箱、綠地等市政公用設施、道路交通設施、市容環境、園林綠化、房屋土地以及其它設施等部件基礎設施全部擁有自己的“電子身份證”，為城市管理、維護帶來極大的方便，提高城市管理工作績效，降低城市管理成本。所有部件的空間類型分為點、線和面三種類型表示。城市部件是城市管理的對象，是數字化城市管理的核心數據，城市管理部件數據質量的好壞直接影響到城市管理的質量和效率，在部件普查中必須嚴把質量關，確保按照規范要求普查所有部件，并保證數據的規范完整[3]。
煙臺城市部件普查采用主要分外業采集與內業處理兩部分，按照“地毯式”的調查方法，以1：500大比例尺地形圖作為底圖，實地確定部件的平面位置、類別和屬性信息，并將其全部定位到所屬單元網格中。數據建庫即以現行的國家標準和行業標準為基礎，結合煙臺市數字化城市管理信息系統實際情況，將地理底圖數據和部件等專題數據組織起來。
3.1城市部件分類
依據相關標準部件是指城市市政管理公共區域內的各項設施，包括公用設施類、道路交通類、園林綠化類、房屋土地類等市政工程設施和市政公用設施等6大類96小類。具體為公用設施類包括44小類、道路交通類包括18小類、市容環境類包括14小類、園林綠化類包括10小類、房屋土地類包括4小類、其他設施類包括6小類。
按照煙臺市實際情況，對部件類別進行了擴展，擴展部件類包括環衛取水栓、綠化取水栓、地名牌、門牌、店招店牌等26小類。
3.2部件普查工作流程
按照煙臺市“數字城管”項目建設總體要求，綜合普查時間、工作量、難易程度、人員隊伍等因素制定城管部件普查工作方案，同時確定各普查小組的普查范圍、任務、工期、質量、安全等工作目標。普查工作流程如圖2所示。
3.3數據處理與建庫
3.3.1建庫原則
①在數據庫建設過程中要遵循以下原則：
標準化原則：統一各類信息的分類編碼、數據交換格式、數據內容與組織形式。
②數據共享原則：各行政職能部門互通互聯、資源共享、信息互補。
③可擴展性：空間數據庫及管理系統的功能具有可持續維護和發展能力。
④先進性原則：充分利用GIS 、GPS、數據庫技術、等高新技術的最新發展成果。
實用性原則：在滿足當前工作需要為前提，科學論證、有序推進、分步實施。
3.3.2部件數據建庫流程
外業的調查結果主要有圖形數據和相關的文本資料（如調查表），在轉換成入庫數據之前需要做以下幾項工作：
①圖形數據的分層及格式轉換：將現有CAD格式的測繪數據依據部件類型分層提取并轉換成ArcGIS格式；
②文本資料的匯總以及錄入：將調查表匯總錄入，按一定格式整理成電子表格的形式；
③圖形與屬性的關聯：通過為部件分配的唯一的流水號將圖形和屬性進行關聯，從而形成完整的GIS數據；
④萬米網格的掛接：采用空間匹配技術依據部件的空間位置來掛接所在單元網格屬性。
4.基礎地理數據和部件數據的更新機制
煙臺市數字化城市管理信息系統自建立來已開展了數次針對基礎地理數據和部件專題數據的更新工作。目前該系統中基礎數據采用在線調用煙臺市地理空間信息公共服務平臺中基礎數據的方式，實現了數據的共享與及時更新。在城管部件數據普查與建庫工作完成后，還需要建立城管部件動態更新維護機制，使部件的相關數據得以動態更新，保障系統運行的有效性和實時性。目前煙臺采取在采集區域內，通過從相關部門獲取城市設施更新工程信息并結合城管監督員更新上報案件信息的方式，獲取轄區內的城市部件變化情況，形成部件更新信息表，再由部件外業普查單位按照信息表的內容，實地普查新增的城市部件并進行更新。
5結束語
“網格化城市管理系統”實現了城市管理空間細化和管理對象的精確定位，實現了精確、高效、全時段、全方位覆蓋的城市管理。城市部件數據普查工作的質量直接關系到數字城管部件和事件處理的準確性、高效性，因此必須提高城市部件數據普查質量，全面掌握城市部件的分布和現狀情況，建立部件更新機制，為數字化城市管理提供高效的基礎數據。
參考文獻：
[1] 施志梅. 數字城管基礎數據普查與建庫方法研究[J]. 大壩與安全，2009，（增刊）：31-34
[2] 朱彤. 網格化城市管理技術與方法研究[J]. 科技創新導報，2009，（30）：4-5
篇3
一、現有規劃體系的缺陷
在城市更新過程中，從規劃的層次看，總體規劃主要通過用地布局、開發時序指導城市更新，由于總體規劃涉及面廣，很難對城市更新進行社會、經濟、環境的系統研究；近期建設規劃主要提出3～5年住房、交通、給排水、防災等方面的改造策略，并把具體項目落實到各項行動計劃中，但是由于編制年限的限制，近期規劃對城市更新研究缺乏動態性和長遠指導性；開發詳細規劃多以地塊改造控規、舊城改造規劃、城中村改造專項等形式出現，所針對的改造對象是單一地塊或者是單一改造類型，缺乏對整個城市或地區更新改造的宏觀把握。
從規劃的時間層次看，在經濟快速發展年代，凝固的、過細的、過死的靜態總體規劃往往被不斷變化的實際發展所突破，城市更新缺乏動態的時間觀念。城市更新始終處于似有規劃又似無規劃，似有法可依又似無法可依的狀態；而現有的專項規劃本身不具有法定地位，其編制存在部門性和隨意性，在規劃編制基礎、規劃內容、審批制度、規劃實施效率等方面存在明顯的缺陷，造成了城市更新難以落實。
二、編制城市更新專項規劃的現實意義
（一）彌補總體規劃對城市更新系統性研究的缺失
城市總體規劃雖然考慮了城市土地使用的數量與性質，但沒有考慮構成城市的各系統內部的或外部的有機聯系，從總規到詳規的跨度過大。按在城市建設中的作用，城市專項規劃可分為三類，即總體規劃所附屬的專項規劃、完善總體規劃的專項規劃和指導城市開發的專項規劃。加強專項規劃，一是從技術角度對總體規劃進行細化與深化，更重要的是從管理角度將城市功能分解成為若干密切相
關的系統進行專項研究，以確保城市活動的有機性與多樣性。
基于城市中大量存在的舊城鎮、舊廠房、舊村莊面臨著急切的改造需求，同時具有較強的系統性和內在聯系，而總體規劃層面缺乏相應的專項規劃，缺乏系統研究。城市更新專項規劃正是對舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造問題的系統研究和規劃，是總體規劃的有益補充，屬于完善總體規劃的專項規劃。
（二）實現城市規劃對城市更新的公共政策效應
目前的規劃主要通過空間維度的逐層分解來實施，由于各規劃缺乏時間上的銜接，導致規劃與政府操作層面的近期建設規劃、年度計劃融合不夠。城市更新專項規劃一方面通過落實總體規劃的用地安排，另一方面通過地塊改造的時序安排與近期建設規劃、舊城改造詳規、城中村規劃等相銜接，從而更好地融入政府操作層面計劃，第三，在編制中強調公眾參與，突出顯示了城市規劃公共政策性。
（三）促進土地資源集約利用、城鄉統籌展
“轉變經濟發展方式”的要求在合理充分利用自然資源、保護生態環境的基礎上，注重經濟結構的調整、優化，資源利用效率的提高，經濟增長與自然環境的協調并進。然而城市快速發展過程中造成的城市中的很多問題，土地利用集約度低下，生產、生存條件惡劣，發展與城市總體發展不和諧甚至相互沖突。伴隨著我國社會經濟發展的推進，城鄉差距在逐漸擴大，推進城市更新改造是推動城鄉統籌發展的有效途徑，為集約利用土地資源、建設社會主義新城市、新村鎮創造了契機。
三、城市更新專項規劃的角色定位
城市更新規劃的特殊性決定了它與法定規劃之間“若即若離”的特殊關系。在規劃層次上，城市總體規劃是城市更新專項規劃之上的層次規劃；城市更新專項規劃是完善總體規劃的專項規劃，將城市發展中大量出現的舊商業區、舊居住區、舊廠房、舊村居等作為一個系統進行專門研究。目前我國的城市更新規劃主要分為兩類。一類是政府主導的城市更新概念規劃。這類規劃一般基于政府對某些大范圍舊城區運動式的更新改造，其中有明確的政府意志，但卻往往缺乏真實的場運作主體，因而也導致了規劃的“無的放矢”，缺乏可操作性，甚至可能由于政府改造意愿的提前透露，而變相地提高了改造的市場成本。另一類城市更新規劃主要是市場主導的單個開發項目的修建性詳細規劃。市場往往將此類規劃作為與政府博弈的手段，特別是容積率、公共配套設施等等。
城市更新規劃的界定不夠清晰，是規劃編制，管理和實施中一系列問題的直接誘導因素。規劃編制的理論依據不強，與法律相關規定的有效對接顯得力不從心。城市規劃編制的技術性和方法性不強，在未來城市更新規劃領域中，難以起到相應的決定性作用，在幾項重要技術標準中體現的尤為明顯，例如，容積率，用地類型劃分等。審批過程中，主管部門主觀性太強，更嚴重的是存在行政審批的層次性和級別意識都得不到貫徹落實，以此可知，審批過程中的時間成本大大增加，博弈在這其中尤為明顯。換句話數，在規劃體系中，城市更新的定位，其實其核心就是所謂的定位邊界，尋找底線，而政府與市場的博弈，使得這兩點顯得尤為艱難。根據我國相關法律規定，城市更新規劃應該最大程度上體現政府對公共利益和整體目標的把握；而在實際城市建設過程中，非法定的規劃層次則應該更多的給資本市場留下更大的經營空間和更高的自由度。由此，我們可以得出結論，只有完善的城市更新規劃內容和深度，規劃類型，以及審批環節的層次化，清晰化，才會有力的推動城市規劃建設的主要工作。
四、城市更新規劃與現行規劃體系的銜接
（一）城市總體規劃
城市總體規劃應加強對全市城市更新的區域及其更新方向、總體規模作出初步規定。在城市總體規劃指導下，應編制全市范圍內的城市更新專項規劃，其中應明確規劃期內實施城市更新的規模和范圍，城市更新工作的目標與策略，城市更新各范圍區的功能定位及發展目標。
（二）近期建設規劃
近期建設規劃應對規劃期內實施城市更新的區域及其更新后的功能定位，實施更新的時序，為城市更新配套的城市基礎設施和公共服務設施作出必要的規定。
（三）控制性詳細規劃
隨著我國各大城市控制性詳細規劃的不斷開展和成熟，它已經成為建設用地出讓和規劃管理的主要規劃手段，而且其意義和功能已經逐漸深入人心，成為市場和公眾參與城市規劃最重要的平臺。因此控制性詳細規劃也應成為與城市更新規劃管理對接的重要平臺?？刂菩栽敿氁巹澋目刂谱饔迷谟?，可以將城市更新中政府與市場的角色進行必要區分，將理應由政府控制的公共利益因素從可以交由市場運作的博弈因素中抽離出來，并通過控規這一重要的規劃控制手段予以強力保護。
控制性詳細規劃應劃定城市更新的實施范圍，確定其中涉及的城市更新項目的功能定位、基本公共服務設施和市政配套設施安排、容積率的控制范圍、景觀生態和文物保護要求、保障性住房的供應量、城市設計控制要素、拆遷居民安置策略，以及捆綁改造計劃等等。除了尚未編制控規的地區在控規編制中應加入城市更新地區的規劃控制內容外，對那些已經完成控規編制的地區也應采取必要的控規修訂程序，對城市更新規劃的內容進行補充完善。
（四）城市更新修建性詳細規劃
經過控規對政府和市場要素的區分，在控規保障公共利益因素的基礎上，城市更新的修建性詳細規劃才能保留利益博弈和市場運作的相對靈活自由。城市更新項目的修建性詳細規劃應全面面向更新規劃實施的要求，最大程度地納入相關利益群體的訴求，保留市場運作的彈性空間。在一般修建性詳細規劃的基礎上，城市更新規劃需要重點增加土地市場的經濟核算，拆遷安置的具體安排等應對更新的特殊內容。同時還需要增加相關利益方談判和博弈的程序。因此，城市更新項目規劃不同于傳統的指令式規劃那樣重視規劃結果的技術表達和政府計劃的傳達，而更多地需要采取“協作式規劃”的方法。
結語
綜上，在城市更新規劃的進程中，協調多個部門，加強周邊環境的容納量，整合公共設施供給，加強彈性指標的研究，都會使得年度評估和滾動編制機制得到具體的實行。文中所提及的觀點和分析思路，希望能給大家更多的啟示性作用，加強對城市更新規劃工作的理解力，會讓城市規劃得到更大程度上的重視。
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一、城市更新及城市更新規劃
我國傳統上將“城市更新”稱之為“舊城改造”或“舊城改建”。從舊城改造到城市更新的概念共識，并未能自動促使“舊城改造規劃”向“城市更新規劃”演變。目前國內不少大城市仍然在大規模地進行舊城改造規劃?！芭f城改造規劃”更多關注物質空間形態改善的技術方法，而忽視了舊城改造后產生的一系列社會和經濟價值問題。城市更新規劃則更多地反映了綜合性的可持續發展的目標，意在通過一種綜合的、整體性的觀念和行為來解決復雜的舊城問題。
二、城市更新規劃的主要特點
較之一般類型的規劃, 城市更新規劃最顯著的特點是與物權的廣泛聯系。物權涉及到相關利益者的切身利益，牽動著公眾、社會和政府最敏感的神經，是促進公民意識復蘇和社會民主進步最重要的動力。物權為城市更新規劃帶來的不僅是物，更是“人”。因此較之一般規劃，城市更新規劃無論是從規劃方式或規劃技術上都須重視人的需求，重視人的空間行為特征和現實生活細節。“以人為本”的理念在城市更新規劃中具有更加實質性的含義。
三、城市更新規劃在規劃體系中的定位
城市更新規劃的特殊性決定了它與法定規劃之間“若即若離”的特殊關系。首先由于現行的法定規劃幾乎都是政府主導的“藍圖式”、“終極式”的規劃，其中難以容納利益博弈的動態變化和市場運作的彈性空間。而那些政府主導式的城市更新行為往往是“運動式”的階段，與法定規劃的捆綁可能會束縛“手腳”，因此部分政府寧愿選擇放棄城市更新規劃的“法定化”。因此國內大多數城市的城市更新行為一般有城市規劃的約束與指導，但少有政策或制度明確城市更新規劃在法定規劃體系中的定位。
目前我國的城市更新規劃主要分為兩類。一類是政府主導的城市更新概念規劃。這類規劃一般基于政府對某些大范圍舊城區運動式的更新改造，其中有明確的政府意志，但卻往往缺乏真實的市場運作主體，因而也導致了規劃的“無的放矢”，缺乏可操作性，甚至可能由于政府改造意愿的提前透露，而變相地提高了改造的市場成本。另一類城市更新規劃主要是市場主導的單個開發項目的修建性詳細規劃。市場往往將此類規劃作為與政府博弈的手段，特別是容積率、公共配套設施等等。但是由于缺乏從上層次規劃的控制與指引，政府在此類規劃中找不到保護公共利益的底線，或者說一些公共利益的底線條件（如配套公共設施、市政道路等等）被開發商作為談判的籌碼。而且由于缺乏上層次規劃對地區整體空間研究的依據，僅僅從某一個改造項目或某個街區出發，通過個案的專項規劃進行單個改造的影響評價是不科學的。這更為后續實施更新埋下了隱患。
城市更新在高層次的法定規劃層面，則應更多地體現政府對公共利益和整體目標的意圖；在面向建設實施的非法定規劃層次，則應更多地為市場留有經營和運作的彈性空間。因此，只有合理地明確城市更新相關規劃的規劃內容、深度、規劃類型歸屬，以及審批的層次和機構，才能夠有效地推進城市更新工作。
四、城市更新規劃與現行規劃體系的銜接
現行的城市規劃體系主要是建立在對新增建設用地的規劃管理基礎上。隨著我國大城市建設用地資源日趨飽和，未來可以預見的是城市更新可能取代新增建設用地而成為規劃管理工作的主流。因此有必要對現行城市規劃體系進行必要的修正和完善，以適應城市更新規劃管理需求。但城市規劃體系調整的目的并非要游離于現行規劃體系以外設立一套新的獨立的城市規劃體系，而是應在現行的城市規劃體系基礎上，對應相關的規劃層次，采用補充、調整和“鑲嵌”的方法納入城市更新對城市規劃的管理要求，使城市更新規劃與法定規劃（特別是控制性詳細規劃）能夠積極主動地相互對接。結合現行的城市規劃體系，初步建議從以下幾個規劃層次中納入或對接城市更新規劃管理的內容。
1.城市總體規劃——城市總體規劃應加強對全市城市更新的區域及其更新方向、總體規模作出初步規定。
2.近期建設規劃——近期建設規劃應對規劃期內實施城市更新的區域及其更新后的功能定位，實施更新的時序，為城市更新配套的城市基礎設施和公共服務設施作出必要的規定。
3.控制性詳細規劃——控制性詳細規劃也應成為與城市更新規劃管理對接的重要平臺。控制性詳細規劃的控制作用在于，可以將城市更新中政府與市場的角色進行必要區分，將理應由政府控制的公共利益因素從可以交由市場運作的博弈因素中抽離出來，并通過控規這一重要的規劃控制手段予以強力保護。控制性詳細規劃應劃定城市更新的實施范圍，確定其中涉及的城市更新項目的功能定位、基本公共服務設施和市政配套設施安排、容積率的控制范圍、景觀生態和文物保護要求、保障性住房的供應量、城市設計控制要素、拆遷居民安置策略，以及捆綁改造計劃等等。
4.城市更新修建性詳細規劃——城市更新項目的修建性詳細規劃應全面面向更新規劃實施的要求，最大程度地納入相關利益群體的訴求，保留市場運作的彈性空間。在一般修建性詳細規劃的基礎上，城市更新規劃需要重點增加土地市場的經濟核算，拆遷安置的具體安排等應對更新的特殊內容。同時還需要增加相關利益方談判和博弈的程序。
5.綜合整治（改善）規劃——隨著物權的逐步清晰，特別是未來《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》的出臺，未來“漸進式”、“針對性”和“小尺度”的環境綜合整治也可能逐步取代大拆大建的城市更新方式。城市綜合整治規劃，要求對建設條件、現狀權屬以及各方目標的充分尊重和全面把握，要求根據居民的經濟承受能力和實際需要來確定更新改造的方法和內容，需要更加傾向于人的視角的空間思考，和更加精細化的微觀空間技術。
五、結語
我國大中城市城市更新的比例正在逐年增長，特別是那些空間資源極度匱乏的特大城市，未來城市更新甚至可能逐步超出新增建設用地而逐步成為建設用地供應的主要來源。而城市更新規劃在地方規劃管理中的重要地位正在凸顯，也可能逐步超越新增建設用地成為城市規劃管理的主流。城市更新也將對我國城市規劃產生越來越深刻的影響，而城市更新規劃會對傳統的城市規劃體系和方法產生實質性的變革。城市規劃體系只有作出主動積極地調整，才能更好地迎接城市更新規劃管理的大規模實踐。
參考文獻:
[1] 深圳市政府. 深圳市城市更新辦法［R].深圳.2009.
篇5
[基金項目] 深圳市哲學社會科學“十二五”規劃課題“大城市人口調控戰略與策略：基于產業視角的研究”（125A0220）
[作者簡介] 鄧志旺（1975 ― ），湖南郴州人，復旦大學經濟學博士，深圳職業技術學院管理學院副教授，研究方向：城市更新、城市人口調控。
一、導 言
經過三十年的發展，深圳城市土地開發殆盡，下一個三十年城市建設的重點在城市更新。根據深圳市政府規劃，深圳當前需要進行城市更新的總用地面積超過200平方公里，占到全市建設用地的30%。大規模的城市更新啟動后，對城市的功能、產業、交通和人口等多個方面將產生深遠的影響。深圳在不到2000平方公里的土地集中了近1500萬人口，如何調控人口成為這座年輕城市的最大問題之一。大規模的城市更新到底會對深圳人口產生怎樣的影響，如何調整城市更新的方向和策略以避免對城市人口帶來的負面作用，這些問題是深圳及北京 、上海、廣州等人口高密度城市都將面對的問題。
二、城市更新對人口的影響及存在的問題
（一）深圳城市更新對人口的影響分析
深圳自2009年以來實施《城市更新辦法》，鼓勵業主自行更新或者自己尋找合作方進行更新，在短短三年多的時間已經有300多個項目報批，其中168項已經獲得初步批準，36個項目已經開始啟動（其中有13個城中村、14個舊工業區和9個混合區）。通過數學測算，可以合理推斷這些已經實施或即將實施的城市項目對深圳市人口的影響。我們分別從對人口總量、人口空間布局和人口結構三個主要人口統計的維度進行分析。
1. 城市更新大幅提高容積率和改變用地性質，導致更新后容納人口不減反增
由于城市更新的成本較高，為了鼓勵城市更新，一般都大幅度提高項目的容積率，提供更多的建筑空間。在36個城市更新項目中，容積率低于3的只有1家，在3～4區間的有9家，4～5區間的達到16家，大于5的有10家。從項目容積率分布來看，大部分都在4以上。
另外由于城市布局的變化，導致部分用地的此前功能和現在的城市格局不匹配。因此，伴隨城市更新的是對原來的土地進行功能改變，以符合現有規劃。從36個項目中，最終改變后為住宅項目的達到30家，占比為83.3%，是主要的方式。對36個已經公開城市更新規劃項目統計可知，改造前的總用地面積為384萬平方米，建筑面積約為530萬平方米左右，其中具有居住功能的建筑面積約為400萬平方米左右。根據人口登記系統，我們匯總得到的人口總量是35.5萬人。
更新改造后總建筑面積達到1314萬平方米，其中住宅面積達到1020萬平方米左右。按照人均居住面積為25平方米（深圳平均水平），則可居住人口40.8萬左右。和此前的居住人口總量比，增加了5.3萬人，增加比例為14.9%。從這一結果來看，城市更新不僅不能減少人口總量，反而有可能導致人口增加（見表1）。
2. 人口密集區的居住主導型城市更新導致人口分布不合理現象加重
不同類型的城市更新對人口分布的影響不同。如果城市更新是住改住，根據我們前面的分析，人口總量基本維持不變或略有上升，因此對于全市或某區的人口分布影響不是很大。
如果是工改住，人口可能倍增，對于人口再分布可能造成明顯的影響。此前人口密度比較高的布吉、南灣、坂田、西鄉、新安等街道，也存在大量的廠房有待改造。但是，如果按照工改住模式來操作，可能會導致這些區域人口密度進一步提升。從人口分布的角度出發，不應該批準這些區域的工改住。但是，從另外一個角度出發，這些區域本身距離原特區比較近，配套比較完善，開發住宅往往市場接受度高，因此更容易誘發原業主和開發商采用工改住方式進行開發。
如何平衡商業利益和人口分布合理的需要，是深圳城市規劃部門需要思考的一個問題。實際上，自2012年以來，深圳規劃部門開始嚴格控制工改住項目的審批，更多的是引導工改工。其動機更多的是從產業發展的視角，防止產業空洞化的趨勢。
我們把寶安區的三個街道（新安、西鄉、石巖）、龍華新區的兩個街道（民治、龍華）和龍崗區的三個街道（坂田、布吉和南灣）作為近郊區域，把其他街道歸為遠郊區域，把原來特區內的街道稱之為市區。近郊區域普遍特點是夜間人口（在市區工作在比較多），而遠郊區域普遍特點就是基本上是工業人口。
通過表2，我們得出結論：（1）市區的項目仍以工改工為主，原因是盡管名義上是工改工，但實際上可以作為辦公使用，因此工改工既符合商業利益最大化的目標，又符合政府產業發展目標。（2）近郊的項目以工改住為主，近郊區人口密度比較高，如果工改住將使居住人口進一步增加。但是近郊實施工改工比較困難，由于周邊的商務配套比較落后，工改工后（實際上是辦公為主）無法吸引企業入駐，可能導致改造后失敗。工改住從商業角度來看，是風險最小的一種方式。（3）遠郊的項目呈現多元化趨勢，既有工改住，又有工改工和工改商。主要原因在于遠郊各個區域情況有比較大的差異。比如，在有的遠郊地區，已經形成了一定的商業中心，如果城市更新靠近區域商業中心，就會充分考慮改為商業。從總體來看，遠郊本身人口密度較低，而項目改造方向的多元化導致其人口分布影響不大。
3. 城市更新導致紳士化，擠出城市必要的配套服務人口
城市更新對于區域人口結構的影響一般都非常顯著。城市更新往往是對比較破落、陳舊的區域進行改造。目前深圳城市更新基本上還是以經濟利益為導向，改造后產品品質比較高，滿足相對富裕階層人士的需要。因此，改造之后，新入住的人口（包括業主和租戶）在收入水平方面有大幅的提升。
此外，特別值得注意的是由于片區改造將原來低收入人群擠出片區，可能導致片區生活成本和營商成本上升。舉例來說，如果鐘點工能住在雇主步行距離區域內，就可以大幅度節省交通時間和交通成本。如果被迫搬遷到較遠距離的區域，則可能導致其交通時間和成本上升，從而提高報價，雇傭成本將明顯上升。比較市區和郊區，市區的城市更新可能導致“富豪化”運動；而郊區的城市更新則導致“白領化”趨勢。因此，毫無疑問，深圳也存在“紳士化”趨勢。
本次研究的36個項目，剔除工改工和工改商項目，剩下29個項目。我們按照區位對這些項目在改造前后人口結構情況進行了梳理。基本上所有的項目均導致了人口紳士化現象。被置換出去的人口主要為三類：一是工廠務工人員，這一類型人口在近郊和遠郊項目中占比較高；二是第三產業服務人員，這一類型人口在市區項目和近郊項目中占比較高；三是中低收入的白領人員，這一類型人口往往是從市區被置換到近郊甚至遠郊。
人口紳士化最典型的項目是京基100。京基100所在地是原蔡屋圍老圍，是典型的城中村。該項目占地約4.7萬平方米，拆遷舊房建筑面積約15萬平方米，其中村集體用房約4.5萬平方米，村民房約10.5萬平方米。新建建筑面積約為62.5萬平方米，包括寫字樓、住宅、商場、酒店和公寓。在改造前人口主要為：（1）50%左右的中低收入白領，主要在蔡屋圍從事金融和貿易工作，工作年限在1～3年時間，收入偏低；（2）45%左右的第三產業從業人員，主要為在蔡屋圍周邊的餐館、百貨商場和辦公場所等工作；（3）5%左右的原村民，基本不工作，靠出租房屋為生。改造后人口構成為：（1）90%為高收入人群，主要為在蔡屋圍區域工作的金融企業中高層管理人員、技術人員和企業主，參加工作時間普遍在8～10年及以上，收入水平較高，在深圳其他區域也有住房，住在這里區域主要是為了便于上班；（2）10%為原村民，因為環境美化了，部分此前搬離蔡屋圍的居民再次搬回來。
通過城市更新，此前居住在城中村、為商務區服務的配套服務人口（如從事餐飲、酒店、休閑、安保、快遞、理發等職業者）不得不因為高房租而搬離至較遠的地帶居住。距離帶來的交通成本、時間成本等導致其配套服務人口要求更高的薪酬，因此導致區域的商務成本上漲。
（二）存在的問題
從人口調控角度來看，我們認為深圳目前的城市更新模式仍存在以下問題：
1. 城市更新項目制訂的容積率過高，不利于深圳城市人口總量調控
《深圳人口發展十二五規劃》、《龍崗區人口發展十二五規劃》、《寶安區人口發展十二五規劃》等多個政府文件中，都提出要通過實施城市更新減少人口總量，緩解人口壓力。但從數據分析來看，由于城市更新項目容積率制定得過高，導致深圳人口調控目標可能無法實現。
2. 城市更新項目過于側重實施商業性，不利于提升深圳人口布局合理
深圳和其他城市一樣，不僅僅人口總體密度過高，而且分布不均衡現象也非常嚴重。羅湖、布吉等地的人口密度已經超過1.5萬人/平方公里，超過了新加坡等地核心區域的人口密度。因此，政府也希望通過本輪城市更新來重新布局人口，緩解人口分布的不均衡。從人口合理分布角度出發，人口密集區應該盡量實施“住改商”、“工改商”或者甚至置換為公共設施（如公園、學校），從而減少居住人口和降低人口密度。但從商業利益最大化目標考慮，采用“住改住”和“工改住”更新方式更有利。這種更新模式其結果是產生惡性循環，人口越密集的區域更新過后人口更密集，導致出行難、上學難、購物難等城市問題。
3.城市更新傾向于拆除重建，人口紳士化現象導致營商成本劇增
深圳城市更新目前主要采用拆除重建模式。最為典型的就是城中村重建，其在更新前聚集了大量收入較低的新入職白領（城市中心地帶）和為商務區配套服務的農民工。隨著城中村改造為高檔住宅小區，原來的租戶無法承受其租金紛紛搬離，置換進來更高收入水平的白領、金領和企業主等。拆除重建可以實現城區面貌大幅提升，實現產業升級，但也要考慮到這一方式可能導致城市商務配套人口的外遷從而導致商務成本大幅上漲，損害城市競爭力。
三、政策建議
人口調控是深圳和其他一線城市未來城市發展的一項戰略性任務，而城市更新大規模的實施對城市人口調控目標的實現有著非常重要的影響?；谏钲谠诔鞘懈路矫娴膶嵺`，我們建議對城市更新工作進行戰略和策略兩個層面的調整，具體建議包括：
一是推進城市更新規劃與人口發展規劃的銜接，在規劃層面實現兩者的統一。在制定城市更新五年規劃時，把城市更新對人口的影響作為制定規劃的重要因素加以考慮。評審城市更新五年規劃時，人口管理部門作為重要評議部門進行參與。
二是 審批單個城市更新項目時增加人口影響評估環節。具體的城市更新項目在重新規劃土地功能、容積率時，通過人口評估可以有效測算其對人口的影響。在總體上，要盡量減少“工改住”城市更新模式，以便全市控制人口總量。
三是對人口壓力區和非人口壓力區采取差異性城市更新策略。通過全面的人口、交通和配套評估，把城市各個片區劃分為人口壓力區和非人口壓力區。對于非人口壓力區，可以采取提高容積率方式來實現順利推進城市更新，但在人口密度較高的人口壓力區則應該通過政府補貼、土地置換等手段控制更新項目的容積率，從而減少區域的居住人口，緩解人口壓力。
四是保障房建設與城市更新相結合，保障城市商務和居住配套人口的居住空間。在城市更新項目中安排15-20%的保障性住房，提供給在區域類工作的中低收入白領及生活服務業從業人員，降低其生活成本，保障區域整體運行效率。
[參考文獻]
[1] 朱喜鋼，，金儉.城市紳士化與城市更新――以南京為例[J]. 城市發展研究，2004[4]： 33-37.
篇6
一、前言
目前，舊城改造中的城市更新工作和文脈延續工作難以協調，所以，探討如何更好的做好城市更新工作和文脈延續工作非常有必要，這是提高舊城改造水平的必經之路。
二、城市更新的基本理論
1.城市更新的概念
城市更新是城市飛速發展過程中針對發展的不平衡所導致的城市老化衰退，而進行的一種自我調適的新陳代謝過程。即對城市中某一衰落的區域，進行拆遷、改造、投資和建設，使之重新發展和繁榮。
2.城市更新的發展背景
工業革命在帶動城市快速發展的同時，也給城市帶來了一系列的問題：人口密集、交通擁擠、環境惡劣，住房緊張等。兩次世界大戰，給一些西方國家帶來了巨大的創傷，許多城市遭受了毀滅性的破壞，大規模的逆城市化導致了城市中心區的逐漸衰落。為了挽救城市命運，恢復城市經濟，改善城市的不適環境，歐美各國率先展開了大規模的“城市更新”運動。
3.城市更新的發展歷程
二戰后，西方國家的舊城更新實踐大致都經歷了“清除貧民窟――鄰里重建――社區更新”的過程。早期，為了戰后重建和解決緊張的住房問題，在“形體決定論”的影響下，城市更新的方式主要以大規模的推到重建為主。然而，煥然一新的城市面貌并沒有給人們帶來預期的美好，整齊劃一的建筑和街道帶不僅讓人們覺得單調和乏味，也給許多歷史性城市留下了不少難以挽回的巨大破壞，加劇了西方城市中心區嚴重的衰敗現象。對此，許多西方學者從不同的立場和角度，對大規模推倒重建進行了反思。如L.芒福德的《城市發展史》（1961年）、J.雅各布斯的《美國大城市的生與死》（1961年）、C.亞歷山大的《城市不是一棵樹》（1965年）等。他們尖銳的批判了簡單的用大規模形體規劃來解決復雜城市問題的更新方式，主張傳統的漸進式和小規模改造方式。自此，西方國家的城市更新運動開始逐漸轉向小規模、分階段的謹慎漸進式的開發模式，強調規劃應首先考慮“人的需要”和“適宜技術”。重新確立人在城市中的主導地位。
與西方國家“城市更新”運動的開展背景有所不同，中國的城市更新始于20世紀80年代，是伴隨著城市化的高速發展，對舊城的功能進行調整，對城市空間進行“再利用”的過程。中國的許多城市既有歷史上遺留下來的沉重負擔，又有發展過程中所必然出現的嚴重障礙。城市自身的復雜性和特殊性決定了中國的城市更新不可能跟著西方走。然而，認識的不足，加上觀念上的一些偏頗，中國的不少歷史城市依然走著西方早期城市更新過程中“推倒重建”的老路。城市更新非但沒有解決原有的城市問題，反而破壞了原有城市的空間結構和社會網絡，給城市帶來了非常棘手的社會、經濟問題。
三、城市文脈的內涵分析
城市文脈指本質上是一座城市的文化及傳統，它與一座城市功能的延續與變遷有著重要的聯系。一座城市的功能與文化，如果能夠在城市不斷發展的進程中得以延續，那么就形成了城市獨有的文化傳統，而如果在城市發展過程中中斷，則難以形成文脈。一座城市只有形成自身獨特的文脈，并將其延續下去，其功能才能發揮到極致。城市的文脈的形成不僅是市政基本設施、文化遺址和名勝古跡的維護和積累，更是城市中一代又一代勞動人民智慧的結晶，是人與地的相互適應與協調發展的寶貴經驗。
城市化進程中，尤其是在社會變革加劇的今天，城市的一些功能受天災人禍影響而被迫中斷，延續千百年的文脈因此而岌岌可危。因而，強化城市規劃與建設中對城市文脈的延續與傳承有著很強的必要性。
四、舊城更新思想方法的思考
1、系統性，全局性的更新改造
舊城更新改造已不是局部性問題，它決不僅僅是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是使舊城從城市功能、布局、產業結構上進行調整，使舊城機能得以完善，強調中心區的綜合功能，滿足城市可持續發展的要求，真正做到社會效益、環境效益和經濟效益的統一。舊城更新改造要從總體上對舊城區進行全面的研究，制定一個系統的舊城更新改造規劃，要從宏觀和微觀兩個方面對舊城更新改造進行規劃控制，要有明確的評價體系，目標體系及控制體系作支撐，要與總體規劃、專項規劃及控制性詳細規劃相銜接，這樣才能避免因規劃控制不力而造成的混亂和矛盾。
2、傳承城市文化特色的更新改造
在經濟迅速發展的今天，對舊城進行大規模更新時，不僅要注重對傳統建筑單體的保護，更要注重對整個街區的保護和有機更新，延續城市的歷史文脈，在“破舊”中“護舊”，“護舊”中“立新”，從而創造出一個富有特色的“新城”。從傳承文化，突顯城市人文和物質空間特色，保持城市活力與人氣的思路出發，在更新改造中保留一定數量的原住居民，以原生的功能類型與形態為功能策劃的根基，充實、補充新鮮血液，滿足當代生活需要，從而解決舊城區功能性衰退的問題。
3、堅持以人為本的更新改造
城市是千百萬人生活的有機載體，因此在舊城更新中涉及到居民權益的，政府應該設立溝通渠道，能夠傾聽公眾的聲音，建立公眾參與的良好的制度環境。另外，城市更新改造是為人民服務的，因而在更新改造中應做到以人為本，從人們的心理上，認知上考慮人居環境的更新改造。
五、基于文脈延續改造的具體策略
城市文脈是通過城市歷史遺跡來表現的，一個片區的文脈主要由歷史建筑及街道空間來表現，提取改造區的文脈，實質上是對改造區的歷史建筑及街道進行合理的空間規劃。例如，以昆明市為例，其祥云片區的歷史建筑分布散亂，這使得片區文脈展示不完整且不具有連續性。因此，為了能更好的表達改造區文脈，筆者在此提出三種片區歷史建筑空間規劃思路。
1、將歷史建筑搬遷至指定的保護區域，進行全面集中系統的保護。這種方法耗費的資金較多，對歷史建筑的損耗也大。雖然將建筑進行集中保護，可以體現出城市特色，但對歷史建筑地址的搬遷，這已經破壞了城市文脈，改變城市原本發展的印記，已偏離基于文脈延續改造規劃的中心。
2、獨立保護建筑按原址保留，近代居民建筑群保留占地面積最大的昆明市南強街南側居民群，其他居民建筑群占地可改變其用地性質，用以商業開發。這種思路是通過對歷史建筑進行分類篩選，將性質、布局建造方式、建設年代相同，并具有相同特征的建筑進行合并或選擇性保留，這樣的改造方式即能展示城市不同時期的不同類型建筑風貌，同時能最大限度的為片區經濟建設提供發展空間。但是，拆遷居住群涉及到居民的搬遷安置問題，同時，片區的進一步開發肯定會影響保留下來的歷史建筑的保護，同時，改造片區內本來遺留下來的歷史建筑就不多，再對其進行拆除，會使城市文脈更加殘缺。
3、各保護區用步行街道相連接，形成一條獨立的、具有歷史特色的步行街。由于這種形式可以使得文化連成一片，具有很好的觀賞價值和保存效果，是當下比較可行的方案之一。同時，這樣的改造思路可以最大限度的保護歷史遺跡和城市文脈，但是，這種形式會減少改造片區內建設用地的面積，并且增加歷史建筑的保護成本。
上述三種規劃思路，筆者認為第三種更為適合。文脈需要通過歷史建筑來表達，從國內外各種案例來看，保護歷史建筑最好的方法就是在原址上對建筑進行修繕和再利用，加上通過街道將分散的歷史建筑相聯系，即將歷史建筑連成系統，又有利于形成一條有特色的歷史風貌步行街，充分體展現了城市文脈和城市特色風貌。
六、結束語
綜上所述，舊城改造過程中，如果沒有做好相關的研究和設計工作，就難以做好城市更新和文脈延續工作，因此，為了提高城市改造實施的效果，一定要同時做好城市更新和文脈延續工作。
篇7
上海世博會一句“城市讓生活更美好”，讓城市再次成為大家關注的熱點問題。城市是人口密集、工業發達的地方，居住、工作、游憩、交通構成了城市的四大基本功能。城市發展水平是一個國家或地區經濟和社會發展水平的重要標志，而城市規劃作為城市發展的靈魂，對城市的發展起著極其顯著的作用。所謂城市規劃，就是一定時期城市發展的計劃和各項建設的綜合部署，是城市建設和管理的依據。它不僅決定著城市的現狀，而且制約城市的長遠，是城市發展的方向、目標，是城市建設的規范和藍圖。我國城市規劃起步較晚，改革開放以來，隨著城市化進程加快，許多大中型城市都相繼出現了中心區人口過密、基礎設施特別是道路交通設施嚴重滯后等弊端，嚴重制約了城市的可持續發展。在這種背景下，城市規劃也變得越來越重要。研究符合現代城市可持續發展，以人為本規劃理念的指標體系，可以綜合評價城市規劃水平，對提高城市綜合能力，改善人居環境具有重要意義，同時各城市能通過城市間城市規劃指標的比較，找到自身的不足與優勢，為今后更好的發展提供理論與數據支持。
二、城市規劃評價指標的設計
根據城市規劃的基本內容，運用層次分析法，以城市規劃評價指標體系為目標層，選取五個方面作為評價城市規劃水平的準則層，即城市規模評價指標體系、城市基礎設施發展水平評價指標體系、城市綠地景觀評價指標體系、城市更新規劃評價指標體系、城市形象評價指標體系。
1．城市規模評價指標體系。城市的規模包括城市人口規模和城市用地規模，兩者是密切相關的，根據人口規模以及人均用地的指標就能推算出城市的用地規模。從城市規劃的角度來看，城市人口是指那些與城市的活動有密切關系的人，他們常年生活在城市的范圍內，構成了城市的社會主體，依賴與城市的同時，也主宰著城市。我們將城市規模評價指標體系分為人口規模和用地規模兩個子準則層。
2．城市基礎設施發展水平評價指標體系。城市生產、生活等各項經濟社會活動正常進行的有力保障，是保證城市生存、持續發展的支撐體系。因此，城市基礎設施工程規劃是保證城市基礎設施合理配置與科學布局、經濟有效地指導城市建設的必要手段。
這里本文依據城市基礎設施的狹義定義，將城市基礎設施發展水平評價指標體系劃分為七個子準則層，即交通系統指標、水源系統指標、能源系統指標、通信系統指標、環境系統指標、防災系統指標和比重指標。針對這七個子準則層又分別取若干指標，來反映各自的發展水平。城市基礎設施發展水平評價指標體系見表3。
3．城市綠地景觀評價指標體系。為了使城市綠地景觀的設計滿足城市使用者的要求。將城市綠地景觀評價指標體系分為生態質量指標和美感效果指標。
表4 城市綠地景觀評價指標體系
4．城市更新規劃評價指標體系。城市更新有別于舊城改造，城市更新規劃實施的結果不僅是物質環境的改善，是包含社會心理和文化環境要素在內的整體生活環境品質的提高，更重要的是通過城市更新規劃的實施，推動改造更新地區甚至整個城市的經濟社會持續發展。否則更新只不過是表面的“換新”或是沒有連續經濟效應的暫時局部，從這個意義上來說，城市更新規劃中指標體系的建立和確定應從環境、社會和經濟三大方面來研究。城市更新規劃指標體系如表5。
5．城市形象評價指標體系。城市形象是由企業形象概念移植到城市發展戰略進而推衍后提出來的，是指將城市的發展理念和精神文化，運用行為活動、視覺設計等整體識別系統，傳遞給與城市有關的各個團體、個人（即城市公眾），使其對城市產生一致性的認同感和價值觀。
城市形象評價體系從支持水平、推動能力和知名度三方面加以構筑。只有強有力的物質基礎支持，依靠高效率的政府和高素質的市民的具體行動來推動，才能最終塑造出優良的城市形象。城市形象指標體系見表6。
三、評價方法
為了更好的對評價指標體系的效果進行測評，選擇標準化評分法作為城市綜合環境的評價方法。步驟如下：（1）通過統計年鑒，收集評價指標的具體數據。（2）模糊性指標量化處理。主要針對評價指標體系中有些指標不易量化，以城市形象評價指標體系為主，應進行模糊性指標量化處理：建立模糊指標的評價模型Y=(Y1,Y2,Y3,Y4,Y5)'=（非常好，好，一般，差，非常差），所對應的分數集X=(X1,X2,X3,X4,X5)=（100，80，60，40，20）。計算模糊性指標的指標值D。Di=■XiPij其中，Pij第i個模糊性指標獲得j級評價的概率。（3）數據標準化。ZX=■，其中ZX――標準指標值，X――評價對象城市的原始指標值，■――同一類原始指標的平均值，SD――標準差（方差）?？紤]公式可能出現負數（x
基于城市規劃在現代城市發展中的靈魂作用，本文依據現代城市規劃的基本內容，構建了以城市規模評價指標體系、城市基礎設施發展水平評價指標體系、城市綠地景觀評價指標體系、城市更新規劃評價指標體系和城市形象評價指標體系為核心的比較系統的城市規劃評價指標體系。并利用層次分析法對各項指標進行綜合評價。該指標系統的建立對城市的城市規劃建設可起到一定的指導性作用，直觀的顯示其存在的不足和優勢之處。同時，從指標的確立來看，也為今后政府信息建設方面提供了些許思路，政府應在今后工作中重視各項指標的積累，建立數據庫，適當融合市民的意見。
參 考 文 獻
[1]王慶海．城市規劃與管理[M]．北京：中國建筑工業出版社，2006：87～139
[2]何曉群．現代統計分析方法與應用（第二版）[M]．北京：中國人民大學出版社，2007：319～325
篇8
Key words: real estate, securitization, city renewal
中圖分類號：F830文獻標識碼：A文章編號：1674-2265（2009）05-0042-03
一、問題的提出
二十世紀70年代以后，各國都在積極進行城市更新領域的投融資體制改革，融資方式和渠道日益趨向多元化，即
由政府占主導地位的城市更新融資方式逐漸演變為私人資本廣泛參與的多元化方式，由傳統的依靠政府財政投資逐漸向以市場化融資方式轉變?？傮w上，城市更新融資發展大致可劃分為三個階段：以政府財政融資為主的初級階段、以銀行信貸和項目融資為主的中級階段和以資本市場融資為主的高級階段。在一國經濟發展的某一階段，采取何種方式為城市更新融資，主要取決于該國的政府管理水平和資本市場的發展狀況。
私人資本介入解決了城市更新的融資困境，改善了城市的基礎設施，并促進了城市的產業和空間結構調整。但是，在發展過程中也出現了一些亟待解決的問題：（1）地方政府與私人企業在中心城市的商業性開發造成了對大批低收入階層利益的侵害。解決低收入階層住宅問題與商業開發經常顧此失彼、相互矛盾，使許多城市管理部門一籌莫展。（2）參照很多國家和地區的法律法規，土地所有者、房屋所有者和違章占用者的權益表征，只要一個權益者反對城市更新方案，該地區就只得局部新建、整修或維護，而無法進行徹底改造和更新。
在以資本市場融資為主的高級融資階段，不動產證券化①作為一項金融創新，深刻影響著許多國家不動產業與金融業的發展，帶動了一系列的制度創新、市場創新和技術創新。2005年全球不動產證券化市場總額為4750億美元，比2004年增長了21%。同時，全球跨國投資比例從2004年的29%增加到了2005年的35%，達到1640億美元。2005年亞洲在商業不動產領域的投資占全球不動產投資的14%，中國成為最熱門的不動產投資地。截至2005年底，亞洲商業不動產投資總額達675億美元，增長了46%。亞洲REITs總市值占全球權益型REITs的7.45%。根據UBS的預期，亞洲REITs市值可能在2010年增加到1000億美元，其中70－80%的新增市值來自于新上市的REITs商品。這主要是由區域經濟，尤其是中國和印度經濟的迅猛發展所帶動的。
作為一種創新的融資方式，不動產證券化被引入城市更新中具有諸多優勢，這也是解決當前城市更新困境的有效途徑之一。不動產證券化應用于城市更新，可以實現以下目標：一是能夠解決城市更新的融資困境，改善城市的基礎設施；二是能夠在城市更新中實現公開、公正、公平，保障相關利益者的合法權益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不動產證券化在城市更新中的應用，然后探討不動產證券化的最新發展類型――開發型不動產證券化的運作模式，最后對我國利用不動產證券化促進城市更新提出政策建議。
二、不動產證券化在城市更新中的應用：一個SWOT分析框架
SWOT分析是對企業內外部條件進行綜合和概括，進而分析組織的優勢和劣勢及其所面臨的機會和威脅的一種方法。不動產證券化在城市更新中的優勢、劣勢、機會、威脅都需要詳細探究，以進一步明確待完善之處。
（一）優勢方面
一是證券化能夠使得發起人把固定資產變為收入，政府能夠加快資金回籠的速度，從而用有限的資金來建設更多的項目。二是資產證券化實施的前提是真實出售，政府通過資產證券化把項目的風險徹底轉移出去，風險最終將由投資者來承擔。三是由于資產證券化的資產已經和作為發起人的政府進行了破產隔離，同時在證券化過程中可以采用信用增級手段，因此發行的債券往往能夠獲得很高的信用評級，從而大幅度降低融資成本。四是資產支持證券豐富了資本市場上的投資產品，使得公眾能夠分享城市現代化所帶來的收益。五是證券化資產往往會聘請專業人士來進行開發和管理，并由獨立信用評級機構進行評級，這能夠有效地避免政府主導的開發項目中的委托問題，提高基礎設施項目的質量。六是不動產證券化，尤其是開發型不動產證券化，能夠解決城市更新中原居民的利益表征困難問題。
（二）劣勢方面
一是開發經營的風險。由于城市更新多屬于開發型不動產，與具有穩定收益的不動產相比，增加了施工和財務經營的風險，直接影響受益憑證的價格與收益的分配。二是基金募集失敗風險。不動產證券化的基金募集來自一般社會大眾或法人機構，由于投資意愿常受到市場景氣和利率等因素影響，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失敗而宣告解散時，募集者必須負擔費用損失，投資人則必須承擔機會成本。三是地區限制。投資人投資的主要誘因在于有利可圖，因此項目地區特性，如區位條件、項目規模等具有非常重要的影響，并不是所有地區都適合基礎設施證券化。四是項目期限長、成本高。稍具規模的基礎設施項目，涉及人數較多，溝通、審批時間較長，執行階段也可能受到一些反對者阻撓。城市更新屬于長期性投資，短期不易回收，這增加了投資風險。
（三）機會方面
一是不動產證券化的法律法規日益健全，使資本市場按市場規則在法制的框架下運行，為不動產證券化在城市更新中的實踐提供了法律基礎。二是資本市場逐步發展壯大，尤其是西方發達國家和一些新型市場國家，證券市場的規模和績效比較顯著，能夠在經濟發展中發揮重要的資源配置功能。三是個人、企業及金融機構的行為市場化，并積累了一些在資本市場投融資的經驗，能夠較為成功地進行資本運營。
（四）威脅方面
一是許多發展中國家的二級市場不活躍。資產支持證券是以流動性來實現收益與分散風險的，如果不具備起碼規模的二級交易市場，流動性得不到保證，持久的市場需求力量將難以形成。二是許多發展中國家的相關法律法規不健全。三是許多發展中國家的機構投資者非理性。例如我國的社保基金、保險基金、證券投資基金和商業銀行等都因自身的經營管理水平、資金規模、法律規定以及出于安全性方面的考慮而在短時間內不可能成為資產證券化的有力承擔者。
三、開發型不動產證券化的運作模式
由于開發型不動產證券化的風險較高，一些國家和地區采取禁止態度，如荷蘭、比利時、新加坡和法國，在其不動產的相關規定中都排除開發型，加拿大和香港對此也有限制。韓國雖然允許其募集資金的30%可投入開發型，但僅限于公司重組不動產投資信托②。
開發型不動產證券化的基本運作過程（見圖1）主要是：（1）城市更新的實施者（專業機構或建設商），依據城市更新方案，與受托機構共同擬定不動產資產信托計劃、不動產資產信托契約、投資說明書等相關文件。（2）更新單元的不動產所有者和相關權利人（委托人）與受托機構簽訂不動產資產信托契約。正進行或規劃進行開發、建筑、重建、整建的不動產或不動產相關權利，轉移給受托機構。如果以權利變換方式進行，將由土地所有者、合法建筑物所有者、其他權利人或實施者，將土地、建筑物、其他權利或資金，信托給受托機構。（3）與不動產管理機構（由實施者擔任）簽訂委任契約，由政府審議并城市更新規劃，選任信托監察員，提供投資說明書給投資者。（4）發行受益憑證，募集信托基金，可以委托證券承銷商發行，所得的價款應存入不動產資產信托基金專戶，以支付必要費用，包括開發期間的營建成本、融資利息、信托費用、管理費用。（5）不動產管理機構（實施者）進行建設、開發工作，由受托機構控管資金流向，?？顚Ｓ谩＃?）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不動產所有人與相關權利人可依照其受益權比率分得等額的土地和建筑物，而投資者則依據受益證券設計方式，取回本金與收益，不動產資產信托契約中止。
四、 我國不動產證券化的實踐及其政策建議
近幾年，隨著法律法規的完善，一些金融機構開始嘗試不動產證券化。一是直接到香港聯交所或者新加坡交易所上市。領匯、泓富（長江實業）、越秀（廣州越秀）三檔REITs在香港證券交易所上市，市場反映熱烈，市值已達1621億港元，陸續將有萬達（香港上市）、華銀（新加坡上市）、華潤（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契約基金形式發行REITs，這種模式可以發揮管理人和受托人的作用，匯集投資者的資金，投資以租金收入為主的物業。
在我國不動產證券化市場不斷發展的背景下，城市更新中也逐步開始引入不動產證券化的運作模式，取得了一些可借鑒的實踐成果。1992年，海南省三亞市開發建設總公司通過發行不動產投資券的形式融資開發丹州小區，這次融資過程已經具備了資產證券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集團、花旗發展基金及印度尼西亞資產支持證券金融公司等投資機構所創立的豪升ABS（中國）控股公司與重慶市政府簽訂了我國第一個以城市為基礎的資產支持證券合作協議。為使不動產證券化更好地為城市更新服務，本文提出如下的政策建議：
（一）完善和發展資本市場
目前資本市場特別是債券市場不夠成熟：一是債券發行過程中行政色彩非常濃厚；二是未能形成基準利率市場，缺乏有效的風險定價機制；三是二級市場流通性極低，債券品種單一，無法吸引投資者。因此，改進債券發行程序，對債券品種進行創新，完善基準利率市場，將對我國利用資產支持證券為不動產項目融資發揮十分重要的作用。
（二）提高資本市場的信息透明度
信息的透明度是不動產證券化的重要條件，也是其賴以生存的依據。提高信息透明度，應該定期證券表征的業務發展相關指標，保障投資者知情的權利，降低保證、保險的成本，監督市場的信息透明化，使各方在信息對稱原則下公平交易，徹底發揮資本市場的功能。
（三）積極建立和發展國內服務機構
建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產評估體系；成立資產擔保公司，專職為資產證券化提供擔保，以實現證券化資產的信用增級；培養幾家具有社會獨立性、權威性、在國際上具有一定影響力的資信評級機構?，F階段可以考慮直接引入MOODY、S＆P和Fitch等國際權威資信評級機構，在國內推廣不動產證券化資信評級業務。
（四）逐步允許開發型不動產證券化
隨著不動產價格的不斷攀升，可以考慮放寬對開發型不動產證券化的限制，通過頒布相關法律法規防范其內在的經營風險，為不動產開發商、投資者、市場甚至是都市改造，提供一個多方共贏的金融創新產品。
注：
①不動產證券化，從廣義的角度看，是指通過某種途徑與程序，將原來流通性低的不動產轉換為有價證券的交易模式。從狹義的角度看，不動產證券化是指不動產投資信托基金（REITs）。REITs是一種證券化的產業基金，它通過發行收益憑證來匯集投資者的資金，用以購買不動產項目，委托專門從事不動產經營活動的投資信托公司進行經營管理，并將投資收入以派息的方式分配給投資者。
②韓國不動產證券化有不動產投資信托和公司重組不動產投資信托兩種類型。后者是為了解決不良資產而成立，因此規定所募集的資金中，70%必須投資在還不出債、重組中或以售價償債之公司所出售的不動產為主，并允許投資開發型不動產，但不得舉債。
篇9
文獻標識碼：A
文章編號：1008-0422（2013）05-0032-04
1 前言
住區是城市生活的重要組成部分，也占據了城市較大面積的物質空間。社會的進步和生活水平的提高使得人們對于居住的要求不再僅僅局限于一處安身住所，而是更加注重居住環境。隨著科學技術的進步和可持續發展目標的提出，低碳技術開始逐漸深入規劃設計、建筑設計、工程管理的全過程。
我國居住用地的比重占到城市建筑總用地的40%-50%。住區建設從上世紀50年代起提出“適用、經濟、在可能條件下注意美觀”的設計總方針；到上世紀80、90年代我國住宅建設達到振興發展期，建設規模迅速擴大；再到當今住區建設已經不僅僅追求經濟效益，同時更加關注居住品質和住區建設對于環境和城市發展的影響。
在我國現存的住區中，有很大一部分是在上世紀90年代左右建成的既有住區。伴隨著新建城市住區得益于合理低碳技術的運用，在節能減排方面實現了巨大突破。大量的城市既有住區由于在規劃建設之初缺乏有力的理論和技術支持，難以達到可持續發展的目標的矛盾越發凸顯。因此，運用低碳的、可持續發展的策略對城市既有住區進行必要的環境更新已經成為當前城市住區發展的重要任務。
2 城市更新與住區更新
2.1城市更新的概念及在我國的發展歷程
城市的更新是一種“新陳代謝”過程，包括推倒重建和對既有現狀的保護與修復。我國學者對城市更新的理解和發展經歷了幾個階段的變化：1980年代初期，在學習西方經驗并結合我國國情的基礎上，陳占祥提出了最初的城市更新概念，并將其定義為“新陳代謝”過程1990年代初，吳良鏞從“保護與發展”的角度提出了城市的“有機更新”概念，著重強調了城市歷史文化在物質環境方面的更新；2000年以來，多名學者開始關注城市建設的綜合性與整體性，提出了對于城市更新的不同理解，這其中包括張平宇的“城市再生”，吳晨的“城市復興”，于今的“城市更新”等。
我國學者對于城市更新的高度關注和城市更新概念在中國的不斷發展演變，說明城市更新已經成為中國城市實現可持續發展目標的重要手段。
2.2住區更新是城市更新的重要組成部分
住區是城市物質空間環境的重要組成部分，住區為城市居民提供基本的安身之所、必要的室外活動空間和鄰里交流場所。隨著社會的不斷發展進步，人們對于住區的需求也在發生著不斷的變化。從最初一家多口居住在低矮的一間平房到現在一套住房中可以擁有兩三個臥室，伴隨這些變化而來的不僅僅是住宅品質的提升，同時還有對于居住環境的更高要求。
上世紀80，90年代建造的許多居住小區，雖然相比老舊的平房和棚戶區在居住環境上有了較大的改善和提高，但隨著時間的推移，在建筑質量、綠化布置、基礎設施配套和住區管理方面仍然暴露出許多問題。因此，城市既有住區的更新改造就成為了城市更新必不可少的重要組成部分，是完善城市功能和改善民生的重大舉措，是實踐“可持續發展”的客觀要求。
2.3城市更新與住區更新的必然性
城市更新起源于歐洲二戰后對于不良住區的改造，隨后擴展至城市其他功能區域的改造。城市作為一個大型的持續發展變化的動態系統，其經濟、社會、環境和空間形態處于不斷發展變化中。城市更新作為城市政府對城市舊區已不適應或阻礙城市發展的地區采取的一種政策性城市改造活動，是完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境、提升城市整體品質、提高城市綜合競爭力的重要舉措，是城市發展過程中的必然產物。
住區更新作為城市更新的起源，是城市更新的重要組成部分。住區為城市居民提供基本的生活保障和居住空間，是城市發展的基礎和根本保障。因此，對于住區在社會發展變化中所暴露出的問題進行改造和更新已經成為城市更新的必然要求。
2.4低碳策略作為城市更新與住區更新的必然性
低碳是指較低的溫室氣體排放，低碳經濟是一種以低能耗、低污染、低排放和高能效、高效益、高效率為主要特征，以節能減排為發展方式，以碳中和技術為方法的綠色經濟發展模式。在低碳經濟發展趨勢下，低碳建筑和低碳規劃設計策略已經成為建筑規劃設計的主流理念。
低碳設計策略是指能夠減少溫室氣體排放、降低能耗、減少污染的設計理念和技術措施。城市更新和住區更新只有以低碳策略為導向，提倡居民以低碳方式生活，才能實現城市可持續發展的目標，才能落實城市的發展定位以達到規劃的理想愿景，才能使城市發展中的滯后區域恢復往日的生機活力。
在低碳住區的研究和實踐方面，歐洲的設計師處于領先地位，英國的貝丁頓低碳生態村成為了非常優秀的范例。
貝丁頓生態村位于倫敦南部薩頓區貝丁頓地區，是英國最大的零碳生態社區，該項目將眾多節能減排的措施集中于一個小生態村中，理念超前且頗具創意，有效地減少了二氧化碳的排放量。生態村于2000年動工，2002年建成。
建筑師比爾-鄧斯特的設計理念是希望建造一個“零化石能耗發展社區”，即整個小區只使用可再生資源產生滿足居民生活所需的能源，不向大氣釋放二氧化碳，因此是一個“零碳排放”項目，其目的是向人們展示一種在城市環境中實現可持續居住的解決方案以及減少能源、水和汽車使用率的各種良策。整個小區占地1.65hm2，共有99套住宅，1405m2的辦公區以及一個展覽中心、一家幼兒園、一家社區俱樂部和一個足球場。村中居民在倫敦上班，每天步行8分鐘到火車站，乘坐火車往返于生態村和倫敦市中心之間，而非開車上班造成廢氣排放。
此外，瑞典的哈馬碧住區、英國的米爾頓-凱恩斯住區都是低碳策略運用到住區設計和更新過程中并獲得優異成績的典范。
3 城市既有住區的普遍矛盾
城市既有住區的概念是相對于新建住區而言的，是指城市中已經建成的住區。大部分上世紀90年代建成的居住小區至今已經使用了數十年，而我國居住建筑使用年限規定為70年，意味著這些居住小區還需要使用相當長時間，但這些住區已經不能滿足當前社會經濟條件下人們對居住環境的要求。
3.1住區交通混亂
3.1.1停車位不足
現代城市私家車保有量急劇增長，幾乎所有城市既有住區在設計之初的停車位都存在嚴重不足。因此住區內存在大量的占道停車現象，嚴重影響了住區內的交通順暢。
3.1.2道路老化
部分既有住區采用的水泥路面隨著使用年限的增加出現大量路面老化和破損問題，影響機動車通行，給住區內部交通帶來極大不便。此外，部分小區道路設計寬度有限，已經遠遠不能滿足現有的交通需求。
3.1.3公共交通缺失
部分面積較大的既有住區，住區內部完全依靠私家車通勤和步行，給居民生活帶來極大不便。如合肥琥珀山莊住區，占地面積超過50hm2，內部為開放式組團，部分住區道路級別與城市支路相當。但住區內部卻沒有任何公共交通，住區內居民乘坐公交最遠步行途徑超過1000m，極大地增加了居民出行的時間和私家車的使用頻率。
3.2住宅建筑老舊、技術落后
上世紀90年代建造的居住小區，大部分居住建筑為多層磚混結構，所使用的建筑工藝較為傳統。如今存在大量建筑外飾面脫落風化，樓道內墻面樓梯扶手脫落，公共照明不足，樓板墻體滲漏，下水管道破損堵塞等一系列問題。
3.3住區基礎設施落后老化
由于建造年代參差不齊，大部分既有住區內基礎設施陳舊，仍停留在建造時期的水平，有些基礎設施還存在大范圍的老化破損，主要表現為住區內部道路路燈損毀，缺乏夜間公共照明；住區道路雨水污水管道不暢，小區路面積水嚴重。
3.4住區環境混亂
由于疏于管理，許多既有住區環境質量差，存在各種問題。如綠化被蠶食，綠地被侵占；未經規劃部門許可，在小區道路兩旁亂搭亭棚，破院墻開門，擅自改建加建，修筑違章建筑；生活垃圾隨意丟棄，嚴重影響住區環境衛生質量；缺乏公共活動空間等。
3.5住區功能單一、配套設施缺失
部分具有住區在建設之初，僅僅為了解決居民住房的困難，滿足居民基本居住場所需求，規劃方案較為簡單粗糙。大部分的既有住區功能過于單一，僅僅由住宅建筑構成，即使一些面積較大的既有住區，也存在配套商業業態單一難以滿足日常生活需求、缺少配套公建或原院配套公建被挪作他用、嚴重缺乏居民活動場所、環衛設備過于老舊或配置過少等一系列問題。
3.6住區管理模式的不健全
一些面積較小的城市既有住區由于分布比較分散，權屬問題存在糾紛，管理方面存在一定困難。小區沒有門衛或傳達室，任何人可以自由出入，導致車輛失竊和刑事案件頻繁發生。
一些面積較大的城市既有住區往往采用開放式組團布局，小區不封閉，內部有城市支路通過，對于出入住區的車輛和人員難以進行有效的控制。隨著近年來社會經濟的發展，許多高收入居民逐漸搬離老住區，導致就住區內房屋出租率普遍較高，外來務工人員和流動人口比例增加，提高了住區管理的難度。
4 既有住區更新的基本原則
4.1整體性原則
在既有住區更新的過程中應當保持住區所在地區及周邊城市機理的相對完整，從而確保城市整體的協調與統一。始終將既有住區作為一個整體，同時關注既有住區的居住空間、社會結構、居民生活、鄰里交流和文化觀念等多方面因素的更新需求。
4.2系統性原則
對于既有住區的更新不應僅僅局限于某一種手段，也不應僅僅局限于解決表面矛盾，而應當通過全面分析和調研，提出將技術、政策、目標融為一體的更新系統和更新方法。
4.3階段性原則
既有住區的現狀復雜，矛盾深入。應當在全面深入研究既有住區各方面問題的基礎上，保留原有合理的內容，更新不合理的內容，延續和借鑒以往行之有效的改造模式和方法，化整為零、循序漸進、分階段逐步實施更新。
4.4因地制宜原則
既有住區的更新必須以住區現狀為基礎，以解決住區現有普遍矛盾為基本目標，切忌生搬硬套現有的經驗，而應該充分尊重居民意愿，因地制宜的選擇合理的方式方法進行住區更新。
4.5可持續性原則
既有住區更新的最低目標是解決住區現有普遍矛盾，最高目標是通過更新使得住區在未來的一段時間內能夠充分滿足居民各方面的生活需求。因此既有住區更新必須滿足可持續性的原則，運用發展的眼光分析既有住區現狀矛盾，通過可持續的更行策略，在解決現有矛盾的同時規避將來有可能出現的問題。
5 既有住區環境更新的低碳策略
5.1公交優先策略
基于可持續發展理念，合理的城市交通發展模式應當減少出行需求和出行距離、鼓勵步行和使用自行車出行、提倡優先選擇公共交通出行、限制城市居民私家車保有量過快增長。
對于規模較大的城市既有住區，應當充分落實公交優先政策，將公交站點合理均勻布設在住區附近。對于內部為開放式組團布局的住區，可以根據需求，在不干擾居民日常生活和居住安全的前提下，將城市公共交通引入部分住區道路，增強公共交通使用的便捷性，減少居民使用公交出行的步行距離，從而提高居民使用公共交通出行的頻率，避免不必要情況下的私家車出行帶來的能源損耗。
對于處在軌道交通沿線的既有住區，應該通過分析居民上下班高峰出行走向，在住區不同出入口方向增設專用地下人行通道與軌道交通站點無縫對接。專用人行通道的出入口可以考慮與現有的住區綠化活動空間相結合，或在出入口增加必要的廣場空間以緩解高峰客流的擁堵。
5.2功能疊加策略
單一功能地塊尺度巨大是造成居民長距離出行、鐘擺式通勤交通擁堵的主要原因，同時也為居民的日常生活帶來了諸多不便。大部分的既有住區普遍存在功能過于單一的問題，有些甚至僅僅由住宅建筑構成整個住區，缺乏居民日常生活所需的配套設施和配套服務。
為了減少居民出行次數，方便住戶在住區內實現日常生活的需求，在住區更新過程中應當考慮采用功能疊加策略。通過分析住區的現有功能，了解居民的迫切需求，在住區內或住區周邊疊加停車、商業、休閑交往等多種功能空間。需要注意的是功能疊加策略應當依據因地制宜原則，針對不同規模和需求的住區疊加不同的功能空間，切忌片面的求多、求全，導致疊加了不必要的功能空間所造成的土地浪費。
5.3低碳新技術與綠色建筑策略
低碳新技術在建筑設計方面的應用已經逐步推廣開未，在“可持續發展”理念指導下，當今建筑的新趨勢就是節能減排，提倡“生態建筑”和“綠色建筑”。既有住區的更新過程因為受到許多現實因素的制約，在運用低碳新技術與綠色建筑策略方面和新建小區相比存在一定的困難，但仍可以通過選擇適當的低碳新技術使既有住區達到可持續發展的目標。
5.3.1采用節能材料
節能建筑材料作為節能建筑的重要物質基礎，是建筑節能的根本途徑。在建筑中使用各種節能建材，一方面可提高建筑物的隔熱保溫效果，降低采暖空調能源損耗；另一方面又可以極大地改善建筑使用者的生活、工作環境。在傳統建筑材料基礎上大力發展新型節能建筑材料是建材研究領域一個重要的方面，新型建筑節能材料主要包括：新型墻體材料，保溫隔熱材料，防水密封材料，陶瓷材料，新型化學建材，裝飾裝修材料，各種工業廢渣的綜合利用等。
既有住區更新中，可以采用原有建筑外墻添加保溫外飾面，屋頂增加保溫隔熱層，統一更換中空保溫隔熱玻璃等方式實現住宅建筑的基恩人能夠減排。（圖1）
5.3.2太陽能一體化
太陽能一體化是指太陽能與建筑一體化的設計方式。我國目前利用太陽能的技術發展最快、應用最廣、商業化程度最高的是太陽能熱水器，特別是在住宅建筑上安裝的各種各樣的太陽能熱水器。
既有住區中的太陽能利用多是各家各戶自行安裝的太陽能熱水器，其缺點在于未能充分利用太陽能、造成建筑表面和屋頂的混亂、擅自不合理安裝造成建筑結構損害和荷載增加等。
太陽能與建筑一體化的結合形式有以下幾種（圖3）：
（1）屋頂型
①屋頂架空構架式：將構架和太陽能熱水器結合，滿足形式的需要，而且具有實用功能，做到形式和功能的完美統一。
②屋頂結合式：利用太陽能熱水器與屋頂的結合，替代建筑的保溫層和隔熱層，減少屋面自重，減少成本，提高效益。
（2）墻面型
實質是將平板集熱器作為立面墻體的一部分。建筑物南面墻往往有較好的光照條件，當陽光入射墻面，有效光能入射至光熱轉化層，在光熱轉化層內轉化為熱。但是豎直的墻面與太陽光入射光線成一定角度，所以利用率也相對較低。
（3）其他型
①陽臺構架式：集熱器安裝在建筑南向陽臺的做法。
②遮陽板式：集熱器與遮陽蓬相結合，為用戶提供熱水的同時起到遮陽作用，有效利用了空間。
既有住區根據自身現狀，選用合理的太陽能一體化形式進行整體更新，可以利用太陽能為建筑物提供生活熱水，同時可以結合光伏電池技術為建筑物供電，為建筑保溫節能提供解決方式。
5.3.3中水利用
中水，也稱再生水，它的水質介于污水和自來水之間，是城市污水、廢水經凈化處理后達到國家標準，能在一定范圍內使用的非飲用水，可用于城市景觀和百姓生活的諸多方面。中水利用可以廣泛應用在廁所沖洗、園林和農田灌溉、道路保潔、洗車、城市噴泉、冷卻設備補充用水等。
中水利用規模靈活，可以再既有住區內建設小型再生水廠或一體化處理設備，其規?？纱罂尚。虻刂埔?。（圖4）
5.3.4地源熱泵的利用
地源熱泵是一種利用淺層地熱資源（也稱地能，包括地下水、土壤或地表水等）的既可供熱又可制冷的高效節能空調設備。地源熱泵通過輸入少量的高品位能源（如電能），實現由低溫位熱能向高溫位熱能轉移。地能分別在冬季作為熱泵供熱的熱源和夏季制冷的冷源，即在冬季，把地能中的熱量取出來，提高溫度后，供給室內采暖；夏季，把室內的熱量取出來，釋放到地能中去。（圖5）
地源熱泵具有環境和經濟效益顯著、一機多用、應用廣泛、動運行、環境污染、護費用低、用壽命長、節省空間等優點。在既有住區更新中合理使用地緣熱泵可以有效減少居民夏季使用空調和冬季采暖的能源消耗，能夠節約70%以上的電力消耗，從而大大降低溫室氣體的排放。
5.4綠色生態策略
綠地與景觀環境是一個住區的點睛之筆，一個好的住區必定擁有良好的室外環境。因此，在既有住區更新改造過程中，必須充分發揮綠色生態策略。綠色生態策略的運用應當是有主有次，突出重點。
5.4.1綠色生態策略的原則
（1）創建植物群落
充分發揮綠色植物的生態功能，運用綠化景觀構建人工植物生態群落。
（2）保護自然
充分利用住區中現有的有利自然生態因素，形成住區環境景觀特色，豐富住區開放空間。
（3）利用多種元素
在運用綠色植物的同時，適當布置建筑小品或引入水體，豐富綠地景觀，為居民提供休息、觀賞、游憩的場所。
（4）尺度適宜
綠化景觀的布置應與環境的空間尺度、居住的功能相適應。
5.4.2綠色生態策略的要點
（1）道路景觀設計
改造行道樹體系，增加行道樹樹種，補齊地被，形成完整而層次豐富的道路綠化景觀。
（2）景觀植物配置
選擇適宜的植物種類，在既有住區內才有“見縫插綠”的方式增加住區內綠化植被。喬木、灌木、地被要搭配得當，對于冠型巨大的喬木要進行合理修剪。
（3）水體設計
利用原有水體或低洼地勢，適當引入水體豐富綠化景觀空間?？蓪⑸鷳B蓄水系統和中水處理利用系統與水體設計相結合，通過地面蓄水和屋面蓄水，將回收的中水經過處理用于景觀用水、園林灌溉、道路清潔等。
5.5管理模式強化
既有住區應當強化管理力度，建立有效的管理模式和制度。對既有住區的內部交通進行限制，避免大量過境外來車輛對住區環境產生干擾。通過建立相關規章制度，保護住區內綠化景觀和活動場地不受破壞和侵占。住區還應加強對于宣傳活動，可通過編寫相關知識讀本，介紹低碳的知識，列出居民應當遵守的行為準則。
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1. 1文化的類型
文化，是在特定的歷史時期、特定的地理位置、山特定的人群創造出來的，這二個“特定的”要素則決定了文化資源的不可復制性。一般說來，文化可以區分為有形的和無形的兩種，在這里，我們將其總結為，一種是物質形態的文化，例如村落、廟堂、建筑、飲食、傳統加上、禮儀活動以及與文化相關的歷史文獻等另一種是念識形態的文化，例如I日_代相傳的家庭生活、神話、傳說、民俗、信仰、價值觀等等。
城市的文化，當然也遵循這種從本的文化類別。在物質形態的城市文化中，更多地表現為城市的一種物化環境，一種具有強烈的地力特征的整體空間形態、總體布局、建筑形態等;而在念識形態的文化領域，則更多地表現為城市的一種“環境氛圍”，即牽系于這種物化文化之間的一種內在聯系，具體的可以表現為居民世代生存的社會網絡、價值取向、社會風格和歷史傳統等等。
1. 2文化復雜性和城市多樣性
城市作為一種聚落形式，集聚著大量的人口。城市中個人的興趣、能力、需求等千差萬別，并且在城市生活日的驅使下，個人與群體之間相互適應，形成了復雜的城市功能以及多樣化的城市空間。這種城市環境的復雜性顯小了文化的復雜性，文化的復雜性則是“城市多樣性”在文化領域的具體表現。簡•雅柯布提出“多樣性是大城市的天性(diversity is nature to big cities)",喚起了對復雜多樣的城市生活的熱愛?！俺鞘卸鄻有浴钡乃枷朐诔鞘懈轮腥找媸艿街匾?。
“多樣性”作為一種系統觀，認為，具有多樣性的系統是穩定的，而趨于單一的系統則是失衡的，抗干擾能力比較弱。因此，城市的穩定成長必須高度重視對文化多樣性的傳承與塑造。
1. 3文化與歷史文化名城、歷史風貌區
歷史文化名城是保存文物特別豐富、具有重大歷史價值和革命念義的城市，其現狀格局和風貌應保留著歷史特色，并具有一定的代表城市傳統風貌的街區。歷史風貌區是文物古跡比較集中，或能較完整地體現出某一歷史時期傳統風貌和民族特色的街區、建筑群、古鎮、村落等。歷史風貌區作為城市內部特殊而又鮮明的地域單元，在文化上對城市也有著獨特的闡釋與理解的視角，是城市延續了兒千年下來的歷史解說和文化積淀，同時，也往往是城市的老城區所在。新時期城市的發展和形態演變使老城區又常常逐漸成為城市發展脈絡上的死穴，但同時是城市傳統文化特征保存最完整的地區。因此，要讓歷史文化名城和歷史風貌區繼續保持自身的活力，就必須保持其獨特的文化多樣性，在城市更新中重視文化因素的延續。
2現行的舊城改造方式對文化造成的危害
改革開放20多年來，我國的城市建設取得了巨大的成就，城市化進程突飛猛進，成片的老城區被更新，整個中國儼然是個大工地，到處塔架林立、機聲隆隆。城市的面貌可稱得上日新月異，舊貌換新顏，并且這種勢頭還在不斷升溫。這種大規模的、快速的城市更新和建設往往給城市尤其是城市的文化體系造成了無法挽回的損失和遺憾。正像《北京》所指出的那樣，20世紀是一個“大發展”和“大破壞”的時代，人類對自然和文化遺產的破壞已經危及自身的生存，“建設性破壞”始料未及，屢見不鮮。“現在的歷史名城保護工作已經到了唱國歌的時候?！?/p>
2. 1大規模改造在歷史保護區的局限
我國城市歷史文化悠久，“歷史文化名城”與“歷史文化保護區”是我國城市的重要組成部分。以北京為例，1992年初國務院批準的北京市總體規劃指出北京“是世界著名的古都和現代國際城市”，將北京的歷史文化特性視為該城市的四大基本特征之一，同時還在62平方公里的內城區范圍內劃定了25片歷史保護區，并做出了相應的高度控制規劃。
隨著城市社會經濟的發展和產業結構的變化，多數老城區的中心地位仍在加強，并成為房地產開發的焦點。城市越大，這個問題越突出。城市在財政和資金上的短缺造成城市改造受控于房地產市場的局面，而房地產市場在利益的驅動下，絕大部分集中在容積率高、區位優勢明顯的地段，同時居高不下的房地產價格使得房地產開發多瞄準商業性強、回報率高的潛在市場，這就使城市改造出現了以大規模商業性開發為主的局面。
與大規模改造形成鮮明對比的是，在那些歷史保護地段和保護區及其相關的敏感地段和過渡地帶，規劃高度的限制大大降低了容積率，從而使得房地產開發商對之少有問津。即使偶有開發企圖，開發方案也常常以商業開發補住宅改造為借口將商業開發用地容積率盡可能提高，但目前從城市管理方面又無有效的法規、政策和機制保證商業開發與住宅開發的相互彌補(這在發達國家成為Cross Subsidy，即交叉補貼政策)。因此，常常出現商業開發完、住宅撇下不再干的現象。在國家宏觀調控下，資金斷缺，大規模改造更是“挑肥揀瘦”，使歷史保護地段、保護區及其相關的敏感地段和過渡地帶的整治與改造的形勢更為嚴峻。
2. 2 改造缺乏對文化的考慮
只要社會不斷進步，由傳統向現代的過渡就是不可避免的，但重要的是過渡的方式，太過激烈直接會造成文化斷檔，產生文化危機，出現都市“思鄉病”，這些現象在目前各地的舊城改造中都不同程度地存在著。由丁所處的環境發生了太大的變化，原有社區的傳統框架被破壞，使居民心理上不能適應，產生了一種強烈的“懷舊感”，將過去的居住環境加以理想化，并以此作為情感的依靠和寄托。如果這種情緒蔓延開來。將很不利于保持社會的安定。
① 急功近利的大拆大建
在城市更新與保護中最忌急功近利，因為急功近利的后果是為了眼前的蠅頭小利，可以丟掉城市的歷史，可以犧牲城市的長遠利益，會給城市及其特有的文化寫照造成永久的遺憾和無法挽回的損失。官員通過城市更新追求政績，開發商追求利潤，建筑師曲意迎合，公眾參與意識差，形成了一個不利于城市有機更新和保護、傳承文化的環境。
② 缺乏對文化要素的考慮
正是這種低水平、簡單而又粗野的城市更新方式，使得城市和地區在長期的建設發展中形成的文化及其多樣性被肆意蠶食、破壞和割裂。文化要素在城市更新過程中被擺在了一個幾乎可以完全忽略的角落，歷史建筑被侵占、拆毀；傳統街巷被以翻了幾番的尺度進行拓建；傳統風貌和 環境特征被一些低級和趕時髦的東西所充斥并取代；原有的居民被隨意遣散，社會網絡被粗魯地 解體……直接導致了城市更新中文化的嚴重破壞和喪失。
2. 3狹隘的文化保護觀和方法誤區
隨著大量歷史風貌區的徹底消失，越來越多的人開始抨擊這種疾風暴雨式的傳統城市更新方式。雖然近年來在針對各種歷史性街區的城市更新進程中，都在強化文化保護的觀念，但這樣的嘗試也并沒有取得多大的成績，破壞的局面并沒有得到實質性的扭轉。其關鍵就在于指導當前城 市更新的多為一些狹隘的文化保護觀，或者是陷入了保護方法上的誤區：對建筑的保護勝于對環境的創造，對歷史的復原勝于對過程的延續，對視覺的仿古勝于對鄰里的留戀……總之，對當地文化及其變遷缺乏深入的研究和透徹的理解，只重視空間和形體規劃，留于形式上的保護，在城市更新中忽略了社會風格的重新構筑，不注重歷史街區功能的合理配置，從而難以得到居民的認同。大部分的歷史街區在這種狹隘的文化保護觀念指導下逐步變成嘩眾取寵的商業街等，導致人情味的喪失，傳統文化和現代文化之間形成了斷裂帶。
3 保護居住文化在舊城改造中的意義
自20世紀80年代起，北京市政府開始實施對舊城中危舊房改造的規劃，這是古城現代化的重大舉措。90年代，這種改造在各城區全面展開，其覆蓋面之廣、進度之快，是自13世紀舊城格局形成以來未曾有過的。往往數日之內一條或一片胡同即被夷為平地，一年或兩二年后，現代化的樓群便代之而起，諸多古老的街區就此消失、改觀，人們在唱嘆失去歷史陳跡的同時只能這樣:除舊布新，這是每一個走向現代化的都市都須付出的代價。危舊房改造過程中，一部分居民暫時借居它處，等待在原地重建新居;有的則遷至近郊區新落成的居民小區內。離開殘舊、擁擠的平房，遷人設施完善的樓房，本是胡同里眾多居民企盼己久的事。然而，一旦夢想成真，反而難以割舍對老屋和胡同的依戀。從古舊的磚瓦房遷人凌空而立的住宅樓，欣喜之余，卻又不免感到一種難以言喻的失落:失去了舉步就能走到院中侍花弄草的樂趣，又不能與親如家人的鄰居聲聲相聞，總之，有了舒適與寬敞，卻失去了親切與自如
就目前而言，舊城區比郊區新建社區具有更強的認知傳承能力，這是由其高質量的文化所決定的。在郊區，由于市場力量的作用，人們被分離到年齡和收入都十分相似的同類社區中，那里住房的種類與標準都大同小異，住房與下作的地點往往也相距甚遠.再加上社區中環境建設的滯后，組織管理機制的不健全，以及公眾參與意識的淡漠等等，使得這類社區中的鄰里生活蒼白無力，缺乏人情味，被稱為“文化的荒漠”也就不足為奇了。與此對照，在舊城區，各種各樣的人比鄰而居，住宅與商店、辦公樓、醫院、飯店和劇院混雜在一起，住在這里的人會從他們的環境中產生更廣泛的興趣。與郊區人相比，他們對其生活的社會也更了解，并更能理解和容忍這個社會，文化的流傳更為直接和有效。城市更新過程中所要保護的，就是舊城區這種優越的文化環境。
4 不要讓城市失去記憶
城市記憶是文化的積淀，它有助于我們了解自己的文化優勢與劣勢。城市記憶是傳承城市文化的接力棒，城市憶記十分豐富，它比口頭文學更可靠，許多考古文獻是從歷史遺存的建筑上開發出來的，對建筑的這種文化價值應該加以重視。城市記憶還能夠加強城市主人的歸屬感。人們有了主人翁的歸屬感之后，會更加熱愛家鄉。
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數字城市空間管治即是指:以真實城市空間資源分配為核心及其將經濟、社會、生態等可持續發展，資本、土地、勞動力、技術、信息、知識等生產要素綜合包融在內的整體地域空間管治在虛擬四維時空中的數字化實現。數字城市空間管治以計算機科學、空間信息科學、系統科學、城市科學、管理科學、地球科學及環境科學等為支撐，可為政府部門和非組織管治決策提供多要素、多層次、多時態的城市自然、人文、社會與經濟信息，使其能更好、更有效地實現城市空間管治目標。
對于城市空間管治，由于其操作對象具體，功能目標明確，應用范圍集中于城市區域，空間信息的比例尺較大，數據質量對應用結果的影響非常明顯，在數據質量方面的要求也就更高。所以，城市空間管治的數據質量控制問題，就具有更重要的意義。
數字城市空間管治信息數據是城市空間管治最基本和最重要的組成部分，也是數字城市空間管治良好的動態運行中投資比重最大的部分之一。信息時代數字城市空間管治是以計算機科學、空間信息科學、系統科學、城市科學、管理科學、地球科學及環境科學等為支撐，城市空間基礎信息和城市社會經濟與建設等綜合信息為基礎的信息化、網絡化管理技術。它的一個重要特征應是以計算機軟硬件為支持平臺。城市空間管治所涉及的信息為數據資源，實現以空間信息為主的信息輸人、貯存、查詢、檢索、統計、分析和輔助決策的計算機技術系統。它必須保證空間管治信息數據的正確性和可靠性，并將各部門網絡化和專業化的信息按照一定的標準和規范置于統一管理之下，使城市空間管治工作有一個規范標準化的高質量數據基礎。信息數據質量的好壞，直接影響著空間管治分析評價與決策結果的可靠程度和空間管治目標的真正實現。
因此，在數字城市空間管治研究中，信息數據質量體系研究是一項十分重要的基礎研究工作。數字城市空間管治基礎信息質量體系研究是世界各國共同走向現代城市空間管治急待解決的基礎課題。
2城市空間管治信息分類模型
傳統的管理觀念，通過規劃限制和禁止空間準人，現代管治理念來源于生物學及系統科學，指管理控制主體給予對象一定的刺激和干預，使其按預定目標方向發展。要全面、有效地對城市空間進行管治，保證高質量的城市空間環境，需要多因素的綜合信息。例如用地控制、環境容量控制、建筑形態控制、道路交通控制、設施配套控制、城市設計引導等方面。目前，任何城市規劃建設、資源開發、環境保護等活動，不管是綜合性的還是單項的，其內在構成都包括以下幾方面:土地使用、設施配套、建筑建造、行為活動。所以，根據我國現行的國家標準、行業標準以及地方標準進行分析，共同形成空間準人和空間管制的內在構成。圖1、圖2分別歸納出以上幾方面在空間準人和空間管制中所包融的具體分類模型。模型內容基本概括了城市空間管治活動的主要作業。
3數字城市空間管治信息的質量體系
數字城市空間管治信息數據主要有圖形數據和屬性數據兩大類。圖形數據包括基礎數據和專題數據，如測量數據、地圖數據和遙感圖像數據等。這些數據的各種數據源都帶有一定的誤差因素并將之引人數字城市空間管治信息管理的數據庫中。數據源在時間精度(即現勢性)和數據空間范圍與數據內容方面，若不能滿足城市空間管治應用的需要，也會嚴重影響信息數據應用結果的質量。因此，城市空間管治信息的質量問題也是需要解決的基本問題。
3.1數字城市空間管治評價與決策指標體系
數字城市空間管治是一項起源于城市的更新改造活動，促進城市可持續發展的工作。從任何一項城市更新改造規劃，到更新方案實施，城市空間管治都需要依據國家的各種法規對更新項目進行空間準人審批和空間管制決策評價。從規劃控制的系統結構來看，評價對城市更新改造有著十分重要的意義。
3.1.1城市空間管治評價類型與結構
根據城市空間管治評價對象和方法的不同，城市空間管治的評價可分為三種不同的類型:
3.1.1.1現狀評價:分析和評價舊城生活和環境質量優劣程序，確定現狀綜合評定值。對現狀信息進行評價是城市更新規劃控制的起點。一方面，它可以總體上根據現狀評價的結果在整個舊區范圍內界定更新的對象，排列舊城更新的先后次序。另一方面，針對具體更新區域的不良因素進行罰分評價，為下一步制定更新目標提供充分的現狀信息。
3.1.1.2空間準人評價:針對城市發展目標，評判城市更新改造項目對現狀的改進程度，確定更新方案的綜合評定值，是確立正確的規劃目標所依靠的有力手段，它不僅可以對單一的目標進行評價，以確定它是否符合城市規劃建設、社會、經濟、環境發展的原則和舊城更新的實際需要，而且可以對多種規劃方案和目標進行比較和優選，從中選出最為合理的方案和目標。
3.1.1.3空間管制評價:評價規劃目標的實現程度，確定更新后的綜合評定值，是對于更新以后的城市形態所進行的檢測。它一方面對前一階段的規劃目標進行檢驗，另一方面為下一步的規劃控制提供新的決策信息。
其評價體系主要由兩大部分構成，即評價指標體系和評價方法體系。指標體系是整個評價程序的框架和基礎，也是建立科學的評價方法的必要前提。因此，我們有必要建立一套較為完善的城市空間管治評價指標體系，使城市空間管治的評價在內容上趨于客觀和全面，在結構上趨于系統和嚴密，使得城市空間管治的決策更為科學和合理。
3.1.2城市空間管治評價指標體系的建立
3.1.2.1影響因素分析
影響城市空間管治的因素很多，諸如國家對國土資源開發利用、耕地保護、城市更新的政策，國家的經濟實力，城市的整體結構和功能，社會對城市更新的期望值，以及更新區域的社會物質條件等等。其中，對城市空間管治最具直接影響的因素是更新區域的物質和社會狀況，城市的社會物質條件所包含的內容極為豐富，既包括土地使用、建筑建造、市政設施、道路交通等，也包括社會組織、歷史文化、人文景觀、居民收人等經濟文化因素。它是更新地區城市生活質量和城市現代化的尺度和標志，也是城市更新評價指標的原始素材。
對于不同的行業、社會團體和個人來說，由于他們所處的技術領域同、社會經濟地位不同，審視的角度不一，對于城市更新的期望和要求也存在一定差距，因而對城市空間管治的評價項目和評價標準也不盡相同。因此，需要根據國家現行的各類相關法規和規程規范，全面綜合的考慮城市空間管治的各種影響因素，建立評價指標體系。
3.1.2.2評價指標體系
前面分析了城市空間管治評價的各種主要影響因素。另外還有一些因素相對其他因素來說對城市空間管治評價的影響較小，可以不列人評價指標體系。
為此，考慮到評價指標對城市空間管治應具有直接的影響力和同一評價指標對不同的評價對象來說應有明確的可比性這兩個基本原則，我們可將指標進行合并和提煉，根據其不同內容將其分為兩大類。①空間準人評價體系;②空間管制評價體系。
評價體系均以統一標準的位置(坐標)、高程、面積三種幾何物理量作為評價指標。無縫鑲嵌于數字城市空間管治信息分類體中。圖3為空間準人評價指標體系之一—交通活動限制評價指標體系。
3.2影響數字城市空間管治信息數據質量的因素
數字城市空間管治信息數據的質量問題，實際上是伴隨著數據的采集、處理與應用過程而產生并表現出來的。根據這一過程，可以把數字城市空間管治信息數據的質量問題劃分為三個階段:第一個階段是空間管治信息數據的采集和保存;第二個階段是數字城市空間管治信息系統數據庫的建立，包括數字化、數據錄人和必要的數據轉換、數據處理;第三個階段則是在數字城市空間管治決策支持信息系統中對數據的操作、分析評價和決策。每一個階段都包含前一個階段所帶來的原有誤差，并增加了本階段所引人的新的誤差因素。因而，數據質量的影響因素可以以數據獲取和應用過程的這三個階段為線索來考查。
3.2.1數字城市空間管治數據源影響數據質量的因素
數字城市空間管治的數據源，通常包括外業測量、勘丈、調查記錄的數字化數據、圖紙、圖像和文檔材料等。數字城市空間管治數據源的質量問題，包括這些數據源的采集和生成過程中產生的誤差，如測量中由測量方法、儀器及人員操作帶來的誤差，遙感的系統誤差及干擾誤差，文檔材料在社會調查和統計時產生的誤差，地圖本身固有的誤差(包括數學基礎的展繪、編繪、清繪、制圖綜合、地圖復制以及套色誤差)，遙感解譯過程中產生的定位和分類誤差等等，以及數據源在保存過程中產生的誤差，如圖紙變形誤差等。
3.2.2數字城市空間管治決策支持數據庫建立中對數據質量產生影響的因素
根據目前的技術方法和設備條件限制，數字城市空間管治決策支持信息系統所采用的數據源，主要還是來自圖紙、外業測量和調查、統計資料。這類數據源，必須經過數字化和數據錄人以及二者之間的連接配準，也許還要經過一定的格式轉換，才能進人空間管治決策支持系統，成為數字城市空間管治決策支持信息系統數據庫中的原始數據。
這一部分數據質量問題，包括決策支持信息系統數據獲取、數字化和數據錄人以及數據格式轉換所引起的質量問題。影響這部分數據質量的因素主要在于數字化采集儀器的精度、數字化方法以及數字化操作精度、統計數據錄人中的差錯等。這類數據質量問題相對比較簡單，影響因素容易發現，可控制程度相對較高。
3.2.3數字城市空間管治分析和處理過程產生的數據質量問題
在數字城市空間管治評價和決策過程中，運用城市空間管治決策支持信息系統分析和處理，可能影響其數據質量問題的因素包括計算、拓撲、疊加。這一部分的數據質量問題，是由數字城市空間管治決策支持系統的分析和處理過程引人的問題比較復雜，影響因素較隱蔽，產生的誤差也比較難估計。
3.3數字城市空間管治信息數據質量指標確定
數據質量指標是城市空間管治數據質量控制的重要依據。根據對數據誤差來源、性質、類型和大小以及產生的原因的分析。提出數據質量控制指標確定思路。
首先，數據質量是一個相對的概念，甚至衡量數據質量的標準也會隨具體應用的特點和要求而變化。其次，數據質量本身具有不確定性，除了可度量的空間和屬性誤差外，許多質量因素是很不明顯或是很難確定的。因此，數據質量問題中，有可以減小甚至消除的誤差，也有很難檢測和控制的因素。本文研究數字城市空間管治信息的數據質量控制，先僅針對其中可度量和可控制的質量問題而言的，主要集中在數據源的信息采集、數字化處理和過程部分。數據質量不確定性另設專題研究。例如土地使用與地籍管理單項空間管治數據質量指標確定一規劃紅線測設質量指標確定如圖4所示。限于篇幅，各單項空間管治數據質量指標不再一一列出。
根據上述確定的空間管治信息質量分類指標，可將空間管治信息質量分類指標歸納統計于下表。
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不過在杭州近代的城建歷史上主干道路的更新建設并不是一帆風順的。改革開放以后，隨著商品經濟的日漸深入，在杭州的特定核心區聳立起了非?，F代化的街道，既無杭州特色，也無市井生活，老街遭到嚴重破壞，其中的功過得失不言自明。
1.2
時間進入二十一世紀，杭州市政府總結了過去的經驗，提出了“由攤大餅到蒸饅頭”的想法。也就是落實“科學發展觀”，由單純追求速度，到追求質量的戰略性轉變。杭州市委市政府以每年一次道路更新的速度，通過改造挖潛和修繕保護并重的方法有力的促進了城市化的發展。這一系列的道路更新運動對于提升城市品位，打造宜居城市具有非常重要的作用。 “以路帶整治、以路帶改造、以路帶開發、以路帶保護”，杭州已經以道路更新為契機，走出了一條具有杭州特色的城市更新的創新之路來 。
1.3
“道路空間”這一最主要的城市公共空間形態是非常值得全方位研究和考察的。在吸取了國內外先進城市成功的經驗和模式以后，杭州認識到以往單一的涂脂抹粉和大拆大建是不符合城市發展規律的，而應該走綜合改造之路。 杭州在2005年實施的“一縱三橫”綜合整治工程就是這些工程中的典型，它包含了鳳起路、慶春路、體育場路、曙光路和保俶路等五條城市核心道路。改造中形成了眾多的新理念和新方法，使杭州之后的城市更新改造受益匪淺。其中又以保俶路改造工程最為典型，于2006年獲得改造項目中唯一的一個“杭州最佳人居環境獎”。
2俶.保路改造更新工程詳析
2.1
保俶路位于杭州市西湖區范圍內，本次整治工程南起北山路，北至天目山路，長約1.6公里。是連接西湖景區與城市縱深的重要道路，兩側用地性質以住宅和省政府綜合用地為主，整治內容包括道路拓寬、立面改造、景觀提升、管線敷設等。
（1）建筑現狀：多為近代建筑，集中建造于70年代到90年代，立面雜亂，品質參差不齊，基本沒有保留下來的歷史建筑。
（2）歷史文化：該區段上的松木場自古為入杭進香泊船之處，緊鄰的寶石山歷史文化底蘊深厚。不過這些歷史大多流于文字而已，給我們深挖歷史，展現西湖文化帶來
2.2
我們的東方文化講究和諧和中庸，正切和了這次改造的中心命題。對歷史要尊重，對文化要體現，對設計要創新。基于保俶路自身的特點，我們從歷史文化和自然景觀兩方面入手把它定位為充分體現西湖文化的園林化大道。建筑上講究“靈、秀、雅致”，景觀上剛講究親近自然，體現園林文化。
2.3
2.3.1.重奪控制權，追求和諧的城市風格與色彩——“和而不同”
日本著名建筑學家蘆原義信先生曾表示：他很欣賞中國傳統建筑所表現的那種整體統一的文化精神。其實這種相對的整體統一的文化精神，正是中國城市發展的捷徑。中國建筑大師程泰寧也說過：“像杭州這樣以其得天獨厚的自然環境，本可以建設成為以山，湖，水系為脈絡的山水城市?！?/p>
“和而不同”引申到城市發展的層面，正切合杭州近年來道路更新的全新命題。對于色彩要和而不同，對于風格要和而不同，對于材質也要和而不同，力爭做到突出城市特色，打造城市名片，增加城市的可識別性，恢復歷史街巷的傳統韻味，打造歷史文化名城。
2.3.2.反對泛文化，尊重城市的原生歷史與文化——“揀起歷史的碎片”
在歷史遺跡和街區面臨著被破壞甚至消失的背景下,對杭州城市歷史進行深入的挖掘和整理，以便能夠流傳后世、澤備后人，不讓城市歷史中的任何一個鏈條斷裂，這就是“撿起歷史的碎片”的意義所在。如此大規模的發掘保護工作，在中國近代城市史上也
篇13
主題發言：華東建筑設計研究總院 張俊杰 院長
主題演講：版塊一： 優化城市環境
版塊二： 既有建筑的改造升級
主辦單位：上海市建筑學會 中國建筑金屬結構協會 華東建筑設計研究總院
上海城市規劃設計研究院 同濟大學建筑設計研究院（集團）有限公司
2016全國鋁門窗幕墻展微信預登記平臺隆重上線
第22屆全國鋁門窗幕墻行業年會暨鋁門窗幕墻新產品博覽會將于2016年3月8-10日在廣州保利世貿博覽館舉辦，數萬買家期待的2016年微信預登記平臺現已全面啟動！為感謝新老觀眾對博覽會21年來的支持與關注，組委會將每月抽取幸運觀眾，贈與幸運大禮包?。?/p>
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輕松便捷，免費免排隊，胸卡直遞到手，省去現場排隊的時間，快速進場；
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