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然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
［參考文獻］
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[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.
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2.1政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。
2.2經濟風險
是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
2.3自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。
2.4技術風險
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經營風險
是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
3、導致房地產開發風險的因素剖析
3.1政策環境與經濟形勢
房地產開發由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。
經濟繁榮時，由于各產業擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象，此時，開發商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發商陷入困境。
3.2房地產市場的發育程度與供求狀況
在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發育不充分的市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。
從總體上講，房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。房地產開發的強度取決于潛在的開發商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發商便會紛紛開發房地產，但由于開發需要一定的時間，待開發完成時，市場供求可能已發生了變化，致使開發的物業難以租售。
3.3開發時機的選擇
經濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業和建筑業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發地點的選擇
房地產的不可移動性、區域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見房地產開發地點的選擇對開發商至關重要。房地產開發商搶占中心或門戶區位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位。在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發的土地，開發商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發展過程中，這會使開發商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發商若能及早投資開發具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。
3.5開發類型的選擇與開發規模的確定
房地產開發過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對于房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。
3.6開發周期的長短
房地產開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。
此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。
4、處置房地產開發風險的具體措施
4.1事先有效避開風險源地
例如，放棄某地區的房地產開發以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。
4.3以財務方式控制風險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。
4.4對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測
要仔細分析房地產開發周期并預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的地理環境條件并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減??；建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發項目，以降低在開發期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。
此外，還應根據開發的需要有針對性地對從事房地產開發的人員進行培訓。根據開發商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發方式。
參考文獻
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經濟學中的成本意味著“節儉”。因為資源的有限，就必須有以“節儉”為目的的成本管理。成本可以分為會計成本、經濟成本、邊際成本、機會成本、沉沒成本、時間成本、資金成本、人力成本、土地成本等等，雖然類型不同，但都是成本。房地產企業的成本管理，包含各部分成本：有融資時的資金成本、項目的建造成本，人力資源管理的人力成本，以及隱形的溝通成本、因失誤造成的沉沒成本等等。管理學學者彼得•德魯克曾說，“在企業內部，只有成本！”每個環節的資金花費，便是成本。成本的發生伴隨著決策。當企業在決定投資某個項目時，就意味著成本的發生。雖然在投資這個還是那個項目經過詳細的測算，但仍然是主觀的判斷。而接下來的成本管理，只能在決定投資多少的額度之下，管理好這個額度以保證利潤最大化。從這個角度來看，成本管理等同于成本控制。房地產企業的成本管理，根據房地產開發的各階段進行劃分，可分為投資階段的成本概算、設計階段的施工圖預算、施工前的招標合約管理、施工階段的預結算。以“預算不超概算、結算不超預算”為原則，房地產企業的成本管理已由側重施工預結算管理向以目標成本為中心的成本控制轉變。
3房地產企業成本管理中的市場經濟思維
3．1以目標成本為中心的成本管理體系
3．1．1目標成本的概念目標成本，顧名思議，是估算一個項目將要發生的成本，以此作為目標值，以保證項目利潤目標的實現。目標成本的數據來源于經驗值的積累。企業通過對市場的了解，對一些歷史數據的分析，得到這些數據。完整的目標成本應包含項目發生的所有費用，通過將目標成本根據成本科目分解為13項費用。
3．1．2體系的建立目標成本的目的是要保證成本的控制，因而要把成本管理各階段進行連接起來。如圖1所示，以項目目標成本表劃分，進行招標的招標控制價和合約規劃管理，保證每份合同有規劃、價格有依據。在施工過程中發生的簽證變更和沉沒成本要進行動態管理，保證成本數據的連續性。同時房地產成本管理不僅是成本部門和成本人員的工作，更是一項全員參與的工作。要涉及到財務、項目管理等各職能部門在計劃運營的管理下，協調各部門資源，降低各部門之間的溝通成本，合理利用各項資源。
3．2企業內和企業外的競爭、合作
3．2．1企業內的運營市場經濟，意味著知識的分散性，認識若干事物取決于面對事物的人，準確來說，它們分散于每個人的大腦中。專業化的分工，是市場經濟的特點之一。一個造價工程師，他可以通過為地產公司提供專業服務，換取機械工程師們制造的汽車，而不用他親自動手去制造一輛汽車。而且就制造一輛汽車來說，它也涉及到廣泛的行業，如礦業、石油、塑膠、機械、電子、玻璃等成百上千種行業。專業的人做專業的事情，這樣可以提高工作效率，一個龐大的部門或者企業，只有通過精細化的分工，形成流水式的作業，才能提高工作效率。就如現在汽車制造業，在流水線上有若干工種配合，每個工種只做一小部分專業工作，然后越來越熟練，就會提高生產效率。專業分工讓每個人的生產效率得到了提高，因為一個人反復做同一件事情自然會越來越熟練。但是專業化的分工之下，也可以造成封閉的、工具化的頭腦。在工作之余或者過程中，對自己知識體系的自我更新就顯得特別重要。如果不想成為這個工業化時代在自己專業聰明，卻在專業之外的事務一無所知的人，更需如此。正是由于專業劃分的優缺點，需要企業運營將企業內部資源進行整合。個人在資源整合中通過其他專業化人員的幫助和發揮自己的專業優勢中完成企業利潤目標。而知識的分散性又讓企業內部的合作、協調變得非常重要。
3．2．2產業鏈的競爭、合作市場經濟另一個重要的特點是競爭。在市場中，總體來說，只有那些能以物美價廉的產品和服務滿足消費者的企業，才能脫穎而出。競爭讓各企業不斷提高自身業務管理水平，提高生產效率。科斯在《企業的性質》中提出交易成本的概念，提出當企業內部成本小于市場中的交易成本時，形成企業。在市場中，房地產企業將一些施工單位和材料供應等納入企業內部，實現縱向一體化管理；也有精簡企業業務，僅作投資部門，將項目外包建設的。本文章不做討論是企業越做越全，還是精簡業務更好。兩者無論哪種形式，都要保證企業的利潤目標。而利潤的實現，需要項目全過程中各方的合作和競爭。
4某房地產企業內兩個項目成本管理對比
4.1目標成本管理體系減少合同發生數量A項目建設周期為2011年9月至2014年12月，項目開發時間較早，未建立目標成本管理體系，造成項目內工程界面劃分不清楚，產生大量交接工序的專業和零星分包工程。B項目建設周期為2013年12月至2016年10月，項目立項時建立目標成本，至2015年3月已發生合同94項，根據目標成本規劃預期將發生合同148項，該項目預估共發生242項合同。每產生一項合同，意味著造價工程師需完成清單、標底編制、招標工程師需組織招標談價、合約工程師需制作合同，由此帶來的企業內部成本的增加。目標成本管理體系可以提前規劃項目發生各項費用，做好各工序交界面的劃分，減少專業和零星合同的發生。
4.2目標成本管理體系控制合同金額A項目屬于成本核算型，即在工程發生后通過控制簽證、結算金額，降低成本。而B項目的目標成本管理體系在方案設計階段測算成本，以預留成本金額作為招標控制價，若超出預留金額則修改設計方案或增加投標單位重新招標，降低合同金額，變事后被動型為事前控制型。
4.3與供貨商建立長期合作價格B項目主要施工材料：涂料、瓷磚、潔具、燈具、門等與專業供應商建立長期合作機制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供貨商。通過此種方式一方面通過長期合作，可降低材料價格；另一方面保證了材料供應質量。
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房地產業的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產行業的本質。房地產開發行業的核心是投資運營。當我們認識到了地產的本質，當我們看到了地產發展的未來趨勢，那么我們的地產商們就應該及時調整自己的地產戰略，快速變化自己的發展和運營模式，以爭得未來地產發展的競爭先機。我們就可以抓住房地產行業過程管理的核心與本質，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產企業運營的內在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉化過程。對于規范企業運作、提升企業運營效率、促進集團知識沉淀與應用創新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優化的源頭來自于業務實戰，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日?；顒又校e累了大量的數據，可以通過客戶投訴系統進行管理；有了真實全面的業務數據，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質量缺陷率等流程績效指標進行測量和監控，把流程管理和房地產管理緊密結合在一起；再通過對各地區公司在流程績效指標上的不同表現，找到內部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經驗，形成相關的經驗推廣和應用。
三、房地產行業管理者角色與技能
激烈競爭的現代市場經濟，要求房地產企業管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業要滿足這些需求，就必然要求房地產行業管理者在流程管理方面有所突破。房地產行業的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現項目各方的溝通與協調能力。其次，在房地產項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產流程管理的需要。
四、房地產行業管理反思與研究
近年來，房地產行業在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發展階段，行業整合加速、房地產企業明顯出現規?；图瘓F化發展趨勢。不僅原有的大型地產企業集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產企業，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創新高。值得思考的是，地產企業的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質上看，擴張本身并不是企業的真正目的，企業的根本目標在于創造價值和利潤。也就是說，企業如何通過資源的整合和最大化利用，來體現規?；图瘓F化的效益。我們都知道，產業化的本質是規模經濟，而規模經濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變為全行業可以接受的標準，向其它企業滲透，房地產行業的企業也是離不開這條規律。所以企業要實施精確的流程管理，實現該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現流程管理任務結構的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規范化的基礎上，可以實現流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產企業管理中作用顯著。
五、對房地產流程管理建立模塊分析
1、房地產市場容量分析
拆遷產生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大，投資購房比例基本平穩，結婚購房比例保持穩定，城市化進程中產生購房需求增速平穩。
2、房地產市場需求特征分析
幾年來，房地產市場的風云變幻，表現出劇烈的周期轉換特征。剖析這一難得的房地產市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產市場的周期波動規律，房地產市場需求特征分析，結合政府、開發商和購房者在周期轉換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產的發展趨勢。
3、房地產市場交易狀況分析
1）現房銷售增幅高于期房銷售
篇5
一、湖南產業集群的現狀
產業集群是指同一產業的企業以及該產業的相關產業和支持性產業的企業在地理位置上的高度集中。
(一)集群已進入成長期
湖南屬中部省份，工業基礎薄弱，是典型的農業大省。但最近十多年來發展迅速，從最早的“一點一線”，到2008年長株潭“兩型社會”特區的批復，以及環洞庭湖經濟圈的崛起，“3+5”城市圈的確立等等。湖南的經濟經過這么多年的發展，已邁上了一個新臺階。其經濟結構有其自身特色，真正結合了湖南省的省情，走上了新型工業化道路。特別是近幾年湖南涌現出了一批有較高知名度的特色產業集群，如長沙周邊的工程機械。瀏陽的煙花，岳陽的石化產業，湘潭的檳榔產業，常德的食品產業等等。這樣一些符合湖南特色產業的崛起，帶動了相關企業在一定地理位置上的集聚發展，最終形成了產業集群。這些集群的迅猛發展成了湖南經濟的亮點，與沿海一帶的加工貿易不同，湖南許多產業集群的形成有其歷史原因，也有湖南本土的文化因素。因此，許多湖南企業集群的產品、品牌優勢較為明顯，在一定時期內湖南的企業集群還將繼續保持又快又好的發展，目前屬于企業集群的高速成長期。
(二)集群特色較明顯
集群特色決定了集群的生命力。實際上，我國集群之間的競爭已經開始加劇，在某些整體技術含量不高的產業競爭呈現白熱化趨勢。市場上競爭力較強的集群往往是具有特色的集群，這種特色不完全表現在制造成本的最低，還體現在產品的獨特性、技術含量，集群的文化，集群整體營銷策略等。湖南的一些集群特色比較明顯，在國內外形成了較高知名度和較強的競爭力。比如，以傳統技術形成的瀏陽煙花、醴陵陶瓷集群；以飲食習慣形成的湘潭檳榔、常德農副產品集群；以交通優勢形成的株洲服裝集群；以計劃經濟工業基礎形成的株潭軌道交通集群；還有以技術創新為代表的長沙工程機械集群等．湖南的企業集群總的來看，特色比較明顯，集群產品在市場上具有較強的競爭力。
(三)企業集群化發展漸成趨勢
隨著湖南經濟的快速發展，社會生產分工的加劇，企業向集群化發展逐漸成為趨勢。企業在湖南集群化發展具體表現在兩個方面：一是企業集群正以地區為中心集中；一是各地區企業集群又向工業園區集中。企業集群化發展產生的原因是多方面的，但它說明湖南的經濟市場化程度越來越高，各種稀缺資源正被市場有效調配，企業集群化的發展可以說是湖南經濟發展到一定階段的必然產物。企業集群的種類、數量、規模、增長速度、競爭力強弱從另一方面反映了湖南的整體經濟活力。
二、湖南產業集群存在的問題
(一)集群創新體系尚未形成
集群的創新體系與單個企業組織的創新體系是有差別的。它必須將集群內的所有創新資源集中調配，最終產生1+1>2的效果。創新體系主要包括技術創新體系和制度創新體系，但目前湖南的絕大多數集群在這兩個方面都有差距。在技術創新體系方而．不僅是集群內的企業在技術創新方面需要合作．還要聯合相關的科研院所，共同構建集群的技術創新體系。這種體系能夠使技術可以在集群內的企業組織間擴散流動，但又不在集群外溢出、外泄。而事實上，湖南的絕大多數產業集群還未能形成這種體系，所以，整體科研實力并不強。
集群的制度創新體系則可以盡可能的降低集群內的制度成本，促進集群內各種組織之間的合作，減少沖突，統一協調。目前，湖南的制度創新體系主要由政府主導，集群內的各種組織參與較少。如政府制定各種規章制度，或某項政策來指導集群的發展。政府的引導是必要的，但集群制度創新體系的主角應是集群內的所有組織。
(二)集群文化有待建設
集群文化的建設需要時間的積累，是集群在漫長的發展過程中逐漸形成的風格，不可模仿。正是由于它的不可模仿性，所以，它才是打造集群核心競爭力的關鍵。但是．集群在湖南的發展還是最近十多年的事情，雖然已經形成了一定的集群文化，但離真正能夠轉化為集群強而有力競爭優勢的文化還有距離。湖南絕大多數集群的文化還有待建設，目前基礎還很薄弱。集群文化究竟由誰去建設、怎樣建設，這是湖南的產業集群現階段發展所要思考問題。(三)集群核心競爭力并不明顯
盡管湖南最近幾年產業集群取得了較大發展，也涌現出了一批有較高知名度的產業集群。但整體而言，集群的核心競爭力并不明顯。表現在產業類型雷同、產業結構類似、過于倚重低成本勞動力、部分核心零部件仍依賴進口。一部分集群的競爭力地域性很強，走向全國就會出現問題，這正是缺乏核心競爭力的表現。還有一部分集群這幾年發展很快。但并不一定是自身競爭力非常強．這里面有市場的原因。如果市場開始萎縮，或者競爭加劇，那么問題就會暴露。
三、提升湖南產業集群競爭力的對策
(一)培育對稀缺資源的獲取能力
集群之間的競爭實際上是對稀缺資源的競爭，各種關鍵性資源實際上都是稀缺的。稀缺資源包括有形的、無形的以及人力資源，在集群同質化的今天，對稀缺資源的爭奪顯得異常激烈。提升湖南產業集群的核心競爭力首先要加強對獲取稀缺資源能力的培育。每一種稀缺資源的獲取方式是不一樣的，如對某緊缺原材料的獲取和對高級人才的獲取顯然是不同的。具體而言．應該根據具體情況，根據集群目前的特點。如有的集群科研創新能力比較強，那么就應該注重在對人才資源的獲取上。有的集群是市場驅動型，則應注重對市場一線信息的獲取等。湖南的產業集群應該根據自己的特點，培育對稀缺資源的獲取能力。
(二)逐步建成集群的創新體系
創新體系的建設主要依賴于集群內各企業組織之間的合作，并將這種合作進行到實質階段。如建立行業協會，制定維護集群長遠發展的各項規章制度。協會需要政府的一定參與，為了集群的發展政府可以出臺一些發展政策。之所以需要政府的參與是因為政府在必要的時候需要協調集群內各企業組織之間的關系，不能完全由市場的力量去調控集群的發展。這樣就可以在最大程度上減少集群的內部損耗，最終建成集群的制度創新體系。集群內的企業組織還應多進行技術交流，可以組建共同的研發機構，促進集群內的技術共享和流動。但也應建立相應機制防范技術的外泄，最終形成集群的技術創新體系。
(三)集群的發展以市場需求為導向
集群的發展不是盲目的，它必須要以市場需求為導向。集群的發展規模、集群的發展方向都應該由市場需求決定，否則就無法取得最佳經濟效益。目前，湖南產業集群的發展無論是政府，還是集群內的企業組織都希望集群做大做強。希望是好的，但并不代表符合經濟規律。有些集群的發展在沒有經過嚴格的市場調研的基礎上提前規劃，規模超前，這樣是比較危險的。要做到以市場需求為導向。必須經過大量的、長期的市場信息收集，了解市場的需求趨勢，在此基礎上做好集群的長遠規劃，這樣集群的發展才會比較穩健。
(四)形成獨特的集群文化
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然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
［參考文獻］
[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.
[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經濟[M].濟南:山東人民出版社,1998:39～42.
[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[J].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).
[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[D].南開大學2006年博士學位論文.
[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.
篇7
1 房地產泡沫定義及天津發展近況
房地產泡沫本質上就是一種資產或者是一系列資產脫離了其自身的基本理論價值，而出現過度波動的經濟現象。國外像著名經濟學者金德爾伯格就認為“泡沫其實是一系列資產價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認為其還會繼續上漲的預期，形成一種“惡性”循環，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產價格相對于實體經濟內在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學者普遍對這個觀點持一致態度。
在國外學者研究的基礎上，中國的諸多學者主要從泡沫資產價格偏離其內在經濟基礎理解泡沫的經濟含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經濟基礎因素決定的理論價格（一般均衡穩定狀態價格）的非平穩性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現有的實體運行經濟與想象的虛擬經濟相聯系，認為資產的基本理論價值來源于現行的實體經濟，并認為理論價格是實體經濟體系達到最優動態均衡時的價格[3]。
天津市位于海河下游房地產理論價格，同時又是連接東北、西北及華北三地區的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優越性帶給了天津很大的發展機遇。2009年天津市生產總值達到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經濟增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發展情況。
圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發展狀況[4]
在上圖中我們發現天津市全民生產總值總體上呈現穩健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發現，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產投資表現出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產投資達到了5006億元，在這個投資中城鎮投資占據了大量的比例。其中，房地產開發投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業的發展，天津市房地產市場的發展是否健康穩健，對此我們應用需求因素法對天津市的房地產發展情況作一個理論分析。
2天津泡沫測度分析
房地產價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產泡沫。
我們可以認為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規模與房地產理論價格有關。做這樣的假設之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規模成正相關，與貸款利率負相關。當人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產，更有甚者就是在房地產市場進行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據自己的情況可能進入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業的大學生等等都有購買房子的需求，一般認為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產的價格會在這種因素的驅動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關系是正相關。
那么房產t期的基本理論價格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示為：
⑵
其中表示房產基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關系描述成冪指數的關系進行研究）。
房地產t期的“收益價值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益價值部分，表示t期預期收益。上述公式房地產收益價值的內在意義為房產的下一期收益在一定利率下折現的現值。這個是房地產價格預期價格變動將導致不動產收益的上下波動，所以說他是房產價格的投機部分。
這個預期的價格由于數據很難收集，并且收集來的數據又具有很大的不確定性，這里根據投資者對前一期看好房產價格上漲的預期心理，認為它與上一期的房產價格增長率有關，設這個增長率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整體來講房地產的價格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以為：
++ ⑹
其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數據：
表2-1 天津市有關參數
參數
年份
天津商品房平均銷售價格P
（元/平方米）
房地產價格
實際增長率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
2009
6886
0.121856
（注：1999年的房地價格增長率是由1998年估算的天津商品房平均銷售價格（2012.82元/平方米）為基礎計算而來）
表2-2 天津市房地產泡沫測度有關參數
參數
年份
天津人均可支配收入Y（元）
住房貸款利率I
(%)
人口規模（萬人）
1999
7649.83
5.85
910.17
2000
8140.55
5.85
912
2001
8958.7
5.85
913.98
2002
9337.54
5.31
919.05
2003
10312.91
5.31
926
2004
11467.16
5.58
932.55
2005
12638.55
5.58
939.31
2006
14283.09
5.99
948.89
2007
16357.35
6.93
959.1
2008
19422.53
6.34
968.87
2009
21402.01
5.31
979.84
將各期商品房平均銷售價格，房地產價格實際增長率，天津人均可支配收入，住房貸款利率及人口規模利用模型⑹進行回歸分析我們發現：
表2-3 回歸結果數據分析
變量
回歸系數
t統計值
伴隨概率
C
-29523.21
-1.3692
0.2200
Y
0.1157
0.9271
0.3896
I
-23520.64
-4.044
0.0068
38.1936
1.5637
0.1689
G
7510.889
2.6277
0.0392
各個系數符號與我們預測相符但是顯著性不明顯，尤其是人口規模這個變量，我們將這一變量從中剔除再次做回歸，有以下檢驗效果：
表2-4 回歸結果二次分析
變量
回歸系數
t統計值
伴隨概率
C
4148.28
3.411
0.0113
Y
0.3082
13.4947
0.0000
I
-25502.52
-4.0907
0.0046
G
8249.799
2.6643
0.0323
其中=0.9856，模型擬合度很高。經過這次的回歸我們發現各個變量的都通過顯著性檢驗（以10%為顯著檢驗臨界點），那么房產的基本理論價格由人均可支配收入及貸款利率主要決定。城市人口規模增多可以是房價上漲的一個因素房地產理論價格，但是具有購房能力的年齡階段一般在中老年這個年齡階層，而在我國大中城市中人口增長的過程中都是青少年，中老年這個年齡階段對這個數據的影響不大，所以它對最后房價的影響不是很顯著。
將回歸系數以及各期的人均可支配收入及各期利率代入模型剔除了變量人口規模的⑵可以得出房地產價格的基本理論價值。經過計算天津1999年到2009年房屋基本理論價格為：
表2-5 天津市近十年商品房理論價格（元/平方米）
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2075.65
2230.08
2487.55
2200.12
2507.07
3083.48
3645.60
4253.34
5439.09
6087.24
5941.65
我們將市場房屋銷售價格與房屋的基本理論價格之比稱作泡沫測度系數I。
I=市場房屋銷售價格/基本理論價格，那么從1999—2009年的泡沫測度系數：
表2-6 天津市房地產泡沫測度系數
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1.05
1.01
0.93
1.12
1.00
1.01
1.10
1.12
1.05
0.98
1.16
從結果中我們可以發現2002年、2006年以及2009年，尤其是2009年房地產泡沫測度系數偏高。對于商品房的理論價格與實際價格之比，這個只能借鑒日本的研究結果。一般認為當兩者之差（即實際價與理論價格之差）大于等于2時，就認為非常危險[5]。這么計算的話，取3作為嚴重危險的區域的臨界關鍵值。表2-7 泡沫測度系數臨界區間
<1
[1，2)
[2，3)
≥3
安全區間
警戒區
危險區
嚴重危險區
根據以上表2-7發現，天津市房地產市場近十年的運行情況總體上屬于正常偏熱的狀態。針對天津市的房地產市場發展，建議主要改變現有的住房供給結構增加經濟適用房和限價房，加大對土地和房屋投機力度以及金融監管力度，避免不良貸款的產生。
房地產行業的發展關聯眾多行業的發展，像金融業，建筑業等等。并且這些行業的健康穩健的發展有助于我國國民經濟的持續穩健發展，關注房地產發展動態，及時制止不良勢頭，對促進我國經濟增長及改善百姓住房環境提高生活質量至關重要。
參考文獻
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[3.]黃名坤.泡沫經濟理論與實證研究[R].南開大學博士論文，2002
篇8
1、1998年參與國家建設部立項的“2000年小康住宅小區物業管理模式”課題的研究。課題成果于2000年11月通過建設部科技司鑒定（建科鑒字[2000]第072號）。
2、1998年主持深圳市規劃國土局立項的“深圳房地產市場發展戰略”課題的研究。課題成果于2000年12月通過建設部科技司評審（建科評字[2000]第070號），并獲深圳市科技局成果登記證書（登記號2000148）。
3、2000年主持深圳市規劃國土局立項的“深圳市‘十五’期間房地產發展”課題的研究。
4、2000年主持國家建設部重點科研項目“中國房地產統計指標體系”課題的研究。
5、2002年主持深圳市規劃與國土資源局立項、深圳市政府立法研究項目《深圳市土地管理條例》和《深圳市房地產條例》（草案建議稿）的研究。
6、2002年主持深圳市規劃與國土資源局立項的“深圳房地產預警體系研究”課題的研究。
7、2003年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的“土地市場管理立法調研”課題研究。
8、2004年主持深圳市規劃與國土資源局立項的“深圳市房地產信心指數系統”課題的研究。
9、2006年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的“深圳市住房發展戰略與住房保障機制”課題的研究。
10、2006年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的《深圳市住房建設規劃（2006―2010）》研究和編制，課題成果經深圳市政府同意形成“深府［2006］216號”文件在全市實施。
11、2007年主持國家建設部委托的“城中村現狀特征調研”課題的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有創新。
12、2009年主持中國城市科學研究會委托的“城市化過程中城鎮新移民住房問題研究”。
13、2009年主持國家住房建設部委托的《中華人民共和國住房保障法（實踐版）》課題的研究和起草。
三、出版著作
1、專著《房地產預警理論與實踐》，中國建筑工業出版社，2011年1月。
2、專著《房價與調控――2001―2010年深圳房地產市場發展研究》，中國建筑工業出版社，2011年6月。
3、主編《深圳房地產發展報告（2009―2010）》，中國大地出版社，2010年。
4、主編《深圳房地產發展報告（2008―2009）》，中國大地出版社，2009年。
5、主編《深圳房地產發展報告（2007―2008）》，中國大地出版社，2008年。
6、主編《深圳房地產發展報告（2006―2007）》，中國大地出版社，2007年。
7、主編《房地產經營與管理》，中國計劃出版社，1999年，主編之一。
8、編著《深圳房地產市場發展戰略（1999―2010）》，中國建筑工業出版社，2001年。
四、主要論文
1、《深圳住房的國內外比較與發展的基本設想》，發表于 《哈爾濱建筑大學學報》，2000年第5期。
2、《關于深圳率先實現現代化的探討》，發表于《特區經濟》，2000年第4期。
3、《關于我國房地產合理儲備率的探討》，發表于《中外房地產導報》，2000年第6期。
4、《深圳房地產市場未來10年發展的基本判斷》，發表于《中國房地產》，2000年第11期。
5、《經濟適用房的未來市場》，發表于《中外房地產導報》，2000年第1期。
6、《物業管理企業建立現代企業制度的探討》，發表于《中外房地產導報》，1998年第17期。
7、《深圳房地產市場中期預測研究》，發表于《中國房地產研究》，2001年第3期。
8、《構筑中國房地產指標體系》，發表于《中外房地產導報》，2001年第17期。
9、《關于國民經濟核算中樓宇業權指標設置的探討》，發表于《中外房地產導報》，2001年第5期。
10、《我國工程計價體系與造價計算模型的探討》，發表于《建筑管理現代化》，1996年第4期。
11、《淺論項目全額承包中的成本管理》，發表于《西北建筑工程學院學報》，1995年第3期。
篇9
1.房地產預警方法的選擇
房地產預警是經濟預警的一個重要的組成部分，它的基礎理論和方法來源于對經濟預警理論的研究，因此對房地產預警系統進行全面系統的研究，可以對宏觀經濟預警理論體系進行補充和完善。而預警方法是預警系統的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統能否發揮其預測、防范和調控功能的關鍵。
1.1景氣指數法
我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。經過長時間的發展，景氣指數的計算方法有了許多改進，景氣指數法的運用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產進行預警，其不足之處也顯而易見：
首先，景氣指數法用合成指數的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數是對各種指標進行的加權綜合，雖然綜合指數能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個別指標的異常波動情況，若這些指標在房地產經濟變動中非常重要的話，那么合成指數所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數法預警不利于對每個指標進行監控。景氣指數法預警利用合成指數和擴散指數顯示總體發展趨勢，綜合指數包含的信息量有限，很難對每一個指標進行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標。 第三，房地產經濟周期性不明顯會影響景氣指數應用的范圍和效果。景氣指數法的預警基礎是經濟波動的周期性，構成景氣指標的先行指數可以提前預報經濟周期的轉折點。而我國房地產真正發展時間不過10多年，房地產經濟的發展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產經濟的周期性還有待研究，因此運用景氣指數法進行房地產預警不是最佳選擇。
1.2綜合模擬法
綜合模擬法也叫統計預警法，是我國目前房地產預警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。
綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題：
第一，實際數據的分布不能滿足要求。單指標理想狀態的預警域是房地產綜合模擬預警的基礎性工作，是預警成敗的關鍵。而采用統計預警方法，則要求它的參數必須滿足多元常態分配的假設（如正態分布），而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效。第二，統計預警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產在我國真正的發展不過十來年的時間，統計數據難免出現錯誤和遺漏，而統計預警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學習與調整，這也就是為什么采用此方法做出來的預警系統精度不高的一個重要原因。第三，用3σ預警準則確定的預警域是靜態的。統計預警方法屬于靜態預警方法，而房地產的發展本身是個動態的過程，因此采用此方法難免出現理論和實際不吻合的情況。有不少學者對這一問題進行了研究，對預警區間進行不斷地修正，使之更接近現實，提高了預警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。
1.3 BP神經網絡法
而近年來BP神經網絡的出現引起了人們極大的關注。BP神經網絡采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進行模式識別，還具有容錯能力強和對數據分布要求不嚴格等傳統方法不具備的優點。同時它還具備學習能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數據的更新進行自我學習、訓練和調整，能夠應對多變的經濟環境。人工神經網絡中應用最廣泛的是前向三層BP神經網絡，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準確地模擬輸入、輸出的近似關系，因此它在房地產預警中被廣泛應用。
BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統預警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標；以及預警指標的警限、警區采用確定方式，不具備時變特性，缺少自適應、自學習能力；預警信息和知識獲取是間接的、費時、效率低等。從而為預警走向實用化奠定了基礎。
但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經網絡學習算法是利用梯度下降法調節權值使目標函數達到極小，導致其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強。同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。
2.房地產預警存在的主要問題
國內學者在房地產發展時間不長，數據資料殘缺不齊的情況下進行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續的研究提供了思路。但目前我國房地產預警研究無論是從理論研究還是實踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現在以下幾個方面：
2.1預警結果誤差較大，精度不高
不管是景氣指數法還是綜合模擬法預警都是建立在房地產經濟周期基礎上的，這兩種方法都要求有較長的時間序列數據，歐美一些國家因為房地產發展時間長，發展較成熟，采用這些方法預警都取得了較好的效果，而我國的房地產市場起步晚（90年代初才真正起步），發展不穩定，積累的歷史數據很少，統計數據不完整，統計口徑不一致，再加上房地產市場發展還不規范，受政策影響非常大，房地產經濟周期波動不明顯（或短期內難以體現），這些特征使得采用傳統的預警方法預警，輸出結果誤差較大。
2.2指標權重和警界值的確定缺乏科學性
在進行房地產預警時，綜合警度的確定是我們預警的最終目標。而綜合警度是各指標警度的綜合，因此要想準確地預測警度，房地產預警系統中各指標權重的確定和各指標預警界限的確定則是問題的關鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經驗來判斷，缺乏客觀依據，而近期則主要采用正態歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數據，而實際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態調整，目前我國房地產整體發展還處于初級階段，某些指標的波動劇烈，如果按照統一不變的標準來劃分，那些指標可能會因為標準差過大而使其正常區間過大，從而影響了預警的精度。而在確定各指標的權重時，方法也過于粗糙、簡單。目前的預警研究中有的沒有考慮指標的權重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經驗法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學性也有待檢驗。
2.3趨勢預測功能不強
預警系統有警度判斷與趨勢預測兩項功能，準確的市場預測可以很大程度上避免由于系統不穩定性而產生的判斷誤差，具有更強的實際應用意義。前人絕大部分研究成果都側重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數法預警中選取先行性警兆指標就是為了增強其預測功能，但同時也選取了同步與滯后指標，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標加權綜合，使其預測功能受到影響；而在綜合預警中則是根據歷年警值趨勢圖走勢來預測下一年的警情，該方法對警值轉點的預測功能較差。
2.4系統學習性不夠
目前的房地產預警系統研究的初步成果不具備很好的動態學習性，而“系統學習性”對于房地產預警系統，特別是我國目前的房地產預警系統構建是十分必要的。我國的房地產市場真正發展才短短十多年的時間，需要能夠不斷積累歷史數據，從而修正系統參數，使系統更趨完善和準確。
3.房地產預警未來發展趨勢
3.1多種預警方法協同預警
房地產是一個復雜的非線性大系統，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預警方法結合起來進行綜合預警，才能提高預警可靠度。另外在進行房地產預警時，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結合，把短期與長期相結合，把靜態與動態分析相結合，把統計分析與數學模型相結合。
3.2房地產預警指標的選擇和調整
隨著房地產業的不斷發展，新的影響房地產市場的因素會不斷出現，因此，構建科學、動態的房地產預警指標體系是建立實用的房地產預警系統的關鍵。未來指標選擇應是在有關房地產經濟理論的指標下，結合當地實際，采用定量、定性方法相結合來進行的。指標的選擇應遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實際情況的變化而作相應的動態調整。
3.3建立動態的房地產預警系統
房地產市場始終處于變化中，如何建立具有學習性的動態的房地產預警系統將是未來的一個方向，在這個過程中不可避免地要和現代計算機信息技術相結合。信息技術為開發動態的、智能的房地產預警系統提供了基礎，今后的房地產預警研究應大量運用先進的計算機技術，開發先進、實用的軟件，使建立的預警系統有良好的人機交互能力。因此，如何將計算機信息建模技術和房地產預警系統有機結合將成為我國房地產預警研究的一個熱點問題。
湖北省教育廳人文社科項目青年項目（項目編號：239269）。
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篇10
目錄
摘要
Abstract
1緒論
1.1研究背景
1.2研究意義
1.3己有研究的回顧
1.3.1關于企業業績的影響因素研究狀況
1.3.2房地產企業業績影響因素研究現狀
1.4研究思路
2業績影響的相關理論
2.1業績
2.1.1業績的定義
2.1.2公司業績
2.2業績影響因素的相關理論
2.2.1規模經濟理論
2.2.2股權結構理論
2.2.3貨幣傳導機制理論
3我國房地產上市公司業績影響因素的實證研究
3.1指標的選擇
3.1.1被解釋變量
3.1.2解釋變量
3.2樣本的選擇及數據來源
3.2.1樣本的選擇
3.2.2數據來源.
3.3LoGIsTIc模型說明
3.4實證研究及分析
3.4.1因子分析
3.4.2業績變化顯著的Logit回歸分析
3.4.3小結
4分析及建議
4.1公司概況.
4.2總股本對江蘇A房地產公司業績的影響
4.3貨幣政策對江蘇A房地產公司業績的影響
4.4股權結構對江蘇某某房地產公司業績的影響
4.5對以江蘇A房地產企業為代表的中小型房地產企業發展建議
5結束語
6本文局限性
致謝
參考文獻
附錄
1緒論
1.1研究背景
房地產業已經成為中國經濟的支柱產業，對經濟的發展和經濟結構的調整都發揮著越來越重要的作用。房地產業是集房地產開發、經營管理和維修服務為一體的綜合性產業，具有單位價值高、投資大、生產周期長等特點。房地產業直接和每一個城鎮居民相關，因此保持房地產的平穩發展是一國政府宏觀調控的重要目標，從市場發達國家的經驗教訓來看，房地產市場和金融市場的宏觀調控也往往是聯系在一起的。由于房地產業存在生產周期長，占用資金較大的特點，屬于資金密集型的行業，因此公司規模對于房地產企業的影響很大。由于銀行借貸、發行債券、上市募集資金等方式成為房地產公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產企業業績。綜上所述，房地產企業不僅受內部因素的影響，如企業股權結構等的影響，還受到企業外部環境的影響?，F階段，房地產業具有以下特點:
l)房地產業的區域差異大、級差收益明顯。我國是一個幅員遼闊、各地區社會經濟發展水平極不平衡的國家?，F實的地區差異使房地產業經濟活動在地區差異方面相當巨大，而且這種差異將會隨著地區經濟的發展變化處于不斷的變動和發展之中。房地產業自身這種區域性的產業特征，會使得各個地區房地產價格、房地產業及其房地產企業的收益有較大的區別，從而形成明顯的級差收益現象。
2)高度綜合性和高度關聯性。房地產業的綜合性和高度關聯性體現在它是橫跨生產、流通和消費的產業部門。
3)高投資、高收益、高風險。房地產業的經濟活動過程，是大量資金的投入及其運作過程。與其他行業相比，房地產業是一個高投資的行業。但同時，因為房地產業的投資數量巨大、投資周期相對較長、資產變現能力差、受宏觀經濟和政策影響較大，因此容易出現較大的價格波動變化，其涉及到的風險如金融風險、財務風險、政策風險等既較為復雜又往往牽一發而動全身。因此，房地產業也是一個高風險的行業。
4)對國家政策和法律制度具有很強的依賴性。其產業的特殊性和產品的特殊性使國家的投資、財政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產業的發展。
5)在相當程度上關系到社會和政局的穩定。房地產以其獨特的功能在社會穩定中發揮著相當重要的作用。住房問題是一個社會生活水平和社會保障的重要標志，在一定情況下，房地產還成為一種政治問題，關系政局的穩定。
綜上所述，房地產行業是一個與外界關聯性很強的行業，其業績受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結果。研究其業績影響因素對國家制定政策，房地產企業管理有重要意義。
1.2研究意義
影響房地產公司的業績的因素很多，為了獲取數據方便，本文以上市公司為研究對象。對深滬房地產上市公司的影響因素進行實證研究。在實證研究的基礎上進行分析，比較有說服力。對于單一因素或兩個因素對于房地產業績的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實。并在此基礎上結合案例分析，對國家政策制定，房地產企業管理有參考價值，特別是中小型房地產企業有較大研究意義。
1.3已有研究的回顧
1.3.1關于企業業績的影響因素研究狀況
關于企業業績的影響因素是多方面，在國內外都作了相關的研究。經濟學者對影響公司業績因素的研究較多，大多數研究認為影響公司業績的因素為公司規模、公司市場份額、公司發展戰略、金融環境和國家經濟環境等宏觀因素。其中國外有Bergeretal(1995)等證實產品市場的多元化與企業績效存在相關性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗證了公司績效與股權集中度有顯著相關性。國內有研究了中國上市公司股權結構與公司績效的關系。林浚清、黃祖輝等驗證了我國上市公司的薪酬差距和公司績效存在正相關。關于企業資本結構與企業業績的關系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國經濟評論》上發表《資本結構、公司財務和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業的市場價值與其資本結構無關”開始，首次提出現代資本結構的理論，后來圍繞這個問題經歷幾十的爭論與發展，其主要有引入破產成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產成本資本結構的關系，同時法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對資本結構的影響;后來引進信息不對稱的原理，詹森和麥林提出成本說，羅思與蘭等發展成信號模型財務契約論等。理論發展的同時，實證也在不斷的前進，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實證研究表明債務資金與股東價值存在正相關，但也有人作出相反的實證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過實證發現獲利與杠桿負相關。關于資本結構與企業業績的關系在我國也有不少的實證分析。其中主要有發現資產收益率與負債率并非呈一種簡單的單調關系，總資產收益率不受負債率的影響。但通過實證證實了公司債務融資與公司市凈率、凈資產收益率存在正相關，公司業績對債務融資的影響顯著性為正。通過實證驗證了公司的規模和成長性與財務杠桿正相關，而流動性和盈利能力與財務杠桿負相關。對我國上市公司中的30家ST公司與非ST公司進行比較分析發現，上市公司的資本結構與企業的盈利能力負相關，與非ST公司的成長性、資產的營動能力和資產變現能力正相關，而與ST公司不相關。
1.3.2房地產企業業績影響因素研究現狀
運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結構的衡量指標，而將總資產貢獻率和總資產利潤率分別作為公司業績的衡量指標。研究結果表明:總體來看，各項指標相關性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關的傾向還是比較明顯的。就這一實證結果，本文結合我國房地產行業的實際情況，分別從房地產行業所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結構方面進行了分析。運用數據包絡分析(DEA)模型評價房地產上市公司績效，關注房地產上市公司的經營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標準，以我國房地產業23家具有代表性的房地產上市公司為研究對象，通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業標桿，同時分析行業整體和單個公司的資源配置效率，并提出了優化資源配置和提高房地產上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關性的一般理論思考出發，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業績目標、業績輔導和業績評價。但是現在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發，引進貨幣傳導機制理論和兩權分離的相關理論，得出房地產這個行業的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關性。得到物價上漲會對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產行業影響甚微的結論。分析比較了目前上市公司經營業績評價的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎上引入因子分析模型，并構建評價上市公司經營業績的指標體系，然后應用該模型對我國房地產上市公司經營業績做實證研究，最后得出研究結論，并指出了由于會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結果的現實指導意義?！段覈康禺a上市公司經營業績實證研究》選取GDP作為衡量經濟發展的數據支持，以房地產開發投資完成額作為房地產行業發展的適合量度，運用協整分析方法對我國房地產行業與經濟增長之間的動態均衡關系作相關研究。結論是:房地產行業發展狀況對當前GDP變動的影響并不是很顯著，我國房地產行業的發展與經濟增長之間不存在明顯的因果關系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，并使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。最后認為人民幣升值將使房地產行業受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產行業的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產需求下降并會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降。利好影響:第一，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期會導致外資的涌入，并大量投資到房地產上。從而增加房地產投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發生的;第二，收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。張敏利用理論結合模型回歸分析研究了股權結構的三個關鍵因素(股權集中度、股權屬性及股權流通性)與公司治理績效的關系。得到結論(1)房地產行業的股權集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數公司的股權結構都呈現出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關系。(2)分析股權控制類型時，發現國有控股企業與法人控股企業、流通股主導型企業的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經營績效沒有顯著相關關系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關關系。(4)控股股東相對控制權越大，公司績效越差。采用單位根檢驗、協整分析、誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗等現代經濟學計量方法，對湖北省房地產業的發展與經濟增長的關系進行實證研究。發現湖北省經濟增長是房地產業發展的Granger原因，經濟的快速增長帶動了房地產經濟的發展，反之房地產投資對經濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產開發投資與GDP關系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險性。應用協整分析、誤差修正模型技術以及Granger因果分析對我國房地產價格與GDP之間的關系進行了實證分析。實證結果表明:我國的房地產價格與GDP之間存在長期穩定的動態均衡關系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產價格波動的Granger原因，GDP的走勢對于房地產價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助于預測房地產價格的走勢;短期內經濟的過熱容易引起房地產價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關系進行計量分析，得出協整關系的結論。定量結果表明，GDP、FDI對房地產價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結果基本排除了境外“熱錢”對房地產市場的沖擊威脅假說。
選取一系列房地產價格指標與宏觀經濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產價格趨于合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產價格的增長速度已經受到來自其他價格指數增長緩慢的壓力，開始進入調整階段;隨著城鎮居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內，對房地產的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產價格是基于宏觀經濟發展水平的平臺上的，一旦價格增長過快，超過國民經濟和社會發展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的后果;但價格下降，也會對國民經濟的發展帶來一定的負面影響，并不是越低越好。從資本結構、股權結構、公司規模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業盈利能力的多個指標變量運用因子模型進行了實證分析，但在財務指標的選取上，只是建立在規范研究的基礎上，對影響經營業績的變量只局限于財務指標本身，一些與經營業績有重大因果關系的變量未選人，比如說國家的產業政策、宏觀經濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產上市公司經營業績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產市場的過度需求、產業結構不合理、法律法規不完善、政府的執行效率有待完善、地產信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，并提出一些建議。建立我國近年來房地產價格宏觀經濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經濟指標作為方程初始導入自變量，與房地產價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變量與房地產價格建立多元線性回歸方程，并對回歸結果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產市場的面板數據分析了中國房地產市場結構和價格問題。從房地產價值的自然增長、市場供求關系和心理預期三個方面探討了房價波動的構成、機制和影響因素，并提出了相應的房價調控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業信息，研究了房地產類上市公司多元化水平與財務績效和企業價值之間的關系。實證結果表明，多元化水平與財務績效之間存在顯著的負相關，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關性。針對我國目前房地產泡沫膨脹可能波及金融安全的現狀，提出了如何優化房地產業資本結構的問題，并根據2000一2002年深滬兩地A股房地產上市公司資料，對我國房地產企業上市公司的資產負債率與公司規模、經營業績之間的相關關系以及資本結構效應進行了實證分析，并提出相關的建議。論文從影響企業的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關性進行實證性分析。并運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結論。這些結論可以幫助企業在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值?？梢詾樯鲜泄驹谖飪r變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務杠桿來提高企業的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結出影響房地產上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業發展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產上市公司分類，找出房地產上市公司的特點和共性。從房地產價格的相關理論出發，主要從房地產需求、房地產供給、房地產金融和房地產宏觀調控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產統計數據為基礎，采用計量經濟學方法和統計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產需求各因素對房價的影響，明確了城鎮住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產需求擴張是房價上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關系。接下來，以房地產開發投資來源及構成為基礎，分析了房地產金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。
1.4研究思路
第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。
篇11
“泡沫”一詞最早用來形容如1636－1637年發生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀巴黎出現的“密西西比泡沫”及倫敦出現的“南海泡沫”等事件。所有這些現象都如《帕爾格雷夫經濟學大辭典》對“泡沫”所做的描述:“一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而又吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產謀利的投機者，對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。
對房地產業泡沫狀況的評價，國外可供借鑒的理論主要是對房地產泡沫實證檢驗的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對美國的房地產市場泡沫進行的實證檢驗； Helbing和Terrones(2003)等學者對房地產泡沫的識別、房地產泡沫對國民經濟的危害以及如何降低房地產泡沫的危害都進行了較深入的研究?？傮w來說，國內外土地制度、產權制度等有所不同，我們不能簡單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對于我們科學構建識別房地產泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。
到目前為止，國內經濟學界還沒有就經濟泡沫與泡沫經濟的概念達成一致，多數學者都把經濟泡沫(或者簡稱為泡沫)與泡沫經濟的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認為巨額土地出讓金最終轉嫁到房價中,這構成了房產泡沫大廈的地基;銀行信貸擴張、過剩的流動性,參與了房地產建設、銷售的各個環節,它們構成了房產泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認為，泡沫經濟是指某一經濟領域出現的交易價格過分異常,交易價格不斷上漲,嚴重偏離正常的合理定價,是社會資源嚴重畸形配置的一種經濟現象。不同的學者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經濟的認識，然而，泡沫現象是一種復雜的經濟現象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產生的，因此，僅僅用某一個理論來解釋并不能說明泡沫現象的整體。
2.關于房地產泡沫評價的研究
目前對如何衡量房地產泡沫尚無標準。由于房地產的獨特性，房產需求和供給及監管環境的復雜性，以及缺少長期的高質量的房產數據時間序列，使得識別房產泡沫的難度加大，房價的波動性及各地價格的差異性，也使得標準的資產定價理論失去了解釋的基礎。
從學者們已作的研究看，測度房地產泡沫的檢測方法主要有統計檢驗法、指標法、收益還原法市場修正法等。
2.1統計檢驗法是利用計量統計學原理建立數學模型對房地產價格的變化進行統計分析，當房地產市場上無經濟泡沫時，房地產價格變化比較有規律，統計分析可以找到統計規律;而當經濟泡沫存在時，由于經濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統計規律失常。統計檢驗法的基本思路是把市場價格可以用未來預期收入的理性預期貼現值來解釋的情況作為零假設。這樣，一旦拒絕零假設，就認為可能存在泡沫。統計檢驗法可以分為四種:方差檢驗法，單位根與協整檢驗法，投機度檢驗法，設定性檢驗法。
張朝洋（2011）將房地產基礎價值看作一種狀態變量,借助于協整理論,建立基于房地產供求的SSpace模型,并利用卡爾曼(Kalman)濾波進行參數估計,對中國1995～2007年間的全國性房地產進行了基礎價值測度,闡明了全國性房地產泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對近17年來中國商品房平均價格和房地產投資進行了協整分析, 實證結果是: 各種因素如投機以及地方政府的逐利行為導致了市場需求的虛增, 從而抵消了房地產投資對于房價的影響。吳地寶（2007）從房地產泡沫的內涵、特征和運行機理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標法和間接檢驗法進行實證檢驗。
2.2指標法是根據某個指標的值來判斷房地產試產是否存在泡沫。對于指示指標的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標。尤明（2011）通過選取不同的指數對北京市2003～2009年的房地產泡沫進行了分析。認為不同的指數由于性質各異,所以可能導致分析所得結論差距較大甚至完全相反,因而影響了這些指數的評價效率。周方明(2006)按照各個指標在顯示房地產泡沫中的方式的不同，把所有的指標歸為五類:預示指標、指示指標、滯后指標、信貸指標和伴生指標。選取指標主要包括三步:(1)選取指標;(2)各項指標的評價標準;(3)泡沫系數的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎上，對這些指標進行了調整，同樣也使用了三類指標構造了一個新的指標體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評價指標體系和消費者信心指數，構建了二維的房地產泡沫測評體系，利用1996-2004年杭州統計年鑒的數據，測算了杭州市1996-2003年的房地產指標數據，認為杭州市房地產的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。
2.3收益還原法是一種評估收益性房地產價格的基本方法。要度量其大小，一般認可的是用預期未來的房地產收益的現值與房地產現實價格相比較來進行。收益還原法的基本原理是:房地產的價格等于房地產未來凈收益的現值之和。其基本評估程序是確定一個折現率，把未來各期的純收益換算為現值，而這個折現值就代表了房地產正常合理的理論價格?，F實價格高于理論價格的部分就代表了房地產泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計算房地產的基礎價值，將實際價格同基礎價值比較，若實際價格超過基礎價值即認為存在正泡沫，反之則認為存在負泡沫。
2.4市場修正法，洪開榮(2001)提出了計量經濟泡沫的“空置率修正法”，以反映市場供求差異的物業空置率為計量基礎，然后考慮宏觀經濟狀況、房地產業狀況和市場交易狀況進行修正，從而估計出房地產泡沫的數值，采用的計算公式是:
房地產泡沫系數=物業總空置率×經濟增長修正系數×產業貢獻修正系數×交易狀況修正系數
在這里，經濟增長修正系數等于上期的(1+GDP增長率)除以本期的(l+GDP增長率)。產業貢獻修正系數等于上期的(1+房地產業增長率)除以本期的(1+房地產業增長率)。交易狀況修正系數等于上期的(1+個人購房比例)除以本期的(1+個人購房比例)。因此房地產泡沫的度量系數為:
年度泡沫系數=總空置率×{上年度(1+GDP增長率)/本年度(l+GDP增長率)} ×{上年度（1+房地產業增長率）/本年度(l+房地產業增長率)} ×{上年度(l+個人購房比例) /本年度(l+個人購房比例)}
2.5評論：
上述檢驗方法從不同角度對我國的房地產市場進行了泡沫存在性檢驗，在一定程度上反映了我國房地產市場的現狀。由于對房地產泡沫的理解角度不同，而產生了諸多的檢驗方法，導致檢驗結果各異，甚至有些結果大相徑庭。但是在一定程度上對我國房地產市場也起到了警示的作用，特別是對房地產市場實證分析這一研究領域具有一定的借鑒意義。
3.總結
國內外經濟學家對泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當多的成果。然而，房地產泡沫存在性檢驗是一項復雜的工作，并且理論基礎不同檢測的方法和結論也有所不同，本論文要在對錯誤理論的批判以及在吸收和借鑒國內外有用研究成果的基礎上對我國房地產泡沫評價進行科學的研究?！科]
【參考文獻】
［1］楊寬欣，李明.論泡沫經濟的內涵、形成、影響、防范對策[J].經濟理論研究,2010，（9）．
［2］載伊特韋爾.新帕爾格雷夫經濟學大辭典中譯本[M].經濟科學出版社，1999：306．
［3］尤明.基于指數合成法的北京市房地產泡沫實證研究[J].特區經濟，2011，05．
［4］崔華偉，趙莉.淺析近年我國房地產泡沫及其成因[J].改革與開放，2011，08．
［5］張朝洋.基于SSpace模型的中國房地產泡沫研究[J].金融教學與研，2010，02．
篇12
國外對房地產業的發展研究起步較早。17世紀末，威廉•配第第一次提出了級差地租的概念[8]。此后，大衛•李嘉圖、斯密、馬克思等人分別對住房問題、土地經濟問題進行了相關研究，形成了現代資本主義土地經濟理論以及土地經濟理論。20世紀初，經濟學家伊利、莫爾豪斯合著了《土地經濟學》一書，對土地經濟學進行了系統研究，標志著土地經濟學成為一門獨立學科[8]。20世紀60年代，城市經濟學從區域經濟學中分離出來，成為一門以研究城市范圍內經濟活動規律為目標的獨立學科。鄧寧提出了國際生產折衷理論，把直接投資的區位因素分為市場因素、區位成本因素、貿易壁壘和投資環境。1988年眾多國家的城市規劃專家提出“高強度混合開發”規劃思想，提出房地產綜合開發由單一的水平擴張走向立體化的主張。在房地產投資環境評價方法上，當前主流的方法有美國伊爾•A•利特法克和彼得•班廷提出的“冷熱國”分析法[1]，美國羅伯特•B•斯托伯提出的等級尺度評分法，20世紀80年代美國道氏公司提出道氏評估法?？偠灾捎诟鲊鴩椴煌?，研究方法和目的也有所差異，對房地產業發展規律的研究形成了不同的派別。這些理論研究成果揭示了現代房地產市場內部運行規律和外部影響因素，對我們研究城市房地產市場投資的長期策略有著積極作用。
1.2國內研究現狀
2003年由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院三家研究機構組成“中國房地產TOP10研究組”[9]，對我國35個大中城市的房地產開發投資潛力進行了定性與定量的研究分析。在研究方法上，“中國房地產TOP10研究組”采用因子分析方法，并通過加權累加得出中國房地產百強排名和綜合實力指標。經過十年發展，TOP10研究組取得了中國房地產投資價值等一系列成果，成為評判房地產企業經營實力和行業地位的重要標準。同時國內一些學者也進行了積極探索和研究。林應桐等人提出了準數法；郭文清等人提出了相似度法，又稱參數分析法；1987年香港中文大學閔建蜀提出閔氏評價法；1988年國務院發展研究中心從軟環境和硬環境兩個方面提出了評價城市投資環境的十大參數。國內部分高校的研究生學位論文也以房地產投資環境作為研究議題，如張斌的“浙江省縣級城市房地產投資環境綜合評價”，通過層次分析法、因子分析法和多元線性回歸模型的比較綜合，評價了浙江省中小城市房地產投資環境并提出了相應的政策建議和措施[2]。劉曉君等運用Hedonic模型建立住宅價格模型，從空間效應和時間效應兩方面量化出“鄭汴一體化”政策實施對開封市住宅價格的影響程度，并指出開封市住宅價格受鄭開大道的影響，已經呈現出東西部不平衡的空間效應[10]。這些研究主要將房地產投資環境分為宏觀、中觀、微觀因素，對各層次中所包含的影響房地產投資的因素進行了分析[4]，并依此為基礎提出相關建議。
2房地產投資環境模型構建
2.1多元逐步回歸法
回歸分析是研究隨機變量之間相關關系的一種統計方法，研究某一被解釋變量（又稱因變量）與一個或多個解釋變量（又稱自變量）之間的統計關系[11]。運用回歸分析方法進行回歸分析基本步驟：（1）建立回歸模型。通過分析假設待研究主要問題或主要變量（因變量）受一個或多個變量（自變量）影響，并將這種相互影響的統計關系表示成回歸數學模型。（2）確定回歸方程。根據大量調研或實驗獲得的數據，用統計方法確定因變量與自變量之間的定量關系表達式。多元逐步回歸選取自變量Xi的基本原理是：按各自變量對因變量顯著性影響的大小，由大到小依次逐個引入回歸方程[11]。引入變量的條件是通過t統計量的檢驗，每引入一個自變量都要對回歸方程中每一個自變量作顯著性檢驗，發現某自變量因新的自變量引入無顯著意義時即行剔除；每剔除一個變量后對仍留在回歸方程中的自變量繼續逐個作顯著性檢驗；重復上述步驟直至沒有新的自變量符合檢驗可引入，也沒有自變量可從回歸方程中剔除，此時便可得到最優回歸方程。（3）方程準確性判斷。通過對回歸方程和回歸系數的檢驗，判斷多元回歸方程整體的顯著性以及每個解釋變量的顯著性。（4）利用回歸方程進行預測。運用逐步回歸法求出的回歸方程反映了因變量與自變量之間的統計關系，因此可以根據回歸方程進行預測，即根據自變量Xi的值求出對應的因變量Y的值。
2.2評價指標的選擇
投資環境是一個多因素、多層次的動態綜合系統，涉及自然、政治、經濟、社會等各種因素[12]。商品房銷售均價是房屋銷售價格的重要組成部分，通過商品房銷售均價及其走勢可以判斷投資環境的冷熱程度。因此，本文選取商品房銷售均價這一指標作為因變量（Y）來衡量各市投資環境的優劣。在城市房地產投資環境影響因素分析的基礎上，堅持投資環境評價指標體系構建的科學性、系統全面性、可操作性以及針對性原則，在參考相關文獻的基礎上[13]，結合武漢城市圈實際情況以及指標數據可得性、可量化標準，本文從經濟環境、消費環境、房地產市場環境和基礎設施環境四大因素選擇如下10個指標構建區域投資環境評價指標體系（表1）。
3武漢城市圈房地產投資環境實證研究
3.1研究區域與數據來源
（1）研究區域武漢城市圈，又稱“1+8”城市圈，是指以武漢為軸心，與黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江等周邊8個城市所組成的城市圈[14]。武漢為城市圈中心城市，黃石為城市圈副中心城市。城市圈的建設涉及工業、交通、教育、金融、旅游等諸多領域。武漢是我國重要的交通樞紐，地處東中西戰略交匯點。以武漢市為主的武漢城市圈是我國制造業的基地，高新技術產業的中心，其服務業、金融、保險、物流、現代商貿也在市場中占據非常重要的地位。同中部其他城市群比較來看，武漢城市圈在全國最具經濟實力與競爭力。武漢城市圈通過市場整合資源來推動武漢的發展；以企業為主體，特別是發揮大的企業集團在區域資源整合和區域一體化的作用，建立合作機制與配套機制。作為中部崛起的代表城市，素有“九省通衢”的武漢是中部崛起的戰略支撐和重要增長極，其發展影響整個中部的崛起。2007年12月7日，國務院正式批準武漢城市圈為“全國資源節約型和環境好型社會建設綜合配套改革試驗區”[15]；2013年《武漢城市圈區域發展規劃（2013-2020年）》獲國家發展改革委員會批復，武漢城市圈一體化建設有了行動指南。攜九城之力，共建一個以武漢為中心的城市圈，加快經濟建設步伐，促進房地產與經濟發展共贏，將使武漢城市圈成為下一個經濟增長級。（2）數據的獲取本文從2003~2013年的《湖北統計年鑒》以及湖北統計局、各市信息統計網、各市國民經濟和社會發展公報、各市政府網站、搜房網等選取了所需的武漢城市圈9個城市近10年各項數據作為樣本，結合城市圈9城市的社會經濟發展特點，選取構建多元線性回歸模型的指標。
3.2模型構建
（1）建立回歸模型根據多元線性回歸模型，構建被解釋變量（Y：商品房銷售均價）與解釋變量（Xi：房地產投資環境影響因素）的多元線性回歸函數。在解釋變量的選擇上，本文根據各城市的具體情況選取人均GDP、房地產開發投資、地方財政預算收入、地方財政支出、房屋建筑施工面積、商品房銷售面積、社會消費品零售總額、金融機構各項存款余額、城鎮居民人均可支配收入、進出口總額、交通類指標等，與商品房銷售均價構建多元線性回歸模型。（2）確定回歸方程將收集的時間序列數據作為樣本導入EViews軟件進行回歸分析。本文將t統計量顯著性水平設定為5%，即|ti|>t0.05(10)=1.8125。為消除多重共線性，本文選取逐步回歸法，即首先逐個對變量進行回歸，在符合t值顯著性的條件下統計值最大者入選；然后在入選者的基礎上再次進行回歸，以此類推選擇有效性的變量，剔除顯著性不明顯的變量。（3）結果分析評價本文通過2003~2012年相關數據得到各市商品房銷售均價的回歸方程式，并在此基礎上估算各市2013年各市的商品房銷售均價的“理論房價”，將其與2013年商品房銷售均價的“實際房價”進行對比，以此衡量各市房地產投資環境的冷熱程度。房地產價格是房地產價值的外在表現，城市房地產價值往往受到綜合因素的影響。相關理論表明，“實際房價”與“理論房價”差額浮動區間在-10%~10%之間，則認為房價變動屬于正常情況；若浮動區間>10%則認為投資區開發價值尚未完全挖掘，屬于投資潛力區；若浮動區間<-10%則認為投資區存在泡沫經濟，房價虛高，屬于投資過熱區。根據武漢城市圈9個城市“實際房價”與“理論房價”的對比可以看出（表4），屬于投資正常情況的城市有：武漢（0.5%）、咸寧（-2.8%）、鄂州（8.9%），屬于投資潛力區的城市有：黃石（26.2%）、黃岡（46.8%）、仙桃（30.7%）、天門（12.6%），屬于投資過熱的城市有：孝感（-13.4%）、潛江（-57.4%），如圖1。
篇13
房地產投資過程中，風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：①然風險。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化而帶來的風險。②社會風險。是指由于國家的政治性因素而導致的房地產需求以及國家的經濟性因素而致使房地產價格的升降，進而產生的風險。③財務風險。是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。④利率風險。指的是利率的變化給房地產投資人員造成的負面影響。房地產投資人員受到利率的變化而造成損失的可能性主要表現在兩個負面：第一，影響房地產的實際價值。假如使用高利率折現就可能使房地產的凈現值收益受到影響。第二，影響房地產債務資金成本。假如貸款利率上漲，勢必會加大投資人員的成本，在很大程度上增加他們的債務負擔。⑤經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。⑥流動性和變現性風險。第一，因為房地產是不動產，它的交易完成僅是使用權或所有權發生了轉移，房地產實體卻是不可以移動的。第二，完成房地產交易是一個長期的過程，因為它具有很大的價值以及占用巨大的資金。⑦購買力風險。也稱通貨膨脹風險，指的是物價的上漲導致人們的購買力下降。易言之，繼投資完成，投入的資金同收回的資金相比購買力降低而給投資人員造成的風險。若收入水平固定并且人們的購買力下降，那么對于房地產，人們的消費需求會降低，進而造成房地產投人員的出售或者出租收入降低，給房地產投資人員帶來損失。⑧市場競爭風險。指的是在房地產市場中，樓盤的供給太多，導致市場競爭激烈，進而使得房地產投資人員不得不加大推廣房地產樓盤的成本或者造成樓盤滯銷的風險。之所以產生市場風險是因為開發者沒有充分地、全面地對市場進行調查與分析，沒能夠有效地把握市場。市場競爭能力的主要風險就是銷售風險。
3 房地產開發風險的防范對策
房地產開發風險防范，大體上有兩種途徑：一是在損失發生前，采取各種預控手段，力求防患于未然，即事前控制；二是在損失發生之后，采取一定措施進行及時補償，即事后控制。
3.1 投資風險回避 風險回避是指房地產投資者通過對房地產投資風險的識別和分析，發現某項房地產投資活動將帶來風險損失時，事先就避開風險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。
3.2 投資風險減輕 投資風險減輕是降低風險發生的可能性或減少后果的不利影響。具體目標是什么，則在很大程度上要看風險是已知風險、可預測風險還是不可預測風險。對于已知風險，項目管理者可以在很大程度上加以控制，且可以動用現有的資源降低風險。
3.3 投資風險預防 風險預防是投資者在房地產風險發生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風險損失的各項風險因素，實現降低風險損失發生的概率，同時起到減小風險損失程度的作用。風險防范的對象一般有：自然災害、社會風險和政策風險，在房地產投資系統風險防范策略中，應以經濟風險作為控制的中心，把政治和社會風險作為預測的重點，把自然風險作為災后緩解的主要對象。
