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第三條市及各縣級市、嶗山區、城陽區、黃島區房地產開發主管部門（以下簡稱開發主管部門）和房地產經營主管部門按照職責，負責轄區內房地產開發、經營活動的監督管理工作。
其他有關部門應當按照各自職責，做好房地產開發經營的監督管理工作。
第四條進行房地產開發應當遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一和全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則，注重節約和合理利用土地，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產，堅持可持續發展。
第五條從事房地產開發經營應當依法取得國有土地使用權。城市規劃區內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發經營活動。
第六條開發主管部門應當收集匯總房地產市場信息，建立房地產企業信用檔案，并向社會公布有關信息。
第二章房地產開發企業
第七條設立房地產開發企業，應當依法向工商行政管理部門申請登記。
設立房地產開發企業，應當符合法律、法規規定的企業設立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。
第八條從事房地產開發，應當依法取得房地產開發資質等級證書或者暫定資質證書。
房地產開發企業應當根據資質等級，承擔相應的房地產開發項目（以下簡稱開發項目）。
第九條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起三十日內，持下列材料到開發主管部門申請辦理房地產開發企業暫定資質：
（一）營業執照；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）十名以上專業技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；
（五）法律、法規規定的其他材料。
第十條開發主管部門應當自受理之日起七日內，對房地產開發企業的申請材料進行審核，作出是否準予暫定資質的書面決定。
第十一條暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發企業申請，開發主管部門可以視企業經營情況延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過二年。
第十二條房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前，向開發主管部門申請核定資質等級。
開發主管部門應當自受理之日起二十日內，作出是否準予核定資質等級的書面決定。
第十三條不在本市注冊的房地產開發企業在本市從事房地產開發建設的，應當符合國家和省資質管理有關規定，并在取得國有土地使用權批準文件之日起十日內，到開發主管部門備案。
第十四條房地產開發企業變更企業名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的，應當在變更后二十日內向開發主管部門辦理變更手續。
第十五條房地產開發企業應當依法向開發主管部門和統計管理部門提供統計資料。
第三章房地產開發建設
第十六條開發主管部門應當會同發展和改革、土地、規劃等部門，根據土地利用總體規劃、城市規劃，編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃，報本級人民政府批準。
編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃時，必須優先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發項目。
土地、規劃、建設等部門審批開發項目，應當符合房地產開發年度計劃的要求。
第十七條開發主管部門應當組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見，規劃部門應當對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。
第十八條房地產開發企業未取得資質等級證書或者暫定資質證書的，不得向其出讓國有土地使用權。
房地產開發企業應當在取得國有土地使用權證十日內，到開發主管部門領取開發項目手冊。
第十九條房地產開發企業應當在辦理建筑工程施工許可證前，按照規定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批準，城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。
第二十條開發主管部門、市政公用部門應當根據開發項目進度，會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃，報本級人民政府批準。開發主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設?；A設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制，與開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。
開發項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施，除應當由政府配套建設的以外，由房地產開發企業按照批準的設計方案建設，并按照規定辦理相關設施產權移交手續。未辦理相關設施產權移交手續的，由開發主管部門責令限期改正；轉讓、出租公用設施的，由開發主管部門責令收回，并辦理產權移交手續。
第二十一條開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。
第二十二條房地產開發企業應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發主管部門對開發期限的書面意見要求進行開發項目建設。
第二十三條房地產開發企業應當按照建筑節能設計標準，開發建設節能建筑。
第二十四條房地產開發企業對其開發項目的質量承擔責任?？辈?、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定和合同的約定，承擔相應的責任。
第二十五條開發項目轉讓，按照法律、法規的有關規定執行。
開發項目轉讓后，與開發項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人，并自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。
第四章房地產經營
第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。
第二十七條房地產開發企業預售商品房，應當向房地產經營主管部門申請，取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可，應當符合法律、法規規定的條件。
未取得商品房預售許可證的，不得以任何形式進行商品房預售。
第二十八條房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內，依法作出是否準予許可的書面決定。
第二十九條房地產開發企業應當自開發項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內，將國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。
房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查；對符合要求的，予以核準登記。
第三十條房地產開發企業銷售商品房，應當明碼標價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發企業銷售商品房，實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度，公開商品房買賣雙方的權利義務。
第三十一條房地產開發企業銷售商品房，應當使用符合國家法律、法規規定的合同示范文本（已經建立商品房預售合同網上備案系統的，應當使用網上合同備案系統推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。
第三十二條商品房預售合同訂立后，應當按照規定向房地產經營主管部門備案。
房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的，房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續。
第三十三條房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。
商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。
商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。
房地產開發企業應當做好商品房售后服務工作，并按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。
第三十四條買受人應當自商品房交付之日起九十日內，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。
非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十五條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當訂立銷售合同。中介機構銷售商品房時，應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委托書。
第三十六條房地產開發企業和銷售中介機構商品房銷售廣告，必須載明房地產開發企業和銷售中介機構名稱、預售許可證批準文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法，不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
第五章法律責任
第三十七條房地產開發企業超越資質等級從事房地產開發經營的，由開發主管部門責令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十八條房地產開發企業有下列行為之一的，由開發主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：
（一）弄虛作假騙取資質證書的；
（二）涂改、出租、出借、轉讓資質證書的；
（三）未按照規定期限開發建設的。
第三十九條房地產開發企業有下列行為之一的，由開發主管部門責令限期改正或者警告；情節嚴重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：
（一）不按照規定報送開發統計資料的；
（二）登記事項發生變更后，不按照規定辦理變更手續的。
第四十條房地產開發企業將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期改正、補辦驗收手續，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節嚴重的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業執照；給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十一條房地產開發企業有下列行為之一的，由房地產經營主管部門按照以下規定處理：
（一）未取得商品房預售許可證即預售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預付款百分之一的罰款；
（二）不按照規定辦理商品房預售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（三）不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的，責令限期改正；情節嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（四）銷售商品房時，不明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，責令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十二條開發主管部門、房地產經營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責，或者拖延履行法定職責的，依照有關法律規定，追究其責任。
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第三條市房地產管理局（以下稱房地產開發主管部門）負責全市房地產開發經營活動的監督管理工作。
市國土資源主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第四條本市內從事房地產開發經營的企業，應符合有關法律、行政法規規定的條件和《省城市房地產開發經營管理制度》所規定的條件。
第五條房地產開發企業必須按照資質證書確定的業務范圍從事房地產開發業務，不得越級承擔任務。各級房地產開發企業業務范圍：
（一）一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目；
（二）二級資質的房地產開發企業可承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，可以在全省范圍承攬房地產開項目；
（三）三級資質的房地產開發企業可承擔建筑面積10萬平方米以下的開發建設項目，限定在本市行政區域內承攬房地產開發項目。
第六條市外具有二級資質的房地產開發企業在本市范圍內進行房地產開發經營的必須經市房地產開發主管部門登記備案。
第三章房地產開發建設
第七條市房地產開發主管部門應當根據城市規劃、土地利用總體規劃，會同有關部門編制房地產開發發展規劃，報市人民政府批準。同時根據房地產開發規劃和年度建設用地計劃，提出年度開發項目計劃，按規定須經市發展改革主管部門批準的還應報市發展改革主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第八條房地產開發項目的用地應當以出讓方式取得，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或劃撥前，市建設行政主管部門、房地產開發主管部門、規劃部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質，規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償，安置要求。
第九條開發項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%存入專業銀行，并由銀行部門出據資金證明，方可辦理開發手續。
第十條房地產開發企業申請開發項目，應當向市房地產開發主管部門提出房地產開發項目申請，市房地產開發主管部門審查后核發房地產開發項目確認單，再報市發改委按規定核準。
第十一條房地產開發企業取得開發項目后，應當依法辦理土地使用權審批手續，取得土地使用權。以出讓方式取得土地使用權的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開發、利用土地。
第十二條房地產開發應當嚴格遵守規劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報批，規劃部門在組織聽證后，決定是否批準變更。
第十三條房地產開發企業必須對其開發的房地產項目承擔質量責任。因建設質量問題給購買者或使用者造成損失的應負責賠償。
開發企業與勘察、設計、施工單位之間的質量責任關系，按照有關法律法規的規定或者合同的約定執行。
第十四條房地產開發企業在開發項目建設過程中，必須嚴格按照規劃方案和要求完成規劃區域內的物業管理用房、共用設施設備、地下管網等配套工程的建設安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產開發主管部門不予組織驗收。
第十五條房地產開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發活動的審查處理意見，記錄在房地產開發項目手冊中，每季度送房地產開發主管部門核驗一次。
第十六條房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向市房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，由市房地產開發主管部門組織相關部門在30日內進行綜合驗收，經驗收合格后，方可交付使用并辦理產權登記手續。
第四章房地產經營
第十七條國家實行商品房預售許可證制度，房地產開發企業進行商品房預售，必須到市房地產開發主管部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后方可銷售。
第十八條開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當符合下列條件并提交相關證件（復印件）及資料：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的證明材料，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
（四）開發企業的營業執照》和資質等級證書；
五）工程施工合同；
（六）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖；
（七）載明水電表分戶安裝、小區保潔、治安管理等內容的物業管理方案。
第十九條不符合第十八條第（一）項至第（七）項規定的條件及證明材料的市房地產開發主管部門不予辦理《商品房預售許可證》
第二十條房地產開發主管部門在接到開發企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》
第二十一條房地產開發企業預售商品房時，必須與商品房預購人簽定書面合同。房地產開發企業必須在商品房預售合同簽訂之日起30日內到市房地產開發主管部門、土管部門、工商部門備案。
預售房屋的必須公示《城市商品房預售管理制度》和《商品房預售許可證》
第二十二條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十三條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的應當依法承擔賠償責任。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的購買人有權退房；給購買人造成損失的開發企業應當依法承擔賠償責任。
第二十四條房地產開發企業可以委托有資格的中介機構銷售，必須向中介機構出具書面委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第二十五條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理房屋所有權登記手續。開發企業應當協助商品房購買人辦理房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第二十六條開發企業沒有依法取得房屋產權證不得出租其商品房，對已取得房屋產權證，出租商品房應執行建設部《房屋租賃管理制度》
第五章法律責任
第二十七條未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營業執照。
第二十八條將未經綜合驗收的開發項目交付使用的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的由市房地產開發主管部門組織進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第二十九條將驗收不合格的房屋交付使用的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的依法承擔賠償責任，造成嚴重后果構成犯罪的依法追究刑事責任。
第三十條開發企業未取得商品房預售許可證，擅自預售商品房屋的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第三十一條房地產開發企業對市房地產開發主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請復議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請復議又不向人民法院的由市房地產開發主管部門依法申請人民法院強制執行。
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Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產開發企業經營管理的主要部門
1.工程部門
工程部門主要代表開發商對其所建設的工程項目進行日常管理，其主要內容包括：工程材料的采購與庫存；確定施工企業并協調相關事宜；對施工質量和施工制度進行有效監督；對相關合同進行有效管理；在施工過程中給出適當的合理化建議等。
2.財務部門
財務部門主要負責企業的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業財務收支狀況和經營狀況的資金支配報表，主要包括三部分內容：其一，建立保證工程項目順利實施的融資計劃；其二，負責施工單位的各個款項的發放；其三，處理企業自身在經營過程中產生的營業費用等。
3.銷售部門
銷售部門主要負責把企業產品――樓房推向市場，其主要工作內容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價格的制定和銷售渠道的建立和探索等。
4.人事部門
企業人事部門的職責是：對企業項目開發的相關人員的工作進行科學分配、對企業員工的相關資料進行有效管理，對員工進行績效考核，建立行之有效的激勵體系等。
房地產開發企業的各個部門分工十分明確，其經營管理的過程就是各個部門相互協作的過程，因此，房地產企業必須加強各個職能部門的管理，同時還要不斷強化各個部門的協作意識，確保其經濟效益的順利實現。
二、當前房地產開發企業經營管理過程中出現的問題
隨著我國經濟的不斷發展以及經濟體制的不斷完善，房地產開發企業在經營中管理過程中存在著許多問題，這些問題出現既有觀念的原因，同時也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個方面：
1.觀念上的危機
觀念危機是導致房地產開發企業經營管理出現問題的根源所在，這種根源性問題主要包括三方面的內容：
第一、被動的市場意識。這種市場意識認為，用計劃經濟的體制和行政的手段能夠完全替代市場經濟自主調節的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預，這些部門認為：現有的市場體制并不完善，許多開發公司在面對市場競爭時，已經做了充足的準備，但卻無用武之地，只好被動的等待市場競爭的到來，進而導致了開發企業市場機會把握不準、競爭條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴重影響了房地產開發企業的經營和管理。
第二、盲目的市場意識。這種意識認為：房地產開發企業唯有靠引進外資才能帶動房地產開發企業的發展，而不是從企業自身的經營和管理模式入手，以至于使企業不能準確的進行市場定位，進而影響房地產開發企業的經濟效益。
第三、狹隘的市場經濟意識。這種經濟意識認為：市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發投機，這種意識只注重企業的短期效益，不注重企業的長遠利益，專心于市場漏洞，無心于企業內部經營管理，最終導致了企業經營管理的失敗。
2.資源配置不合理
一些規模較小的房地產開發企業，其人、財、物配置不甚合理，資源浪費現象嚴重，以有限的資金進行多頭投資，經營規模小，其社會、環境以及經濟效益根本無法同步實現。這些問題也是房地產開發企業在經營和管理過程中必須考慮的問題，因為，資源配置不合理往往會導致這些企業難以應對由于市場擴張而產生的危機，進而面臨倒閉的危險。
3.部門協調能力差
部門協調是房地產開發企業經營和管理成敗的關鍵，同時也是其能否順利實現其價值的關鍵。然而就當前我國房地產企業的發展來看，也多企業不能夠徹底解決企業內部各個職能部門之間的關系，其管理缺乏系統性和有序性，各個部門之間缺乏協作意識和協調能力，這樣不僅使得企業各個部門的辦事效率大大降低同時也大大削弱了房地產開發企業的綜合實力。
三、房地產開發企業經營管理的有效途徑
針對房地產開發企業在經營管理過程中出現的問題，筆者認為可以從以下三方面入手作為其解決問題的有效途徑。
1.更新經營管理理念
房地產開發企業在其經營管理過程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時刻以市場為中心，時刻關心相關政策法規，便被動為主動，變狹隘為開闊；變盲目為有目的性，使自身的經營管理理念與市場相一致，與時代相契合。
2.合理配置企業資源
設置專門的企業資源管理機構，既包括人力資源的管理，同時也包括成產及投資資源的管理，完善企業人力資源管理和監督機制，充分發揮企業人力部門在員工考核、激勵以及機制設置的作用，確保房地產開發企業在經營管理過程中的有序進行。
3.強化部門協調
加強企業內部各個部門人員之間的交流，引入同級別換崗學習機制，強化員工的團隊精神和合作意識，強化團隊意識的注入和培養，定時對換崗人員進行考核，根除企業內部個人英雄注意的不良之風，企業各個部門要加強與其他部門的互助協作能力，以達到房地產開發企業產、銷系統化的經營和管理目的，確保房地產開發企業自身經濟和社會效益的順利實現。
參考文獻：
篇4
一、房地產經營管理的現狀
（一）在工程設計上的管理問題
我國多數的房地產開發企業，對于生產設計的管理并不重視，認為只要設計部門制定出可以通過設計院審查的方案就可以保證其專業性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業設計人員，往往不會太過于關注成本控制，而工程要求的進度、造價、安全、質量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產品，這對房地產開發商來說也是一種很大的承擔，而房地產開發商要想減去這些負擔，只有抬高最后的工程造價，最終導致投資者、開發商的經濟利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術、多元化結構和復雜的工藝手段的設計，對于后續施工的壓力十分巨大，很少在維持設計思路的同時又保證進度。
（二）預防風險的能力不高
我國的房地產事業并沒有過多考慮生產與經營的過程中產生的問題與風險，現今社會很多投資都會產生風險，例如：金融風險、財務風險、信用風險、政治風險、環保風險、經營風險、風險市場等多種類型，房地產開發者在經營的過程中無法保證把所有的風險隱患都建立風險預警機制當中。
（三）對于工程造價的掌控
房地產企業目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標、施工建設、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優異的成果。
二、就目前的現狀進行如何的改變
（一）建立優秀的品牌形象
現如今房地產事業競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產企業是一個重大的挑戰，而如果能在消費者的心中建立一種優秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產企業的自我美化，應該以優秀的產品品質和良好的服務來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標準，品牌形象對于房地產企業的幫助是非常大的。
（二）工程造價的控制
在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產開發者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標、有計劃的開展具體的施工計劃。在進行市場營銷決策時，需要根據所在位置的具體市場情況，場地附近的環境因素等，先規劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設計、財務三方面的協調工作，一起討論整體設計的合理性與準確性，為建設成本的管理打下一個良好的基礎，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。
（三）風險控制管理的加強
風險管理對于房地產開發來說是一個非常重要的事情，如何科學合理的進行風險規避是降低房地產開發成本的主要方法，成本的降低代表了企業利潤的提升。在初期建設的過程中應該制定出企業的承擔底線，如果在企業的決策過程中發現項目的風險遠大于企業所能承擔的底線時，果斷放棄現有項目，達到風險回避的目的。當然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風險轉移的方法來進行風險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產開發者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風險轉移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔風險。而保險作為現在最廣泛的轉移風險形式，無疑是非?？煽康?，雖然會增加企業一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業的巨大虧損。
三、結語
在國際經濟形勢的飛速發展下，未來會有很多國內外企業的合作與投資，這對中國房地產市場是一個很好的機遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產質量的要求也有很大提高，為了更好的發展房地產事業，一定要做到良好的經營與管理，累積更多的經營，讓我國的房地產事業上升到一個新的高度。
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第三條 城鎮國有土地使用權的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權，以規劃前提，統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓。
房地產開發應堅持統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則。
第四條 國內外的公司、企業、其他經濟組織和個人，均可依法在我省行政區域內取得國有土地使用權，進行房地開發、經營，其合法權益受法律保護。
第五條 國有土地使用權的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政主管部門具體實施。
國有土地使用權出讓后的轉讓、出租、抵押及商品房開發經營的管理，由建設（房地產）行政主管部門會同有關部門具體實施。
第二章 國有土地使用權的轉讓、出租、抵押
第六條 土地使用權的出讓采取協議、招標、拍賣等方式進行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續，領取土地使用證，取得土地使用權。
第七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。
土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定用途的，需經土地管理部門和城市規劃部門批準，按規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。
第八條 通過有償出讓取得土地使用權者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。
未按土地使用權出讓合同規定的期限和項目總投資20％進行投資、開發土地的，土地使用權不得轉讓。
第九條 以行政劃撥取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的單位和個人進行房地產開發經營的，應當按規定向當地市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金，方可轉讓、出租、抵押。
第十條 土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。
第十一條 土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的轉讓、出租、抵押、雙方當事人應簽訂合同，并在20日內按國家規定到有關部門辦理登記手續。
第十二條 因處分抵押財產取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的，應當到當地市、縣土地管理和房地產管理部門辦理過戶登記手續。
抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記手續。
第十三條 土地使用期滿，土地使用權由國家無償收回，土地使用者應當交還土地使用證，由當地市、縣土地管理部門注銷其土地使用權登記手續，并予公告。
在收回土地使用權的同時，地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得，由當地房產管理部門注銷其所有權登記手續，并予公告。
第十四條 土地使用期滿，土地使用者可以申請續期，續期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關規定核定。
申請續期的土地使用者，應當與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記手續。
第十五條 土地使用權出讓期未滿，國家因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應補償。
第十六條 土地使用權轉讓、出租、抵押中發生地增值的應按國家有關規定繳納土地收益金（或土地增值費）。
第三章 房地產的開發經營
第十七條 鼓勵以各種形式搞活房地產經營：
（一）實行房地產綜合開發，大力發展商品房建設。
（二）開辟第三產業用房，房地產管理部門和房產所有權單位應在當地政府的統籌安排下，在符合城市規劃的前提下，有計劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業性用房、用地。
（三）房地產企業可開展房地產吞吐業務；接受單位和個人的委托開展多種形式的房地產信托代管業務；開展代建、代營及有償維修養護等服務活動。
（四）利用現有房地產資源，開展橫向經濟聯合或合股經營。
第十八條 房地產開發項目必須由有相應資質等級證書的房地產開發公司承擔。
第十九條 國內外的公司、企業、其他經濟組織和個人，從事房地產開發經營的，必須按規定申辦房地產開發公司（包括專營、兼營和單項開發，下同）。
申辦房地產開發公司的，必須持主管部門的批準文件和銀行驗資證明，經有相應審批權限的建設行政主管部門進行資質審定，發給資質等級證書，憑證到工商行政管理機關登記注冊，辦理有關手續。
第二十條 各種所有制的房屋均可依法進行轉讓、買賣、租憑、抵押等。
第二十一條 買賣、轉讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時，其土地使用權隨之轉讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動產轉讓、買賣、出租、抵押的除外。
第二十二條 各種所有制房產的轉讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權的轉讓、出租、抵押以及其他房地產流通過程中發生的經營活動，均須到當地房地產交易市場進行。交易雙方按規定辦理有關手續，簽訂并嚴格履行協議、合同。
第二十三條 市、縣房地產交易管理部門可建立常設的房地產交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：
1.宣傳房地產政策、法律、法規，提供咨詢服務。
2.為交易當事人提供洽談、協商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務。
3.為房地產交易中介服務單位和個人提供合法的經營窗口。
4.引導房地產經營單位進入市場。
5.為房地產抵押、拍賣、吞吐等房地產流通業務提供公開營業場所。
第二十四條 房地產交易市場的具體規則及房地產交易 管理手續費的收費標準由有關部門另行制定。
第二十五條 房地產交易價格根據不同的交易對象，實行指令性價格、指導性價格、市場調節價格。各類價格的計價原則和標準，由縣以上人民政府物價部門會同房地產管理等有關部門制定，報當地人民政府批準實施。
第二十六條 商品房可以預售，預售房產必須具備下列條件：
1.房產經營者持有《建設工程規劃許可證》和經過出讓取得的《國有土地使用證》。
2.除土地使用權出讓金外，實際投資已達該建設項目總投資的20％以上。
3.工程施工進度和竣工交付日期已確定。
4.預售計劃和對象符合規定。
5.已落實預售款收取和使用的監督方案。
預售商品房的出售方和購買方應依法簽訂商品房購銷合同，并嚴格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經濟合同法》的基本原則和有關規定。
第二十七條 允許外商以獨資、中外合資、中外合作等形式開發經營房地產。
外商投資開發經營房地產，依照我國和我省有關法律、法規及政策，享受優惠待遇。
第二十八條 設立開發經營房地產外商投資企業，須按外商投資企業辦理審批手續。
設立開發經營房地產的外商投資企業，應持批準的項目建議書、可行性報告、章程和企業技術資質證明，報有審批權的建設行政主管部門審定企業技術資質等級。
第四章 責任與處罰
第二十九條 違反本辦法，侵犯土地所有權或使用權的，由縣以上土地管理部門責令其停止侵犯，賠償損失。被侵權人也可以直接向人民法院起訴。
第三十條 不按土地出讓合同規定的期限投資建設的，應收取土地閑置費，閑置2年以上者，由原批準土地使用權的機關無償收回土地使用權。
第三十一條 未按本辦法取得資質合格證進行房地產開發和經營或未辦理登記手續，擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的，其有關協議、合同無效，分別由縣級以上建設行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據情節處以罰款。由此造成經濟損失的，依法追究直接責任人或單位主管人員的經濟責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十二條 城市規劃和有關房地產開發經營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節輕重，依法給予行政、經濟處罰；構成犯罪的，由司法機關追究刑事責任。
第五章 附 則
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一、房地產開發與經營存在的風險
1.社會政策和治安風險
政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產投資商和開發商來說，卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經濟增長目標或限制房地產經濟的不正常發展而采取一系列的政策，均對房地產投資帶來巨大的風險，政策風險對房地產市場的影響是全局性的。
另外，社會治安也回直接影響到房地產的開發與經營。社會治安關系到人們的財產安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業，進行房地產開發與經營才能有更好的保障。
2.市場風險
市場的供求關系變化的不確定性對房地產行業產生巨大的風險。供求關系的變化必然導致房地產價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產價格下降，求大于供也會使得房產價格上升。這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。
房地產不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產，所以投資房地產的資金流動差。房地產位置的固定性決定了房地產市場是區域性和個別性市場，也必然增加了房地產開發經營的復雜性和難度。房地產業生產的周期長的特點也使得房地產開發與經營在市場的變化中處于不利地位。開發期越長，各種社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金和售價便越不確定，風險相對也越大。
3.經營性風險
經營性風險是指由于房地產開發與經營企業自身的經營不周或其他內部因素而帶來的風險。投資者由于主觀上對經濟發展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產生很大的影響。因企業管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以致使其空置率過高，經營費用增加，經營凈收入期望值。
4.貨幣政策引起的風險
通貨膨脹因素。當通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設房地產來說，這無疑是一場災難。銀行利率的變動也可能會給房地產開發與經營帶來損失。一般地，使用高利率折現，會降低投資者的凈現值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產市場價格間接產生影響，給房地產開發與經營企業帶來風險。
二、房地產開發與經營風險的規避
1.及時準確的預測風險
在房地產投資前便應該對投資后可能存在的風險進行科學合理有效的預測，然后再進行合理的投資。通過全面的市場調查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環境分析，對國家或政府可能出現的政策變化進行預測，以便調整房地產投資，更好地得到國家或政府的支持。
2.風險控制
選擇風險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風險太大的自己所無法承擔的項目作出放棄的決定。放棄是對風險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風險的方法。
3.風險轉移
房地產開發商可通過各種合理合法措施將風險轉移出去。一是保險轉移，開發商可通過對經濟風險進行預測和分析，購買房地產保險，若投資后發生風險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災害，意外事故等可能造成的各種風險轉移該保險公司；二是契約合同轉移，房地產開發企業可通過契約合同將可能出現的損失的財務負擔或法律責任轉移給非保險業的其他人；三是財務責任轉移，如發行房地產開發公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風險損失、財務責任轉移給他人。
4.風險分散
不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發住宅，又經營寫字樓，還可以從事土地轉讓等從事多種房地產項目的開發，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩定的收入，又能夠有效控制風險。另外，跨區域的房地產投資組合可以均衡地區經濟發展不平衡的影響，同時減少個別地區經濟動蕩帶來的風險。
參考文獻：
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一、加強風險管理
1.風險管理的定義
風險管理是對潛在的意外損失進行識別、衡量和處理。它不僅包括對物的風險管理，而且也包括對人的風險管理；不僅包括對損失的風險管理，而且包括對盈虧的風險管理；它不局限于某一業務范圍內，而是對企業一切開發活動和開發全過程實行有效的管理 。
2.風險管理的必要性
(1)風險管理是房地產開發經營企業內部機制運行的要求。房地產開發經營企業要取得投資的成功，減少盲目性，就要求它認真地識別風險，嚴格地控制風險，巧妙地規避風險。
(2)風險管理是房地產開發經營企業所處的外部環境的要求。一方面，由于國內外及區域的政治、經濟、社會環境不斷變化，在一定程度上增大了房地產開發經營企業投資的風臉性;另一方面，房地產市場是一個不充分市場，價值規律如同一只“看不見的手”給房地產開發企業投資帶來巨大的不確定性。
(3)風險管理是整個房地產業健康發展的要求，我國房地產業發展迅速，但其中也存在周期性波動，并多次出現房地產業的“低迷期”， 這就要求從宏觀和微觀結合上加強對風險的管理，保證我國房地產業穩步、健康、正常發展。
3.風險控制的對策
(1)風險的回避。風險的回避是對付風險最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風險可能造成的損失。在房地產開發經營企業的風險管理中，它是一種簡單有效的方法。
(2)風險的預防和減輕。①惟確預測。房地產開發企業加強市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會資料，并且對此加以分析和綜合，對項目進行可行性研究，建立一個龐大的信息系統，從而通過科學預測，選擇適宜的投資方向，減少房地產投資開發的盲目性。②近早完成開發項目。房地產開發期逾長，項目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產開發企業應盡可能地縮短開發期有助于減輕風險。③預租預售。針對商品房售價、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現租售困難而引起的風險，通過預租預售可以緩解風險。
(3)風險的隔離與結合。風險的隔離是將企業所面臨的風險單位進行空間和時間的分離，以便達到減輕風險損失的目的；風險結合是通過增加風臉單位的數里提高企業預防未來風險的能力。具體措施包括:①可以通過合并或擴大規模，實行跨地區的企業集團式經營，從而增加風險單位，降低風險。同時立足本地市場，大力開拓外地市場，從而使企業避免因區域環境影晌而帶來的風險。②實行開發、管理一條龍服務和“一業為主，多種經營”，以房地產開發為主，輔之以其他與之相關的經濟業務，改革房地產開發企業的產權制度，轉換經營機制，提高企業的自身競爭能力。③拓寬經營思路，采取商品房出售、出租、典當、抵押等多種經營方式并存，來降低商品房銷售風險。④實行風險的保險轉移。房地產開發企業通過向保險公司投保，交納保險費。當風險發生后，由保險公司來補償損失，從而將風險轉移給保險公司來承擔。⑤風險的自我承擔。當風險不可避免或者冒此風險可能獲得較大利潤時，房地產開發企業應該采取積極手段主動承擔風險，對風險自我保險。
二、為房地產投資者創造良好的投資環境
政府應加強對房地產業的宏觀管理，為房地產企業健康、正常發展創造一個良好的外部環境。借鑒經濟發達國家和地區防范和控制風險取得的一系列成功經驗，我國政府對此采取以下措施:
1.加強房地產宏觀調控
政府對房地產業宏觀調控應根據房地產業周期波動的發展趨勢，實施經常性徽調、短期微調和中長期發展相協調的方式，在調控時機上盡可能“早半拍”，根據周期的先行景氣指標及時進行調控，避免“急剎車”帶來的巨大震蕩。在調控力度上，應盡可能實現宏觀調控“軟著陸”， 避免力度過大或不足造成的大幅度波動和惡性發展。在調整節奏上應根據產業發展現狀，實施適度緊縮與適度擴張交叉進行，在總量控制前提下實行結構調整。
2.調節房地產投資結構，促使房地產市場供求平衡
在土地一級市場上，要在土地利用總體規劃和城市規劃指導下，對房地產企業開發用地實行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權的出讓方式上，更多采用招標、拍賣方式，減少協議出讓方式中的“市長價”和“人情價”。重視清理土地隱形市場。在土地二級市場上，優化房地產投資結構，促使房地產市場在總量和結構上達到平衡。一方面限制高級住宅、高標準賓館、花園別墅和度假村的建設;另一方面，大力發展適銷對路的普通住宅，在資金、稅收上向微利房和解困房傾斜，引導資金流向普通住宅建設。
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1．前言
加強房地產開發經營的工程管理對于房地產企業來說具有很大的意義，同時結合我國在房地產開發經營管理方面存在的問題，有必要對房地產開發經營中的策劃、施工、物業等方面加強管理。
2.房地產開發工程管理研究
2.1安全管理
（1）項目部要建立和健全關于安全的管理規章制度和安全責任制，在安全的管理過程中要做到有章可循，有法可依，有責可究。
（2）在安全管理過程中要嚴格按照各項安全管理制度執行，與項目管理人員、施工人員簽訂安全生產責任狀，并制訂責任目標目標。通過全員安全培訓提高員工安全意識，對于需要特種作業人員要執行持證上崗。
（3）按照安全管理規定規做好安措費用的投入。套做到有先知性的投入，并有針對、有預防、有措施。
2.2質量管理
（1）做好項目部質量管理制度和獎罰制度，跟班組長簽訂質量承諾書，在各種規章制度健全的基礎上實施獎勵優秀優、懲罰惡劣，充分調動勞動者的積極性。
（2）嚴把原料關，材料是直接構成工程實體的使用材料的好壞，直接決定工程質量的優劣。在工程材料的采購、驗收時，要嚴格按圖紙設計及規范標準要求進行檢驗，杜絕不符合要求的材料用到工程中，從原料上確保工程質量。
（3）嚴把質量驗收關。在一個分項工程完工后對質量進行驗收，對合格與否做出認可，要求我們認真嚴肅的對待。按照建筑工程施工質量驗收統一標準和配套的分部分項工程質量驗收規范進行驗收，分批次進行抽查，不合格項目堅決要求返工處理。
2.3成本管理
（1）項目工程承包后應詳細的編制施工預算，施工預算是項目目內部使用的預算，項目部應根據施工預算情況分析每個分項工程所使用料、機、工的消耗情況，并與定額預算進行比較。一般施工定額消耗量要比預算定額低。定額預算消耗量是施工消耗中的最高指標。
（2）依據施工或定額預算編制成本計劃，計劃的編制應嚴謹，不能憑經驗進行估算，也不能用概算指標概算，應比預算還要仔細。各種人、機、材消耗量乘以其各自單價構成工程直接費用，依據各自公司管理水平，取定綜合管理費構成項目的間接成本，二者相加即為項目的成本計劃。
（3）項目應分階段的進行成本核算，階段的劃分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后項目完工后進行總的成本核算，采用國家會計統一用表認真編制成本核算表。
（4）對進行成本分析，對成本計劃的執行情況進行比較?？偨Y實際經驗，為本項目的結算提相應供依據，同時后續工程的成本計劃和控制提供基礎資料。
3．房地產開發經營工程管理研究
3.1質量管理
3.1.1創建體系，完善制度
質量保證體系，能否真正發揮實效發揮實際作用，是整個工程質量控制工作能否真正有效進行下去的關鍵環節。根據房屋建筑工程形式，建立良好的保障體系，對當前的施工作業管理制度進行更新調整，這些都有助于提高工程質量。這就要求建筑工程單位施工單位在確保質量保證體系能有效運行下去的前提下，按照施工的必要步驟，逐步地對質量保證體系進行修改和完善。除此以外，還要結合現代化建筑指標體系，積極更新建筑施工規章制度，同時做好各個方面的工程管理。工現場工程質量保證體系必須由總承包單位項目經理部負責在其承包施工的工程范圍內建立，并統一協調管理。對施工材料控制，對施工環境環境控制，主要是對工程地質、水文、氣象等，有一定的了解和掌握。
3.1.2全面準備，互相交流 房屋建筑工程施工的全面準備就包括前期準備以及后期工作。施工前期的工程準備工作是保證房屋建筑施工順利開展的基礎，所以必須認真做好工程前期的準備工作，制定好切實可行的方案。事前準備包括施工管理人員的工作分配、對施工操作人員的工作培訓、施工技術的事前探討以及對施工材料的選購、施工工具的準備、對施工現場的了解。房屋施工人員應該盡早達到施工現場，熟悉周圍的環境，在研究工程圖紙后，再結合實際情況做好施工布置準備。在中期工作期間，遇到技術難題要經過討論，向先進施工單位學習經驗，將難題解決。
3.1.3加強協調管理
協調管理共有以下三個協調管理部分：技術協調、管理協調以及組織協調。技術協調，即提高設計圖紙的質量，優化水平，在圖紙完成的時候多處審查，一一將問題查出進行糾正。管理協調，則是提出要建立一套健全的管理制度，通過制度的提出減少在工作配合中會遇到的問題從而解決各施工部門的協調工作。組織協調，即建立專門的協調會議制度，解決施工中的協調問題。對于較復雜的部位，在施工應組織專門的協調會，使各部門進一步明確施工順序和責任。
3.1.4提高施工人員職業素質
工程質量是所有參加工程項目施工的技術管理干部、操作人員以及服務人員共同工作的結果，所以施工人員是形成工程質量的主要因素?，F在很多施工單位，在施工中采用很多職業素質較低的工人和技術人員，有的技術人員連一些基本的常識也不懂就上崗，以致在施工過程中容易發生一些常識失誤，這給施工質量控制工作帶來了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質量能提高上去，首先要做的就是從嚴格招聘施工和技術人員，提高施工人員職業素質。施工人員必須樹立以質量第一的觀念，懂得為客戶服務，把社會利益和企業利益綜合考慮。除此之外，管理干部、技術人員都應具有較強的規劃和管理能力，能夠組織施工和進行技術指導的能力，盡力質量檢查。在團隊中，所有人員都應該樹立一絲不茍的工作作風，懂得嚴格執行質量標準和操作規程的法制觀念，最終保證工程質量。
3.2開發管理
是指開發企業為成功完成工程項目的開發， 對公司里面的人力資源部、財務部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業為成功實現后后續工作的基礎。工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業的確認與協作、施工質量及進度的把關、相關合同的簽訂、內部細部結構設計的修改、報建等。
財務部門進行企業的資金管理，并對企業財務狀況和經營情況的定期報表，工作內容為：建設工程項目的財務計劃、施工企業的工程資金的發放和開發企業本身經營費用的管理。銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設。人力資源管理部門主要服裝對項目開發員工工作任務分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責
3.3施工管理
對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產開發公司基本由工程管理部門主要負責施工管理， 不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。 主要模式有：分別發包、GC、MC、設計加施工承包、Construction Management）發包方式等。
在中國，房地產的施工建設主要采用分別發包和 GC 來進行。 工程項目較大、 或層次比較高， 房地產開發企業可以采用 MC 或CM 模式來開展施工管理。 開發人和某家能力好的企業或個體簽訂施工總承包管理合同， 負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。 正常情況下該 MC 企業不參與具體工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發企業托付給 CM 企業，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設計方式，它和開發人簽訂“cost plus”協議。 其優勢是設計與施工完全連接，降低企業風險。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。 想要達到這樣的目標，開發企業必須在施工的質量、進度、成本控制上發揮積極作。 通過驗資、招投標、施工檢查、監理企業的檢查、工程款的發放等，對工程項目建設的質量、進度及成本開發人能夠進行控制。 另外還包括對供貨商的協調與控制。
4．結束語
綜上所述，鑒于房地產開發經營的工程管理對于房地產企業以及房地產開發的重要意義，我們應該不斷的加強房地產開發經營的工程管理。
參考文獻：
[1]王文萱; 李明孝; 吳鳳平 工程管理專業中《房地產開發與經營管理》課程的教學研究今日科苑2007-06-23期刊
[2]鄭先桿 房地產開發經營中的若干法律問題研究復旦大學2009-10-18碩士
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房地產開發管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發運營當中，它的主要內容按先后排列分為：策劃流程管理、開發設計管理、施工進度管理及物業管理四個主要部分。對于房地產開發企業來說，要想做好工程整體，其中決策、團體、領導、控制和創新是項目獲得成功的基礎。本論文主要對這四項的管理主要內容和基本原則進行分析，然后重點闡述四個管理項目的關系；對房地產企業具有合適的建議和參考價值。
1策劃管理
對設計過程的管理，業內稱之為策劃管理，房地產開發企業把建設樓盤的策劃設計交給合適的設計公司來完成，就必須要進行成本、進程和目標進行管理和控制。可建設或使用策劃管理軟件來對其設計開展管理。免費論文參考網。即策劃管理使用軟件和策劃設計軟件是比較獨立的專業軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設計軟件面向的是'設計'。
策劃管理和策劃設計關系非常密切，策劃管理系統成立的主要目的之一就是提高策劃設計結果檢查和管理水平。策劃管理信息系統與策劃設計關系的主要內容是：保證策劃設計結果滿足其項目策劃的標準，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設計管理的水準。要做的主要工作涵蓋以下幾條：
（1）房地產開發人對于其項目的策劃設計主要內容、原則進行確認，作為管理系統過程輸入主要內容，在策劃結束必須對策劃方案進行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進行整改，并最后選擇合適的設計方案。
（2）策劃管理應盡量降低對策劃設計工作性質的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數據，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變為面向 GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應該盡可能減少對策劃設計員工原有工作習性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設計員工在設計圖層時，遵循圖層分層和編碼規定設計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。
（3）提出合理的策劃設計分層編碼標準。因為現在大部分策劃設計企業都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據以上原則，在國家、部門、地方標準的原有基礎上建設一套全面的標準，向相關的策劃設計企業發放。與此同時，制定合理措施，確保房地產開發企業及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統針對設計企業提交的策劃設計方案進行審核；
（4）通過電腦進行策劃設計結果審核。假如策劃設計企業遞交的設計方案滿足系統規定的要求，策劃管理系統能夠將策劃圖輸入系統，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠對策劃設計方案指標進行計算、排比，展開查詢、統計、分析等；
（5）使策劃設計結果轉成基礎信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統的參考資料，為審核、方案分析及后續研究等工作展開服務。
2開發管理
是指開發企業為成功完成工程項目的開發，對公司里面的人力資源部、財務部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業為成功實現后后續工作的基礎。
工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業的確認與協作、施工質量及進度的把關、相關合同的簽訂、內部細部結構設計的修改、報建等。
財務部門進行企業的資金管理，并對企業財務狀況和經營情況的定期報表，工作內容為：建設工程項目的財務計劃、施工企業的工程資金的發放和開發企業本身經營費用的管理。
銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設。人力資源管理部門主要服裝對項目開發員工工作任務分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責
3施工管理
對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產開發公司基本由工程管理部門主要負責施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發包、GC、MC、設計加施工承包、Construction Management）發包方式等。在中國，房地產的施工建設主要采用分別發包和GC來進行。工程項目較大、或層次比較高，房地產開發企業可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網。開發人和某家能力好的企業或個體簽訂施工總承包管理合同，負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發企業托付給CM 企業，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設計方式，它和開發人簽訂“cost plus”協議。其優勢是設計與施工完全連接，降低企業風險。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。想要達到這樣的目標，開發企業必須在施工的質量、進度、成本控制上發揮積極作。免費論文參考網。通過驗資、招投標、施工檢查、監理企業的檢查、工程款的發放等，對工程項目建設的質量、進度及成本開發人能夠進行控制。另外還包括對供貨商的協調與控制
4物業管理
為了讓完工后的工程設施正常使用，實現保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務，高品質的物業管理很重要。在歐美國家，物業管理一般是由專業公司承接，而中國的大部分管理公司的服務內容及質量跟國際還有一定的差距。房地產開發人一般啟用自己的物業管理公司，于是，物業管理方面的投訴很多，和業主的沖突成為最近來房地產行業的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產開發企業來說，是一個很好的機遇，倘若能夠把握住，成就優秀的物業管理服務將是成為房地產企業搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經營管理中主要內容。即采用高素質的人才建造企業的核心，構造規范的物業管理流程和管理制度，物業管理費用的合理、并財務實施公開，建造人性化的生活氛圍等。
物業管理是為購房者提供的長期服務，也企業在激烈的房地產市場競爭獲勝的基本條件。服務是產品質量的另一個升級，也是房產增值的保證與關鍵。
6結語
任何企業的競爭，必須有其獲得持續的競爭優勢，房地產開發企業尤其如此。以高質量的人力資源為基礎，并依靠持續創新的施工技術為支持、先進的管理模式為核心，在房地產開發管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設計、規劃運營、施工建設和物業管理階段進行有效的控制，對運營成本、工程進度、工程質量為原則不斷改善經營，增強企業的競爭實力，以客戶滿意為標準，持續為其提供優勢的產品和服務。
參考文獻：
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[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我國經濟在高速發展的過程中，給予了房地產領域極大的發展空間，經營者在過去很長一段時間里，為了追求經濟利益，不斷地進行土地的開發，卻嚴重忽視了土地資源的節省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產領域的發展，還將給我國未來的發展造成嚴重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產企業在積極進行土地開發和經營的過程中，應注重轉變傳統的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現我國的長期可持續發展奠定良好的基礎。
1 房地產開發與經營策略向土地集約利用方向轉變的原因
1.1 房地產業實現土地集約利用是城市化發展的關鍵
空間集聚是城市發展過程中的本質，也就是說城市在建設過程中，需要對各種生產要素進行有效的集聚，包括技術、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關鍵。房地產領域是我國基本的產業部門之一，開發、建設以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當中，構成國民經濟的各個機構在運行過程中，需要對相關的物質載體進行利用才能夠從事社會以及經濟活動，這一物質載體就是房地產，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現階段，幾乎可以成為衡量城市經濟發展及建設水平的關鍵因素。在投資領域當中，房地產是一個關鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發揮功能?，F階段，我國的城市是房地產業快速發展的關鍵地區，產生這種現象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產市場需求量大。因此，房地產業的土地集約化直接影響著城市化建設水平。
1.2 我國未來的發展要求實現土地集約化利用
我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現可持續發展的過程中，節約土地資源勢在必行。房地產是對土地資源利用相對較多的領域，因此，房地產開發與經營策略向土地集約方式轉變至關重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節約城市規劃中的土地資源，提升城市規劃的科學性。在城市規模擴大的過程中，節約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態平衡在耕地總量中得以實現。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產業的發展，在利用行政管理方式限制房地產用地的過程中，政府可以對房地產的發展提供政策支持，對提升企業綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農業發展等因素之間的沖突減少，實現我國的協調發展。
2 房地產開發與經營中的土地利用問題
首先，房地產投資不合理。現階段，我國房地產領域呈現出嚴重的滯銷現象，商品房空置面積越來越大。多數人認為產生這一現象最主要的原因是房價過高造成的，同時現階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴重不合理的房地產開發結構。而從房地產投資的角度來看，產生這一現象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產開發的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發，房地產領域在開發區廣泛建設的過程中迎來了更加廣闊的發展空間。與此同時，由于現階段我國的務農收入遠遠低于非農勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農經濟產出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規劃到工業建設所用，在有效提升農民生活質量的過程中，還能夠為我國經濟的發展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應經濟全球化的關鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設的關鍵措施之一。然而，由于過多地設置開發區，導致經濟規模嚴重不合理，失去了集聚效應，投資環境應由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發揮。
3 新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略
3.1 有效結合土地資源管理和資產管理
新時期，我國必須制定相關措施，保證房地產領域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節約土地資源。這就需要應用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉變需要傳統的土地資源管理與資產管理充分結合。我國房地產企業在開發和經營的過程中，充分證明其要想實現長期可持續發展，必須在優化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發揮宏觀調控的能力，提升土地利用模式的科學性。
從房地產領域來看，政策的導向作用得到充分發揮是得到理想投資環境的關鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環境應有較強的透明度，才能使房地產企業經營過程中面對的不確定因素和風險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠實現對土地資源的合理規劃和利用，這也是房地產領域提升市場競爭力的關鍵。
3.2 提升房地產企業市場競爭力
在房地產行業發展過程中，各企業之間的有效競爭是實現土地集約利用的關鍵。房地產企業在經營過程中，應首先進行詳細地分析投資環，并提升投資項目管理能力。企業在運行過程中，還應當詳細了解國家政策以及經濟發展政策，及時掌握市場經濟發生波動的過程中所帶來的發展機遇，并采取有效措施規避風險，提升自身競爭力。房地產企業還應當科學地預測該領域的需求及變化，科學地把握企業未來的發展方向。當房地產供大于求時，應詳細分析結構動態變化在房地產供求中的體現，并及時找到相關供不應求的因素，充分調動企業運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領全新的市場，將自身的優勢進行充分發揮的同時，創造更多的經濟效益，實現可持續發展。此外，還要應用創新性思維，科學地設計和規劃房地產，積極引進并應用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質量及工程實施速度，促進房地產行業的發展。
4 結 語
近年來，在科學和信息技術不斷發展的情況下，我國各行各業都迎來了廣闊的發展空間，房地產作為我國獨立的經濟實體，在長期的經營過程中，以追求經濟效益最大化為目標，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發展過程中，必須注重對各項資源的節約利用，在這種情況下，我國房地產企業必須轉變開發與經營策略，應用土地集約利用策略提升自身的競爭力。
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篇11
在制定企業的經營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產企業做全面的了解。
一、房地產企業是房地產產業鏈中最關鍵的一環
供應房地產產品的整個產業鏈，主要包括各類材料供應商、研究咨詢公司、設計院、工程承包商、工程監理公司、房地產企業、銷售公司、物業管理公司等。房地產企業在產業鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產企業是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應方、設計方、工程施工方和下游的商、物業管理商以及終端顧客的中心，整合整個產業鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產產品的飛躍。同時房地產企業既是批發商，又是金融中介與顧客服務商?？傊欠康禺a產業鏈中最關鍵的一環。房地產企業職能的核心是為顧客服務。
二、房地產企業經營決策理念
基于對房地產企業職能核心的理解以及我國房地產業的現狀，本人認為，要想經營成功，房地產企業應有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價值為出發點，重視顧客需求
對于房地產企業而言，最好的設計師是住戶。為避免巨大風險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標市場的需求?；诜召|量的顧客滿意度是房地產企業品牌建設和企業競爭力之源。
2、加強企業信譽的管理
企業信譽是一個企業獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構成，其核心是信譽。信譽管理是對企業信譽的創建、維護和發揚，是建立并維持與社會公眾信任關系的一種具有戰略意義的現代管理方法。由于房地產產品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業欺詐行為偶見、市場風險較大時，購房者會極其在意房地產企業的信譽。此外，對房地產企業而言，融資能力極其關鍵，而企業融資能力較大程度上決定于企業的聲譽和信用度。
3、樹立終身服務觀念
從實際銷售看，一個企業的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數量可能還遠遠不止10人和25人。
4、基于價值鏈構筑競爭優勢
房地產產品的質量如何，是設計、材料供應、施工、監理等各個環節的綜合結果，但房地產企業要對消費者負全責。而要最有效地控制質量，房地產企業就須從設計環節開始抓起。質量大師戴明有一個基本觀點:質量不是靠檢驗出來的，質量要從源頭抓起?？紤]到材料供應商、設計方、施工方與房地產企業往往沒有縱向一體化，房地產企業對質量控制的難度巨大。作為業主的唯一人，房地產企業要提高成本質量控制的成效，須設法提高產業鏈前后環節的協作水平，特別注意盡早發現問題，從根本上杜絕失誤。
5、進行人文關懷，樹立社會責任
一個房地產企業能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業是否具有深度人文關懷的合理利潤觀和社會責任觀。企業的社會責任包括:為社會提供優質的產品和服務；重視經濟增長的質量和可持發展；為和諧社會做出貢獻。例如國內最知名的房地產企業――深圳萬科當許多房地產企業可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”?！安毁嵄├钡脑瓌t為萬科公司在中國地產界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產企業不可能真正長久俘虜消費者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產企業的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關于房地產企業服務本性及經營決策中應有的理念，歸結到一點就是：房地產企業必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優質服務為基礎構筑企業信譽和持續競爭能力，避免短期行為，從而實現企業、小業主和社會的共贏，為企業的經營成功和持續發展奠定基礎。
三、A房地產有限公司經營策略制定過程的分析
A房地產有限公司作為一家正在成長中的小型企業，起步晚、規模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產企業，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業也存在自身優勢：擅長策劃包裝、資源整合、創意。
該企業在結合上述理念及通過對房地產市場的調查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產市場的調查、分析、比較的結論如下。
1、2006年上海房產市場總體概況
去年以來，全國房地產市場遭遇了新一輪的宏觀調控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產市場新房依舊保持平穩發展的態勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數據來看，整個住宅銷售市場處于結構性調整之中。
“政策細分執行力加強，市場步入適應調整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態勢。
在2006年，非住宅類地產依然保持著強勁勢頭；商業地產在去年下半年呈現出增量迅猛的特點。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業地產項目開始向城市副中心和市郊轉移。
去年商業地產另一個值得關注的現象是境外資金整體收購商業地產項目增多；此外，作為泛商業地產的創意地產去年也亮點頻現。去年下半年被上海市經委授牌的創意產業集聚區新增27家，總數達到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預計今年的政策無論是廣度還是深度都應弱于去年，因為政策具有滯后效應；加上去年的“70”“90”政策會在今年發力，未來5年上海將形成國際經濟、金融、貿易、航運中心基本框架，因此房地產需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業項目都仍將穩中有升。
2、市場總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續了2005年持續減少的態勢，并且減少幅度有進一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。
3、上海市房地產市場客戶需求最新調查
根據調查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產交易中心的最新統計顯示，浦東新區商品房的交易量呈節節攀升之勢，其主要原因是其區域的總體房價的性價比頗高。調查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設施、物業管理、小區環境、房型、價格和地段。
4、高端住宅市場供求情況分析
高檔住宅市場供應總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達到將近1倍。
2006年，隨著國家對房地產市場宏觀調控的措施具體落實，對高檔物業雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續上揚，但局部區域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續。
近日來，由于受到新一輪的舊區改造啟動和浦江兩岸規劃實施的影響，預計未來高檔住宅的開發將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區域，而沿江等具有獨特景觀資源的區域，黃浦江兩岸、北外灘等區域，也將成為豪宅的主要集中區。
近幾年來，消費者對高價位樓盤產品的品質要求有很大提高，高價位樓盤經過多年的激烈發展，競爭已不再是簡單的地段和部分產品要素的競爭，而面臨著全方位產品要素、品牌、環境、營銷企劃等綜合高指標項目的挑戰。消費者大致會從地段、品質、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區和建國路沿線區域，淮海路和鎮寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區域版塊等，也是高價位樓盤集中的區域?？蛻魠^域分布：從區域來細分，黃浦區主要以外省市私營業主居多，徐匯、長寧兩區以本區域高級白領、企業家為主，全市性客戶其次，浦東新區以境外人士、外籍華人為主。楊浦區因其淵源的教育背景，以大學教授、留學生、留學歸來人士居多，他們注重未來發展大環境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場研究
市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產生的高額利潤的驅動，大量發展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應量自2006年開始出現了超常規的增長；良好的經濟運行態勢以及中國加入世貿組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續增長、絕大多數寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩度過市場適應期，價格還將繼續向上攀升，估計可能出現新的租金上漲。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環境的影響，各個區域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發區板塊及陸家嘴板塊。
市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應的出現輕微上揚至11.6％。上海大多數商業區出現了空置率下降的情形。
市場租金分析：一季度繼租金持續兩個季度上升后繼續保持長勢。
未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預計未來4年內還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達到供應高峰期。
6、市場亮點――創意工業房地產
繼去年年末甲級辦公樓市場出現強勁需求態勢后，創意工業房地產也應運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。
其領軍代表包括近來頗受關注的“八號橋”創意時尚工業園區。
“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團所屬上海汽車制動器公司，廠區內有上世紀50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經委和盧灣區人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產場地實施改造，創立“八號橋”。
“八號橋”保留了工業老建筑特有的底蘊，注入新產業元素，從而成為一個激發創意靈感，吸引創意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。
經過一番設計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛的創意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。
目前，“八號橋”已成為各類設計創意企業的集聚區。來自歐美與港澳的80余家企業已入駐，如英國ALSOP設計公司等。這些企業主要從事建筑、產品、服裝、和企業形象的設計、影業制作。
創意產業將經濟、文化、技術和藝術有機的結合，成為二、三產業共同發展的結合點，這也是當今國際大都市產業發展的新趨勢?！鞍颂枠颉币殉蔀槿珖I旅游示范點中首個以創意產業為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。
通過對上海市房地產市場全面的調查、分析，A房地產有限公司領導班子認為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產企業來說，風險太大，而創意工業房地產的開發和改造是一條適合中小型房地產企業持續發展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產企業的軟肋。大型房地產商由于品牌效應、規模效應的聚積，更能得到金融機構的垂青，因而愈發顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產有限公司力所能及的。因此，公司領導決定揚長避短，另辟蹊徑，把創意工業房地產的開發和改造作為公司生存發展的切入點和機會點。
其次，工業房地產的改造，創意為上。該公司可充分發揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規模的新產品，為企業的持續發展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產有限公司領導班子最終成功制定合理、科學的經營策略，并經過實踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，A房地產有限公司制定了科學的經營策略，找準企業發展的專業化定位，明確努力方向，通過運作，該企業正不斷取得成功。
四、結束語
A房地產有限公司成功制定了科學的經營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，在此基礎上制定出先進、科學的經營策略是一個成功企業的關鍵所在。總之，作為一個企業，要想獲得成功，首先必須從經營策略下手，方可收到事半功倍的效果。
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隨著我國經濟的高速發展，城市基礎建設也步入了發展的高峰期，城鎮化更是得到了前所未有的發展，這一切無不造就了我國的房地產業的興盛，甚至發展成為了我國的一大支柱產業。而這一發展速度每年仍然在以超過10%的增長率不斷提高，但是，由于我國的房地產業發展起來也不過是短短的幾十年，特別是現代商業地產，僅僅是十多年的經驗，很多投資者過于盲目的投資，使得風險的發生更加的具有不確定性和多發性。同時由于國家近些年來一直致力于房地產的管控，也使得政府政策在很大程度上影響著我國的房地產業走向，加深了我國的房地產開發經營的風險，等等，這一切無不在告訴我們，加強房地產業的開發經營風險管理已經是迫在眉睫的事了。
1.建筑房地產開發經營風險管理的定義及特點
1.1風險管理是指對企業（包括人、物、盈虧等）的一切開發、生產生活中存在的一些潛在危害進行全程有效地跟蹤、識別、評估、處理的一種管理模式。因此，建筑房地產開發經營風險管理指的就是房地產開發企業通過有目的、有計劃、有意識的對房地產企業活動進行有組織、有計劃的管理，實現對風險的識別、衡量、處理，有效的減小甚至規避風險給企業所造成的損失，實現利益的最大化。
1.2建筑房地產開發經營有其獨有的特點：（1）建筑房地產開發經營是一項高風險、極度不確定，但同時也是高回報的行業，高度的風險性、不確定性表現為風險事故的發生與否，發生期間所造成的損失大小都具有很大的不確定性。這一切都使得該行業的運行必須建立在有效的風險管理制度下，它是企業減少盲目投資，有效識別風險，規避風險的關鍵。
（2）建筑房地產開發經營還是受市場環境影響極為敏感的行業，而同時我國乃至全球的政治環境、經濟環境、社會環境、人文理念等都在不斷的變化中，每時每刻都在產生不可預測的環境變化，使得市場的自動調節這個價值杠桿也一直在做著不規律的運動，再者由于目前我國的房地產業流入過多的熱錢，以及政府相關控制政策正在逐步的發力，這一切都給房地產的開發經營帶來了人力所不能改變的巨大影響。
（3）其風險具有一定的可預測性，雖然建筑房地產開發經營的風險有著很大的不確定性，但是其發生確有著一定的可預測性和規律性。通過統計數據分析，數學概率預測、環境調查、歷史分析等，可以大致的知道其發生的可能性和損失的嚴重性。
（4）其激勵性表現在企業由于風險的諸多不確定性和損失的嚴重性，使得企業在重壓之下，更加的小心謹慎，嚴格管理目標，改善投資環境，提升競爭力，間接地提升了市場的經濟效益，避免了浪費的發生。
由于建筑房地產開發經營中存在著種種的不利因素，這些因素的發生及其所帶來的影響都至關著這個企業的生死存忙，因此，如何有效的規避和減小這些不利因素所帶來的損失，是我們房地企業必須慎重思考的問題，當前，最有效的管理風險的措施就是實施建筑房地產開發經營風險管理。通過風險管理，對企業的一切內部和外部活動實施有效的跟蹤、分析、評估、處理，使得企業在規避和減小風險的發生以及發生后的處理措施是否正確上具有更強的適應性和靈活性。
2.建筑房地產開發經營中的風險管理的具體做法
2.1風險分析與識別
建筑房地產開發經營的整個過程可以簡單概括為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段、項目租售階段。這幾個階段的風險具有風險的發生概率逐漸減小和發生后的損失逐漸增大的特點。投資階段的風險來自于政府的政策、投資方法是否得當、物業的類型等這些有著極大的不可預測性和發生概率的影響因素，同時這一階段的決策是否正確事關整個項目今后的成敗。而土地獲取階段的風險則主要來自于地塊的選擇是否利于開發、開發的價值是否匹配、對客戶的分析了解是否有誤等一系列的因素，這一階段的分析失誤將使得資金的投入完全進入了一個失敗的項目。建設階段主要的風險就是施工的技術管理不當、交付的時間延誤、建設中的安全事故等一系列建設中的技術、管理、領導決策的得當與否的問題。這一階段帶來的影響是建設成本的增加和工期的延誤使得資本無法及時轉化為現金流。項目租售階段由于資金的大量進入，使得風險發生后的損失是最為嚴重的，雖然風險在這個階段發生的概率相對較小。只有正確的分析和認識清楚投資過程中的風險，盡可能的找出影響風險管理目標實現的因素，并分析各個產生的根源，才能做到知己知彼百戰百勝。所以，我們在對各個階段的風險分析、識別、處理的時候，必須是貫穿整個房地產開發全過程的，絕對不能有一絲一毫的馬虎大意，甚至是決斷的延誤都會帶來嚴重的損失。
2.2對風險進行可行性的評估
風險評估即是將風險通過具體的量化分析來實現對風險的可行性研究。由于房地產一旦進入開發階段，將面臨很多不確定的風險因素，投資者需要做的便是在諸多的風險因素中確定出投資項目的用途、規模、類型。房地產開發商通過采用盈虧平衡法、蒙特洛法、損失估計法等方法評估、測定開發活動中各類風險的發生概率以及風險發生后所帶來的損失程度。
2.3風險的應對方法
風險一旦被分析和認知之后，就給了我們應對、處理的機會，但在進行風險處理的時候，首先要做的是建立起風險應對手段的管理機制，使得風險的發生能夠在規范化的制度管理下得到防范。應對風險的方法手段很多，風險回避是應對風險最簡單有效的手段，也是解決風險最徹底的手段，但是該方法也是只能針對一些特定的風險。因此，對于其他的一些風險，在避無可避之下，可以采取風險分散或是風險分攤的手段來減小風險帶來的損失，前者是將企業的經營領域擴大到多領域，避免所有雞蛋都放在一個籃子里的經營模式。后者則是采取對其合作，資源優勢互補的方式，將風險分攤到每個企業身上，減小個體所承受的風險。
2.險的監控
房地產的開發經營是一個動態的過程，風險的產生伴隨著整個房地產的開發經營活動，因此，對于風險的分析、評估、應對也應該是一個動態的過程，在這個過程中，就需要我們擁有一套完善的管理制度，而制度的實施是否符合要求，還需要一套嚴格的實時監控措施。通過風險管理監控措施，實現對風險管理的整個過程正確有效的監督。保證企業的風險管理政策制度能夠達到預期的效果。該監督的設立要求是由不參與風險管理的團體或是個人組成，是獨立于風險管理部門以外的自主管理部門，主要的任務就是對風險管理的執行情況進行監督，并將發現的問題及時反饋到上級部門，保證風險管理的順利實施。
結語
建筑房地產開發經營的投資過程是建立在對未知的供求需要進行產品生產的一種投資行為，因此，房地產業是一個典型的風險行業。它的開發始終伴隨著大量的風險存在。同時由于其投資的數額巨大，周轉時間長，應變能力差的特點，也使得其在發生風險后，所遭受到的損失極為嚴重。因此，對于風險的分析、識別、應對是房地產業管理工作的重中之重。
參考文獻
[1]張明珠房地產項目開發風險管理研究[學位論文] 2004
篇13
一、我國房地產企業會計核算方面存在的一些問題
一是缺乏明確的統計數據，房地產企業相較于其他企業來講，在會計核算方面存在著一定的特殊性，它有著較長的核算期限，并且有著特別多種類的核算業務，并且會涉及到比較大的核算金額，這樣就會在很大程度上影響到我國房地產企業統計數據的準確性，導致無法準確的計算企業成本和費用，預計費用支出也無法符合于實際費用支出。
二是會計信息風險披露機制還很不完善：目前大部分的房地產企業都不能有效的控制風險，根本原因就在于房地產企業的會計信息風險披露機制還很不完善；雖然部分的房地產企業在會計信息風險披露機制方面已經逐漸的完善，但是卻不能嚴格的落實下去，這樣只是將會計信息風險披露機制流于形式，無法將它的價值有效的體現出來。
二、加強我國房地產企業會計核算的對策
對會計信息風險披露力度進行加大：我國會計信息風險披露力度的加大，從實質上來講，就是要將信息披露質量適當的提高。這樣就需要對房地產企業信息披露內容進行不斷的擴展，對以往那種信貸情況披露不良的狀況進行解決，對于房地產企業來講，不僅需要披露土地儲備量、現金流量，還需要披露質量保證金。
完善房地產企業預售方式下流轉稅費核算：房地產開發企業在預售中所取得的價款，因為并沒有竣工驗收開發產品，那么是不符合于確認條件的，所受到的預售房地產款只能計入到預收賬款科目，不能確認收入；等到竣工之后，才能夠辦理移交手續，這時才確認實現了房地產銷售收入。如果房地產企業在納稅申報時，借記應交稅費——預交營業稅科目，貸記應交稅費——應交營業稅科目；在確認收入時，將轉出這部分收入應負擔的稅費，借記營業稅金及附加科目，貸記應繳稅費——預交營業稅科目，就更利于實現收入和稅費的配比。
為了更加真實的反應企業規定資產的可收回金額即可變現價值，避免虛增資產價值，依據目前企業會計制度的相關規定，企業需要定期逐項檢查各項固定資產，如果發現在種種原因的作用下，可收回金額要低于賬面凈值，就需要將可收回金額低于其賬面凈值的部分，計提減值準備，并且設置固定資產減值準備進行核算。固定資產減值準備應該按照單項資產來計提，提取時，計入“營業外支出——計提的固定資產減值準備”科目的借方和“固定資產減值準備”科目的貸方。企業在檢查規定資產的過程中，如果發現某項固定資產是長期閑置不用，并且沒有轉讓價值，或者是其他的一些原因，比如，技術進步的原因造成其不可使用等等，就需要按照該項固定資產的凈值全額提取減值準備，然后等到清理，或者立即進行清理。已經按照凈值全額提取減值準備的固定資產，不再計提折舊。如果已提減值準備在固定資產發生減值的跡象全部消失，它的價值得到了恢復，那么就需要在已提減值準備的范圍內轉回。
三、房地產企業稅務處理的有效方法
加強稅務對比分析：企業稅務管理過程中，很多涉稅問題的納稅選擇都不是一種，那么就需要結合企業的具體情況來對各種備選方案進行選擇，其中，稅務對比分析是最可靠的方法。在稅務對比分析時，既需要能夠貼合于本企業經營管理的實際情況，又需要具有較強的針對性；在建模分析的過程中，應該準確考慮對分析變量或常量的數據賦值，還可以咨詢相關管理層以及專家團隊的意見，保證確定的數值是準確的。
在房地長企業的成本核算中引入稅收對比分析的理念，對于降低企業成本，提升管理水平和優化產業結構具有重要作用。例如在折舊費用籌劃時，可以采用加速折舊法，資產使用的前期分攤折舊就比較多，稅前利潤額相應就減少了，需要納稅的資金就變少，這種方法還可以推延納稅時間，獲得遞速納稅的好處。
成本核算：房地產企業要想更加合理的處理稅務，在開展成本核算工作中，就需要依據項目的不同以及開發批次的不同來進行，企業應該選擇那些科學合理的方法，來分攤各種費用，比如土地征用費、工程費、建筑安裝費、公共配套設施費等等，稅務處理要在這些基礎上來進行。
在崗位設置方面，房地產企業應該積極的組織稅務職員去學習，讓工作人員認識到稅務管理工作的重要性，保證稅務職員工作的內容不違反相關的法律法規，在開展稅務管理的時候，需要充分的依據各項政策法規來進行。同時，企業還需要設立專門的崗位來進行稅務管理，組建一支具有較高專業水平和較強綜合素質的員工隊伍，保證稅務管理工作的質量。
四、結語
隨著市場經濟體制的確立和完善，房地產行業之間的競爭日趨激烈，房地產企業要想在激烈的市場競爭中站穩腳跟，并且獲得發展和壯大，就需要重視會計核算和稅務處理。
參考文獻：
