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一、房地產公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司獲取利潤的能力，其中盈利能力指標主要用于反映公司一定時期內收益水平高低，即公司盈利能力越高，則表明公司一定時期內收益水平越高；反之亦然。同時，對于房地產公司而言，其盈利能力涉及到多項指標，如營業利潤率指標、總資產報酬率指標、資本收益率指標、成本費用利潤率指標、凈資產收益率指標及盈余現金保障倍數指標等，上述指標均在不同程度上影響著房地產公司盈利能力大小。另外，非經常性損失是指與房地產公司主營業務無直接聯系的收入，這部分凈資產對真實、公允地反映房地產公司持續、穩定地盈利能力產生不利影響。未解決這一問題，需要房地產公司在計算凈利潤時剔除企業管理層利用技術手段調控利潤與非經常性損益的影響，從而確保能夠更為客觀真實的反映出房地產公司的盈利能力。
除此之外，現金流也是房地產公司盈利能力的重要影響因素，所以要求房地產公司做好對資金現金率、銷售現金率的分析工作，確保二者能夠準確揭示出房地產公司主營業務獲取現金的能力，即資金現金率、銷售現金率越高，則表明房地產公司獲取現金的能力越強；反之資金現金率、銷售現金率越低，則表明房地產公司獲取現金的能力越弱。
二、房地產公司償債能力與資產變現能力的分析
償債能力是指公司應用資產償還短期債務與長期債務的能力，而資產變現能力是指公司將資產轉換為現金或負債的能力，其中償債能力與資產變現能力是公司財務狀況及經營能力的重要衡量指標。對于房地產公司而言，其償債能力涉及到多項指標，如流動比率指標、速動比率指標、現金比率指標、資金周轉率指標、清算價值比率指標及利息支付倍數指標等。
房地產公司在計算流動比率與速動比率時需注意下述三方面問題：（1）存貨界定問題。一般而言，房地產公司將開發產品與開發成本確認為存貨列入流動資產中，但是能夠在短期內變現的僅有開發產品與已具備預售條件的開發成本，所以，房地產公司計算流動比率時應將不具備預售條件的開發成本從存貨中剔除出來；（2）待攤費用與預付賬款等無法轉變為現金償還負債流動資產的剔除問題。對于多數房地產公司來說，其通常都是以高價獲取到土地儲備，所以只有對其做好減值準確才能夠真實、公允、客觀反映出存貨的變現價值及償債能力；（3）預收賬款從分母流動負債中扣除問題。房地產公司預收賬款實為未實現的銷售收入，當工程項目竣工后便可正式作為銷售收入予以結算，所以切勿將預收賬款確定為一般流動負債，應將預收賬款從分母流動負債中予以扣除。
結合我國當前社會經濟背景來看，只要房地產公司將資產負債率控制在70%之內，便不會對公司各項運營活動造成太大的影響。實際上，受多方面原因的影響，致使國內多數房地產公司普遍處于高負債運營狀態，與此同時房地產公司更注重償還短期債務能力問題，而房地產公司的償還短期債務能力主要受到期債務償付比率、利息現金保障倍數及短期風險頭寸等指標的影響，其中到期債務償付比率指的是一定時期內公司經營現金凈流量與到期債務本息之間的比率，其主要用于反映房地產公司運用經營現金流量償還到期債務本息的能力，當到期債務償付比率超過1時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較強，即經營現金流量足以償還到期債務本息；當到期債務償付比率小于1，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較弱，即經營現金流量不足以償還到期債務本息。利息現金保障倍數指的是一定時期內公司經營現金凈流量與債務利息之間的比率，其主要用于反映房地產公司運用現金償還債務利息的能力，其中利息現金保險倍數越低，則表明公司運用現金償還債務利息的能力越弱，從而公司面臨的財務風險越大；反之利息現金保險倍數越高，則表明公司運用現金償還債務利息的能力越強，從而公司面臨的財務風險越小。公司經營凈現金流量加上貨幣資金后減去到期流動負債便得到短期風險頭寸，其主要用于反映房地產公司償還短期債務的能力，其中當短期風險頭寸為負數時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較弱，即經營現金流量不足以償還到期債務本息；當短期風險頭寸為正數時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較強，即經營現金流量足以償還到期債務本息。
資產的變現能力取決于資產的流動比率，對于房地產公司而言，其資產流動比率受應收賬款的周轉速度等因素的影響。一定范圍內，房地產公司資產流動比率越高，資產變現能力越強，表明房地產經濟效益越好。如果房地產公司資產流動比率過高，將導致機會成本大幅度增加，致使房地產公司資金利用率低下，從而引發房地產公司資產流失、浪費等現象的發生。實踐研究顯示，流動比率以2：1為最佳。另外，速動比率能夠準確反映出房地產公司應用流動資產償還流動負債的能力，實踐研究顯示，速動比率以1:1為最佳。
三、房地產公司營運能力的分析
營運能力是指公司經營運行的能力，其主要用于反映公司利用各項資產獲取利益的能力。對于房地產公司而言，營運能力涉及到的指標有應收賬款周轉率指標、存貨周轉率指標及總資產周轉率指標等，以存貨周轉率指標最為突出，即公司存貨周轉率越高，則表明項目開發周期越短，即項目開發成本越少，致使項目效益越好；另外，應收賬款周轉率是影響公司營運能力的又一重要指標，其中應收賬款周轉率越高，則表明公司一定時期內應收賬款周轉次數越多，即公司貸款回收期限越短，越有助于加速公司資產流動，從而推進房地產公司快速發展。
四、房地產公司成長能力的分析
成長能力是指公司擴展經營規模的能力，其主要用于反映公司未來發展速度及趨勢。對于房地產公司而言，成本能力涉及到的指標有主營業務利潤增長率指標、經營現金流量成長比率指標、主營業務收入增長率指標及凈利潤增長率指標等，其中主營業務收入增長率越高，則表明公司產品的市場需求量越大，業務擴展能力越強；主營業務利潤增長率與凈利潤增長率越高，則表明公司經營業績越好，市場競爭力越強。經營現金流量成長比率越高，則表明公司成長越快。除此之外，利潤保留率指標、股本比重指標及固定資產比重指標等也在不同程度上影響著房地產公司成長。
五、結論
總之，房地產企業必須進行客觀的財務分析，反映企業真實的財務狀況及贏利能力，為企業管理層提供決策依據。全文結合房地產企業的實際，在贏利能力、償債能力、運營能力以及成長能力四個方面分析了企業的財務狀況，以期對房地產企業的財務狀況有一個全面的認識。
參考文獻：
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一、 財務風險的概念
狹義財務風險是指由企業負債引起的，具體來說指企業因負債增加使償債能力減弱或減少企業利潤的可能性，通常也稱為籌資風險。一般資本的來源有兩個方面：企業的所有者出資和企業向外界借入的資本。廣義財務風險，是指企業在經營及各項財務活動中，由于各種無法預計或不可控因素的存在，及財務狀況的不確定性，使企業的實際收益與預期收益發生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務風險是個綜合性極強的概念。
二、 房地產企業財務風險的特征
2.1 資金周轉率比較低
房地產項目開發主要包括項目的征地、項目的開發、項目建設、竣工和物業階段，在這些階段之中，每個階段都有資金的投入，在項目建設階段有條件的企業開始預售，部分資金得到回籠，而到竣工和物業階段才可以回收全部資金。與此同時，地產項目的價格都比較高，銷售大多采取分期付款的形勢，使得資金在短期內不能得到有效的回收，需要一段很長的時間才會得到全部回收，增加了房地產企業項目運作的資金壓力。
.2.2 過度使用財務杠桿
房地產企業進行項目運作需要大量的資金，很多房地產企業采取負債經營的形式，這就導致財務杠桿使用過度，財務杠桿的使用一方面可以使公司股東使用少量自由資本并很好的利用外來資本，產生稅盾效應，提高企業股東的權益收益率，但是過高財務杠桿意味著高度資金流動風險，企業面臨巨大還款壓力，企業股東權益收益率變得不大穩定。
2.3 資產期限不匹配
越來越多的房地產企業選擇借債來經營房地產項目，這就對企業的資金變現能力提出更高的要求，企業借債必須有足額的資產進行匹配，否則很容易造成資金不足的困境。我國房地產企業流動資產以房地產完工商品房、在建項目、出租項目和土地構成，還有原材料、庫存、消耗品等，尤其是存貨很難變現，流動性很差，導致流動資產和流動負債不夠匹配，償債壓力十分巨大。
2.4 現金流入期限不夠均衡
良好的現金流是房地產項目正常運作的根本保證，但是很多房地產上是現金流入不夠穩定。一方面房地產企業采取預售的辦法在項目開展階段獲得資金流入，但是開發項目預售期和銷售期的匹配不夠造成主營業務現金流不夠穩定。另外一方面房地產企業投資收益的現金流入也不均衡，這樣就導致了有時現金流入過多造成現金冗余，而有時現金流入不足導致短期償債風險。
三、 財務風險的類型
3.1 償債風險
償債風險是企業無法按期償還到期債務的風險。通常企業都是負債經營的，負債在企業經營中有一些正面作用，可以利用稅盾效應合理避稅，也可以利用杠桿作用加倍擴大企業的盈利能力。但是負債有固定償還期限，必須到期償還，否則企業可能面臨破產的風險。此外負債需要每期按時償還利息，這對于企業來說是經營成本，會影響企業的盈利。
3.2 營運風險
營運風險是指由于外部環境的復雜變化和企業自身的內部控制而導致企業無法實現對資產正常的循環和周轉或者資產周轉困難的可能性及其可能造成的損失。如存貨周轉不暢，存貨滯銷，這些屬于企業的營運風險。企業的資金周轉狀況與供、產、銷各個經營環節密切相關，任何一個環節出現問題，都會影響到企業資金的正常周轉。
3.3 盈利風險
盈利風險是企業無法順利開展生產經營活動，無法賺取可以保證生產經營各項支出的利潤的風險。
盈利是企業的重要經營目標，是企業生存和發展的重要物質基礎，他不僅關系到企業所有者的投資收益，也是企業償還債務的重要保障。盈利是各個生產經營環節相互協調相互貫穿的結果。
3.4 發展風險
發展風險是指由于外部環境的變化或者自身生產經營理念的變化而使企業的發展出現減緩甚至倒退的可能性。
企業的發展是指企業通過自身的生產經營活動不斷擴大積累擴大規模。如規模的擴大、盈利的持續增長、市場競爭力的增長等。企業的發展指的是企業的健康穩定可持續的發展，而不是未來追求眼下的利益而不顧企業長久發展的發展。企業能否健康發展取決于多種因素，包括外部經營環境，企業內在素質及資源條件等，這些因素的變化都有可能給企業帶來發展風險。
3.5 現金流量風險
現金流量風險是指企業現金流出與現金流入在時間上不一致所形成的風險。當企業的現金凈流量不穩定，可能會導致企業生產經營陷入困境、收益下降，也可能給企業帶來信用危機，使企業的形象和聲譽遭受嚴重損失，最終陷入財務困境，甚至導致破產?，F金循環要經歷采購、生產、銷售、分配等諸多環節，不論某一環節出現問題都會給企業帶來風險。
參考文獻
[1] 宋民剛.我國A股上市地產公司財務風險特征研究[D].河北：河北經貿大學，2010：10-14
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（一）房地產企業項目的籌資風險及特點
1、房地產企業在項目開發初期，自有資本比例很低，主要依靠負債進行開發
當前，我國的房地產企業自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產企業較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產市場的調控和貸款的陸續到期，房地產企業出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現象。從某種程度上可以說，房地產企業有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負著巨額債務。
2、房地產企業再融資困難
由于我國房地產企業資金大部分來自于銀行貸款，負債經營比重較大。造成房地產企業利息負擔沉重。房地產企業一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風險，這對房地產企業而言，將是致命的。
（二）房地產企業項目的投資風險及特點
房地產企業前期所需資金數額多、投入較大，這種行業特點使得投資活動成為房地產企業的活動核心。房地產企業的項目投資風險是指在房產項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產項目無法達到預期收益或目的，而導致房地產企業的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產企業在投資環節需要面臨不確定性風險。
（三）房地產企業的項目經營風險及特點
房地產企業的經營風險主要是指兩部分，一種是材料采購風險；另一種是存貨變現風險。
1、材料采購風險
是指房地產企業在當前的物價不斷上漲的市場經濟環境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產企業的采購成本被增加。使得房地產企業面臨著一定的風險。
2、存貨變現風險
房地產企業在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產企業的資金成本，從而使其預期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當前金融市場不斷收緊，房地產企業的財務成本被持續增加，間接導致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產的需求降低。
二、房地產企業應加強財務分析，防范財務風險
（一）通過償債能力分析，防范財務風險
1、從分析短期償債能力入手
房地產企業短期償債能力指標主要有流動比率、速動比率、現金比率。流動比率是流動資產與流動負債的比值；速動比率是速動資產與流動負債的比值。速動資產是流動資產中變現速度較快或者償債能力較強的資產。現金比率是立即可動用的資金與流動負債的比值。一般而言，房地產企業的流動比率和速動比率越高，企業擁有的可用于抵償短期債務的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務分析時，尤其是在通過分析財務指標評判企業風險時，還要結合房地產企業的自身特點和行業情況，比如，房地產企業資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務分析時就不能將其與一般的流通企業相提并論。比如，對房地產企業而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務就一定能如期償還。因為，倘若應收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應收賬款的弱變現能力而失去其應有的特性。同理，現金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產企業沒能對資金進行合理的調度，從而造成資金浪費或閑置現象。
2、從分析長期償債能力入手
長期償債能力指標主要有凈資產負債率、資產負債率等。其中，資產負債率表明在房地產企業的總資產中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標能夠直接反映出房地產企業債權人權益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負債的償還度就越高，財務風險也就越小。凈資產負債率是房地產企業的負債總額與企業所有者權益的比值。該比值通常用于表明房地產企業的基本財務結構的穩定情況。比值越高，表明房地產企業具有較高風險的財務結構；反之，倘若比值較低，則表明房地產企業具有較低風險的財務結構。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產企業債權人的權益就越有保障，財務風險越小。
（二）通過支付能力分析，防范財務風險
對房地產企業而言，支付能力的情況直接與財務風險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產企業財務風險的一個主要標志。關于支付能力，可以設置現實支付能力與潛在支付能力兩種指標。
1、從分析現實支付能力入手
現實支付能力是用房地產企業本期會計期末的貨幣資金的全部結存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉月數。一般而言，現實支付能力指標越大，房地產企業的現實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標值越大越好。如果該指標值過大，則表明企業在一定程度上資金浪費現象較為嚴重。通常，計算得出的周轉月數在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產企業在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數與房地產企業當期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉月數。通常，房地產企業的潛在支付能力與計算所得的可供周轉月數成正比?？晒┲苻D月數越多，則房地產企業的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現能力和風險程度也各不相同，因此，在財務分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務分析的過程中，運用該指標數據時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態數據指標。同時，還需要預測房地產企業近期的現金流入量和現金流出量；企業的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預測才能更接近實際。
（三）開展成本控制分析
無論何種企業，成本控制都是其改善經營管理和提高時常競爭力的關鍵環節。房地產企業也不例外。因此，在房地產企業的財務分析中，還應重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產企業的成本控制目標的執行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產生原因和對房地產企業財務風險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產企業在成本控制中的關鍵環節和關鍵的風險控制點。針對每一個關鍵環節和控制點，制定對應的操作規范和有效的防范方法，以尋求降低房地產企業房產項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務風險的能力。對此，可以適當借助《管理會計》中的“本、量、利”關系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術設備，實現對房地產企業的成本支出進行嚴格控制和科學規劃，調動企業上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結語
總而言之，具有一個資金密集型的行業，房地產企業具有很大的發展潛力和高成長性。房地產企業的項目投資周期較長、風險性也較高。房地產企業若要在當前的市場經濟環境中有效防范財務風險，提高資金運轉效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業的現實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規避、控制和管理財務風險。繼而才能進一步實現企業利潤最大化，獲得更高的房地產項目投資收益，也為房地產企業的持續經營和下一步發展奠定了良好基礎。
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對房地產行業公司業績與財務杠桿進行實證研究，首先要弄清兩個概念，即“公司業績”和“財政杠桿”分別是什么，明確二者的概念和度量之后，再對本文實證研究的理論基礎進行分析和闡述。本文提出了三個可能性的假設：“房地產行業公司業績與財務杠桿不相關”、“房地產行業公司業績與財務杠桿負相關”和“房地產行業公司業績與財務杠桿正相關”，進行了樣本的選擇、研究和分析，并得出了結論，根據樣本分析得出的結論，對當前房地產行業公司業績的提升提出了幾點建設性的合理建議，希望本文的實證研究對房地產公司的財務實踐有一定的借鑒作用。
研究的相關概念界定
（一）公司業績
公司業績。公司業績管理是當前所有行業領導者和管理層高度重視的內容之一，公司的運營和戰略發展決定其業績水平，公司的業績直接影響其未來發展步調和未來發展方向。公司業績考核是對公司的生產經營成果和運營目的進行相應標準的考核。公司業績的度量。公司業績的度量不是單方面的，是通過很多方面進行綜合評定和衡量的。從資金的運用、人財物等全部資源的合理配置和充分利用、產品的研發銷售等各方面，都需要進行業績度量，但總的來講，公司業績度量，主要是針對公司的資金利用的管理展開。
（二）財務杠桿
財務杠桿的概念。財務杠桿是由固定籌資資本產生的，通常是指公司的負債水平，是用企業債務資本與所有者的權益資本或是公司的資本總額二者之間的比例計算得出來的。財務杠桿的度量。根據財務杠桿的概念，它是公司負債在公司資本結構中的比例，可以采用兩種方式進行度量，一是負債與所有者權益的比例，二是負債與資產總額的比例。房地產行業公司與其它行業公司所處的行業、利益增長和負債償還能力等各方面的不同，財務杠桿也會有很大的區別。財務杠桿作用程度用財務杠桿系數測量，是指資金盈余對利息前和交稅前的利潤變化的反應靈敏程度，息稅前利潤變化會對每股盈余產生影響。
研究的理論基礎
（一）資本結構理論
資本結構是公司運行的經濟基礎和支撐，是公司經營管理需要考慮的重點內容。當前對資本結構這一概念有不同的定義和討論：一種觀點認為，資本結構是股權資本各部分的比例數值，或是債券資本各部分之間的比例數值；第二種觀點認為,資本結構是股權資本與債券資本之間的比例，也就是指財務結構；第三種觀點認為資本結構是指物質資本與人力資本二者之間的比例，其中物質資本包括股權資本和債券資本。
（二）MM理論
MM理論是米勒在研究“負債杠桿與公司價值”二者之間的關系時提出來的，此理論認為公司的負債數額越高，則公司產生的價值也會隨之贈大，二者之間呈正比。MM理論對公司所得稅加入考慮范圍，同時也考慮了個人所得稅的因素，個人所得稅與個人投資中所獲取的利息二者抵消，那么企業在負債背景下進行資金籌措所追求的避稅效果根據個人所得稅的抵消而消失；在不考慮企業所得稅與個人所得稅的因素時，無論是否負債，所有企業的價值都是其經營利潤和報酬率的比值。
（三）權衡理論
權衡理論在米勒的理論結果加入了財務危機成本的理念，這一觀點認為企業在負有較高負債的情況下，不存在財務危機成本，企業價值與負債資金的數額成正比。負債增多，價值也隨著上升，這時，企業的風險增大，形成潛在的財務危機的可能增大。當負債達到一定程度之后，負債稅額庇護利益與財務危機成本對等，二者可以抵消，這時，企業價值出現最大值，出現最優的資本結構。如果負債繼續增加，那么企業財務危機成本就會增加，負債越多，企業的價值也會以同樣的速度降低。
（四）信息不對稱理論
依據逆向選擇理論的觀點，Myers認為公司進行融資時采用“啄食”順序，即首先進行延留收益進行資金籌集，然后通過發行債券和變更股權等形式進行資金籌集，這種理論將公司業績與資金結構定義為反向關系。依據成本理論，Jensen等人認為公司業績與資金結構呈現正向關系，因為公司領導和決策者會過多注重私人收入，意在通過公司增加債務的方式改善收益者的行為方式。另外，在1977年的一種觀點認為公司的資本結構可以向市場發送信號，所以在此基礎上一些投資者就認為公司業績與資本構成之間是正相關的，因為業績好的公司通常會存在較高的財務負債。
通過對以上幾種理論的闡述，可以看到，對公司業績與財務杠桿二者之間關系的研究存在很大的不確定性，本文就將對房地產行業公司業績與財務杠桿進行實證研究，探討二者之間的關系，并得出結論，提出合理建議，促進房地產行業公司業績的提升，改善公司運營。
房地產行業公司業績與財務杠桿的實證研究
（一）研究的可能性假設
房地產行業公司業績與財務杠桿不相關。首先，第一個假設是房地產行業公司業績與財務杠桿不相關，即二者不存在直接的相互影響。在這種假設下，無論財務杠桿發生怎樣的變化，公司業績都不會隨著變化或僅產生微弱的變化。在提升公司業績時，就不必考慮從財務杠桿入手，進行戰略和戰術的調整。
房地產行業公司業績與財務杠桿負相關。假設財務杠桿存在一定的效應，房地產行業公司業績與財務杠桿呈正相關。在這種假設條件下，房地產行業公司錯誤運用財務杠桿進行財務管理與干涉，就會減少投資者的收益，增加公司財務風險，降低公司業績。那么，在提升公司業績時，就需要考慮通過哪些手段，盡可能規避財務風險，提高企業收益。
房地產行業公司業績與財務杠桿正相關。假設財務杠桿存在一定的效應，房地產行業公司業績與財務杠桿呈負相關。在這種假設下，房地產行業公司合理運用財務杠桿進行公司財務管理和干涉，那么公司的業績提升，資本利潤增加，企業甚至會出現額外的收入。那么在公司經營中，就要考慮如何恰當地運用負債，發揮財務杠桿的效應，提升公司的業績水平。
（二）研究設計
選擇研究樣本。本文將2010年我國滬深兩市的91家A股上市房地產公司作為研究樣本，為了保證研究結構的科學、客觀和準確，在選擇樣本時排除了上市房地產中的ST公司。
研究過程。眾所周知，在房地產行業公司中，影響其業績的因素有多個，在本研究中筆者將重點分析資本構成對公司業績所產生的變化。公司業績的考核標準是總資產收益率，影響選擇的是凈資產規模、主營利潤增長率、總資產周轉率和資產負債率，其中資產負債率又有流動負債率和長期負債率兩項衡量標準。他們之間的關系是：
總資產收益率y等于凈利潤與總資產之間的比值；流動負債率x1等于流動負債與總資產之間的比值；長期負債率x2等于長期負債與總資產之間的比值；主營利潤增長率x3等于本年主營業務利潤減去上年主營業務利潤再與上年主營業務利潤之間的比值；總資產周轉率x4等于銷售收入與平均總資產之間的比值；凈資產規模x5取其對數進行回歸分析。
利用SPSS統計軟件，對本文研究樣本進行線性回歸分析，可以得到這一數據：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245
通過對得到的數據進行分析，可以知道，公司總資產收益率與資產負債率二者之間成反比，與凈資產規模、主營利潤增長率和總資產周轉率之間成正比。然而，由于長期負債率x2、主營利潤增長率x3、凈資產規模x5無法通過T檢驗，因此公司長期負債率、主營利潤增長率與凈資產規模三者對公司總資產收益率的作用不大。流動負債率x1和總資產周轉率x4這兩個變量可以通過T檢驗，所以二者對總資產收益率y的影響較大，根據流動負債率x1的變化，總資產收益率y會反向變化；同樣，隨著總資產周轉率x4的變化，總資產收益率y會正向變化。
（三）研究結論
本文對房地產行業上市公司業績與財務杠桿進行實證分析，因此對公司的流動負債率對總資產收益率的作用、長期負債率對總資產收益率的作用進行了重點分析。依據權衡理論的闡述，公司盈利能力較強時，需要增加負債增強財務杠桿的效應，如果公司盈利能力差，則需降低負債弱化財務杠桿效應，降低財務風險。從以上研究可以得出結論：公司的盈利水平與流動負債之間作用較大，之間成反比，但是長期負債對公司業績沒有太大作用。
流動負債影響總資產收益率，二者成反比。房地產行業公司通常是經過銀行進行貸款獲取資金，而銀行出于自身利益貸出的多為流動性資金，流動資金對于房地產公司來說有著長期負債資金的功效。公司的盈利水平較低的情況，就會對流動資金的依賴程度較高。
長期負債對總資產收益率影響低于流動負債。公司的長期負債是公司進行常年運營的很重要的穩定的資金來源，長期負債是公司日常運營中的一部分，公司的償還意識不強。而流動負債是公司籌集的短期貸款或資金，這部分資金需要在短時間內進行償還，公司就必須利用這部分資金在短時間內進行快速流通，增加收益水平。由于領導者對二者的償還意識和利用渠道不同，就使得長期負債對總資產收益率影響低于流動負債。
相關建議
房地產行業公司應當慎重使用財務杠桿。從實證研究中，我們可以分析出資金結構中的某些構成部分可以促進業績的提升，但這并不代表財務杠桿與公司業績就成正比。因此，房地產行業公司在利用財務杠桿效應時，要慎重考慮，加強財務風險防范，避免不必要的損失。
房地產行業公司應當適當擴大發展規模。規?；a可以提高公司的負債水平，增強公司低于財務風險的能力。房地產行業公司根據自身的實際情況，在進行項目的可行性分析基礎之上，適度擴大公司經營規模，提高盈利能力，改善公司業績，完善公司財務體系。
房地產行業公司應當不斷提高運營能力。公司領導者和決策層需要強調債務意識，對公司資金和其它資源進行合理配置，對資金結構和財務結構進行優化，并加強對資金利用的監督和審核，提高公司運營能力。
房地產行業公司應當增加自身融資渠道。目前我國市場競爭壓力巨大，以銀行貸款為主同時拓寬房地產公司的融資渠道，不僅可以降低銀行貸款壓力，還可以增多公司籌集的資金。一方面，可以發放債券、轉讓股份等方式進行融資，吸引民間閑散資金進行資金籌措；另一方面，還可以將房地產產品進行證券化，降低融資風險和融資難度。
綜上所述，房地產行業公司業績與財務杠桿之間存在一定的關系，公司領導者在進行財務決策和資金籌集時，要重視二者之間的關系。
參考文獻：
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（一）房地產企業財務會計管理制度不健全
對于我國房地產企業財務會計管理工作而言，制度的缺失始終是影響企業發展的重要因素。從目前出現財務問題的房地產企業實例來看，大部分房地產企業都未能建立起科學嚴謹的企業財務管理系統，在財務會計管理工作實踐中，管理隨意性問題較為明顯，雖然一些房地產企業已經初步建立起財務會計管理制度，但是卻難以得到有效執行，制度形同虛設，給房地產企業的資金管理帶來極大風險，甚至影響到企業的資金安全。
（二）房地產企業財務管理人員素質有待加強
如前文所述，我國房地產企業財務會計管理風險較高，要求企業財務會計人員擁有較為全面的知識結構和能力結構，具備較強的財務管理經驗、風險意識以及專業素養。但是，目前我國大部分房地產企業財務管理人員風險管理意識較為薄弱，專業素質能力較低，未能認識到房地產企業持續健康發展必須要有完善的財務會計管理作為基礎和后盾，而只是把財務會計管理視為簡單的工資發放和記賬銷賬等，在實際工作中也僅僅是憑著主觀經驗做判斷，缺乏財務會計管理的系統規劃。
（三）房地產企業成本管理存在不足
對于房地產企業而言，施工成本控制。工程招投標！土地使用權競奪和項目方案設計，都與其成本直接相關，但是，我國一些房地產企業在土地使用權競奪過程中存在不理性行為，造成土地實際成本和競買價格嚴重偏離，在項目方案設計過程中，未能整體考慮各種成本影響因素。在工程招投標過程中，標價與最終成本差距過大。在工程施工之前，未能進行有效的造價控制，導致工程造價管理各個階段工作脫節。以上存在的種種問題，直接說明房地產企業財務會計管理不力，直接導致成本管理不足的問題。
（四）租入固定資產和借款購置固定資產的核算方法不一致
《企業單位會計制度》對于未付租金的部分在“其他應付款”中進行了反映，也充分體現了資產與權益的關系，并形成了固定基金。但由于借款購置固定資產和融資租入固定資產在性質上是一樣，而處理方法的不同，導致了利用借款購置固定資產和權益的關系不能充分的反映出來，違背了會計信息的一致性原則，不利于會計信息使用者對事業單位會計信息的了解。
三、我國房地產財務會計制度完善對策
針對我國房地產企業財務管理制度中存在的問題，要著力建立健全房地產企業財務會計管理制度，主要從企業內部和外部兩個角度入手。
（一）加強房地產企業財務會計管理制度完善的外部環境
從房地產企業的外部環節來看，房地產行業在我國整個國民經濟體系中作用十分重要，關系到民生，國家必須要加大對房地產企業的管理和控制，加強對房地產行業的監督！管理和指導，不斷優化房地產行業發展的外部環境，為各個房地產企業提供公平公正的外部發展市場環境，特別是要不斷完善房地產企業財務會計管理相關規定。
具體而言，首先要建立健全我國房地產企業財務會計管理制度和準則，從國家法律角度來保障財務管理的合法性，讓房地產企業財務管理有法可依、有章可循。與國外房地產企業財務會計管理相比，我國房地產企業財務會計管理水平較低，必須不斷提高企業財務會計管理工作水平，不斷借鑒國外房地產企業財務管理的成熟經驗，房地產行業協會也要擔負起相應的行業管理責任，引進國外房地產企業財務管理最新方法和最新理念，政府部門要建立和完善房地產企業財務會計信息披露，加強企業財務審計，通過企業內部審計和外部審計有效配合，不斷推動我國房地產企業財務會計管理制度完善。
（二）優化房地產企業財務會計管理制度完善的內部環境
要著力完善房地產企業財務管理制度體系，加強資金的統一管理和統一監管，避免多頭管理或分散管理；要根據房地產企業實際情況和房地產行業特點，建立相應的資金控制模式，如資金調度模式和資金監控模式，加強資金的安全管理，合理安排、統籌兼顧，不斷擴大房地產企業自有資金比例。
（三）提升房地產企業財務會計管理人員的素質能力
從房地產企業的內部環境看，我國房地產企業要更加重視企業財務會計管理的重要性，無論是企業財務人員還是企業管理人員，都必須在思想上真正認識到財務會計管理的重要性，而且要完善崗位責任制，明確企業財務部門。財務管理人員、財務人員的職責，確保責任落實到人。房地產企業財務管理的重要性和對財務會計管理人員素質能力結構的需求，要求房地產企業必須不斷加強對財務會計管理人員的培訓，通過開展在職學習來提高管理人員的素質能力。
（四）加強固定資產會計核算和監督
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本文以企業財務風險管理理論為基礎，通過理論與實際相結合的原則，以陜西安德房地產開發有限公司地產控股股份有限公司為例，通過分析其償債能力，制定其財務風險的防范措施，并得出有一定意義的結論和建議。
一、財務風險的概念
（一）財務風險的概念
財務風險是指企業受多種不確定因素的影響，未能實現其預期的收益，從而產生損失的可能性。狹義的財務風險， 是指由于利用財務杠桿給企業帶來的破產風險或普通股收益產生大幅度變動的風險。廣義的財務風險， 是企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務活動中因各種因素而導致的對企業的生存、盈利及發展等方面的重大影響。[1]
（二）財務風險的基本類型及其影響因素
1.財務風險的基本類型
企業的財務活動是一個完整的系統，其包括融資、投資、資金回收、收益分配這四個環節，在各個活動環節都可能會產生風險。因此，財務風險也是個綜合性較強的概念。首先，財務風險也同樣涉及到了該企業資金運動的各環節、該企業內部的各方面以及該企業環境中的各因素。其次，企業中的其他風險，如政策風險、經營風險等，其影響的效果最終也同樣會歸結到該企業的財務成果上。 因此按照財務活動的具體內容，財風險主要由融資風險、投資風險、資金回收風險和收益分配風險等構成。
2.財務風險的影響因素
財務風險的概念及類型決定了影響財務風險的因素是多種多樣的。只有了解了影響財務風險的因素，才能進行合理調控，從而使財務風險降到最低的合理范圍內。而對于房地產行業，一般的影響因素有以下幾點。
（1）企業是否有合理的融資結構，是導致企業財務風險的重要影響因素之一。不合理的融資結構會帶來較大的資金成本，導致負債過大，帶來財務風險。
（2）是否有合理謹慎的拿地制度也是影響財務風險的重要因素之一。不合理的拿地政策會導致過多資金凍結，使資金無法在短的時間內帶來收益。
（3）財務風險同樣受產品結構影響。產品結構多樣化，可以促進銷售，利于資金循環，從而分散風險。
二、陜西安德房地產開發有限公司地產以及房地產行業的財務風險現狀
（一）企業背景
陜西安德房地產開發有限公司地產的總稱是陜西安德房地產開發有限公司地產控股股份有限公司，成立于1984年，總部位于深圳。它是以集中銷售、租賃、物業管理為一體，物業品種齊全的大型房地產開發集團。陜西安德房地產開發有限公司地產是一個典型的資金密集型行業，對于一個房地產企業來說，健康的資金鏈相當重要。但是由于我國的金融市場發展落后于形勢的發展，房地產行業過多依賴銀行貸款，籌集資金的途徑有限等問題， 使得房地產行業的資金狀況一直處于臨界狀態。目前，政府為了控制房價過快增長， 推出一系列宏觀調控政策， 對各大銀行均收緊了房地產貸款限額， 很多房地產企業面臨著較大的壓力。
（二）目前房地產行業財務風險現狀
2010年， 隨著我國房地產市場調控的加深， 房地產市場已有回歸常態的趨勢， 對房地產企業資金鏈的影響主要體現在資金籌集、資金使用以及資金回收三方面。
1.資金籌集--融資全面收緊
受我國宏觀調控政策的影響， 房地產企業籌資渠道全面收緊， 銀行貸款限額收縮， "定向寬松" 政策限制資金流向房地產開發企業， 資金來源結構變化明顯。主要表現在： 企業自籌資金比重有所增加， 國內貸款所占比重下降， 利用外資比重明顯下降。在國內融資困難加大的情況下， 借助海外融資將是房地產企業緩解融資困境的有效途徑。外資的使用將減小我國房地產企業受宏觀政策調控的影響， 也有利于企業管理的升級創新， 因此我國房地產企業應積極拓寬外資的融資渠道， 提升資金管理能力。
2.資金使用--面臨土地價格高壓
在房地產開發成本中， 土地費用、各種稅費等土地成本比例達四成左右， 是房地產項目開發中最主要的成本， 其不確定性也是最大。房地產企業在2009年、2010年拿地迅猛，但地價較高。在嚴厲的房地產調控政策下，房價漲幅明顯速度變慢， 部分地區房價下降， 市場成交量持續低迷， 房地產企業資金籌集受到很大限制。另外財政部、 國土資源部等五部發文加強土地出讓管理， 規定繳納土地款原則上不超過一年，首次繳納比例不低于5 0%。 如果這一政策嚴格執行， 之前進行土地儲備的房地產企業將面臨巨大的資金壓力。
3.資金回收--樓市交易慘淡
房地產市場受限購、限價政策以及房產稅區域可能擴大的影響， 房價下降期望逐步加強， 市場觀望態度進一步加重， 市場成交量下降。2011年房地產市場成交量為940萬平方米， 同比下降1 0%， 房地產企業的銷售房子可以直接拿回的資金受阻， 其資金狀況面臨巨大挑戰。因此，降低商品房庫存、促進銷售、加快資金回籠， 成為房地產企業的重要任務。
三、陜西安德房地產開發有限公司地產控股股份有限公司的財務風險分析
（一）陜西安德房地產開發有限公司地產財務風險形成原因
陜西安德房地產開發有限公司地產企業開發實行的是資本金制度，但是在企業開發的初期階段以負債開發為主，自有資本比例相當低。大量的開發資金來源于銀行貸款。如果公司以負債形式進行的投資不能按期收回并取得預期的經濟收益，公司將無法歸還所欠的債務。當前，我國房地產企業的資金大部分來源于銀行貸款、預收款以及外資投入，企業可自由支配且無需償還的資金較少。這就使得國內房地產企業過分依賴于貸款和預收款，其資產負債率高，承擔利息費用高，資金周轉余地小。這是房地產企業無力償還債務風險的根本原因[2]。
（二）陜西安德房地產開發有限公司地產的財務風險分析
本文從償債能力入手，通過計算分析營運資本、速動比率等數據，從而對該企業的財務風險進行分析。企業償債分析的內容受企業負債的內容和償債所需資產內容的制約，通常分為短期償債能力分析和長期償債能力分析[2]。
1.從短期償債能力分析
短期償債能力是指企業以流動資產償還流動負債的能力。資產的流動性、流動負債的規模與結構等是影響短期償債能力的主要因素。[3]
（1）營運資本的計算與分析
營運資本是指公司對于短期資產的投資， 如現金、可轉讓證券、存貨等流動資產。凈營運資本是指流動資產減去流動負債的余額。[4]在靜態上分析：陜西安德房地產開發有限公司地產2012年第一季度的營運資本說明其有一定的償債能力，因為其流動資產抵補了流動負債后還有一定剩余，即37，106，336，746.00元。從動態上分析：該公司的短期償債能力與近三年第一季度的營運資本進行對比，可得出從2010年開始到2012年，營運資本年年遞增，并且增加幅度明顯。從2010年至2012年增加了16，697，560，938元。營運資本之所以增加是因為該企業當期流動資產的增長速度比流動負債的增長速度快。同時，營運資本的增加也說明陜西安德房地產開發有限公司地產的短期償債能力每年都有明顯增強，并且用于日常經營需要的資本也穩步增強。
（2）速動比率的計算與分析
速動比率是指企業的速動資產對流動負債的比率。計算速動比率的關鍵在于計算速動資產。速動資產就是流動資產減去存貨的差額。速動比率是衡量企業流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能力。通常，如果速動比率為100%，就說明企業有償債能力；相反，如果速動比率低于100%，就說明企業的償債能力不強。因此，該指標越低，企業償債能力越差。但是如果該指標過高，則說明企業擁有了過多的貨幣性資產，也就意味著失去了一些較好的投資及獲利機會。其計算公式為：速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債。從動態上分析：陜西安德房地產開發有限公司地產的短期償債能力與近三年來第一季度的速動比率進行對比，可得出從2010年開始到2012年，速動比率年年遞增，并且增加幅度很明顯。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速動比率之所以增加是因為該企業的期末流動資產中，速動資產規模降低，存貨周轉加快的結果。但是，從靜態上分析：陜西安德房地產開發有限公司地產2012年第一季度的速動比率為0.65，遠低于企業的安全邊際1，說明其償債能力很低，短期債務存在風險，也可能導致企業陷入財務困境。
（3）現金比率的計算與分析
現金比率是通過計算企業現金類資產與其流動負債之間的比率，來衡量企業資產的流動性。通常在企業的流動資產中，現金及其等價物的流動性是最好的，可以用于償還企業的短期債務。由于現金比率是量度所有資產中相對于當前負債最具流動性的項目，因此，用現金比率來衡量企業的償債能力是最為保險的。其公式為：現金比率=貨幣資金/流動負債。從動態上分析：陜西安德房地產開發有限公司地產的短期償債能力與三年來第一季度的現金比率進行對比，可得出從2010年開始到2012年，現金比率波動較大，但是總體幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。從靜態上分析：企業2012年第一季度的現金比率為0.41，從總體上看還比較高，表明該企業有一定的償債能力。
2.從長期償債能力分析
長期償債能力是指企業長期債務到期時企業盈利或資產可用于償還長期負債的能力。長期償債能力分析對企業債權人、投資者、經營者以及與企業有關聯的各方面等都有極其重要的意義。因此，一個企業具有良好的長期償債能力其財務風險也會較小。
（1）資產負債率的計算與分析
資產負債率是綜合反映企業償債能力，尤其是反映企業長期的償債能力的重要指標。它也是指企業的負債總額與資產總額之間的比率。其計算公式如下：資產負債率=負債總額/資產總額。資產負債率同時指企業資產總額中債權人提供資金所占的比重，也可用于反映債權人發放貸款的安全程度。對于企業來說，資產負債率為50%為合適，這樣利于風險與收益的平衡。如果指標大于了100%，說明該企業已經資不抵債，可以視為達到破產警戒線。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同時越來越偏離了50%。說明陜西安德房地產開發有限公司地產的長期償債能力每年都有較為減弱，從而使財務風險有增大的趨勢。
（2）凈資產負債率的計算與分析
凈資產負債率是指某企業的負債總額與所有者權益總額之間的比率?？梢杂脕矸从晨傎Y產結構的指標。如果某企業的凈資產負債率過高，說明企業負債過高。從企業的所有者和其經營者的角度看，如果該指標過低，則不利于擴大生產經營規模以及取得較好的財務杠桿收益。因此，適當的負債經營也是有益的。一般會認為凈資產負債率為100%最為合適。從靜態上看：陜西安德房地產開發有限公司地產2012年第一季度的凈資產負債率為2.37，遠高于100%，表明所有者權益對所負債可償還的保證程度較低，這樣債權人就較不安全。從動態上分析：該企業的長期償債能力與近三年第一季度的凈資產負債率進行對比，可得出從2010年開始到2012年凈資產負債率年年遞增，增加幅度較為明顯。2010年到2012年增加了0.85，但明顯偏離了100%。從此角度看，說明陜西安德房地產開發有限公司地產的長期償債能力每年都有明顯減弱，從而大大增加了財務風險。
（3）長期負債率的計算與分析
長期負債率是分析該企業的長期償債能力的重要指標之一。通過企業的非流動負債與非流動資產之間的比率來進行計算。長期負債率越低，該企業的長期償債能力就會越強，這樣對于債權人來說，其安全性也就越高了。從動態上分析：陜西安德房地產開發有限公司地產的長期償債能力與近三年來第一季度的長期負債率進行對比，得出從2010年開始到2012年，長期負債率持續上升，增長幅度明顯。尤其是2012年，由于非流動負債大大增加，而非流動資產卻較前年有所下降，因此導致長期負債率明顯上升。從靜態上分析：陜西安德房地產開發有限公司地產2012年第一季度的長期負債率為3.14，較為偏高。從此角度看說明其長期償債能力較低，對債權人來說，其安全性也較低。該企業存在不可忽視的長期償債風險。
四、陜西安德房地產開發有限公司地產財務風險的控制和預防措施
基于上述財務風險的分析，并結合陜西安德房地產開發有限公司地產控股股份有限公司的財務風險現狀，提出了解決其財務風險的防范措施，同時也可作為該公司應對財務風險的思路：
（一）要合理調節融資結構
陜西安德房地產開發有限公司地產的流動負債以及負債總額等都偏大，導致資產負債率等比率過高。這樣會帶來不容忽視的財務風險。由此可看出，造成陜西安德房地產開發有限公司地產的財務風險最主要的原因便是資金壓力。據資料顯示，陜西安德房地產開發有限公司地產將商業地產定位于"城市區域綜合運營開發"，導致每個項目所需要的資金量很大。因此要合理地調整融資結構，合理減少負債，從而降低目前的資產負債率，使其盡力保持在50%，從而減少財務風險。此外，陜西安德房地產開發有限公司地產還應該尋找一條不同的融資渠道，來擺脫困局。如果按其計劃，能夠順利在香港上市的話，港股融資渠道眾多，可使用的工具包括發行債券、可轉換債券或者股權融資，任何時候只要股東同意或有人愿意購買就可以集資，而在A股上市的房地產企業因房地產調控則無法進行再融資。通過以上調節，使其融資更加合理，從而減少財務風險。
（二）進行戰略性轉移
陜西安德房地產開發有限公司地產從去年已經開始進行戰略轉型，分拆商業地產，將商業地產業務整合到招商商置進行運作。做大做強商業地產是招商地產的一個重要的戰略方向。這是非常好的趨勢。此外，陜西安德房地產開發有限公司集團的支持和強大背景，是陜西安德房地產開發有限公司地產今后發展的最大優勢。在招商集團的幫助和支持下，企業可以獲取一些更好的資源。對企業未來的業務增長和利潤增長有推動作用。同時結合產業協同，尤其在產業方面進行相互協同，獲取更多土地資源。這在某種程度上來講，也會給招商集團公司帶來更好的競爭力。這樣進行戰略性轉移，尋找新的機遇，更好地發展強大企業。
（三）合理開發土地以及加大營銷的力度
每個房地產公司都要開發土地，這是公司維持生產的主要行為。面對財務風險，陜西安德房地產開發有限公司地產應該要采取更謹慎的開發政策。譬如像四線城市，地價相對較低，是一個不錯的嘗試。同時也要盡量保證拿下來的地塊具有抗風險的能力，要有很好的創造效益的能力。同時還要更有效的發揚陜西安德房地產開發有限公司地產在全國老客戶的資源，擴大銷售業績。過去陜西安德房地產開發有限公司地產過多地將重心放在一二線城市以及高端產品。今后應該有所調整，進行結構性的轉變，適當地考慮三四線城市和大眾化產品，從而提高銷售量，加快資金循環，更好地應對市場。
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一、房地產開發公司加強財務管理必要性
房地產開發公司作為資本密集型企業，資金鏈是一個決定企業生死的要素。資金的流動存在于企業的投資、籌資、生產經營的各個環節，任一環節資金鏈的斷裂都有可能導致企業的生存危機。而且，企業的資金又不是越多越好，這會降低企業資金的使用效率。尤其是房地產開發公司，其開發周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發公司了解開發整個項目的每個環節，以便對資金進行有效管理。另外，成本和質量的制衡是房地產公司的另一主題，如何在保證質量的基礎上進行成本控制，對房地產公司及其重要。因此，做好企業的成本控制和成本管理，對房地產企業有很大的重要性和必要性。
二、房地產開發公司財務管理中存在的問題
當前我國房地產開發公司、尤其是中小型開發公司，財務管理都存在著一些問題。
（一）對財務管理的重視性不高
我國房地產開發公司將管理工作的重點集中在經濟效益上，對財務管理的重視性不夠，尤其是忽視了財務管理工作在長期規劃中的作用。一些房地產開發公司僅僅將財務管理定位為記賬等會計類工作，對財務管理認識不夠。另外，一些公司對開發項目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進行可行性研究，項目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進行詳細安排，導致整個財務管理過程的混亂。
（二）財務管理的制度缺乏規范性
我國房地產開發公司沒有建立清晰的財務目標，制定的制度也缺乏實際操作性，沒有起到有效的指導作用。有的公司的制度形同虛設，沒有得到有效的實施。
（三）財務管理人員的素質不高，財務管理水平低
當前我國一些房地產公司的財務管理人員財務管理意識淡薄，對財務管理的認識不夠，且文化程度不高，因此，業務技能也不高，他們缺乏系統財務管理知識，在實際工作中只是憑經驗和直覺進行管理，這一問題會影響房地產企業財務運行的安全性和效率。
（四）財務風險大，融資渠道單一
房地產企業作為資金密集型企業，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產企業的管控越來越嚴格，加上其本來的風險，房地產企業融資也越來越困難。
三、應對房地產開發公司財務管理問題的對策
（一）加強對財務管理的重視程度
房地產公司的領導者需要轉變經營管理理念，加強對財務管理的重視程度，并將這種重視落到實處，同時將重視程度傳遞給財務管理人員，嚴格財務管理人員的招聘，加強對財務管理人員的培訓，為財務管理工作的順利進行打下堅實的基礎，營造良好的氛圍。另外，保證在項目開發前期做好可行性分析，運用財務管理中項目投資分析的知識，對項目開發的周期、投入、收益等進行詳細分析，以保證后期開發過程中資金的可控性。
（二）制定科學規范的財務管理制度，并嚴格落到實處
房地產企業管理者要充分了解本企業項目運行和管理程序，參照本行業的標桿企業，建立一套科學規范且適用的財務管理制度。在建立規范的財務管理制度的基礎上，加強財務人員對管理制度的學習和應用，并在實際應用過程中加強監督，保證財務管理制度的順利實施，起到應有的作用。同時，在運行的過程中不斷進行反饋，以及時解決出現的問題，不斷完善這一制度。
（三）加強對財務管理人員的培訓，提高企業的財務管理水平
房地產企業既要嚴格財務管理人員的招聘，又要注重后期對財務管理人員的培訓，無論是認識上還是技能上。財務管理人員技能的提高，有助于企業財務管理水平的提高，進而可以順利推進企業的財務管理工作，這對整個工程項目的順利進行都很重要。
（四）加強對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業的財務風險
房地產企業的財務人員要加強對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項目不同時期資金的流動有整體上的認識，并提前做好準備，防止出現資金流斷裂的問題。有關現金流管理的具體措施有：編制現金預算，加強對應收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現金浮游量、充分利用商業信用，加強對投融資的管理等。對于融資問題，企業要優化融資方式，進行多元化融資。企業集團還可以在整個企業建立資金池，將各個項目的資金進行統一管理，對各個項目的資金進行調劑使用，從而保證整體的穩定。
四、結束語
總之，房地產企業的財務管理非常重要，認識并解決這些問題，對房地產企業的持續發展有著重要的意義。
參考文獻：
篇8
隨著我國國民經濟的發展，房地產行業發展勢頭尤為迅速，由于我國房地產行業基礎差、起步晚，各種行為都不規范等原因，致使房地產公司存在著巨大的財務風險隱患。目前房地產企業如何合理有效地避免財務危機對保證房地產行業長久穩定發展，乃至全民經濟發展都具有非常重要的意義。
1房地產行業的財務風險成因分析
11宏觀因素分析
房地產行業的外部環境包括政治因素、法律因素、經濟因素、社會文化因素、自然環境因素和技術發展因素等，所以房地產行業的外部環境不受自己控制，當國家和地區經濟情況發展變化時（經濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產行業。目前國家對房地產開展的調控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產行業的發展。因此房地產行業很難控制未來發展的走勢。同時又由于房地產開發項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導致公司發展也存在一定的缺陷，具體表現如下。
111市場不成熟
我國房地產是20世紀90年代初新興產業，相對世界其他國家房地產行業來說，起步比較晚，發展速度猛烈，無論發展過程還是管理規范等都不夠成熟，導致房地產發展過程中沒有重心，盲目前進。出現一些企業將閑置資金投入到沒有進行前期市場調查的房地產項目，導致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。
112政府政策影響
我國房地產行業發展速度過快，根基不穩，為了適應國民經濟發展需要，政府多次出臺宏觀調控政策。當房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發商貸款條件和利率，從而削弱房地產發展勢頭。當房地產行業發展進入低谷時，采取貸款放款優惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經濟平衡發展。
113風險意識淡薄
由于房地產快速發展，使得房地產投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風險意識。同時，房地產公司在規避風險意識方面缺乏相應的控制制度，沒有實現按照制度進行風險控制。
12微觀因素分析
121缺乏財務預算和財務管理意識
在房地產行業發展過程中，有將近四成的房地產公司在經營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務預算和事后財務分析，沒有有效的發揮財務管理的職能。甚至有的房地產公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業務不了解，不能做到日常財務數據的有效控制。
122盲目舉債，資本結構不當
一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產開發過程中，而缺乏開發項目的全盤考慮和長期規劃，導致房地產項目開發后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導致負債成本過大。
123成本費用控制不嚴
由于目前房地產市場投資過熱，房價過高，房地產暴利，使得房地產企業忽視了成本費用控制，主要表現在三方面：首先，不重視建設項目的規劃階段，經常出現項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設，致使在項目建設過程中對項目方案反復修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標環節走過場，部分開發企業不愿搞公開招標；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設計階段的成本控制。
2房地產行業財務風險特點
21財務杠桿使用過度
大多數房地產公司以向銀行貸款的方式應對房地產開發所需要的大量資金，但是過度貸款會導致資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿使用過度意味著資金流動風險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。
22資金周轉率偏低
由于房地產項目開發所需資源多，資金投入大，征地、土地開發、房屋開發都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產通過房屋預售、現房銷售和物業管理等方式將資金收回，但周期比較長。
23資產期限不匹配
由于房地產的資金投入大，資產比較多，其流動資產主要是存貨（包括原材料、周轉材料、存貨跌價準備、開發產品）。由于房地產存貨流動性差，屬于不易變現的資產，導致房地產公司流動資產和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。
24現金流入期限不均衡
由于房地產公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預售等方式獲得資金流入，致使房地產現金流入不可控，一年高一年低，現金流入期限出現嚴重的不均衡。使得現金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風險，現金流入較多的一年又會產生大量的資金冗余。
3房地產行業降低財務風險的對策
31加強財務活動過程管理
311籌資風險的管理
向銀行貸款是房地產行業目前采取的主要融資方式。經過行業分析，房地產公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產公司融資方式應該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導致房地產行業財務風險，確保項目資金順利流通，股東權益具有穩定的收益率。
312投資風險的管理
房地產開發項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調研，應充分了解國家政策、城市規劃、土地使用情況、房屋供應信息以及房地產市場需求等。如果城市規劃信息不準確，導致開發商選址的錯誤判斷，最終會導致開發房屋出現滯銷。
313現金流量風險管理
房地產公司從開始融資就承擔著財務風險，所以在公司資金回收環節最為重要，而應收賬款的及時回收是影響資金回收風險的重要因素。所以應加強對應收款項的管理，首先建立穩定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應收款方式和比例。
32建立完善的風險預警系統
如果房地產公司沒有建立和完善財務風險預警管理系統，不能有效地避免財務風險，將會使財務危機擴大化，所以建立完善的財務預警系統至關重要。
321及時編制現金流量預算，建立短期財務風險預警系統
房地產財務短期內的主要工作是現金流量預算的編制，為了保證現金流量得到有效管理，房地產公司應該建立完善的預算及預測系統，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預期收益、現金流量和財務狀況等。
322建立財務風險預警模型，確定長期財務分析指標體系
財務預警指標一般包含反映企業負債償還能力、盈利能力和資產運營能力等。房地產公司應該參照房地產特點，并根據自己公司的實際情況，具有側重的對企業財務指標進行調整，從而建立適合企業長期發展的財務風險預警模型。
4結論
綜上所述，只有不斷提升房地產的財務管理水平，加強財務風險管理，才能保障房地產公司長久穩定發展，才能實現國民經濟的科學合理發展。
參考文獻：
篇9
（二）財務管理對推動房地產企業快速發展具有促進作用
由于財務管理內容及其在這類企業資金管理的實際作用，財務管理工作被視為是推動這類企業迅速發展的重要因素。經過深刻了解掌握房地產企業運營情況得出，權衡房地產企業運營效能的一個主要標志是看其財務管理工作做得是否足夠深入全面到位。因此，我們應該認識到財務管理對房地產企業的發展起到的作用。
（三）財務管理可以保證房地產企業有序地經營
在如此激烈的競爭中，如果想要有序地經營房地產企業，并且提升它的業績，就要足夠地重視財務管理等工作。聯系房地產企業運營管理實例我們不難發現，財務管理品質在評估房地產企業運營管理方面扮演著重要角色，怎樣處理好財務管理工作是房地產企業運營管理的關鍵內容。
（四）財務管理就是房地產企業體現高效化管理的主要措施
思考到房地產公司的特殊性，現款周轉頻繁是公司的最大特點。能夠在保障安全的首要基礎上高效的使用公司現有資金進行企業的擴大發展已經成為了房地產行業至關重要的課題。毫無疑問財務管理是保證這一目標能夠實現的重要手段?？梢钥闯觯康禺a企業的高效管理需要科學的財務管理，財務管理對于房地產企業發展具有舉足輕重的作用。
二、房地產企業財務管理的現狀及存在問題
雖然財務管理是促進房地產企業的重要措施和有效的影響手段，但是由于企業經營管理環境和員工素質等各方面原因，房地產企業在管理財務的過程中，在以下幾個方面還是存在一定的問題。
（一）項目的可行性研究不到位
現在中國的房地產企業財務管理中的一項最嚴峻的問題，就是對房地產企業開發的一些項目的可行性分析不到位，有可能引發企業在該項目上的虧損，甚至會影響整個公司的發展。所以，項目的可行性研究制約了財務管理取得預期效果。
（二）財務管理意識淡薄
目前我們國家許多有關房地產的公司對于財務處理的問題的解決控制方面還很輕視，缺少足夠的理解思想，這種差距都會對財務管理整體有著巨大的影響與改變。目前，從經營房地產企業的情況來看，我們必須要改變財務管理意識淡薄的局面。
（三）財務管理方式不規范統一
人們都知道，因房地產企業可以同時開發多個工程項目，建立不同的項目公司，甚至在一個大型的房地產企業會存有多個分公司或子公司，正是因為這種分項目開發的多類化，而各個項目的財務管理形式都有差異，所使用軟件、成本費用、會計類別、核算方式等也不統一，如不能使用統一的財務管理方式，一定會造成財務管理工作進入被動局面。
（四）缺乏成本管理能力
很多房地產企業財務人員成本掌控能力低，因財務人員不是工程造價人員，對項目的成本造價缺少專業知識，很難判斷成本的價格是否合理。由于人們缺少管理成本的能力，所以房地產企業的財務管理的效果就不理想。
（五）資金管理能力較差
現今在我國的房地產企業的資金籌集、回收、投資、支出都有著投入太大且周期太長，資金很難形成健康的流動模式，企業資金也缺乏相應的管理觀念。資金管理不善，是房地產企業在財務管理方面的薄弱環節，這在很大程度上制約著企業的全面有效發展。
三、房地產企業提高財務管理質量的具體措施
提升對于財務管理的整體效果需要在公司財務管理問題的基礎上，再從下面的幾個角度進行深入。
（一）提高項目的可行性研究質量
現階段我國房地產企業在進行項目開發的時候，一般對可行性的研究程度不夠，這樣會增加企業經營的風險，給企業帶來潛在的危害，為此各房產企業在審核項目的時候應該加強對可行性的分析力度，同時還要與財務部門合作，結合財務分析，有效的得出項目可行性的真實情況。
（二）加強財務管理意識
目前財務管理意識不強降低了房地產企業管理的效率，要想讓這些企業的管理水平整體提升，就必須重視財務管理的地位，注重提高企業財務管理的意識，通過增強意識帶動管理水平提高，進而使整個企業的管理水平都得到提高，保證企業的健康發展。
（三）采取規范統一的財務管理方式
現階段房地產業內還沒有建立統一的財務管理體制，各項規章還不規范，導致財務管理得不到有效的規范。因此，要想讓財務工作更好的為房地產企業服務，就必須從房地產公司的實際情況出發，建立規范的財務制度。為此，我們應優化財務管理手段，統一財務管理方式。
（四）提高成本管理能力和效果
成本管理能力是關乎整個財務管理系統效果好壞的重要因素。因此，我們需看重成本管理工作，仔細研究房地產企業營銷管理形勢，把成本管理當作財務管理中的重要工作，不斷提升成本管理技能，讓成本管理成果可以滿足現實需要，從而達到現實的房地產企業進步的目標。
（五）加強對資金的管控
篇10
Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability
現如今，我國房地產已經發展成為一個較成熟的行業，但是在金融危機的一次洗禮之后，房地產已經不再有過去的高增長和高利潤。在多次的波動中，房地產行業的營運資金管理也備受關注。
1. 營運資金管理理論
1.1營運資金
本文將采用狹義上的營運資金即凈營運資金來進行分析。狹義上的營運資金是指營運資金的凈額，即是流動資產與流動負債的差。公司資產的流動性和償債能力可以用凈營運資金的狀況結合流動比率、速動比率 等來衡量。
1.2營運資金管理
營運資金管理是對公司流動資產和流動負債的管理。一個公司要想能夠正常的經營和運轉就必須有適量的營運資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動資產。營運資金管理主要包括對數量和籌集方式兩個方面的管理，公司可以通過內部的資金轉換機制，使兩者達到最優組合。在管理中，我們要考慮該資產變現的時間以及變現的穩定程度。
1.3房地產行業營運資金管理
房地產行業營運資金管理是房地產財務管理的中心，是指房地產公司在開發、建設、銷售和管理活動中對營運資金的管理和控制。房地產開發，如住房、寫字樓、商業娛樂設施包括相應的基礎設施的建設，都需要有大量資金的投入。在前期的開發和建設階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長。
房地產企業營運資金管理的目標是要提高資金的利用率和資金供應的有效性。房地產企業資金運作過程復雜、資金投入量大、回收期長，因而加強資金管理是保證房地產企業健康發展的重要環節。
2. 地產行業營運資金管理現狀
在此，我選擇了我國房地產行業較為領先的5家上市公司，并對它們從2009年至2011年底的利潤表、資產負債表、現金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產、負債結構分析中，我采用了算數平均法來計算整個行業的資產、負債情況。
2.1營運資金流動性分析
2.1.1流動資產結構分析
流動資產和非流動資產相比，它具有盈利能力差、風險小的特點。如果一個公司流動資產占資產總額的比重較大，說明公司的財務風險較小，盈利能力較低。
表1中，我們可以看出，我國的房地產行業的資產總額呈上升態勢。在房地產公司的資產中，流動資產的比重非常高，平均占到95%左右?？梢钥闯?，流動資產是房地產公司的血液。而在流動資產中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態勢。由于房地產行業的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產、施工中的房產以及用于建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進入到后金融危機時代，為了減少行業內的泡沫，政府出臺了一系列的限購、提高存款準備金率的措施，這使得房地產公司的存貨的周轉更困難。公司積壓的存貨越多，資產整體的流動性就會變差。在流動資產中，應收款項也占了一定比重，大約在10%左右。而應收款項能否收回很大程度上由欠款公司的經營狀況決定。對于房地產公司來說，存貨和應收款項的流動性更類似于長期資產?？梢?，房地產公司只有15%左右的貨幣資金具有較強的流動性。
2.1.2流動負債結構分析
流動負債也稱短期負債，是指公司需在一個營業周期內償還的債務。流動負債的規模會影響一個公司短期的償債能力。
由表2，我們可以看出，房地產行業的負債規模很大。房地產是一個高投入，周轉慢的行業，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負債的方式。而在房地產行業的負債中流動負債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢。之所以房地產公司更傾向于流動負債是因為流動負債的成本要低于長期負債。進一步分析表2中的數據，我們可以看出，房地產公司預收賬款占流動負債的比重已經超過了50%。房地產公司先預收顧客的購房首付款，再對這些資金進行有效利用。預收賬款并不構成實際的償債壓力，而是會隨著項目結算轉化為公司的營業收入。但是能否及時、大量收到預付款項將由公司的銷售狀況決定，只有當公司銷售很景氣的時候，公司才會有可能收到大量的預付款，從而盤活現金。一旦房地產行業呈現下滑趨勢，公司的流動資產籌集將會受到影響。
2.1.3短期償債能力分析
速動比率是速凍資產與流動負債的比值，它可用來衡量流動資產中可以立即用于償還流動負債的能力大小。速凍資產是流動資產減去存貨的差額。
不同的行業存在不同的速動比率，所以速動比率應該是多少這個問題就沒有標準答案。房地產行業具有存貨占比大的特點，存貨又存在銷售及壓價的風險，因此房地產行業的速動比率比流動比率更具有參考價值。
經驗認為，理想的速動比率應該是l。如果公司的速動比率低于1，則會被認為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點。
我國的房地產市場從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量價齊升，大量現金回流，速動比例較2008年有大幅度的上升。根據前幾年的財務數據可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場行情出現回落,速動比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動比率都有所下降，大概維持在0.4。
2.2營運資金營運能力分析
2.2.1現金管理分析
狹義的現金僅指庫存現金。廣義的現金則還包括各種現金等價物，如有價證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現金作為保證，就很可能使得公司資金周轉困難，無法繼續經營。但是，如果持有的現金過量，公司也會受到損失，因為現金是一種產生極少收益的資產，過多的持有貨幣，會存在機會成本的問題。在此我們選擇廣義上的現金含義。
由表4可以看出，保利和榮盛的現金周轉天數逐年降低，說明這兩家公司的現金的管理有好轉。而其余三家公司的貨幣資金周轉天數有波動，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉天數在270天左右，說明它們的資金的周轉比較緩慢。
2.2.2應收賬款管理分析
應收賬款是企業在經營中，由于銷售、提供勞務等原因，應向購貨方或接受勞務者收取的款項以及代墊的費用等。公司提供信用業務，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時也會付出代價，如出現拖欠貨款，應收賬款回收難的風險等。在房地產行業，應收賬款相對資產而言比較少，這是由行業的特點決定的。房地產行業為現金交易，預收款項是他們主要的收入來源。
由表5可以看出，金地對應收賬款的管理比較好，其應收賬款的周轉天數維持在40天以內，而且周轉速度逐年加快，2011年其周轉天數只有12天，這個數據讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應收賬款的周轉天數都較大，且呈逐年遞增狀態。萬科在2011年應收賬款的周轉天數達到780，超過了兩年。可見，萬科在日常經營活動中應收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產的流動性，公司應加快應收賬款的回收。雖說較高的應收賬款周轉率能說明公司收款變現能力強，但是這一指標也應該控制在一定限度內。
2.2.3存貨管理分析
房地產行業中，占流動資產比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經開發完成的房屋外，很大一部分是準備開發和正在建設中的土地和房屋。
由表6可以看出，房地產行業的存貨周轉速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉天數為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉都需要4年多，而且周轉的速度逐年減慢，也說明了房地產行業競爭的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉和變現，影響到公司的盈利和還貸能力。
3. 地產企業營運資金管理問題
通過以上數據的分析，再結合房地產行業的整體背景，我們可以看出，房地產行業營運資金的管理還存在以下問題：
3.1存貨多
通過上面的數據分析，我們可以看出，房地產行業公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產行業，存貨主要指未開發的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產行業的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產市場一直呈下調趨勢，銷售的不暢直接導致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰略擴張不斷增加儲備，又加重了這種情況。對于房地產公司來說，存貨是公司未來發展的保障，但也是風險的主要來源。
3.2負債比例高
通過對負債結構的分析，我們可看出，房地產行業的資產負債率較高。由于我國對房地產企業進行股權融資和IP0的條件較多、較嚴，而且單個公司不可能完全依靠自有資金來進行發展，因此許多企業都選擇從銀行進行融資，這便導致了房地產行業過高的負債率。而較高的債務率會使企業承擔較大的財務壓力和風險。
3.3償債能力弱
房地產行業近三年來公司的資產變現能力在下降，資產的流動性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環節出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務的償還能力受到影響。所以房地產公司就應該及時的采取相關措施促進商品的銷售，盤活現金，從而逐步增強公司的償債能力。
3.4資產營運效率低
通過對營運資金營運能力的分析，我們看出房地產行業資金的營運效率較低，周轉時間較長。在交易過程中，對于公司出現的應收款項的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對于資產中占比最大的存貨來說，隨著房地產行業市場的下調，銷售的不通暢，存貨的周轉變得更慢，有的企業存貨周轉達到7、8年的時間，這有點令人毛骨悚然，所以房地產行業的經營者一定要重視效率問題。
結束語
房地產行業是一個對經濟狀況反應極為靈敏的行業，它的興衰也能預示出宏觀經濟的走向。而房地產行業的營運資金之于房地產行業，就好像房地產行業之于宏觀經濟，營運資金的管理狀況即能顯示出房地產行業發展的態勢。因此只有加強資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產企業的正常運營和項目的順利開發，才能使我國國民經濟的基本承載體——房地產行業蒸蒸日上。
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隨著我國市場經濟體制的建立和發展，企業的規模越來越大，功能越來越強，分工越來越細，協作越來越多，這就對現代企業管理提出挑戰，加強對企業的財務控制就是其中一個經久不衰的話題，也是當今企業需要解決的重要問題。許多企業因為財務控制薄弱導致經濟效益低下，甚至導致企業破產。財務控制是財務管理的重要環節或基本職能，與財務預測、財務決策、財務分析與評價成為財務管理的系統或全部職能。
二、財務控制的含義
要了解財務控制的含義，首先要理解內部控制的含義。我國獨立審計準則中將內部控制定義為:企業為了保證業務活動的有效進行，保證資產的安全和完整，防止、發現、糾正錯誤與舞弊，保證會計資料的真實、合法、完整而制定和實施的政策與程序。資金籌集、資金投放、資金營運和收入分配是財務管理的整個資金運動過程。從管理環節來看，它包括財務預測、財務決策、財務控制和財務分析等。其中最核心的部分是財務控制，其含義就是通過調節、溝通和合作，對企業各個層次上的財務活動進行約束和監督，使個別、分散的財務活動整合起來，對企業財務管理目標的實現和企業財務的安全有著直接的影響。財務控制的綜合性最終表現為資產、成本、利潤這些綜合指標上。
三、房地產公司的財務控制
隨著企業的發展，開發項目的增多，集團公司己經無法有效地直接管理各項目開發公司。設立總公司后，對項目開發公司按開發項目的性質進行了歸口管理。隨著管理層級的增加，集團公司只能對項目開發公司進行間接地控制。在財務控制領域，企業集團必須建立有效的財務制度，通過為成員企業確定基本財務制度、財務工作流程，來規范成員企業的財務管理活動。集團公司對成員企業的財務控制主要體現在資金控制、成本控制、財務人員管理、財務信息控制等方面，在這些控制領域中建立了符合企業集團管理要求的制度，以助于完成對成員企業的有效監督與控制。
1.資金控制。資金是企業的血脈，所有管理活動都需要有足夠的資金作為物資基礎，資金管理的效率高低和效果的好壞，將直接關系到企業經營的總體效益的優劣。房地產行業是資本密集型行業，需要大量的資金投入，在日后銷售中又會收回大量資金。房地產行業這種大量資金的經常性收入、支出，更突出了對資金的管理的重要性。由于房地產建設項目需要資金的大量投入，而投資者自有資金相對有限，僅靠房地產開發企業的自有資金往往難以將這種再生產進行下去。所以，在正確確定項目總投資額的基礎上，還需要分析比較，以較少的成本、較高的效益、較安全的管理，籌措到必要的資金，為投資計劃的實施，投資目標的實現提供資金保障。資金來源控制房地產企業的資金來源渠道主要有內部籌措資金、外部籌措資金以及銷售收入。
(1)內部籌措資金。內部籌措的資金一般包括股東投入資金、自有資金積累和內部公司借入。
(2)外部籌措資金。外部籌措資金包括銀行貸款、基金信托、發行股票、債券、財政撥款、承包商帶資承包等。
2.成本費用控制。房地產建設項目成本費用主要包括土地及工程建設支出、開發費用支出、稅金及基金支出等。在整個建設項目開發中，土地和工程建設投資所占比重較大，屬于控制的主要對象。開發費用支出雖然所占比重較低，但易受主觀因素影響，也是控制的重要對象。稅金及基金主要包括土地增值稅、營業稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加,以及由地方政府決定征收的各種基金。由于這些稅率或基金收取比例基本固定，所以產生偏差的可能性較小，且受主觀因素影響也小，所以不是控制的主要對象。因此，集團公司將成本、開發費用作為建設項目控制的主要對象。
(1)成本控制。成本控制是房地產開發企業財務控制的核心內容，企業利潤目標能否實現，很大程度上取決于成本目標能否完成。成本控制主要由以下幾個階段構成:成本標準(目標)的制定、目標的執行與調整、執行結果評價。
(2)費用控制。對房地產開發企業的費用控制主要指對銷售費用、管理費用、財務費用的控制。費用總額占建設項目投資總額的比例雖然不多，但是由于銷售費用、管理費用的支出易受主觀因素控制，所以也是重要的控制對象。房地產開發的財務費用主要是因融資而支付的利息費用。因此，財務費用的多少主要受融資規模的直接影響，只要控制好融資規模，就無須對財務費用進行更多的控制。集團公司對銷售費用、管理費用、財務費用實行的是目標控制，即在項目開發前即制定了相關指標，并將實際完成情況納入獎金考核體系中
(3)稅金控制。房地產企業的稅金主要有營業稅、所得稅、土地增值稅、契稅,以及一些地方性基金等。由于稅率在稅法中已經規定，所以稅金中的可控因素很少?？刹僮鞯亩惤鹂刂浦饕憩F在兩個方面: 第一，稅收優惠政策。第二，利用合法、合理方式減少或延緩稅金的繳付。
3.財務人員管理。財務人員的管理模式。①全員委派、集中管理；②自主選用、資格管理、例外核批；③財務負責人委派、其他財務人員自主管理財務負責人一般有兩種管理模式:總會計師制?？倳嫀熓菫榱藵M足企業經營管理的需要，完成企業總經理在目標責任方面開展的企業內部財務管理等活動，工作重點是提高企業的經濟效益，完成董事會下達的多項經濟指標，參與本企業重要經濟問題的分析與決策。財務總監制。財務總監是為了保護投資者權益，保證企業總經理任期目標、責任實現而開展的投資者財務監督活動，工作重點是對企業總經理行為和企業行為實務監督，防止企業背離投資者要求，弄虛作假，侵犯投資者合法權益。
4.財務信息控制。作為一個集團性公司建立有效的財務信息系統，是進行科學決策的需要，也是集團公司了解下屬公司經營狀況的需要。建立良好的財務信息系統，需要對四個環節進行控制:信息內容、信息渠道、信息發送環節以及信息接收環節。
總之，有效的財務控制，是保障集團企業平穩運行的前提。通過建立資金控制、成本費用控制、財務人員管理、財務信息控制等，使房地產公司建立了較為完善的財務控制體系，降低了企業運營中的風險，提高了財務控制能力。
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一、職業技能的構成
從高職房地產經營與估價專業學生的人才培養情況來看，畢業生能在第一線從事房地產開發、房地產經營管理、房地產價格評估、房地產銷售策劃與、房地產經紀服務、房地產測繪等技術、管理、服務工作，也可在其他企事業單位從事與房地產經營管理相關的工作。過于寬泛的人才培養不利于打造就業的核心競爭力，應該先對適應市場所需的典型工作崗位進行分析，針對崗位所需的核心職業技能進行課程設置。
房地產開發企業
房地產估價公司＼&收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫相關報告并歸檔＼&房地產項目報建專員＼&房地產開發企業＼&熟悉房地產項目開發流程;負責辦理房地產開發項目的前期報建手續;完善房屋入住所需的各種手續，證件等＼&房地產營銷策劃專員＼&房地產開發企業
房地產中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設計的形象力和創造力，較強的統籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。＼&][房地產銷售代表＼&房地產開發企業銷售部
房地產中介公司＼&開展樓盤資料調查，搜集銷售業務所需的信息資料;能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和應變能力。＼&房地產估價師助理＼&房地產估價公司
土地估價企業＼&熟悉房地產估價的業務流程;掌握房地產現場勘查和市場調查技術;熟悉各類房地產估價技術路線。＼&]
二、核心課程與專業技能的構建
根據高職房地產經營與估價專業的主要工作崗位和職業技能要求構建專業核心課程體系。根據表一的五個主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產開發與經營管理、房地產估價方法、房地產市場調研、房地產市場營銷和房地產銷售技巧，各門課程和職業能力的對接情況見表二。
表二 高職房地產經營與估價專業核心課程技能考核項目與要求
[課程＼&主要教學內容＼&技能考核項目與要求＼&房地產開發與經營管理＼& 房地產開發程序、房地產經營管理策略＼&能編制房地產開發報建計劃＼&房地產估價方法＼&房地產估價的一般原理和估價方法＼&能正確運用房地產估價方法，測算房價＼&房地產市場調研＼&市場調查和分析的方法，熟悉本地房地產市場＼&能應用房地產市場調查和分析方法進行調研＼&房地產市場營銷＼&房地產市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產市場營銷策劃方案＼&房地產銷售技巧＼&房地產商品推銷活動的基本規律和實用技巧。＼&能運用房地產銷售技巧＼&]
三、軟件輔助教學在核心課程教學中的實現
1.房地產開發與經營管理課程的軟件輔助教學
房地產報建工作崗位要求學生熟悉房地產開發程序，可以采用房地產開發與經營電子沙盤構建仿真的環境、按實際房地產工作的操作規范和業務流程設置仿真的崗位，體現以職業技能導向的“崗位實訓模式”。直觀地模擬房地產公司的土地競標、產品定位、景觀設計、建筑工程、市場營銷等核心業務中的資金運營、資本管理，模擬房地產公司之間的競爭與合作，體現房地產公司的報表業務和財務分析，對房地產公司的經營績效進行評價和分析。系統地模擬政府對房地產經濟的調控工具，包括首付比例調整、貸款基準利率調整、限價房、土地供給調控等，在實驗中具備良好的互動性，可以對實驗結果互相挑錯打分，指導學生互相學習，共同提高。
具體實施如下：全班同學分為6～8個小組，分別組建一個房地產開發公司。組內各成員分別擔任不同角色。各開發公司在給定的市場規則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發程序。最后通過分析各公司財務報告業績，并結合學生實驗表現，對學生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行，一期開發普通住宅，二期開發別墅，各期開發的實訓項目見圖一。
房地產開發與經營沙盤主要訓練項目包括組建團隊和角色分配、市場調查、獲得土地、項目定位、投融資預算、項目規劃與設計、建筑招標與工程管理和市場推廣銷售等八項，涵蓋了多門專業課程的內容，實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學方式，有助于提高學生的團隊協作能力和溝通能力，學生比較感興趣。作為輔助教學手段，在使用過程中需注意學時分配，建議分3天連續進行，每天6學時。
2.關于房地產銷售技巧課程的軟件輔助教學
房地產銷售崗位要求學生能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和較強的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統的每個模塊的功能進行實際操作演練，使學生在觀摩、了解、認識的基礎上進行實際操作，教師通過反饋信息指導和糾正學生，使學生熟練掌握樂天租售系統的各個功能。學生需要訓練和掌握的主要包括四個模塊：
一是通過房產資料模塊的學習，掌握房地產公司所管理和經營的房產資料在租售管理系統中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設計規劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學習，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學習，掌握房地產管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學習，掌握房地產公司現有的付款方式在租售管理系統中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學習，掌握通過定價試算給各個單元設置單價;通過調價模塊的學習，掌握對現有房屋的價格進行調價操作。
以上模塊也是房地產企業使用比較成熟應用較廣的，在輔助教學過程中，注意所選用的房地產租售銷售軟件最好是市面上較多房地產企業正在使用的，更貼近實踐，可以考慮設置單獨的一個實訓周來完成房地產銷售軟件的訓練任務。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學，模擬真實場景。沙盤教學形式應以互動式教學為主，讓學生在現場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業任務，培養學生溝通拜訪、商務談判的能力，讓學生在真實業務中了解客戶決策思維過程;學會并應用關注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現真實商務溝通過程，有拜訪準備、了解概念、呈現優勢、獲得承諾、拜訪評估五個關鍵環節。視頻播放可以穿插在平時授課中，注意增加討論和互動環節。
3.關于房地產市場調研課程的軟件輔助教學
針對房地產市場調研員收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫報告的職業技能，可以選用市場調研實踐教學軟件，學生以教師設置的實驗要求為目標，以市場調查公司總經理的身份負責市場調查的整個過程，根據系統的操作向導按步驟完成實驗任務。確定調研課題，設計調研方案、調研問卷、抽樣方案，培訓調查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設計貼近現實生活，讓學生積極動手的同時也增強了未來實習工作的適應性，建議單獨安排實訓周完成訓練任務。
4.關于房地產市場營銷課程的軟件輔助教學
學生分小組分別組建公司，系統提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區域。公司之間互相競爭，在全國不同的區域內進行營銷活動，制定自己的市場開拓計劃，公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數量之間的最佳平衡點，尋求在產品品質、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實際模擬價格、數量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標的方式，增加實驗的競爭性?？煞炙膫€季度進行，學生可以進行多個產品策略、產品渠道、產品價格和產品促銷的過程練習。提供歷史情況查詢模塊，便于學生查看前一個季度或者前幾個季度的產品詳細銷售情況。系統根據學生市場活動，將市場營銷中抽象的卻又至關重要的環節量化，如產品等級指數、品牌知名度、市場開拓值、產品知名度、公司美譽度，并提供相關合理算法，學生可以從中直觀了解到這些重要環節對整個市場營銷的影響，并根據這些直觀數據做出具體的判斷，合理地制定各項營銷戰略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學生激發競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創新能力，同時對參加高職院校市場營銷職業技能比賽打下了基礎，建議穿插在平時授課中。
5.關于房地產估價課程的軟件輔助教學
例如廣州太普軟件科技有限責任公司的房地產評估軟件，業務員承接項目之后在系統中錄入項目的基本信息，勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察，估價師根據勘察報告對項目進行估價測算，并根據物業類型選用合適的測算方法來測算得出結果，系統提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設開發法與基準地價法）來輔助測算，測算完成后出具技術報告。測算房價的職業技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學，房地產估價公司使用估價軟件的也不多。
高職房地產經營與估價專業使用軟件輔助教學屬于實踐教學途徑之一，基本上學生對于軟件輔助教學還是比較歡迎的。教師應該注意和職業技能相結合，真正提高教學效果和學生就業能力。
參考文獻：
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[2]宋春蘭.專業核心課程建設研究――以房地產開發與管理專業為例[J].經濟研究導刊，2015（8）.
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二、財務管理與控制：及時掌握國家相關財務政策并反饋總經理及相關部門，規劃、組織、實施公司財務管理工作。通過組織各種措施的實施，進行財務分析、資金管理，確保公司保持良好的財務狀況。并根據集團的要求，執行并完善財務監控體系，進行有效的財務內部控制；協助集團各關聯公司，對集團內運營所需資金進行及時、安全調撥，檢查公司重大資金的使用計劃及安全流向；對公司各項開支、成本費用進行日常的申請、審核、確認；加強預算資金管理、控制工作。組織編制財務預算，檢查、實施、跟蹤和分析執行情況；
三、工程決算與收益管理：理解并堅決執行******公司、******公司的發展戰略及盈利模式并進行房地產開發項目、公建項目的各月、各期有關工程決算的審核、支付，確保投資回報的有效實現和及時進行風險預警、控制，分析財務風險的各項因素并能及時提出建議，實現企業投資者的權益最大化。落實公司財務戰略，以保證公司的整體戰略實現，為公司的經營運作、業務發展及對外投資等事項提供決策依據；
四、籌資管理：按照董事長對公司發展的要求，及時進行融資申請資料的起草、收集、報送，配合金融部門對公建項目、房地產項目的貸款評估及抵押等手續辦理，協助總經理順利完成籌融資3000萬元的任務；
五、銷售管控：負責銷售合同的審核、銷售收款的審核工作。根據我公司房地產銷售流程，設計嚴密的銷售收入財務管控程序，實行銷售審核、收款崗位分離和多套銷售臺賬互相牽制。至今已銷售***戶，審核合同***多套（戶），涉及合同金額1.13億元，總回款6200余萬元，實現合同零投訴、收款零失誤。確保銷售回款資金的安全，有效防止、杜絕因工作失誤的差錯和挪用公款現象的發生。確保銷售收入當日及時解款入賬。及時結算、支付業績。
同時，在房地產銷售行情不景氣的情況下，對公司產品充滿十足的信心，努力向親友、老同事推介本公司樓盤，目前已經推薦成交*戶，登記存量客戶*戶。為公司樓盤銷售盡一份應盡的綿薄之力。
六、外聯工作：加強與稅務、財政、
工商、金融、中介機構等的溝通和聯系，確保公建工程墊資款及工程資金順利撥付。協助總經理加強與稅務部門的溝通，使地稅局今年7月對201*年度房地產公司稽查結果的充分理解，順利結案。做好公安解釋溝通工作，保證投資公司年檢順利通過，確保我公司利益得到最大保障。
七、行政后勤：根據集團一系列制度規定，結合******公司的實際情況，兩年來逐步制定出臺了一系列崗位職責和涉及公司對人、財、物、安全、行政等管理制度，逐步形成以制度管人、管物和各項事務的良好局面。
總之，作為公司綜合部經理，我深知我的工作職責，積極協助總經理的工作，積極協調好部門之間的工作，完善公司制度，促進公司營運良性循環，確保企業各方面的運作順利進行，保證公司利益最大化目標和發展戰略的順利實現。同時也深感任務沉重，責任重大，也正是基于這樣的壓力，才給了我努力工作的動力，時時刻刻都想把自己的工作做到最完美，在很短的時間里讓自己能夠了解公司情況，以便順利地開展各項工作。非常感謝公司董事長、總經理對我的信任，為我提供了一個施展技能的平臺。為了更好的回報公司及同仁的關愛，我在努力做好公司各項工作的同時，不斷追求業務上的知識更新和工作質量的提高，工作之余，報名參加房地產經濟師的學習、考試，以提高自己的房地產理論水平和業務管理能力。本職自入職兩年來，只求全心付出，不求個人利益，想的最多的是如何在自己的本職崗位上做好工作，來報答公司對我的的恩情，從未申請加薪或轉正。隨著******公司第二期工程、******公司貿易業務的啟動，將面臨更加繁重的工作。今斗膽向總經理、董事長一并遞交轉正、加薪申請，懇請總經理、董事長予以考慮，薪資能否按2010年公司制定的崗位薪酬標準，將本人薪資水平按綜合部經理月薪****元的標準，自2012年10月1日起執行。如能得到轉正并加薪，我會繼續用謙虛的態度和飽滿的工作熱情做好我的本職工作，從更高的層次來理解、看待、處理公司各項事務，以更高的工作業績標準要求自己，以此為新的起點，愿承擔更多的責任、義務，以更好地為公司發展服務，為公司創造更多的價值，與公司及各位同仁一起共同創造美好的未來！如公司不予考慮，說明自己的工作離公司及領導的要求還存在差距，我會比以前更加努力，用更加積極的、更加負責的、更加擔當的態度去做好每一件事務。
恭祝公司發展前程似錦、財源滾滾。
加薪不是目的，只是希望讓我們做得更好！
期待您的答復。
此致
敬禮！
